Zarządzanie inwestycjami Podstawy inwestowania w nieruchomości dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji Podręczniki Kucharska-Stasiak E.; Nieruchomośćw gospodarce rynkowej; PWN; Warszawa 2006. Project finance w polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej. K. Czerkas; Twigger; Warszawa 2002. p.z. pod red. E. Kucharskiej-Stasiak ; VALOR. M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; Poltex; Warszawa 2001 Listkiewicz S., Listkiewicz J., Niedziółka P., Szymczak P.; Metody realizacji projektów inwestycyjnych; ODDK; Gdańsk 2004. Professional Real Estate Devlopment; R. B. Peiser, ULI, USA 1992 1

Zakres wykładu Nieruchomość jako obiekt inwestowania Podstawy inwestowania w nieruchomości Pojecie i klasyfikacja działalności deweloperskiej Szerzej te zagadnienia omawiane sąna przedmiocie Inwestowanie na rynku nieruchomościna MSU Co to jest nieruchomość? Przykłady Można różnie postrzegać 2

Pojmowanie nieruchomości Obiekt użytkowy Obiekt inwestycyjny (np. lokata kapitału) Obiekt fiskalny Źródło dochodów Obiekt kredytowania Obiekt prawny Obiekt techniczny Obiekt rynkowy -towar Nieruchomość jako obiekt prawny nieruchomościami są... części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (grunty), jak równieżbudynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowiąodrębny od gruntu przedmiot własności [1] [1] Kodeks cywilny i inne teksty prawne; Wydawnictwo C.H. BECK; Warszawa 2001; s. 11. 3

Nieruchomość jako obiekt prawny grunty stanowiące częśćpowierzchni ziemskiej, budynki trwale połączone z gruntem, części tych budynków Nieruchomość gruntowa Nieruchomość budynkowa Nieruchomość lokalowa Zagadnienie nieruchomości w praktyce i w teorii Pośrednictwo Zarządzanie Wycena Doradztwo Inwestowanie 4

Jak zarabiamy na nieruchomościach? Spekulacje (kupić taniej sprzedać drożej) Dochody periodyczne np. z czynszu Wzrost wartości w czasie Działalność deweloperska Nieruchomość jako inwestycja (1) Pewne zabezpieczenie kapitału Trwałośćw czasie Trwałość w miejscu Długoterminowo rozpatrywana lokata Stałe dochody Kapitałochłonna 5

Nieruchomość jako inwestycja (2) Ulgi podatkowe Odmrożenie kapitału Niepodzielna Mało płynna Wymaga fachowej obsługi Podlega amortyzacji (budynki i budowle) Stałe koszty utrzymania Ryzyko inwestowania w nieruchomości Instrumenty finansowe Minimalne Ryzyko inwestycje Rynku Bankructwa Inflacji Płynności Fundusze płynne 500-5000 1 1 1 1 Obligacje rządowe 1000-10000 4-6 1 5 4 Pule powiernicze 1000 4-6 4 5 6 Akcje 1000 5-7 8 3 3 Nieruchomości 1000-10000 6-7 5 1 10 Złoto 1000-25000 5-7 2 1 3 Opcje 500-25000 8-9 2 1 3 Źródło: Z. Komar; Jak sięrobi pieniądze. O inwestowaniu, ryzyku i instrumentach finansowych. zae. Kucharska Stasiak; Nieruchomośća rynek. 6

Kim jest deweloper? Test Nomenklatura Deweloper jako budowniczy mieszkań K. Kirejczyk i J. Łaszek wykazują, że zadaniem dewelopera jest... określenie tego segmentu rynku, na którym istnieje popyt mieszkaniowy, a następnie organizacja przedsięwzięcia, którego celem jest budowa mieszkań [1] Jakie projekty realizują deweloperzy? [1] K. Kirejczyk, J. Łaszek; Vademecum developera ; op. cit.; s. 18. 7

Klasyfikacja deweloperów specjalizacja Od czego zależy zaangażowanie dewelopera w projekt? Komercyjność projektu (zysk) Klasyfikacja: deweloperzy mieszkaniowi, deweloperzy komercyjni, land deweloperzy. Modele działalności deweloperskiej Budowa Sprzedaż Budowa Wynajem (zarządzanie) Utrzymanie Budowa Wynajem (zarządzanie) Sprzedaż 8

