Marketbeat Polska Wiosna 2008. esearch

Marketbeat Polska Wiosna 2008 esearch

2 marketbeat POLska POLSKA wiosna Wiosna 2008 wprowadzenie Niniejszy raport został przygotowany przez Dział Doradztwa Cushman & Wakefield Polska w celu zaprezentowania naszym klientom kondycji polskiego rynku nieruchomości na koniec 2007 r. oraz naszych prognoz na 2008 r. Spis treści Podsumowanie 1 Informacje Gospodarcze 2 Informacje o Rynkach Finansowych 3 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Biurowe 4 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Handlowe 5 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Przemysłowe i Magazynowe 6 Nieruchomości Biurowe 7 Nieruchomości Handlowe 11 Nieruchomości Przemysłowe i Magazynowe 15 Nieruchomości Mieszkaniowe 21 Nieruchomości Hotelowe 24 Kontakty 26 Nasze Usługi 28 Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości, która zatrudnia ponad 12.000 pracowników w 56 krajach. Jako prawdziwie globalna firma, dostarczamy zintegrowane rozwiązania poprzez aktywne doradztwo, realizację inwestycji i zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców i inwestorów na każdym etapie procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości. Rozwiązania te obejmują pomoc klientom przy kupnie, sprzedaży, finansowaniu, najmie i zarządzaniu aktywami. Świadczymy również doradztwo w zakresie wyceny, planowania i badań strategicznych, analizy portfeli nieruchomości, wyboru nieruchomości i pomocy przy lokalizacji powierzchni oraz wiele innych usług doradczych. Niniejszy dokument służy jedynie do celów informacyjnych. Przedstawione informacje uważane są za prawidłowe, ale ich wiarygodność nie może być zagwarantowana, a wyrażone opinie są naszą aktualną oceną, która może ulec zmianie. W sensie formalnym, nie zaleca się posługiwania się podaną tutaj informacją w celu dokonania jakiejkolwiek transakcji handlowej, a firma C&W nie będzie ponosić odpowiedzialności z tytułu zaniedbań lub innych, wynikających z takiego pożytkowania. Niniejszy dokument nie może być w całości lub części, ani w żadnej postaci reprodukowany bez zgody C&W wyrażonej na piśmie. 2008 Cushman & Wakefield Wszelkie Prawa Zastrzeżone

1 podsumowanie Informacje Gospodarcze Szacowana wartość przyrostu PKB w 2007 r. wyniosła 6,5% w porównaniu do 6,1% w 2006 r. Sytuacja na rynkach światowych, będąca efektem pogarszającej się sytuacji w USA, powoduje, że prognozy na kolejne lata są bardziej konserwatywne niż jeszcze rok temu. Szacuje się, że w 2007 r. wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych wyniosła około 13-14 mld EUR. Mimo znacznego wzrostu płac i znaczącego spadku bezrobocia w 2007 r. Polska nadal jest bardzo atrakcyjnym krajem dla inwestorów zagranicznych. Informacje o rynkach finansowych W horyzoncie kilkuletnim złoty systematycznie umacnia się względem euro i dolara. Wysoki wzrost płac w 2007 r. spowodował zwiększenie konsumpcji przy wysokiej, choć niedostatecznie rosnącej wydajności pracy. Przyczyniło się to do wzrostu inflacji do poziomu 4% w grudniu 2007 r. i podwyższenia stóp procentowych do poziomu 5,25%. Główny indeks Giełdy Papierów Wartościowych WIG osiągnął w lipcu 2007 r. swój historycznie najwyższy poziom 67.568 punktów, w porównaniu do 36.000 w czerwcu 2006 r. Rynek inwestycyjny W 2007 r. na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,8 mld EUR, co stanowi spadek wolumenu o 40% w stosunku do poziomu z 2006 r. wynoszącego 4,75 mld EUR. Pomimo spowolnienia, rok 2007 był kolejnym rokiem wzmożonej aktywności wśród inwestorów rynek nieruchomości handlowych odnotował największe zainteresowanie, na drugim miejscu znalazł się rynek powierzchni biurowych. Chociaż poziom inwestycji w 2007 r. był niższy niż w 2006 r., wielkość transakcji wciąż utrzymuje się na najwyższym poziomie w Europie Środkowej. W Czechach zawarto transakcje na sumę 1,85 mld EUR, a na Węgrzech na sumę 2 mld EUR. Nieruchomości biurowe Rok 2007 był niezwykle dynamicznym okresem na rynku biurowym w całej Polsce. Silnie rosła zarówno podaż, jak i popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Zauważalna była jednak tendencja przewagi popytu nad podażą, co przełożyło się na wzrost czynszów. Chociaż najbardziej rozwiniętym rynkiem nadal pozostaje Warszawa, to na prowadzenie pod względem dynamiki przyrostu powierzchni biurowej wysuwają się miasta regionalne, w szczególności Kraków i Wrocław. Popyt generowany był przede wszystkim przez inwestorów zagranicznych. Natomiast krajowe firmy częściej niż dotychczas reprezentowały stronę podaży. Rok 2008 będzie kolejnym dobrym rokiem dla rynku powierzchni biurowych. Według prognoz rynek krajowy może powiększyć się o kolejne 600.000 mkw. nieruchomości handlowe W 2007 r. w Polsce oddano do użytku prawie 800.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (wzrost podaży o 40% w stosunku do 2006 r.). Wzmożona działalność deweloperska odnotowana została zwłaszcza w sektorze centrów handlowych, które przyniosły 80% nowoczesnej powierzchni. Warte zauważenia jest, że aż 38% nowoczesnej powierzchni handlowej w ubiegłym roku oddano do użytku w miastach średniej wielkości. Na koniec 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły ponad 7,5 mln mkw. (197 mkw./1.000 mieszkańców), z czego 66,6% przypadało na osiem głównych aglomeracji miejskich. Lata 2008-2009 przyniosą dalszy wzrost podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce zarówno w największych aglomeracjach miejskich, jak i w miastach średniej i małej wielkości. nieruchomości przemysłowe i magazynowe W ciągu ostatnich kilku lat Polska stała się preferowanym krajem do lokalizacji centrów logistycznych w Europie Środkowowschodniej. Od stycznia 2005 r. do grudnia 2007 r. podaż wzrosła ponad trzykrotnie. Systematycznie rósł również popyt, co znalazło odzwierciedlenie w wolumenie zawartych transakcji najmu. Przewiduje się, że w 2008 r. sytuacja po stronie popytu ustabilizuje się, a dynamika wzrostu będzie niższa niż w roku ubiegłym. nieruchomości mieszkaniowe Ogólne tendencje na krajowym i światowym rynku nieruchomości w 2007 r. spowodowały na polskim rynku mieszkaniowym szereg zmian. Utrzymujące się od ponad trzech lat ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych dobiegło końca, zapoczątkowując okres pewnych korekt i stabilizacji w perspektywie średniookresowej. Obecnie rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przechodzi dywersyfikację. Różnice pomiędzy ugruntowanymi rynkami Warszawy, Krakowa i Wrocławia a wschodzącymi rynkami miast regionalnych takich jak Trójmiasto, Katowice, Łódź i Poznań uwidoczniły się w kontekście dynamiki wzrostu cen mieszkań w 2007 r. Nowe rynki mniejszych miast, między innymi Lublina, Bydgoszczy i Szczecina, mogą wyłonić się jako rozwijające się rynki nieruchomości mieszkaniowych w 2008 r. Nieruchomości Hotelowe Obecnie obserwowany jest boom na rynku nieruchomości hotelowych. W 2007 r. Polskę odwiedziło 15,7 mln turystów i przewiduje się, że liczba ta będzie wzrastać w nadchodzących latach. Również współczynnik obłożenia pokoi hotelowych z roku na rok jest coraz wyższy. Liczba hoteli jest stosunkowo niewielka. Koncentrują się one głównie w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Wiele krajowych i międzynarodowych sieci hotelowych upatruje Polskę jako atrakcyjną lokalizację do budowy hoteli pod swoją marką.

