Zeszyty Naukowe nr 822 Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie 2010 Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Zasady i zakres analizy ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną 1. Wstęp Z pojęciem zarządzania spotykamy się na co dzień, stosując je w odniesieniu do zarządzania ludźmi i do wykorzystania środków we wszystkich sferach działalności człowieka. Zarządzanie jest formą praktycznej działalności związanej z procesem podejmowania decyzji dotyczących jak najlepszego wykorzystania posiadanych zasobów rzeczowych, kapitałowych i ludzkich w celu realizacji założonych zadań i zapewnienia stałego rozwoju firmy 1. Wyróżnia się dwa podstawowe podejścia do rozumienia pojęcia zarządzanie : funkcjonalne i instytucjonalne 2. W podejściu funkcjonalnym postrzega się zarządzanie jako swego rodzaju funkcję sprawczą, która reguluje użycie zasobów firmy oraz inicjuje i koordynuje spełnianie określonych funkcji rzeczowych. W podejściu instytucjonalnym natomiast zwraca się uwagę na stanowiska, komórki organizacyjne przedsiębiorstwa, którym powierzono funkcje zarządzania, a więc uprawnienia związane z inicjowaniem i regulowaniem przebiegu procesów pracy. Przedmiotem tak rozumianego zarządzania mogą być przedsiębiorstwa, instytucje publiczne, projekty, nieruchomości itp. W niniejszym opracowaniu uwaga skoncentrowana zostanie na zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi. Istotę zarządzania nieruchomościami spro- 1 L.H. Haber, Management. Zarys zarządzania małą firmą, Wydawnictwo PSB, Kraków 1993, s. 23. 2 H. Steinmann, G. Schreyoegg, Zarządzanie. Podstawy kierowania przedsiębiorstwem, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław 1992, s. 17.
116 wadzić można do gospodarowania, w warunkach niepewności, w przeważającej części przypadków, skomplikowanymi obiektami budowlano-technicznymi, pełniącymi różne funkcje użytkowe, ekonomiczne i społeczne, mającymi realizować określone cele właściciela 3. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest z reguły podejmowane przez wyspecjalizowane firmy zarządzające, na podstawie odpowiedniej umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem nieruchomości. Firma, zarządzając wieloma nieruchomościami, winna każdą nieruchomość traktować jako centrum biznesu (zysku) 4 i prowadzić dla każdej odrębną ewidencję uzyskiwanych przychodów, ponoszonych wydatków oraz ustalać dla niej wynik finansowy. Celem niniejszego opracowania jest wyjaśnienie zasad i zakresu analizy ekonomicznej procesu zarządzania nieruchomością komercyjną oraz oceny efektywności zarządzania nieruchomością komercyjną. 2. Cel i zakres analizy ekonomicznej nieruchomości komercyjnej Działalność zarządzającego nieruchomością znajduje pełne odzwierciedlenie w sytuacji ekonomiczno-finansowej zarządzanej nieruchomości. Stąd też do oceny efektywności procesu zarządzania nieruchomością należy wykorzystywać analizę ekonomiczną, będacą zespołem metod umożliwiających stawianie diagnoz gospodarczych w wyodrębnionych układach (centrach) organizacyjnych 5. Aby poprawnie zastosować analizę ekonomiczną do oceny efektywności zarządzania nieruchomością komercyjną, należy każdą zarządzaną nieruchomość traktować jako centrum zysku. Przejawia się to tym, że dla każdej nieruchomości winny być odrębnie ewidencjonowane uzyskiwane przychody, ponoszone wydatki (o charakterze zarówno bezpośrednim, jak i pośrednim, związane z funkcjonowaniem firmy zarządzającej) oraz ustalany dla niej wynik finansowy. 3 Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741, art. 185, ust. 1), zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nią. 4 Centrum zysku (centrum biznesu, centrum odpowiedzialności responsibility center) najczęściej jest definiowane jako wydzielony obszar firmy, w którym można określić wykorzystywane zasoby, ponoszone nakłady i uzyskiwane wyniki, gdzie można powiązać odpowiedzialność za realizację wyznaczonych zadań z konkretnymi kierownikami; por. J. Nesterak, Controlling. System oceny centrów odpowiedzialności, Anvix, Kraków 2002, s. 72. 5 Często przez analizę ekonomiczną rozumie się opracowanie diagnostyczne lub czynności zmierzające do postawienia diagnozy gospodarczej; zob. J. Więckowski, Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie przemysłowym, PWE, Warszawa 1988, s. 32 i nast.
