Mniej za mieszkanie już od 2 marca. Piotr Miączyński Leszek Baj

Transkrypt

1 Mniej za mieszkanie już od 2 marca Piotr Miączyński Leszek Baj Od marca 2006 r. osoby kupujące domy i mieszkania zaoszczędzą tysiące złotych. Dlaczego? Bo spadną koszty związane z przeniesieniem własności nieruchomości O ile dziś za kupno nowego mieszkania od dewelopera o wartości 150 tys. zł musisz zapłacić ponad 4 tys. zł, to w marcu niewiele ponad 2,7 tys. zł. Jak to możliwe? Od 2 marca 2006 r. zacznie obowiązywać nowa, znacznie korzystniejsza dla osób kupujących mieszkania (także na rynku wtórnym) ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dziennik Ustaw nr 167 z 2005 r.). Spadek opłat powoduje, że spora część rodaków wstrzymuje się z załatwianiem formalności do marca. Dotyczy to przede wszystkim inwestycji deweloperskich, gdzie termin podpisania aktu następuje zazwyczaj kilka miesięcy po odebraniu kluczy do mieszkania. Czy grozi to horrorem? Część czytelników od października, listopada ubiegłego roku usilnie przekonywała więc deweloperów, aby ostateczną umowę sprzedaży podpisywać dopiero w marcu. Efekt? Sądy wieczystoksięgowe od drugiego przyszłego miesiąca będą prawdopodobnie maksymalne zapchane. A trzeba zauważyć, że każdego roku wpływa do nich ponad cztery miliony wniosków dotyczących ksiąg wieczystych! Małgorzata Lamparska, rzecznik prasowy ds. cywilnych Sądu Okręgowego we Wrocławiu - ten okrąg należy do najwolniejszych w kraju - uspokaja: - Wielu ludzi nie może czekać z opłatami, bo złożenie wniosku nie zależy od nich, ale np. od notariusza. Wstrzymać się mogą ludzie, którzy planują wzięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką. Lamparska jednak przyznaje, że wrocławski sąd liczy się ze wzrostem liczby wniosków. Jak chce sobie z nim poradzić? - Sądy po uchwaleniu budżetu państwa mogą zdecydować o przeznaczeniu części środków na zatrudnienie dodatkowych osób, nawet na umowy zlecenia, do obsługi ksiąg wieczystych - mówi Lamparska. Ewentualnie, jeśli okaże się, że liczba wniosków o wpis do księgi będzie grubo powyżej oczekiwań, do pracy skierowane zostaną osoby z innych wydziałów. A jak jest w innych miastach? W Warszawie widać niewielki spadek wpływu wniosków wieczystoksięgowych. Jednak, jak mówi Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa, takie zjawisko widać każdego roku. Ludzie zawsze załatwiają sprawy wieczystoksięgowe pod koniec roku, przez co w grudniu jest duży ruch. - Z kolei na początku roku obserwujemy spadek zainteresowania, jednak tylko w niewielkim

2 stopniu jego przyczyną jest zmiana opłat sądowych - uważa pani sędzia. Jak będzie wyglądała praca sądu od marca? Warszawski sąd nie zamierza robić nic dodatkowego. - Chcemy po prostu systematycznie pracować - mówi Małgorzata Kluziak. Nie sądzi ona jednak, żeby liczba wniosków była tak znacząca, żeby miała wpływ na płynność pracy. W razie potrzeby, gdyby ruch okazał się większy, mogą być zatrudnione dodatkowe osoby do pomocy. Mniejszego niż zwykle zainteresowania, jeśli chodzi o wpisy do ksiąg, nie widać za to w Krakowie. - Ludzie nie wstrzymują się z zakupem mieszkań, bo obawiają się wzrostu cen na rynku nieruchomości - mówi Waldemar Żurek, rzecznik prasowy ds. cywilnych w Sądzie Okręgowym w Krakowie. W przypadku gdy zainteresowanie od marca znacznie wzrośnie, wtedy tak jak we Wrocławiu będą przesuwane kadry do obsługi ksiąg. Co się zmieni... Księga wieczysta. W księdze zapisane jest, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona obciążona jakimiś zobowiązaniami itp. Założenie księgi to dziś wydatek 40 zł. Od marca opłata ta rośnie do 60 zł. Na korzyść zmieniają się za to zasady opłat za wpis praw do księgi. Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości wyniesie - bez względu na jej wartość zł. Dziś zasady wyliczania opłaty są bardzo skomplikowane i zależą od tego, czy kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe (dom) - co ważne, na rynku pierwotnym od spółdzielni; czy kupujesz mieszkanie (dom) na tzw. prawie odrębnej własności lub mieszkanie spółdzielcze na rynku wtórnym. Mieszkanie spółdzielcze. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej dla mieszkań spółdzielczych kupionych na rynku pierwotnym to 1/20 tzw. wpisu stosunkowego. Wpis stosunkowy oblicza się w zależności od wartości nieruchomości: do 10 tys. zł - 8 proc., nie mniej niż 30 zł; od 10 tys. do 50 tys. zł - od pierwszych 10 tys zł, a od nadwyżki ponad 10 tys. - 7 proc.; od 50 tys. do 100 tys. zł - od pierwszych 50 tys zł, a od nadwyżki ponad 50 tys. - dodatkowo 6 proc.; od 100 tys. - do pierwszych 100 tys. zł zł: od nadwyżki ponad 100 tys. zł - dodatkowo 5 proc., nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Przykład. Kupiłeś nowe mieszkanie spółdzielcze za 130 tys. zł - twój wpis stosunkowy to 8,1 tys. zł, a ponieważ opłata za wpis do księgi wieczystej twojego nazwiska to 1/20 wpisu, płacisz tylko 405 zł. Mieszkanie hipoteczne oraz mieszkanie spółdzielcze na rynku wtórnym - opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nazwiska właściciela mieszkania i domu

