MARKET INSIGHTS Wiosna 2017
Rynek biurowy SPIS TREŚCI > WARSZAWA 3 > KATOWICE 7 > KRAKÓW 11 > ŁÓDŹ 15 > POZNAŃ 19 > TRÓJMIASTO 23 > WROCŁAW 27 > WYNAGRODZENIA 31 > DODATKI POZAPŁACOWE 33 2
Rynek biurowy WARSZAWA Warszawa jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji biznesowych w Europie Środkowo- Wschodniej. Stolica jest ważnym krajowym i międzynarodowym ośrodkiem naukowym, kulturalnym, politycznym oraz gospodarczym. Tutaj znajdują się siedziby Prezydenta, Sejmu i Senatu oraz Narodowego Banku Polskiego. Warszawa jest także siedzibą agencji Frontex odpowiedzialnej za bezpieczeństwo granic zewnętrznych Unii Europejskiej oraz Biura Instytucji Demokratycznych i Praw Człowieka (ODIHR), agendy OBWE. W ostatnich latach umacnia się wizerunek Warszawy jako miasta nowych technologii. Kapitał ludzki Warszawy opiera się na wszechstronnie wykształconych młodych ludziach, profesjonalistach z doświadczeniem oraz przedsiębiorczych innowatorach. Według statystyk, 72% mieszkańców miasta posiada wyższe wykształcenie, wysoki jest również poziom znajomości języków obcych. Stolica jest również głównym centrum akademickim kraju liczącym 76 uczelni wyższych. Największa aglomeracja Polski cechuje się rozwiniętą infrastrukturą drogową i transportową, głównym portem lotniczym obsługującym 40% pasażerów w krajowym ruchu lotniczym. Warszawa jest drugim największym ośrodkiem hubem dla centrów BPO/SSC w kraju. Całkowita liczba pracowników zatrudnionych w sektorze usług dla biznesu jest szacowana na prawie 37 tys. w ponad 155 centrach. To wskazuje na 70-80% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród firm z sektora BPO, które już otworzyły swoje centra usług w stolicy są Accenture, Avon, Citi, Coca-Cola, Google, KMD, Procter & Gamble, RBS czy Siemens. Na stołecznym rynku przeważają centra BPO/SSC z kapitałem amerykańskim, brytyjskim i francuskim. Znaczący udział mają również centra polskie. POPULACJA WARSZAWA 1,75 mln STOPA BEZROBOCIA WARSZAWA 2,8% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 76 5 585 PLN ABSOLWENTÓW 243 300 59 000 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 36 700 POPULACJA MAZOWIECKIE 5,4 mln STOPA BEZROBOCIA MAZOWIECKIE 7,2% CENTRÓW BPO* 155 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 3
Rynek WARSZAWA biurowy/ Rynek biurowy PODAŻ Warszawa to największy rynek biurowy w kraju. Jest tu zlokalizowane 56% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na głównych rynkach w Polsce. Istniejąca podaż biur przekroczyła w minionym roku poziom 5 mln m 2. Rekordowa ilość powierzchni oddanej do użytkowania w stolicy w 2016 r. wyniosła 407 tys. m 2 i jest o 54% wyższa niż średnioroczny poziom ukończonych projektów w ostatnich 10 latach. Najwięcej powierzchni oddano do użytku na Obrzeżach i w Centrum Warszawy 195 tys. m 2. Na popularnym dotychczas wśród inwestorów Służewcu (strefa Południowa Górna) oddano do użytku zaledwie jeden projekt (15% zeszłorocznej podaży). W 2017 r. deweloperzy planują oddać do użytku około 340 tys. m 2, najwięcej w strefie Południowej Zachodniej ze względu na rozbudowę kompleksów Business Garden i West Station. Obecnie w budowie znajduje się ponad 720 tys. m 2. Jedna trzecia tej powierzchni, której dostarczenie planowane jest do końca 2019 r., zlokalizowana jest na Obrzeżach Centrum, co wpłynie na umocnienie pozycji tej dzielnicy biznesowej wśród najemców i inwestorów. Zauważalnym trendem na dynamicznie rozwijającym się rynku jest starzenie się projektów biurowych. Obecnie już blisko połowa istniejącej powierzchni biurowej ma powyżej 10 lat. Stare budynki w dobrych lokalizacjach zastępowane są nowymi projektami, jak zrealizowany w minionym roku Q22, planowany projekt biurowy w miejscu budynku Ilmet, Universalu czy Rotundy. Zainteresowaniem najemców cieszą się również przebudowy starszych budynków tj. Spektrum Tower, czy częściowe modernizacje jak w przypadku budynków Warsaw Trade Tower, Warsaw Financial Center, Atrium Tower. PODSUMOWANIE 2016 NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Strefa The Warsaw Hub Ghelamco 75 000 Zachodnia Varso HB Reavis 73 000 Mennica Legacy Tower Mennica Polska / Golub GetHouse 49 600 West Station II HB Reavis 36 900 Business Liner PODAŻ (M 2 ) 5,05 mln WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 14,2 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 720 000 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) 30% 23% 16% 31% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p 2019p Centrum Universale International 28 100 NOWA PODAŻ (M 2 ) 407 000 POPYT (M 2 ) 754 900 ABSORPCJA NETTO (M 2 ) 238 200 poza Centrum Obrzeża Centrum Obrzeża Centrum Południowa Zachodnia Południowa Górna 4
Rynek WARSZAWA biurowy/ Rynek biurowy POPYT Popyt brutto odnotowany w stolicy w 2016 r. był o 9% niższy od rekordowego zeszłorocznego i wyniósł blisko 755 tys. m 2. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła niższy poziom a jej wartość wyniosła 238,2 tys. m 2 (-17% rdr). Największy wolumen transakcji został zarejestrowany w strefie Południowej Górnej (155 tys. m 2 ), Południowej Zachodniej (152 tys. m 2 ) oraz na Obrzeżach Centrum (133 tys. m 2 ). Nowe umowy nadal stanowiły dominującą część całkowitej aktywności. Przedłużenia kontraktów zmniejszyły udział w całkowitym wolumenie popytu do 29%, a ekspansje wzrosły nieznacznie do 10%. Najemcy chętnie wynajmują powierzchnię w projektach będących w trakcie budowy. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 125 tys. m 2, trzy z nich dotyczyły najmu powierzchni w projektach, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Około 40% aktywności najemców w zeszłym roku generowane było przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1 011 m 2, jednak aż połowa umów dotyczyła powierzchni poniżej 505 m 2. W przeciwieństwie do ubiegłych lat w 2016 r. odnotowano jedynie dwie umowy powyżej 10 tys. m 2 były to odnowienie i przedłużenie kontraktu firmy LUX MED w Parku Postępu oraz umowa pre-let banku BGŻ BNP Paribas. Z roku na rok rośnie również udział relokacji w całkowitym wolumenie najmu oszacowano, że w minionym roku wyniósł on prawie 16%. Jest to efekt rosnącej konkurencyjności rynku i starzenia się zasobów. Najemcy mają coraz większą świadomość efektywnych kosztowo i operacyjnie powierzchni. W wyniku tego na rynku pozostają projekty oferujące większą część powierzchni pod wynajem po wyjściu kluczowego najemcy, jak np. Atrium Garden, P20. POPYT I ABSORPCJA NETTO (M 2 ) 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW NAJWIĘKSZE UMOWY NAJMU 2016 Budynek Najemca GLA (m 2 ) Typ umowy Projekt przy Karolkowej i Kasprzaka BGŻ BNP Paribas 22 000 Pre-let Park Postępu LUX MED 12 300 Renegocjacja Q22 Allegro 7 600 Pre-let Atrium 2 Credit Suisse 7 500 Pre-let X2 Boutique Office Dentsu Aegis Network 7 500 Renegocjacja Canal+ NC+ 7 500 Renegocjacja Skierniewicka 16-20 Budimex 7 350 Pre-let Warsaw Trade Tower 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 USŁUGI PROFESJONALNE 20% IT & TELEKOMUNIKACJA 11% Popyt Umowy pre-let Absorpcja netto MSD 7 200 FINANSE UBEZPIECZENIA 13% PRODUKCJA 10% Renegocjacja & ekspansja 5
Rynek WARSZAWA biurowy/ Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 1,9 p.p. i na koniec 2016 r. wyniósł 14,2%. To przekłada się na 718 tys. m² dostępnej powierzchni. W dwóch centralnych strefach współczynnik pustostanów ukształtował się na najwyższym od lat poziomie 17,3%, natomiast poza centrum 13,5%. Najwięcej wolnej powierzchni pozostaje w strefach Centrum, Obrzeża Centrum i Południowej Górnej tu stopa pustostanów kształtuje się powyżej 17%. Aż 50 budynków w tych trzech strefach oferuje na wynajem ponad 1/3 swojej całkowitej powierzchni biurowej. Warto zauważyć, że jedynie 3 z 21 oddanych w minionym roku biurowców miało poziom wynajmu powyżej 80%. Największe projekty w dniu otwarcia oferowały od 55% do 75% wolnej powierzchni pod wynajem. Poziom pustostanów w momencie oddania budynku do użytku wzrasta w porównaniu z poprzednimi latami. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał trend wzrostowy w kolejnych kwartałach z uwagi na rekordową aktywność deweloperską. CZYNSZE Czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie klasy A w centrum miasta obniżyły się nieznacznie do poziomu między 17,5 a 21,5 EUR/m 2 /miesiąc. W obiektach biurowych klasy B lub budynkach charakteryzujących się mniej korzystną lokalizacją wywoławcze stawki oscylowały wokół 16-18 EUR/ m²/miesiąc w strefach centralnych oraz 12-13 EUR/m²/miesiąc w strefach pozacentralnych. Rynek warszawski jest rynkiem najemcy. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okresy bezczynszowe, zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozy przewidują utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów wywoławczych i spadek stawek czynszów efektywnych. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 12,9% WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW CENTRUM 17,3% WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW POZA CENTRUM 12-21,5 CZYNSZ (EUR/M 2 / MIESIĄC) PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Centrum poza Centrum Centrum poza Centrum Warszawa 12-16 13,6% 11,1% 12,5% 17,5-21,5 10 14 18 22 6