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 117 Analizę ekonomiczną procesu zarządzania nieruchomością można przeprowadzić dla dowolnego okresu, jednak najczęściej brany pod uwagę jest jeden rok, przy czym jako bazę porównań i ocen należy uwzględniać dane dotyczące co najmniej 3 lat. W praktycznym stosowaniu analizy ekonomicznej wyróżnia się dwa etapy, zróżnicowane pod względem przedmiotu badania, stosowanych metod badawczych i stopnia pogłębienia prowadzonych badań 6 : etap badań wstępnych oraz etap analizy przyczynowej. Podstawowymi metodami badań wstępnych są: metoda porównań oraz analiza struktury. Metoda porównań polega na porównaniu ze sobą przynajmniej dwóch wielkości, z których jedna stanowi przedmiot porównania, druga zaś podstawę tego porównania. Rezultatem porównania jest najczęściej odchylenie (pewien stopień braku podobieństwa), traktowane jako sytuacje nieprawidłowe, wymagające zmian. Odchylenia mogą być wyrażane w postaci różnicy absolutnej albo względnej. W zależności od przyjętej podstawy można wyróżnić następujące rodzaje porównań: porównanie w czasie, gdy bazę odniesienia stanowią wielkości rzeczywiste okresów ubiegłych, porównanie ze wzorcem, gdy podstawą porównania są wielkości wynikające z szeroko rozumianych wzorców (plany, normy, oczekiwania), porównanie w przestrzeni, gdy przyjmuje się za podstawę porównania wielkości innych (rodzajowo lub funkcjonalnie podobnych) jednostek gospodarczych lub wielkości średnie w danej branży, porównanie z innymi wielkościami, charakteryzującymi zjawiska współzależne. Należy tu dodać, że w warunkach gospodarki rynkowej, a w takich jest realizowanie zarządzanie nieruchomościami, szczególnego znaczenia nabierają porównania w przestrzeni, gospodarowanie rynkowe bowiem jest oparte na idei konkurencji, stąd obserwacja otoczenia konkurencyjnego winna być w centrum uwagi prac analitycznych. Analiza struktury polega na wskazywaniu składników badanej całości oraz ustalaniu udziału tych wskaźników w całości. Podstawowe znaczenie mają tu wskaźniki struktury, które informują o udziale określonej części w całości. Wskaźnikiem struktury jest stosunek wartości części do wartości całości. Można je wyrazić za pomocą liczb ułamkowych, procentów lub promili. Wskaźniki struktury mogą być porównywane w czasie i wówczas ukazują ogólny kierunek zmian struktury badanej całości. Badanie przyczynowe winno ustalać ilościowy wpływ poszczególnych czynników na odchylenia badanego zjawiska ekonomicz- 6 Współczesna analiza finansowa, red. B. Micherda, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków 2004, s. 144 145.
118 nego (ustalone w I etapie badania). Tu znajdują zastosowanie przede wszystkim metody izolacji oraz metody analizy przyczynowo-skutkowej. Podstawą do analizy i oceny (wstępnej i pogłębionej) zarządzania nieruchomością komercyjną mogą być: wybrane wielkości (kategorie) ekonomiczne opisujące rzeczywiste lub oczekiwane efekty gospodarowania nieruchomością (odpowiadające np. poszczególnym wielkościom budżetu nieruchomości) oraz wybrane wskaźniki techniczno-ekonomiczne i finansowe. 3. Analiza ekonomiczna zarządzania nieruchomością komercyjną Sprawność działania zarządzającego znajduje pełne odzwierciedlenie w sytuacji ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Przy analizie ekonomicznej zarządzania nieruchomością komercyjną można posługiwać się informacjami zawartymi w sprawozdaniach finansowych, a więc w bilansie, rachunku wyników, rachunku przepływów pieniężnych i informacji dodatkowej. Jednak zgodnie z obowiązującymi w Polsce zasadami rachunkowości nie wszyscy właściciele nieruchomości, wykorzystujący je w celach zarobkowych, są zobowiązani do sporządzania wszystkich wyżej wymienionych dokumentów. Na podstawie opracowywanych przez zarządzających zestawień przychodów i wydatków i uproszczonej sprawozdawczości można również analizować sytuację ekonomiczną nieruchomości oraz oceniać efektywność zarządzania. Podstawowymi wielkościami ekonomicznymi charakteryzującymi efekty zarządzania nieruchomością komercyjną są uzyskiwane przychody, ponoszone wydatki (koszty) oraz wynik finansowy. Analizę tych wielkości można sprowadzić do: porównywania rzeczywistych wielkości z wielkościami planowanymi celem ustalania i wyjaśniania odchyleń, ustalania dynamiki zmian tych wielkości (analiza porównawcza w czasie), badania struktury tych kategorii i zmian tej struktury w czasie, przeprowadzania analizy porównawczej w przestrzeni (benchmarking). Wysokość wpływów i wydatków oraz wyniku finansowego uzyskiwanego na nieruchomości można ustalić na podstawie: 1) obowiązujących umów najmu, uwzględniając waloryzację stawek czynszu (jeśli taka jest w umowie) według prognozowanego wskaźnika, 2) analizy rynku, określającej możliwe w danym momencie do uzyskania stawki czynszu za powierzchnie, które w analizowanym okresie będą do wynajęcia, 3) przewidywanych kosztów poszczególnych usług w najbliższym roku (np. wywóz śmieci),
