POLITECHNIKA WARSZAWSKA Wydział Geodezji i Kartografii ROZPRAWA DOKTORSKA. mgr inż. Olga Matuk

Transkrypt

1 POLITECHNIKA WARSZAWSKA Wydział Geodezji i Kartografii ROZPRAWA DOKTORSKA mgr inż. Olga Matuk Trójwymiarowy opis przestrzeni inwestycji podziemnej na potrzeby nowoczesnych systemów katastralnych Warszawa, rok 2014 Promotor: prof. nzw.dr hab. inż. K. Czarnecka

2 2

3 Chciałabym podziękować Metru Warszawskiemu Sp. z o.o. za przychylność oraz udostępnienie wszelkich potrzebnych dokumentów. 3

4 4

5 Streszczenie W rozprawie doktorskiej przedstawiono problemy opisu i ujawniania w rejestrach publicznych inwestycji liniowych prowadzonych w podziemnej przestrzeni trójwymiarowej. W ramach przeprowadzonych badań szczegółowych na wybranym odcinku I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał przeprowadzono analizę treści zapisów ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków, księgach wieczystych oraz na mapie zasadniczej. Jednocześnie przebadano treści opracowań planistycznych w zakresie projektowanego przebiegu linii metra warszawskiego. Zbadano treści i sposób zapisów tych informacji oraz wykonano analizy ich zgodności. Wykazano rozbieżności między informacjami zawartymi w badanych rejestrach. Na podstawie przeprowadzonych badań wykazano zasadność wprowadzenia opisu przestrzeni trójwymiarowej liniowych inwestycji podziemnych. Wykazano konieczność rozszerzenia zakresu i zachowania spójności tych informacji. Ma to szczególne znaczenie dla inwestycji liniowych celu publicznego realizowanych pod powierzchnią terenów inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę, że ewidencja gruntów i budynków jest bazą danych referencyjnych dla innych rejestrów, zaproponowano rejestrację przestrzeni trójwymiarowej inwestycji podziemnych poprzez wprowadzenie obiektowej działki przestrzennej oraz nowej jednostki rejestrowej obiektowej. Wprowadzenie nowego obiektu rejestrowego w ewidencji gruntów i budynków wymaga rozszerzenia pojęcia prawa własności z uwzględnieniem prawa do wydzielonej podziemnej przestrzeni trójwymiarowej. Propozycję rozszerzenia zapisów rejestrowych przedstawiono na przykładzie inwestycji liniowej metra warszawskiego ze wskazaniem możliwości ich wprowadzenia do nowoczesnego systemu katastralnego. Słowa kluczowe: inwestycja liniowa, metro warszawskie, Kataster 3D, obiektowa działka przestrzenna 5

6 Summary The PhD thesis presents problems related to the description and registration in public registers of line investments carried out in the underground 3D space. Within the framework of detailed researches carried out on one selected section of the 1st line of Warsaw underground, from Politechnika station to Ratusz Arsenał station, the content of records contained in land and buildings register, land and mortgage register as well as the data presented on base map have been analysed. Researches were also conducted on the content of planning studies as regards the planned route of Warsaw underground line. The content and methods of recording this information has been examined and the compliance of information with the registers has been analysed. This dissertation has demonstrated some discrepancies between information contained in the examined registers. As a result of research carried out it has been shown that the introduction of 3D space description of underground line investments is justified. It has also been demonstrated that it is necessary to widen the scope and to retain coherence of such information. This is particularly important for public purpose line investments carried out below the surface of investments areas. Taking into consideration the fact that land and buildings register is currently functioning as a referential database for other registers, it has been proposed in this dissertation that 3D space of underground investments be registered by introduction of a spatial parcel along with a new facility registration unit. The introduction of a new registered structure in land and buildings register requires broadening the concept of ownership taking into account the right to the designated underground 3D space. The proposal to extend the existing entries in registers was demonstrated based on the example of Warsaw underground line investment along with indicating the possibility to introduce such entries into the modern cadastral system. Keywords: line investment, Warsaw underground, 3D Cadastre, spatial parcel 6