Rynek biurowy KATOWICE Katowice są największym miastem województwa śląskiego i jednym z ważniejszych ośrodków gospodarczych w Polsce. Razem z pozostałymi miastami regionu tworzą Metropolię Silesia. Dzięki korzystnemu położeniu i dostępnym zasobom ludzkim, szacowanym na 2 miliony mieszkańców, tereny te są doskonałym miejscem na nowe inwestycje. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY 290 km Obszar aglomeracji katowickiej wyróżnia się najsilniej rozwiniętą siecią drogową w Polsce. W Gliwicach przecinają się dwie autostrady A1 i A4. W minionym roku została ukończona Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ), łącząca Katowice z Gliwicami. Miasta w aglomeracji mogą też poszczycić się dogodnymi połączeniami kolejowymi. Katowicki węzeł kolejowy należy do największych i najważniejszych w kraju. Warto także wspomnieć o Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej na obszarze Gliwic znajduje się największa część terenów inwestycyjnych. Warto zauważyć, że zarówno w Katowicach, jak i Gliwicach powstaje szereg inwestycji, które mają na celu poprawę jakości życia mieszkańców. W centrum miasta w nowej dzielnicy nazywanej Strefą Kultury znajdziemy najbardziej znaną salę widowiskową Spodek, Międzynarodowe Centrum Kongresowe, Nowe Muzeum Śląskie czy Siedzibę Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia ściągającą widzów z całego kraju. Katowickie i gliwickie uczelnie zapewniają firmom duże i różnorodne zasoby wykwalifikowanych kadr. Silne centrum akademickie przyciąga nowych inwestorów zarówno w zakresie nauk technicznych, jak i sektora nowoczesnych usług biznesowych. Na obszarze Katowic i Gliwic działa obecnie 18 uczelni wyższych. CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 2h15 2h50 POPULACJA KATOWICE 300 000 STOPA BEZROBOCIA KATOWICE 2,8% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA POPULACJA ŚLĄSKIE 4,6 mln STOPA BEZROBOCIA ŚLĄSKIE 6,6% PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 18 5 260 PLN ABSOLWENTÓW 59 700 16 500 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 16 500 CENTRÓW BPO* 74 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016, Aglomeracja katowicka 7
Rynek KATOWICE biurowy / Rynek biurowy PODAŻ Katowice pod względem nowoczesnej powierzchni biurowej w bieżącym roku wyprzedziły Poznań i są obecnie czwartym rynkiem regionalnym w Polsce. Zlokalizowane jest tu 11% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Zasoby biurowe w Katowicach wynoszą 443 tys. m 2. W 2016 r. do użytku zostało oddane 51 tys. m 2 i jest to wynik dwukrotnie większy niż w roku poprzednim. Ponad 50% powierzchni zostało oddane do użytku w ciągu ostatnich siedmiu lat. Katowice są także największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym województwa śląskiego. Wśród pozostałych miast regionu znacząca aktywność deweloperska rejestrowana jest również w Gliwicach. Większość istniejących katowickich budynków biurowych jest zlokalizowana w centralnej części miasta wzdłuż głównych arterii komunikacyjnych m.in.: ul. Chorzowskiej, al. Wojciecha Korfantego, al. Murckowskiej, al. Górnośląskiej i al. Roździeńskiego. Na etapie budowy jest obecnie około 40 tys. m 2 biur, z czego prawie połowa przypada na pierwszą fazę projektu.ktw I firmy TDJ Estate. Aktywność budowlana w sektorze biurowym w Katowicach ma charakter skokowy, zależny od zainteresowania najemców. Międzynarodowi deweloperzy tj. Skanska, Trigranit, Echo Investment mają zabezpieczone działki i w planach kolejne projekty biurowe. Na zagospodarowanie czeka również teren przy odnowionym dworcu PKP planowany do zabudowania pod projekt Grand Central (19,3 tys. m 2 ). Obserwujemy zainteresowanie rewitalizacją obiektów poprzemysłowych trwa adaptacja zabudowań dawnej Fabryki Porcelany na cele biurowe, handlowe i usługowe. Planowany jest również projekt biurowy w miejscu dawnej hali Baildon przy ul. Chorzowskiej. PODSUMOWANIE 2016 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 80 000 60 000 40 000 20 000 0 PODAŻ (M 2 ) 443 100 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 14,0 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 38 200 NOWA PODAŻ (M 2 ) 41% 24% 17% 18% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 51 600 POPYT (M 2 ) 40 900 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE I PLANOWANE CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 12,5-14,5 Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Status KTW I TDJ Estate 18 200 w budowie Brema Brema 6 100 w budowie Grundmanna I Echo Investment 25 000 planowany Grand Central Mayer Bergman 19 300 planowany Silesia Business Park 4 Skanska 10 700 planowany 8
Rynek KATOWICE biurowy / Rynek biurowy POPYT Katowice jako stolica aglomeracji utrzymują pozycję lidera w regionie na rynku wynajmu powierzchni biurowych. Warto jednak podkreślić, że silne centrum akademickie aglomeracji śląskiej zapewnia różnorodne zasoby wykwalifikowanych kadr, co przyciąga kolejne firmy zarówno w zakresie nowoczesnych usług biznesowych, jak i nauk technicznych. Rok 2016 zakończył się wolumenem najmu w Katowicach na poziomie 41 tys. m 2, odnotowując spadek o 11% w porównaniu do ubiegłorocznego wyniku. Największą część popytu stanowiły nowe umowy, co potwierdza zainteresowanie inwestorów i najemców lokalnym rynkiem. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły 5% aktywności najemców w 2016 r., 10% ekspansje dotychczasowych najemców. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku prawie 12 tys. m 2. Z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni odpowiedniej jakości w istniejących budynkach, najemcy coraz aktywniej poszukują biur w planowanych inwestycjach tj. A4 Business Park III i Brema. Szacujemy, że ponad 1/4 aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 870 m 2 i była najniższa ze wszystkich rynków regionalnych. Jednak tylko połowa zawartych umów przekroczyła wielkość 460 m 2, co świadczy o dużym rozdrobnieniu rynku najmu. Odnotowano jedną umowę o wielkości przekraczającej 5 tys. m 2 była to umowa przednajmu zawarta przez firmę Rockwell Automation w trzecim etapie kompleksu biurowego A4 Business Park. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW USŁUGI PROFESJONALNE 9% IT & TELEKOMUNIKACJA 18% Popyt WYBRANI NAJEMCY W KATOWICACH Najemca Rockwell Automation IBM Capgemini PWC Mentor Graphics Sopra Steria Tauron UPC Umowy pre-let HANDEL 17% Budynek A4 Business Park III A4 Business Park I Silesia Business Park B Silesia Business Park B Silesia Star II Altus Katowice Business Point Green Park POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) PRODUKCJA 28% 32% 49% 18% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 9
Rynek KATOWICE biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Katowicach rośł sukcesywnie w ostatnich latach. Na koniec 2016 r. wyniósł 14% (+1,3 p.p. rdr) i jest to najniższy poziom wakatów w ciągu ostatnich pięciu lat. Na katowickim rynku pozostaje 62 tys. m 2 wolnej powierzchni. Znaczna jej część zlokalizowana jest w oddanych w ostatnich kwartałach budynkach tj. Supersam, Silesia Business Park II i III, Silesia Star II B. Pozostałe budynki to starsze projekty będące na rynku ponad 8-10 lat np. Millennium Plaza, czy Green Park I i II. Ponad połowa istniejących nowoczesnych budynków biurowych jest wynajęta w co najmniej 90%. Współczynnik powierzchni niewynajętej odnotuje w najbliższych kwartałach spadek. Projekty planowane do oddania w 2017 r. są w dużej części wynajęte. CZYNSZE W porównaniu do pozostałych miast regionalnych katowicki rynek biurowy nadal oferuje konkurencyjne warunki najmu. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12,5-14,5 EUR/m 2 /miesiąc. W starszych budynkach czynsze wywoławcze osiągają poziom 9-12 EUR/m 2 /miesiąc. Na rynku biurowym w aglomeracji śląskiej i samych Katowicach panują neutralne warunki zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle około miesiąca zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozujemy utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów wywoławczych i czynszów efektywnych. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 62 200 PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 60,6% 12,5-14,5 12-13,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15,5 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 10