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 119 4) na podstawie analizy wpływów i wydatków dla danej nieruchomości z trzech minionych lat. Zasadnicze znaczenie w analizie ekonomicznej nieruchomości ma więc badanie wpływów (przychodów) oraz wydatków (kosztów) eksploatacji i rozwoju nieruchomości. Podstawą analizy wpływów z zarządzania nieruchomością komercyjną mogą być dane techniczno-ekonomiczne charakteryzujące nieruchomość, dane historyczne opisujące poziom przychodów w latach poprzednich, badania rynku nieruchomości oraz trendów rynkowych. Analiza ta winna dotyczyć podstawowej kategorii ekonomicznej, jaką jest tu czynsz najmu, oraz innych opłat, jakie mogą wnosić najemcy, zwłaszcza za media i inne usługi oferowane w nieruchomości. Ważne znaczenie ma tu również ustalenie rodzaju i wielkości wpływów poczynszowych, jakie może generować dana nieruchomość. Poziom czynszów możliwych do uzyskania z danej nieruchomości można dokładnie określić na podstawie danych techniczno-ekonomicznych charakteryzujących daną nieruchomość, danych porównawczych o charakterze historycznym i przestrzennym. Aby więc ustalić potencjalne wpływy czynszowe z danej nieruchomości, niezbędne jest ustalenie wielkości powierzchni do wynajęcia, dokonanie analizy zasad udostępniania w niej powierzchni najemcom. Czynsz jest świadczeniem pieniężnym uiszczanym przez najemcę wynajmującemu w zamian za oddanie nieruchomości lub jej części do użytkowania. Czynsz powinien pokrywać co najmniej koszty eksploatacji i technicznego utrzymania nieruchomości. W praktyce zarządzania nieruchomościami komercyjnymi wyróżnia się czynsz minimalny, czynsz rynkowy i czynsz efektywny 7. Czynsz minimalny to wysokość najniższej opłaty, jaką zapłaci najemca nieruchomości wynajmującemu, która zapewni pokrycie wszystkich kosztów operacyjnych nieruchomości i obsługę ewentualnego długu (kredytu) oraz zapewni właścicielowi oczekiwany zysk. Czynsz rynkowy to opłata, jaką płaci najemca nieruchomości wynajmującemu, której wysokość odpowiada poziomowi obowiązującemu w porównywalnych nieruchomościach. Czynsz efektywny to suma wszystkich rzeczywistych przychodów z tytułu wynajmu danej nieruchomości. Rzetelne oszacowanie przychodów z nieruchomości możliwe jest właściwie dopiero wówczas, gdy zapoznamy się szczegółowo z zawartością umów najmu. Wielkości stawek czynszowych i opłat bowiem mogą być zróżnicowane w zależności np. od wielkości powierzchni wynajmowanej przez jednego najemcę, okresu najmu itp. Aby ustalić planowany roczny przychód czynszowy z danej nieruchomości komercyjnej, należy zsumować przychody ze wszystkich lokali (od wszystkich użytkowników), wynikające z zawartych umów. Dodatkowym elementem, 7 Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Instytut Nieruchomości Walor, Łódź 2000, s. 134.
120 który należy tu uwzględnić, są dane dotyczące czasu trwania poszczególnych umów. Dane te nie zawsze są potrzebne do przeprowadzenia bieżącej analizy finansowej nieruchomości, ale mają znaczenie w konstruowaniu prognoz wpływów z nieruchomości w założonym horyzoncie czasowym. Zasadne jest również ustalenie, jak kształtowało się wynajęcie nieruchomości w okresie poprzednich 2 3 lat. Pozwala to wstępnie określić, jaki odsetek pustostanów występował w nieruchomości w ostatnim okresie. Podobną analizę trendów należy przeprowadzić w zakresie regularności opłat za korzystanie z nieruchomości oraz ewentualnych zaległości na tym polu. Analizując umowy najmu, należy zwrócić uwagę nie tylko na stawki czynszu, ale także na zawarte w tych umowach kaucje, stanowiące gwarancję nieponoszenia (przynajmniej przez pewien okres) strat spowodowanych brakiem wpłat ze strony najemcy. Należy również przeanalizować wnoszenie przez najemców opłat za korzystanie z mediów, usług komunalnych i innych opłat za świadczenia o podobnym charakterze. Takie analizy stanowią podstawę obliczenia wielkości tej części wpływów potencjalnych, która ma inny charakter niż wpływy czynszowe. Na przychody z nieruchomości oprócz wpłat czynszu najmu powierzchni składają się wszelkie inne przychody możliwe do uzyskania z nieruchomości, takie jak: przychody za umieszczenie tablic reklamowych, anten, opłaty parkingowe, opłaty za usługi świadczone przez właściciela nieruchomości, takie jak: wynajem sal konferencyjnych, usługi gastronomiczne, usługi komputerowe (serwery) itp. W praktyce osiągnięcie z nieruchomości zaplanowanego przychodu potencjalnego nie jest możliwe, może bowiem wystąpić niepełne wykorzystanie powierzchni bądź wynajmowanie poniżej poziomu czynszu planowanego (minimalnego). Stosowane mogą być zachęty dla potencjalnych najemców, takie jak: czasowe obniżki stawek czynszu, zwolnienie lub obniżenie opłat w okresie wprowadzania się najemcy bądź pokrycie przez właściciela całości lub części kosztów adaptacji wynajmowanej powierzchni. Drugim krokiem analizy ekonomicznej nieruchomości jest ustalenie wszystkich wydatków związanych z istnieniem, eksploatacją i rozwojem nieruchomości. Planowanie i kontrola wszelkich wydatków związanych z daną nieruchomością ma duże znaczenie dla efektywnego zarządzania tą nieruchomością. Podstawowy podział tych wydatków (kosztów) wyróżnia koszty operacyjne i kapitałowe. Wydatki operacyjne stanowią nakłady na bieżącą eksploatację nieruchomości. Dla celów planistycznych i analitycznych dzieli się je według kryterium wpływu, jaki na ich wysokość ma zarządzający na koszty stałe
