BOGDAN GRZECHNIK ZENON MARZEC MAPY DO CELÓW PRAWNYCH, PODZIAŁY, SCALANIE I ROZGRANICZANIE NIERUCHOMOŚCI oraz DOKUMENTACJA DLA DRÓG I KOLEI WYDANIE CZWARTE zmienione i poprawione WARSZAWA 2014-1 -
Redakcja techniczna: Jakub Krawczak Wydawca: GEOGRUNT Bogdan Grzechnik Druk: Drukarnia Taurus Copyright by GEOGRUNT Bogdan Grzechnik, Warszawa 2014 ISBN 978-83-941004-0-7 Informacje: tel. 508-267-350; 601-271-721-2 -
SPIS TREŚCI Wstęp Nr str.. 11 Skorowidz rzeczowy. 13 Rozdział I PRZEPISY PRAWNE. 19 [1]. Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej uchwalona w dniu 2 kwietnia 1997 r. (wyciąg). 19 [2]. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (wyciąg). 19 [3]. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (wyciąg). 28 [4]. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (wyciąg). 28 [4a]. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (wyciąg). 33 [4b]. Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 5 września 2013 r. w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (wyciąg). 37 [4]. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (wyciąg) ciąg dalszy. 38 [4c]. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości. 41 [4d]. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (wyciąg). 47 [5]. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wyciąg). 54 [5a]. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu podziałów nieruchomości. 64 [5]. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wyciąg) ciąg dalszy. 68 [5b]. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości. 72 [5]. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wyciąg) ciąg dalszy. 76-3 -
[5c]. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyciąg). 89 [6]. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (wyciąg). 91 [7]. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (wyciąg). 94 [8]. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (wyciąg). 98 [9]. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyciąg). 99 [9a]. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyciąg). 107 [10]. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wyciąg). 107 [11]. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (wyciąg). 111 [11a]. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wyciąg). 113 [11b]. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (wyciąg). 117 [12]. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (wyciąg). 118 [13]. Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (wyciąg). 120 [14]. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (wyciąg). 122 [15]. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (wyciąg). 123 Rozdział II ZASADY TECHNICZNE I PORZĄDKOWE WYKONYWANIA MAP ORAZ INNYCH DOKUMENTÓW GEODEZYJNYCH DO CELÓW PRAWNYCH. 124 A. Ustalenia ogólne. 124 Przedmiot i zakres. 124 Źródłowe zbiory informacji. 125 Rodzaje map do celów prawnych. 125 Rodzaje geodezyjnych dokumentów opisowych do celów prawnych. 126-4 -
B. Czynności geodezyjne i formalno-prawne. 126 Czynności przygotowawcze. 126 Prace terenowe. 128 Prace obliczeniowe. 128 C. Dokumentacja kartograficzna i opisowa. 129 Ogólne zasady sporządzania map i dokumentów opisowych do celów prawnych. 129 Szczegółowe zasady sporządzania poszczególnych rodzajów map. 131 Szczegółowe zasady sporządzania dokumentów opisowych. 133 D. Tryb postępowania przy podziałach nieruchomości. 134 Podstawowe zasady podziału nieruchomości. 134 Schemat ideowy podziału nieruchomości. 135 Schemat szczegółowy podziału nieruchomości. 137 Bilans czasu potrzebnego na poszczególne czynności. 144 Przypadki szczególne. 145 E. Tryb postępowania przy scalaniu i podziałach nieruchomości. 146 Wprowadzenie. 146 Ogólne warunki dokonywania scaleń i podziałów nieruchomości. 146 Szczegółowe czynności scalania i podziału nieruchomości. 147 F. Połączenie nieruchomości i ich ponowny podział na działki gruntu. 152 Warunki połączenia i ponownego podziału. 152 G. Niektóre inne postępowania. 153 Dokumentacja geodezyjno-kartograficzna dla zakładania ksiąg wieczystych. 153 Dokumentacja geodezyjna dla ograniczonych praw rzeczowych. 154 Służebność przesyłu. 154 Granice nieruchomości (działek) na mapach do celów projektowych. 154 H. Dokumentacja techniczna. 156 Zasady ogólne. 156 Operat techniczny. 156 Dokumentacja dla zamawiającego. 156-5 -
Rozdział III GRANICE NIERUCHOMOŚCI. 157 1. Wprowadzenie. 157 2. Granica ustalona według stanu prawnego. 157 3. Rozgraniczanie nieruchomości. 158 4. Podstawowe przepisy regulujące problemy związane z rozgraniczaniem nieruchomości. 160 5. Strona w postępowaniu rozgraniczeniowym. 161 6. Kiedy powinno być przeprowadzane rozgraniczenie. 162 7. Niektóre aspekty postępowania rozgraniczeniowego. 163 8. Zasady ustalania granic nieruchomości. 164 9. Typowe warianty postępowania rozgraniczeniowego. 164 10. Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem. 167 11. Wznowienie znaków granicznych. 168 12. Wyznaczenie punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. 168 Rozdział IV DOKUMENTACJA DLA INWESTYCJI LINIOWYCH. 169 A. Wykaz etapów przygotowawczych dla dróg. 169 B. Dokumentacja oraz czynności geodezyjno-prawne. 173 1. Mapy do celów poglądowych, koncepcyjnych i środowiskowych. 173 2. Mapy do celów projektowych. 173 3. Ustalenie optymalnego przebiegu linii rozgraniczających pasa drogowego (kolejowego). 173 4. Mapy podziału nieruchomości. 173 5. Wykaz nieruchomości. 174 6. Mapa w skali 1:5000 lub 1:2000 z proponowanym przebiegiem drogi oraz istniejącym uzbrojeniem terenu. 175 7. Przyjmowanie wykonanych map do PZGiK. 175 8. Opracowania dotyczące projektowanej przebudowy infrastruktury technicznej. 175 9. Rozeznanie i przeanalizowanie spraw formalno-prawnych. 176 10. Analiza formalno-prawna dla decyzji odszkodowawczych. 176-6 -
