Poznan, dnia. Starosta Poznański ul. Jackowskiego Poznań GN.N DECYZJA

Transkrypt

1 Starosta Poznański ul. Jackowskiego Poznań Poznan, dnia GN.N DECYZJA Na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst. jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267), art. 98 ust. 3, art. 128 ust. l, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. la i 2, oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ggspsdajte-f}iehjgoomgśgiami-{tekst4e~.u..--20:w-~.,-nr-1!l2,.pm~65-l~e-zm.} ~ -- orzeka: Starosta l. Ustalić na rzecz odszkodowanie w kwocie za nieruchomość położoną w oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb, arkusz rnapy., działka nr opow. 1, zapisaną w księdze wieczystej KW nr 11. Ustalone w pkt l. odszkodowanie wypłacone zostanie przez Wójta Gminy jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Uzasadnienie Starosta Poznański wszczął postępowanie administracyjne w sprawie odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę, przejęty na rzecz Gminy oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr ustalenia położony Na mocy decyzji Wójta Gminy z dnia r. zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr o pow. położonej w. W wyniku podziału powstała m.in. działka nr o pow. przeznaczona pod drogę publiczną- drogę gminną. W przedmiotowej sprawie strony nie doszły do porozumienia w kwestii ustalenia odszkodowania. Pełnomocnik Pani - byłej właścicielki przedmiotowej nieruchomości wystąpił w piśmie z dnia r. do Wójta Gminy o podjęcie rokowań i przyznanie odszkodowania za przejęcie działki nr położonej w, pod drogę gminną. W piśmie Urzędu Gminy z dnia r. stwierdzono, że Gmina nie będzie podejmować negocjacji co do wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość.

2 W decyzji Wójta Gminy z dnia r. stwierdzono, ze działkę nr położoną w przeznaczono pod drogę na mocy porozumienia z dnia r. w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich. W piśmie z dnia r. Pani oświadczyła, że "przekazuje nieodpłatnie na rzecz Gminy drogi powstałe w wyniku podziału w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich". W tym miejscu należy wskazać, ze zrzeczenie się odszkodowania możliwe jest w opisanej sytuacji nie wcześniej niż decyzja podziałowa ( wydzielająca działkę drogową ) stanie się ostateczna. Tym samym nie wykluczając co do zasady możliwości skutecznego dokonania takiej czynności prawnej należy stwierdzić, że w tym przypadku stało się to przedwcześnie i jest pod względem prawnym bezskuteczne. Ponadto nadmienić należy, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna zostać,:awarta w formiuktu I!Qtaria1neg,ol.a11.J.. 5_8 ko_dek~o...,b-.aj!ie w_zloiąikłej..fonme- - pisemnej jak to miało miejsce w przedmiotowym przypadku. W związku z powyższym starosta ustala niniejszą decyzją odszkodowanie za WIN. nieruchomość. Na podstawie art. 98 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami: działki gruntu _wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa odpowiednio na wtasność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (... ) Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Art 98 ust. 3 ustawy stanowi, iż za działki gruntu, które przeszły na własność gminy, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do t;~kiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 128 wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawi_enia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 według stanu w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opmn rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. l i 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności j!!j rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. l i 2). Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego także na podstawie przepisów Działu _IV (art ) ustawy o gospodarce nieruchomościami,

3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego {Dz. U. Nr 207, poz ze zm.) oraz na podstawie postanowień, będących częsc1ą porządku prawnego standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomosci i sporządzania operatu szacunkowego, do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmuje się stan nieruchomości, z których wydzielono te działki na. dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Wartość rynkową określono dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami: jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W omawianym przypadku nie zachodzi taka sytuacja. W z\11/iązku z powyższym do wyceny ma zastosowanie art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie ze wskazanym przepisem: wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Na potrzeby przedmiotowego postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy Pani sporządziła operat szacunkowy z dnia r. określający wartość prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ~ołożona w, gm. ' Wvceniana działka położona jest w w rejonie ul. : -wzdłuż ul., częściowo ul. i ul. Bezpośrednie sąsiedztwo w dacie podziału stanowiły głównie tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo, pośtrzegane jako potencjalne tereny inwestycyjne. Od południa rozwinięte zostały obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej. Od wschodniej strony, pomiędzy przedmiotową nieruchomością, a powstały zabudowania mieszkaniowe jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i małej szeregowej. Ulica stanowiąca działkę nr została urządzona kostką brukową typu pozbruk, z urządzonymi wjazdami na nieruchomości, doprowadzono uzbrojenie. Działka nr położona w w dacie r., zgodnie z obowiązującym w tym okresie pianem zagospodarowania przestrzennego ( uchwała Rady Gminy nr XXX/244/2000 z dnia r. } przeznaczona była pod drogę dojazdową ( SKD, 6KD, 7KD ). Zgodnie z 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz ze zm. ) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania

