Real Estate for a changing world At a glance IV kw. RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE RESEARCH 5,46 mln m 2 232 700 m 2 647 600 m 2 8,70% 21,5 22,5 ok. 1 200 m 2 740 000 m 2 CAŁKOWITE ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWEJ NOWA POWIERZCHNI BIUROWEJ w r. POPYT NETTO NA POWIERZCHNIĘ BIUROWĄ w r. WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI NIEWYNAJĘTEJ CZYNSZE TYPU PRIME (m 2 /mies.)* ŚREDNIA WIELKOŚĆ WYNAJĘTEJ POWIERZCHNI POWIERZCHNIA BIUROWA W BUDOWIE Rekordowy popyt na powierzchnie biurowe W ciągu całego r. na warszawskim rynku biurowym obserwowano bardzo wysoką aktywność najemców. W okresie 12 miesięcy popyt netto, obejmujący nowe umowy i powiększenia dotychczas zajmowanej powierzchni, wyniósł prawie 648 tys. m kw., co stanowi rekordowy rezultat. Duże zainteresowanie przestrzeniami biurowymi w kontekście relatywnie niewielkiej ilości nowej podaży sprawiło, że współczynnik pustostanów znacząco zmalał i na koniec r. wynosił 8,7%. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy centralne oraz Mokotów. Z kolei działalność deweloperska najbardziej widoczna jest w podstrefie Centrum Zachód, gdzie na koniec r. realizowano niemal połowę powierzchni spośród wszystkich prowadzonych na terenie Warszawy inwestycji biurowych. NOWA 68% POWIERZCHNI W OTWIERANYCH BUDYNKACH MA JUŻ SWOJEGO NAJEMCĘ W IV kw. r. nowa podaż nowoczesnej powierzchni wyniosła 42 700 m kw., z czego największymi obiektami były pierwszy biurowiec Browarów Warszawskich Biura przy Bramie (15 000 m kw.) oraz Neopark B (12 100 m kw.) położony na mokotowskim Służewcu. Przez cały ubiegły rok dostarczono na warszawski rynek biurowy łącznie 232 700 m kw. powierzchni, co jest wartością o 17% niższą od rezultatu z r. i aż o 43% mniejszą od rekordowego r. Oprócz wspomnianych wyżej obiektów oddano do użytkowania również m.in. Park Avenue, Proximo II, Spark C, komponent biurowy w ramach obiektu wielofunkcyjnego CEDET, Nowogrodzka Square, Centrum Marszałkowska w miejscu dawnego domu towarowego Sezam oraz dwa budynki w ramach kompleksu biurowo mieszkalno handlowego EC Powiśle. Na koniec r. wielkość zasobów powierzchni najmu w Warszawie przekraczała 5,4 mln m kw. Największa pod względem ilości powierzchni biurowej jest Strefa Centrum, w której zlokalizowane jest 39% obecnego wolumenu. Najszybciej rozwija się podstrefa Centrum Zachód, która zyskała wysoką popularność dzięki bliskości ścisłego centrum i dobrej komunikacji publicznej zapewnionej przez tramwaje i rozbudowywaną II linię metra. Dzięki wysokiemu popytowi ze strony najemców, średni poziom wynajęcia obiektów dostarczonych na rynek w r. osiągnął wysoki *oprócz biur butikowych poziom około 68%, a niektóre z nich, jak np. Proximo II, Koneser czy Cedet, w momencie oddania do użytkowania miały zapewnionych najemców na całość powierzchni. Warto podkreślić, że obecnie obserwujemy początek zjawiska zmiany przeznaczenia starszych budynków z funkcji biurowej na inne użyteczności komercyjne bądź nawet wyburzania starych naniesień i zmiany sposobu zagospodarowania lokalizacji. W efekcie pewna wielkość powierzchni będzie w kolejnych latach wykluczana z zasobów biurowych, a zastąpią ją bardziej nowoczesne projekty w dogodniejszych lokalizacjach. Roczna podaż powierzchni biurowych w Warszawie m² dostarczona prognoza 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2020p 1