2 marketbeat POLska wiosna 2008 informacje gospodarcze gospodarka Główne Wskaźniki Ekonomiczne w Polsce w Latach 2002-2009 Rok 2007 to kolejny dobry okres dla polskiej gospodarki. Szacowana wartość przyrostu PKB w 2007 r. wyniosła 6,5% w porównaniu do 6,1% w 2006 r. Sytuacja na rynkach światowych, będąca efektem pogarszającej się sytuacji w USA, powoduje, że prognozy na kolejne lata są bardziej konserwatywne niż jeszcze rok temu. Wzrost PKB w kolejnych dwóch latach może wynieść 5-6%, natomiast będzie on w znacznym stopniu uzależniony od globalnej sytuacji makroekonomicznej. W poprzednim roku sytuacja na rynku pracy sprzyjała pracownikom zatrudnienie w gospodarce zwiększyło się o 5%, a realne płace o 6,3%. W 2008 r. oczekujemy dalszego spadku bezrobocia i dalszego, choć już nie tak spektakularnego, wzrostu płac. Inflacja wzrosła z 1,4% w grudniu 2006 r. do poziomu 4,0% w grudniu 2007 r., głównie za sprawą rosnących cen żywności oraz wzrostu cen paliw. Dynamika eksportu nie była już tak duża jak w 2006 r., kiedy to wartość eksportu wzrosła o 23%. W 2007 r. eksport wzrósł o 15% i przekroczył wartość 100 mld EUR. rozwój regionalny Porównanie Wzrostu Gospodarczego w Regionie w 2007 Większość krajów Europy Środkowowschodniej wykazała się ponad 6% wzrostem produkcji przemysłowej. Rekordowy wzrost odnotowała Słowacja (12,8%) i Bułgaria (10,5%), natomiast na Łotwie wzrosła ona o niecałe 2%. Bardzo szybko rozwijające się kraje nadbałtyckie w następnych latach mogą mieć problem z utrzymaniem wysokiego tempa wzrostu. Ponad 8% tempo wzrostu PKB w tym rejonie przełożyło się na znaczny spadek bezrobocia i silny wzrost płac, co w rezultacie spowodowało znaczny wzrost inflacji, przez co spadła atrakcyjność tych krajów w oczach zagranicznych inwestorów. Większe kraje naszego regionu charakteryzujące się mniejszą dynamiką wzrostu, będą się rozwijać w sposób bardziej stabilny. Czynnikiem schładzającym gospodarki w Europie Środkowowschodniej będą rosnące stopy procentowe na rynkach międzynarodowych. Natomiast rozwój danych krajów w dłuższym okresie będzie uzależniony od ich skłonności do reformowania finansów publicznych i dalszej liberalizacji gospodarki. bezpośrednie inwestycje zagraniczne Zasób bezpośrednich inwestycji zagranicznych pod koniec 2007 r. wyniósł prawie 108 mld EUR. W 2006 r. do Polski napłynęły inwestycje zagraniczne o wartości 15,7 mld EUR, z czego 88% napłynęło z krajów UE. Szacuje się, że w 2007 r. wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych wyniosła około 13-14 mld EUR. Mimo znacznego wzrostu płac w 2007 r. Polska nadal jest bardzo atrakcyjnym krajem dla inwestorów zagranicznych. W długim okresie różnice w kosztach pracy pomiędzy Polską a Europą Zachodnią będą się zmniejszać, co będzie miało wpływ na strukturę inwestycji. Udział inwestycji opartych na wykorzystaniu wysoko wykwalifikowanej siły roboczej będzie się zwiększał kosztem inwestycji wymagających niskich kosztów pracy. Bezpośrednie Inwestycje Zagraniczne w Polsce 2002-2008

3 informacje o rynkach finansowych kursy walut Od 2004 r. złotówka systematycznie umacnia się względem euro. Średniomiesięczny kurs euro wyniósł w grudniu 2007 r. 3,58 PLN i był o prawie 32% niższy niż na początku 2004 r. W perspektywie ostatnich kilku lat złoty umacniał się również w stosunku do dolara. Wynika to nie tylko ze wzrostu wartości polskiej waluty, ale również spadku wartości dolara na rynku międzynarodowym. W grudniu 2007 r. średniomiesięczny kurs wymiany wyniósł 2,42 PLN i był o ponad 60% niższy niż w 2004 r. Obecne wyhamowanie tempa aprecjacji złotego wynika głównie z sytuacji na międzynarodowych rynkach finansowych. Natomiast silnym czynnikiem zwiększającym aprecjację złotówki będą transfery z Unii Europejskiej na rozwój polskich regionów, infrastruktury i rolnictwa. Jeżeli w 2008 r. nastąpi stabilizacja na rynkach finansowych i groźba recesji zostanie zażegnana, można się spodziewać dalszej aprecjacji polskiej waluty. Kursy Walut w Polsce w Latach 2002-2007 stopy procentowe Wzrost inflacji na początku 2007 r. był poprzedzony prawie dwuletnim okresem powolnego wzrostu cen poniżej 2% w stosunku rocznym. Rosnąca dynamika cen skłoniła NBP do sukcesywnego podnoszenia stóp procentowych do poziomu 5%, co oznacza wzrost o 100 punktów bazowych w stosunku do roku poprzedniego. Natomiast już w styczniu tego roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła ponownie stopy procentowe o kolejne 25 punktów bazowych. W związku ze znacznym odchyleniem obecnego tempa wzrostu cen od celu inflacyjnego wyznaczonego przez NBP, spodziewane są kolejne podwyżki stóp procentowych prawdopodobnie jeszcze w połowie tego roku. W Stanach Zjednoczonych nastąpiło znaczne zmniejszenie stóp procentowych była to reakcja na pogarszające się wyniki makroekonomiczne, mająca na celu uchronienie rynków kapitałowych przez dalszymi spadkami. Europejski Bank Centralny chcący utrzymać inflację w ryzach nie jest skłonny do obniżania stóp procentowych. Międzybankowe Stopy Procentowe w Latach 2002-2007 USD inwestycje w polsce Rok 2007 na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie stał pod znakiem dużych wzrostów w pierwszym półroczu i znacznych spadków w drugim. Główny indeks giełdy WIG osiągnął swój historycznie najwyższy poziom 67.568 punktów w lipcu 2007 r., natomiast po spadkach w styczniu br. osiągnął poziom z końca 2006 r. Na początku 2008 r. nastąpiła silna przecena walorów na warszawskiej GPW zakończona lekkimi wzrostami, natomiast sytuacja na rynkach kapitałowych jest nadal niepewna. W 2007 r. na giełdzie zadebiutowało 81 spółek, a łączna wartość emisji wyniosła prawie 16 mld PLN. W ciągu następnych dwóch lat około 150 spółek planuje debiut na warszawskim parkiecie. Tak duża ilość debiutów zwiększa kapitalizację i płynność warszawskiej giełdy, która jest jedną z największych w tym rejonie Europy. Dynamika Głównych Indeksów GPW w Warszawie

