Listopad 217 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej III kwartał 217 r. NBP Oddział Okręgowy w Katowicach Katowice, 217 r.
Synteza Synteza Informację sygnalną 1 opracowano na podstawie badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN), przeprowadzonego we wrześniu br. w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej. Analiza sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości w III kwartale 217 r. prowadzi do następujących wniosków: W Katowicach na rynku pierwotnym zaobserwowano wzrost średnich cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, zarówno w relacji do poprzedniego kwartału, jak i w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Średnie ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich analizowanych przedziałach powierzchni, z wyjątkiem mieszkań największych o powierzchni powyżej 8 mkw. Największe tempo wzrostu dotyczyło mieszkań o powierzchni od 4 do 6 mkw. i od 6 do 8 mkw. (ceny mieszkań z tych przedziałów zwiększyły się odpowiednio o 4,1% i 4,2% w odniesieniu do poprzedniego kwartału). Mieszkania z tych segmentów stanowiły blisko ¾ wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym (w analizowanym okresie udział ten wynosił około 73%). W rezultacie szybszego tempa wzrostu średnich cen transakcyjnych niż średnich cen ofertowych, w relacji do poprzedniego kwartału, nastąpiło zmniejszenie odchylenia średniej ceny ofertowej od transakcyjnej. W Katowicach na rynku wtórnym zaobserwowano niewielki spadek średnich cen ofertowych mieszkań zarówno w relacji do poprzedniego kwartału, jak i w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W przypadku średnich cen transakcyjnych, w obu horyzontach czasowych ceny znacznie zwiększyły się, przy czym większe tempo wzrostu odnotowano w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Podobnie, jak na rynku pierwotnym największe tempo wzrostu dotyczyło mieszkań o powierzchni od 4 do 6 mkw. i od 6 do 8 mkw. (ceny mieszkań z tych przedziałów zwiększyły się odpowiednio o 9,2% i 8,7% w odniesieniu do poprzedniego kwartału). Mieszkania z tych segmentów stanowiły blisko 7% wolumenu sprzedaży na rynku wtórnym. Mediana 2 cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wyniosła 5 3 zł za m kw., natomiast na rynku wtórnym - 3 76 zł za m kw. Na rynku pierwotnym była ona wyższa od średniej ceny transakcyjnej, co oznacza, że większość mieszkań było sprzedawanych powyżej średniej ceny transakcyjnej. Na rynku wtórnym sytuacja była odmienna. Mediana była w dalszym ciągu niższa niż średnia cena transakcyjna, co oznacza, że większość mieszkań było sprzedawanych poniżej średniej ceny transakcyjnej. 1 Informacja została przygotowana przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Katowicach w Wydziale Statystyczno Dewizowym wyłącznie na potrzeby respondentów biorących udział w badaniu rynku nieruchomości prowadzonym przez Narodowy Bank Polski. Nie jest zalecane jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie dokumentu. Materiał w nim zawarty nie ma charakteru doradczego i nie jest podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Mediana inaczej wartość środkowa, jest to miara statystyczna, która obrazuje wartość cechy w szeregu uporządkowanym, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. 1
