WYCIĄG Z OPINII W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Cholerzyn, gm. Liszki, objęta księgą wieczystą KW, na którą składa się działka nr 1937/7 o pow. 1 600 m 2. Szacowana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Czernichowie. Działka gruntu jest niezabudowana, w kształcie prostokąta, nieużytkowana rolniczo, porośnięta trawą i samosiejkami krzewów. Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr VI/36/2011 Rady Gminy Liszki z dnia 23 marca 2011 r. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki (zmiana nr XLI/366/2014 z dnia 27.02.2014r. oraz XXVIII/303/2016 z dnia 22.12.2016r.) działka nr 1937/7 położona jest na terenie oznaczonym symbolem MU1 obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowo usługowej oraz w niewielkiej części US2 obszar usług sportu. Przez działkę we wschodniej części przebiega projektowana ścieżka rowerowa trasa rowerowa, działka znajduje się w obszarze centrum miejscowości oraz strefy ochrony pośredniej - teren zewnętrzny ujęcia wody na Sance. Działka położona jest na terenie otuliny Bielańsko Tynieckiego Parku Krajobrazowego szczegóły pkt. 5.3. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej droga przez służebność. Działka uzbrojona w sieć kanalizacyjną. Działka w pobliżu Zalewu na Piaskach. Brak właściciela działki w trakcie oględzin, brak informacji czy działka stanowi przedmiot dzierżawy, przyjęto więc, że na dzień wyceny nie była przedmiotem dzierżawy.. Działka, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej. 2. CEL WYCENY Celem opinii jest określenie wartości rynkowej w/w nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 4115/18. 3. ZAKRES WYCENY Zakres opinii obejmuje określenie wartości prawa własności nieruchomości wg stanu na dzień oględzin. 4. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA 239 744 zł dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset czterdzieści cztery złote 1
Na oszacowaną wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość gruntu: prawo własności 239 744 zł, wartość budowli i innych urządzeń: brak, przynależności: brak, pożytki: brak informacji od właściciela działki czy przedmiotowa działka stanowi przedmiot dzierżawy, przyjęto więc, że na dzień wyceny nie była przedmiotem dzierżawy. OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W EWIDENCJI GRUNTÓW Ewidencja gruntów Dostęp do działki przez służebność drogi koniecznej zapisaną w dziale I Sp KW ustanowionej na działkach: - nr 1937/32 Cholerzyn - KR1K / 00025964 / 6 2
- nr 113/9 Budzyń - KR1K / 00025965 / 3 - nr 113/10 Budzyń - KR1K / 00025965 / 3 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość położona w miejscowości Cholerzyn. Miejscowość oddalona jest ok. 16 km od centrum Krakowa. Cholerzyn znajduje się pomiędzy drogami: autostradą A4, wojewódzką nr 774 i 780. Ze względu na natężenie ruchu w godzinach szczytu dojazd do Krakowa utrudniony. Działka umiejscowiona na granicy miejscowości Cholerzyn i Budzyń. Szacowana działka znajduje się w drugiej linii zabudowy, tuż przy Zalewie na Piaskach. Dostęp do nieruchomości poprzez służebność obecnie teren Zalewu na Piaskach ogrodzony, możliwość jedynie dojścia pieszo do działki od strony Grill Baru Rejs. Dojazd do działki od strony zachodniej drogą gruntową, jednak nie ustanowiono służebności przez te działki. Otoczenie stanowią tereny zabudowy jednorodzinnej, usługowej (natężenie w okresie letnim), tereny niezabudowane oraz Zalew na Piaskach. Korzystna lokalizacja ze względu na położenie wśród terenów mieszkalnych, z widokiem na Zalew, jednak z ograniczonym dostępem do drogi publicznej. 3
Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości Liszki, Cholerzyn 4
5
Źródło: https://www.openstreetmap.org/, http://www.portal.gison.pl/liszki/ 6
Okolica 7
OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Cholerzyn, gm. Liszki, objęta księgą wieczystą KW, na którą składa się działka nr 1937/7 o pow. 1 600 m 2. Szacowana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Czernichowie. Działka gruntu jest niezabudowana, w kształcie prostokąta, nieużytkowana rolniczo, porośnięta trawą i samosiejkami krzewów. Charakterystyka działki gruntu: działka o kształcie prostokąta o szer. ok. 17 m, szacowana działka znajduje się w drugiej linii zabudowy, tuż przy Zalewie na Piaskach, działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej dostęp poprzez służebności obecnie teren Zalewu na Piaskach ogrodzony, możliwość jedynie dojścia pieszo do działki od strony Grill Baru Rejs. Dojazd do działki od strony zachodniej drogą gruntową, jednak nie ustanowiono służebności przez te działki, działki nieużytkowane rolniczo - porośnięte trawą, samosiejkami krzewów, działka nieogrodzona, brak właściciela działki w trakcie oględzin, brak informacji czy działka stanowi przedmiot dzierżawy, przyjęto więc, że na dzień wyceny nie była przedmiotem dzierżawy, działka uzbrojona w sieć kanalizacyjną, w pobliżu przebiega inne media (woda, prąd, gaz), działka w pobliżu Zalewu na Piaskach, tuż przy granicy z Gminą Budzyń. Mapa ewidencyjna 8
Mapa zasadnicza Dokumentacja fotograficzna: Działka nr 1937/7 9
Służebna droga do działki PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr VI/36/2011 Rady Gminy Liszki z dnia 23 marca 2011 r. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki (zmiana nr XLI/366/2014 z dnia 27.02.2014r. oraz XXVIII/303/2016 z dnia 22.12.2016r.) działka nr 1937/7 położona jest na terenie 10
oznaczonym symbolem MU1 obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowo usługowej oraz w niewielkiej części US2 obszar usług sportu. Przez działkę we wschodniej części przebiega projektowana ścieżka rowerowa trasa rowerowa, działka znajduje się w obszarze centrum miejscowości oraz strefy ochrony pośredniej - teren zewnętrzny ujęcia wody na Sance. Działka położona jest na terenie otuliny Bielańsko Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Dokładny opis studium dostępny w Urzędzie Gminy Liszki. MU1 MU3 OBSZARY KSZTAŁTOWANIA ZABUDOWY MIESZKANIOWO-USŁUGOWEJ Obszary obejmują istniejące i projektowane tereny zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowousługowej, usługowej i zagrodowej. Dla terenów położonych w obszarach MU1 MU3 ustala się następujące kierunki rozwoju przestrzennego: W zakresie funkcji, rodzaju zabudowy oraz kształtowania układu urbanistycznego: dopuszcza się lokalizację zabudowy jednorodzinnej w układzie wolnostojącym lub bliźniaczym; dopuszcza się lokalizację obiektów usługowych i rzemieślniczych (w tym rzemiosło produkcyjne) wolnostojących bądź wbudowanych w zabudowę mieszkaniową; dopuszcza się zmianę funkcji obiektów; dopuszcza się lokalizację budynków użyteczności publicznej; wprowadza się zakaz lokalizacji zabudowy szeregowej i atrialnej w terenach MU1, MU2 (za wyjątkiem zabudowy kontynuującej istniejące pierzeje rynku lub tworzącej nowe pierzeje wzdłuż pozostałych ulic) i MU3; wprowadza się zakaz lokalizacji zabudowy zagrodowej w terenach MU2 i MU3; dopuszcza się lokalizację zabudowy zagrodowej w terenach MU1; wprowadza się zakaz lokalizacji obiektów produkcyjnych w terenach MU2 i MU3; zasady dopuszczenia (lub całkowity zakaz) lokalizacji obiektów produkcyjnych w terenach MU1 do ustalenia w planach miejscowych; wykształcenie przestrzeni publicznych; dbałość o ład i kompozycję przestrzenną poprzez ustalenie w planie miejscowym regulacji dotyczących kształtowania zabudowy, gabarytów zabudowy, linii zabudowy, dominant i akcentów architektonicznych, małej architektury; dbałość o ład przestrzenny oraz formę architektoniczną nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy poprzez wprowadzenie w planach ustaleń i wskaźników zawartych w części II, w rozdz. 