4 marketbeat POLska wiosna 2008 rynek inwestycyjny nieruchomości biurowe informacje o rynku W pierwszej połowie 2007 r. na rynek inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce w dalszym ciągu korzystnie oddziaływała rozwijająca się gospodarka i dobre dane makroekonomiczne, a stopy kapitalizacji dotyczące nieruchomości w najlepszych lokalizacjach w najważniejszych miastach zbliżyły się do poziomu w Europie Zachodniej. Jednak liczba transakcji była znacznie mniejsza niż w analogicznym okresie 2006 r. i odnotowano niewielkie zmniejszenie się stóp kapitalizacji, przy stopach kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości utrzymujących się na poziomie 5,5%. W drugim półroczu 2007 r., gdy skutki kryzysu na amerykańskim rynku kredytów subprime stały się odczuwalne na globalnych rynkach finansowych, sytuacja uległa pogorszeniu. Wiele transakcji przesunięto w czasie, niektóre nie doszły do skutku. W 2007 r. wartość inwestycji spadła o 40% w porównaniu z 2006 r. Mimo to w drugiej połowie 2007 r. ustanowiony został rekord stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych i po raz pierwszy w Polsce stopa kapitalizacji osiągnęła poziom 5,25%, przy czym dotyczyła ona nieruchomości z potencjałem wzrostu czynszu. W dalszym ciągu wzrastała rozpiętość transakcji pomiędzy regionami, przy znacznie większym zainteresowaniu i liczbie transakcji w miastach drugorzędnych niż w latach poprzednich. popyt W 2007 r. większość nabywców budynków biurowych pochodziła z Europy Zachodniej, przy czym dominowały fundusze z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii, Irlandii i Francji. Odnotowano również rosnącą aktywność na rynku polskich funduszy, takich jak Arka i BPH. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w 2008 r. liczba inwestorów zainteresowanych nieruchomościami w najlepszych lokalizacjach zmniejszy się, a aktywność na rynku będą pobudzać nabywcy z większym udziałem kapitału własnego, np. fundusze niemieckie i austriackie. Popyt na najlepsze produkty może być również słabszy ze względu na fakt, że stopy kapitalizacji wzrosły o nawet 75-100 punktów bazowych na bardziej dojrzałych rynkach takich jak Wielka Brytania. działalność / Transakcje W pierwszym półroczu 2007 r. wartość transakcji osiągnęła poziom 883 mln EUR, który pomimo spadku w stosunku do analogicznego okresu w 2006 r., nadal wskazuje na pewną dynamikę, głównie dzięki dużej liczbie mniejszych transakcji i kilku transakcjom kupna o dużej wartości, np. Focus, Prosta Office Center i Trinity Park II. Według wczesnych prognoz wolumen transakcji miał wzrosnąć dwukrotnie w ciągu roku, ale w drugim półroczu 2007 r. zawarto transakcje o wartości zaledwie 248 mln EUR. Jakkolwiek pojawiają się już pozytywne przewidywania na 2008 r. z uwagi na szereg transakcji, które zostały rozpoczęte w 2007 r. i będą zrealizowane w pierwszym kwartale bieżącego roku. Już przy sprzedaży Andersia Tower w Poznaniu odnotowano rekordową stopę kapitalizacji dla budynku biurowego w mieście regionalnym 5,8%. Najlepsza Stopa Kapitalizacji 2002-2008 12 10 8 6 4 2 0 Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Sprzedawca Nabywca Europolis Portfolio (49%) Warszawa Europolis Axa Immoselect Focus Warszawa Sachsenfonds Degi Prosta Office Center Warszawa Ghelamco ING Real Estate Trinity Park II Warszawa Ghelamco ING Real Estate Millennium Plaza Warszawa Reform Plaza Atlas Estates Business & Finance Centre Orion Łódź Echo Investment Catalyst Capital Łódź Business Centre Łódź Echo Investment Catalyst Capital Riverside Park 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 * ajlepsza stopa w C Warszawa Transakcje Inwestycyjne 2002-2007 czny Wolumen (mld EU) 6 5 4 3 2 1 0 Warszawa ajlepsza stopa w PC ** Warszawa 2002 2003 2004 2005 2006 2007 czny Wolumen Irlandia Investment SEB Maris Szczecin Menzel & Paul Ethel Austin Griffin House Warszawa b/d GLN Partners Helion Warszawa Lexi Part DEKA * Prognoza ** okalizacje Poza Centrum Warszawa C Warszawa PC Inne Miasta 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Transakcje ocznie (mln EU)

5 rynek inwestycyjny nieruchomości handlowe informacje o rynku W 2007 r. aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych zmniejszyła się w porównaniu z 2006 r. W ubiegłym roku zawarto ok. 30 transakcji na łącznie ok. 740.000 mkw. powierzchni handlowej o wartości inwestycyjnej 1,6 mld EUR. Do zmniejszenia wolumenu transakcji nieruchomościowych doszło wskutek niewielu dużych transakcji portfelowych w 2007 r. oraz wpływu kryzysu kredytowego, który doprowadził do ograniczenia dostępności środków finansowych i wzrostu kosztów finansowania. Inwestorzy zaczęli wykazywać większą ostrożność i wielu z nich obecnie czeka na reakcję rynku w 2008 r. Jednak podstawowe wskaźniki dla rynku nieruchomości, takie jak silny popyt wśród najemców, wysoki wzrost PKB i rosnące czynsze, są nadal dobre i w 2008 r. przewiduje się wzrost aktywności. Obecnie stopy kapitalizacji z nieruchomości handlowych w najlepszych lokalizacjach kształtują się na poziomie 5,6%, chociaż w 2007 r. nie było przykładu transakcji sprzedaży nieruchomości w rzeczywiście najlepszej lokalizacji. Jeżeli w 2008 r. dostępne byłyby takie nieruchomości na sprzedaż, to nadal należy oczekiwać nieznacznie niższych stóp kapitalizacji. W przypadku aktywów drugorzędnych stopy kapitalizacji wzrosną o 50 do 75 punktów bazowych. popyt W związku z kryzysem kredytowym inwestorzy korzystający w dużym stopniu z kredytowania zewnętrznego napotykają większe trudności w osiąganiu zysków przy zwiększonych kosztach finansowania, a czasem nawet nie są w stanie pozyskać kredytów z powodu zwiększenia marż bankowych i zmniejszenia współczynników wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). W konsekwencji głównymi graczami na rynku są nabywcy z większym udziałem kapitału własnego. W 2007 r. najbardziej aktywnymi inwestorami w sektorze nieruchomości handlowych byli inwestorzy z UE: z Wielkiej Brytanii (Pradera, Catalyst, First Property i Dawnay Day), Francji (Klepierre i AEW), Niemiec (Deka i Credit Suisse), Austrii (Akron i Meinl) oraz Irlandii (AIB Polonia, Caelum Development). Fundusze spoza UE również miały wpływ na rynek głównie wskutek dużej transakcji kupna portfela Simon Ivanhoe. działalność / transakcje Aktywność w 2007 r. była mniejsza niż w latach 2005-2006. Wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 1,6 mld EUR, co stanowi odpowiednio 59% wartości z 2006 r. i 82% transakcji w 2005 r. Na transakcje portfelowe przypadło ponad 48% łącznego wolumenu inwestycji w 2007 r. Jedną z największych transakcji portfelowych było nabycie od Simon Ivanhoe pięciu centrów handlowych przez Macquarie CountryWide Trust za 232 mln EUR. Największą pojedynczą inwestycją było nabycie Centrum Handlowego Wola Park w Warszawie przez fundusz AEW z Francji od Ivanhoe Cambridge za 146 mln EUR. Perspektywy na 2008 r. wyglądają obiecująco ze względu na silny popyt obserwowany na początku 2008 r. i znaczną liczbę nadal negocjowanych transakcji. Najlepsza Stopa Kapitalizacji 2002-2008 18 15 12 9 6 3 0 Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Sprzedawca Nabywca Carrefour Portfolio Cały kraj Carrefour Aerium Fund Simon Ivanhoe Portfolio Wola Park Cały kraj Warszawa Simon Ivanhoe Ivanhoe Cambridge Macquarie CountryWide Trust AEW Europe GE Portfolio Cały kraj GE Real Estate Oppenheim Forum Gliwice Gliwice Quinlan Private Golub Deka Maximus Nadarzyn Euro Power Centrum Sybil Group Rybnik Plaza Sosnowiec Plaza 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 * Galeria Gniezno Galeria Nad Jeziorem Górny Śląsk Gniezno Konin Polska Transakcje Inwestycyjne 2002-2007 czny Wolumen (mld EU) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 czny Wolumen Plaza Centres Europe AIM Klepierre Pradera Fashion Outlet Piaseczno Outlet Company AIB Polonia Pasaż Świętokrzyski Kielce Echo Investment Catalyst Capital ETC Portfolio Cały kraj ETC Akron Entertainment Centre Łódź Echo Investment Catalyst Capital Marina Mokotów Warszawa PSH Dawnay Day Warszawa Inne Miasta * Prognoza 2700 2400 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 Transakcje ocznie (mln EU)