3 hipotecznego oraz mieszkania spółdzielczego kupionego na rynku wtórnym stanowi piątą część wpisu stosunkowego. Przykład. Kupiłeś mieszkanie od dewelopera za 130 tys. zł. Twój wpis stosunkowy to 8,1 tys. zł. Opłata sądowa będzie cię kosztować więcej niż w przypadku mieszkania spółdzielczego, bo aż jedną piątą, czyli 20 proc. wpisu. Za mieszkanie hipoteczne zapłacisz więc 1620 zł. Wpis hipoteki. Brałeś kredyt w banku? Jego zabezpieczeniem jest zazwyczaj hipoteka. Wpisuje się ją do księgi wieczystej. Ustawodawca od marca wprowadza zryczałtowaną opłatę za wpis w wysokości 200 zł. Dziś za wniosek o wpis hipoteki nie płacisz, jeśli: wziąłeś kredyt na budowę mieszkania (domu) (sprawdź w umowie kredytowej, na co jest on udzielony); hipoteka obciążać będzie nieruchomość stanowiącą własność kredytobiorcy. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Przykład 1. Bierzesz kredyt na mieszkanie/dom (sam) i tylko ty kupujesz nieruchomość. Nie uiszczasz więc opłaty sądowej. Przykład 2. Bierzesz kredyt wspólnie ze swoją matką, ale właścicielem nieruchomości będziesz tylko ty. Wtedy uiścisz opłatę sądową. Przykład 3. Kupujesz mieszkanie na spółkę (na współwłasność ułamkową) ze swoją dziewczyną (z chłopakiem). Ale tylko ty bierzesz kredyt w banku. Nie będziesz musiał uiścić opłaty sądowej. W pozostałych przypadkach, np. jeśli hipoteka ma zabezpieczać spłatę kredytu udzielonego na kupno (nabycie) nieruchomości, za wpis tej hipoteki będziesz musiał zapłacić. Ile? 1/20 wpisu stosunkowego. Przykład. Kupiłeś mieszkanie za 150 tys. zł i załóżmy, że hipoteka ustanawiana będzie w kwocie 150 tys. zł. Wpis stosunkowy wyniesie w tym przypadku: 9,1 tys. zł, dzielone na 20 to 455 zł. UWAGA! Zwolnienie z opłaty następuje na podstawie rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia r. w sprawie określenia ulgowych stawek oraz zwolnień od tych opłat. Mówi o tym par. 2 ust. 1 rozporządzenia: "zwalnia się od opłaty sądowej wniosek o wpis hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy w celu zabezpieczenia należności z tytułu udzielonego kredytu na budownictwo mieszkaniowe". Problem polega na tym, że sądy różnie rozumieją określenie "budownictwo mieszkaniowe". Jedne przyznają zwolnienie, jeśli kredyt został udzielony na budowę mieszkania, a inne tylko gdy został on udzielony na budowę domu.

