ROZLICZANIE I OPODATKOWANIE NIERUCHOMOŚCI W PRAKTYCE

Transkrypt

1 ROZLICZANIE I OPODATKOWANIE NIERUCHOMOŚCI W PRAKTYCE BIBLIOTEKA FINANSOWO-KSIĘGOWA

2 ROZLICZANIE I OPODATKOWANIE NIERUCHOMOŚCI w PRAKTyce

3 Redaktor: Anna Kostecka Autorzy: praca zbiorowa Wydawca: Katarzyna Bednarska Korekta: Zespół ISBN: Copyright by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, Warszawa, tel , faks DTP: Dariusz Ziach Druk: Miller Druk sp. z o.o. Książka Rozliczanie i opodatkowanie nieruchomości w praktyce chroniona jest prawem autorskim. Przedruk materiałów opublikowanych w książce bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Informujemy, że Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Łotewskiej 9a w celu realizacji niniejszego zamówienia oraz do celów marketingowych przesyłania materiałów promocyjnych dotyczących innych produktów i usług. Mają Państwo prawo do wglądu oraz poprawiania swoich danych, a także do wyrażenia sprzeciwu wobec ich przetwarzania do celów promocyjnych. Podanie danych jest dobrowolne. Zapewniamy, że Państwa dane nie będą przekazywane bez Państwa wiedzy i zgody innym podmiotom. UOM134.indd :19

4 SPIS TREŚCI Wstęp... 5 Komentarze ekspertów... 7 Jak rozliczyć nakłady pozostawione w obcym środku trwałym... 7 Rozliczanie opłat za użytkowanie wieczyste zależy od daty zawarcia umowy Aport gminnej nieruchomości do spółki podlega VAT Sprzedaż nieruchomości przez jednostki z sektora finansów publicznych Wyjaśnienia ekspertów Jak udowodnić fiskusowi, że najemca wykorzystuje lokal tylko do celów mieszkalnych Kiedy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu podlega VAT Usługi komunalne a podatek od nieruchomości Czy zniesienie współwłasności podlega VAT Jaką stawkę VAT zastosować do usług zarządzania wynajmowaną nieruchomością Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości wraz z infrastrukturą towarzyszącą Jak rozliczyć sprzedaż nabytych nieruchomości Jak rozliczyć sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości Czy przekazanie nieruchomości wspólnikowi podlega VAT Odpowiedzi na pytania Dowiedz się, jak zaksięgować fakturę za zaliczkę przy sprzedaży nieruchomości Decyzja gminy o umorzeniu zaległego podatku od nieruchomości ma charakter uznaniowy Wynajem hali namiotowej jak rozliczyć VAT Umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej a VAT i PCC Sprzedaż w ramach działalności lokalu mieszkalnego nabytego UOM134.indd :19

5 Rozliczanie i opodatkowanie nieruchomości w praktyce Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych przez dewelopera Sprawdź, czy zmniejszenie wartości godziwej gruntów wpłynie na wysokość dochodu do opodatkowania Podatek VAT od sprzedaży działki rolnej częściowo przekształconej w budowlaną Skutki podatkowe dla wspólnika wnoszącego grunty do spółki Konsekwencje sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej w PIT i VAT Jak ustalić wartość rynkową, kiedy stan nieruchomości wymagał istotnych ulepszeń Z jakimi stawkami podatku VAT należy sprzedać niezabudowane działki Jaką stawkę amortyzacyjną zastosować do wyremontowanego budynku przeznaczonego na sklep Czy można obciążać najemców kosztami mediów według stawek VAT właściwych dla najmu Konsekwencje podatkowe zakupu nieruchomości w Hiszpanii Dodatkowe przychody z najmu prywatnego gruntu i budynku. Jak liczyć limit do VAT Konsekwencje podatkowe rozszerzenia działalności o wynajem mieszkania Korekta deklaracji na podatek od nieruchomości Czy jest możliwa indywidualna stawka amortyzacyjna na budynek niemieszkalny wraz z gruntem Sprawdź, czy należność z tytułu wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie nieruchomości podlega opodatkowaniu Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przez jednego z małżonków Kiedy następuje zwolnienie z podatku od nieruchomości Inwestycja w obcy obiekt w zamian za wynajem Czy odsetki w związku ze sprzedażą nieruchomości na raty będą podlegały opodatkowaniu VAT Czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT i PCC Sprzedaż udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości Konsekwencje przeznaczenia środków pieniężnych po sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Czy w miesiącu sprzedaży nieruchomości podatnik może pomniejszyć przychody ze sprzedaży o koszty budowy tej nieruchomości Czy należy zapłacić podatek od nieruchomości od stacji transformatorowej Od jakiej kwoty zapłacić podatek od zbycia nieruchomości Jakie są konsekwencje zakupu nieruchomości przez małżonków, z których tylko jeden jest podatnikiem VAT Czy od reklamy umieszczonej na budynku trzeba płacić podatek od nieruchomości Podatek od nieruchomości zapłacony za lata ubiegłe a koszty podatkowe UOM134.indd :19