6 marketbeat POLska wiosna 2008 rynek inwestycyjny nieruchomości przemysłowe i magazynowe informacje o rynku Najlepsza Stopa Kapitalizacji 2002-2008 Rynek inwestycji w nieruchomości przemysłowe i magazynowe można podsumować jako połączenie bardzo aktywnego i dynamicznie rozwijającego się rynku najmu przy wzroście czynszów oraz utrzymującego się braku płynności ze względu na ograniczoną podaż produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Pomimo spowolnienia zniżkowego trendu stóp kapitalizacji, oczekuje się, że wysoki wzrost PKB, szybszy rozwój infrastruktury i bardzo aktywny rynek najmu, spowodują, że prawdopodobieństwo dalszego wzrostu stawek czynszu będzie głównym czynnikiem przyciągającym inwestorów w 2008 r. Jednak wolumen transakcji może być nadal umiarkowany ze względu na ograniczoną podaż produktów wysokiej jakości. popyt Potencjalny popyt jest znaczny, ale nadal ograniczony przez podaż produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Skłania to inwestorów do brania pod uwagę starszych nieruchomości wynajmowanych wielu najemcom i oferujących możliwość zwiększenia zysków dzięki aktywnemu zarządzaniu. Inni inwestorzy przystępują do inwestycji na wczesnym etapie realizacji poprzez ich finansowanie i zakup z wyprzedzeniem. W 2007 r. dominującymi graczami na rynku inwestycji w nieruchomości przemysłowe i magazynowe nadal byli inwestorzy z UE, wśród których liderami byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii i Austrii, a także Francji i Polski. Transakcje Inwestycyjne 2002-2007 działalność / Transakcje Rynek inwestycji w nieruchomości przemysłowe w Polsce w dalszym ciągu charakteryzuje najmniejsza aktywność w porównaniu z dwoma pozostałymi sektorami komercyjnymi. Ponadto w 2007 r. aktywność inwestorów na tym rynku była mniejsza niż rok wcześniej. Wolumen transakcji inwestycyjnych w ubiegłym roku wyniósł ok. 149 mln EUR, wykazując spadek o ok. 25% rok do roku. Częściowo wynikał on z sytuacji na rynkach finansowych, co spowodowało opóźnienie i przesunięcie niektórych transakcji na 2008 r. Jeżeli na rynku nie pojawią się produkty wiodących deweloperów, aktywność inwestycyjną mogą pobudzać w większym stopniu transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego. Obecnie stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości przemysłowych utrzymują się poniżej 7% i oczekuje się ich stabilizacji w 2008 r. Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Sprzedawca Nabywca Centrum Biznesu Ożarów Ożarów Mazowiecki Syndyk ORCO Group Bałdowska Tczew CF Plus First Property Spedimex Łódź Spedimex Echo Investment City Point Distribution Park Warszawa Europa Capital LLP Teesland Cargo Forte Warszawa White Estates Raiffeisen RE Fund

7 nieruchomości biurowe informacje o rynku Centrum Warszawy Rok 2007 był niezwykle dynamicznym okresem na rynku biurowym w całej Polsce. Silnie rosła zarówno podaż, jak i popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Zauważalna była jednak tendencja przewagi popytu nad podażą, co przełożyło się na wzrost czynszów. Chociaż najbardziej rozwiniętym rynkiem nadal pozostaje Warszawa, to na prowadzenie pod względem dynamiki przyrostu powierzchni biurowej wysuwają się miasta regionalne, w szczególności Kraków i Wrocław. Popyt generowany był przede wszystkim przez inwestorów zagranicznych. Natomiast krajowe firmy częściej niż dotychczas reprezentowały stronę podaży. Rok 2008 będzie kolejnym dobrym rokiem dla rynku powierzchni biurowych. Według prognoz rynek krajowy może powiększyć się o kolejne 600.000 mkw. podaż i popyt w warszawie Rok 2007 był dla rynku biurowego okresem nierównowagi na korzyść wynajmującego popyt wyprzedził podaż powierzchni biurowych. Ubiegły rok charakteryzował się wysokim poziomem podaży na stołeczny rynek dostarczonych zostało 21 budynków o łącznej powierzchni 211.500 mkw., co stanowiło 113% podaży z 2006 r. Zwiększyła ona całkowite zasoby stolicy do 2,7 mln mkw. Największe projekty wybudowane w zeszłym roku to Trinity Park II (24.000 mkw.), IO-1 (23.500 mkw.), Lumen (23.500 mkw.) i Skylight (19.525 mkw.). Zdecydowanie na prowadzenie pod względem liczby nowych budynków wysunęły się lokalizacje poza centrum. Na Mokotów przypadło prawie 65.000 mkw. nowych biur, co stanowiło 47% podaży lokalizacji pozacentralnych. Według szacunków wysoka dynamika lokalizacji pozacentralnych utrzyma się również w 2008 r. i może przekroczyć 360.000 mkw., z kolei w centrum liczba oddawanych budynków będzie najniższa od kilku lat i wyniesie ok. 40.000 mkw. Czynsze i Pustostany w Warszawie 2002-2008 Rok 2007 był szóstym z kolei rekordowym rokiem na stołecznym rynku najmu powierzchni biurowej. Łączny popyt brutto wyniósł prawie 492.200 mkw., prawie 20% więcej niż w roku poprzednim. Rok 2008 szacowany jest na co najmniej 550.000 mkw. Najsilniejszy popyt odnotowano na Mokotowie, gdzie wynajęto prawie 180.000 mkw. Rozszerzenia wynajmowanej powierzchni w minionym roku stanowiły 6%, natomiast 53.700 mkw. było przedmiotem renegocjacji umów najmu. Warty odnotowania jest znaczny udział umów typu pre-let (34%) w wolumenie popytu. Większy udział miały transakcje przekraczające 10.000 mkw. (22.400 mkw. wynajęte przez Bank Millennium w Harmony Office Center czy 14.500 mkw. wynajęte przez Deloitte w Atrium City). Odnotowano również znaczne zwiększenie przeciętnej wielkości transakcji do 1.100 mkw., co oznacza wzrost aż o 40% w porównaniu do 2006 r. Kluczowym czynnikiem rozwoju rynku najmu w stolicy będzie dynamika rozwoju gospodarczego i idące za tym rosnące poziomy konsumpcji i inwestycji, a także wykwalifikowani pracownicy oraz poprawiająca się infrastruktura. Wszystkie te czynniki spowodują wzrost popytu na powierzchnię biurową w Warszawie w przeciągu nadchodzących 2 lat. Popyt i Podaż Netto Rocznie w Warszawie 2002-2008

