Nowe spojrzenie na praktyczne aspekty wyceny nieruchomości drogowych

Jan Siudziński Rzeczoznawca majątkowy Nowe spojrzenie na praktyczne aspekty wyceny nieruchomości drogowych Opracowanie to jest uzupełnieniem równoleglego artykułu w Nieruchomości kolegi Wojciecha Pastwy pt. Różne drogi do wartości drogi. Jego celem jest omówienie praktycznych przykładów wyceny nieruchomości pozyskiwanych na cele drogowe w nowej sytuacji prawnej. Dlatego nie będą tu szeroko omawiane kontekst i podstawy prawne zmian w procedurach określania wartości nieruchomości drogowych, które zostały przedstawione w przytoczonym artykule. Na wstępie należy przedstawić główne założenia do obecnych procedur w wycenie nieruchomości przejmowanych na cele realizacji inwestycji drogowych, na które zwrócił nam uwagę Pan Zdzisław Małecki podczas szkolenia w Katowicach w dniu 24.04.2012 r. A jest to podejście dość odmienne od dotychczasowego. Główne założenia By móc realizować obecny sposób wyceny nieruchomości drogowych, który zaleca Ministerstwo Transportu, Budownictwa Gospodarki Morskiej najlepiej byłoby: 1). Zapomnieć o poprzednich zapisach 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operaty szacunkowego [R] obowiązujących przed 26 sierpnia 2011 r., zwłaszcza, że utrwalił się sposób traktowania zapisów 36 jako przepisu autonomicznego (w oderwaniu od zapisów ustawy o gospodarce nieruchomości (ugn), 2). Traktować obecne zapisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operaty szacunkowego (po 26 sierpnia 2011 r. - R1) jako przepisy realizujące wymagania ugn, mając na uwadze równocześnie wymagania innych ustaw (regulujących szczególne przypadki wyceny nieruchomości pozyskiwanych na cele drogowe), które powinniśmy stosować odpowiednio, 3). Pamiętać, że wszystkie przywołane w 36 rozporządzenia [R1] określenia: wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa, zajęte pod drogi publiczne, przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi są synonimem słowa wywłaszczenie i dlatego podlegają regulacjom wynikającym z art. 128, art. 130, art. 134 i art. 135 ugn, 4). Mieć na względzie, że zasada ogólna zawarta w Art.130 ugn (że wysokość odszkodowania odpowiada temu, co traci wywłaszczony) nie uchybia zasadzie korzyści na rzecz wywłaszczonego zapisanej w Art. 134 ust. 3 i 4 ugn, z której wynika, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego wywłaszczeniem na cel publiczny (tu: na drogę publiczną), 5). Przy wycenach na podstawie rynku tzw. nieruchomości drogowych szerzej przyjmować ten rynek (w tym także transakcje nieruchomości pozyskiwanych przez gminy na cele drogowe na podstawie umów cywilno-prawnych, które dotychczas były często kwestionowane przez znaczną część środowiska rzeczoznawców majątkowych). Pełny katalog cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, które powinniśmy uwzględniać znajduje się w artykule kolegi Wojciecha Pastwy. Ewentualne odrzucenie tego rynku powinno opierać się na kryterium braku podobieństwa do nieruchomości wycenianej, 6). Uwzględniać w procesie wyceny dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, ponieważ z dniem 27 listopada 2010 r. doszło do zmiany ust. 1 art. 130 ugn, polegającej na ustaleniu datowania na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu wszystkich głównych