7 Spis treści 1. Wprowadzenie Cel i zakres pracy oraz metodyka badań Powiązanie procesów urbanizacyjnych centrów miast z rozwojem sieci komunikacji miejskiej Sposób opisu przestrzeni trójwymiarowej w funkcjonujących w Polsce rejestrach publicznych Koncepcje rozwoju katastru w Polsce i na świecie Rynkowe prawa do gruntu inwestycyjnego Funkcjonujące prawa do nieruchomości przewidzianej na cele inwestycyjne Projektowane prawa do nieruchomości inwestycyjnej Badanie zapisów rejestrowych prowadzonych dla wybranego odcinka metra warszawskiego Badanie zapisów w ewidencji gruntów i budynków Badanie zapisów w księgach wieczystych Stacja Politechnika Stacja Centrum Stacja Świętokrzyska Stacja Ratusz Arsenał Tunel metra Politechnika - Centrum Tunel metra Centrum - Świętokrzyska Tunel metra Świętokrzyska - Ratusz Arsenał Mapa zasadnicza Badanie mapy zasadniczej miasta prowadzonej dla I linii metra warszawskiego oraz dokumentacji zgromadzonej w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Analiza porównawcza treści dokumentacji zgromadzonej w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dla I i II linii metra warszawskiego Badanie opracowań planistycznych odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał Badanie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego projektowaną budową stacji metra - ujęcie historyczne

8 Badanie treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Trójwymiarowy opis przestrzeni inwestycyjnej w wybranych krajach Rejestracja obiektów inwestycyjnych w USA Rejestracja obiektów inwestycyjnych w Szwecji Rejestracja obiektów inwestycyjnych w Kanadzie w prowincji Alberta Metro w wybranych miastach europejskich Model pojęciowy polskiego systemu katastralnego w świetle "Katastralnego modelu administrowania terenem" (LADM) Koncepcja rejestracji przestrzeni trójwymiarowej inwestycji podziemnej w katastrze nieruchomości Wprowadzenie pojęcia obiektowej działki przestrzennej Propozycja rejestracji przestrzeni trójwymiarowej inwestycji podziemnej w polskim systemie katastralnym Propozycja rozszerzenia treści mapy zasadniczej Propozycja uszczegółowienia informacji w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego Podsumowanie i wnioski Bibliografia Strony internetowe Spis rysunków Spis tabel

9 1. Wprowadzenie W Polsce funkcjonująca ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jest w trakcie modernizacji i w przyszłości będzie przekształcana w nowoczesny system katastralny. Wymogiem stworzenia takiego systemu jest zakończenie modernizacji ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości) zdefiniowanej w art. 1 pkt 2 c) ustawy z dnia 05 czerwca 2014r. o zmianie ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustaw o postępowaniu egzekucyjnym w administracji [59] rozszerzonej o informacje zawarte w art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne [51] uzupełnionej o informacje zawarte w art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 05 czerwca 2014r. o zmianie ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustaw o postępowaniu egzekucyjnym w administracji [59]. W świetle obowiązujących, cytowanych wyżej, przepisów pod pojęciem ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości) rozumiemy system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1) gruntów ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2) budynków ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3) lokali ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. W ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) wykazuje się także: 1) właścicieli nieruchomości, a w przypadku: a) nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oprócz właścicieli inne podmioty, w których władaniu lub gospodarowaniu, w rozumieniu przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, znajdują się te nieruchomości; 9

10 b) gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania; 2) miejsce pobytu stałego lub adres siedziby podmiotów, o których mowa w pkt 1; 3) informację o wpisaniu obiektu do rejestru zabytków; 4) informację, czy wyróżniony w ewidencji gruntów i budynków obszar gruntu, w całości lub w części, objęty jest formą ochrony przyrody wskazaną w art. 6 ust. 1 pkt 1 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2013 r. poz. 627, 628 i 842 oraz z 2014 r. poz. 805); 5) wartość katastralną nieruchomości; 6) informacje dotyczące umów dzierżawy, jeżeli od wykazania takich informacji w ewidencji gruntów i budynków uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a także z przepisów o rozwoju obszarów wiejskich. Prowadzone na świecie prace nad nowoczesnym systemem katastralnym wskazują, że będzie to wielozadaniowy system pozwalający na określenie położenia działki w przestrzeni trójwymiarowej oraz rejestrujący przysługujące podmiotom prawa do tej przestrzeni. Taki pogląd wyrażają Rajabifard A., Bennet R., Mohsen K. [36]. Khoo V.H.S. [25] podkreśla, że nowoczesny system katastralny powinien mieć dane zapisane w jednym formacie i przyjąć międzynarodowy system modelowania danych. Ponadto powinien zawierać obiekty przestrzenne oraz zasilać automatycznie system o dane uzyskane w wyniku pomiaru. Natomiast według Rajabifard A. [35] nowoczesny kataster powinien spełniać oczekiwania potencjalnych użytkowników i umożliwić jego wykorzystanie przez sektory związane z zarządzaniem kryzysowym, bezpieczeństwem publicznym, planowaniem przestrzennym oraz ułatwić podejmowanie decyzji w kwestii rozwoju miast i zapewnienia dobrych warunków do życia mieszkańców. Wspomina o tym również Czarnecka K. [9] podkreślając, że wiarygodne i aktualne informacje katastralne są niezbędne w zarządzaniu przestrzennym i gospodarce nieruchomościami. 10

