PRÓBA APLIKACJI NOWYCH STANDARDÓW WYCENY DO OKREŚLANIA WYSOKOŚCI ODSZKODOWANIA ZA PRZESYŁ NA NIERUCHOMOŚCI O FUNKCJI KOMERCYJNEJ NA ETAPIE NEGOCJACJI

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "PRÓBA APLIKACJI NOWYCH STANDARDÓW WYCENY DO OKREŚLANIA WYSOKOŚCI ODSZKODOWANIA ZA PRZESYŁ NA NIERUCHOMOŚCI O FUNKCJI KOMERCYJNEJ NA ETAPIE NEGOCJACJI"

Radosław Smoliński
6 lat temu
Przeglądów:

NIERUCHOMOŚCI O FUNKCJI KOMERCYJNEJ NA ETAPIE

1 str. 1 PRÓBA APLIKACJI NOWYCH STANDARDÓW WYCENY DO OKREŚLANIA WYSOKOŚCI ODSZKODOWANIA ZA PRZESYŁ NA NIERUCHOMOŚCI O FUNKCJI KOMERCYJNEJ NA ETAPIE NEGOCJACJI J Magdalena Małecka-Pilujska, Jerzy Adamiczka Warszawa 2008

str. 2 1. UWARUNKOWANIA PRAWNE 1.1. Podstawy prawne Opinia sporządzana jest dla potrzeb rokowań, o których mowa w art. 124 ust.

2 str UWARUNKOWANIA PRAWNE 1.1. Podstawy prawne Opinia sporządzana jest dla potrzeb rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Art. 124 ust.3: Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. W wypadku nieskuteczności rokowań, w trybie art. 124 ust. 1, nastąpi ograniczenie prawa własności w drodze decyzji starosty zezwalającej na budowę linii wysokiego napięcia. Unormowanie to jest rodzajem wywłaszczenia przewidzianym w art. 112 ust. 2, polegającym na ograniczeniu prawa własności. Przez rokowania należy rozumieć wszelkie legalne (zgodne z prawem) czynności i działania prowadzące do zawarcia umowy. W ustawie brak bliższych wskazówek dotyczących rokowań, wobec czego należy sięgnąć do innych aktów prawnych posługujących się tym pojęciem. W wyroku stwierdził:

3 str. 3 Służebność przesyłu Art Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Art Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z tych urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Art Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. 3. Po wygaśnięciu służebności na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli byłoby to nadmiernie uciążliwe lub powodowało nadmierne koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody. Art Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. W kodeksie cywilnym nie zawarto jednak definicji wynagrodzenia i zakresu, który miałoby ono obejmować. Wykorzystane może być w tym zakresie stanowisko zawarte w orzecznictwie. Analiza orzeczeń i uchwał prowadzi do następujących wniosków co do wynagrodzenia za ustanowienie służebności:

3. Podstawy zasad wyceny 2. PRZYKŁAD APLIKACYJNY Z WYKORZYSTANIEM NOWYCH STANDARDÓW 2.1.

4 str Wynagrodzenie za ustanowienie służebności Podstawy zasad wyceny 2. PRZYKŁAD APLIKACYJNY Z WYKORZYSTANIEM NOWYCH STANDARDÓW 2.1. Przedmiot wyceny Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa zabudowana obiektami magazynowo biurowymi, wchodząca w skład kompleksu logistycznego (łącznie 6 działek ewidencyjnych, w kształcie wielokąta o łącznej pow m²). Nieruchomość składa się zabudowanej działki - wg ewidencji gruntów stanowi tereny przemysłowe Ba o powierzchni m 2. Działka zabudowana jest: a) budynkiem o funkcji magazynowej o łącznej powierzchni ok m², b) częścią budynku o funkcji magazynowo biurowej o łącznej powierzchni ok m², c) częścią budynku o funkcji magazynowej o łącznej powierzchni ok m². Na przedmiotowych nieruchomościach projektowana jest budowa i przebieg odcinka wielotorowej dwunapięciowej linii elektroenergetycznej kv relacji Pasikurowice Wrocław Południe. Planowana linia wraz z obszarem ograniczonego użytkowania będzie przechodziła przez omawianą nieruchomość. Rys. 1 Mapa sytuacyjna nieruchomości Rys. 2 Widok kompleksu logistycznego

5 str Uwarunkowania planistyczne 2.3. Założenia przyjęte w wycenie i zastosowany sposób wyceny Jak wynika z analizy położenia, kształtu oraz przeznaczenia fakt przebiegu linii ma bezpośredni i znaczący wpływ na trwałe zmniejszenie wartości nieruchomości. Na wartość służebności gruntowej składają się elementy: 2.4. Wyniki Wsg = Wsg 1 + Wsg 2 Wsg1 = zł Wsg2 = zł Wsg = zł zł = zł, tj. 205 zł/m 2 pasa technicznego. 3. WYCENY POWSZECHNIE WYKONYWANE (NA ETAPIE ROKOWAŃ) 3.1. Przyjęte założenia i sposób wyceny - określeniu podlega tylko zmniejszenie wartości nieruchomości, inne elementy nie są brane pod uwagę, - wartość nieruchomości bez obciążenia określana jest w podejściu porównawczym; poszukiwano gruntów o podobnym przeznaczeniu (występował istotny problem z identyfikacją nieruchomości podobnych te brane do wyceny nie spełniały często kryteriów podobieństwa mimo podobnego przeznaczenia intensywność i rodzaj zabudowy istotnie różniły te nieruchomości) - wartość nieruchomości z obciążeniem określano w podejściu porównawczym, biorąc pod uwagę ceny uzyskiwane za grunty rolne.

str. 6 3.2. Wyniki Osiągana wartość zmniejszenia wartości nieruchomości, w przeliczeniu na powierzchnię pasa technologicznego (tak to powszechnie opisywano) wahała się w przedziale od 150-300 zł/m 2.

Magda posiada tytuł europejskiego uznania zawodowego Recognised European Valuer (REV). e-mail: magda.pilujska@aimpropery.

6 str Wyniki Osiągana wartość zmniejszenia wartości nieruchomości, w przeliczeniu na powierzchnię pasa technologicznego (tak to powszechnie opisywano) wahała się w przedziale od zł/m 2. Magdalena Małecka-Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy AiM PROPERTY Magda jest rzeczoznawca majątkowym z prawie 10 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Magda posiada tytuł europejskiego uznania zawodowego Recognised European Valuer (REV). magda.pilujska@aimpropery.pl Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający AiM PROPERTY Jerzy jest rzeczoznawca majątkowym z 20 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Jest również członkiem Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). Posiada tytuł europejskiego uznania zawodowego Recognised European Valuer (REV), a także licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami. jerzy.adamiczka@aimpropery.pl

Podobne dokumenty

WYCENA PRAWA SŁUŻEBNOŚCI

I miejsce w rankingu firm szkoleniowych wg Gazety Finansowej 8 9 lutego 2018r., Warszawa Centrum WYCENA PRAWA SŁUŻEBNOŚCI Odszkodowanie za ograniczenie lub pozbawienie prawa własności (użytkowania wieczystego)