11. Różnice pomiędzy spec ustawą drogową i spec ustawą kolejową. 176 C. Procedury związane z porządkowaniem stanu prawnego nieruchomości po wydaniu i uprawomocnieniu się decyzji ZRID (ULLK). 178 1. Niektóre uwagi dotyczące sporządzenia dokumentacji. 178 2. Stabilizacja pasa drogowego. 179 3. Opis stanu nieruchomości. 179 4. Wypowiedzenie umów dzierżawy najmu lub użyczenia. 179 5. Złożenie wniosków o ustalenie trwałego zarządu. 179 6. Ustalenie wysokości odszkodowania. 179 7. Ujawnienie w KW ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. 180 8. Ujawnienie zmian w ewidencji gruntów i budynków. 180 9. Dokumentacja do założenia KW lub dokonania zmian w istniejących księgach wieczystych. 180 10. Nabycie działek resztujących. 180 11. Złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. 180 12. Nabycie lub najem lokali zamiennych. 180 13. Służebność przesyłu. 181 14. Scalenie wszystkich działek drogowych (kolejowych) w każdym obrębie ewidencyjnym i wpisanie tych działek do ksiąg wieczystych. 181 D. Procedury związane z porządkowaniem stanu prawnego gruntów pod istniejącymi drogami. 181 1. Historia. 181 2. Obowiązujące regulacje. 184 3. Przesłanki warunkujące uwłaszczenie. 184 4. Decyzja wojewody. 185 5. Dokumentacja geodezyjna do uregulowania stanu prawnego. 185 6. Stabilizacja punktów załamania granic pasa drogowego. 186 7. Odszkodowania. 186 8. Podsumowanie. 187 9. Stany prawne gruntów PKP. 187-7 -
E. Odszkodowania oraz wycena nieruchomości pod inwestycje liniowe 188 1. Wartość nieruchomości pod drogę a słuszne konstytucyjne odszkodowanie. 188 2. Sprzeczności w przepisach. 191 3. Skutki braku jednoznacznych regulacji prawnych. 191 4. Zasady i kryteria wyceny po zmianie przepisów w 2011 roku. 192 5. Podejścia i metody wyceny omawianych nieruchomości. 192 6. Uwagi ogólne. 192 Rozdział V ZAŁĄCZNIKI. 195 Ogólne (O). 195 O-1 Dodatkowe znaki umowne. 197 O-2 Wzory klauzul urzędowych. 199 O-3 Objaśnienia na mapach. 201 O-4 Wzór opisu pozaramkowego. 203 O-5 Protokół badania ksiąg wieczystych i innych dokumentów własności. 205 O-6 Wniosek o uwierzytelnienie dokumentów. 207 Rozgraniczanie nieruchomości (R). 209 R-1 Wzór wniosku o rozgraniczenie nieruchomości. 211 R-2 Wzór postanowienia o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego. 213 R-3 Wzór upoważnienia geodety do przeprowadzenia czynności ustalenia przebiegu granic rozgraniczanych nieruchomości. 215 R-4 Wezwanie do stawienia się w celu ustalenia granic. 217 R-5 Protokół graniczny (zał. nr 2 do rozporządzenia [4c]). 219 R-6 Szkic graniczny. 223 R-7 Ugoda (zał. nr 3 do rozporządzenia [4c]). 225 R-8 Wzór decyzji o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego. 227 R-9 Wzór decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości. 229 R-10 Zawiadomienie o czynnościach wznowienia znaków granicznych. 231-8 -
R-11 Protokół z czynności wznowienia znaków granicznych. 233 Podziały nieruchomości (P). 235 P-1 Wzór wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 237 P-2 Wzór wniosku o podział nieruchomości. 239 P-3 Wstępny projekt podziału nieruchomości. 287 P-4 Zawiadomienie o czynnościach przyjęcia przebiegu granic nieruchomości. 241 P-5 Protokół z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości. 243 P-6 Wzór postanowienia o zgodności podziału z planem miejscowym. 247 P-7 Mapa z projektem podziału nieruchomości (dla terenów objętych ustawą [5]). 289 P-8 Wykaz zmian gruntowych. 249 P-9 Mapa z projektem podziału nieruchomości rolnej lub leśnej. 291 P-10 Wykaz synchronizacyjny. 251 P-11 Wzór decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. 253 P-12 Zawiadomienie o czynnościach wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych. 255 P-13 Protokół z czynności wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych. 257 P-14 Wzór szkicu realizacyjnego wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych. 293 Scalenia i podziały nieruchomości (S). 259 S-1 Mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości. 295 S-2 Rejestr nieruchomości według stanu dotychczasowego - przed scaleniem i podziałem. 261 S-3 Rejestr nieruchomości według nowego stanu - po scaleniu i podziale.. 263 S-4 Mapa z projektem połączenia i ponownego podziału nieruchomości. 297 Ewidencja gruntów i budynków (E). 265 E-1 Wykaz zmian danych ewidencyjnych dotyczących działki. 267 E-2 Zawiadomienie o czynnościach ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. 269-9 -
E-3 Protokół ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych (zał. nr 3 do rozporządzenia [4a]). 271 E-4 Zawiadomienie o czynnościach wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. 273 E-5 Protokół z czynności wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. 275 E-6 Wniosek o wydanie (wypisu i wyrysu) wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. 277 Inne mapy i dokumenty do celów prawnych (M). 279 M-1 Mapa z projektem podziału nieruchomości dla inwestycji liniowych 301 M-2 Rejestr nieruchomości dla inwestycji liniowych. 281 M-3 Mapa do ustalenia służebności przesyłu (dla nowych inwestycji). 303 M-4 Rejestr nieruchomości z obciążeniami służebnością przesyłu. 383 M-5 Mapa do ustalenia służebności przesyłu (pojedynczej nieruchomości). 305 M-6 Mapa do zasiedzenia. 285 M-7 Mapa do ustalenia drogi koniecznej. 307-10 -
WSTĘP Oddajemy do rąk Czytelników kolejne, czwarte już wydanie tej książki. Od wydania trzeciego minęło 14 lat. W tym okresie ukazało się szereg nowych przepisów, które nie zmieniają podstawowych zasad ale mają wpływ na sposób sporządzania map i innych dokumentów do celów prawnych. My także zdobyliśmy nowe doświadczenia i przemyślenia, którymi gotowi jesteśmy z Państwem się podzielić. Mapy do celów prawnych związane są bezsprzecznie z pojęciem własności nieruchomości. Z faktu bycia właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości wynika szereg zachowań i czynności, takich jak: założenie lub ujawnienie swoich praw w księdze wieczystej, ujawnienie własności lub użytkowania wieczystego w ewidencji gruntów i budynków, sprzedaż całej lub części nieruchomości, konieczność ustalenia granic według stanu prawnego lub ewidencyjnego oraz powierzchni nieruchomości, podział pojedynczych nieruchomości, podział i odjęcie praw własności pod inwestycje celu publicznego, scalenie większej liczby nieruchomości a następnie ich podział, zniesienie współwłasności lub dział spadku. Dla wszystkich tych celów niezbędne jest wykonanie odpowiednich dokumentów i map, które pozwolą na ich zrealizowanie. Oprócz spraw dotyczących właścicieli i użytkowników wieczystych, istnieje jeszcze szereg problemów związanych z dążeniem do uzyskania tytułów własności przez osoby, które do chwili obecnej takich tytułów nie mają, a są samoistnymi posiadaczami. Do tych celów także musi być wykonana odpowiednia