11 Williamson I., Enemark S., Wallace J., Rajabifard A. [61] wskazują, że kataster rejestruje jednostkę przestrzenną i działkę gruntu oraz ich niepowtarzalny identyfikator. Są one przedstawiane na mapach ewidencyjnych i stanowią podstawę racjonalnego rozwoju urbanizacyjnego. Rozwój urbanizacyjny Zarządzanie działkami System administrowania działkami Infrastruktura danych przestrzennych Kataster Działka Rys. 1.1.: Rola działki w rozwoju urbanizacyjnym Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie Williamson I., Enemark S., Wallace J., Rajabifard A.: Land Administration for Sustainable Development, ESRI Press Academic, California, 2010 W związku z koniecznością pozyskiwania przez inwestorów nowych przestrzeni inwestycyjnych wzrasta zapotrzebowanie na informacje o podziemnych przestrzeniach trójwymiarowych. W świetle obowiązujących przepisów prawnych brak jest możliwości odzwierciedlenia charakterystyki geometrycznej zainwestowanej podziemnej przestrzeni trójwymiarowej wraz z przysługującym do niej prawem własności w zapisach rejestrowych. Dlatego zasadne jest określenie sposobu rejestracji podziemnych przestrzeni trójwymiarowych oraz zakresu informacji o jakie należy rozszerzyć obecnie funkcjonujące rejestry publiczne. Tym samym celowe jest wprowadzenie nowych unormowań geodezyjno-prawnych odnoszących się do przestrzeni trójwymiarowej. Obecnie tworzony jest zintegrowany system informacji o nieruchomościach, dla którego źródłem informacji są dane ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości). 11

12 Rys. 1.2.: Schemat zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 stycznia 2013r. w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach Zintegrowany system informacji o nieruchomościach został wprowadzony do ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne [51] (art. 24b) ustawą z dnia 04 marca 2010r. o infrastrukturze informacji przestrzennej [57]. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 stycznia 2013r. w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach [42] jest przepisem wykonawczym. Zgodne z 3 rozporządzenia [42] zintegrowany system informacji o nieruchomościach tworzy się przez: 1. utworzenie i wdrożenie infrastruktury technicznej ZSIN; 12

13 2. utworzenie centralnego repozytorium kopii zbiorów danych ewidencji gruntów i budynków, o którym mowa w art. 24b ust. 1 pkt 1 ustawy [51]. Zintegrowany system informacji o nieruchomościach ma służyć zbieraniu informacji o nieruchomościach z funkcjonujących rejestrów publicznych oraz zautomatyzowaniu wymiany informacji między tymi rejestrami. Zintegrowany system informacji o nieruchomościach tworzony jest na bazie danych ewidencyjnych i powinien zawierać informacje o zainwestowanej podziemnej przestrzeni trójwymiarowej. Zmodernizowanie istniejących operatów ewidencji gruntów i budynków i wprowadzenie w nich rejestracji obiektów zrealizowanych pod powierzchnią terenu umożliwi ujawnienie informacji o zainwestowaniu podziemnej przestrzeni trójwymiarowej. W dniu 29 listopada 2013r. Minister Administracji i Cyfryzacji rozporządzeniem zmieniającym rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41] rozszerzył katalog pojęć użytych w rozporządzeniu o dodatkowe cztery pojęcia, których definicje przytoczono w tabeli poniżej. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków 1) ustawa ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, 2) jednostka organizacyjna państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, 3) osoba osoby fizyczne i osoby prawne, 4) budynek obiekt budowlany, który jest budynkiem w rozumieniu standardowej klasyfikacji i nomenklatury, wprowadzonych na podstawie ustawy z dnia 29 czerwca 1995r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 439, z 1996r. Nr 156, poz. 775,z 1997r. Nr 88, poz. 554 i Nr 121, poz. 769 oraz z 1998r. Nr 99, poz. 632 i Nr 106, poz. 668), 5)lokal samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków 7) baza danych ewidencyjnych bazę danych, o której mowa w art. 4 ust. 1a pkt 2 ustawy, 8) granica działki ewidencyjnej część obwodu działki ewidencyjnej, w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywającą się z granicą państwa-w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy, 9) izba pomieszczenie w lokalu mieszkalnym, oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni nie mniejszej niż 4 m 2, z bezpośrednim oświetleniem dziennym w ścianie zewnętrznej budynku (oknem lub oszklonymi drzwiami); za izby uznaje się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria; za izby 13