Deweloper jako inwestor Takie podejście reprezentuje M. Bryxoraz R. Matkowski wskazując, że:... potocznie nazywa siętak inwestora budującego obiekty z przeznaczeniem na sprzedaż [1]. Czy deweloper zawsze inwestuje? [1] M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; op. cit.; s. 126. Klasyfikacja - ryzyko dewelopera działającego na pełnym ryzyku, 100% niezbędnego kapitału własnego dewelopera obciążonego ograniczonym ryzykiem, część niezbędnego kapitału własnego dewelopera działającego bez ryzyka (fee dewelopera) 0 % niezbędnego kapitału własnego wynagrodzenie za sukces. 9

Ograniczanie ryzyka Jak wskazująr. Peiseri D. Schwanke... doświadczeni deweloperzy potrafiąprzenieśćryzyko na innych poprzez wykorzystanie pieniędzy innych osób lub znalezienie pożyczkodawcy, który udzieli im finansowania bez regresu [1]. [1] R. Peiser, D. Schwanke; Professional Real Estate Development. Fee deweloperzy... deweloperzy mogąpracowaćza wynagrodzenie (fee), po prostu zarządzając procesem jak agenci dla innych inwestorów [1]. [1] R. Peiser, D. Schwanke; Professional Real Estate Development. 10

Najwyższa wartość? Deweloper... zamierza uczynićnieruchomośćjak najlepiej wykorzystanązapewniając jej, poprzez inwestycje, największą wartość [1] Ryzyko projektu [1]G. Dobrowolski, S. Sędek; Postaw na grunt czyli nowe możliwości na rynku nieruchomości w Polsce; Wydawnictwo APIB; Gdańsk 1996; s. 99. Wieloaspektowy biznes Działalność deweloperska w nieruchomościach (real estate development) to wieloaspektowy biznes obejmujący działania od renowacji istniejących budynków i ponownego ich zasiedlenia do pozyskania niezabudowanego terenu i sprzedania ulepszonych parceli. Deweloperzy są koordynatorami takich działańprzelewającymi ideęz papieru na nieruchomość. Deweloperzy podejmująduże ryzyko tworzenia nowych lub renowacji istniejących nieruchomości i osiągająduże wynagrodzenia [1]. [1] R. Peiser, D. Schwanke;Professional Real Estate...; op. cit.; s. 1. 11

Deweloper -organizator W słowniku The language of real estate definiuje się dewelopera jako jednostkę, która... organizuje i nadzoruje cały projekt, zwykle od nabycia (w różnych formach) terenu, poprzez budowęi ostatecznąsprzedaż, a czasami kontynuuje utrzymanie projektu... [1]. [1]J. Reilly; The language of real estate; Real Estate Education Company; USA 1993; s. 120. Jak rozpocząć ten biznes? Teren Kapitał Wiedza Użytkownik 12

Wiedza Deweloper kontraktowy Echo Investment MITEX Deweloper operator Global Hotels Development Deweloper doradca Kapitał, Teren, Użytkownik Kapitał Deweloper finansowy Teren Deweloper sprzedawca Użytkownik Deweloper użytkownik Deweloper właściwy 13

Deweloper właściwy Deweloper właściwy, kontrolując co najmniej jeden z wyżej wymienionych zasobów, dąży do złożenia projektu w sposób umożliwiający uzyskanie inwestorom największego dochodu, przy jak najmniejszym ryzyku. Czasowe podejście do działalności Deweloper okazjonalny Deweloper profesjonalny 14

Deweloper okazjonalny... zajmująsiętądziałalnościąniejako przy okazji aby pomnożyćkapitałuzyskany z innych źródeł. Np. deweloper, który zdobyłkapitałna handlu kożuchami inwestuje go w budowęwieżowca w Warszawie [1]. [1]J. Lipiński Deweloper profesjonalny Deweloperzy profesjonalni, to tacy dla których ta działalności stanowi ich główne pole specjalizacji i aktywności gospodarczej. 15

Deweloper definicja ogólna Podmiot, który dla osiągnięcia dochodu w przyszłości, organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości, począwszy od inicjatywy planowanego przedsięwzięcia, poprzez jego realizacjęi przekazanie finalnego produktu do eksploatacji lub do dalszego rozwoju. Opłacalność i analiza Fazy procesu Analiza finansowa Wycena nieruchomości Zarządzanie i pośrednictwo Badanie opłacalności inwestycji deweloperskich Szerzej na MSU 16