6 Wstęp Właściciele, użytkownicy wieczyści, samoistni posiadacze, a także posiadacze zależni nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego są podmiotami obowiązanymi do zapłaty podatku od nieruchomości. Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do przedmiotu opodatkowania lub wejście w jego posiadanie. Z kolei wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Przepisy przewidują zwolnienia od podatku od nieruchomości. Jakich budynków, gruntów dotyczą? Odpowiedź znajdziesz w książce. W publikacji zawarliśmy komentarze oraz wyjaśnienia ekspertów dotyczące podatku od nieruchomości. Specjaliści omawiają także najczęstsze problemy związane z rozliczeniem podatku od nieruchomości. Zapraszam do lektury. Anna Kostecka prawnik, redaktor serwisów dla księgowych 5 UOM134.indd :19

7 UOM134.indd :19

8 Komentarze ekspertów Jak rozliczyć nakłady pozostawione w obcym środku trwałym Jak pokazuje praktyka, wielu przedsiębiorców wykorzystuje w działalności gospodarczej nieruchomości, które mają innych właścicieli. W tym celu ponoszą określone wydatki adaptacyjne, modernizacyjne czy remontowe. Rozliczenie tego rodzaju nakładów na cudzą rzecz w związku z zakończeniem najmu wywołuje skutki nie tylko na gruncie prawa cywilnego, ale również przepisów podatkowych. Zwróć uwagę na fakt, że prawo (a w niektórych przypadkach również obowiązek) czynienia nakładów na cudzą rzecz wynika z przepisów Kodeksu cywilnego (dalej: kc). Oczywiście mogą być też konsekwencją opartych na nim zapisów umownych. Na podstawie kc wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Nie ma jednak przeszkód, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Wówczas najemca będzie mógł we własnym zakresie doprowadzić przedmiot najmu, np. lokal albo budynek użytkowy do stanu przydatności, a także zaadaptować go do swoich potrzeb. Jak kwalifikować kosztowo nakłady na cudzą rzecz Co istotne, przepisy o podatku dochodowym kwalifikują nakłady poniesione na cudzą rzecz do odrębnej kategorii środków trwałych, określonej jako inwestycje w obcych środkach trwałych. Przepisy te nie definiują jednak tego rodzaju inwestycji. Wskazują tylko, że podlegają one amortyzacji oraz podlegają innym przepisom, które odnoszą się do środków trwałych. Jak wynika z art. 22a 7 UOM134.indd :19

9 Rozliczanie i opodatkowanie nieruchomości w praktyce ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT i art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT, omawiane inwestycje amortyzuje się niezależnie od przewidywanego okresu używania. Rodzaj i minimalny okres amortyzacji środka trwałego, w którym dokonano inwestycji Maksymalna stawka amortyzacji budynki (lokale) lub budowle (10 lat) 10% środki trwałe zaliczone do grupy 3 6 i 8 KŚT: o wartości początkowej nieprzekraczającej zł (24 miesiące) o wartości początkowej większej niż zł i nie wyższej niż zł (36 miesięcy) 50% 33,33% pozostałe przypadki (60 miesięcy) 20% środki transportu (30 miesięcy) 40% W przepisach, o których mowa, ustawodawca zawarł natomiast definicję inwestycji, którymi są środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości (art. 5a pkt 1 ustawy o PIT i art. 4a pkt 1 ustawy o CIT). Przypomnijmy zatem, że ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości określa środki trwałe w budowie jako zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego. Dlatego należy odwołać się do wyjaśnień udzielanych w tym zakresie przez organy podatkowe. Decyzja IS Inwestycja w obcym środku trwałym to ogół działań (nakładów) podatnika, odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego. Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 20 stycznia 2015 r., nr IPTPB1/ /14-4/MD Ponieważ w świetle definicji podawanych przez fiskusa chodzi w tym przypadku o działania dotyczące cudzego środka trwałego, polegające najczęściej na jego ulepszeniu, pojawia się również pytanie, kiedy mamy do czynienia z takim ulepszeniem. Otóż w myśl obowiązujących przepisów środek trwały ulega ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. 8 UOM134.indd :19

