ptbssp. z o.o. 43 200 Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a KALKULACJA CZYNSZU DLA BUDYNKÓW MIESZKALNO-UśYTKOWYCH W PSZCZYNIE PRZY UL. KS. BISKUPA H. BEDNORZA 10,12, 14,16, 18 I 20 NA MOMENT ODDANIA BUDYNKÓW DO ZASIEDLENIA Na mocy art. 28 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 1995 Nr 133 poz. 654 z późniejszymi zmianami) Zarząd Pszczyńskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. przeprowadził kalkulację kosztów eksploatacji i remontów budynków mieszkalno uŝytkowych zlokalizowanych w Pszczynie przy ul. ks. biskupa H. Bednorza 10, 12, 14, 16, 18 i 20. Wysokość czynszu dla zasobów mieszkalnych na podstawie tej kalkulacji ustalona została na poziomie 9,00 zł/m 2 (dziewięć złotych za kaŝdy metr kwadratowy powierzchni uŝytkowej lokalu mieszkalnego). Wyliczona stawka czynszu w wysokości 9,00 zł/m 2 stanowi 3,44% wartości odtworzeniowej 1 m 2 natomiast maksymalna moŝliwa wysokość czynszu stanowi 4,00 % wartości odtworzeniowej tj. 10,47 zł (wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni uŝytkowej budynków mieszkalnych na drugi i trzeci kwartał 2007 roku wynosi 3 140,00 zł/m 2 ). Wysokość czynszu dla zasobów usługowych na podstawie przeprowadzonej kalkulacji ustalona została na poziomie 19,71 zł/m 2 (dziewiętnaści złotych siedemdziesiąt jeden groszy za kaŝdy metr kwadratowy powierzchni uŝytkowej lokalu usługowego). Wysokość opłat za garaŝ ustalono na poziomie 120 zł netto miesięcznie (sto dwadzieścia złotych miesięcznie netto). UZASADNIENIE Pszczyńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. 43-200 Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a WYSOKOŚĆ KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO: 7 298 950 ZŁ tel. (+48 32) 212-85-55; (+48 32) 449-03-26 NR KRS: 0000127208 WWW.PTBSPSZCZYNA.PL Sąd Rejonowy Katowice Wschód Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego E-MAIL: INFO@PTBSPSZCZYNA.PL REGON: 276654704 NIP: 638-15-30-174 KONTO BANKOWE: PKO BP O/PSZCZYNA NR 13 1020 2528 0000 0302 0015 2744
Kalkulacji czynszu najmu poszczególnych powierzchni w budynkach przy ul. ks. biskupa H. Bednorza dokonano w oparciu o szacunkowe dane dotyczące kosztów eksploatacji osiedla oraz wszystkich innych kosztów związanych z osiedlem w odniesieniu do powierzchni poszczególnych funkcji oraz wskaźników ustalonych jako stosunki procentowe poszczególnych powierzchni. Dane bazowe opisujące łącznie 3 budynki zlokalizowane w Pszczynie przy ul. ks. biskupa H. Bednorza na podstawie projektu budowlanego tych budynków oraz wyliczone wskaźniki stosunku poszczególnych powierzchni przedstawiają się następująco: Powierzchnia lokali mieszkalnych 2 638,75 m 2 Powierzchnia lokali uŝytkowych 652,05 m 2 Powierzchnia garaŝy 360,00 m 2 Łączna powierzchnia uŝytkowa budynku (bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń technicznych) 3 650,80 m 2 Stosunek procentowy powierzchni lokali mieszkalnych do łącznej powierzchni uŝytkowej budynków 72,00% Stosunek procentowy powierzchni lokali uŝytkowych do łącznej powierzchni uŝytkowej budynków 18,00% Stosunek procentowy powierzchni garaŝy do łącznej powierzchni uŝytkowej budynków 10,00% Szacunkowe koszty, jakie generowało będzie osiedle przedstawia tabela. Tabela prezentuje koszty: w układzie rocznym, w układzie miesięcznym w układzie miesięcznym przypadające na 1 m 2 powierzchni budynków (łącznej powierzchni uŝytkowej budynków bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń technicznych). PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O. - 2 -
Tabela 1. Koszty osiedla Bielska - Bednorza Składniki opłaty - Czynsz najmu Koszt całego osiedla ponoszony przez PTBS MIESIĘCZNIE na 1 m 2 powierzchni uŝytkowej budynku Koszt całego osiedla ponoszony przez PTBS MIESIĘCZNIE Koszt całego osiedla ponoszony przez PTBS rocznie Podatek gruntowy 0,07 265,51 3 186,15 Podatek od nieruchomości - mieszkania 0,03 112,15 1 345,77 Podatek od nieruchomości - lokale uŝytkowe 0,24 869,40 10 432,80 Podatek od nieruchomości - garaŝe 0,04 147,60 1 771,20 Ubezpieczenie budynku 0,08 309,36 3 712,32 Usługi kominiarskie 0,06 210,00 2 520,00 Przeglądy techniczne budynku 0,10 366,67 4 400,00 Konserwacje i naprawy bieŝące 0,55 1 995,87 23 950,48 Zarząd budynkiem 0,40 1 465,63 17 587,50 Amortyzacja 2,49 9 104,85 109 258,20 Roczna kwota waloryzacji partycypacji oraz