S P R A W O Z D A N I E z działalności spółdzielni w roku obrotowym 2014 INFORMACJA O WYNIKACH SPÓŁDZIELNI ZA 2014 ROK Wstęp Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Hipolita Cegielskiego powstała w 1958 roku i działa w oparciu o ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz ustawę Prawo Spółdzielcze. Przedstawiając poniższe sprawozdanie Zarząd kierował Spółdzielnią i reprezentował ją na zewnątrz w poniższym składzie: 1. Waldemar Witkowski - Prezes Zarządu 2. Hanna Pastuszak - Z-ca Prezesa Zarządu W 2014 roku Zarząd odbył 26 protokołowanych posiedzeń, na których podjął 204 uchwały. Uchwały podejmowane były przede wszystkim w sprawach: członkowskomieszkaniowych, z zakresu działalności eksploatacyjno-finansowej oraz wynikających z obowiązków statutowych, między innymi zwołania Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w dniach od 12 do 27 czerwca 2014 r. Zadania gospodarcze realizowane były w 2014 roku przy poziomie zatrudnienia, które w skali średniorocznej wyniosło 20 5/8 etatów w następujących grupach: - pracownicy administracyjno-techniczni, konserwatorzy oraz Zarząd 15 6/8 - dozorcy 4 7/8 oraz firmy, z którymi podpisane są umowy. Sprawy członkowsko mieszkaniowe Wg stanu na dzień 31.12.2014r. Spółdzielnia zrzesza 2921 członków, w tym 52 członków oczekujących. Ponadto w zasobach jest 246 osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa lub są właścicielami lokali. Na dzień 31.12.2014r. Spółdzielnia posiada 2.199 lokali mieszkalnych, z czego: - 72 z prawem lokatorskim - 2059 z własnościowym prawem do lokalu - 37 na najem - 31 bez tytułu prawnego Ponadto zarządzamy 907 mieszkaniami, dla których ustanowiona jest pełna własność. 1
W 2014 roku na wniosek członków zawarto 20 umów notarialnych dotyczących przeniesień w odrębną własność: - dla 20 mieszkań z prawem własnościowym Dla 5 mieszkań, których właścicielem była Spółdzielnia ustanowiono odrębną własność w wyniku sprzedaży w drodze przetargu. W 2014r. zakupiono na własność 26 m² gruntu za kwotę 31.307,96 zł oraz 314 m² prawa wieczystego użytkowania gruntu za kwotę 146.665,- zł. Po nabyciu i dokonaniu przeniesień w odrębną własność wg udziałów w nieruchomościach, Spółdzielnia posiadała na 31.12.2014 r. 33.021,05 m² gruntów w wieczystym użytkowaniu o wartości prawa 3.672.720,16 zł oraz 72.351,92 m² gruntów własnych o wartości 11.778.865,87 zł. STAN MAJĄTKOWY I FINANSOWY SPÓŁDZIELNI Pełną informację o wynikach finansowych zawiera sprawozdanie finansowe za 2014 rok obejmujące: bilans, rachunek zysków i strat, wprowadzenie do sprawozdania oraz informację dodatkową i objaśnienia do sprawozdania. Badanie sprawozdania finansowego przeprowadziła Komisja Rewizyjna Rady Nadzorczej. Nieprawidłowości nie wykazano. Działalność gospodarczo-finansowa została oceniona pozytywnie. Rada Nadzorcza wyniki badania przyjęła bez uwag i stwierdziła, że sprawozdanie może być przedłożone do oceny i zatwierdzenia przez najbliższe Walne Zgromadzenie. W 2014 roku Spółdzielnia była kontrolowana przez PKO BP V Oddział w Poznaniu w zakresie oceny prawidłowości analitycznej ewidencji zadłużeń i ich spłat z tytułu kredytów wspomaganych przez budżet. Powyższa kontrola nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Wartość majątku trwałego na dzień 31.12.2014 r. wyniosła 87.132 tys. zł i w porównaniu do 31.12.2013r. nastąpił spadek o 772 tys. zł, przy czym aktywa trwałe wzrosły o 674 tys. zł, a w aktywach obrotowych nastąpiła obniżka o 1.446 tys. zł. Główny wpływ na zmiany w majątku trwałym miały dalsze ustanowienia odrębnych własności lokali mieszkalnych, których wartość księgowa została przeniesiona na konta pozabilansowe. Spadek aktywów obrotowych to między innymi zmniejszenie środków pieniężnych w związku z nabyciem obligacji, które prezentowane są w bilansie jako długoterminowe aktywa finansowe. Należności krótkoterminowe spadły o 488 tys. zł w tym spadek zadłużeń czynszowych o 283 tys. zł. Z uwagi na wzrost niedoboru na funduszu remontowym o 1.070 tys. zł uległy zwiększeniu krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe. 2