Rynek biurowy KRAKÓW Stolica Małopolski niezmiennie uzyskuje najwyższe noty w międzynarodowych rankingach oceniających perspektywy rozwoju biznesu i operacji dla sektora usług wspólnych w Polsce. Do najważniejszych atutów miasta należą: doświadczeni i wykwalifikowani pracownicy z sektora usług dla biznesu, prawie 45 tys. absolwentów krakowskich uczelni wyższych, usługi obsługiwane w 36 językach oraz dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej. Największy hub centrów usług wspólnych w Polsce liczy ponad 50 tys. pracowników zatrudnionych w 138 placówkach. To wskazuje na ponad 80% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród firm z sektora, które już otworzyły swoje centra usług w Krakowie są m.in: Amer Sports, Amway Business Centre Europe, Genpact, HCL Technologies, Lufthansa Global Business Services czy Ocado Technology. Przeważają centra międzynarodowe z kapitałem amerykańskim i skandynawskim. Kraków jest atrakcyjnym miastem o wysokiej jakości życia, dużym potencjale intelektualnym i kulturalnym. Pozytywnie wyróżnia się pod względem liczby organizowanych wydarzeń, co ma wpływ na rosnącą liczbę turystów. W 2016 roku została ukończona modernizacja i rozbudowa lotniska w Balicach oferującego 77 połączeń do 19 krajów. Jest to drugi największy port lotniczy w Polsce. Miasto systematycznie rozbudowuje infrastrukturę kolejową, która gwarantuje szybkie przemieszczanie się w ramach aglomeracji, pomiędzy stolicami pobliskich województw oraz ekspresowe połączenie z Warszawą. Przykładem rozwoju infrastruktury drogowej jest budowany most przez Wisłę, który powstaje w ramach budowy tzw. Trasy Nowohuckiej, odcinka wschodniej obwodnicy Krakowa. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 2h20 4h POPULACJA KRAKÓW 762 500 STOPA BEZROBOCIA KRAKÓW 3,6% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW 290 km SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 21 4 430 PLN ABSOLWENTÓW 160 800 44 900 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 50 300 POPULACJA MAŁOPOLSKIE 3,4 mln STOPA BEZROBOCIA MAŁOPOLSKIE 6,7% CENTRÓW BPO* 138 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 11
Rynek KRAKÓW biurowy / Rynek biurowy PODAŻ Kraków jest najdynamiczniej rozwijającym się miastem regionalnym pod względem nowoczesnej powierzchni biurowej. W minionym roku całkowita podaż przekroczyła 915 tys. m 2, plasując Kraków na pierwszym miejscu wśród rynków regionalnych w kraju. Zlokalizowane jest tu 23% całkowitej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Kraków jest również jedną z najbardziej rozpoznawalnych i uznanych destynacji dla najemców z sektora usług dla biznesu, plasując się w pierwszej dziesiątce najważniejszych ośrodków na świecie. W 2016 r. nowa podaż osiągnęła rekordowy poziom blisko 150 tys. m 2, co stanowi ponad dwukrotny wzrost w porównaniu do roku poprzedniego. Do użytku oddano 21 projektów, dokładnie tyle samo, ile w Warszawie. W wyniku dynamicznej aktywności deweloperów 45% istniejącej na rynku powierzchni ma poniżej 5 lat. Charakterystyczną cechą lokalnego rynku jest rozproszenie hubów biznesowych i brak wyraźnie wydzielonych dzielnic biurowych. Z uwagi na historyczny charakter zabudowy ścisłego centrum miasta, tylko niewielka część podaży biurowej obecnie około 11%, znajduje się w centralnej lokalizacji. Dwiema najbardziej rozwijającymi się strefami pod względem aktywności deweloperskiej są obecnie właśnie Centrum oraz Południowy- Wschód, gdzie w sumie realizowanych jest obecnie 131 tys. m 2. Wśród projektów zlokalizowanych w tych dwóch strefach znajdują się m.in. High5ive, Kotlarska 11, Zabłocie Business Park, Equal Business Park oraz ukończony w I kwartale 2017 r. Park Club. Obecnie w budowie znajduje się rekordowa ilość powierzchni - 264 tys. m 2. Od stycznia do marca ukończono już cztery projekty o łącznej powierzchni około 30 tys. m 2 a kolejne ponad 130 tys. m 2 nowej podaży trafi na rynek w bieżącym roku. Aż 70% powierzchni biurowej w budowie zlokalizowane jest w ramach parków biurowych. PODSUMOWANIE 2016 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Unity Centre PODAŻ (M 2 ) 915 800 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 7,2 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 264 700 46% 33% 13% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p GD&K Group i Eurozone Equity NOWA PODAŻ (M 2 ) 149 300 POPYT (M 2 ) 187 800 CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 13,2-15,5 23 700 O3 Business Park II i III Echo Investment 39 400 Equal Business Park B Cavatina 17 000 High5ive D i E Skanska 22 100 Enterprise E i F Avestus 23 500 12
Rynek KRAKÓW biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową w Krakowie utrzymuje trend wzrostowy już czwarty rok z rzędu. W 2016 r. wolumen transakcji najmu osiągnął rekordowy poziom 188 tys. m 2 i był o 10% wyższy od zeszłorocznego. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła rekordowo wysoki poziom 108 tys. m 2 (+75% rdr). Żaden rynek regionalny nie odnotował historycznie tak wysokiego poziomu zainteresowania najemców jak Kraków w 2016 r. Nowe umowy nadal stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 61%. Ekspansje obecnych w Krakowie najemców wyniosły 19%, a 14% to renegocjacje umów. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 89 tys. m 2, o 10 p.p więcej niż średnia dla rynków regionalnych. Około 40% powierzchni planowanej do oddania w bieżącym roku została zabezpieczona umowami najmu. Projekty wynajęte w całości na zasadzie pre-let to DOT Office E, Bonarka 4 Business G. Szacunki wskazują, że 2/3 aktywności najemców z zeszłego roku generowane było przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja zawarta w 2016 r. wynosiła 1 360 m 2, jednak tylko połowa umów przekroczyła wielkość 670 m 2. Odnotowano dziewięć umów powyżej 5 tys. m 2 większość stanowiły umowy pre-let takie jak m.in.: AON, pozostałe to np. zajęcie budynku wybudowanego na potrzeby firmy Philip Morris, ekspansja Shell w DOT Office i renegocjacja Heineken Global Shared Services w Vinci Office Center. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 200 000 150 000 100 000 50 000 0 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW WYBRANI NAJEMCY W KRAKOWIE Najemca Shell Business Operations Capgemini Motorola Solutions AON ABB Philip Morris 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 USŁUGI PROFESJONALNE 18% Popyt IT & TELEKOMUNIKACJA 23% Brown Brothers Harriman International Paper Umowy pre-let FINANSE UBEZPIECZENIA 18% PRODUKCJA 15% Budynek Dot Office Quattro Business Park Green Office A Enterprise Park E Axis Philip Morris Europejskie Centrum Usług Wspólnych Orange Office Park Lubicz Business Center POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 19% 42% 22% 16% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 >10 000 13
Rynek KRAKÓW biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Krakowie wzrósł z najniższego w historii 3,6% na koniec 2015 r. do 7,2% na koniec minionego roku. Wskaźnik dostępnych powierzchni w Krakowie jest jednocześnie drugim najniższym wśród dziewięciu głównych rynków biurowych. Średnia stopa pustostanów w Polsce wyniosła 12,7%. Na krakowskim rynku dostępne jest 66 tys. m 2 powierzchni biurowej, z czego połowa zlokalizowana jest w 27 budynkach oddanych w ostatnich trzech latach. Projekty oddane do użytku w 2016 r. cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Jedynie 1/3 dostarczonych budynków oferowała na wynajem więcej niż 50% powierzchni w dniu otwarcia. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał trend wzrostowy w kolejnych kwartałach z uwagi na rekordową aktywność deweloperską. CZYNSZE Mimo nieustającego zainteresowania ze strony najemców, krakowski rynek biurowy oferuje stabilne warunki najmu. W starszych budynkach wywoławcze czynsze osiągają poziom 10-13 EUR/m 2 /miesiąc. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 13,2-15,5 EUR/m 2 / miesiąc. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od długości umowy najmu. Z uwagi na dużą podaż planowaną w kolejnych latach najemcy będą mogli liczyć na większą elastyczność wynajmujących w zakresie oferowanych warunków finansowych. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 66 300 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 86,8% 12,5-14,5 12-13,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15,5 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 14