podstawowych czynników wyceny (stan nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, ceny transakcyjne) dla potrzeb ustalenia odszkodowania. (nie możemy uwzględniać żadnych zmian po dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu). Poprzedni zapis ust. 1 art. 130 ugn dotyczył tylko przyjmowania stanu i cen z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu. 7) Pamiętać, że obecnie nie ma już ograniczeń, co do rodzaju podejść, metod i technik szacowania nieruchomości drogowych (przed nowelizacją w 36. ust.1 rozporządzenia [R] zapisano :..stosuje się podejście porównawcze. ); oczywiście z preferencją określania wartości rynkowej, a tylko w wyjątkowych sytuacjach określania wartości odtworzeniowej ( 36. ust.2, po analizie rynku regionalnego, z uzasadnieniem) Decyzja o wyborze sposobu wyceny w tym także rynku (lokalny, regionalny) należy do wyłącznych kompetencji rzeczoznawców majątkowych art. 154 ust.1 ugn. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przeznaczenie nieruchomości należy rozumieć zgodnie z art.154 ust 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Za aktualny sposób użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 3 ugn należy przyjmować stan zagospodarowania gruntów wynikający z obowiązującego przeznaczenia tych gruntów. Cechy, które powinniśmy uwzględniać przy określaniu wartości gruntów zajętych pod drogi (o których mowa w art. 134. ust. 2) oraz stan (o którym mowa w art. 4 pkt 17 ugn) to w szczególności: rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości (stan zagospodarowania, stan prawny, stan technicznoużytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona), aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Schematy postępowania przy wycenie nieruchomości drogowych Schemat I ogólny W procedurach wyceny nieruchomości drogowych występują dwa warianty podstawowe: wariant 1 gdy nieruchomość wywłaszczona jest przeznaczona (w rozumieniu art.154 ugn) w dniu wydania decyzji na cele: komercyjne, mieszkaniowe, rolne, inne dlatego występuje różnica wartości dla aktualnego (dotychczasowego, Dsu) i alternatywnego sposobu użytkowania (drogowego, Asu) i zachodzi konieczność badania zasady korzyści. Tu występują dwie możliwości: A. Przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości procedura wyceny według schematu II

B. Przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) powoduje zwiększenie wartości nieruchomości procedura wyceny według schematu III wariant 2 gdy nieruchomość wywłaszczona była już wcześniej przeznaczona (w rozumieniu art.154 ugn) na cele drogowe stąd brak różnicy wartości dla aktualnego (dotychczasowego - Dsu) i alternatywnego (drogowego) sposobu użytkowania (Asu) i zasada korzyści nie występuje procedura wyceny według schematu IV Poszczególne schematy postępowania (procedury wyceny) - praktyczne przykłady. I. Wycena nieruchomości drogowych z art. 98 ust. 1 ugn (decyzja o podziale została wydana wcześniej, wycena dla celów odszkodowania) Podstawy prawne: Ugn, Art. 98 ust. 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Ugn, Art. 130.ust.1 Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. 2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rozporządzenie [1] 36.ust 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: ( ) 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Przykład 1: Działka nr 3173/214 (oznaczona strzałką) położona w Jastrzębiu-Zdroju, powstała w wyniku podziału działki nr 2930/214 o pow.: 0.3817 ha (obwiedziona czerwonym kolorem); działki po podziale: nr 3173/124, 3174/124, 3175/124.

1 krok: Dla przyjętego przykładu należy przyjąć stan i przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (w tym stan prawny: a ponieważ decyzja jeszcze nie stała się ostateczna, jest to jeszcze niepodzielona działka nr 2930/214 o stosunkowo dużej powierzchni (0.3817 ha) i z fragmentami o różnym przeznaczeniu: zdecydowanie przeważające przeznaczenie MNR mieszkaniowo-zagrodowe, w tym niewielki fragment KDW drogi wewnętrzne) a ceny transakcyjne z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu (czyli zwykle z daty wyceny). Stąd wniosek: występuje różnica wartości przy założeniu Dsu (działka mieszkaniowo-zagrodowa) a wartością przy założeniu Asu (działka drogowa). Jest to wariant 1 zachodzi więc konieczność badania zasady korzyści. 2 krok: Należy przeprowadzić analizę rynku lokalnego (ewentualnie regionalnego) nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-zagrodowym oraz rynku nieruchomości drogowych w celu sprawdzenia zasady korzyści, czyli porównania, która wartość byłaby wyższa. Analiza rynku lokalnego w Jastrzębiu-Zdroju wykazuje, że wyższa byłaby wartość dla Dsu (w uproszczeniu na tym rynku przeciętna cena nieruchomości o przeznaczeniu MNR i dużych powierzchniach wynosi ok.35 zł/m 2 ; drogowych: 25-30 zł/m 2 ). Schemat II 3 krok: Jeśli przeznaczenie drogowe nie powoduje zwiększenie wartości nieruchomości (rozpatrywany przypadek) to należy wyceniać wartość rynkową nieruchomości (wg 36.ust 1) na podstawie aktualnego przeznaczenia (tu: mieszkaniowo-zagrodowego) w podejściu porównawczym, dochodowym lub mieszanym; w rozpatrywanym przykładzie jest to iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono tę działkę gruntu i jej powierzchni. Gdy występuje brak warunków do określenia wartości rynkowej nieruchomości to podlega wycenie wartość odtworzeniowa nieruchomości (wg 36.ust 2) w podejściu kosztowym. Schemat III Gdyby przeznaczenie drogowe skutkowało zwiększeniem wartości nieruchomości (np. gdyby przeznaczenie dotychczasowe działki z przykładu nr 3173/214 było w znacznej części rolne, wtedy wartość dla Asu przeznaczenie drogowe byłaby wyższa) to:

3 krok 1. Gdy analiza wykazuje, że rynek nieruchomości drogowych może być podstawą wyceny należy wyceniać na podstawie tego rynku 2. Gdy analiza wykazuje brak możliwości wyceny na podstawie lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości drogowych, wartość rynkową nieruchomości określa się według 36.ust 3 w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni ( ) - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Należy zauważyć, że aby zastosować ten sposób łącznie muszą być spełnione dwa warunki: brak możliwości określenia wartości na podstawie nieruchomości drogowych i wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia drogowego musi być wyższa niż dla przeznaczenia aktualnego (dotychczasowego). II. Wycena nieruchomości drogowych z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną z późn. zm. [3]. Podstawy prawne: Wyceniana nieruchomość drogowa staje się z mocy prawa własnością gminy lub Skarbu Państwa z dniem 01.01.1999r. decyzją wojewody za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości (ugn), na wniosek właściciela nieruchomości (na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy [3]). Ustawa [3], art. 73 ust. 5 Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (29.10.1998 r.), przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną praw do władania gruntem. Rozporządzenie [1]: 36.ust 6 Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: ( ) pkt 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Przykład 2. Działka nr 486/16 o pow. 0.0073 ha, położona w Jastrzębiu-Zdroju (wąski, długi pas gruntu, własność: Miasto na prawach powiatu Jastrzębie-Zdrój), przeznaczenie w planie: obecne drogowe (wydruk z planu obecnego), w 1998 r. także drogowe (plan z 1994 r.); przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych w 1998 r. - zieleń.

1 krok (ustalenie dat podstawowych czynników) i 2 krok (analiza rynku) postępowania rzeczoznawców w procesie wyceny są podobne jak w poprzednim przykładzie. Przed nowelizacją ugn wielu rzeczoznawców miało wątpliwości, czy w tym przypadku przeznaczenie nieruchomości przyjmować z 1998 r. czy aktualne. Obecnie w art. 130 ugn zapis jest już jednoznaczny: ( ) wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. czyli z dnia 29.10.1998 r. ( ) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. 3 krok: Występuje tu wariant 2 nieruchomość wywłaszczona była już wcześniej przeznaczona na cele drogowe dlatego brak różnicy wartości dla aktualnego (dotychczasowego - Dsu) i alternatywnego (drogowego) sposobu użytkowania (Asu) więc zasada korzyści nie występuje. Schemat IV Dalszy sposób wyceny według 36. ust. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. A więc określana wartość w pierwszej kolejności musi uwzględniać rynek nieruchomości drogowych. 4 krok: A. Gdy analiza wykazuje, że rynek nieruchomości drogowych może być podstawą wyceny należy wyceniać na podstawie tego rynku. B. Gdy stwierdzimy brak możliwości wyceny na podstawie lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości drogowych, wtedy określamy wartość przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (w 1998 r.). A gdyby przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych (w 1998 r.) było rolne, leśne, zieleń (tak jak dla naszej przykładowej działki nr 486/16) zastosowanie znajdzie przepis 36.ust 3: wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2

gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (w 1998 r.) i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. III. Wycena nieruchomości drogowych w trybie SpecUstawy na podstawie decyzji np. o ustaleniu lokalizacji inwestycji (rodzaje decyzji zostały wymienione 36.ust 5 rozporządzenia) Podstawy prawne: W trybie SpecUstawy następuje wywłaszczenie nieruchomości z mocy prawa. Przy określaniu wartości gruntów przejętych z mocy prawa w wyniku ostatecznej decyzji o lokalizacji drogi (o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej) stosuje się odpowiednio przepisy ugn, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi (o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji a ceny z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art.12. ust. 5 i art.18 ust 1 SpecUstawy). Przyjmuje się, że data decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jest tożsama z datą wyceny. Rozporządzenie [1] 36.ust 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Przykład 3: Działka nr 1347/58 o pow. 0.2153 ha, położona w Jastrzębiu-Zdroju, przejęta przez Województwo Śląskie w trybie SpecUstawy; przeznaczenie w planie: KDG drogi główne, pod obwodnicę Jastrzębia-Zdroju (do A1). 1 krok (ustalenie dat podstawowych czynników) i 2 krok (analiza rynków) postępowania rzeczoznawców w procesie wyceny są podobne jak w poprzednich przykładach.