Fundusze własne Spółdzielni i zobowiązania 1. Fundusz podstawowy, na który składa się fundusz udziałowy i wkładów uległ zmniejszeniu o 1.570 tys. zł. 2. Fundusz zapasowy składający się z funduszu zasobowego oraz funduszu z przeszacowania aktywów i pasywów, które podlegają zmniejszeniu z tytułu umorzeń ogółem zmniejszył się o 279 tys. zł. 3. Zobowiązania wzrosły o 1.352 tys.zł a) długoterminowe wzrosły o 17 tys. zł b) krótkoterminowe spadły o 288 tys. zł c) rozliczenia międzyokresowe, na które składają się odsetki i koszty sądowe oraz wynik dodatni na działalności GZM wzrosły o 1.623 tys. zł. BILANS płatniczy na 31.12.2014r. przedstawia się następująco: Aktywa obrotowe - należności krótkoterminowe 3.560.117,26 - środki pieniężne 15.201.590,43 - niedobór na funduszu remontowym 2.627.813,57 - wynik na działalności GZM 39.699,34 - krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 185.929,14 Razem 21.615.149,74 Głównymi należnościami krótkoterminowymi są: Należności i roszczenia Stan na 31.12.2013 Stan na 31.12.2014 w tys. zł w tys. zł zaległości czynszowe 2.360 2.156 na lokalach mieszkalnych i garażach zaległości z najmu 281 202 lokali użytkowych rozrachunki z tytułu 336 292 zakupu gruntu pozostałe należności 441 287 3
W ramach prowadzonych działań windykacyjnych Spółdzielnia informuje użytkowników mieszkań i garaży o stanie ich konta co 2 m-ce. Wysyłane są monity i wezwania ostateczne o zapłatę. Ponadto dłużnicy wzywani są na posiedzenie Komisji Interwencyjnej oraz Rewizyjnej Rady Nadzorczej. Posiedzenia Komisji poświęcone były rozmowom i ustaleniom z członkami zalegającymi z opłatami w zakresie sposobu ich spłaty. W celu skuteczniejszej windykacji zadłużeń czynszowych następuje odcięcie dostępu do ciepłej wody w mieszkaniach osób posiadających zadłużenia czynszowe oraz blokowanie pilotów umożliwiających wjazd na teren posesji. Wobec osób posiadających zadłużenie z tytułu opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych Spółdzielnia wystąpiła na drogę sądową wnosząc pozwy o zapłatę zadłużenia. Obecnie objętych wyrokiem sądowym są 93 sprawy na kwotę 942.788,50 zł. Ponadto zasądzone odsetki i koszty sądowe to kwota 352.871,50 zł. Wyrokiem sądowym objęte są również zaległości z tytułu opłat dotyczące lokali użytkowych na kwotę 45.319,51 zł. Ponadto skierowano 46 pozwów do sądu o zapłatę należności z odsetkami w wysokości 431.969,26 zł. Użytkownicy mieszkań informowani są o możliwości skorzystania z dodatków mieszkaniowych. Obecnie MOPR dofinansowuje 27 lokali. W wyniku prowadzonych działań w ciągu 2014 roku przeprowadzono eksmisję z 9 zadłużonych lokali. Ponadto wniesiono 1 sprawę o eksmisję. Zobowiązania - długoterminowe 581.147,81 - krótkoterminowe 3.055.792,09 - fundusze specjalne (ZFŚS) 83.010,35 - zasądzone koszty sądowe i odsetki 358.632,95 - wynik na działalności GZM 5.373.291,52 Razem 9.451.874,72 Saldo bilansu płatniczego jest dodatnie i wynosi 12.163.275,02 zł. Rachunek zysków i strat Spółdzielnia jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych od tzw. dochodów z pozostałej działalności gospodarczej, w związku z czym rachunek zysków i strat wykazuje wynik na działalności zwolnionej oraz na opodatkowanej (działalność gospodarcza). Rachunek zysków i strat GZM (zwolnionej z podatku) 1. Przychody 14.438.838,36 2. Koszty 15.262.313,34 3. Wynik za 2014 rok /-/ 823.474,98 4. Saldo przychodów i kosztów 420.614,93 operacyjno-finansowych 5. Wynik roku 2014 /-/ 402.860,05 4