Synteza W III kwartale 217 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 1, mkw. na rynku pierwotnym i 1,3 mkw. na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jej poziom na rynku pierwotnym nie zmienił się, natomiast na rynku wtórnym nieznacznie zmniejszył się. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym najwyższe ceny transakcyjne obserwowano nadal w Katowicach i Tychach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił w Gliwicach, Jaworznie i Mikołowie. Najniższe ceny notowano w dalszym ciągu w Bytomiu, a w dalszej kolejności w Piekarach Śląskich oraz w Rudzie Śląskiej. W większości miast wzrosły średnie ceny transakcyjne, w porównaniu z poprzednim kwartałem. Spośród miast, gdzie ceny kształtowały się na wysokim poziomie najwyższe tempo wzrostu odnotowały Katowice, zaś w miastach o niskim poziomie cen najbardziej ceny wzrosły w Piekarach Śląskich. Spadek średnich cen transakcyjnych odnotowano jedynie w Zabrzu, Mikołowie, Świętochłowicach i Siemianowicach Śląskich. W III kwartale 217 r. pogłębiła się rozpiętość cenowa pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe (wynosiła ona 1 697 zł za mkw. wobec 1 531 zł za mkw. w poprzednim kwartale). W III kwartale 217 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Od marca 215 r. wynoszą one: stopa referencyjna - 1,5%, stopa lombardowa - 2,5%, stopa depozytowa -,5%, stopa redyskonta weksli - 1,75%. Czynnikiem wspomagającym popyt na rynku mieszkaniowym był rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Program ten objął od 214 r. zakup mieszkań na rynku pierwotnym, a od września 215 r. również na rynku wtórnym. Od początku uruchomienia programu do września br. w województwie śląskim złożono łącznie na zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym 852 wnioski kredytowe (tj. 8,7% ogółu wniosków złożonych w kraju). W tym liczba wniosków na rynku wtórnym wyniosła 6124 (tj. 2,8 % ogółu złożonych wniosków w kraju). Wartość dofinansowania, wynikająca ze złożonych wniosków kredytowych na obu rynkach, wyniosła 193, mln zł (tj. 7,6% wartości wszystkich złożonych wniosków kredytowych w kraju). W Katowicach złożono ogółem 124 wnioski na kwotę 31, mln zł, w gminach sąsiadujących z Katowicami 2628 wniosków na kwotę 6,5 mln zł, w pozostałych gminach województwa śląskiego - 467 wniosków na kwotę 11,6 mln zł. 3 3 Na podstawie danych BGK, dotyczących rządowego programu Mieszkanie dla młodych 2
Synteza Tabela 1. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek pierwotny III kwartał 217 r. II kwartał 217 r. I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) 5 439 5 226 5 383 5 95 5 362 5 114 5 293 5 38 5 365 5 173 dynamika (poprzedni kwartał = 1) 11, 12,6 1,4 99,6 11,3 11,5 98,7 97,4 99,9 16,3 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 11,4 11, 1,2 14,7 98,9 11,7 96, 99,8 97,4 13,4 x 535 x 546 x 516 x 5268 x 597 siła nabywcza*) 1, 1, 1, 1, 1, liczba mieszkań ogółem, w tym: 1 236 299 1 152 326 1 182 363 1 676 299 1 226 249 do 4 mkw. 16 59 15 12 2 15 37 87 214 57 od 4 do 6 mkw. 62 136 494 134 52 141 74 129 565 121 od 6 do 8 mkw. 358 83 382 74 374 6 483 64 35 53 powyżej 8 mkw. 116 21 126 16 16 12 146 19 142 18 średnia cena mieszkania (zł/m kw.): 5 439 5 226 5 383 5 95 5 362 5 114 5 293 5 38 5 365 5 173 do 4 mkw. 5 519 5 28 5 421 5 234 5 29 5 18 5 296 4 89 5 238 5 133 od 4 do 6 mkw. 5 437 5 243 5 394 5 36 5 354 5 115 5 268 5 72 5 344 5 193 od 6 do 8 mkw. 5 513 5 186 5 448 4 975 5 41 5 214 5 357 5 94 5 616 5 117 powyżej 8 mkw. 5 11 5 13 5 1 5 268 5 398 4 667 5 24 5 293 5 14 5 331 odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 4,1% x 5,7% x 4,9% x 5,1% x 3,7% x do 4 mkw. 4,5% x 3,6% x 3,6% x 8,3% x 2,1% x od 4 do 6 mkw. 3,7% x 7,1% x 4,7% x 3,9% x 2,9% x od 6 do 8 mkw. 6,3% x 9,5% x 3,6% x 5,2% x 9,8% x powyżej 8 mkw. -,4% x -3,2% x 15,7% x -1,7% x -4,3% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej
Synteza Tabela 2. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) rynek wtórny III kwartał 217 r. II kwartał 217 r. I kwartał 217 r. IV kwartał 216 r. III kwartał 216 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) 3 899 3 85 3 945 3 551 3 929 3 528 3 957 3 577 3 988 3 636 dynamika (poprzedni kwartał = 1) 98,8 17,2 1,4 1,7 99,3 98,6 99,2 98,4 1,4 13,9 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 97,8 14,6 99,3 11,5 1,2 99,9 11,2 13,9 11,3 15,9 x 535 x 546 x 516 x 5268 x 597 siła nabywcza*) 1,3 1,4 1,5 1,5 1,4 liczba mieszkań ogółem, w tym: 554 438 572 394 548 389 521 38 368 364 do 4 mkw. 117 114 127 93 117 15 11 15 74 13 od 4 do 6 mkw. 23 212 227 199 226 191 22 189 144 169 od 6 do 8 mkw. 129 92 14 9 125 8 128 6 88 68 powyżej 8 mkw. 78 2 78 12 8 13 81 26 62 24 średnia cena mieszkania (zł/m kw.): 3 899 3 85 3 945 3 551 3 929 3 528 3 957 3 577 3 988 3 636 do 4 mkw. 3 999 3 91 3 831 3 713 4 9 3 522 4 123 3 727 4 83 3 879 od 4 do 6 mkw. 3 87 3 843 3 931 3 52 3 836 3 525 3 794 3 496 3 913 3 55 od 6 do 8 mkw. 3 837 3 71 4 18 3 413 3 888 3 497 3 979 3 599 4 233 3 597 powyżej 8 mkw. 4 126 3 3 4 41 3 861 4 147 3 86 4 15 3 51 3 7 3 635 odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 2,5% x 11,1% x 11,4% x 1,6% x 9,7% x do 4 mkw. 2,5% x 3,2% x 13,8% x 1,6% x 5,3% x od 4 do 6 mkw. -,9% x 11,7% x 8,8% x 8,5% x 11,7% x od 6 do 8 mkw. 3,4% x 17,7% x 11,2% x 1,6% x 17,7% x powyżej 8 mkw. 25,% x 4,7% x 9,% x 17,% x 1,8% x *) ilość m 2 do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej
Synteza Tabela 3. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach (zł za m 2 ) Notowanie cena ofertowa rynek pierwotny cena transakcyjna cena ofertowa rynek wtórny cena transakcyjna cena hedon. (trans.) III kw. 26 3986 3523 258 228 357 IV kw. 26 462 3735 2649 216 3392 I kw. 27 4518 386 374 2542 344 II kw. 27 5181 594 4152 313 3357 III kw. 27 6236 5698 4151 387 331 IV kw. 27 6458 5718 4473 3612 4367 I kw. 28 6258 5791 4739 3685 4235 II kw. 28 6599 5113 4638 3968 3269 III kw. 28 633 5154 4555 3622 3233 IV kw. 28 6677 5772 436 3952 3594 I kw. 29 6482 4995 434 3777 3631 II kw. 29 6615 5411 4288 3563 3482 III kw. 29 599 4524 437 3541 327 IV kw. 29 599 4866 4181 333 3334 I kw. 21 6467 533 4136 3722 364 II kw. 21 636 4511 4256 3455 3377 III kw. 21 642 571 4323 3632 3475 IV kw. 21 685 4914 418 3528 3384 I kw. 211 6122 5329 4234 367 3344 II kw. 211 6141 4417 3974 35 333 III kw. 211 5451 4697 3965 3418 332 IV kw. 211 5413 464 4152 3356 3349 I kw. 212 4741 4679 453 3318 3331 II kw. 212 5351 4443 4122 3399 3469 III kw. 212 5411 54 457 3371 3355 IV kw. 212 5318 5685 4138 3357 3432 I kw. 213 5526 514 3955 3116 334 II kw. 213 5817 5232 41 3222 3389 III kw. 213 5898 467 3973 3254 3362 IV kw. 213 5456 4529 3928 331 3394 I kw. 214 5531 4532 3915 3378 335 II kw. 214 562 4974 446 3339 3316 III kw. 214 5397 515 427 3563 3221 IV kw. 214 5545 497 3918 3348 3348 I kw. 215 563 4795 3928 3542 3284 II kw. 215 5632 4898 3978 3444 3199 III kw. 215 559 53 3936 3435 3353 IV kw. 215 5511 549 399 3442 33 I kw. 216 5424 53 392 3531 3387 II kw. 216 5372 4868 3971 35 3337 III kw. 216 5365 5173 3988 3636 3386 IV kw. 216 5293 538 3957 3577 3395 I kw. 217 5362 5114 3929 3528 333 II kw. 217 5383 595 3945 3551 348 III kw. 217 5439 5226 3899 385 3279 5
Synteza Tabela 4. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł za m 2 ) rynek wtórny III kwartał 217 r. II kwartał 217 r. III kwartał 216 r. Dynamika II kw. 217 r. =1 Dynamika III kw.216 r. =1 ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne Limit MdM dla rynku wtórnego (III kw. 217 r.) Katowice 3899 385 3945 3551 3988 3636 98,8 17,2 97,8 14,6 3882,15 Będzin 2942 2648 2954 2512 2778 266 99,6 15,4 15,9 99,5 362,7 Bytom 216 219 257 248 237 1887 12,4 13, 13,4 111,7 362,7 Chorzów 2887 2685 2892 2639 2638 2526 99,8 11,7 19,4 16,3 3472,43 Czeladź 2761 2587 297 2312 2732 224 93, 111,9 11,1 115,5 3472,43 Dąbrowa Górnicza 399 2877 3119 2731 29 2571 99,3 15,3 16,9 111,9 362,7 Gliwice 3542 3254 3573 3218 3521 3243 99,2 11,1 1,6 1,4 362,7 Jaworzno 2854 3126 2947 376 3194 2864 96,8 11,6 89,3 19,2 362,7 Mikołów 339 326 315 3142 395 2848 97,9 96,3 98,2 16,2 3472,43 Mysłowice 2721 265 267 2544 2628 253 14,4 14,2 13,5 15,9 3472,43 Piekary Śl. 254 2212 2468 264 2366 2193 11,5 17,2 15,8 1,9 362,7 Ruda Śląska 2361 2279 2338 222 2377 2195 11, 13,5 99,3 13,9 3472,43 Siemianowice Śl. 331 2752 294 28 2756 2726 13,1 98,3 11, 11, 3472,43 Sosnowiec 2797 2635 2759 259 2871 254 11,4 11,7 97,4 15,2 3472,43 Świętochłowice 2496 2382 2479 2466 2345 233 1,7 96,6 16,4 12,2 362,7 Tychy 424 3672 3863 3579 3912 3393 14,2 12,6 12,8 18,2 3472,43 Zabrze 2527 2394 2573 2532 267 2411 98,2 94,6 96,9 99,3 362,7