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - IV kw. PLANOWANA W OCZEKIWANIU NA WIELKIE PROJEKTY Na koniec r. na etapie budowy znajdowało się ok. 740 000 m kw., z czego ok. 34% zostanie ukończone do końca 2019 roku. Największy rozwój nastąpi w strefie Centrum, w której dostarczone zostanie 81% obecnie budowanej powierzchni. Szczególnie wysoka aktywność deweloperów obserwowana jest w bliskiej okolicy Ronda Daszyńskiego w strefie Centrum Zachód, gdzie obecnie w trakcie realizacji jest ok. 370 000 m kw. Większość tej powierzchni zlokalizowana będzie w wysokich wieżach biurowych takich jak: Warsaw Unit, Skyliner, The Warsaw Hub czy Generation Park których oddanie przewidziane jest na lata 2020 2021. Zainteresowaniem deweloperów nadal cieszy się druga pod względem wielkości zasobów biurowych strefa Mokotów. Realizowane na tym obszarze projekty obejmują 6% budowanej w Warszawie powierzchni. Jednak możliwości absorpcji nowej podaży w tym regionie, zwłaszcza w wysoce nasyconej podstrefie Służewiec, są zdecydowanie ograniczone. Obecnie realizowane projekty usytuowane są zazwyczaj poza przeżywającą kryzys popytu podstrefą Służewiec. Pozostałe strefy odpowiadają za 13% aktualnie realizowanej powierzchni. Najmniejsza ilość nowych inwestycji przewidziana jest dla stref pozacentralnych niebędących wykształconymi regionami biurowymi. Powierzchnia w budowie w podziale na strefy Mokotów 6% Centrum-Północ 9% Popyt w podziale na strefy Korytarz Żwirki i Wigury 5,6% pozostałe 13% COB 22% pozostałe 12,5% Centrum-Zachód 50% Centrum (bez COB) 30,5% POPYT CENTRUM PRZYCIĄGA Wysoki poziom popytu na przestrzenie biurowe przy ograniczonej ilości nowej podaży sprawia, że wybór stojący przez firmami rozszerzającymi działalność staje się bardzo ograniczony. Obecnie znalezienie powierzchni przekraczającej 5 000 m kw. o parametrach odpowiadających wszystkim wymaganiom najemcy stanowi ambitne wyzwanie. Dużym zainteresowaniem najemców cieszy się zapewniająca prestiżowe lokalizacje strefa Centrum, która oferuje zadowalający wybór opcji dzięki nowym obiektom powstającym zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu, jak i na jej zachodnim obrzeżu. Na przestrzeni r. popyt netto na powierzchnię w regionie centralnym stanowił 49% całego popytu netto zarejestrowanego w stolicy, a na sam Centralny Obszar Biznesu przypadło niemal 19% wynajmowanej powierzchni. Z drugiej strony uwagę najemców przyciąga nadal Mokotów, odpowiadający za ok. 22% popytu netto. Strefa Mokotów oferuje największy wybór powierzchni, dla których można wynegocjować najbardziej elastyczne komercyjnie warunki najmu. W rezultacie wielu najemców chętnie przedłuża dotychczasowe umowy najmu lub wynajmuje dodatkową powierzchnię. Z najniższym zainteresowaniem najemców spotykają się najsłabiej wykształcone strefy poza centralne (Zachód, Północ, Wschód, Wilanów i Ursynów, Korytarz Puławska), w których w sumie zrealizowano jedynie ok. 12% popytu netto. Warto podkreślić, że za około 10% popytu netto odpowiadały firmy oferujące usługi przestrzeni współdzielonych (tzw. coworking). Powierzchnia biur tego typu, wliczając powierzchnie w nieukończonych jeszcze projektach, osiągnie w stolicy ponad 160 tys. m kw. Roczny popyt netto na powierzchnie biurowe w Warszawie m² 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Korytarz Jerozolimskie 11,0% 2005 Mokotów 21,8% COB 18,6% zrealizowany prognoza 2
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - IV kw. SZYBKA ABSORBCJA NOWEJ POWIERZCHNI Relatywnie niewielki przyrost nowej podaży oraz utrzymujące się, wysokie zainteresowanie ze strony najemców w r. poskutkowały zmniejszeniem udziału niewynajętej powierzchni. Średni wskaźnik pustostanów dla budynków biurowych w Warszawie uległ obniżeniu do poziomu 8.7%, co oznacza spadek o 2,6 p. proc. w porównaniu do sytuacji z końca r. Pomimo relatywnie szybkiego rozwoju obszarów centralnych, zwłaszcza COB i Centrum Zachód, stopa pustostanów uległa w tych strefach również znaczącemu obniżeniu i na koniec roku wyniosła zaledwie 5,4%. Najniższe współczynniki dostępnej powierzchni w Warszawie dotyczą mniej rozwiniętych stref, takich jak Północ (2,0%) czy Ursynów, Wilanów (4,2%). Z kolei, najwięcej pustej przestrzeni znajduje się strefie Mokotów (15,4%) oraz w strefie Korytarz Żwirki i Wigury (11,6%). Trzeba jednak zaznaczyć, że wskaźniki dla tych