8 marketbeat POLska wiosna 2008 nieruchomości biurowe czynsze i pustostany w warszawie Koncentracja Powierzchni Biurowej w Warszawie Współczynnik pustostanów, który od 2002 r. znajduje się w trendzie spadkowym osiągnął w 2007 r. rekordowo niskie wskaźniki w swojej historii. Na koniec 4 kwartału 2007 r. stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 3,1%, przy czym stanowiła odpowiednio w Centralnym Obszarze Biznesu 3,37% i poza centrum 2,88%. W porównaniu z końcem 2006 r. średni poziom powierzchni niewynajętej dla Warszawy zmniejszył się o 43% (o 2,3 pkt. proc. z poziomu 5,4%). Najwięcej wolnej powierzchni biurowej oferowały biura zlokalizowane w strefie Południowo- Wschodniej (7,8%) oraz w Ścisłym Centrum (6,8%). W rezultacie silnego popytu na Mokotowie stopa pustostanów w tej strefie spadła do 1,6%. Poniżej 1% spadły pustostany w strefach Obrzeży Centrum oraz Woli. Powodem tak dynamicznego spadku dostępności powierzchni był szybko rosnący popyt oraz ograniczona podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, szczególnie w centrum miasta. Na koniec 2007 r. ilość wolnej powierzchni wyniosła 36.500 mkw. w COB, w lokalizacjach poza centrum odnotowano 46.500 mkw. dostępnej powierzchni biurowej. Duży popyt i stosunkowo niewielka podaż powinny utrzymać niską stopę pustostanów do 2010 r. Najbliższe lata przyniosą zróżnicowanie dostępności powierzchni w COB oraz w lokalizacjach poza centrum. Z uwagi na niską podaż współczynniki pustostanów będą nadal zmniejszać się w centrum miasta, natomiast w lokalizacjach poza centrum nastąpi wzrost dostępności nowoczesnej powierzchni biurowej. Z powodu silnego popytu powierzchnie poza centrum nie powinny jednak znacząco zwiększyć swojej stopy pustostanów. Oprócz wolumenu najmu i stopy pustostanów w minionym roku rekordowy był także wzrost stawek za wynajem. W 2007 r. czynsze w najlepszych lokalizacjach w centrum wzrosły prawie o 36% z 22 EUR/mkw./miesiąc (koniec 2006 r.) do 30 EUR/mkw./miesiąc (koniec 2007 r.). W lokalizacjach poza centrum wyjściowe stawki czynszu wynoszą najczęściej od 14-18 EUR/mkw./miesiąc. Dodatkowe obciążenie stanowią opłaty eksploatacyjne będące na poziomie średnio 5-6 EUR/mkw./miesiąc w Centralnym Obszarze Biznesu i na poziomie 3-5 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centrum. Koszty parkingów są stałe i wynoszą 130-200 EUR/ miejsce/miesiąc w COB w parkingach podziemnych oraz w lokalizacjach poza centrum 65-120 EUR/miejsce/miesiąc i 30-80 EUR/miejsce/miesiąc na parkingu naziemnym. W centrum Warszawy prognozowane jest utrzymanie się wysokich czynszów do 2010 r. Z uwagi na bardzo małą podaż stawki już wzrosły w wybranych obiektach nawet do 40 EUR/mkw. Szansą na spadek stawek w COB jest planowana podaż w rejonie bliskiej Woli. W lokalizacjach poza centrum popyt zrównoważa dynamiczną podaż powierzchni biurowej. W efekcie czynsze zaczynają się podnosić z dotychczasowych, stabilnych poziomów. Jeśli utrzymująca się koniunktura gospodarcza w 2008 r. pozwoli zachować skalę popytu, z dużym prawdopodobieństwem w przyszłym roku będziemy także mieli do czynienia z tendencją wzrostową czynszów do ok. 19 EUR/mkw. Rynek warszawski - informacje - 2008 Lokalizacja COB LPC Liczba Budynków 92 230 Zasób 1.084.300 m 2 1.623.500 m 2 Pustostany 36.500 m 2 46.750 m 2 Wskaźnik Pustostanów 3,37% 2,88% Standardowe warunki najmu (Klasa A) Lokalizacja COB LPC Czynsz (m 2 /mc) EUR 25-35 EUR 14-18 Parking Podziemny (miejsce/mc) EUR 130-200 EUR 65-120 Parking Naziemny (miejsce/mc) EUR 80-120 EUR 30-80 Koszty Eksploatacyjne (m 2 /mc) EUR 5-6 EUR 3-5 Zachęty dla Najemcy Okres Najmu Kontrybucja finansowa, Zwolnienie z czynszu na 1-3 miesiące, Aranżacja powierzchni 5-10 lat Współczynnik Pow. Wspólnych 0-10% VAT 22% Indeksacja Inne EUR lub US CPI Kontrybucja finansowa, Zwolnienie z czynszu na 4-9 miesięcy, Aranżacja powierzchni Gwarancja bankowa lub firmy macierzystej albo depozyt

9 nieruchomości biurowe miasta regionalne Centrum Biurowe Francuska, Katowice Miniony rok był wyjątkowy dla rynku biurowego w całej Polsce. Uwagę zwraca silny popyt generowany głównie przez inwestorów zagranicznych. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe zgłaszają korporacje lokujące BPO, firmy rozszerzające powierzchnię swoich dotychczasowych siedzib, a także inwestorzy dopiero zainteresowani możliwościami polskiego rynku. Do najbardziej rozwiniętych krajowych rynków biurowych zalicza się Kraków i Wrocław, a następnie Trójmiasto i Poznań. Miasta, przed którymi otwierają się dopiero perspektywy dynamicznego rozwoju, to Katowice i Łódź, a rynki wschodzące to Szczecin i Lublin. W Krakowie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych szacowane są na około 350.000 mkw. Niedobór powierzchni biurowej idący w parze z rosnącym zainteresowaniem miastem ze strony inwestorów zagranicznych zachęca deweloperów do przygotowywania nowych inwestycji. Obecnie w trakcie realizacji znajdują się obiekty biurowe, które powiększą istniejące zasoby o ok. 50.000 mkw. Wśród obiektów znajdujących się w budowie najbardziej znaczące obiekty to: Kraków Business Park, Rondo Business Park, Edison, Onyx, Portus, M65 Meduza i Centrum Biurowe Kazimierz. W dalszych planach znajduje się wybudowanie ok. 400.000 mkw. Utrzymująca się wyraźna nadwyżka popytu nad podażą spowodowała, że nawet w projektach na etapie realizacji znaczna część powierzchni została już wynajęta. Obecnie w Krakowie najlepsze czynsze wywoławcze są najwyższe wśród miast regionalnych i przekraczają 19 EUR/mkw./miesiąc, zaś stopa pustostanów w głównych budynkach jest bliska 0%. Rynek Nowoczesnej Powierzchni Biurowej w Miastach Regionalnych Wrocław, w przeciwieństwie do stolicy Małopolski, wyrasta na drugie po Warszawie centrum zabudowy wysokiej biurowej i apartamentowej. Wieżowce w przygotowaniu to m.in. Sky Tower, Centrum Południowe, Odra Tower czy Angel Wings. Łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w mieście wynoszą ok. 260.000 mkw. Najsilniej rozwijającym się rejonem miasta jest zachodni obszar koncentracji wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska. We Wrocławiu w budowie znajduje się ok. 150.000 mkw., natomiast w planach jest budowa dalszych 430.000 mkw. Do najważniejszych obiektów w przygotowaniu należą Zachodnie Centrum Biznesu, Grunwaldzki Center, Globis i Bema Plaza. Odległości Między Warszawą a Głównymi Miastami Regionalnymi Generatorami popytu na powierzchnie biurowe będą ośrodki rozwoju nowych technologii i centrów badawczych oraz centra rozwoju inwestycji związanych z szeroko pojętym przemysłem. Współczynnik powierzchni niewynajętych na koniec 2007 r. wyniósł ok. 3%. Stawki wywoławcze za najlepsze powierzchnie wzrosły do poziomu 17,5 EUR/mkw.