Dla przyjętego przykładu należy przyjąć stan i przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej a ceny transakcyjne z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu (czyli zwykle z daty wyceny). 3 krok: Ponieważ przed decyzją przeznaczenie wycenianej nieruchomości było w zdecydowanie przeważającej części drogowe (KDG, w niewielkiej części rolne i zieleń) podobnie jak w poprzednim przykładzie występuje tu wariant 2 nieruchomość wywłaszczona była już wcześniej przeznaczona na cele drogowe stąd brak różnicy wartości dla aktualnego (dotychczasowego - Dsu) i alternatywnego (drogowego) sposobu użytkowania (Asu) więc zasada korzyści nie występuje. Dalszy sposób wyceny powinien być dokładnie taki jak w poprzednim przykładzie nr 2 (schemat IV): określana wartość w pierwszej kolejności musi uwzględniać rynek nieruchomości drogowych z tą różnicą, że gdyby należało przyjmować przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, należy je przyjąć z daty decyzji. Omówienie problemów warsztatowych przy wycenie nieruchomości drogowych 1. Jakie cechy przyjmować na rynku nieruchomości drogowych? Ustawodawca nadał priorytet metodyce polegającej na ustaleniu wartości nieruchomości przejmowanej na cele realizacji inwestycji drogowych poprzez porównanie jej do nieruchomości drogowych. Podobieństwo (porównywalność) nieruchomości stanowiących podstawę wyceny jest warunkiem koniecznym dla prawidłowego procesu określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym. Nieruchomości podobne powinny stanowić podstawę wyjaśnienia kształtowania się zmienności cen, w zależności od zmienności cech. Do tego niezbędna jest znajomość cech rynkowych nieruchomości występujących w obrocie na analizowanym, wyodrębnionym rodzajowo rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości zdeterminowane są przez cechy nieruchomości, które powinny być przez rzeczoznawcę zidentyfikowane, opisane i przeanalizowane pod kątem ich wpływu na cenę. Cechy różnicujące ceny powinny być spójne i właściwe dla zbioru nieruchomości uznanych za podobne oraz dla nieruchomości wycenianej. Przy wycenie dróg w części przypadków rzeczoznawca ma obowiązek wycenić nieruchomość według stanu jaki nieruchomość prezentowała na chwilę przed wydzieleniem z niej działki pod drogę publiczną (przyklad 1). W praktyce rzeczoznawca wycenia więc często działkę przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe, pod usługi lub pod uprawy polowe. Cechy takich nieruchomości nie są i nie mogą, być zbieżne z cechami nieruchomości nabywanych jako grunty już wydzielone, przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Jak pogodzić w takiej wycenie obowiązek uwzględnienia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości czy też na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z obowiązkiem porównania takiej nieruchomości z gruntami drogowymi, których stan jest nieporównywalny z przedmiotem wyceny. Odpowiedź znajdujemy w materiałach z wykładu Pana Zdzisława Małeckiego: I. Przy wycenie dla alternatywnego sposobu użytkowania (w tym przypadku drogowego) wszystkie główne cechy przedmiotu wyceny powinny pozostać bez zmiany (czyli takie jak dla aktualnego (dotychczasowego) sposobu użytkowania). Przy takim założeniu przy określaniu obydwu wartości jedyną zmienną jest przeznaczenie nieruchomości. II. Przy wycenie na podstawie gruntów przyległych powinniśmy zachować wszystkie dotychczasowe cechy rynkowe przedmiotu wyceny, za wyjątkiem przeznaczenia odpowiadającego przeznaczeniu przeważającemu wśród gruntów przyległych,