14 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903), 6) wartość gruntu, wartość budynku i wartość lokalu wartość katastralna nieruchomości lub jej części składowej ustalona na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543). nie uznaje się bez względu na wielkość powierzchni i sposób oświetlenia przedpokojów, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków oraz schowków, 10) kondygnacja, kondygnacja nadziemna oraz kondygnacja podziemna odpowiednio kondygnację, kondygnację nadziemną lub kondygnację podziemną, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409). Tabela 1.1.: Wprowadzenie dodatkowych obiektów rejestrowanych w ewidencji gruntów i budynków Źródło: Opracowanie własne autora Wprowadzenie w rozporządzeniu Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41] pojęcia kondygnacji podziemnej umożliwi jej rejestrację w ewidencji gruntów i budynków. Zmiana rozporządzenia wprowadza możliwość ujawniania w rejestrach publicznych zainwestowanej przestrzeni podziemnej np. garaży podziemnych, lokali, jednak nie precyzuje zakresu i sposobu ujawniania informacji o tych obiektach. Powyższa zmiana w wyżej wymienionym rozporządzeniu nie stanowi rozwiązania pozwalającego na rejestrację przestrzeni trójwymiarowej zajmowanej przez tunele i stacje metra warszawskiego oraz przysługujących do niej praw. Można postawić tezę: W świetle obowiązujących przepisów prawnych brak jest możliwości ujawniania w rejestrach publicznych obiektów zrealizowanych w podziemnej przestrzeni trójwymiarowej cudzej" nieruchomości z przysługującym prawem własności. Stąd zasadne jest wprowadzenie nowych unormowań geodezyjnoprawnych umożliwiających opis i rejestrację tej przestrzeni wraz z przysługującym prawem własności co wymaga rozszerzenia katastru do trzech wymiarów. 14

15 2. Cel i zakres pracy oraz metodyka badań Praca dotyczy problemów rejestracji inwestycji podziemnych realizowanych na terenach zurbanizowanych. Badania przeprowadzono w Warszawie na przykładzie wybranego odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał. Celem pracy jest zebranie i zbadanie dokumentacji oraz dostępnych informacji o zasięgu i stanie prawnym inwestycji zrealizowanej w podziemnej przestrzeni trójwymiarowej wielu działek ewidencyjnych położonych w wielu obrębach na przykładzie wybranego odcinka metra warszawskiego oraz opracowanie sposobu ich rozszerzenia w katastrze nieruchomości dla potrzeb rejestracji przestrzeni trójwymiarowej zajętej przez metro oraz przeznaczonej do realizacji kolejnych inwestycji pod powierzchnią terenu. W rozprawie doktorskiej zastosowano metodę badania i analizy dokumentów oraz rejestrów publicznych pod kątem prowadzenia rejestracji inwestycji metra warszawskiego. Na przykładzie trzech obiektów zrealizowanych w Warszawie pod powierzchnią terenu przedstawiono zakres informacji ujawnionych w funkcjonujących rejestrach publicznych o tych obiektach. Przeanalizowano sposoby rejestracji przestrzeni trójwymiarowych w trzech wybranych krajach wskazując wady i zalety zastosowanych rozwiązań rejestracji obiektów trójwymiarowych. Jednocześnie zaproponowano rozwiązania możliwe do zastosowania w Polsce w odniesieniu do metra warszawskiego. W pracy przeprowadzono analizę informacji zawartych w rejestrach publicznych oraz branżowych i zaproponowano ich rozwinięcie dla potrzeb wykorzystania potencjału inwestycyjnego terenów nad stacjami i tunelami metra. Zbadano pod kątem zgodności informacje ujawniane w operatach ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych. Przeprowadzono badania informacji przedstawionych na mapie zasadniczej oraz treści opracowań planistycznych obejmujących swoim zasięgiem badany odcinek I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał. Przeprowadzono badania dokumentacji architektoniczno-budowlanej udostępnionej przez Metro Warszawskie Sp. z o.o. z siedzibą przy ul. Wilczy Dół 5 w Warszawie. 15