dokumentacja, (np. do zasiedzenia). Wydawnictwo to postanowiliśmy rozszerzyć o bardzo ważny rozdział dotyczący sporządzania map i innej dokumentacji geodezyjno-prawnej dla inwestycji liniowych (głównie dróg i kolei). Mamy w tym zakresie spore doświadczenie bo zrealizowaliśmy ponad 30 dużych obiektów. Chcemy także przybliżyć Państwu nowy temat tj. dokumentację dla służebności przesyłu. Dotknęliśmy także problemu wykazywania granic i praw do nieruchomości na mapach do celów projektowych. Wykonywanie map do celów prawnych nie jest rzeczą łatwą. Mnogość przepisów nie zawsze spójnych, wysoki stopień skomplikowania nakładających się stanów własności i władania, nieprzywiązywanie większej wagi w minionym okresie do prawa własności, czego wynikiem są dziesiątki rozbieżnych dokumentów na ten sam teren - to tylko niektóre trudności, jakie na swojej drodze spotyka geodeta wykonujący takie mapy. Jak już wspomniano w ostatnim okresie wydano szereg aktów prawnych, których celem jest ujednolicenie wyżej opisanych zagadnień. Głównymi z nich są: Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011r w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia - 11 -
29 listopada 2013 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 5 września 2013 r. w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 12 lutego 2013 r. w sprawie bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej, nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 5 czerwca 2014 r., Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 8 lipca 2014 r. w sprawie formularzy dotyczących zgłaszania prac geodezyjnych i kartograficznych, zawiadomienia o wykonaniu tych prac oraz o przekazywaniu ich wyników do PZGiK, Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 8 lipca 2014 r. w sprawie sposobu i trybu uwierzytelniania przez organy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej dokumentów na potrzeby postępowań administracyjnych, sądowych lub cywilnoprawnych, Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 9 lipca 2014 r. w sprawie udostępniania materiałów PZGiK, wydawania licencji oraz Wzoru Dokumentu Obliczenia Opłaty. Niestety w dalszym ciągu brak jest wzorów map do celów prawnych, dlatego w każdym rejonie kraju obowiązują lokalne zasady i zwyczaje, nie zawsze prawidłowe, powodujące wiele zamieszania przy regulacjach prawnych, a poziom techniczny szeregu opracowań pozostawia wiele do życzenia. Mając na względzie chęć dołożenia naszej skromnej cegiełki w porządkowanie ogromnego majątku Rzeczypospolitej, jakim są grunty, a także podniesienia rangi zawodu geodety, oddajemy do rąk Czytelników czwarte wydanie tej książki. Mamy nadzieję, że podzielenie się naszymi wieloletnimi doświadczeniami przy wykonywaniu tego typu map, a także udostępnienie szerszemu ogółowi specjalistów naszych przemyśleń i propozycji (między innymi kompletu wzorów) związanych z nowymi regulacjami prawnymi pozwoli, na znacznie wnikliwsze i może nieco lepsze wypełnianie nałożonych na nasz zawód powinności. Pragniemy także zwrócić uwagę Czytelników na Skorowidz rzeczowy który ułatwi znalezienie w przepisach obowiązujących definicji i określeń. Sądzimy też, że dla młodych adeptów sztuki geodezyjnej będzie to opracowanie, które przybliży im słabo znaną dziedzinę geodezyjno-prawną, którą warto zgłębić, gdyż w obecnej sytuacji Kraju ma ona ogromne szanse rozwoju. Mamy nadzieję, że wydawnictwo to będzie pomocne także dla osób, które chcą zdobyć uprawnienia zawodowe w zakresie 2 - rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych. - 12 -
SKOROWIDZ RZECZOWY Str. A - akta księgi wieczystej. 93 B - budowla. 112 - budynek. 112 - budynek gospodarczy. 114 - budynek mieszkalny. 114 - budynek mieszkalny jednorodzinny. 112 - budynek w kolizji z granicą. 21 - budynek wybudowany na działce sąsiada. 23 C - cel prowadzenia ksiąg wieczystych. 91 - cele publiczne. 56 D - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 106 - decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości. 78 - decyzja ULLK. 120 - decyzja ZRID. 118 - dojścia i dojazdy. 116 - dokumentacja budowy. 113 - dokumentacja powykonawcza. 113 - działka gruntu. 54 - działka budowlana. 55 - droga konieczna. 21 - dzierżawa. 27 E - ewidencja gruntów i budynków. 28 G - gospodarka nieruchomościami zasady ogólne. 54-13 -
- gospodarstwo rolne. 20 - granica działki ewidencyjnej. 33 - granice nieruchomości nabywanych na własność Skarbu Państwa lub gminy. 58 H - hipoteka. 94 J - jawność ksiąg wieczystych. 91 K - kataster nieruchomości a ewidencja gruntów i budynków. 88 - kataster wodny. 98 - kondygnacja. 114 - kondygnacja nadziemna. 114 - kondygnacja podziemna. 114 L - las. 98 - linia brzegu. 95 - linia kolejowa. 120 - lokalizacja inwestycji celu publicznego. 105 M - mapa do celów projektowych. 117 - mapa z projektem podziału nieruchomości. 66 - mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości. 74 - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 102 N - niektóre prawa i obowiązki właściciela nieruchomości. 21 - nieruchomość i nieruchomość budynkowa. 19 - nieruchomość gruntowa. 54 - nieruchomość lokalowa. 108 - nieruchomość rolna. 20 Str. - 14 -
- niezgodność pomiędzy stanem prawnym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. 92 - niezwłoczne zajęcie nieruchomości. 79 O - obiekt budowlany. 111 - obiekt liniowy. 112 - obiekt małej architektury. 112 - obowiązek ujawnienia swego prawa w istniejącej księdze wieczystej. 94 - ochrona prawa własności. 19 - ochrona znaków granicznych. 28 - odrębna własność samodzielnych lokali. 110 - odszkodowanie. 119,121 - ograniczenia praw własności gruntów przyległych do wód. 97 - ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. 80 - ograniczone prawa rzeczowe. 23 - ograniczone prawa rzeczowe a wartość nieruchomości. 90 - operat szacunkowy. 87 - opłata adiacencka. 63,75 P - pierwszeństwo praw ujawnionych w księdze wieczystej. 92 - piwnica. 115 - podejścia, metody i techniki szacowania. 85 - podstawa oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. 93 - podziały nieruchomości. 58 - podziały nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. 62 - połączenie nieruchomości i ich ponowny podział na działki gruntu. 64 - posiadanie. 26 - powszechne korzystanie z wód. 98 - powszechna taksacja. 55 - pozwolenie na budowę. 113 Str. - 15 -