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 121 i zmienne. Koszty stałe to wydatki w pewnym okresie stałe, niezależne od działań zarządcy i poziomu wynajęcia powierzchni i eksploatacji nieruchomości. Wydatki te obejmują przede wszystkim podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, ewentualnie inne podatki czy opłaty lokalne. Koszty zmienne to wydatki zależne od poziomu eksploatacji (wynajęcia) nieruchomości i od jakości działań zarządzającego. Obejmują one następujące grupy rodzajowe wydatków: koszty dostawy energii cieplnej i elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, wywozu nieczystości stałych i płynnych, wydatki na konserwacje, naprawy i remonty bieżące, wydatki na utrzymanie czystości nieruchomości, usługi obce, np. ochrona budynku, prowadzenie księgowości dla nieruchomości, czasem także sprzątanie, mycie okien przez firmę zewnętrzną, koszty administracyjne i wynagrodzenia, wynagrodzenie zarządcy, często kalkulowane jako procent wpływów brutto z nieruchomości. W zależności od stopnia szczegółowości analizy poszczególne koszty rodzajowe będą ujmowane osobno lub odpowiednio zsumowane i traktowane jako jedna pozycja. Po ustaleniu, jakie rodzaje kosztów i w jakim stopniu szczegółowości będą ujmowane, można przygotować odpowiednią tabelę. Wypełniona tabela zawierać będzie informacje o wydatkach operacyjnych. W ramach kosztów kapitałowych wyróżnia się wydatki na inwestycje i koszty zadłużenia. Do wydatków inwestycyjnych zalicza się nakłady na 8 : remonty kapitalne zmierzające do zwiększenia sprawności technicznej obiektu, o charakterze kompleksowym, wymagające zmian konstrukcyjnych budynku, wymiany instalacji itp., modernizacje mające na celu podniesienie standardu nieruchomości, wprowadzenie nowych rozwiązań technicznych, przebudowy w celu zmiany przeznaczenia budynku, poprzez zmiany w jego układzie funkcjonalnym i istniejących rozwiązaniach konstrukcyjnych, rozbudowy których celem jest powiększenie przestrzeni do wynajęcia. Konieczność ponoszenia wydatków na remonty i inne inwestycje wynika ze stanu technicznego obiektu, przede wszystkim określenia jego zużycia fizycznego (zależnego od normatywnej technicznej trwałości obiektu, jego wieku, intensywności użytkowania) i ekonomicznego (funkcjonalnego wynikającego ze zmian technologicznych w budownictwie oraz wymogów co do standardu budynków). W ramach wydatków kapitałowych są ponoszone także wydatki związane ze spłatą zadłużenia, w przypadku gdy inwestycje prowadzono z wykorzystaniem 8 A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 175 i nast.
122 kapitału obcego. Wysokość tego rodzaju wydatków zależy od oprocentowania długu i okresu jego spłaty. Ustalenie przychodów i kosztów związanych z zarządzaniem daną nieruchomością pozwoli obliczyć dochód operacyjny uzyskany z tej nieruchomości. Do obliczenia dochodu operacyjnego netto stosuje się następujący schemat: Potencjalny przychód operacyjny brutto (PWOB) ubytek przychodu z pustostanów i obniżek czynszu, = Efektywny przychód operacyjny brutto (WOB) koszty operacyjne, = Dochód operacyjny netto (DON) Dochód operacyjny netto wygenerowany przez zarządzaną nieruchomość po uwzględnieniu podatku dochodowego oraz wydatków kapitałowych stanowi zysk osiągnięty na nieruchomości (przepływ finansowy netto). Po przeanalizowaniu planowanych wpływów i wydatków na dany rok oraz danych z ostatnich 2 3 lat można dokonać oceny funkcjonowania nieruchomości w sensie ekonomicznym. W trakcie takiej analizy należy podjąć próbę udzielenia odpowiedzi na następujące pytania: 1) czy wpływy generowane przez nieruchomość są zadowalające, czy jest możliwość ich zwiększenia? 2) czy struktura wpływów generowanych przez nieruchomość jest właściwa? 3) czy wydatki (koszty) operacyjne nie są za wysokie? 4) czy struktura kosztów jest odpowiednia? 5) czy istnieją możliwości zmniejszenia wydatków? 6) czy zastosowany sposób zarządzania nieruchomością generuje straty? 7) czy poziom strat zwiększa się, czy też nie? 8) czy da się określić przyczyny tych strat? Odpowiedzi na te pytania, odpowiednio usystematyzowane, mogą stanowić podstawę oceny sprawności zarządzania nieruchomością oraz wyznaczania kierunków doskonalenia zarządzania nieruchomością. 4. Analiza wskaźnikowa zarządzania nieruchomością komercyjną Do oceny zarządzania nieruchomością wykorzystuje się wiele wskaźników, które można traktować jako: rzeczywiste, referencyjne (wzorcowe) i docelowe 9. Wskaźniki rzeczywiste są ustalane na podstawie danych opisujących rzeczywisty stan nieruchomości i realizowany proces gospodarowania. Wskaźniki 9 Vademecum zarządcy nieruchomości, red. W.J. Brzeski, KIN, Kraków 2001, s. 302.