Rynek biurowy ŁÓDŹ Łódź jest jedną z największych aglomeracji w Polsce i dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem biznesowym. W ostatnich latach umacnia się jej wizerunek jako miasta nowych technologii i mediów. Lokalne władze, dzięki konsekwentnej strategii działania wzmacniają pozycje Łodzi - dynamicznie rozwijającego się miasta innowacji. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY 130 km Rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni biurowej oraz znaczące zasoby wykwalifikowanych zasobów ludzkich wzmacniają potencjał inwestycyjny Łodzi. Inwestorzy działający w mieście współpracują z lokalnymi uczelniami i urzędami w celu zapewnienia specjalistycznych programów kształcenia zgodnych z ich potrzebami kadrowymi oferując staże i stypendia, biorąc udział w targach itp. Do głównych zalet Łodzi zaliczyć należy kapitał ludzki - wykwalifikowanych pracowników wraz ze znaczną liczbą studentów i absolwentów. W tej kategorii Łódź wyprzedza Katowice, aglomerację Bydgoszcz-Toruń czy Lublin. Miasto jest również znaczącym centrum akademickim liczącym 21 uczelni. Całkowita liczba pracowników zatrudnionych w sektorze usług dla biznesu jest szacowana na 16 tys. w ponad 65 centrach. To wskazuje na 60% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród firm z sektora BPO, które już otworzyły swoje centra usług w Łodzi są Accenture, BSH, Cybercom, DHL Express, Fujitsu, GE Infosys Nordea, Philips, TomTom, UPS Veolia, Xerox i inne. Rynek łódzki wyspecjalizował się w sektorze usług IT i usług finansowych. Cieszy się wysoką popularnością wśród inwestorów z kapitałem azjatyckim. Łódź jest również atrakcyjnym ośrodkiem produkcyjnym dzięki centralnej lokalizacji, bliskości stolicy (130 km), międzynarodowych lotnisk, a także pozostałych miast regionalnych. CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 1h20 1h30 POPULACJA ŁÓDŹ 698 700 STOPA BEZROBOCIA ŁÓDŹ 7,9% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 21 4 050 PLN ABSOLWENTÓW 76 400 19 800 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 15 600 POPULACJA ŁÓDZKIE 2,5 mln STOPA BEZROBOCIA ŁÓDZKIE 8,6% CENTRÓW BPO* 66 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 15
Rynek ŁÓDŹ/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Łodzi wynosi 360 000 m 2, co jest wartością zbliżoną do rynku poznańskiego. Łódź jest szóstym największym rynkiem kraju, zlokalizowano tu 9% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. W 2016 r. do użytku zostało oddane 36 tys. m 2 i jest to jeden z wyższych wyników w ostatnich latach, zbliżony do roku 2015. W 2017 r. deweloperzy dostarczą na rynek ponad 70 tys. m 2. Łódzki rynek biurowy jest rynkiem relatywnie niedojrzałym, wynika to z faktu, że około 80% powierzchni zostało oddane do użytku w ciągu ostatnich 10 lat. Charakterystyczną cechą lokalnego rynku jest stosunkowo wysoki udział projektów postindustrialnych dostosowanych do nowoczesnych standardów biurowych, np. Zenit, Centrum Biznesowe Synergia, Przędzalnia Braci Muehle i Textorial Park. Prawie 90% istniejącej podaży zlokalizowana jest w centralnej części miasta, wzdłuż korytarza Zachód-Wschód pomiędzy Aleją Włókniarzy i ul. Kopcińskiego. Pozostała część powierzchni biurowej znajduje się poza Śródmieściem, w północno-zachodniej części miasta Teofilów i w strefie południowo-wschodniej Dąbrowa. Obecnie w budowie znajduje się rekordowa ilość powierzchni 130 tys. m 2. Wszystkie realizowane projekty zlokalizowane są w centralnej części miasta. Rozmach prowadzonej rewitalizacji centrum, także przy użyciu funkcji komercyjnych, wzmacnia korzystny wizerunek Łodzi. To przyczynia się do wzrostu zainteresowania inwestorów oraz cen nieruchomości. Odwracają się proporcje obecnie zabudowywane są wolne działki natomiast projekty oparte na renowacji istniejących budynków stanowią jedynie 12% podaży w budowie np. Piotrkowska 250, Drukarnia Center. PODSUMOWANIE 2016 NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 80 000 60 000 40 000 20 000 0 PODAŻ (M 2 ) 360 000 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 6,2 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 130 000 NOWA PODAŻ (M 2 ) POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) 35% 44% 15% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 36 100 POPYT (M 2 ) 66 700 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 12-13,5 Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Ogrodowa Office Warimpex 26 000 Przystanek mbank Ghelamco 24 000 Piotrkowska 155 Master Management 22 500 Nowa Fabryczna Skanska 21 500 Symetris Business Park II Echo Investment 9 600 16
Rynek ŁÓDŹ / biurowy Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową w Łodzi wykazuje trend wzrostowy już czwarty roku z rzędu. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji najmu podpisanych przez najemców na rynku łódzkim osiągnął rekordowy poziom 68 tys. m 2 i był o 5% wyższy od zeszłorocznego. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła najwyższy odnotowany poziom 37,3 tys. m 2 (+45% rdr). Wysoki poziom zainteresowania najemców utrzyma się również w 2017 r. Nowe umowy nadal stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 64%. Zdecydowana większość popytu generowana jest przez nowe firmy przyciągnięte do Łodzi w ostatnich kwartałach, które rozpoczynają tu swoją działalność. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły 16% aktywności najemców w 2016 r., 11% transakcje na użytek własny właścicieli budynków a pozostałe 9% ekspansje dotychczasowych najemców. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 23 tys. m 2. Z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni odpowiedniej jakości w istniejących budynkach, najemcy coraz aktywniej poszukują biur w planowanych inwestycjach tj. Ogrodowa Office, Nowa Fabryczna czy Symetris Business Park II. Szacujemy, że aż 2/3 aktywności najemców z zeszłego roku generowane było przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1,5 tys. m 2, jednak połowa umów przekroczyła wielkość 600 m 2. Odnotowano cztery umowy powyżej 5 tys. m 2 były to m.in. pre-let Fujitsu Technology Solutions w projekcie Nowa Fabryczna oraz nowa umowa Ericsson w University Business Park B. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 80 000 60 000 40 000 20 000 0 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW WYBRANI NAJEMCY W ŁODZI Najemca mbank Infosys Fujitsu Ericsson Philips TomTom Nordea Makolab 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 USŁUGI PROFESJONALNE 11% IT & TELEKOMUNIKACJA 43% Popyt Umowy pre-let HANDEL 11% PRODUKCJA 23% Budynek Przystanek mbank Green Horizon Nowa Fabryczna University Business Park Symetris Business I Fabryka II Symetris Business I Ogrodowa Office POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 9% 53% 38% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 17
Rynek ŁÓDŹ / biurowy Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Łodzi maleje sukcesywnie od czterech lat. Na koniec 2016 r. wyniósł 6,2% (-1,1 p.p. rdr) i jest to najniższy poziom wakatów w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Stopa pustostanów w Łodzi jest jednocześnie najniższym wskaźnikiem ze wszystkich rynków oferujących nowoczesną powierzchnię biurową w Polsce. Na łódzkim rynku pozostaje 22,3 tys. m 2 wolnej powierzchni, większość z nich zlokalizowana jest w budynkach klasy B, często o powierzchni biurowej nie przekraczającej 5 tys. m 2. Znaczna większość (80%) istniejących budynków jest wynajęta w co najmniej 90%, jest to wynik unikalny w porównaniu do pozostałych rynków regionalnych. Projekty oddane do użytku w 2016 r. cieszą się wysokim poziomem zainteresowania. Dwa z pięciu dostarczonych budynków były w pełni wynajęte, a największy projekt University Business Park B drugi co do wielkości istniejący budynek biurowy w Łodzi cieszył się prawie 50% poziomem wynajmu. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał niewielki trend wzrostowy w kolejnych latach z uwagi na rekordową aktywność deweloperską. CZYNSZE W porównaniu do pozostałych miast regionalnych łódzki rynek biurowy nadal oferuje konkurencyjne warunki najmu. W starszych budynkach czynsze osiągają poziom 8-11 EUR/m 2 /miesiąc. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12-13,5 EUR/m 2 /miesiąc. Rynek łódzki jest rynkiem wynajmującego. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle równy jednemu miesiącowi zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozy wskazują na utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów wywoławczych i spadek stawek czynszów efektywnych. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 22 300 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 91,4% 12,5-14,5 12-13,5 13,2-15,5 12,5-15,5 13,6% 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 18