- prawo budowlane - zasady ogólne. 111 - prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 113 - prawo pierwokupu. 27 - prawo własności wód. 94 - punkt graniczny. 41 R - rada uczestników scalenia. 74 - renta urbanistyczna. 104 - rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. 91 - rozgraniczanie gruntów. 21 - rozgraniczenie gruntów pokrytych wodami. 95 - rozgraniczenie nieruchomości. 38 S - samodzielny lokal mieszkalny (nieruchomość lokalowa). 108 - scalanie i podział nieruchomości. 68 - słuszne odszkodowanie. 19 - służebność drogi przy podziale. 64 - służebność gruntowa. 24 - służebność osobista. 25 - służebność przesyłu. 25 - sprzedaż niektórych nieruchomości leśnych. 98 - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. 100 - suterena. 115 - szkic graniczny. 45 T - teren zamknięty. 113 - tymczasowy obiekt budowlany. 113 U - uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. 69 Str. - 16 -
- udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości. 108 - ugoda. 27 - ustalenie prawa własności dróg. 122 - ustrój ksiąg wieczystych. 92 - usytuowanie budynku. 115 - użyczenie. 27 - użytkowanie. 23 - użytkowanie wieczyste. 23 W - wartość katastralna nieruchomości. 85 - wartość nieruchomości. 84 - wartość nieruchomości pod drogi. 89 - wartość nieruchomości pod linie kolejowe. 90 - wartość odtworzeniowa nieruchomości. 85 - wartość rynkowa nieruchomości. 85 - własność gruntów pod wodami. 94 - własność lokali. 107 - własność wydzielonych w wyniku podziału dróg. 62 - wniosek o wywłaszczenie nieruchomości. 77 - wspólnota mieszkaniowa. 110 - współwłasność. 22 - wstępny projekt podziału. 64 - wywłaszczanie nieruchomości. 76,80 - wyznaczanie punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. 41 - wznawianie znaków granicznych. 40 Z - zabudowa jednorodzinna. 114 - zabudowa zagrodowa. 114 - zagospodarowanie przestrzenne zasady ogólne. 99 Str. - 17 -
- zasiedzenie. 22 - zasięg własności w przestrzeni. 20 - zasób nieruchomości. 54 - zawartość księgi wieczystej dla nieruchomości. 92 - zawartość księgi wieczystej dla ograniczonego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 93 - zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości. 82 - znak graniczny. 41 Str. - 18 -
Rozdział II ZASADY TECHNICZNE I PORZĄDKOWE WYKONYWANIA MAP I INNYCH DOKUMENTÓW GEODEZYJNYCH DO CELÓW PRAWNYCH A. USTALENIA OGÓLNE Przedmiot i zakres 1. W zasadach niniejszych uwzględniono: a) podstawy prawne wykonania dokumentacji, b) zakres dokumentów geodezyjnych, kartograficznych i prawnych, c) sposoby określania stanu prawnego nieruchomości, d) sposoby przyjmowania lub ustalania granic nieruchomości według stanu prawnego, e) sposoby przyjmowania granic według ewidencji gruntów i budynków, f) zakres wykonywania niezbędnych pomiarów terenowych, g) formę treść i sposób wykonywania map do celów prawnych, h) rodzaje, formę i treść innych dokumentów wykonywanych do celów prawnych. 2. A oto proponowana przez nas definicja dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej do celów prawnych: "Dokumentację geodezyjną i kartograficzną do celów prawnych stanowią mapy, rejestry, protokoły, wykazy, szkice, wyrysy, odpisy, wypisy i inne dokumenty, które ze względu na ich treść i urzędowe klauzule umożliwiają dokonywanie czynności w postępowaniu administracyjnym, sądowym lub przed notariuszem". 3. Dokumentacja, o której mowa w punkcie 2, określa stan prawny nieruchomości, przez który rozumie się ustalenie osoby właściciela, użytkownika wieczystego lub posiadacza samoistnego oraz granic nieruchomości (według stanu prawnego lub ewidencji gruntów i budynków). 4. Za granicę nieruchomości ustaloną według stanu prawnego należy rozumieć geodezyjnie jednoznacznie określoną granicę, ustaloną na podstawie dokumentacji geodezyjnej sporządzonej w postępowaniu: a) rozgraniczeniowym, b) podziałowym (administracyjnym, sądowym), ale dotyczy to tylko nowych granic, c) scaleniowym i wymiany gruntów, d) scaleniowym pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne, e) sądowym w zakresie dowodów stanowiących podstawę rozstrzygnięć sądowych, f) uwłaszczeniowym i w innych postępowaniach administracyjnych, g) innym dopuszczonym na podstawie odrębnych przepisów, 5. Rodzaje dokumentów stanowiących podstawę określenia przebiegu granic według stanu prawnego w postępowaniu rozgraniczeniowym oraz sposób i tryb ustalenia tych granic, a także sporządzania odpowiedniej dokumentacji z wyżej wymienionego zakresu, omówimy w rozdziale III. 6. W postępowaniu podziałowym granice przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego lub według ewidencji gruntów i budynków. a) Za granicę nieruchomości przyjętą według istniejącego stanu prawnego należy rozumieć granicę uwidocznioną w dokumentach opisanych w punkcie 4, - 124 -
sprawdzoną w terenie przed podziałem bez obecności zainteresowanych stron (protokół). b) Za granicę nieruchomości przyjętą według stanu uwidocznionego w ewidencji gruntów i budynków, jeśli stanu prawnego nie można stwierdzić, należy rozumieć granicę ustaloną i pomierzoną przy zakładaniu lub modernizacji ewidencji gruntów i budynków, także sprawdzoną przed podziałem w terenie w obecności zainteresowanych stron (protokół). Jeśli stwierdzimy że w ewidencji jest błąd to należy granice te skorygować spisując dodatkowo protokół ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. Źródłowe zbiory informacji 7. Informacjami źródłowymi dla sporządzania dokumentacji do celów prawnych są dane zawarte w: a) księgach wieczystych i zbiorach dokumentów, b) państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym, w tym w: - ewidencji gruntów i budynków (docelowo w katastrze nieruchomości), - operatach technicznych z wykonania prac, - mapie zasadniczej, - mapach jednostkowych, c) decyzjach administracyjnych, d) postanowieniach i wyrokach sądowych, e) dokumentach byłych katastrów: pruskiego i austriackiego, f) dokumentach z archiwów państwowych, g) dokumentach będących w posiadaniu stron. Rodzaje map do celów prawnych 8. Poniżej przedstawiamy naszą definicję mapy do celów prawnych: Mapa do celów prawnych jest to opracowanie kartograficzne, wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe do wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii, zwaną dalej uprawnioną, przedstawiające granice nieruchomości istniejące i projektowane, wybrane dane z ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków, zawierające niezbędne klauzule urzędowe, pieczęcie i podpisy. 9. W zależności od charakteru działań prawnych wykonywane są następujące rodzaje map: 1) mapy nieruchomości w istniejących granicach do: a) założenia ksiąg wieczystych, b) wykupu, wywłaszczenia, sprzedaży, przekazania, c) innych celów, 2) mapy z projektem podziału pojedynczych lub kilku nieruchomości (budowlanych, rolnych, leśnych) do: a) zniesienia współwłasności, b) kupna - sprzedaży, przekazania, c) innych celów, 3) mapy z projektem scalenia i podziału nieruchomości, - 125 -