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 123 referencyjne pozwalają określić pożądany stan ekonomiczno-finansowy nieruchomości i mogą stanowić punkt odniesienia w ocenie rzeczywistego stanu nieruchomości (benchmarking) i być podstawą opracowania planu zarządzania. Wskaźniki docelowe określają stan ekonomiczno-finansowy nieruchomości, jaki powinien być osiągnięty w określonym czasie. Zwykle są formułowane w umowie o zarządzanie nieruchomością jako normatywne zadanie dla zarządcy. Wskaźniki te można podzielić na: techniczno-ekonomiczne oraz finansowe. Podstawowe wskaźniki techniczno-ekonomiczne opisują wyniki działań operacyjnych i pozwalają ocenić efektywność zarządzania operacyjnego nieruchomością. Wśród nich znajdować się mogą wskaźniki w wyrażeniu pieniężnym (finansowym) lub fizycznym (rzeczowym). Podstawowe znaczenie mają tu następujące wskaźniki. 1. Wskaźniki sprawności operacyjnej: a) wskaźnik sprawności operacyjnej brutto (W EOB efektywne wpływy operacyjne brutto W EOB =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Niektórzy autorzy nazywają tę relację wskaźnikiem efektywności zarządzania nieruchomością. Nie został sformułowany standard, do którego można by odnosić wartości wskaźnika dla poszczególnych rodzajów nieruchomości. Wartość tego wskaźnika winna być, jak się wydaje, ustalona w umowie o zarządzanie nieruchomością. Na ogół pożądane jest, aby poziom tego wskaźnika był zbliżony do 1 lub 100% (w ujęciu procentowym). Natomiast oceniając sprawność zarządzania daną nieruchomością w okresie kilkuletnim, należy zwrócić uwagę, czy wartość tego wskaźnika rośnie, czy maleje. Pożądana jest tu tendencja wzrostowa. Niektórzy autorzy próbują formułować zalecenie, aby wartość tego wskaźnika nie była mniejsza niż 0,97. b) wskaźnik wydatków bieżących (W WB wydatki bieżące + podatek od nieruchomości W WB =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. c) wskaźnik wydatków operacyjnych (W WO wydatki bieżące + podatek od nieruchomości + wydatki na konserwacje W WO =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej również malejący. d) wskaźnik pustostanów (W P- ), określający zakres efektywnego (lub nieefektywnego) wykorzystania konkretnej nieruchomości komercyjnej. Może on mieć wymiar fizyczny (F) lub pieniężny (P). W zależności od charakteru nieruchomości ustalany może być jako stosunek powierzchni w danym momencie niewynajętej do ogólnej powierzchni nieruchomości oferowanej na rynku najmu
124 lub jako liczba lokali (mieszkalnych lub użytkowych) niewynajętych do ogólnej liczby lokali w nieruchomości: powierzchnia niewynajęta W P-F =. całkowita powierzchnia nieruchomości Wskaźnik ten ustala się dla przyjętych okresów obrachunkowych (miesiąca, kwartału, roku). W przypadku przyjęcia roku, wskaźnik ten może być ustalony jako stosunek iloczynu powierzchni niewynajętej i liczby dni pozostawania w tym stanie do ogólnej powierzchni nieruchomości oferowanej do wynajęcia i liczby dni w roku. potencjalne przychody przypadające na niewynajęte powierzchnie W P-P =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten jest miarą utraconych przychodów wskutek występowania pustostanów i może służyć do syntetycznej oceny sprawności zarządzania nieruchomością oraz aktywności operacyjnej zarządcy. Pożądany jest jak najniższy poziom wartości tego wskaźnika. Wskaźnik pustostanów może być również ustalany dla określonego typu nieruchomości na określonym obszarze, np. wykorzystanie komercyjnej powierzchni biurowej (magazynowej itp.) w Krakowie, w Polsce itp. 2. Wskaźniki efektywności zatrudnienia w zależności od danych wykorzystanych do ich obliczenia wskaźniki te mogą mieć wymiar fizyczny (F) lub wymiar pieniężny (P a) wskaźnik osobowy eksploatacji nieruchomości (W Z,F liczba roboczogodzin personelu zatrudnionego w nieruchomości W Z, F =. liczba m 2 powierzchni użytkowej nieruchomości Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. b) wskaźnik kosztów osobowych zarządzania nieruchomością (W Z,P koszty osobowe zarządzania nieruchomością W Z, P =. liczba m 2 powierzchni użytkowej Wskaźnik ten winien być niski, a w analizie dynamicznej malejący. c) wskaźnik obciążenia pracowników (W O,F liczba m W O, F = 2 powierzchni użytkowej. liczba osób zatrudnionych w nieruchomości Ten wskaźnik powinien być wysoki, a w analizie dynamicznej rosnący, ale tylko do pewnego stopnia, bo gdy na 1 pracownika przypada za dużo powierzchni użytkowej, to jakość świadczonej przez niego pracy może się niebezpiecznie obniżyć i to zaszkodzi funkcjonowaniu całej nieruchomości.