Rachunek zysków i strat pozostałej działalności opodatkowanej 1. Przychody 3.293.202,23 2. Koszty 1.574.539,51 3. Wynik roku obrotowego 1.718.662,72 4. Saldo przychodów i kosztów 858.997,56 operacyjno-finansowych 5. Zysk brutto 2.577.660,28 6. Podatek dochodowy 491.073,- 7. Zysk netto 2.086.587,28 Z powyższego zysku, zgodnie ze statutem zostaną pokryte koszty ogólnoadministracyjne. Pożytki z nieruchomości wspólnej pokryją wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, na których powstają. Pozostała kwota w wysokości 154.742,25 zł zostanie rozdysponowana przez Walne Zgromadzenie Członków. Przedstawiając powyżej krótką ocenę sytuacji majątkowo-finansowej Zarząd stwierdza, że Spółdzielnia posiadała pełną zdolność i płynność płatniczą. Wyniki wskazują na dobrą kondycję finansową i nie występują niepewności co do możliwości kontynuowania dalszej działalności Spółdzielni. Działalność remontowa Fundusz remontowy w Spółdzielni ewidencjonowany jest na budynki. Wpływy tworzy się z odpisu, który jest składnikiem czynszowym. W 2014 roku odpis wyniósł 2.725.207,94 zł. Obroty funduszu w ciągu 2014 roku w tys. zł stan na wpływy wydatki stan funduszu 01.01.14r. na 31.12.14r. /-/1.559 2.906 3.975 /-/ 2.628 5
Zrealizowano następujące prace: 1. Wymiana tablic wewnętrznych linii zasilających - 45.548,- zł - ul. św. Jerzego 7, 9 - ul. Dąbrówki 3 - ul. Kilińskiego 14 A-B 2. Wymiana instalacji elektrycznych w piwnicach - 11.988,- zł - ul. 28 Czerwca 1956r. 158-158A-160-160A 3. Docieplenie stropodachów- 107.000,- zł - ul. Hetmańska 52 - ul. Hetmańska 62 4. Remont tarasów i balkonów - 59.321,- zł - ul. św. Czesława 2A - ul. Madalińskiego 21 23 - ul. Dolna Wilda 64 - ul. Chwiałkowskiego 32A 5. Przemurowanie kominów - 162.015,- zł - ul. Wspólna 29 Hutnicza 52-53-54 6. Wymiana pionów wod-kan- 612.519,- zł - ul. 28 Czerwca 1956r. 158-158A-160-160A - ul. Prądzyńskiego 14-14A Wybickiego 7 - ul. Hetmańska 102-104-106 7. Remont dachów- 1.432.400,- zł - ul. Powstańcza 1 wejście 1-4 - ul. Czajcza 17 wejście 5-7 8. Roboty nawierzchniowe- 419.008,- zł - ul. Dolina 19-20 - ul. Dolina 17-18 - ul. 28 Czerwca 1956r. 251 - ul. Madalińskiego 21 23 6
9. Malowanie klatek schodowych- 222.600,- zł - ul. 28 Czerwca 1956r. 158-158A-160-160A - ul. Madalińskiego 21-23 Traugutta 11 - ul. Dolina 13 - Czajcza 11 - Powstańcza 6 10. Wykonanie nawierzchni boiska- 395.111,- zł - os. Hetmańskie 11. Docieplenie budynku- 297.500,- zł - ul. św. Jerzego 3- Wierzbięcice 57-59 12. Wymiana stolarki okiennej- 31.041,- zł - ul. Wspólna 17, 27 - ul. Dolina 15-16 - ul. Wierzbięcice 59 - św. Jerzego 3 - ul. Langiewicza 23 - ul. Hetmańska 56 13. Wymiana stolarki drzwiowej- 33.785,- zł - ul. Dolna Wilda 58 - ul. Czajcza 11 - ul. Wierzbięcice 59 - św. Jerzego 3 - ul. 28 Czerwca 1956r. 158-158A-160-160A - ul. Madalińskiego 21-23 Traugutta 11 Ponadto zmodernizowano część biurową budynku przy ul. Langiewicza 23 za kwotę 838.985,- zł W ramach bieżącej obsługi konserwatorzy Spółdzielni usuwali kilkaset awarii instalacji centralnego ogrzewania, instalacji ciepłej wody użytkowej, zimnej wody i kanalizacji. Wykonano szereg prac murarskich, tynkarskich, ślusarskich, malarskich. Cały rok w dni wolne od pracy funkcjonowały dyżury: elektryczny i instalacyjny. Podsumowując budynki i infrastruktura wchodząca w skład zasobów Spółdzielni są w dobrym, a często bardzo dobrym stanie technicznym. Dążąc do zapewnienia bezpieczeństwa naszym mieszkańcom oraz ograniczenia korzystania z naszych terenów przez osoby obce kontynuujemy montaż barier, bram i słupów oraz zakładanie monitoringu tam gdzie jest to ekonomicznie opłacalne. 7
Działania przyszłościowe Zamierzamy dokonać ostatecznego uregulowania stanu prawnego nieruchomości gruntowych położonych przy ul. Głogowskiej 129, Dolna Wilda 36, 38. Środki pieniężne na rachunkach bankowych gwarantują płynność finansową spółdzielni. Wolne środki będziemy częściowo przeznaczać na dalszą poprawę bezpieczeństwa i prowadzenie procesu termomodernizacyjnego, w tym oczekiwany od dawna proces termomodernizacji budynku przy ul. Langiewicza 23 / część administracyjna została już wykonana /. Nadal będziemy dążyć do kontaktów z członkami za pośrednictwem mediów elektronicznych. Niestety gorsze warunki lokowania środków finansowych oraz coraz trudniejsze warunki wynajmu lokali użytkowych i innych podobnych źródeł opodatkowanego przychodu powodują, że coraz trudniej uzyskać wysokie zyski z tej działalności i dlatego zamierzamy powrócić do budownictwa na terenach, które są we władaniu spółdzielni lub na terenie jej działania. Ostateczne decyzje podejmiemy po ustabilizowaniu się warunków rynkowych. 8