RYNEK HANDLOWY W POLSCE PODSUMOWANIE 2016 ROKU

Transkrypt

1 RYNEK HANDLOWY W POLSCE PODSUMOWANIE 216 ROKU

2 (p) Powierzchnia najmu mkw. PODSUMOWANIE RYNKU Pomimo niższej niż w poprzednich latach podaży nowej powierzchni, rynek handlowy rozwijał się stabilnie w 216 roku. Wielkość nowej powierzchni handlowej dostarczonej na rynek w 216 roku wyniosła 46 6 mkw. Ponad 2% tej powierzchni stanowiło otwarcie jednego z największych centrów handlowych w kraju Posnanii o powierzchni handlowej wynoszącej 99 mkw. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej zwiększyły się o 3,5%, osiągając poziom 13,88 mln mkw. Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów pozostały nadal widocznym trendem na rynku. Te drugie w 216 roku stanowiły 16% podaży powierzchni handlowej. Zmiany jakościowe widoczne były również w sferze najemców wszystkich branż. W 216 roku odnotowaliśmy pierwsze zamknięcie centrum handlowego. Dopasowanie oferty obiektu do oczekiwań klientów jest obecnie kluczowym trendem działalności na coraz bardziej wymagającym i konkurencyjnym rynku handlowym. Proponowane opodatkowanie sieci handlowych (zawieszone do 218), planowany zakaz handlu w niedziele oraz zmiany w prawie pracy (m.in. podniesienie płacy minimalnej) mogą wprowadzić dalsze zmiany na rynku centrów handlowych. 13,88 mln mkw. Całkowita wielkość zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. ROCZNA PODAŻ POWIERZCHNI HANDLOWEJ W POLSCE Miasta ponad 4 tys. Miasta 2-4 tys. Miasta 1-2 tys. Miasta 5-1 tys. Miasta poniżej 5 tys. 1

3 Powierzchnia handlowa (milion, mkw.) PODAŻ Mimo iż podaż powierzchni handlowej w 216 roku była na stabilnym poziomie, wskaźnik dynamiki wzrostu podaży powierzchni handlowej osiągnął 3,5%, co jest najniższą odnotowaną wartością. Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do użytku w roku 216 wyniosła 46 6 mkw. Wartość ta jest o 3% niższa w porównaniu do roku 215, kiedy odnotowano podaż na poziomie 664 mkw. i 3% niższa w stosunku do średniej pięcioletniej ( ) równej 652 mkw. W porównaniu do poprzedniego roku, zasoby powierzchni handlowej powiększyły się o 3,5%, co jest najniższą zanotowaną wartością wskaźnika przyrostu rocznego nowej powierzchni handlowej. Podaż powierzchni handlowej i jej wzrost (rdr) w latach ,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Na koniec 216 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,88 mln mkw. Centra handlowe pozostają dominującym formatem handlowym z 419 obiektami o sumarycznej powierzchni 1,11 mln mkw. powierzchni najmu, co stanowi 73% całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej kraju. Charakteryzujący się dynamicznym wzrostem format parków handlowych obecnie stanowi 8% powierzchni handlowej kraju z 66 obiektami o łącznej powierzchni ponad miliona mkw. Wolnostojące magazyny handlowe, których obecnie mamy 255 i których rozwój w ostatnim czasie znajduje się w fazie stagnacji, stanowią prawie 18% powierzchni handlowej kraju. Powierzchnia centrów wyprzedażowych w ostatnim roku zwiększyła się dzięki rozbudowie obiektu Outlet Szczecin. Sumaryczna powierzchnia 13 działających centrów wyprzedażowych wynosi obecnie 221 mkw. Powierzchnia handlowa w Polsce na koniec 216 w podziale na formaty handlowe 18% 8% 1% (p) Prognoza 46 6 mkw. Podaż powierzchni handlowej w roku 216 Największe obiekty handlowe otwarte w 216 roku Obiekt / miasto Deweloper Powierzchnia handlowa (mkw.) Posnania / Poznań Apsys 99 Metropolia / Gdańsk P.B. Górski 34 5 Navigator / Mielec Pergranso 25 Fabryka Wołomin / Wołomin Powierzchnia handlowa Wzrost powierzchni handlowej Rockcastle GRE 24 73% Galeria Głogovia / Głogów Galeria Tomaszów / Tomaszów Maz. Saller 21 5 Accteum Group / Rockcastle 18 5 Centrum handlowe Magazyn handlowy Quick Park / Mysłowice Real2B 13 1 Park handlowy Centrum wyprzedażowe Źródło : Cushman & Wakefield 2