4 ...a co zostaje po staremu Notariusz. Ile zapłacisz za wizytę u notariusza? Niestety, tyle samo co do tej pory. Ustawa o kosztach sądowych nie zmienia wysokości taksy notarialnej. I tak jeśli wartość przedmiotu transakcji (np. mieszkania, domu czy działki) wynosi: od 10 do 30 tys. zł - od pierwszych 10 tys. płacisz 310 zł, od nadwyżki 2 proc. od 30 tys. do 60 tys. zł - od pierwszych 30 tys. zapłacisz 710 zł, a od nadwyżki 1 proc. od 60 tys. do 1 mln zł - od pierwszych 60 tys. płacisz 1010 zł, a od nadwyżki - 0,5 proc. Przykład. Za mieszkanie zapłaciłeś 150 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty zapłacisz notariuszowi według nowych taryf 1010 zł. Od pozostałych 90 tys. taksa wyniesie 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą cię kosztowały 1460 zł netto, bo do tego musisz doliczyć 22-proc. VAT - w kancelarii zatem zostawisz razem 1781,2 zł. O połowę niższa jest taksa notarialna za mieszkanie spółdzielcze (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej). UWAGA! Podane stawki to wartości maksymalne. Notariusz może wziąć mniej, pod warunkiem że będziesz się targował. To nie koniec wydatków Wypisy. Notariusz sporządzony przez siebie akt notarialny przechowuje w kancelarii. Tobie może dać tylko wypisy z aktu. Możesz ich sobie zażyczyć, ile tylko chcesz. Jednak za każdy musisz zapłacić. Zazwyczaj potrzebne jest pięć wypisów: po jednym dla stron transakcji, kupującego i sprzedającego, np. dla ciebie i dewelopera; przy mieszkaniu (domu) hipotecznym - jeden do ksiąg wieczystych oraz jeden do starostwa powiatowego; jeden do urzędu skarbowego; przy mieszkaniu (domu) spółdzielczym - jeden do spółdzielni i dodatkowo do ksiąg wieczystych, o ile księga jest prowadzona (a w przypadku mieszkań spółdzielczych rzadko kiedy jest prowadzona, więc jeśli nie kupujesz mieszkania na kredyt, tego wypisu nie będziesz potrzebować). Za wypisy zapłacisz 7,32 zł (z VAT) za każdą rozpoczętą stronę. UWAGA! Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 linijek! Jeden wypis liczy od kilku do kilkunastu stron. W sumie za pięć wypisów płaci się zazwyczaj ok zł.

5 Podatek od czynności cywilnoprawnych. Oprócz taksy notarialnej i wypisów u notariusza czasami trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. od wartości nieruchomości. Kiedy? Jeśli kupujesz mieszkanie (nieruchomość) na rynku wtórnym oraz jeśli deweloper nie jest płatnikiem VAT (bardzo rzadki przypadek). Wtedy płacisz 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) od udziału w gruncie. Przepisy nie regulują, kto ma wnosić podatek (ustawodawca pozostawił decyzję stronom umowy), bo dla fiskusa nie jest ważne, kto zapłaci. Ważne, by pieniądze wpłynęły do państwowej kasy. Opłata za wniosek. U notariusza płacisz również za sporządzenie przez niego wniosku o założenie księgi wieczystej, a także za wpis do niej swoich praw. Opłata wynosi 200 zł plus VAT. Do tej kwoty trzeba doliczyć 22-proc. VAT. W sumie więc za wniosek zapłacisz 244 zł. Podatek od hipoteki. Jeśli wziąłeś kredyt na mieszkanie, będziesz musiał zapłacić też podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia na nieruchomości hipoteki. Ile? Zależy to od kwoty zabezpieczanej wierzytelności. Na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - tzw. hipoteka zwykła - podatek płaci się od kwoty zabezpieczonej wierzytelności - 0,1 proc. Przykład. Wziąłeś w banku kredyt hipoteczny na 100 tys. zł. Bank domaga się od ciebie zgody na ustanowienie hipoteki zwykłej na taką kwotę. Podstawą opodatkowania będzie tu więc 100 tys. zł. Zapłacisz 0,1 proc. od 100 tys. zł, czyli 100 zł. Na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - hipoteka kaucyjna - podatek wynosi 19 zł. PRZYKŁAD. Wziąłeś 25 tys. dol. kredytu na 30 lat. Dziś jest to równowartość 100 tys. zł. Nikt jednak nie wie, ile to będzie za 10 lub 20 lat. Płacisz więc 19 zł. Aby zapłacić ten podatek, musisz wypełnić oświadczenie, które dostaniesz w urzędzie skarbowym, tzw. formularz PCC-1. Możesz zanieść go osobiście do urzędu skarbowego albo wysłać pocztą. Opłatę musisz uiścić w ciągu 14 dni od złożenia wniosku o wpis do hipoteki. Pieniądze wpłacasz albo w kasie urzędu skarbowego, albo np. za pośrednictwem banku na konto urzędu.