Moment otrzymania wkładu momentem zadeklarowania VAT

Transkrypt

1 Opodatkowaniu VAT podlega otrzymanie jakiejkolwiek części wkładu mieszkaniowego lub budowlanego na poczet jakiegokolwiek prawa do lokalu spółdzielczego. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega otrzymanie jakiejkolwiek części wkładu mieszkaniowego lub budowlanego na poczet jakiegokolwiek prawa do lokalu spółdzielczego. Moment otrzymania wkładu momentem zadeklarowania VAT Obowiązek podatkowy w podatku VAT od czynności ustanowienia, przekształcenia oraz zbycia spółdzielczych praw do lokali powstaje najwcześniej z chwilą otrzymania części lub całości wkładu budowlanego lub mieszkaniowego. Jednakże obowiązek ten powstaje nie później niż z chwilą: - usta nowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, - usta nowienia spółdzielczego włas noś cio wego prawa do lokalu (które możliwe było tylko do 31 lipca 2007 r.), - przekształcenia spół dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze włas noś cio we prawo do lokalu, - usta nowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, - wydania albo prze niesienia własności lokalu lub własności domów jedno rodzinnych. 1 / 11

2 Otrzymanie całości wkładu budowlanego lub mieszkaniowego spowoduje powstanie obowiązku od całej tej kwoty. Natomiast w przypadkach otrzymania części wkładu, obowiązek podatkowy powstanie tylko w tej części kwoty, która została uiszczona. Uwaga!!! Nie są opodatkowane wkłady budowlane lub mieszkaniowe wniesione po 1 maja 2004 roku, jeśli przed tą datą spółdzielnia mieszkaniowa: ustanowiła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo ustanowiła spółdzielcze włas noś cio we prawo do lokalu, albo przekształciła spół dzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze włas noś cio we prawo do lokalu, albo ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, albo wydała lub prze niosła własność lokalu lub własność domu jedno rodzinnego. Wynika to stąd, iż dopiero 1 maja 2004 roku spółdzielcze prawa do lokali zostały po raz pierwszy objęte podatkiem VAT. Czym jest wkład mieszkaniowy? Wkład mieszkaniowy jest to opłata, jaką nabywca spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązany wnieść do spółdzielni mieszkaniowej tytułem nabycia tego prawa. Wkład ten obejmuje różnicę między kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Wnosi on zwykle 30% lub 50% wkładu budowlanego (ceny rynkowej mieszkania). Celem wkładu mieszkaniowego jest pokrycie części kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na dany lokal. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z 2 / 11

3 zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Szczegółowe prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego określają postanowienia statutu spółdzielni mieszkaniowej. Czym jest wkład budowlany? Wkład budowlany jest to opłata, jaką nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (lokalu użytkowego) jest obowiązany wnieść do spółdzielni mieszkaniowej tytułem nabycia tego prawa. Wkład ten obejmuje całość kosztów budowy przypadających na nabywany lokal (cenę rynkową lokalu). Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej wnosi także nabywca prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (lokalu użytkowego). Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Szczegółowe prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu budowlanego określają postanowienia statutu spółdzielni mieszkaniowej. 3 / 11

4 Kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego Szczególną formą realizowania przez członka spółdzielni obowiązku wniesienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego uznawane jest spłacanie kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu. Zarówno wniesiony przez członka wkład", jak i spłacany kredyt stanowią dla członka łączną cenę, którą musi on zapłacić za otrzymane mieszkanie. Dla przykładu, na cenę dostarczanego lokalu z ustanowionym spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego składa się kwota odpowiadająca równowartości wkładu mieszkaniowego, jak i kwota odpowiadająca równowartości otrzymanego kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przypadająca na dany lokal mieszkalny. Przy czym moment uruchomienia transz kredytu czy spłaty kredytu, z którego jest finansowana budowa lokali nie wpływa na określenie momentu powstania obowiązku podatkowego. Powstaje on bowiem najpóźniej z chwilą ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub innych praw. Od tego bowiem momentu następuje określenie kwoty należnej od poszczególnych członków Spółdzielni, z tytułu kredytu udzielonego przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. W momencie zatem ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dla poszczególnych członków spółdzielni, otrzymany przez Spółdzielnię kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego, podlega 4 / 11

5 opodatkowaniu 7% podatkiem VAT. Natomiast nie jest to moment uruchomienia transz kredytu, czy spłaty kredytu (zobacz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 10 września 2008 roku sygn. akt I SA/Bd 312/08). Prawa spółdzielcze Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają następujące prawa, które spółdzielnia mieszkaniowa ustanawia i przekształca: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze włas noś cio we prawo do lokalu o różnym przeznaczeniu (możliwe tylko do 31 lipca 2007r.), odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, prze niesienie własności lokalu lub własności domu jedno rodzinnego. Poniżej przybliżymy wymienione rodzaje praw spółdzielczych. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest to umowa zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem spółdzielni. Na podstawie tej umowy spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi spółdzielni lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Polega ono na tym, że z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę o budowę lokalu, zobowiązującą strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie tego prawa. Następnie członek wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub 5 / 11