10 Komentarze ekspertów Rodzaj czynności Przebudowa Rozbudowa Rekonstrukcja Adaptacja Modernizacja Efekt przeprowadzonych prac Zmiana (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny Powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności zaś budynków i budowli, linii technologicznych itp. Odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych. Przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż wskazywało jego pierwotne przeznaczenie, albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych Unowocześnienie środków trwałych Środki trwałe uznaje się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych w danym roku podatkowym przekroczy zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Tak wynika odpowiednio z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT i art. 16g ust. 13 ustawy o CIT. PRZYKŁAD Amortyzacja inwestycji w obcym środku trwałym Spółka X wynajmuje lokal w pawilonie handlowym. W marcu 2016 roku jednostka poniosła nakłady w wysokości zł na adaptację tego lokalu, w celu przystosowania go do swoich potrzeb. Amortyzację tego środka trwałego (tj. inwestycji w obcym środku trwałym) spółka rozpoczęła od kwietnia 2017 roku. Zastosowała do niej stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie. Miesięczny odpis amortyzacyjny wynosi w takim przypadku 155 zł [tj. ( zł 10%) : 12 miesięcy]. UWAGA! Od ulepszenia należy odróżnić remont, który polega jedynie na przywróceniu pierwotnego stanu technicznego oraz użytkowego środka trwałego, utraconych na skutek upływu czasu i jego eksploatacji. Wydatki na prace remontowe, bez względu na ich wartość, są bezpośrednio odnoszone w koszty uzyskania przychodów. 9 UOM134.indd :19

11 Rozliczanie i opodatkowanie nieruchomości w praktyce Czy fizyczna likwidacja nakładów jest bezpieczna podatkowo W konkretnych przypadkach z czasem dochodzi do rozwiązania umowy najmu, czy to z powodu upływu okresu, na który została zawarta, czy ze względu na inne okoliczności, np. za obopólnym porozumieniem stron czy też z powodu jej zerwania przez jedną z nich. Przy czym przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają różne sposoby rozliczenia nakładów pozostawionych w lokalu przez przedsiębiorcę po zakończeniu takiej umowy, w zależności od postanowień umownych oraz woli wynajmującego. UWAGA! Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a dochodzi do rozwiązania umowy najmu, to wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może: żądać przywrócenia stanu poprzedniego, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu (art. 676 kc). Strony mogą również postanowić, że najemca pozostawi nakłady na nieruchomości bez żadnego wynagrodzenia. Zgodnie z prawem i ustaleniami stron wynajmujący ma więc prawo żądać od najemcy przekazania lokalu (budynku) w takim stanie, w jakim znajdował się on na dzień zawarcia umowy najmu. Może się to wiązać z fizyczną likwidacją poczynionych przez najemcę nakładów, np. poprzez ich demontaż, rozbiórkę, zniszczenie itp. Podatkowe skutki omawianego zdarzenia należy oceniać z uwzględnieniem regulacji zakazujących zaliczania do kosztów uzyskania przychodów strat: w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych (art. 23 ust. 1 pkt 5 ustawy o PIT i art. 16 ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT), powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności (art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT). Zatem kosztem podatkowym będzie strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli utraciły one przydatność gospodarczą z przyczyn innych niż zmiana rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym w świetle poglądów często prezentowanych przez organy podatkowe przez likwidację środków trwałych w rozumieniu art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT) musisz rozumieć przede wszystkim ich likwidację fizyczną, np. w formie demontażu 10 UOM134.indd :19