waloryzacja kaucji 0,48 1 735,14 20 821,65 Spłata kredytu - kapitał 0,82 2 993,66 35 923,92 Spłata kredytu odsetki 5,45 19 904,28 238 851,36 RAZEM 10,81 39 480,12 473 761,35 Spłata kredytu kapitał (pozostała część raty pokrywana z amortyzacji i waloryzacji kaucji, które są kosztem, ale nie są wydatkiem) 2,97 10 851,56 130 218,72 Całkowity średni koszt eksploatacji przy ul. ks. biskupa H. Bednorza przypadający na 1 m 2 dowolnej powierzchni tych budynków (mieszkania, lokale usługowe, garaŝe) wynosił będzie 10,81 zł, co w skali całego osiedla daje kwotę 39 480,12 zł. Koszt ten obejmuje ustaloną na poziomie 0,40 zł/m 2 powierzchni opłatę za zarządzanie budynkami, a więc przenosi część kosztów utrzymania Spółki jako całość. Ustalając kryteria kalkulacji czynszu dla zasobu mieszkalnego przyjęto, Ŝe czynsz najmu lokali mieszkalnych będzie obejmował następujące pozycje kosztowe: Podatek gruntowy (przypadający na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej) + PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O. - 3 -
Podatek od nieruchomości - mieszkania (przypadający na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej + Ubezpieczenie budynku (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy Usługi kominiarskie(kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej) + Przeglądy techniczne budynku (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej)+ Konserwacje i naprawy bieŝące (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy Zarządzanie budynkiem (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy Amortyzacja (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej)+ Roczna kwota waloryzacji partycypacji (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej)+ Splata kredytu - kapitał + (Spłata kredytu - odsetki * Stosunek procentowy powierzchni lokali mieszkalnych do łącznej powierzchni uŝytkowej budynków). Zgodnie z rachunkiem przepływów pienięŝnych dokonanym przez Spółkę część kosztu spłaty raty kapitałowej kredytu zaciągniętego na budowę budynków pokrywana będzie z pieniędzy wykazywanych jako koszt amortyzacji oraz koszt waloryzacji kaucji i partycypacji. Rozwiązanie takie spowodowane jest tym, iŝ amortyzacja oraz waloryzacja kaucji i partycypacji są kosztem tzn. obniŝają księgowo wynik finansowy, lecz pienięŝnie nie są wydatkiem koszt ten nie powoduje konieczności dokonania jakiejkolwiek zapłaty. W związku z powyŝszym do kalkulacji czynszu wliczono jedynie tą część spłaty raty kapitału, która nie zostanie pokryta z kosztów nie będących wydatkami. Tak ustalony sposób obliczenia stawki czynszu oznacza, Ŝe czynsz najmu lokali mieszkalnych wynosił będzie 9,00 zł/m 2. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego precyzuje, iŝ czynsz najmu lokali mieszkalnych w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego nie moŝe być większy w skali roku niŝ 4 % aktualnej wartości odtworzeniowej tj. 10,47 zł/m 2 miesięcznie. Oznacza to, Ŝe ustalony poziom czynszu najmu jest zgodny z warunkami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O. - 4 -
Czynsz najmu lokali uŝytkowych wyliczono jako: (Koszt całego osiedla ponoszony przez PTBS MIESIĘCZNIE - Miesięczny czynsz najmu z lokali mieszkalnych - Miesięczny czynsz z garaŝy) / Powierzchnia lokali uŝytkowych Tak ustalony sposób obliczenia stawki czynszu oznacza, Ŝe czynsz najmu lokali usługowych wynosił będzie 19,71 zł. Ustalono, Ŝe czynsz najmu garaŝu wynosił będzie 120 zł miesięcznie, co odpowiada cenie najmu garaŝy na terenie miasta Pszczyna. PoniŜsza tabela prezentuje wyniki powyŝszej kalkulacji kosztów oraz zastosowania wyŝej opisanych wzorów wyliczających stawkę czynszu najmu. Tabela 2. Stawki czynszowe oraz miesięczne przychody z czynszu najmu Czynsz najmu 1 m 2 Czynsz najmu miesięcznie Lokale mieszkalne 9,00 23 748,75 Lokale uŝytkowe 19,71 12 851,37 Czynsz najmu 24 garaŝy łącznie 2 880,00 RAZEM 39 480,12 Ustalenie stawki najmu za 1 m 2 powierzchni mieszkalnej w wysokości 9,00 zł, stawki najmu za 1 m 2 powierzchni lokalu uŝytkowego w wysokości 19,71 zł oraz opłaty za najem garaŝu w wysokości 120 zł gwarantuje pokrycie wszystkich kosztów objętego niniejszą kalkulacją osiedla. Wynegocjowanie z najemcami lokali uŝytkowych wyŝszej stawki pozwoli na poprawę wyniku finansowego osiedla. PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O. - 5 -