6 z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w swej istocie jest podobne do stosunku najmu, choć dla celów podatku od towarów i usług jest traktowane jako dostawa towarów. Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to ograniczone prawo rzeczowe (ograniczona własność) do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego. Jest to, podobnie jak sama własność, a w przeciwieństwie do prawa lokatorskiego, prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest podobne w swej istocie do prawa własności. Dla celów podatku od towarów i usług jest traktowane jako dostawa towarów. Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest niedopuszczalne po 31 lipca 2007 r. Przy czym przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to czynność dokonywana na żądanie członka spółdzielni w formie aktu notarialnego przez spółdzielnie mieszkaniowe, możliwa jedynie w okresie do 31 grudnia 2010 r. i na ustalonych warunkach. Takie przekształcenie może być dokonane bowiem tylko wówczas, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dla celów podatku od towarów i usług jest traktowane jako dostawa towarów. Przy czym jeżeli pierwsze ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004r., przekształcenie to nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. 6 / 11

7 Jeżeli natomiast w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego mającego miejsce po 1 maja 2004 roku jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, przekształcenie to podlega opodatkowaniu stawką 7%. W końcu prawo odrębnej własności lokalu jest to umowa zawarta w formie aktu notarialnego przez spółdzielnię z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego, w tym także ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego. W tym celu spółdzielnia mieszkaniowa zawiera z członkiem w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę o budowę lokalu. Zobowiązuje ona strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu oraz o przeniesienie jego własności. Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal (mieszkalny lub użytkowy). Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu określane jest jako ekspektatywa odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa ta jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. W zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Prawo odrębnej własności lokalu - w przeciwieństwie zarówno do spółdzielczego własnościowego, jak i lokatorskiego prawa do lokalu - daje pełną swobodę prawną i ekonomiczną dysponowania lokalem oraz niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z zaciągniętymi przez spółdzielnię kredytami oraz z upadłością lub likwidacją spółdzielni. Dla celów podatku od towarów i usług prawo 7 / 11

8 odrębnej własności lokalu jest traktowane jako dostawa towarów. Natomiast przeniesienie własności lokalu jest to umowa zawierana w formie aktu notarialnego przez spółdzielnię mieszkaniową zarówno z członkiem, któremu przysługuje już spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jak i z członkiem lub osobą nie będącą członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na ich pisemne żądania. Przeniesienie własności lokalu następuje jednak nie tylko w formie swoistego przekształcenia praw spółdzielczych (lokatorskiego lub własnościowego) ale także ma miejsce równocześnie z ustanawianiem odrębnej własności lokalu. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje już spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego następujących spłat: przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami; nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków; wreszcie spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Z kolei na pisemne żądanie członka lub osoby nie będącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu następujących spłat: przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a także spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Także na pisemne żądanie osoby, której przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść ułamkowy udział we współwłasności tego garażu. 8 / 11

9 Przeniesienie własności lokalu dla celów podatku od towarów i usług jest traktowane jako dostawa towarów. Przy czym jeżeli ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., przeniesienie własności tego lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli natomiast w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego mającego miejsce po 1 maja 2004 roku jest zawierana umowa o przeniesienie własności tego lokalu, przeniesienie to podlega opodatkowaniu stawką 7%. Z kolei w sytuacji, gdy w miejsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zawierana umowa o przeniesienie własności lokalu, zastosowanie mają przepisy ogólne. Wkład budowlany na infrastrukturę towarzyszącą Cały otrzymywany wkład budowlany na budowę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia własności domu podlega opodatkowaniu 7% stawką podatku. Preferencyjna 7% stawka stosowana będzie w odniesieniu do całości dostawy, bez względu na elementy składowe zawierające się w cenie lokalu lub domu będącego przedmiotem transakcji. 9 / 11

10 Elementy takie, jak koszty budowy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą temu budownictwu mieszkaniowemu (np. drogi, dojścia, dojazdy, mała architektura, zieleń) składające się na całość inwestycji nie powinny być rozdzielane, gdyż nie mogą być odrębnym przedmiotem własności (zobacz interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 30 maja 2008 r., Sygnatura ILPP2/ /08-2/JK). Uzupełnienie wkładu mieszkaniowego Uzupełnienie wkładu mieszkaniowego w związku z adaptacją części korytarza na mieszkanie, do którego członek spółdzielni mieszkaniowej otrzymał przydział oraz lokal został zasiedlony i zamieszkały przed 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (zobacz interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 maja 2008 r. Sygnatura IPPP /08-8/BS). Brak wpłaty przy przekształceniu własnościowego prawa do lokalu Przy uzyskaniu własnościowego prawa do lokalu wnoszony jest wkład budowlany, który pokrywa pełne koszty budowy tego lokalu. Jeśli zatem czynności ustanowienia odrębnej 10 / 11

11 własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu w miejsce własnościowego prawa do lokalu nie towarzyszy żadna wpłata, gdyż całość należnego wkładu budowlanego uregulowana została już w momencie ustanowienia własnościowego prawa do lokalu, przedmiotowe ustanowienie odrębnej własności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, co skutkuje brakiem wystąpienia podstawy opodatkowania (zobacz interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 kwietnia 2008 r. sygnatura ITPP1/443-71A/08/MN). 11 / 11