4) mapy połączenia nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu, 5) mapy z projektem podziału nieruchomości (gruntów) do przejęcia z mocy prawa, wykupu lub wywłaszczenia: a) obiektów wydłużonych (drogi, koleje, rurociągi i tp.) b) innych terenów, 6) mapy do celów sądowych np. do: a) zasiedzenia, b) działu spadku z jednoczesnym podziałem nieruchomości, c) zniesienia współwłasności, d) ustalenia służebności gruntowej, e) ustalenia służebności przesyłu, 7) mapy do celów opiniodawczych, 8) inne mapy uwzględniające specyficzne warunki i potrzeby. Rodzaje geodezyjnych dokumentów opisowych do celów prawnych 10. W zależności od potrzeb wykonywane są następujące dokumenty opisowe do celów prawnych: 1) protokół badania ksiąg wieczystych i innych dokumentów własności, 2) protokół graniczny i szkic graniczny - w postępowaniu rozgraniczeniowym, 3) ugoda rozgraniczeniowa, 4) protokół z czynności wznowienia znaków granicznych, 5) protokół z czynności wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków, 6) protokół z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości do podziału, 7) wykaz zmian gruntowych, 8) wykaz zmian danych ewidencyjnych, 9) wykaz synchronizacyjny, 10) protokół z czynności wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych w postępowaniu podziałowym, 11) wypis z rejestru gruntów, 12) rejestr nieruchomości. B. CZYNNOŚCI GEODEZYJNE I FORMALNO - PRAWNE Czynności przygotowawcze 11. Do czynności przygotowawczych należy: 1) określenie przedmiotu, celu i zakresu zleconego opracowania, 2) uzyskanie od właściwych organów opinii lub innych dokumentów planistycznych i projektowych, odnośnie do przeznaczenia i zagospodarowania terenu, 3) uzyskanie materiałów i informacji z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym danych z ewidencji gruntów i budynków, 4) zbadanie stanu prawnego nieruchomości, 5) wywiad terenowy i określenie zakresu prac do wykonania. - 126 -
12. Dokumentami, o których mowa w pkt. 11 ppkt 2 są: 1) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, 3) wskazanie lokalizacyjne, 4) decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji, 5) pozwolenie na budowę, 6) koncepcja zagospodarowania nieruchomości, 7) opinia w formie postanowienia o zgodności podziału z planem miejscowym, 8) inne wynikające z przepisów prawnych dokumenty. 13. W oparciu o zgłoszenie pracy geodezyjnej i kartograficznej lub zapotrzebowanie należy uzyskać odpowiednie materiały i informacje z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego: 1) Z ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej: a) dane dotyczące osnowy geodezyjnej, b) dane pomiarowe, c) kopie mapy zasadniczej lub innych niezbędnych map, d) dane dotyczące granic nieruchomości. 2) Z organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków: a) wypis z ewidencji gruntów: pełny dla nieruchomości podlegających opracowaniu, niepełny dla nieruchomości sąsiadów, zawierający numery działek, dane o właścicielach oraz oznaczenia KW, b) wyrys z mapy ewidencyjnej, c) kopie lub odpisy zaświadczeń albo protokółów badań ksiąg wieczystych. 14. Zbadanie stanu prawnego nieruchomości polega na: 1) ustaleniu czy nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą, zbiór dokumentów lub dawną księgę hipoteczną (KW, Zd, ks. hip.), 2) uzyskaniu aktualnego zaświadczenia lub sporządzeniu protokółu badania KW, Zd lub ks. hip, ewentualne uzyskanie odpisu z KW (Zd) drogą internetową, 3) w przypadku braku KW, Zd, ks. hip., na ustaleniu czy istnieją inne dokumenty określające prawo własności, a w szczególności: akty własności ziemi, akty notarialne, prawomocne orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne, 4) stwierdzeniu, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego. 15. Informacje i dokumenty, o których mowa w punktach 13 i 14 należy przeanalizować pod kątem wykonania odpowiedniej dokumentacji do celów określonych przez zamawiającego. W szczególności należy zbadać, czy w latach ubiegłych ustalone zostały i wyznaczone na gruncie granice nieruchomości według stanu prawnego. - 127 -
16. Dokonując wywiadu terenowego należy sprawdzić zgodność zgromadzonej dokumentacji ze stanem w terenie oraz ustalić niezbędny zakres wykonania prac. Prace terenowe 17. Pomiary terenowe dla tego typu opracowań wykonuje się zgodnie z rozporządzeniem w sprawie standardów technicznych [4d]. 18. A oto kryteria, które proponujemy przyjąć przy ustalaniu granic nieruchomości: 1) dokumentację do celów prawnych sporządza się po określeniu lub przyjęciu granic nieruchomości, 2) granice nieruchomości przyjmuje się jako granice ustalone według stanu prawnego, zgodnie z kryteriami wymienionymi w punkcie 4 lub ustala się je jeśli właściciel złoży odpowiedni wniosek o rozgraniczenie w trybie przepisów omówionych w rozdziale III. 19. Granice nieruchomości można także przyjąć: 1) na podstawie istniejącego stanu prawnego lub na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków gdy nieruchomość ulega podziałowi zgodnie z kryteriami wymienionymi w punkcie 6, 2) W przypadkach gdy podziałowi ulega część nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 33% granice można przyjąć tylko dla tej części nieruchomości. 20. Informację o sposobie określenia granic nieruchomości lub ich przyjęcia proponujemy umieszczać na mapie do celów prawnych. Wzory takich objaśnień przedstawia załącznik nr O-3. 