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 125 3. Wskaźniki zużycia mediów lub materiałów eksploatacyjnych w zależności od danych wykorzystanych do ich obliczenia mogą mieć wymiar fizyczny lub pieniężny: a) wskaźnik fizycznego zużycia wody (W ZW,F liczba m W ZW, F = 3 zużytej wody. liczba m 2 powierzchni użytkowej b) wskaźnik kosztów zużycia wody (W ZW,P koszt zużytej wody W ZW, P =. liczba m 2 powierzchni użytkowej W podobny sposób można obliczać wskaźniki dla zużycia innych mediów lub materiałów: energii elektrycznej, energii cieplnej, środków czystości itp. Wskaźniki te winny być niskie, a w analizie dynamicznej powinny mieć charakter malejący. 4. Wskaźnik zaległości czynszowych (W ZC saldo zaległości czynszowych W ZC =. potencjalne wpływy operacyjne brutto Pożądana jest jak najmniejsza wartość tego wskaźnika. Niektórzy autorzy twierdzą, że jego wartość nie powinna przekraczać 0,03. Wyższy poziom tego wskaźnika może stanowić zagrożenie dla utrzymania płynności finansowej. Wskaźnik zaległości czynszowych może być traktowany jako syntetyczny miernik sprawności zarządzania nieruchomością i świadczy o aktywności zarządzającego w zakresie windykacji należności. Można go również wykorzystać jako miarę jakości najemców. 5. Wskaźnik kapitalizacji brutto (W KB wartość rynkowa nieruchomości W KB =. wpływy operacyjne brutto Wskaźnik ten odnosi wartość rynkową nieruchomości do wpływów operacyjnych brutto (a więc przed uwzględnieniem wydatków operacyjnych) i daje odpowiedź na pytanie, jaką krotnością wpływów brutto jest wartość nieruchomości. Pożądane jest, aby wartość tego wskaźnika była jak najniższa i zmniejszała się w czasie. Wskaźniki finansowe umożliwiają ocenę sprawności zarządzania nieruchomością poprzez analizę płynności finansowej, zadłużenia oraz sprawności działania. Koncentrują się one na wynikach działalności finansowej oraz związanym z nią ryzyku. Źródłem informacji do ich obliczenia są dane zawarte w sprawozdaniach finansowych zarządców nieruchomości. Wśród wskaźników finansowych znajdą się:
126 1. Wskaźniki płynności. Kluczowe znaczenie dla zarządzania nieruchomością ma płynność finansowa, gdyż za jej pomocą można uzyskać odpowiedź na pytanie, czy w danym momencie można dysponować wystarczającymi środkami pieniężnymi do pokrycia bieżących zobowiązań. Podstawowym wskaźnikiem jest tzw. wskaźnik bieżącej płynności (W PB aktywa obrotowe W PB =. zobowiązania bieżące Wartość tego wskaźnika powinna znaleźć się w przedziale: 1,2; 2,0. Im jest ona wyższa, tym wyższe bezpieczeństwo finansowe związane z zarządzaną nieruchomością. Zbyt duża i trwała nadpłynność może świadczyć o małym wykorzystaniu zobowiązań bieżących jako darmowego źródła finansowania. W przypadku zarządzania nieruchomością do zobowiązań bieżących należą przede wszystkim wynagrodzenia dla pracowników oraz opłaty za media i usługi, których dostawa jest niezbędna dla sprawnego funkcjonowania nieruchomości i realizacji zobowiązań wynajmującego względem najemcy zapisanych w umowie najmu. Większość z tych wydatków ma ściśle określoną wartość i termin płatności, a więc nie ma możliwości znacznego sterowania ich wielkością. 2. Wskaźniki zadłużenia. Analiza stopnia zadłużenia pokazuje, jaki jest udział kapitałów obcych w finansowaniu nieruchomości i czy nie zagraża on bezpieczeństwu i niezależności finansowej. Powinna ona również dać odpowiedź na pytanie, czy możliwa i sprawna jest obsługa zadłużenia. W analizie tej mają zastosowanie głównie dwa wskaźniki: wskaźnik ogólnego zadłużenia oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (W POD a) wskaźnik ogólnego zadłużenia (W OZ zobowiązania W OZ =. aktywa ogółem Wskaźnik jest relacją całkowitego zadłużenia do sumy bilansowej. Korzystając z zadłużenia, można stosować tzw. efekt dźwigni finansowej, zwiększającej rentowność kapitałów własnych. Z tego punktu widzenia wzrost udziału długu w strukturze finansowania funkcjonowania nieruchomości może być korzystny, jednak z drugiej strony wysoki udział długu pociąga za sobą konieczność ponoszenia kosztów związanych z jego obsługą. Ogólnie można powiedzieć, że im większy udział długu, tym większe jest ryzyko finansowe; b) wskaźnik pokrycia obsługi długu (W POD zysk netto + amortyzacja W POD =. raty kapitałowe + odsetki Wskaźnik informuje o zdolności do spłaty raty kredytu powiększonej o należne odsetki z nadwyżki finansowej, czyli sumy zysku netto i amortyzacji. Im wskaźnik jest wyższy, tym obsługa długu łatwiejsza.