Rynek nieruchomości drogowych jest rynkiem specyficznym i przykładanie do niego znanych nam z innych rynków nieruchomości gruntowych modeli cech nie oddaje tej specyfiki. W niektórych lokalizacjach obowiązuje jedyna przyjęta bądź zaproponowana w rokowaniach cena i na odwrót w innych ceny zawieranych transakcji charakteryzują się znacznym rozrzutem nawet w liniach poszczególnych inwestycji drogowych. W ramach analizy rynku warto sprawdzić lokalne transakcje nieruchomości nabywanych pod drogi także w kontekście informacji z jakich gruntów zostały wydzielone. W wycenie należy odwzorować rynek, dobierać nieruchomości podobne, a więc wyceniając np. nieruchomości drogowe w centrum miasta (zwykle wydzielone z nieruchomości komercyjnych) musimy sprawdzić czy na przyjętym rynku nieruchomości nabywanych pod drogi są między innymi takie właśnie transakcje. Np. ceny działek nabywanych przez Gminę Jastrzębie Zdrój pod drogi na podstawie umów cywilno-prawnych wahają się w ostatnich latach od 10 do 50 zł/m 2, a ceny transakcyjne wszystkich działek w Gminie wahają się (w uproszczeniu) w przedziale od 10 do 500 zł/m 2. Widać więc wyraźnie, że brak na tym rynku transakcji drogowych działek wydzielonych z gruntów najcenniejszych w mieście. Często na rynku transakcji drogowych trudno udowodnić przyjmowane atrybuty i ich cechy cenotwórcze, ponieważ nie da się stwierdzić jednoznacznie tak podstawowych zależności jak zależność ceny od rodzaju drogi czy od położenia działki. Tak właśnie jest na rynku lokalnym w Jastrzębiu-Zdroju. Także cecha kształt, ukształtowanie terenu nie ma zwykle większego znaczenia, bowiem większość działek drogowych ma te cechy niekorzystne. Natomiast wielkość działki ma znaczenie o tyle, że przy mniejszej powierzchni gmina jest skłonna w negocjacjach zgodzić się na wyższą cenę jednostkową. Cecha dojazd przy działkach drogowych wydaje się być niezbyt fortunna. Ścisła zależność funkcjonalna pomiędzy drogą a nieruchomościami sąsiednimi może być podstawą do określania cech rynkowych nieruchomości drogowej np. lokalizacja, sąsiedztwo (lub stan zagospodarowania gruntów przyległych), obecność elementów infrastruktury technicznej. Jak rozumieć przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych? Nie jest to pojęcie zdefiniowane, brak także wyjaśnień w orzecznictwie. Literalnie należałoby do tego podejść w ten sposób: wyznaczyć wokół nieruchomości wycenianej granice wszystkich nieruchomości, które mają wspólna granicę z nieruchomością wycenianą, a następnie o przeznaczeniu przeważającym wnioskować poprzez analizę całego obszaru wyznaczonego przez wszystkie kodeksowo rozumiane nieruchomości przyległe. Jakie przyjąć kryteria zwiększania oszacowanej wartości o stawkę procentową (do 50%) Ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na badanym rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych a cenami transakcyjnymi nieruchomości o charakterze budowlanym. Pewną bardziej szczegółową wskazówką mógłby być fragment jednej z pierwszych wersji rozporządzenia (który nie znalazł się w wersji uchwalonej), gdzie zawarta jest propozycja ustalania tego wskaźnika wzrostu : na podstawie badania rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę: relacje występujące miedzy cenami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe, a cenami gruntów przeznaczonych na cele rolne, lokalizacje gruntów, w tym stopień zagospodarowania miejscowości, klasy gleboznawcze gruntów, trendy rynkowe wzrostu cen nieruchomości wynikające z zamiaru budowy drogi publicznej

Podsumowanie W procesie wycen nieruchomości przejmowanych na cele realizacji inwestycji drogowych należałoby pokonać dotychczasowy sposób myślenia i zastosować proponowane schematy i procedury postępowania. Mogło by to dać autorom wycen nieruchomości drogowych, dotychczas nieznane poczucie wypełnienia zasady korzyści dla wywłaszczonego oraz zgodności wyceny z intencjami ustawodawcy. Źródła Jan Siudziński Nieruchomość Nr 3/2012 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ugn (tekst jednolity Dz. U. Nr 102, poz. 651, 2010 r. z późn. zm.) 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego R1 (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., 2004 r.) 3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) SpecUstawa 4. Artykuł 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.- przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, 1998r. z późn. zm.) 5. Materiały ze szkolenia Praktyczne aspekty wyceny nieruchomości przejmowanych na cele realizacji inwestycji drogowych Zdzisław Małecki, Katowice, 24.04.2012 r.