Rynek biurowy POZNAŃ Poznań, stolica Wielkopolski licząca ponad 0,5 miliona mieszkańców jest największym ośrodkiem miejskim w północno zachodniej części kraju. Cechą wyróżniającą miasto jest korzystne położenie pod względem geograficznym i infrastruktury komunikacyjnej. Bliskość Berlina, Drezna, Hamburga, połączenie autostrady A2 z siecią dróg miejskich i lotnisko oferujące 23 międzynarodowe połączenia to główne atuty miasta. Władze miasta przeznaczają środki na wzrost jakości życia mieszkańców oraz na poprawę infrastruktury drogowej np. przebudowę węzła komunikacyjnego Rondo Kaponiera wraz z Mostem Uniwersyteckim. Poznań jest znaczącym centrum akademickim oferującym dostęp do wykwalifikowanych absolwentów z 24 uczelni. Proaktywne działania administracji publicznej mają na celu zwiększenie atrakcyjności postrzegania sektora BPO jako pracodawcy oraz dopasowania oferty edukacyjnej do potrzeb rynku pracy. Sektor usług dla biznesu w Poznaniu zatrudnia 11,5 tys. pracowników w 72 centrach. To wskazuje na 70-80% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Miasto wyspecjalizowało się w obsłudze inwestorów z zakresu usług finansowych i księgowych z kapitałem niemieckim i amerykańskim. Wśród obecnych od lat firm, które rozwijają swoją działalność z zakresu centrów usług wspólnych są m.in. Bridgestone, Carlsberg, Franklin Templeton Investments, GSK Services, Man Accounting Center, McKinsey, Mentor Graphics, czy Roche. Poznań wyróżnia się dynamicznym rozwojem produkcji zaawansowanej technologicznie, działalności badawczo-rozwojowej i kongresowowystawienniczej. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 2h30 2h40 POPULACJA POZNAŃ 541 600 STOPA BEZROBOCIA POZNAŃ 1,9% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW 310 km SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 24 4 550 PLN ABSOLWENTÓW 116 500 32 000 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 11 400 POPULACJA WIELKOPOLSKIE 3,5 mln STOPA BEZROBOCIA WIELKOPOLSKIE 5,0% CENTRÓW BPO* 72 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *:raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 19
Rynek POZNAŃ/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Na koniec 2016 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu wyniosły prawie 430 tys. m 2. Miasto jest obecnie piątym co do wielkości rynkiem, z 11% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. W 2016 r. Poznań zanotował przyrost podaży na poziomie 41 tys. m 2. Do użytku oddano siedem inwestycji biurowych. Największym ukończonym projektem jest kompleks dwóch budynków Maraton (łącznie 24,9 tys. m 2 ) zlokalizowany w centralnej części miasta. W 2017 r. deweloperzy dostarczą na rynek połowę zeszłorocznej podaży około 20 tys. m 2. Nowe inwestycje powstaną w centralnej i zachodniej części, które są głównymi lokalizacjami biznesowymi w mieście. Około 40% nowoczesnej podaży znajduje się w centrum miasta, w sąsiedztwie dworca kolejowego Poznań Główny oraz Międzynarodowych Targów Poznańskich. Kolejną dzielnicą biznesową jest obszar w pobliżu Jeziora Maltańskiego (około 40% istniejącej powierzchni) oraz zachodnia część miasta, gdzie znajduje się rozbudowywany kompleks biurowy Business Garden. Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku jest znaczący udział lokalnych deweloperów. Dostarczyli oni na rynek około 70% całkowitej istniejącej nowoczesnej powierzchni biurowej. Dużą aktywość wykazują obecnie międzynarodowi deweloperzy m.in.: Vastint oraz Von Der Heyden Group, co zwiększy ich udział w całkowitej podaży Poznański rynek biurowy jest relatywnie młody, co wynika z faktu, że około 45% powierzchni zostało oddane do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat. PODSUMOWANIE 2016 NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 80 000 60 000 40 000 20 000 0 PODAŻ (M 2 ) 427 800 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 13,6 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 83 400 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Business Garden - Faza II NOWA PODAŻ (M 2 ) 41 100 POPYT (M 2 ) 45% 29% 11% 15% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 64 100 CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 12,5-15,5 Vastint 46 000 Bałtyk Tower Garvest Real Estate 12 500 Pixel IV i V Garvest Real Estate 15 600 Zajezdnia Poznań REF Eastern Opportunities 6 400 20
Rynek POZNAŃ biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową w Poznaniu wykazuje trend wzrostowy już trzeci roku z rzędu. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji najmu osiągnął poziom 64 tys. m 2 i był o 14% wyższy od zeszłorocznego. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła najwyższy odnotowany poziom 42 tys. m 2 (+7% rdr). Porównywalny poziom zainteresowania najemców utrzyma się również w 2017 r. Nowe umowy stanowią dominującą część całkowitej aktywności 57%. Zdecydowaną większość popytu generują firmy obecne w Poznaniu i rozszerzające, bądź relokujące swoją działalność. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły aż 30% aktywności najemców w 2016 r., 9% - ekspansje dotychczasowych najemców a pozostałe 3% transakcje na użytek własny właścicieli. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 17 tys. m 2, najemcy chętnie zabezpieczali powierzchnię w budowanych biurowcach tj. Maraton, Bałtyk, Business Garden. Około 1/3 aktywności najemców z zeszłego roku generowane było przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1 050 tys. m 2, połowa umów przekroczyła wielkość 580 m 2. Odnotowano dwie umowy najmu zawarte na powierzchnię powyżej 5 tys. m 2. Były to m.in. odnowienie kontraktu najmu i ekspansja grupy ENEA w projekcie Skalar oraz pre-let firmy Naspers w budynku Maraton. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 75 000 60 000 45 000 30 000 15 000 0 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW WYBRANI NAJEMCY W POZNANIU Najemca BZ WBK Enea Naspers Sii Roche Osram MAN GSK Services 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Popyt USŁUGI PROFESJONALNE 16% IT & TELEKOMUNIKACJA 23% Umowy pre-let Budynek Business Garden Skalar Maraton Maraton Malta Office Park PGK Centrum II Business Garden Business Garden FINANSE UBEZPIECZENIA 13% ENERGIA PRZEMYSŁ 11% POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 25% 57% 18% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 21
Rynek POZNAŃ biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Poznaniu na koniec 2016 r. wyniósł 13,6% w porównaniu do 15,7% na koniec poprzedniego roku. Pozostaje tu 58 tys. m 2 wolnej powierzchni, większość zlokalizowana w starszych budynkach klasy B/B+. Projekty oddane do użytku w 2016 r. cieszą się wysokim poziomem zainteresowania. Trzy z siedmiu dostarczonych budynków były w pełni wynajęte. Największy projekt Maraton A w dniu otwarcia wynajęty był blisko w 90%. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie w kolejnych kwartałach. CZYNSZE Poznański rynek biurowy nadal oferuje stabilne warunki. W starszych budynkach czynsze osiągają poziom 9-11 EUR/m 2 /miesiąc. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12,5-15,5 EUR/m 2 /miesiąc. Rynek poznański jest rynkiem wynajmującego. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozy wskazują na utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów wywoławczych i spadek stawek czynszów efektywnych w 2017 r. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 58 000 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 86,7% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC 13,6% 11,1% 12,5% Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław 12,5-14,5 13,2-15,5 12-13,5 12,5-15,5 13-16,5 12,5-16,5 10 12 14 16 18 22