Rynek pierwotny Rynek pierwotny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM 7 6 5 4 3 2 1 ceny ofertowe limit RNS/MDM Wykres 2. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM 7 6 5 4 3 2 1 ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 3. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) ofertowe transakcyjne Wykres 4. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 5. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 6. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) minimalna maksymalna średnia mediana 14 12 1 8 6 4 2 minimalna maksymalna średnia mediana 14 12 1 8 6 4 2 7
Rynek pierwotny Wykres 7. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Wykres 8. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) Katowice Chorzów Tychy Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Mikołów Mysłowice Zabrze Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice 6 Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Dąbrowa Górnicza Siemianowice Śląskie 6 5 5 4 4 3 2 1 3 2 1 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 III kw. 217 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 III kw. 217 Wykres 9. Średnie ceny ofertowe domów na rynku pierwotnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w Katowicach Katowice 485 48 475 47 465 46 455 45 445 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 III kw. 217 8
Rynek wtórny Rynek wtórny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM Wykres 11. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ m 2 ) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM 6 ceny transakcyjne limit RNS/MDM 5 6 4 3 2 1 5 4 3 2 1 Wykres 12. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) Wykres 13. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) ofertowe transakcyjne 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne 14, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 9
Rynek wtórny Wykres 14. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ m 2 ) Wykres 15. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana, hedoniczna - zł/ m 2 ) 16 minimalna maksymalna średnia mediana 12 minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna 14 1 12 1 8 6 4 2 8 6 4 2 Wykres 16. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (w dniach) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Wykres 17. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań rynku wtórnym w Katowicach 5 4 3 2 1 Źródło: szacunki własne na podstawie danych uzyskanych z Urzędu Miasta w Katowicach (RCWiN) oraz ze spółdzielni mieszkaniowych 1
Rynek wtórny Wykres 18. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno 4 3 5 3 2 5 2 1 5 Wykres 19. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ m 2 ) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno 4 3 5 3 2 5 2 1 5 11
Rynek wtórny Wykres 2. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym o powierzchni od 1 do 16 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej 8 7 6 5 4 3 2 1 Katowice Tychy Mikołów Chorzów Mysłowice Sosnowiec Będzin Dąbrowa Górnicza Gliwice Zabrze Bytom Jaworzno III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 IV kw. 216 I kw. 217 II kw. 217 III kw. 217 Wykres 21. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym w III kw. 217 r. o powierzchni od 1 do 16 m 2 i od 16 do 22 m 2 w niektórych miastach aglomeracji śląskiej od 1 m2 do 16 m2 od 16 m2 do 22 m2 Dąbrowa Górnicza Mysłowice Gliwice Katowice Tychy 2 4 6 8 1 12
www.nbp.pl