Monika Skocz Zabezpieczenie finansowania inwestycji deweloperskich hipoteką na nieruchomości

Transkrypt

1 Prezentacja dla SBDiM Monika Skocz Zabezpieczenie finansowania inwestycji deweloperskich hipoteką na nieruchomości

2 Hipoteka po nowemu lutego 2011 roku zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną jednolita hipoteka jedna hipoteka dla wielu wierzytelności tego samego podmiotu jedna hipoteka dla wielu wierzytelności różnych podmiotów brak przesuwania się hipotek możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nowe zasady podziału hipoteki przy podziale nieruchomości

3 Hipoteka po nowemu... Administrator hipoteki czyli o jednym zabezpieczeniu dla kilku wierzycieli

4 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Przed nowelizacją panowała zasada, że jedna hipoteka może zabezpieczać tylko jedną wierzytelność problemy przy bardziej skomplikowanych przedsięwzięciach inwestycyjnych finansowych np. przez konsorcja bankowe

5 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Nowe przepisy odchodzą od tej zasady od 20 lutego 2011 roku można jedną hipoteką zabezpieczyć: 1. kilka wierzytelności jednego wierzyciela, 2. kilka wierzytelności różnych wierzycieli, jeżeli służą one sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

6 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka art ustawy o księgach wieczystych i hipotece W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.

7 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Przykład: Trzy banki: Western Bank, Sonet Bank i Holiday Bank, udzieliły Deweloper Kraków S.A. kredytu na realizację nowej inwestycji mieszkaniowej Kolorowy Dom.

8 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Czy nasze banki (Western Bank, Sonet Bank i Holiday Bank) mogą skorzystać z zabezpieczenia jedną hipoteką zgodnie z nowymi przepisami? Czy mamy kilka wierzytelności? Czy mamy różne podmioty? Czy wierzytelności dotyczą tego samego przedsięwzięcia? Trzy razy: TAK

9 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Jest tylko jeden warunek: Western Bank, Sonet Bank i Holiday Bank muszą powołać administratora hipoteki.

10 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Ustanowienie administratora hipoteki jest obowiązkowe i to zanim powstanie hipoteka. Może nim być jeden z wierzycieli lub też osoba trzecia. Wybór należy do wierzycieli.

11 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Przykład: Banki mogą więc obciążyć nieruchomość jedną hipoteką. Na administratora hipoteki mogą wybrać jednego spośród siebie lub osobę trzecią. W naszej sytuacji zdecydowali się na wybór administratora hipoteki spośród siebie: Holiday Bank. 1 hipoteka

12 Odejście od zasady: jedna wierzytelność jedna hipoteka Co to wszystko oznacza dla deweloperów? łatwiej będzie pozyskać finansowanie z kilku źródeł ale i administrator hipoteki będzie pilnował spraw wierzycieli (to on wytoczy powództwo i przeprowadzi egzekucję)

13 Hipoteka po nowemu... I druga nowość...

14 Hipoteka po nowemu... Nowe zasady podziału hipoteki, czyli co się dzieje z hipoteką, gdy dzielimy nieruchomość?

15 Nowe zasady podziału hipoteki Hipoteka łączna Powstaje, gdy jedna wierzytelność pieniężna jest zabezpieczona hipoteką na kilku nieruchomościach. Powstaje także w przypadku podziału przedmiotu hipoteki Hipoteka nie jest dzieli się pomiędzy poszczególne nieruchomości, lecz obciąża każdą z nich w pełnej wysokości

16 Nowe zasady podziału hipoteki Nowe regulacje dotyczą m.in. podziału nieruchomości polegającego na: ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym

17 Nowe zasady podziału hipoteki Dotychczas obowiązujące przepisy, przewidywały w sytuacji przeniesienia własności części nieruchomości podział hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. następował zgodnie z umową. Z takiego unormowania wynikały różne komplikacje: o jaką umowę chodzi? jakie są strony tej umowy?

18 Nowe zasady podziału hipoteki Nowe przepisy wprowadzają następujące zasady: art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu [ ] nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowieniu hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

19 Hipoteka podział ustawowy Przykład: Sonet Bank udzielił Deweloper Kraków S.A. kredytu na sfinansowanie nowej inwestycji w wysokości 10 mln PLN. Deweloper zabezpieczył transakcję hipoteką na nieruchomości A. Następnie wybudował apartamentowiec, w którym wyodrębniono własność lokalu nr 15 dla Pana Kowalskiego. W takiej sytuacji co do zasady powstanie hipoteka łączna na nieruchomości A i lokalu nr mln PLN hipoteka Nieruchomość A 10 mln PLN 10 mln PLN

20 Hipoteka podział ustawowy Przykład 3: Po sprzedaży mieszkania wartość inwestycji wynosi złotych, a lokal Pana Kowalskiego ma wartość złotych. Na podstawie nowych przepisów Pan Kowalski może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych na skutek podziału. Lokal nr 15 będzie wówczas obciążony hipoteką w wysokości tylko 200 tys. PLN. 10 mln PLN hipoteka 1 9,8 mln PLN Nieruchomość A hipoteka 2 0,2 mln PLN

21 Hipoteka podział umowny Sytuacja będzie przedstawiała się odmiennie gdy Deweloper Kraków S.A. zawrze wcześniej umowę z Sonet Bank. Wówczas podział nastąpi stosownie do postanowień umowy.

22 Hipoteka podział umowny Porozumienie o podziale hipoteki między deweloperem a bankiem powinno być zawarte w umowie o ustanowieniu hipoteki powinno być ujawnione w księdze wieczystej (przed nowelizacją strony nie miały dostępu do tego typu umów)

23 Podział hipoteki teraz i dawniej Stare przepisy przy podziale nieruchomości powstaje hipoteka łączna brak uprawnienia nabywcy do żądania podziału hipoteki łącznej Nowe przepisy przy podziale nieruchomości powstaje hipoteka łączna uprawnienie do żądania podziału hipoteki łącznej, jeżeli podział polegał na: ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym

24 Podział hipoteki deweloperskiej teraz i dawniej Stare przepisy hipoteka ustanowiona w celu zabezpieczenia kredytu udzielonego na budowę domów mieszkalnych przy podziale nieruchomości nie powstawała hipoteka łączna (hipoteka dewelopera nie obciążała wyodrębnionych lokali) brak uprawnienia nabywcy do żądania podziału hipoteki łącznej jeżeli istniała umowa o podział hipoteki, hipoteka dzieliła się zgodnie z umową (z reguły sposób podziału był określany w umowie, a do umowy sprzedaży deweloper przedkładał zgodę banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu) Nowe przepisy każda hipoteka ustanawiana przez dewelopera przy podziale nieruchomości powstaje hipoteka łączna (hipoteka dewelopera obciąża wyodrębnione lokale) nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych na skutek podziału (tj. nieruchomości dewelopera i swojego mieszkania) jeżeli sposób podziału zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, to podział następuje stosownie do postanowień umowy

25 Kuczek Maruta Kancelaria Radców Prawnych Kraków, ul. Św. Marka 18 Tel Fax