stref uległy znacznemu obniżeniu w porównaniu do sytuacji z analogicznego okresu r. Do końca 2021 r. planowane jest ukończenie projektów o łącznej powierzchni przekraczającej 740 tys. m kw. Zakładając terminową realizację większości obiektów, prognozowany jest przejściowy wzrost wskaźnika pustostanów w ciągu kolejnych 2 lat. Dotyczy to zwłaszcza stref centralnych, gdzie wolumen budowanej powierzchni jest największy. Biorąc jednak pod uwagę niesłabnące zainteresowanie ze strony najemców wzrost ten będzie prawdopodobnie jedynie tymczasowy, a w dłuższej perspektywie przewidywane są dalsze spadki udziału niewynajętej powierzchni., IV KW. TRENDY ( ) 8,7% 5,4% 10,8% WARSZAWA ŚREDNIA CENTRUM POZA CENTRUM Wskaźnik pustostanów 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% średnia centrum poza centrum 2020p STAWKI CZYNSZU NIEZNACZNY WZROSTY KOSZTÓW NAJMU W CENTRUM Poziom bazowych stawek czynszu dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta uległ niewielkiemu wzrostowi i w IV kw. r. mieścił się pomiędzy 21,50 a 22,50 euro za m kw./mies. Spadek wskaźnika pustostanów oraz ograniczony wolumen powierzchni, której dostarczenie przewidziane jest do końca 2019 r., przekładają się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wynajmujących i powrót rynku do poziomu równowagi najemca wynajmujący. Po okresie dyktowania warunków przez najemców nie jest jednak spodziewany skokowy wzrost bazowych stawek czynszu w najlepszych obiektach. Natomiast zachęty dla najemców w postaci okresu zwolnienia z czynszu czy dodatkowych nakładów na wyposażenie powierzchni będą ulegać stopniowej optymalizacji. Sytuacja ta może być widoczna zwłaszcza w nowych budynkach, których właściciele muszą zbalansować obserwowany ostatnio istotny wzrost kosztów budowy i wyposażenia powierzchni biurowych. Stawki czynszów za m kw./miesiąc centrum (prime) poza centrum (prime) 30,00 28,00 26,00 24,00 22,00 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 2005 centrum (średnia) poza centrum (średnia) 3
AST AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - IV kw. STREFY PÓŁNOC WSCHÓD 106 000 m² 238 600 m² 2,3% 9,0% ZACHÓD CENTRUM 226 800 m² 5,6% PÓŁNOC 1 COB 4 CENTRAL 3 5 DISTRICT BUSINESS CENTRUM KORYTARZ JEROZOLIMSKIE 699 200 m² 6,7% KORYTARZ JEROZOLIMSKIE 6 KORYTARZ ŻWIRKI & WIGURY CITY CENTRE - WEST KORYTARZ ŻWIRKI & WIGURY 291 200 m² 11,6% 5,4% CITY CENTRE - NORTH ZACHÓD 2 137 300 m² WSCHÓD MOKOTÓW 2 1 431 600 m² 15,4% MOKOTÓW CITY CENTRE - EAST 7 KORYTARZ URSYNÓW, WILANÓW CITY CENTRE - SOUTH PUŁAWSKA KORYTARZ PUŁAWSKA URSYNÓW, WILANÓW 202 400 m² 128 600 m² 7,5% 4,2% CENTRUM CENTRUM PÓŁNOC COB 878 500 m² 175 000 m² 5,2% 19% CENTRUM - PÓŁNOC 155 000 m² 72 000 m² 1,1% 2% CENTRALNY OBSZAR BIZNESU CENTRUM ZACHÓD 665 000 390 000 m² 4,9% 17% CENTRUM WSCHÓD CENTRUM - WSCHÓD CENTRUM - ZACHÓD 138 000 m² 5 500 m² 9,8% 4% CENTRUM POŁUDNIE 301 000 m² 5 700 m² 7,3% 7% CENTRUM - POŁUDNIE 4
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - IV kw. TRENDY COWORKING Operatorzy powierzchni biurowych współdzielonych (tzw. coworking) wygenerowali w r. ok. 10% popytu netto, a powierzchnia biur tego typu w Warszawie osiągnie ponad 160 000 m kw. (wliczając powierzchnie w nieukończonych jeszcze projektach). Debiut kolejnych operatorów potwierdza, że rynek Polski w tym wymiarze podąża za trendami obserwowanymi w Europie Zachodniej czy USA. DOMINACJA STREFY CENTRALNEJ Zarówno zainteresowanie deweloperów jak i najemców koncentruje się w centralnej części Warszawy. Rejony o najwyższej aktywności to COB i Centrum Zachód. W kontekście problemów komunikacyjnych w stolicy i rekordowo niskiego bezrobocia, dostępność komunikacji publicznej jest kluczowym czynnikiem decyzyjnym. NOWE UMOWY I EKSPANSJE NAPĘDZAJĄ POPYT Popyt na powierzchnię biurową w wysokim stopniu generowany jest przez nowych najemców i firmy rozwijające swoją działalność, które