4 decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nierucnomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym ( ust. 2 ). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartpść rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4 ). Przepisy ust rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w. szg:~ólności_j!rzy określaniu wąll:jl_ici_dzwek_gr.untu_w\ldzieidid,irh pod droglpub!iczne,o których mowa w art. 98 ust. l i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównań wybrano trzy nieruchomości ( położenie : Wiry, gm. Komorniki, Dębogóra gm. Czerwonak, Potasze gm. Czerwonak ) najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Następnie przeprowadzono porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do. wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Dalsza część wyceny polega na obliczeniu skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek oraz na obliczeniu wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych,. uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. W wyniku przyjętych założeń i dokonanych obliczeń uzyskano wartość nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym, która mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na lokalnym rynku nieruchomości, terenów komunikacyjnych, przy uwzględnieniu znacznej powierzchni gruntu i zorganizowania otoczenia w dacie wydania decyzji podziałowej. Z uwagi na powyższe wartość nieruchomości gruntowej działki nr według stanu na dzień r. i przeciętnych cen z dnia r., została określona na kwotę W dniu r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna. W rozprawie udział wzięli: adwokat Pan ', -pełnomocnik Pani J Pani za adwokata Pana pełnomocnika Gminy ' oraz Pani - rzeczoznawca majątkowy. W toku rozprawy Pan nie wniósł żadnych uwag ani zastrzeżeń do operatu szacunkowego z dnia r. i wyraził zgodę na ustalenie odszkodowania za działkę nr w kwocie w nim określonej tj. Pani przedłożyła w piśmie z dnia r. uwagi do ww. operatu szacunkowego. Wskazano w nim, że rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił wyboru

5 wyceny metody porównywania parami, przyjęcia określonych cech nieruchomości podobnych przyjętych do porównań z wycenianą nieruchomością, wprowadzenia współczynnika korekcyjnego na poziomie 1,0. Ponadto załączono kopię operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości drogowej położonej w gminie gdzie rzeczoznawca majątkowy przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej uzyskał cenę za 1m 2 - Jednocześnie wniesiono, w razie ustalenia odszkodowania, o rozłożenie jego wypłaty na 10 rocznych rat. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia r. wyjaśnił, że w operacie szacunkowym zastosowano metodę porównywania parami z uwagi na znaczne zróżnicowanie cen ( 35 zł-100 zł ). W tym przypadku cena średnia mogłaby Żniekształcić wynik wyceny. Tym samym wybór ten nie był dowolny. Rzeczoznawca uzasadnił przyjęte cechy dla nieruchomości porównawczych. Co do współczynnika korekcyjnego na p9ziomf@-l,-0-~aru:l,-.?;ę...powime-i'i--oł\-...~ulsto.5~-w-sz.cz.eg.ó!q\<ch przypadkach, a takich nie zauważono analizując nieruchomość wycenianą. W piśmie z dnia r. pełnomocnik substytucyjny Gminy stwierdził, że nie zgadza się z powyższymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego i uważa, że kwota ustalona w operacie szacun kovilym została na zbyt wysokim poziomie. W jego ocenie nie jest to dowód wiarygodny i nie powinien stanowić podstawy ustalenia odszkodowania przez starostę, Dodatkowo podtrzymano wniosek o rozłożenie wypłaty odszkodowania na 10 rocznych rat. W piśmie z dnia r. pełnomocnik Pani wskazał, że jego mandantka nie wyraża zgody na -rozłożenie odszkodowania na raty. Tym samym starosta wskazał w niniejszej decyzji, że odszkodowanie zostanie wypłacone przez Wójta Gminy jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego prowadzonego przez Starostę Poznańskiego stanowi dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania. Na podstawie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego podlega ocenie, przy czym ocena dokonywana przez organ administracji prowadzący dane postępowanie, może być dokonana jedynie w określonych granicach. Organ bada legalność sporządzonego operatu poprzez sprawdzenie, czy został wykonany zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w dn.iu jego wydania. Rzeczoznawca majątkowy podejmuje w ramach wyceny nieruchomości normatywnie zdefiniowane czynności określane mianem szacowania nieruchomości. Szacowanie nieruchomości może być dokonane tylko na podstawie obowiązującego prawa. Ponadto w ramach szacowania nieruchomości rzeczoznawca zobowiązany jest stosować standardy zawodowe. Organ orzekający nie znalazł podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego dnia r. przez rzeczoznawcę majątkowego - Pani ponieważ uznał, że jest on zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem ustawodawca precyzyjnie określił w rozporządzeniu wykonawczym zasady szacowania działek gruntu wydzielonych pod drogi, nabywanych z mocy prawa, w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza rynku transakcji nieruchomości drogowych, jaka została przedstawiona przez autora ww. operatów szacunkowych na potrzeby wyceny przedmiotowych działek stosownie do 36 cyt. wyżej rozporządzenia, odpowiada zastosowanej interpretacji przepisów prawa. Dobrane nieruchomości do bazy będącej