4 Powierzchnia handlowa (mkw) Udział w podaży rocznej PODAŻ Powierzchnia handlowa oddana do użytku w 216 roku to 46 6 mkw. Ponad trzy czwarte tej wartości stanowi powierzchnia formatu centrów handlowych. Podczas gdy jedynie 121 mkw. nowej powierzchni handlowej dostarczono na rynek w pierwszej połowie roku, w drugiej połowie 216 oddano w sumie mkw. Na ten wolumen złożyły się otwarcia dwóch największych centrów handlowych, tj. Posnanii o powierzchni handlowej 99 mkw. i Metropolii z 34 mkw. Do grupy większych, powyżej 2 mkw. powierzchni najmu, tegorocznych otwarć należy zaliczyć także centra handlowe: Navigator w Mielcu, Fabrykę Wołomin i Galerię Głogovia. Mniejsze obiekty, tj. między 1 mkw. a 2 mkw. powierzchni najmu otwarto w Tomaszowie Mazowieckim (Galeria Tomaszów), Mysłowicach (Quick Park), Nowym Dworze Mazowieckim (Centrum Handlowe HIT), Zambrowie (Galeria Zambrów) i Legionowie (Gondola). Małe obiekty handlowe poniżej 1 mkw. powierzchni handlowej otwarto w Oświęcimiu (Park Shop), Sandomierzu (Galeria Królewska), Grodzisku Mazowieckim (Galeria Grodova) i Radzionkowie (Park Handlowy Cydr). W sumie w 216 roku otwarto 22 nowe obiekty handlowe, w tym 15 centrów handlowych o łącznej powierzchni 36 mkw., dwa parki handlowe o sumarycznej powierzchni najmu 11 4 m kw. i pięć magazynów wolnostojących o łącznej powierzchni 68 8 mkw. W 216 przeprowadzono i zakończono rozbudowy 13 obiektów handlowych: 8 centrów handlowych, 3 parków handlowych, jednego centrum wyprzedażowego i jednego magazynu wolnostojącego. W sumie, w ramach rozbudowy i modernizacji oddano do użytku 74 mkw. powierzchni najmu, co stanowi 16% całkowitej podaży rocznej. Powierzchnia handlowa dostarczona w 216 roku w podziale na formaty i typ inwestycji 1% 15% 5% 2% 1% 67% Największe rozbudowy 216 roku Nowe centra handlowe Centra handlowe rozbudowy Nowe parki handlowe Parki handlowe rozbudowy Centra wyprzedażowe rozbudowy Nowe magazyny wolnostojące Lokalizacja powierzchni handlowej dostarczonej w 216 roku 2% 17% 6% Źródło : Cushman & Wakefield 57% Miasta powyżej 4 tys. Miasta 2-4 tys. Miasta 1-2 tys. Miasta 5-1 tys. Miasta poniżej 5 tys. Rozbudowy istniejących obiektów handlowych (p) Powierzchnia rozbudowana (mkw. GLA) % udział w rocznej podaży Obiekt / miasto Powierzchnia handlowa rozbudowy (mkw.) Galeria Sudecka / Jelenia Góra 15 Futura Park / Wrocław 1 Morena / Gdańsk 8 Atrium Promenada / Warszawa 7 65 Galeria Rynek / Tomaszów Lubelski 7 5 Galeria Leszno 6 5 Źródło : Cushman & Wakefield 3