poszukiwały lokalizacji bądź powiększały dotychczasowe siedziby. Podejmowaniu decyzji sprzyjała dość wysoka dostępność powierzchni i korzystne warunki najmu. POWRÓT DO RÓWNOWAGI? W rezultacie wysokiego poziomu popytu i ograniczenia nowej podaży przewidzianej na kolejne 18 miesięcy rynek powraca do stanu równowagi wynajmujący najemca. Skokowy wzrost stawek czynszu nie jest prognozowany, jednak inne składniki kosztowe ulegają optymalizacji. Obserwowany wzrost kosztów budowy również będzie miał wpływ na koszty wynajęcia powierzchni. Istniejąca powierzchnia biurowa w podziale na strefy Północ 2% Ursynów, Wilanów 2% Korytarz Puławska 4% Wschód 4% Zachód 4% Korytarz Żwirki i Wigury 6% Korytarz Al. Jerozolimskie 13% Źródło: biblioteka zdjęć BNP Paribas Real Estate. Mokotów 26% Centrum 39% Wronia 31, Warszawa, budynkiem zarządza BNP Paribas Real Estate 5
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - IV kw. Największe budynki biurowe oddane do użytku w r. Budynek Pow. najmu (m kw.) Strefa Data otwarcia Deweloper Koneser Centrum Praskie C,H,O,P 21 100 Wschód II, III kw. BBI Development Proximo II 19 900 Centrum Zachód II kw. Hines Equator IV 19 200 Korytarz Jerozolimskie II kw. Karimpol Graffit 16 600 Mokotów I kw. Hines EC Powiśle B4, B5 16 200 Centrum Wschód II kw. White Star Browary: Biura przy Bramie 15 000 Centrum Zachód IV kw. Echo Investment Cedet 14 300 COB II kw. Immobel Centrum Marszałkowska 13 100 COB II kw. BBI Development Park Avenue 12 500 COB III kw. Park Projects Neopark B 12 100 Mokotów Służewiec IV kw. Yareal Spark C 11 400 Centrum Zachód II kw. Skanska The Park 5 11 400 Korytarz Jerozolimskie II kw. White Star Nowogrodzka Square 10 900 COB II kw. Yareal Największe budynki biurowe w przygotowaniu, 2020 Budynek Pow. biurowa (m kw.) Strefa Deweloper Planowane otwarcie Varso 130 000 COB HB Reavis 2019 2020 The Warsaw Hub 76 000 Centrum Zachód Ghelamco 2020 Forest 71 000 Centrum Północ HB Reavis 2020 2021 Mennica Legacy 61 000 Centrum Zachód Golub GetHouse 2019 Skyliner 44 000 Centrum Zachód Karimpol 2020 Warsaw Unit 40 000 Centrum Zachód Ghelamco 2020 ArtNorblin 40 000 Centrum Zachód Capital Park 2020 Widok Towers 32 000 COB S+B / Commerzreal 2020 DSV HQ 30 000 Służewiec DSV 2020 Business Liner 28 000 Mokotów Universale International 2020 Największe transakcje najmu, Najemca Sektor Budynek Strefa Pow. wynajęta (m kw.) Rodzaj umowy Deloitte FIRE Q22 COB 22 100 odnowienie + ekspansja poufny n/a Piękna 2.0 Centrum 14 800 nowa WeWork Coworking Mennica Legacy Tower Centrum Zachód 14 200 przednajem CiC IT Varso II COB 13 500 przednajem PLL LOT Transport PLL LOT HQ Korytarz Żwirki i Wigury 11 900 odnowienie Ringier Axel Springer Media Trinity Park III Mokotów Służewiec 11 700 nowa WeWork Coworking Browary Warszawskie Centrum Zachód 10 500 przednajem Ad Pilot BS Wolf Marszałkowska COB 10 300 nowa FIRE finanse, ubezpieczenia, nieruchomości, BS usługi dla biznesu 6
KONTAKT Małgorzata Fibakiewicz, MRICS Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych Tel. kom.: +48 608 650 045 malgorzata.fibakiewicz@bnpparibas.com Adrian Bojczuk, MRICS Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych Tel. kom.: +48 608 650 043 adrian.bojczuk@bnpparibas.com AUTOR Szymon Dołęga Konsultant, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa Europa Środkowo Wschodnia szymon.dolega@bnpparibas.com BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, 00 854 Warszawa Tel. +48 22 653 44 00 www.realestate.bnpparibas.pl Wszystkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, modyfikowanie lub wykorzystywanie treści niniejszej publikacji bez pisemnej zgody autorów jest zabronione na mocy przepisów obowiązującego prawa.. @BNPPRE_PL www.realestate.bnpparibas.pl PROPERTY DEVELOPMENT TRANSACTION INVESTMENT MANAGEMENT PROPERTY MANAGEMENT VALUATION CONSULTING Real Estate for a changing world