21. Poniżej przedstawiamy propozycje dotyczące wyznaczania projektowanych granic na gruncie: 1) projektowane granice wyznacza się w terenie z dokładnością wymaganą dla I grupy dokładnościowej oraz utrwala znakami granicznymi, 2) po utrwaleniu punktów granicznych należy dokonać pomiaru kontrolnego miar czołowych nowo projektowanych nieruchomości (działek), wpisując je na szkicu wyznaczenia podziału, o którym mowa w punkcie 24. Prace obliczeniowe 22. Wszystkie ustalone i zastabilizowane punkty załamania granic nieruchomości (działek) ustalonych lub przyjętych według stanu prawnego należy obliczyć ze współrzędnych. Dla poszczególnych nieruchomości (działek) należy obliczyć ze współrzędnych powierzchnie oraz miary czołowe. Współrzędne punktów załamania granic, przyjętych w trybie punktu 19, należy określić na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków lub innych opracowań geodezyjnych, wykonanych zgodnie z obowiązującymi przepisami. 23. Powierzchnie poszczególnych nieruchomości przyjmuje się z ewidencji gruntów i budynków pod warunkiem, że różnica pomiędzy powierzchnią obliczoną i ewidencyjną nie przekracza wartości dopuszczalnych ( 68 rozporządzenia [4d]). - 128 -
Klasyfikację gleboznawczą oraz użytki (klasoużytki) przyjmuje się według ewidencji gruntów i budynków. 24. Projekty podziału poszczególnych nieruchomości opracowuje się metodami analitycznymi w oparciu o motywy urbanistyczne i dane projektowe. Po dokonanych obliczeniach należy sporządzić szkic realizacyjny wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych. 25. Wydruki i komputerowe nośniki informacji należy traktować jako podstawowe dokumenty obliczeniowe. C. DOKUMENTACJA KARTOGRAFICZNA I OPISOWA Ogólne zasady sporządzania map i dokumentów opisowych do celów prawnych 26. Mapy do celów prawnych opracowuje się: 1) w skalach map ewidencji gruntów i budynków lub mapy zasadniczej, z tym, że dla zapewnienia czytelności tych map dopuszcza się inne skale z ciągu skalowego mapy zasadniczej, 2) w formatach odpowiadających wielokrotności arkusza A-4, 3) w czterech kolorach: czarnym dla treści istniejącej, czerwonym dla elementów projektowanych, brązowym dla służebności gruntowych lub przesyłu i zielonym dla klasoużytków. 27. Mapa powinna zawierać w swej treści następujące elementy: 1) granice nieruchomości istniejące i projektowane, 2) granice działek ewidencyjnych, 3) numery działek według ewidencji gruntów i budynków, 4) nazwy i numery ksiąg wieczystych, Zd lub ks. hip., a także nazwy i numery innych dokumentów własności jeśli brak KW (Zd, ks. hip). 5) miary czołowe - w przypadkach gdy zostały ustalone granice według stanu prawnego, a zamawiający tego sobie życzy, 6) nazwy ulic, 7) numery porządkowe nieruchomości, 8) dla nieruchomości (działek) sąsiednich: numery ewidencyjne oraz oznaczenia i nazwy ksiąg wieczystych lub Zd, 9) budynki i ogrodzenia trwałe, 10) klasoużytki, 11) inne elementy mające wpływ na podział nieruchomości, wynikające z przepisów [4d, 5, 5a]. 28. Dla wykonania map do celów prawnych stosuje się znaki umowne określone w Rozporządzeniu Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 12 lutego 2013 r. w sprawie bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej oraz znaki zaproponowane przez nas w załączniku nr O-1., - 129 -
29. Na mapie oprócz rysunku podstawowego należy umieścić: 1) szkic orientacyjny w skali umożliwiającej zlokalizowanie obiektu wraz z kierunkiem północy, 2) wykaz zmian gruntowych sporządzony w formie tabelarycznej zawierający: dane z ewidencji gruntów i budynków, dane z ksiąg wieczystych, dane katastralne lub dane z innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości, oznaczenia i dane wynikające z opracowywanej mapy, odpowiednio zestawione sumy kontrolne powierzchni działek i nieruchomości, w przypadku gdy wykaz ten został sporządzony tylko dla części nieruchomości powinien on zawierać informacje na temat rozliczenia pozostałej części nieruchomości, (wykaz ten może być sporządzony także jako odrębny dokument - załącznik nr P-8). 3) wykaz synchronizacyjny - w postępowaniu podziałowym, wykonywany w sytuacjach gdy oznaczenie nieruchomości w KW, Zd lub ks. hip. jest różne od oznaczenia w ewidencji gruntów. Wykaz ten stanowi załącznik nr P-10. 4) szkic nieruchomości w mniejszej skali od rysunku zasadniczego, w przypadkach określonych w punkcie 19 ppkt 2, zawierający istniejące i projektowane granice i powierzchnie nieruchomości, 5) wyniesienie, w większej skali, mało czytelnych fragmentów rysunku zasadniczego, 6) opis mapy zawierający: nazwę miejscowości, identyfikator i nazwę jednostki ewidencyjnej, identyfikator i nazwę obrębu ewidencyjnego, numer księgi wieczystej, jeżeli prowadzona jest dla nieruchomości, tytuł mapy i jej skalę, imię i nazwisko lub nazwę podmiotu, który zgłosił prace geodezyjne dotyczące mapy, oraz podpis osoby reprezentującej ten podmiot, imię i nazwisko oraz numer świadectwa nadania uprawnień zawodowych geodety, który sporządził mapę, oznaczenie kancelaryjne zgłoszenia pracy geodezyjnej, datę opracowania mapy, wzór opisu pozaramkowego przedstawia załącznik nr O-4. 7) uwagi i objaśnienia niezbędne do korzystania z mapy, w szczególności dotyczące rozbieżności: powierzchni, oznaczeń, zapisów w księgach wieczystych, 30. A oto zasady numeracji nieruchomości (działek) na mapach do celów prawnych: 1) podstawowym oznaczeniem są numery z ewidencji gruntów i budynków, 2) w przypadku podziału nieruchomości, części tych nieruchomości, utworzone w wyniku wzajemnego przecinania się granic: nieruchomości, działek ewidencyjnych i działek projektowanych, numeruje się w sposób podany poniżej, - 130 -