16 Na podstawie analizy dokumentacji architektoniczno-budowlanej i przeprowadzonych obliczeń zaproponowano sposób opisu przestrzeni trójwymiarowej zajmowanej przez metro dla potrzeb katastralnych. 3. Powiązanie procesów urbanizacyjnych centrów miast z rozwojem sieci komunikacji miejskiej Miasto Stołeczne Warszawa jest jednostką samorządową funkcjonującą na zasadach powiatu. Zajmuje powierzchnię 517,24 km 2 i podzielone jest na 18 dzielnic. Procesy urbanizacyjne w mieście mają bezpośredni wpływ na konieczność rozbudowy sieci komunikacyjnej. Pierwszym dokumentem planistycznym był Plan Lindleya opracowany w latach w związku z budową podziemnej sieci wodociągów i kanalizacji oraz modernizacją wówczas istniejących ciągów komunikacyjnych. Plan został wykonany w skali 1:2500. Zbiór przeszło 7 tysięcy arkuszy map został opracowany pod wspólnym tytułem Plan miasta Warszawy. Pomiar pod kierunkiem im. W.H. Lindleya. Plan miasta zawiera rozmieszczenie i numerację punktów pomiarowych, ulice z nazwami, linie kolejowe, oznaczenia hipoteczne nieruchomości i nazwiska właścicieli nieruchomości, zabudowę z rozróżnieniem na murowaną i drewnianą oraz opis sposobu użytkowania (budynki użyteczności publicznej wraz z ich opisem oraz budynki pozostałe), przebieg sieci podziemnych wodociągów i kanalizacji, tereny zieleni miejskiej, w tym parki i cmentarze, pojedyncze drzewa, elementy hydrograficzne oraz ważniejsze elementy rzeźby terenu, które przedstawiono cieniowaniem. Charakterystycznym elementem ukształtowania terenu przedstawionym na planie jest Skarpa Wiślana, obecnie nazywana Skarpą Warszawską. Na planie widoczna jest działalność cenzury - nie wniesiono przebiegu murów Cytadeli Warszawskiej ani zbocza jej fosy, pomimo umieszczenia zabudowy wewnątrz Cytadeli. Na planie widać ślady częstego używania i wprowadzania aktualizacji. Dla przykładu naniesiony został na arkuszu 16 czerwonym tuszem zarys budynku 16

17 Muzeum Narodowego, którego budowa została rozpoczęta dopiero w roku Podobnie naniesiono też przebieg zbudowanej w latach linii średnicowej. Rys. 3.1.: Fragment Plan miasta Warszawy. Pomiar pod kierunkiem im. W.H. Lindleya Źródło: Archiwum Państwowe w Warszawie ( Treść zmodyfikowana przez autora Procesy urbanizacyjne zachodzące od czasu powstania opracowania pt. Plan miasta Warszawy. Pomiar pod kierunkiem im. W.H. Lindleya spowodowały równoczesny rozwój sieci komunikacyjnej. Wiele wówczas istniejących ciągów komunikacyjnych ulegało rozbudowie lub wprowadzano zmiany w ich przebiegu. Przykładem jest ulica Marszałkowska, która niegdyś dochodziła tylko do Ogrodu Saskiego oraz nieistniejąca wówczas Aleja Solidarności. Od czasu powstania opracowania pt. Plan miasta Warszawy. Pomiar pod kierunkiem im. W.H. Lindleya wykonano wiele opracowań planistycznych, na co wskazuje Chmielewski J. [8], które dostarczają informacji o rozwoju sieci komunikacyjnej m.st. Warszawy m.in. planowanego przebiegu metra warszawskiego. Obecnie funkcjonującym opracowaniem planistycznym obejmującym całe miasto jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego 17