5 Nasycenie powierzchnią handlową (mkw. GLA/1 mieszkańców) PODAŻ W 217 roku planowany jest wzrost podaży zarówno na atrakcyjnych, słabo nasyconych rynkach handlowych, jak i tych z dużą ilością powierzchni handlowej. Obecnie w budowie znajduje się ok 65 mkw. powierzchni handlowej, z czego 86%, czyli 56 mkw. planowane jest do otwarcia na 217 rok. Największymi obiektami 217 będą: Galeria Północna w Warszawie pierwszy duży obiekt handlowy dostarczony w stolicy od 27, Wroclavia we Wrocławiu centrum handlowo-rozrywkowe zintegrowane z dworcem autobusowym, Serenada w Krakowie oraz Gemini Park w Tychach. Około 3 mkw. powierzchni handlowej planowane jest w 8 największych aglomeracjach, zarówno w nowych obiektach, jak i rozbudowach, m.in. Arkadii w Warszawie, centrum Galaxy w Szczecinie, Franowo Parku Handlowego w Poznaniu. Na 217 rok planowane są także otwarcia mniejszych obiektów, w formacie parków handlowych i strip malli, zarówno w największych aglomeracjach (np.: Kraków, Warszawa-Piaseczno), jak i w małych miastach, np.: Oława, Kęty, Turek, Zakopane. Udział powierzchni handlowej w małych miastach, poniżej 1 tys. mieszkańców wzrośnie do 18% w całkowitej podaży powierzchni handlowej. Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w największych aglomeracjach Największe obiekty handlowe planowane na 217 rok Obiekt / miasto Galeria Północna / Warszawa Wroclavia / Wrocław Deweloper Powierzchnia handlowa (mkw.) GTC 69 3 Unibail Rodamco 64 Serenada / Kraków Mayland RE 42 Gemini Park / Tychy Gemini Holding 36 Color Park / Nowy Targ Vivo! / Krosno Color Park RE 25 Immofinanz / Accteum 21 Quick Park / Olkusz Real2B mkw. Planowana podaż powierzchni handlowej w 217 roku Obecne nasycenie powierzchnią centrów handlowych Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w 218 r. 4

6 Powierzchnia handlowa (milion m kw.) POPYT W roku 216 popyt na nowoczesną powierzchnię handlową utrzymywał się na wysokim poziomie. Mimo że polski rynek najemców charakteryzowany jest jako płytki, z dużą powtarzalnością marek w obiektach handlowych, aktywność na rynku najmu jest stabilna. Popyt na powierzchnię handlową w 216 roku generowany był przez rozwijające się sieci różnych branż z sektora średniej półki cenowej, m.in. sportowej, modowej, drogeryjnej, które swoje sklepy otwierały zarówno w małych obiektach, jak i dużych galeriach zlokalizowanych w mniejszych ośrodkach i dużych aglomeracjach. Dynamiczną ekspansją charakteryzowały się również sieci klubów fitness i kin, co jest wpisane w trend zmian jakościowych powierzchni handlowej w Polsce. Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów to nie tylko poprawa jakościowa wymuszona wiekiem polskiej powierzchni handlowej, ale przede wszystkim dopasowanie oferty do zmieniających się i wciąż rosnących wymagań klientów centrów handlowych, w tym szeroko rozumianej oferty rozrywkowej. Zmiany jakościowe przechodziły również sieci o ugruntowanej pozycji na rynku. Modernizacje i wprowadzanie nowych standardów powierzchni sprzedaży dotyczyły operatorów wszystkich branż, m.in. hipermarketów spożywczych i budowlanych, hurtowni cash & carry, dyskontów spożywczych, sieci modowych, sportowych oraz sklepów multimedialnych. Oprócz już działających operatorów na polskim rynku pojawiły się 22 nowe marki handlowe. Do Skechersa, NYX Cosmetics i marki Kanz, które otworzyły swoje pierwsze sklepy w Polsce w pierwszej połowie roku, w ostatnich miesiącach dołączyły: Steve Madden, Forever 21, &Other Stories, Maxi Bazar, Tezenis, Uterque, Le Creuset, Max&Co, Homla. W 216 roku swój pierwszy sklep w Polsce otworzyła firma Lego. Powstał także pierwszy klub fitness sieci StepOne oraz pierwszy stacjonarny sklep w całej Europie firmy Westwing home & living, która wcześniej działała tylko w kanale on-line. W 216 roku kilka sieci wycofało się z polskiego rynku. Z handlowej mapy zniknęły m.in. Mothercare, Devred, Brice, Kari oraz lokalne sieci spożywcze Marcpol i Alma (firma obecnie w trakcie likwidacji sieci). Wyjście z polskiego rynku zapowiedziały ostatnio Marks & Spencer i Dorothy Perkins. Rok 216 to również zakończenie procesu rebrandingu przejętych w 214 roku przez Auchan hipermarketów Real a także dalsza konsolidacja na rynku DIY poprzez przejęcie kilkunastu lokalizacji po Nomi oraz kilku po wycofującym się Praktikerze, głownie przez branżowych konkurentów, sieci Leroy Merlin i Bricomarche. Podaż powierzchni handlowej i sprzedaż detaliczna *wzrost sprzedaży detalicznej w cenach stałych w skali roku dla miesiąca grudnia Liczba nowych marek wchodzących na polski rynek Powierzchnia handlowa, GUS Wzrost sprzedaży detalicznej* 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% -2,% -4,% W następnych latach spodziewane są kolejne debiuty nowych marek na polskim rynku. Ich liczba będzie oscylować w granicach kilkunastu dwudziestu rocznie. Główną barierą wejścia do Polski popularnych zachodnich marek modowych jest wciąż niska siła nabywcza polskich konsumentów. Mimo stabilnego wzrostu, indeks siły nabywczej Polaków jest o połowę niższy od poziomu charakteryzującego średniego Europejczyka. Kolejną przeszkodą jest daleka perspektywa wprowadzenia wspólnej waluty europejskiej, utrudniająca zagranicznym markom rozliczenia finansowo-księgowe. 5