3) projektowane działki numeruje się według zasad określonych dla ewidencji gruntów i budynków, to znaczy: a) nowo powstające działki oznacza się numerem w postaci ułamka, zawierającego w liczniku numer ewidencyjny działki pierwotnej a w mianowniku numery kolejne, b) jeśli w wyniku wykonania mapy do celów prawnych następuje całkowita zmiana struktury powierzchniowej dużej liczby działek (w szczególności scalenie i podział), zaprojektowanym działkom nadaje się ostatnie kolejne numery w obrębie ewidencyjnym, 31. Dla niektórych działań prawnych np. wykup lub wywłaszczenie, zamiast wykazu zmian gruntowych na mapie, należy sporządzić oddzielny wykaz, stanowiący integralną część mapy i zawierający w swej treści: a) informacje o właścicielach, użytkownikach wieczystych lub władających, b) oznaczenia i powierzchnie nieruchomości (działek), c) powierzchnie klasoużytków, d) informacje o sposobie przekształcenia struktury powierzchniowej nieruchomości, e) bilans powierzchni. 32. Wymienione w punkcie 10 dokumenty opisowe, w zależności od ich rodzaju, w szczególności powinny zawierać: a) oznaczony w jednoznaczny sposób przedmiot opracowania, b) dane o osobach, instytucjach i adresach wszystkich zainteresowanych stron, c) opisane, zinterpretowane dane i aktualne oznaczenia nieruchomości, d) rozliczenie powierzchni nieruchomości (działek) oraz wyjaśnione wszelkie różnice i rozbieżności, e) dane o jednostce (osobie) odpowiedzialnej za sporządzony dokument z podaniem numeru uprawnień zawodowych, f) datę sporządzenia i podpis. Dokumenty opisowe powinny być sporządzone w sposób trwały, czytelny, i jednoznaczny. Błędne zapisy należy przekreślić w taki sposób, aby ich treść była czytelna, podając opis zmian, podpis i datę. Szczegółowe zasady sporządzania poszczególnych rodzajów map 33. Mapę nieruchomości w istniejących granicach, do wszelkich działań prawnych, wykonuje się najczęściej jako wyrys i wypis z ewidencji gruntów i budynków. 1) Przed sporządzeniem wyżej wymienionej mapy, należy wykonać czynności przygotowawcze i sprawdzające, 2) W przypadku stwierdzenia błędu w ewidencji, równocześnie z mapą należy sporządzić odpowiednią dokumentację, do wprowadzenia zmiany, zgodnie z przepisami o jej prowadzeniu. Wykaz zmian danych ewidencyjnych dotyczących działki stanowi załącznik nr E-1. 34. Mapę podziału nieruchomości można wykonać jeżeli, zgodnie z niniejszymi zasadami, określony zostanie przedmiot podziału a w szczególności granice i - 131 -
powierzchnia dzielonej nieruchomości. Szczegółowe zasady wykonywania takich map podano w części D niniejszego rozdziału. 1) Przy wydzieleniu z istniejącej nieruchomości gruntów o powierzchni mniejszej od 33%, mapę można sporządzić tylko dla tej części nieruchomości, dokonując odpowiedniego rozliczenia powierzchni przez odjęcie od powierzchni ogólnej. 2) Dla każdej działki, która powstanie w wyniku podziału, powinien być zapewniony dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub w postaci służebności drogowej albo drogi wewnętrznej, stanowiącej współwłasność właścicieli działek do niej przyległych). 3) Budynek może być podzielony wraz z nieruchomością tylko w przypadku istnienia przez cały przekrój budynku pionowych ścian konstrukcyjnych (oddzieleń przeciwpożarowych), wzdłuż których można przeprowadzić linie podziałowe od fundamentów do dachu). 4) Wzór mapy z projektem podziału pojedynczych lub kilku nieruchomości na terenach budowlanych: zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, przedstawia załącznik nr P-7, rolnych lub leśnych przedstawia załącznik nr P-9. 5) Dla mapy podziału większej liczby nieruchomości, wykaz zmian gruntowych oraz wykaz synchronizacyjny można sporządzić jako odrębne dokumenty. 35. Dokumentacja geodezyjna, kartograficzna i opisowa dotycząca scalania i podziału nieruchomości wykonywana powinna być zgodnie z niniejszymi zasadami. Dokumentację, o której wyżej mowa, stanowią: geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości, rejestry nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale. 36. Przy wykonywaniu map podziału nieruchomości do nabycia na cele publiczne dla obiektów wydłużonych lub innych większych obszarów, należy sporządzić mapę z projektem podziału i rejestr nieruchomości dla całego obszaru. 37. Mapy do celów sądowych, powinno się wykonywać według rozporządzenia [4d] oraz wg niniejszych zasad z uwzględnieniem zaleceń i wymagań sądów. 38. Mapy do celów opiniodawczych sporządza się jako kopie mapy zasadniczej, ewidencyjnej lub innej mapy, uzupełnione w miarę potrzeb odpowiednimi elementami graficznymi i opisowymi, w zależności od celu, do którego są wykonywane. Jedną z map do celów opiniodawczych, poprzedzającą działania prawne, jest wstępny projekt podziału, który można sporządzić w sposób szkicowy na kopii (wyrysie) z mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej. 39. Uważamy, że ze względu na specyficzne warunki i potrzeby, mogą być wykonywane inne rodzaje map do celów prawnych, pod warunkiem, że przy ich wykonywaniu będą zachowane wyżej opisane podstawowe zasady. - 132 -
Szczegółowe zasady sporządzania dokumentów opisowych 40. Przeprowadzenie badania ksiąg wieczystych należy poprzedzić przeanalizowaniem internetowej bazy danych KW dotyczących poszczególnych nieruchomości. Jeśli występuje zgodność zapisów w danej księdze wieczystej z zapisami w ewidencji gruntów i budynków a z innych dokumentów nie wynika że są tam błędy, należy informacje te wpisać do protokołu badania ksiąg wieczystych i innych dokumentów własności stanowiącego załącznik nr O-5 i dla tych nieruchomości nie wykonywać badań. 1) Dla pozostałych nieruchomości należy wykonać badania. 2) W zależności od potrzeb, dokonuje się badania działów I i II księgi lub wszystkich czterech działów. W szczególności badania wszystkich działów księgi wieczystej dokonuje się przy sporządzaniu dokumentacji do przejęcia z mocy prawa do wykupu lub wywłaszczenia nieruchomości a także dla scalania i podziału nieruchomości. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na stare mapy i granice nieruchomości z nich wynikające. 3) W protokóle należy zamieścić także informacje, które nieruchomości nie mają urządzonych ksiąg wieczystych oraz wymienić i opisać inne dokumenty własności. 4) Protokół taki podpisany przez geodetę uprawnionego, naszym zdaniem, powinien być dokumentem wystarczającym dla wszelkich działań geodezyjno-prawnych, między innymi do wydania postanowienia o możliwości podziału. 41. Protokół graniczny i szkic graniczny sporządzany jest wówczas gdy właściciel nieruchomości zleci dokonanie rozgraniczenia. Wzór protokołu granicznego stanowi załącznik nr R-5 a szkicu granicznego załącznik nr R-6. 42. Akt ugody rozgraniczeniowej sporządzany jest w każdym przypadku postępowania rozgraniczeniowego, kiedy występował spór graniczny, a geodeta skłonił strony do ugody. Wzór aktu ugody stanowi załącznik nr R-7. 43. Protokół z czynności wznowienia znaków granicznych sporządzany jest wówczas kiedy znaki graniczne zostały zniszczone lub uszkodzone a istnieją dane geodezyjne do ich wznowienia. Wzór takiego protokołu stanowi załącznik nr R-11. 44. Protokół z czynności wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków sporządzany jest wówczas, gdy przedmiotem zlecenia jest taka czynność, a w dokumentacji geodezyjnej dotyczącej założenia i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków istnieją dane geodezyjne do ich wyznaczenia. Wzór takiego protokołu stanowi załącznik nr E-5. 45. Protokół z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości do podziału, stanowiący załącznik nr P-5, sporządzany jest w postępowaniu podziałowym. Szczegóły podano w części D niniejszego rozdziału. 46. Wykaz zmian gruntowych, stanowiący załącznik nr P-8, sporządzany jest na mapie z projektem podziału lub jako osobny dokument. - 133 -