10 marketbeat POLska wiosna 2008 nieruchomości biurowe miasta regionalne W Trójmieście do połowy 2006 r. panował zastój pod względem powierzchni biurowych. W 2007 r. sytuacja ta zaczęła się zmieniać inwestorzy, odczuwając zwiększony popyt, zaczęli budowę dwóch głównych kompleksów biurowych Łużyckiej Office Park w Gdyni oraz Arkońskiej Business Park w Gdańsku. Obecnie rynek trójmiejski to ok. 230.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu do innych rynków w Trójmieście powstaje niewiele obiektów. W 2008 r. na rynek zostanie dostarczone 40.000 mkw. powierzchni biurowej, której wynajem dobiega już końca. W planach jest dalsze ok. 220.000 mkw. Czynsze w Trójmieście zdecydowanie urosły ze względu na bardzo niski współczynnik pustostanów i zbyt małą podaż w stosunku do popytu. Najwyższe czynsze wynoszą już 17 EUR/mkw. i brak jest sygnałów, żeby w tym roku sytuacja uległa korekcie. Najbliższy rok upłynie pod znakiem dalszego wzrostu czynszów i malejącej stopy pustostanów. Dopiero planowana podaż powinna ustabilizować sytuację na rynku trójmiejskim. Poznań dysponuje nowoczesnymi zasobami powierzchni biurowej przekraczającymi 180.000 mkw. W budowie znajduje się obecnie 42.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, zaś w planach jest kolejne 150.000 mkw. Podaż, która została dostosowana do sytuacji panującej na rynku na początku 2006 r., zdecydowanie nie była w stanie zaspokoić zgłaszanego popytu. W związku z ożywieniem gospodarczym nastąpił wzrost zainteresowania nowych najemców oraz tych, którzy rozszerzają obecnie zajmowaną powierzchnię. Ta sytuacja przy dość powolnym wzroście podaży powierzchni wywarła presję wzrostową na czynsze, które dochodzą w najlepszych obiektach już do 18 EUR/mkw. Stopa pustostanów wynosi ok. 2,4%. Stabilizacja cen jest spodziewana na rynku dopiero za ok. półtora roku. W Katowicach rynek biurowy (175.000 mkw.) znajduje się na wczesnym etapie rozwoju. Będzie się jednak szybko rozwijał w najbliższych latach wraz z inwestycjami zagranicznych deweloperów (Skanska, GTC, TriGranit) oraz z popytem generowanym przez inwestorów zagranicznych. Prognozujemy wzrost popytu na tym rynku i w najbliższym czasie wzrost czynszów z uwagi na niedostateczną podaż. Obecnie najlepsze wyjściowe stawki czynszu w budynkach biurowych klasy A w centrum miasta kształtują się na poziomie 16 EUR/mkw., zaś pustostany oscylują w granicach 2%. Łódź znajduje się w początkowej fazie boomu powierzchni biurowych. Zagraniczni deweloperzy obecni w mieście zabezpieczyli atrakcyjne nieruchomości, jednak większość z nich obserwuje rozwój rynku z uwagi na dość dużą stopę pustostanów. Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej obejmujący ok. 106.000 mkw. jest jeszcze stosunkowo mało rozwinięty. Obecnie w budowie znajduje się prawie 55.000 mkw. powierzchni biurowej (m.in. Textorial Park, Synergia i Red Tower). Łączna wielkość inwestycji planowanych to ok. 230.000 mkw. Poziom czynszów w najlepszych lokalizacjach wynosi 15 EUR/mkw./miesięcznie. największe obiekty biurowe (miasta regionalne) Miasto Obiekt Wielkość (m 2 ) Kraków Buma Square Business Park 27.000 Trójmiasto Lotos Park (Siedziba) 23.000 Katowice Opolska 21.000 Trójmiasto Prokom 19.900 Wrocław Silver Forum 15.500 Trójmiasto Ergo Hestia Group (Siedziba) 15.000 Poznań Poznańskie Centrum Finansowe 14.500 Katowice Chorzowska 50 14.200 Kraków Cracovia Business Center 13.650 Zasoby i Przyszła Podaż w Miastach Regionalnych 1000 800 Tysice m 2 600 400 200 0 raków Wrocław Trójmiasto Poznań atowice ód Istniejce W udowie Planowane przewidywania rynkowe na 2008 rok Miasto Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa COB i h h i g Warszawa LPC h h g h g Kraków h h h g g Wrocław h h g h g Trójmiasto h h h i g Poznań h h h i g Katowice h h h h g Łódź h h g i g

11 nieruchomości handlowe informacje o rynku Galeria Malta, Poznań W 2007 r. w Polsce oddano do użytku prawie 800.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (wzrost podaży o 40% w stosunku do 2006 r.). Wzmożona działalność deweloperska odnotowana została zwłaszcza w sektorze centrów handlowych, które przyniosły 80% nowoczesnej powierzchni. Do największych obiektów ukończonych w 2007 r. należy zaliczyć Magnolię Park i Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu, Złote Tarasy w Warszawie, Auchan Rumia, Forum Gliwice oraz Galerię Bałtycką w Gdańsku. Warte zauważenia jest, że aż 38% nowoczesnej powierzchni handlowej w ubiegłym roku oddano do użytku w miastach średniej wielkości. Na koniec 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły ponad 7,5 mln mkw. (197 mkw./1.000 mieszkańców), z czego 66,6% przypadało na osiem głównych aglomeracji miejskich (Warszawski Obszar Metropolitalny, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Górny Śląsk, Trójmiasto i Szczecin). W aglomeracji warszawskiej na koniec ubiegłego roku istniało ponad 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Podaż Nowoczesnej Powierzchni Handlowej w Polsce (2000-2009) Lata 2008-2009 przyniosą dalszy wzrost podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce zarówno w największych aglomeracjach miejskich, jak i w miastach średniej i małej wielkości. Szacuje się, że w przeciągu następnych dwóch lat na rynek trafi ponad 3 mln mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego jedynie 43% w największych aglomeracjach. Jednocześnie należy zaznaczyć, że część spodziewanych otwarć może przesunąć się na kolejny rok w związku ze skomplikowanymi procedurami administracyjnymi dotyczącymi budowy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych w Polsce. Obserwowany jest wzrost popytu na nowoczesne powierzchnie handlowe, zwłaszcza w miastach średniej wielkości (pow. 100.000 mieszkańców), gdzie obecnie powstają śródmiejskie centra handlowe. Miasta mniejsze (50.000-100.000 mieszkańców) również cieszą się wzrastającym zainteresowaniem sieci handlowych, jednak liczba takich sieci na rynku jest ograniczona. W związku z silnym popytem stopy pustostanów pozostają na niskim poziomie 0-3% w większości lokalizacji, jednak na rynkach wysoko konkurencyjnych zaobserwować można trudności z wynajmem powierzchni w obiektach zlokalizowanych peryferyjnie w stosunku do docelowej grupy klientów. Poziom czynszów za powierzchnie handlowe związany jest bezpośrednio z siłą nabywczą danego rynku. Ze względu na znaczne dysproporcje w sile nabywczej pomiędzy dużymi aglomeracjami a miastami regionalnymi poziom czynszów jest bardzo zróżnicowany i waha się w granicach 20-95 EUR/mkw./ miesiąc za najlepsze na danym rynku lokalizacje. wybrane centra handl. ukończone w 2007 roku Nazwa Miasto Pow. Najmu (m 2 ) Magnolia Park Wrocław 64.000 Złote Tarasy Warszawa 63.500 Auchan Rumia Rumia 57.600 Pasaż Grunwaldzki Wrocław 50.000 Forum Gliwice Górny Śląsk 40.000 Galeria Bałtycka Gdańsk 39.000 Arkady Wrocławskie Wrocław 32.000 TK Galeria Biała Białystok 30.500 Stary Browar Faza II Poznań 25.000 Plaza Lipowa City Centre Lublin 23.700 Focus Park Rybnik Rybnik 20.000 Plaza Rybnik Rybnik 18.500 Galeria Askana Gorzów Wielkopolski 18.000 Carrefour Gryf Szczecin 17.000 Galeria Dębicka Dębica 10.000