Rynek biurowy TRÓJMIASTO Trójmiasto to efektywnie działająca metropolia korzystająca z doświadczeń i silnych stron Gdańska, Gdyni i Sopotu. Ten główny ośrodek biznesowy na północy kraju liczy ponad 750 tys. mieszkańców. Na tle konkurencyjnych rynków regionalnych wyróżnia się dobrze rozwiniętą i różnorodną infrastrukturą komunikacyjną, bogatą siecią połączeń lotniczych i promowych oraz wysoko ocenianą przez mieszkańców jakością życia. Port lotniczy w Gdańsku oferuje bezpośrednie połączenie z 39 lotniskami na terenie Europy oferując loty również do głównych polskich miast. Pomorska Kolej Metropolitalna i Szybka Kolej Miejska ułatwiają przemieszczanie się w obrębie Trójmiasta oraz połączenie z regionem mieszkańcom aglomeracji obsługując ponad 40 milionów pasażerów rocznie. Obwodnica Trójmiejska i Południowa Obwodnica Gdańska odciąża przestrzeń miast z rosnącego ruchu tranzytowego. Podobną funkcję pełni tunel pod Martwą Wisłą usprawniając komunikację wokół gdańskiego śródmieścia. Atutami wpływającymi pozytywnie na jakość życia lokalnych mieszkańców są dostępność terenów zielonych i turystycznych związanych z położeniem nad morzem, dobrze oceniania przepustowość ruchu na drogach i czyste powietrze z najniższymi w kraju wskaźnikami smogu. Trójmiejski potencjał w sektorze usług dla biznesu reprezentowanych przez firmy BPO/SSC jest szacowany na prawie 17 tys. pracowników zatrudnionych w ponad 100 centrach. To wskazuje na około 100% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Do głównych graczy w tym sektorze należą Arla Foods, Bayer, Geoban, Intel, Nordea Bank, SII, Thomson Reuters. Przeważają centra z kapitałem amerykańskim i skandynawskim, ponieważ Trójmiasto wyróżnia się pod kątem dostępności tych języków. Specjalizacja w sektorze Oil&Gas oraz biurach projektowych dla przemysłu stoczniowego wyróżnia rynek na mapie Polski. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY 340 km CZAS DOJAZDU Z GDAŃSKA DO WARSZAWY 2h50 3h30 POPULACJA TRÓJMIASTO 747 400 STOPA BEZROBOCIA TRÓJMIASTO 3,7% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 20 4 860 PLN ABSOLWENTÓW 90 200 22 500 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 16 900 POPULACJA POMORSKIE 2,3 mln STOPA BEZROBOCIA POMORSKIE 7,3% CENTRÓW BPO* 104 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 23
Rynek TRÓJMIASTO/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście na koniec 2016 r. wynosiła 634 tys. m 2. Zlokalizowane jest tu 16% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Nowa podaż oddana do użytku w 2016 r. uplasowała się na poziomie 57 tys. m 2, o jedną trzecią niższym w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano sześć projektów. W wyniku dynamicznej aktywności deweloperów, 50% istniejącej powierzchni ma poniżej 5 lat. Charakterystyczną cechą lokalnego rynku jest rozproszenie lokalizacji biznesowych ze względu na położenie geograficzne. Projekty biurowe skoncentrowane są w Gdańsku 72% całkowitych zasobów, w Gdyni - 23% oraz w Sopocie (5%). Obecnie w budowie znajduje się rekordowa ilość powierzchni biurowej -151 tys. m 2, z czego około 2/3 planowane jest do oddania do użytku w 2017 r. Około 90% nowej podaży będzie zlokalizowana w Gdańsku, a pozostałe 10% w Gdyni. Aż 80% powierzchni biurowej będącej w budowie zlokalizowane jest w ramach dużych kompleksów lub parków biurowych. Warto zauważyć, że Trójmiasto ma najwyższy udział tego typu projektów wśród miast regionalnych. Trójmiejski rynek jest zdominowany przez lokalnych deweloperów. Najwięksi inwestorzy pod względem ilości dostarczonej powierzchni to Olivia Business Centre (kompleks pięciu budynków), Torus (Arkońska Business Park, kompleks Alchemia), Allcon Investment (Allcon Park, Łużycka Office Park), Hossa (Garnizon.biz, Garnizon Business Park) i Euro Styl (BPH Office Park, Opera Office). PODSUMOWANIE 2016 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 PODAŻ (M 2 ) 633 900 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 11,1 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 151 000 NOWA PODAŻ (M 2 ) 51% 22% 11% 16% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 57 300 POPYT (M 2 ) 93 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 13,5-16,5 Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Miasto Olivia Star Olivia Business Centre 43 700 Gdańsk Olivia Seven Olivia Business Centre 36 000 Gdańsk Alchemia III etap - Argon Torus 36 000 Gdańsk Heweliusza 18 Apollo Rida 10 000 Gdańsk Tensor Z Eurostyl 6 000 Gdynia 24
Rynek TRÓJMIASTO biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową w Trójmieście utrzymał się na poziomie zbliżonym do rekordowego z 2015 r. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji wyniósł 93 tys. m 2 i był podobny do zeszłorocznego. Absorpcja powierzchni biurowej, choć odnotowała spadek rdr to utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie 44 tys. m 2 (-15% rdr). Gdański rynek biurowy, z uwagi na wielkość istniejących zasobów oraz dostępność wolnej powierzchni w istniejących i planowanych budynkach, cieszył się największym zainteresowaniem ze strony najemców. Zarejestrowano tu 78% całkowitego popytu na rynku trójmiejskim z 2016 r. 72 tys. m 2. Pozostałe 21 tys. m 2 wynajęli najemcy w budynkach położonych w Gdyni. Nowe umowy nadal stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 66%. Ekspansje dotychczasowych najemców wyniosły 14% a renegocjacje i przedłużenia 20%. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 29 tys. m 2. Najemcy poszukujący biur wysokiej jakości skłaniali się do wynajmu powierzchni w budynkach w budowie, kolejnych fazach kompleksów biurowych Alchemia III, Olivia Star, Tensor Z. Szacujemy, że ponad połowa aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1 050 m 2, jednak tylko połowa umów przekroczyła wielkość 670 m 2. Odnotowano jedynie dwie umowy powyżej 5 tys. m 2 nowa umowa Intel w Tryton Business House oraz Nordea w Tensorze Y i Z. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 100 000 75 000 50 000 25 000 0 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW USŁUGI PROFESJONALNE 15% IT & TELEKOMUNIKACJA 35% WYBRANI NAJEMCY W TRÓJMIEŚCIE Najemca Nordea State Street Intel Nordea Sii Thyssen Krupp Alexander Mann Luxsoft 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Popyt Umowy pre-let Budynek Tensor Y, Z Alchemia Tryton Business House Olivia Star Olivia Star Olivia Star Alchemia Alchemia FINANSE UBEZPIECZENIA 18% PRODUKCJA 11% POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 24% 58% 7% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 >10 000 25
Rynek TRÓJMIASTO biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Trójmieście wynosił 11,1% na koniec minionego roku. W ciągu ostatnich trzech lat współczynnik pustostanów dla całej aglomeracji nie podlegał większym wahaniom. Na koniec 2016 r. stopa powierzchni niewynajętych w Gdańsku sięgała 12,3%, oferując 56 tys. m 2 do wynajmu, natomiast w Gdyni - 8,2%, a na rynku pozostawało 12 tys. m 2 powierzchni czekającej na najemców. Poziom wakatów w Sopocie był najniższy i sięgał 7%, czyli ponad 2 tys. m 2 oferowane było najemcom. Na całym trójmiejskim rynku pozostaje 70 tys. m 2 wolnej powierzchni, ponad połowa z tego zlokalizowana jest w budynkach klasy B/B+. Dwa z nich zostały oddane do użytku w minionym roku. Znaczna większość (95%) istniejących budynków jest wynajęta w co najmniej połowie. Projekty oddane do użytku w 2016 r. cieszą się stabilnym zainteresowaniem najemców. Budynki ukończone w Gdyni Tensor X i Y oferowały na wynajem mniej niż 20% całkowitej powierzchni. Jedynie 1/3 dostarczonych budynków oferowała na wynajem więcej niż 50% powierzchni w dniu otwarcia. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał stabilny poziom w nadchodzących kwartałach. CZYNSZE Trójmiejski rynek biurowy oferuje stabilne warunki najmu, w ostatnich latach może być scharakteryzowany jako rynek najemcy. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. W porównaniu do pozostałych rynków regionalnych czynsze wywoławcze kształtują się na nieco wyższym poziomie. W nowych projektach osiągają wielkość 13-16,5 EUR/m 2 / miesiąc. W starszych budynkach wywoławcze czynsze sięgają 10,5-13 EUR/m 2 /miesiąc. Prognozujemy utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 70 200 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 56,8% 12,5-14,5 12-13,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15,5 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 26