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 127 3. Wskaźniki sprawności działania: a) wskaźnik rotacji aktywów (W RA roczne przychody ze sprzedaży W RA =. aktywa ogółem Wskaźnik ten jest najbardziej syntetycznym sposobem pomiaru umiejętności efektywnego wykorzystania posiadanych zasobów w istniejących uwarunkowaniach zewnętrznych. Informuje, ile złotych przychodu ze sprzedaży generuje złotówka zaangażowanego majątku. Im wskaźnik jest wyższy, tym efektywniej jest wykorzystywana dana nieruchomość. Zarządca nieruchomości powinien również właściwie sterować wysokością należności i zobowiązań bieżących poprzez analizę długości cykli należności i zobowiązań. Umowy najmu powinny zakładać wyprzedzenie terminów wpłat czynszów w stosunku do terminów płatności zobowiązań wobec dostawców mediów oraz usług zewnętrznych. Do oceny działań w tym zakresie można ustalać wskaźniki o formule: b) cykl należności (C NAL należności krótkoterminowe 360 dni C NAL =. roczne przychody ze sprzedaży Wskaźnik ten informuje, jak długo trwa okres odroczenia płatności za udostępnione powierzchnie. Długość tego cyklu jest w dużej mierze uwarunkowana sytuacją na rynku nieruchomości. W przypadku silnej konkurencji restrykcyjna polityka kredytowa, czyli krótki czas kredytowania, może przyczynić się do zmniejszenia zainteresowania wynajmem danej nieruchomości, a więc spadku przychodów ze sprzedaży. W gospodarowaniu nieruchomościami przy miesięcznych terminach płatności czynszów cykl należności powinien wynosić ok. 30 dni. Dłuższy cykl może być oznaką, że zarządzający ma trudności z windykacją czynszów. c) cykl zobowiązań (C ZOB zobowiązania krótkoterminowe 360 dni C ZOB =. roczne przychody ze sprzedaży Cykl ten określa czas odroczenia płatności zobowiązań za różnego rodzaju usługi związane z eksploatacją nieruchomości. Jeśli zobowiązania z tytułu dostaw i usług (główny składnik zobowiązań krótkoterminowych) stanowią nieoprocentowane źródło finansowania działalności, korzystne jest wydłużanie okresu ich spłaty. Pozwala to zwiększyć rentowność i płynność zarządzanej nieruchomości. W dłuższym okresie korzystną tendencją jest skracanie cyklu należności i wydłużanie cyklu zobowiązań. Zarządca nieruchomości ma jednak ograniczone możliwości sterowania długością tych cykli. Należy zwrócić uwagę, że wśród zobowiązań krótkoterminowych znaczący udział mają wynagrodzenia dla pra-
128 cowników, opłaty za media i usługi oraz podatki o ściśle określonych wartościach i terminach płatności, których zarządca nie może dowolnie zmieniać. Z drugiej strony, zbytnie skracanie okresu odroczenia płatności może zniechęcić zarówno obecnych, jak i potencjalnych najemców. 5. Analiza efektywności inwestowania w nieruchomość komercyjną Analiza ta zmierza do zbadania efektywności ulokowania kapitału w danej nieruchomości. Winna mieć ona charakter oceny relatywnej w stosunku do innych możliwości wykorzystania kapitału 10. Należy więc porównywać uzyskiwane stopy zwrotu przynajmniej na rynku kapitałowym i na rynku nieruchomości. Za punkt wyjścia do analizy służą dane dotyczące wartości nieruchomości, przyrostu wartości nieruchomości, wielkości osiągniętych przychodów i dochodu operacyjnego, sposobu sfinansowania nieruchomości. W celu oceny efektywności inwestycji w daną nieruchomość proponuje się stosować następujące wskaźniki: stopa kapitalizacji netto (S KN dochód operacyjny netto S KN = 100%. wartość rynkowa nieruchomości Współczynnik ten, zwany także stopą dochodu 11, odnosi się do dochodu operacyjnego netto, a więc do wyników po uwzględnieniu wydatków operacyjnych. Dzieląc dochód operacyjny netto przez wartość rynkową (bieżącą) nieruchomości, uzyskuje się odpowiedź na pytanie, jaką rentowność bieżącą daje zainwestowany kapitał w daną nieruchomość. Im wyższa jest wartość tego wskaźnika, tym lepiej dobrany jest kierunek zaangażowania kapitału; wskaźnik rentowności nieruchomości (W RN ). W ocenie rentowności inwestycji w nieruchomość postuluje się uwzględnienie wszystkich korzyści, zawierających zarówno wpływy bezpośrednie, będące skutkiem bieżącej eksploatacji, jak i wzrost wartości rynkowej nieruchomości 12. Przyjmując powyższe postulaty, rentowność inwestycji w nieruchomość winno się ustalać zgodnie z formułą: dochód operacyjny netto + (wartość rynkowa nieruchomości t 2 wartość rynkowa nieruchomości t 1 ) W RN = 100%. wartość rynkowa nieruchomości t 1 10 Inwestycje na rynku nieruchomości, red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2004, s. 97 i nast. 11 J.G. Siegel, J.K. Shim, S.W. Hartman, Przewodnik po finansach, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995, s. 87. 