12 marketbeat POLska wiosna 2008 nieruchomości handlowe Główne Ulice Handlowe Obserwowany systematyczny wzrost zainteresowania deweloperów głównymi ulicami handlowymi największych polskich miast zaczyna owocować pierwszymi inwestycjami w tym zakresie. Konkretyzują się plany renowacji i rozbudowy starych zasobów handlowych (np. Renoma Wrocław), jak również modernizacji i adaptacji śródmiejskich kamienic dla potrzeb handlu. Planowane są również, w miarę dostępności gruntu, nowe inwestycje w ekskluzywne domy towarowe (np. DT Braci Jabłkowskich w Warszawie). Pierwszych oddawanych do użytku obiektów należy się spodziewać na przełomie 2009/2010, a na jedną z atrakcyjniejszych, zwartych ulic handlowych ma szansę wyrosnąć ul. Półwiejska w Poznaniu. Perspektywy nowych inwestycji w tym segmencie rynku powodują wzrost zainteresowania ze strony luksusowych sieci handlowych, tradycyjnie poszukujących tego typu lokalizacji pod swoją działalność. Zaczynają tworzyć się ekskluzywne mikrolokalizacje handlowe, takie jak. np. Pl. Trzech Krzyży w Warszawie, gdzie znajdują się m.in.: Hugo Boss, Max & Co, Ermenegildo Zegna, Burberry, Escada, Max Mara oraz Emporio Armani. Czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych pozostają na stabilnym, wysokim poziomie w większości dużych aglomeracji, osiągając wartości 90-95 EUR/mkw./miesiąc w najlepszych lokalizacjach, przy średnich 50-55 EUR/mkw./miesiąc. wybrane inwestycje (realizowane i planowane) przy ulicach handlowych głównych miast Miasto Ulica Obiekt Warszawa Chmielna D.T. Braci Jabłkowskich Warszawa Bracka D.T. Wolf Immobilien Wrocław Świdnicka D.T. Renoma Poznań Półwiejska D.T. deptak Katowice 3 Maja Dworzec Katowice Osobowa Czynsze przy Ulicach Handlowych w Wybranych Miastach w 4 kw. 2007 centra handlowo-rozrywkowe Na koniec 2007 r. w Polsce istniało blisko 300 centrów handlowych (włączając centra handlowe i hipermarkety z niewielkimi galeriami sklepów) o łącznej powierzchni 5,5 mln mkw. Ponad 1,9 mln mkw. zlokalizowane było w miastach średniej wielkości, a 3,6 mln mkw. w ośmiu największych aglomeracjach miejskich. W drugiej połowie 2007 r. oddano do użytku między innymi: Galerię Askana w Gorzowie Wlkp., Galerię Białą w Białymstoku oraz wiele mniejszych obiektów w miastach regionalnych (np. Galeria Dębica). Pod koniec 2007 r. w budowie pozostawało 860.000 mkw. powierzchni centrów handlowych, z tego aż 69% poza największymi aglomeracjami, co wskazuje na znaczące przeniesienie aktywności deweloperskiej do miast regionalnych. Do największych obecnie realizowanych projektów należy zaliczyć centra: Galeria Malta i Galeria Pestka w Poznaniu, Focus Park Bydgoszcz, Karolinka Opole czy Auchan Szczecin. Budowane są jednak również obiekty bardziej kameralne takie jak: Galeria Wisła Płock czy Alfa Białystok. Dodatkowo na najbliższe dwa lata planowane są centra handlowe o łącznej powierzchni 2,1 mln mkw., głównie w miastach średniej wielkości i małych takich jak Jelenia Góra, Łomża, Przemyśl, Ostrów Wlkp., Piła, Nowy Sącz i Słupsk. Centra Handlowe w Latach 2000-2009

13 nieruchomości handlowe Centra handlowo-rozrywkowe Popyt na powierzchnie w centrach handlowych kreowany jest głównie przez sieci spożywcze oraz odzieżowe planujące ekspansję na nowych rynkach miast regionalnych. Strategia polega na dotarciu do grup konsumentów, zaopatrujących się dotychczas w centrach handlowych w sąsiednim dużym mieście, którzy mają świadomość marek handlowych i entuzjastycznie przyjmują ofertę nowego centrum handlowego we własnej miejscowości. Stabilnym popytem, ze względu na stosunkowo wysoką siłę nabywczą konsumentów, cieszą się nadal centra handlowe o ugruntowanej pozycji na rynku w dużych aglomeracjach. Na rynkach wysoko konkurencyjnych spodziewany jest nieznaczny wzrost stopy pustostanów, która w chwili obecnej plasuje się średnio w granicach 0-5% na większości rynków. W związku z przeniesieniem działalności deweloperskiej do miast średniej wielkości oczekiwać należy znacznej dywersyfikacji czynszów w centrach handlowych. Na rynku nadal odnotowywane są rekordowe transakcje najmu przy stawkach 60-65 EUR/ mkw./miesiąc w dużych miastach, a jednocześnie najwyższe czynsze w miastach średniej wielkości plasują się na poziomie 35-37 EUR/mkw./miesiąc. Jest to przyczyną spadku średniej stawki najmu w centrach handlowych w Polsce do poziomu 33-35 EUR/mkw./miesiąc. Proces ten będzie się pogłębiał wraz z komercjalizacją obiektów w mniejszych miastach regionalnych. Centra Handlowe w 4 kwartale 2007 Czynsze w Centrach Handlowych w 4 kw. 2007 Hipermarkety / Supermarkety Proces konsolidacji sektora spożywczego w Polsce postępuje, obejmując mniejszych graczy na rynku. W 2007 r. portugalska firma Jeronimo Martins kupiła portfolio 210 niemieckich sklepów dyskontowych Plus w Polsce. W chwili obecnej na rynku polskim działa blisko 200 hipermarketów zlokalizowanych głównie w centrach handlowych oraz kilka tysięcy supermarketów i dyskontów spożywczych prowadzących ekspansję w formie wolno stojących sklepów, w dużych osiedlach mieszkaniowych oraz w małych miastach. Najaktywniejszymi sieciami hipermarketów na rynku polskim w 2007 r. były Carrefour i Tesco. W wolniejszym tempie rozwijają się również Real i Auchan. Do najaktywniejszych graczy na rynku supermarketów i dyskontów spożywczych w Polsce należą: Biedronka, Kaufland, Lidl, Tesco i Carrefour. W segmencie delikatesowym działają polskie sieci spożywcze: Alma, Bomi oraz Piotr i Paweł, które kreują popyt na powierzchnie w śródmiejskich centrach handlowych, lokale w nowych osiedlach mieszkaniowych, jak również budują obiekty własne. Stawki czynszowe za powierzchnie hipermarketów pozostają na stabilnym poziomie i wahają się w granicach 6,5-7,5 EUR/mkw./ miesiąc. Stawki za powierzchnie supermarketów rosną w związku z silnym popytem ze strony operatorów, osiągając poziom 7,5-13 EUR/mkw./miesiąc. Sieci Hipermarketów w Wybranych Miastach w 4 kw. 2007