4; porządkowanie układów przestrzennych poprzez racjonalne ukształtowanie sieci dróg i regulację układów własnościowych; zapewnienie docelowo pełnej obsługi poprzez sieci i urządzenia infrastruktury technicznej; ustalenie w planach zasad kształtowania terenów zielonych, w tym istniejących zadrzewień; zachowanie obudowy biologicznej cieków. W zakresie standardów urbanistycznych: zapewnienie odpowiedniej intensywności zabudowy poprzez wprowadzenie w planach miejscowych standardów urbanistycznych dla nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy mieszkaniowej, mieszkalno usługowej, usługowej i zagrodowej, określających co najmniej: o wskaźnik intensywności zabudowy (powierzchnia zabudowy do powierzchni części budowlanej działki): nie większy niż 0,40 w terenach MU1 i MU3, nie większy niż 0,50 w terenach MU2, o procent powierzchni biologicznie czynnej: nie mniejszy niż 15% w terenach MU1 i MU2, nie mniejszy niż 30% w terenach MU3, o minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek: nie mniejszą niż 1000 m2 dla zabudowy mieszkaniowej w terenach MU1 i MU3, nie mniejszą niż 800 m2 dla zabudowy mieszkaniowej w terenach MU2, o minimalną ilość miejsc parkingowych i postojowych dla nowo realizowanych i obiektów zgodnie z zapisami zawartymi w cz. II rozdz. 4.2: 11
Pozostałe ustalenia, w tym ustalenia w zakresie kształtowania zabudowy dla nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy, w zakresie infrastruktury technicznej w zakresie ochrony wartości kulturowych i krajobrazowych oraz przyrodniczych, zawarto w części II rozdz. 4. US1 US2 OBSZARY USŁUG SPORTU Obszary obejmują tereny istniejących i projektowanych obiektów i urządzeń sportowych oraz rekreacyjnych. Dla terenów położonych w obszarach US1 - US2 ustala się następujące kierunki rozwoju przestrzennego: W zakresie funkcji, rodzaju zabudowy oraz kształtowania układu urbanistycznego: w terenach US1 dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń sportowych, boisk sportowych; obiektów towarzyszących, takich jak: szatnie, obiekty sanitarne i socjalne; tymczasowych obiektów handlu detalicznego, gastronomii oraz innych związanych z realizacją imprez masowych; w terenach US2 dopuszcza się lokalizację urządzonych i nie urządzonych plaż oraz terenowych urządzeń zabaw i sportu; wprowadza się zakaz realizacji zabudowy kubaturowej, za wyjątkiem zabudowy związanej z obiektami służącymi realizacji sportów wodnych; dbałość o ład przestrzenny oraz formę architektoniczną nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy. Dopuszcza się w planach miejscowych wprowadzenie indywidualnych zasad kształtowania zabudowy; zapewnienie docelowo pełnej obsługi poprzez sieci i urządzenia infrastruktury technicznej; ustalenie w planach zasad kształtowania terenów zielonych, zachowanie obudowy biologicznej cieków. W zakresie standardów urbanistycznych: o zapewnienie odpowiedniej intensywności zabudowy, poprzez wprowadzenie w planach miejscowych standardów urbanistycznych dla nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy - obiektów sportowych i towarzyszących, określających co najmniej: wskaźnik intensywności zabudowy (powierzchnia zabudowy do powierzchni części budowlanej działki): nie większy niż 0,25 w terenach US1, procent powierzchni biologicznie czynnej: do ustalenia w planach miejscowych; minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek: do ustalenia w planach miejscowych; minimalną ilość miejsc parkingowych i postojowych dla nowo realizowanych i obiektów zgodnie z zapisami zawartymi w cz. II rozdz. 4.2.: Pozostałe ustalenia, w tym ustalenia w zakresie kształtowania zabudowy dla nowo realizowanej i przekształcanej zabudowy, w zakresie infrastruktury technicznej w zakresie ochrony wartości kulturowych i krajobrazowych oraz przyrodniczych, zawarto w części II rozdz. 4. 12
Źródło: http://www.portal.gison.pl/liszki Źródło: http://geoserwis.gdos.gov.pl/mapy/ Działka, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej (art. 1a pkt 1 lit b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha) przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię poniżej 0,3 ha, a mianowicie 0,16 ha. 13