7 CZYNSZE Czynsze w najlepszych centrach handlowych pozostają stabilne. Rośnie jednak presja na czynsze na najbardziej konkurencyjnych rynkach oraz oczekiwania najbardziej pożądanych najemców wobec poziomu kontrybucji finansowych. Najwyższe stawki utrzymują się w najpopularniejszych centrach handlowych Warszawy osiągając euro za mkw. miesięcznie za lokale branży moda i dodatki w najlepszych lokalizacjach. W pozostałych warszawskich obiektach handlowych stawki czynszu prime sięgają 1 euro za mkw. miesięcznie. Pozostałe aglomeracje charakteryzują się znacznie niższymi stawkami najmu na poziomie 4 5 euro za mkw. miesięcznie. Na rynku najmu obserwujemy ostatnio presję na czynsze, czyli oczekiwanie ze strony najemców i powolną tendencję obniżania stawek, zwłaszcza na rynkach bardzo konkurencyjnych albo w obiektach, które przestały być konkurencyjne na lokalnych rynkach. Równolegle z tym trendem rosną oczekiwania najemców wobec tzw. kontrybucji, czyli zachęt finansowych i dopłat do wyposażenia lokali. Obecnie stawki te zazwyczaj wahają się między 1 a 5 euro za mkw. powierzchni najmu. Również coraz częściej spotykaną na rynku praktyką jest zastępstwo czynszów bazowych czynszami uzależnionymi od obrotów oraz czynszami stopniowanymi czasem trwania umowy najmu. Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych (euro/mkw./miesiąc) Warszawa Trójmiasto Łódź Poznań Wrocław Katowice Kraków Szczecin Czynsze w najlepszych warszawskich galeriach za lokale 1-15 mkw kategorii prime 6

8 DEFINICJE Definicje Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej Czynsz za najlepsze lokale prime Wskaźnik pustostanów Centrum handlowe Magazyn handlowy Park handlowy Centrum wyprzedażowe Obiekty handlowe o powierzchni najmu powyżej 5 mkw., wybudowane lub kompleksowo zmodernizowane po 199 roku. Najwyższy czynsz za m kw. płacony miesięcznie za najbardziej atrakcyjne lokale o powierzchnia ok. 1 mkw., wynajmowane przez operatorów z branży moda w najlepszych centrach handlowych Wskaźnik pustostanów monitorowany w segmencie centrów handlowych, centrów wyprzedażowych i parków handlowych w miastach powyżej 15 tys. mieszkańców Nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni powyżej 5 mkw. powierzchni najmu, posiadający więcej niż 1 sklepów i cechujący się centralnym zarządzaniem. Wolnostojący obiekt handlowy o dużej powierzchni, zwykle użytkowany przez najemców z sektorów: dom i ogród, meble, elektronika, cash & carry, sport. Centrum handlowe z kilkoma (min. 2) dominującymi wielkopowierzchniowymi najemcami kluczowymi wraz z towarzyszącymi mniejszymi najemcami. Zespół sklepów oferujących końcówki serii odzieży w sprzedaży detalicznej po obniżonej cenie. 7

9 DANE KONTAKTOWE AUTOR Magdalena Sadal Starszy Konsultant Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych magdalena.sadal@cushwake.com KONTAKTY Kamila Wykrota Partner Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@cushwake.com Renata Kusznierska Partner Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych renata.kusznierska@cushwake.com Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 6 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie oraz na Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub wczęści, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. 217 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.