14 marketbeat POLska wiosna 2008 nieruchomości handlowe magazyny I PARKI handlowe Magazyny Handlowe w Wybranych Miastach w Latach 2000-2009 Wielkopowierzchniowe sklepy niespożywcze rozwijają się w Polsce od końca lat 90-tych w formie obiektów wolno stojących, głównie z sektora materiały budowlane. Liderem tego rynku pozostaje Castorama, z którą konkurują Leroy Merlin, OBI i Praktiker. Obserwowany jest obecnie rozwój tych sieci w miastach średniej wielkości, przy jednoczesnym dostosowywaniu wielkości sklepów i oferty do skali rynku. Na mniejszych rynkach z ww. graczami konkurują również Bricomarche i Nomi. Tysice m 2 250 200 150 100 50 Jednocześnie postępuje proces grupowania magazynów handlowych w największych aglomeracjach w podmiejskie parki handlowe. IKEA systematycznie rozbudowuje swoje istniejące obiekty (np. IKEA Bulwary Poznańskie) oraz planuje nową inwestycję IKEA Port Łódź. Na rynku parków handlowych działa również firma Auchan, która w fazach rozbudowuje swoje istniejące centra handlowe o wielkopowierzchniowe sklepy niespożywcze, tworząc duże podmiejskie kompleksy handlowe. Na koniec 2007 r. w Polsce istniało 1,4 mln mkw. powierzchni magazynów handlowych, z czego ok. 26% stanowiły parki handlowe. W przygotowaniu z datą ukończenia do 2009 r. było dalsze 520.000 mkw. Do grona deweloperów działających w tym segmencie rynku dołączyła firma Neinver, która planuje Futura Parks jako kolejne fazy budowanych centrów sklepów fabrycznych. Popyt na powierzchnie w parkach handlowych pozostaje na średnim poziomie z uwagi na ograniczoną liczbę sieci przygotowanych na tego typu kanał dystrybucji towarów oraz opóźnienia w zakresie modernizacji infrastruktury drogowo-transportowej w Polsce utrudniające dostępność do podmiejskich parków handlowych. Stawki czynszowe za duże powierzchnie magazynów handlowych plasują się na poziomie 6-7,5 EUR/mkw./miesiąc. Rozwój Centrów Sklepów Fabrycznych w Polsce w Latach 2000-2009 Tysice m 2 80 70 60 50 40 30 20 10 0 0 Warszawa G. lsk 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 * 2009 * Trójmiasto Poznań raków Wrocław ód * Szczecin Prognoza ** Inne polskie miasta o populacji od 50.000 do 350.000 mieszkańców. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 * 2009 * Inne** centra sklepów fabrycznych * Prognoza W 2007 r. obserwowany był dalszy rozwój centrów sklepów fabrycznych w Polsce. Ukończony został obiekt Factory Luboń k. Poznania, rozpoczęto również rozbudowę Fashion House Sosnowiec. Planowane są kolejne inwestycje firmy Neinver w Krakowie i Warszawie oraz rozbudowy istniejących już obiektów. Koncepty te rozwijane są w największych aglomeracjach miejskich. Na koniec 2007 r. w Polsce istniało 6 centrów sklepów fabrycznych o łącznej powierzchni 70.000 mkw. W budowie pozostawało 6.000 mkw., a na zaawansowanym etapie planowania 77.000 mkw. Istniejący ograniczony popyt na tego typu powierzchnie skłania deweloperów do budowania obiektów etapami. Czynsze za powierzchnie w centrach sklepów fabrycznych są na poziomie 18-23 EUR/mkw./miesiąc, przy najwyższych stawkach 27 EUR/mkw./miesiąc. przewidywania rynkowe na 2008 Rok Miasto Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa g g g g g Łódź g g g h g Kraków g h h g g Wrocław g g g h g Poznań h g g h g Trójmiasto g g g g g Szczecin h h g g g G. Śląsk h g g h g Inne * h h h g h * Inne polskie miasta o populacji od 50.000 do 350.000 mieszkańców.

15 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe informacje o rynku ProLogis Park Wrocław W ciągu ostatnich kilku lat Polska stała się preferowanym krajem do lokalizacji centrów logistycznych w Europie Środkowowschodniej. Utrzymująca się dobra koniunktura, wysoka wartość inwestycji zagranicznych oraz atrakcyjne położenie stały się czynnikami wzrostu zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię magazynową. Od stycznia 2005 r. do grudnia 2007 r. podaż wzrosła ponad trzykrotnie. Systematycznie rósł również popyt, co znalazło odzwierciedlenie w wolumenie zawartych transakcji najmu. Przewiduje się, że w 2008 r. sytuacja po stronie popytu ustabilizuje się, a dynamika wzrostu będzie niższa niż w roku ubiegłym. Po stronie podaży rynek powierzchni magazynowych jest stabilny. Na początku 2008 r. w budowie znajdowało się przeszło 1.428.000 mkw., a na część powierzchni zawarto już umowy najmu. Pod koniec 2007 r. łączne zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wynosiły 3.818.000 mkw. Dominującym rynkiem pozostaje rejon Warszawy, jednak jego udział w łącznych zasobach podaży w Polsce wynosi już tylko 46% (w 2006 r. 59%, w 2005 r. 67%, w 2004 r. 76%). Wraz z rozwojem infrastruktury drogowej, na mapie inwestycji magazynowych pojawiły się nowe regiony. W 2005 r. były to Górny Śląsk, Poznań, Wrocław oraz Łódź. Obecnie rynki te przeżywają okres rozkwitu. W 2006 r. pierwsze nowoczesne powierzchnie powstały w Trójmieście oraz Krakowie. Na początku 2008 r. rozpoczęto budowę nowoczesnych magazynów również w Szczecinie. W planach są inwestycje w Bydgoszczy i Toruniu. Przewiduje się, że w 2009 r. rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych będzie rozwijał się także w mniejszych miastach, szczególnie we wschodniej części kraju: w Lublinie oraz Rzeszowie ze względu na planowane inwestycje drogowe. Standard nowo budowanych obiektów jest bardzo podobny, dlatego deweloperzy konkurują pod względem dostępności oraz lokalizacji. Największymi graczami na rynku są deweloperzy: ProLogis, Panattoni oraz SEGRO. Skupiają oni razem 48% istniejących zasobów powierzchni magazynowych (ProLogis 36%, Panattoni 7% oraz SEGRO 5%). W 2008 r. przewiduje się dalsze wzmocnienie ich pozycji, ponieważ 80% obecnie budowanych magazynów powstaje w inwestycjach prowadzonych przez wymienionych deweloperów. W 2007 r. najwięcej powierzchni wynajęła firma ProLogis, łącznie 31% wszystkich transakcji, z wyłączeniem renegocjacji wcześniejszych umów. Deweloper Panattoni, działający na polskim rynku od 2005 r., ma 29% udział w rynku (pod względem zawartych transakcji). Na trzecim miejscu jest SEGRO z 8% udziałem. W ubiegłym roku rosły ceny gruntów oraz koszty budowy, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście stawek najmu. W grudniu 2007 r. za wynajem metra kwadratowego nowoczesnej powierzchni magazynowej płacono średnio o 10-15% więcej niż na początku roku, najwięcej w warszawskiej strefie Warszawa Miasto nominalnie nawet 6 EUR/mkw. Zasoby wg Lokalizacji w 2007 * Forecast 2000000 1500000 m 2 1000000 500000 0 Warszawa Poznań Górny Polska Wrocław Trójmiasto raków lsk Centralna * Forecast Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, luty 2008 przewidywania rynkowe na 2008 rok Obszar Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa g g h g g Poznań h h h g g Wrocław h h h g g G. Śląsk h h h g g Kraków g g g g g Polska Centr. h g h h g Trójmiasto h h h g g Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, luty 2008