12 K. Śmietana, Nieruchomość jako składnik portfela inwestycyjnego, Zeszyty Naukowe AE w Katowicach, Katowice 2007, nr 44, s. 74.
Zasady i zakres analizy ekonomicznej... 129 Powyższą formułę oceny rentowności należy stosować do nieruchomości komercyjnych, generujących przychody w sposób bezpośredni (czynszowe i pozaczynszowe), a nie do nieruchomości operacyjnych, wykorzystywanych w prowadzeniu działalności gospodarczej; wskaźnik rentowności aktywów (W RA wynik finansowy netto W RA = 100%. wartość rynkowa nieruchomości Relacja wyniku finansowego do średniego, dla badanego okresu, stanu wartości rynkowej nieruchomości jest szczególnie istotna dla właścicieli i osób zarządzających nieruchomościami, ponieważ pozwala ocenić jej znaczenie w tworzeniu zysku; wskaźnik rentowności kapitału własnego (W RKW ). W sytuacji gdy inwestycja w nieruchomość była sfinansowana w części kredytem lub z innych źródeł obcych (np. obligacje), a w części ze środków własnych inwestora (właściciela), można badać efektywność wykorzystania kapitału własnego, ustalając wskaźnik według formuły: wynik finansowy netto W RKW = 100%. kapitał własny, zainwestowany w nieruchomość W podobny sposób można badać i oceniać efektywność inwestowania kapitału obcego. Dla pełnej oceny trafności decyzji inwestycyjnej w nieruchomość niezbędne jest dokonanie porównań z innymi, możliwymi kierunkami inwestowania. Literatura Haber L.H., Management. Zarys zarządzania małą firmą, Wydawnictwo PSB, Kraków 1993. Henclewska L., Pięta J.K., Marchwicka W., Libera L., Plany zarządzania nieruchomościami. Teoria i praktyka, C.H. Beck, Warszawa 2004. Inwestycje na rynku nieruchomości, red. H. Henzel, Wydawnictwo AE w Katowicach, Katowice 2004. Nesterak J., Controlling. System oceny centrów odpowiedzialności, Wydawnictwo Anvix, Kraków 2002. Siegel J.G., Shim J.K., Hartman S.W., Przewodnik po finansach, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995. Steinmann H., Schreyoegg G., Zarządzanie. Podstawy kierowania przedsiębiorstwem, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław 1992. Śliwiński A., Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000.
130 Śmietana K., Nieruchomość jako składnik portfela inwestycyjnego, Zeszyty Naukowe AE w Katowicach, Katowice 2007, nr 44. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 115, poz. 741. Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, Dz.U. 1994, nr 121, poz. 591, z późn. zm. Vademecum zarządcy, red. W. Brzeski, KIN, Kraków 2001. Więckowski J., Analiza ekonomiczna w przedsiębiorstwie przemysłowym, PWE, Warszawa 1988. Współczesna analiza finansowa, red. B. Micherda, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków 2004. Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Valor, Łodź 2000. The Principles and Extent of Economic Analysis in Commercial Real Estate Management The subject of the paper is the principles and extent of economic analysis used in assessing the process of commercial real estate management. The term real estate management is understood as the taking of decisions concerning real estate and initiating operations in the use, maintenance and supply of power to real estate. Each case of real estate management should be treated here as a distinct source of profits. The assessment of real estate management should be based on analysis of the economic magnitude of the described management process and appropriately designed indicators.