Rynek biurowy WROCŁAW Wrocław liczący ponad 635 tys. mieszkańców jest centrum gospodarczym i kulturalnym Dolnego Śląska. Jako trzeci największy ośrodek akademicki w kraju miasto oferuje inwestorom dostęp do różnorodnie wykształconego kapitału pracowników. Dogodne położenie geograficzne zapewniające inwestorom bliskość rynków czeskiego i niemieckiego korzystnie wpływa na rozwój biznesu. Do atutów miasta można zaliczyć też wysoką jakość wsparcia kierowanego dla biznesu przez instytucje miejskie np. Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej. Przemyślane strategie pozyskiwania inwestycji pozwoliły na wykreowanie silnego, opartego na technologiach ośrodka rozwoju biznesu tzw. Polskiej Doliny Krzemowej. Trzeci największy ośrodek rozwoju usług dla biznesu w Polsce liczy ponad 34 tys. pracowników zatrudnionych w 111 centrach SSC/BPO. To wskazuje na około 70% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród firm, które rozwijają swoją działalność we Wrocławiu są m.in. Atos, BNY Mellon, Credit Suisse, Geoban, HP, Nokia Solutions, SII i Volvo. Zdecydowaną przewagę mają centra międzynarodowe z kapitałem amerykańskim i szwajcarskim. Wrocław jest krajowym liderem w zakresie rozwoju centrów R&D, od lat rośnie udział wyspecjalizowanych centrów obsługujących procesy z zakresu działalności operacyjnej i badawczej tzw. KPO. Ekspaci oceniają Wrocław jako najbardziej przyjazne miasto do życia. Władze miejskie inwestują środki w poprawę infrastruktury drogowej nowe mosty, kolejne odcinki obwodnic śródmiejskich i aglomeracyjnych. Sposobem na rozładowanie ruchu ulicznego ma być również poprawa transportu miejskiego oraz rozwój systemu park and ride. ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY CZAS DOJAZDU DO WARSZAWY 3h30 3h10 POPULACJA WROCŁAW 637 100 STOPA BEZROBOCIA WROCŁAW 2,8% SZKÓŁ WYŻSZYCH STUDENTÓW 350 km SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA POPULACJA DOLNOŚLĄSKIE 2,9 mln STOPA BEZROBOCIA DOLNOŚLĄSKIE 7,3% PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE 25 4 570 PLN ABSOLWENTÓW 120 000 30 800 ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* 34 200 CENTRÓW BPO* 111 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016 27
Rynek WROCŁAW/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Wrocław jest drugim najbardziej dynamicznie rozwijającym się rynkiem regionalnym w Polsce. W minionym roku podaż nowoczesnej powierzchni biurowej osiągnęła poziom blisko 850 tys. m 2. Tym samym zlokalizowane jest tu 22% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Wrocław cieszy się również dużą rozpoznawalnością i atrakcyjnością jako lokalizacja outsourcingowa dla najemców typu BPO i SSC doceniona w rankingach międzynarodowych. W 2016 r. oddana do użytku nowa podaż uplasowała się na rekordowym poziomie 139 tys. m 2, co stanowi wzrost o 57% w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano 15 projektów. W wyniku dynamicznej aktywności deweloperów aż 53% istniejącej powierzchni ma poniżej 5 lat i jest to najwyższy odsetek na głównych rynkach regionalnych. Lokalny rynek jest dosyć rozproszony i odznacza się brakiem wyraźnie wydzielonych dzielnic biurowych. Największa część nowoczesnej podaży biurowej około 40% zlokalizowana jest w centralnej części miasta, drugą lokalizacją preferowaną przez deweloperów jest zachodnia część Wrocławia Muchobór i Fabryczna. Obecnie w budowie znajduje się około 120 tys. m 2 powierzchni biurowej, z czego 70% planowane jest do dostarczenia na rynek w 2017 r. Wśród projektów zlokalizowanych w centrum miasta znajdują się m.in. Green 2Day, Sagittarius, Twelve czy Wroclavia. PODSUMOWANIE 2016 NOWA PODAŻ 2010 2016 (M 2 ) 150 000 100 000 50 000 0 PODAŻ (M 2 ) 847 800 WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 12,5 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) 121 900 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Sagittarius Business House NOWA PODAŻ (M 2 ) 53% 28% 12% 7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat 11-15 lat ponad 16 lat 139 100 POPYT (M 2 ) 124 500 Echo Investment 25 000 Retro Office House LC Corp 18 100 Green 2Day Skanska 15 000 West Link Echo Investment 13 900 Wroclavia Unibail Rodamco 7 500 CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 12,5-16,5 28
Rynek WROCŁAW biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową we Wrocławiu wykazuje trend wzrostowy już czwarty roku z rzędu. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji najmu na rynku osiągnął rekordowy poziom 124 tys. m 2 i był o 11% wyższy od zeszłorocznego. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła wysoki poziom 86 tys. m 2 (+2% rdr). Nowe umowy stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 63%. Ekspansje dotychczasowych najemców wyniosły 9%, renegocjacje i przedłużenia - 13% a transakcje na użytek własny właścicieli budynków pozostałe 14%. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 50 tys. m 2 co potwierdza dobrą kondycję rynku najmu we Wrocławiu. Projektami w budowie, które cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców były: Business Garden Wrocław, Green 2Day, Nicolas Business Center, Wroclavia. Około 23% powierzchni planowanej do oddania w bieżącym roku jest już wynajęte. Szacujemy, ze około 1/3 aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła 1 600 m 2, jednak tylko połowa umów przekroczyła wielkość 770 m 2. Odnotowano osiem umów powyżej 5 tys. m 2. Pięć z nich stanowiły umowy pre-let, pozostałe to m.in. zajęcie budynku wybudowanego na potrzeby firmy Kaufland, renegocjacja Credit Suisse w Grunwaldzki Center i nowa umowa Dolby w kompleksie Business Garden. POPYT 2010 2016 (M 2 ) 150 000 120 000 90 000 60 000 30 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW USŁUGI PROFESJONALNE 11% IT & TELEKOMUNIKACJA 28% Popyt WYBRANI NAJEMCY WE WROCŁAWIU Najemca IBM HP Nokia Networks Credit Suisse BNY Mellon Catlin Opera Software Silicon & Software Systems Umowy pre-let FINANSE UBEZPIECZENIA 30% HANDEL 13% Budynek Wojdyła Business Park Dominikański West Gate Grunwaldzki Center Sagittarius Business House Pegaz Hieronimus Nicolas Business Center POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 16% 31% 23% 30% 0% 20% 40% 60% 80% 100% <1 000 1 000-5 000 5 000-10 000 >10 000 29
Rynek WROCŁAW biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów we Wrocławiu wzrósł z 8% na koniec 2015 r. do 12,5% na koniec minionego roku (+4,5 p.p. rdr). Na wrocławskim rynku pozostaje 106 tys. m 2 dostępnej powierzchni. Około 60% tych zasobów zlokalizowana jest w 14 budynkach oddanych do użytku w ostatnich dwóch latach. W dziesięciu z nich do dyspozycji najemców jest powyżej 25% powierzchni biurowej. Nowo oddawane projekty potrzebują okresu 12 18 miesięcy na wchłonięcie powierzchni. Szacujemy, że większość (92%) istniejących budynków jest wynajęta w co najmniej połowie. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał trend wzrostowy w kolejnych kwartałach z uwagi na rekordową aktywność deweloperską. CZYNSZE Mimo nieustającego zainteresowania ze strony najemców, wrocławski rynek biurowy oferuje stabilne warunki najmu, jednak osiągane poziomy czynszów należą do najwyższych w grupie miast regionalnych. Czynsze wywoławcze w nowych projektach to 12,5-16,5 EUR/m 2 /miesiąc. W starszych budynkach wywoławcze czynsze osiągają poziom 10,5-14 EUR/m 2 /miesiąc. Wrocławski rynek biurowy jest rynkiem neutralnym dla wynajmującego i najemcy. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni, negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. Prognozujemy utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW 2010 2016 25% 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) 106 300 POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 55,5% 12,5-14,5 12-13,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15,5 13-16,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% 10 12 14 16 18 30