18 m.st. Warszawy. Studium stanowi dokument planistyczny określający uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Rys. 3.2.: Komunikacja Zbiorowa - Kierunki zagospodarowania przestrzennego Źródło: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy (rysunek 18) Dokumentem uszczegóławiającym zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Na obszarze m.st. Warszawy obowiązuje 225 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (stan na dzień 30 maja 2014r.). Porównując obecny plan miasta z opracowaniem pt. Plan miasta Warszawy. Pomiar pod kierunkiem im. W.H. Lindleya można stwierdzić, że układ komunikacyjny 18

19 w rejonie I linii metra warszawskiego ulegał dużej rozbudowie. Widoczne zmiany można również zauważyć poza ścisłym centrum miasta. Rys. 3.3.: Fragment mapy m.st. Warszawy Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( W dniu 24 listopada 2005r. Uchwałą nr LXII/1789/2005 Rada m.st. Warszawy przyjęła Strategię Rozwoju Miasta Stołecznego Warszawy do 2020 roku, która jako główny cel wskazuje sprawne i bezpieczne przemieszczanie się w mieście osób i przewóz towarów oraz zapewnienie sprawnej komunikacji wewnętrznej i zewnętrznej obszaru metropolitalnego Warszawy. Strategia obejmuje pięć celi strategicznych podzielonych na cele operacyjne i programy. Każdy cel operacyjny podzielony jest na programy. Cel strategiczny nr 3 Rozwijanie funkcji metropolitalnych wzmacniających pozycję Warszawy w wymiarze regionalnym, krajowym i europejskim zawiera cel operacyjny nr 3.1 Zapewnienie sprawnej komunikacji wewnętrznej i zewnętrznej obszaru metropolitalnego Warszawy. Zapisano w nim celowość zapewnienia sprawnej komunikacji pomiędzy częściami aglomeracji miejskiej oraz sprawne powiązania z resztą kraju i zagranicą. 19

20 Strategia Rozwoju Miasta Stołecznego Warszawy do 2020 roku Cel strategiczny nr 3 Rozwijanie funkcji metropolitalnych wzmacniających pozycję Warszawy w wymiarze regionalnym, krajowym i europejskim Cel operacyjny nr 3.1. Zapewnienie sprawnej komunikacji wewnętrznej i zewnętrznej obszaru metropolitalnego Warszawy Program nr Poprawa zewnętrznych powiązań drogowych Program nr Usprawnienie komunikacji publicznej w obszarze metropolitalnym Rys. 3.4.: Schemat fragmentu Strategii Rozwoju Miasta Stołecznego Warszawy do 2020 roku Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( Opracowanie własne autora W ramach Programu nr proponowana jest realizacja kompletnego układu ekspresowych tras obwodowych, które pozwolą na odciążenie Warszawy od ruchu tranzytowego. Program nr proponuje integrację systemu transportu publicznego obejmującego transport autobusowy, tramwajowy oraz metro. Powyższe Programy mają na celu poprawienie warunków życia codziennego mieszkańców aglomeracji warszawskiej. Uchwałą nr LVIII/1749/2009 z dnia 09 lipca 2009r. Rada m.st. Warszawy wprowadziła Strategię Zrównoważonego Rozwoju Systemu Transportowego Warszawy do 2015 roku i na lata kolejne, w tym: Zrównoważonego Planu Rozwoju Transportu Publicznego. Z powyższej Strategii wynika, że oczekiwania warszawiaków co do rozwoju komunikacji w Warszawie są praktycznie niezmienne. Warszawa wymaga rozbudowy sieci metra, wydzielenia buspasów, remontu warszawskich ulic i budowy obwodnic miasta. Priorytetowe powinno być uprzywilejowanie komunikacji publicznej w ruchu ulicznym. 20