47. Protokół z czynności wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych, stanowiący załącznik nr P-13, sporządzany jest po zatwierdzeniu projektu podziału (na odrębne zlecenie) i stanowi dowód potwierdzający, że granice ustalone według stanu prawnego zostały utrwalone na gruncie i zostały wskazane właścicielom. Załącznikiem do protokołu jest szkic realizacyjny wyznaczenia i utrwalenia nowych punktów granicznych nr P-14. 48. Rejestry nieruchomości sporządzane są przy scaleniach i podziałach nieruchomości, przy inwestycjach liniowych i przy służebnościach przesyłu. Wzory załączników to: S-2, S-3, M-2, M-4. - 134 -
Rozdział III GRANICE NIERUCHOMOŚCI 1. WPROWADZENIE Granicą nieruchomości jest linia oddzielająca grunty o odrębnej własności. Właściwe ustalenie granicy jest jednym z najtrudniejszych zadań w praktyce geodezyjnej. Złożyło się na to w naszym Kraju wiele okoliczności, głównie historycznych. Geodeta ustalając granice powinien mieć dużą wiedzę. Wiedza ta powinna obejmować nie tylko obecnie obowiązujące przepisy prawne i techniczne, ale także niezwykle skomplikowaną sytuację w zakresie granic jaka obowiązywała na obecnym obszarze Polski od ponad 100 lat. Musimy także pamiętać, że od 1945 r. przez ponad 50 lat małą wagę przykładano do prawa własności i precyzyjnego oznaczania tego prawa także w dokumentach geodezyjnych. Omawiając problem granic często dochodzi do nieporozumień i sporów: np. duża część prawników stoi na stanowisku że każdy skrawek ziemi w Polsce ma swojego właściciela (tylko narazie nie wiemy kto jest tym właścicielem!) oraz że każda nieruchomość ma granice (tylko narazie nie wiemy dokładnie w którym miejscu jest ta granica!). Oczywistym jest, że takie rozumowanie w praktyce geodezyjnej jest nie do przyjęcia. Chodzimy po ziemi i zadaniem naszym jest dokładne wskazanie tego miejsca na ziemi gdzie kończy się jedna a zaczyna inna własność. Dlatego też jesteśmy zmuszeni wprowadzić pojęcie różnego rodzaju granic występujących w praktyce: - granica według stanu faktycznego w terenie, - granica według stanu w ewidencji gruntów i budynków, - granica ustalona według stanu prawnego. Dążeniem służby geodezyjnej powinno być doprowadzenie do sytuacji, że wszystkie te trzy granice się pokrywają. 2. GRANICA USTALONA WEDŁUG STANU PRAWNEGO Pojęcie granicy faktycznej w terenie i granicy wykazanej w ewidencji gruntów i budynków nie wymaga wyjaśnień, natomiast zdefiniować należy pojęcie granicy ustalonej według stanu prawnego: Za granicę nieruchomości ustaloną według stanu prawnego należy rozumieć geodezyjnie jednoznacznie określoną granicę ustaloną na podstawie dokumentacji geodezyjnej sporządzonej w postępowaniu: a) rozgraniczeniowym, b) podziałowym (administracyjnym, sądowym), c) scaleniowym i wymiany gruntów, d) sądowym w zakresie dowodów stanowiących podstawę rozstrzygnięć sądowych, co do granic, e) uwłaszczeniowym i w innych postępowaniach administracyjnych i sądowych w których jednoznacznie ustalone zostały punkty i linie graniczne i zostały one zatwierdzone tym postępowaniem. - 157 -
Ocena czy granice były uprzednio ustalone według stanu prawnego wymaga znajomości wielu przepisów wydawanych na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat mimo, że w chwili obecnej już one nie obowiązują. Wykaz niektórych z tych przepisów przedstawiono poniżej. 1. Przepisy o katastrze pruskim. 2. Przepisy o katastrze austriackim. 3. Ustawa z dnia 31 lipca 1923 r. o scalaniu gruntów. 4. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, zmienione ustawą z dnia 14 lipca 1936 r. 5. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 marca 1928 r. o rozgraniczeniu nieruchomości ziemskich przy przebudowie ustroju rolnego. 6. Ustawa z dnia 9 marca 1934 r. o ustalaniu granic nieruchomości ziemskich przy przebudowie ustroju rolnego. 7. Dekret z dnia 13 września 1946 r. o rozgraniczaniu nieruchomości. 8. Ustawa z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli. 9. Dekret z dnia 16 sierpnia 1949 r. o wymianie gruntów. 10. Dekret z dnia 21 września 1950 r. o rozgraniczaniu nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości nabywanych dla realizacji narodowych planów gospodarczych. 11. Ustawa z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach. 12. Ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi. 13. Ustawa z dnia 24 stycznia 1968 r. o scalaniu i wymianie gruntów. 14. Ustawa z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach. 15. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 28 sierpnia 1972 r. w sprawie trybu ustalania, rozgraniczania i podziałów terenów budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego na obszarze miast i osiedli. 16. Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów. Jeżeli zgodnie z tymi przepisami zakończyło się postępowanie poprzez wydanie prawomocnej decyzji, uchwały czy w inny przewidziany wtedy sposób należy przyjąć, że granice ustalone zostały według stanu prawnego i podlegają one wznowieniu. 3. ROZGRANICZANIE NIERUCHOMOŚCI Rozgraniczanie nieruchomości jest specyficznym rodzajem prac, przy wykonywaniu których wykonawca musi posiadać wszechstronną wiedzę z dziedziny prawa w tym zakresie, umiejętności postępowania z ludźmi, a także wiedzę techniczną. Cała ta wiedza i umiejętności wykorzystywane są w trakcie rozgraniczenia w terenie, gdzie od właściwego postępowania geodety bardzo często zależy los całej pracy, a także spokój właścicieli rozgraniczanych nieruchomości. Niniejsza publikacja powinna posłużyć do ugruntowania i poszerzenia tej wiedzy. - 158 -