Rynek biurowy WYNAGRODZENIA W roku 2016 niezmiennie najlepiej opłacane były stanowiska w działach IT. Bardzo duże zapotrzebowanie zarówno wśród specjalistów, jak i kadry managerskiej powoduje, że w obszarze tym mamy do czynienia z tzw. rynkiem pracownika. Aby pozyskać najlepszych z nich, firmy muszą oferować odpowiednio wysokie wynagrodzenia. Sytuacja ta wiąże się również ze zwiększoną rotacją w tym obszarze, szczególnie na stanowiskach programistycznych. Coraz częściej obserwowanym zjawiskiem jest również zatrudnianie osób nieposiadających wykształcenia kierunkowego, natomiast mających doświadczenie oraz wiedzę specjalistyczną z zakresu zadań, które będą im powierzone. Wzrost liczby ofert pracy dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów zaobserwować można było w obszarze HR oraz finansach. Spośród ofert dla specjalistów ds. finansów połowa jest skierowana do księgowych. Bardzo intensywnie rozwija się również obsługa klienta. Jest to jednocześnie dziedzina o najwyższym wskaźniku rotacji. W ciągu ostatniego roku pracę zmienił prawie co czwarty specjalista ds. obsługi klienta. W przeciwieństwie do obszaru IT, gdzie migracja pracowników związana jest głównie z możliwością otrzymania wyższego wynagrodzenia w nowym miejscu pracy, w przypadku obsługi klienta przyczyna tkwi raczej w nużącej pracy oraz braku możliwości rozwoju zawodowego. W czołówce najlepiej płacących firm IT nadal znajdują się te ulokowane w województwie małopolskim i mazowieckim. Podobnie przedstawiają się zarobki w pozostałych obszarach na tym terenie. Wiąże się to z coraz większym rozwojem firm zagranicznych z branży SSC/BPO/IT. Najwięcej centrów tego rodzaju znajduje się w Warszawie. Powodem może być duża dostępność powierzchni biurowych, jak również wysoko wykwalifikowanej kadry. Intensywnie rozwijają się jednak również centra w Krakowie i Wrocławiu. Coraz częstszym trendem wśród krakowskich studentów jest podejmowanie pierwszej pracy bądź też płatnego stażu jeszcze w trakcie trwania studiów. Tym samym zasilają oni grono młodszych specjalistów w krakowskich korporacjach, które wychodząc im naprzeciw wdrażają specjalne programy umożliwiające młodym ludziom rozpoczęcie ścieżki zawodowej. Duża konkurencyjność na rynku pracy oraz związana z nią duża rotacja wśród pracowników powoduje, że wynagrodzenia w pozostałych regionach Polski również wzrastają, zbliżając się do poziomu tych wiodących. 31
Rynek biurowy POZIOM WYNAGRODZEŃ Mazowieckie Śląskie Małopolskie Łódzkie Wielkopolskie Pomorskie Dolnośląskie F&A Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Manager 13 400 17 200 12 000 16 200 13 100 17 000 11 500 16 000 11 800 15 900 13 000 15 800 12 400 16 100 Team Leader 7 800 10 100 6 300 9 700 6 600 9 900 6 100 9 600 6 700 9 400 6 800 9 800 7 000 9 500 Senior Spec. 5 400 7 400 4 900 6 900 5 400 7 100 4 900 6 600 5 400 7 100 5 700 6 900 5 500 7 100 Spec. 4 200 6 400 4 000 5 800 4 200 6 000 3 500 5 500 4 100 5 800 3 900 5 900 4 100 5 900 Junior Spec. 3 200 4 500 3 400 4 400 3 400 4 400 2 700 3 900 3 400 4 200 3 000 4 400 2 900 4 200 HR Manager 10 000 16 500 8 900 15 900 9 700 16 200 9 100 16 000 9 500 16 100 8 700 15 500 9 300 15 700 Team Leader 7 300 9 700 6 800 9 200 6 900 9 500 6 400 9 300 6 600 9 400 6 300 9 200 6 100 8 900 Senior Spec. 5 600 7 400 4 400 6 900 5 300 7 000 5 100 6 800 5 100 7 000 5 200 6 600 4 600 6 900 Spec. 4 400 6 600 3 900 5 700 4 000 6 000 4 000 6 200 4 600 6 000 3 800 5 900 4 000 5 500 Junior Spec. 3 700 4 500 3 000 4 000 3 200 4 200 3 100 3 800 3 000 3 900 3 000 3 700 3 000 4 100 IT Manager 14 800 19 100 13 900 18 200 14 900 19 500 13 500 17 400 13 700 17 800 14 000 18 000 14 200 18 300 Team Leader 11 000 14 300 10 000 13 800 11 300 14 800 10 400 13 500 9 900 13 700 10 700 13 800 10 100 13 900 Senior Spec. 8 500 12 100 8 100 11 800 8 700 12 300 7 700 11 000 7 900 11 500 7 800 11 400 8 300 12 000 Spec. 6 500 9 900 6 100 9 300 6 900 10 100 5 800 8 900 5 700 9 100 6 000 9 000 5 900 9 100 Junior Spec. 4 200 5 600 3 700 5 000 4 400 5 700 4 100 5 100 3 600 4 900 4 100 5 200 4 000 5 100 CS Manager 9 300 15 400 9 000 15 100 9 300 15 200 8 700 14 800 8 800 14 900 9 200 15 200 9 100 15 200 Team Leader 6 700 8 900 6 400 9 200 6 600 9 100 5 900 8 900 5 900 9 000 6 200 9 400 6 000 9 100 Senior Spec. 5 700 6 600 5 000 6 300 5 100 6 400 4 600 6 500 5 000 6 100 5 500 6 700 4 600 5 900 Spec. 4 200 5 900 4 000 5 400 3 900 5 600 3 800 4 900 3 700 5 000 3 900 5 700 3 900 5 400 Junior Spec. 3 400 4 600 2 900 3 900 3 300 4 400 3 200 4 100 2 700 3 800 3 500 4 700 2 500 3 700 Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. Wynagrodzenia miesięczne brutto w PLN F&A - Finance and Accounting, HR - Human Resources, IT - Information Technology, CS - Customer Service Q1: Dolny (pierwszy) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 75% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 25% wartość niższą. Q3: Górny (trzeci) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 25% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 75% wartość niższą. 32
Rynek biurowy DODATKI POZAPŁACOWE W związku z dużym zapotrzebowaniem na pracowników w przedstawionych obszarach i jednocześnie coraz bardziej wyrównującym się poziomem wynagrodzeń oferowanych przez pracodawców, coraz większego znaczenia nabierają dodatki pozapłacowe. Dodatki stają się coraz częściej elementem pomagającym przyciągnąć kandydatów. Dzięki nim firma może wyróżnić się na tle innych, oferujących podobne wynagrodzenie. Najczęściej występującym dodatkiem pozapłacowym jest prywatna opieka medyczna. Niemal wszyscy kierownicy oraz liderzy zatrudnieni w centrach mogą liczyć na ten dodatek. Większość pracowników może objąć opieką medyczną również członków swojej rodziny. Obok opieki medycznej, drugim najczęściej występującym dodatkiem, który stał się już standardem, jest dopłata do zajęć sportowych. Zwykle ma on taką samą wartość, niezależnie od poziomu stanowiska, w przeciwieństwie do pozostałych pakietów dodatków, których wartość wzrasta wraz z poziomem. W części firm występują również dodatki specyficzne dla danej firmy, np. związane z branżą, w której działa (przykładowo: zniżki na bilety lotnicze w firmie oferującej usługi dla linii lotniczych). 100% 80% 60% 77% 77% 76% 74% 66% 60% 45% 40% 20% 16% 0% OPIEKA MEDYCZNA DOPŁATA DO ZAJĘĆ SPORTOWYCH SZKOLENIA DODATKOWE UBEZPIECZENIE DOPŁATA NA CELE KULTURALNO- ROZRYWKOWE DOPŁATA DO EDUKACJI BONY TOWAROWE DOPŁATA DO POSIŁKÓW Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. 33
KONTAKTY: Paweł Skałba Partner Director of Office Agency Office Agency +48 604 121 543 Paweł.Skalba@colliers.com Robert Karniewski Partner Director of Regional Markets Office Agency +48 604 121 371 Robert.Karniewski@colliers.com Barbara Pryszcz Regional Director Katowice Office Agency +48 604 121 368 Barbara.Pryszcz@colliers.com Anna Galicka-Bieda Regional Director Kraków Office Agency +48 123 572 020 Anna.Galicka-Bieda@colliers.com Marcin Włodarczyk Regional Director Łódź Office Agency +48 882 014 548 Marcin.Wlodarczyk@colliers.com Sebastian Bedekier Regional Director Poznań Office Agency +48 601 309 539 Sebastian.Bedekier@colliers.com Błażej Kucharski Regional Director Gdańsk Office Agency +48 661 660 131 Blazej.Kucharski@colliers.com Dorota Kościelniak Regional Director Wrocław Office Agency +48 882 014 573 Dorota.Kościelniak@colliers.com Dominika Jedrak Director Research and Consultancy Services +48 666 819 242 Dominika.Jedrak@colliers.com Olga Drela Senior Analyst Research and Consultancy Services +48 882 014 561 Olga.Drela@colliers.com Aleksandra Gawrońska Analyst Research and Consultancy Services +48 882 014 553 Aleksandra.Gawronska@colliers.com Colliers International Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa +48 22 331 78 00
Advisory Group TEST Human Resources TEST jest firmą konsultingową z ponad 25-letnią tradycją, dostarczającą centrom usług biznesowych i IT wysokiej jakości usługi HR, poprzez 5 wyspecjalizowanych linii biznesowych: TEST Executive, TEST Recruitment, TEST Consulting HR, TEST Training & Development, TEST Salary Survey. TEST wsparł powstanie ponad 50 centrów w Polsce, obsadzając w nich ponad 4500 osób od poziomu szefów centrów, poprzez managerów pionów do specjalistów, badając potencjał zawodowy kilku tysięcy pracowników centrów w Assessment/Development Centre, wydając kilkanaście edycji Raportów Płacowych dla branży centrów usług. Firma jest organizatorem cyklicznej konferencji HR w Centrach Usług Biznesowych i IT (www.hrwcentrach.pl), pierwszego w Polsce wydarzenia dla HR Managerów z centrów usług biznesowych i IT. DZIAŁ REKRUTACJI Marcin Sojka Senior Business Development Manager E-mail: marcin.sojka@testhr.pl Tel.: +48 12 350 56 17 Tel. kom.: +48 885 300 019 DZIAŁ KONSULTINGU Agata Broś Senior Project Manager & Development Coordinator e-mail: agata.bros@testhr.pl Tel.: +48 12 350 56 03 Tel. kom.: +48 885 300 030 DZIAŁ ANALIZ I RAPORTÓW PŁACOWYCH Agnieszka Keiper Starszy Konsultant w Dziale Analiz i Raportów Płacowych E-mail: agnieszka.keiper@raportplacowy.pl Tel.: +48 12 350 56 14 Tel.: +48 885 300 046
NASZA WYSZUKIWARKA NASZA WIEDZA TWOJE NOWE BIURO Szukasz nowego biura? Planujesz konsolidację kilku oddziałów pod jednym adresem, a może chcesz otworzyć biuro w innym mieście? Odwiedź OfficeMAP i znajdź informacje, których potrzebujesz, lub skontaktuj się z naszym ekspertem: +48 22 331 78 00. Znajdź swoje nowe biuro! www.officemap.pl PONAD 1200 BIUR