6 podstawą wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego zostały nabywane w związku z inwestycjami drogowymi, tym samym ich cena została zdeterminowana celem nabycia i faktycznym sposobem użytkowania związanego z komunikacją. Zdaniem starosty rzeczoznawca prawidłowo zastosował w procesie wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dzięki temu ustalona kwota w operacie szacunkowych w sposób prawidłowy odzwierciedla wartość prawa własności wycenianej nieruchomości. Starosta Poznański przyjął ww. operat szacunkowy sporządzony prz.ez rzeczoznawcę majątkowego Panią jako podstawę do ustalenia odszkodowania. na rzecz Pani ponieważ uznał, że zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia r. o gospodarce nieruchomościami: rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczęgq)llił-slil.tadm:!ś_ctplltłaś.ciwą_dlazawodowegn.charakteru- tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że ustalone przez Starostę o.dszkodowanie za wywłaszczony grunt pod drogę publiczną winno być słuszne i ekwiwalentne, tym samym powinno odzwierciedlać kwotę jaką wywł;~szczony właściciel otrzymałby od nabywcy ( jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa ) takiej nieruchomości oferując ją do sprzedaży, w drodze cywilno-prawnej. Zdaniem starosty ustalona kwota odszkodowania odzwierciedlająca realną wartość utraconych działek, na podstawie wyceny ww. biegłego jest w pełni zasadna i została ustalona w oparciu o obiektywne kryteria. Kwota ta w pełni rekompensuje byłemu właścicielowi szkodę jaką poniósł na skutek utraty prawa własności ww. działki na. rzecz Gminy Przedłożona kopia operatu szacunkowego przez pełnomocnika Gminy'. sporządzonego. dla działki wydzielonej pod drogę położonej w nie dotyczy nieruchomości podobnej do działki nr położonej w Tym samym treść tego opracowania nie może mieć wpływu na ocenę przez starostę opinii biegłego wykonanej na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 132 ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (art. 132 ust. 2). W związku z powyższym należało orzec jak w sentencji decyzji. Pouczenie: Od niniejszej decyzji przysługuje stronom prawo wniesienia odwołania w terminie 14 dni od daty doręczenia, do Wojewody Widkopolskiego za pośrednictwem Starosty Poznańskiego.!I.!JC!~WOtj:lPJ:)~N!)jJt!podsoo fll<:!;!j:.?łl il/\'i.()j;)! ~ U~WAp;JQ :e,' ZJ08'f'B"W