12 Komentarze ekspertów poniesionych nakładów (zob. m.in. interpretacje indywidualne: dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 17 czerwca 2010 r., nr ILPB3/ /10-2/ŁM, oraz dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 22 sierpnia 2012 r., nr IPPB5/ /12-2/PS). UWAGA! Fiskus nie powinien zakwestionować rozliczenia w kosztach uzyskania przychodów straty powstałej w wyniku takiej fizycznej likwidacji niezamortyzowanych nakładów w obcym środku trwałym (np. lokalu użytkowym). Do tego musi być oczywiście spełniony warunek, że jej powodem nie była zmiana rodzaju działalności podatnika. Wprawdzie taka likwidacja nie przyczynia się bezpośrednio do powstania przychodów ani ich zwiększenia, jednakże jest powiązana ze zdarzeniami mającymi miejsce w toku prowadzenia działalności gospodarczej, która sama w sobie jest nakierowana na osiągnięcie przychodów (por. wyrok NSA z 25 czerwca 2012 r., sygn. akt II FPS 2/12). To samo dotyczy kosztów takiej likwidacji (np. kosztu zakupu usługi rozbiórki, narzędzi itp.). Kiedy rekompensata pieniężna może być korzystna Fizyczna likwidacja nakładów często jest pracochłonna i kosztowna, zwłaszcza jeśli wiąże się z przejściową dewastacją nieruchomości, w której jej dokonano. Dlatego jeśli jej właściciel nie zażąda przywrócenia stanu poprzedniego, bardziej optymalnym rozwiązaniem może się okazać pozostawienie tych nakładów w opuszczanej nieruchomości. W zależności od ustaleń stron właściciel może zatrzymać te nakłady w zamian za przekazane najemcy wynagrodzenie, względnie nieodpłatnie. Przy przekazaniu wynajmującemu nieruchomości wraz z dokonanymi nakładami w zamian za wynagrodzenie (a więc de facto sprzedaży tych nakładów) jeszcze bardziej uwidacznia się problem ich podatkowej kwalifikacji, zwłaszcza w kontekście art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT. Przyjęcie stanowiska zajmowanego dotychczas przez organy podatkowe, że za likwidację uznaje się tylko fizyczne unicestwienie środka trwałego, prowadziłoby do wniosku, że jeżeli najemca za odpłatnością pozostawił wynajmującemu poniesione nakłady, to wartość inwestycji w obcym środku trwałym, której nie zdążył zamortyzować, nie będzie dla niego stanowić kosztów podatkowych. 11 UOM134.indd :19

13 Rozliczanie i opodatkowanie nieruchomości w praktyce Jednakże sądy administracyjne wyrażały w omawianej kwestii poglądy korzystne dla podatników. Akcentowały bowiem, że taką likwidacją w rozumieniu ww. przepisów będzie również wyzbycie się środków trwałych (inwestycji w obcych środkach trwałych) polegające na wykreśleniu ich z ewidencji w wyniku przekazania wynajmującemu. Nie trzeba zatem dokonywać fizycznej likwidacji inwestycji w obcym środku trwałym, aby jej niezamortyzowaną wartość zaliczyć do kosztów podatkowych. W konsekwencji także najemcy, który pozostawia wynajmującemu poniesione nakłady za wynagrodzeniem, wolno uwzględnić tę wartość w swoim rachunku podatkowym (jeśli oczywiście utrata przydatności tej inwestycji nie wynika ze zmiany rodzaju działalności). Potwierdził to m.in. WSA we Wrocławiu w wyroku z 13 marca 2007 r. (sygn. akt I SA/Wr 53/07) i NSA w uchwale składu 7 sędziów z 25 czerwca 2012 r. (sygn. akt II FPS 2/12) oraz w wyroku z 19 marca 2014 r. (sygn. akt II FSK 797/12). Podobne stanowisko zajmowały również niektóre organy podatkowe, np. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 7 stycznia 2015 r. (nr IBPBI/2/ /14/AK) i dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 1 czerwca 2015 r. (nr ILPB3/ /15-4/JG). UWAGA! Możesz potrącić w kosztach podatkowych niezamortyzowaną część inwestycji w obcym środku trwałym także w przypadku innej niż fizyczna likwidacji nie w pełni umorzonego środka trwałego (z wyjątkiem sytuacji, gdy utracił on przydatność gospodarczą z powodu zmiany działalności). Jak rozliczyć zwrot nakładów Księgowi mają wątpliwości, w jaki sposób najemca powinien rozliczyć zwrot nakładów otrzymanych od wynajmującego. Wiąże się to m.in. z faktem, że do przychodów nie zalicza się zwróconych innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów (art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o PIT i art. 12 ust. 4 pkt 6a ustawy o CIT). Zatem jeżeli kwota nakładów inwestycyjnych zostałaby w całości rozliczona w kosztach podatkowych najemcy w tym poprzez odpisy amortyzacyjne to ich zwrot w całości będzie stanowić jego przychód. Stanie się tak w przypadku całkowitego zamortyzowania inwestycji w obcym środku trwałym. 12 UOM134.indd :19