21 Najważniejsze działania związane z modernizacją i rozwojem komunikacji zbiorowej Rozwój systemu metra 82,1% Wydzielanie buspasów 47,1% Budowa nowych tras tramwajowych 41,4% Modernizacja tras tramwajowych 32,9% Priorytet dla zbiorowego ruchu ulicznego 30,5% Ograniczanie ruchu samochodów w centrum 26,6% Parkingi "Parkuj i Jedź" 20,0% Modernizacja kolei podmiejskiej 19,1% Najważniejsze działania związane z kierunkami rozwoju systemu transportu Remonty ulic 77,3% Budowa nowych tras obwodowych 63,4% Budowa mostów na Wiśle 33,9% Modernizacja kolei podmiejskiej 25,4% Tabela 3.1.: Najważniejsze działania związane z modernizacją i rozwojem komunikacji zbiorowej Źródło: Generalnym celem Strategii jest usprawnienie i rozbudowa systemu transportowego, który zapewni odpowiednie połączenia między dzielnicami miasta, będzie służyć rozwojowi gospodarczemu, ładowi przestrzennemu oraz poprawie stanu środowiska naturalnego w mieście. Propozycję rozbudowy sieci transportowej m.st. Warszawy podzielono na cele główne i cele szczegółowe. Zrównoważony rozwój systemu transportowego polega na zachowaniu równowagi pomiędzy ruchem samochodowym, transportem publicznym, ruchem rowerzystów oraz ruchem pieszym. Strategia proponuje zmniejszenie indywidualnego ruchu samochodowego poprzez rozwinięcie transportu publicznego zwłaszcza w ścisłym centrum. Ruch tranzytowy ma omijać centralne dzielnice miasta. W tym celu zaproponowano podział Warszawy na trzy strefy. Strefy te różnią się stopniem uprzywilejowana transportu publicznego, ograniczeniami w ruchu samochodów indywidualnych oraz udogodnieniami dla ruchu pieszego i rowerowego. 21

22 Rys. 3.5.: Strefy zróżnicowania warunków obsługi komunikacyjnej i parkowania pojazdów - kierunki zagospodarowania przestrzennego Źródło: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy (rysunek 19) Strefa I - Śródmiejska - podzielona jest na trzy podstrefy: Ia - istniejąca intensywna zabudowa Śródmieścia lewo- i prawobrzeżnego; Ib - obszary Śródmieścia do przekształceń i intensyfikacji zabudowy; Ic - pozostałe obszary Śródmieścia. Proponuje się, by ulice w Strefie I (Śródmieścia) służyły w szczególności ruchowi pieszemu, transportowi publicznemu, ruchowi rowerowemu oraz dojazdowemu i wewnętrznemu ruchowi samochodowemu. W Strefie tej, podobnie jak w miastach zachodnich, proponowany jest zakaz ruchu indywidualnego i pojazdów ciężkich. 22

23 W Strefie II (miejska), gdzie priorytetowo traktowany jest transport publiczny, proponowane jest utworzenie obwodnic zewnętrznych przeznaczonych dla transportu indywidualnego (samochodowego). W Strefie III (przedmieść) układ drogowy oraz ilość parkingów np. system "Parkuj i Jedź" będzie uzależniony od ilości samochodów. Priorytetem ma być zintegrowanie i rozwój szynowych systemów transportu zbiorowego. System kolejowy i metro powinny zapewnić komunikację wewnątrz miasta i dojazdy ze strefy podmiejskiej. W celu uzupełnienia projektowanego zintegrowanego systemu komunikacji publicznej zostanie rozbudowana sieć komunikacji autobusowej. Obecnie w Warszawie brak jest wyraźnego podziału na sieć ulic lokalnych i zbiorczych o wystarczająco szerokich pasach umożliwiających wprowadzenie uzbrojenia technicznego. Obecny rozwój urbanizacyjny Warszawy i proponowane usprawnienia komunikacji publicznej mogą być porównywane ze standardami oferowanymi przez inne miasta europejskie. 4. Sposób opisu przestrzeni trójwymiarowej w funkcjonujących w Polsce rejestrach publicznych Wzrost zainteresowania w m.st. Warszawa zbyciem nieruchomości położonych m.in. nad stacjami i tunelami metra oraz garażami podziemnymi wymaga regulacji geodezyjno-prawnych i ujawniania w rejestrach publicznych informacji o przestrzeni inwestycyjnej z odniesieniem do trzech wymiarów. Problematykę, którą zajęto się w rozprawie doktorskiej tj. sposobem opisu w rejestrach publicznych zainwestowanej podziemnej przestrzeni trójwymiarowej zilustrowano na przykładzie trzech wyselekcjonowanych obiektów tj.: 1) budynku mieszkalnego z garażem podziemnym położonego przy ul. Strumykowej 69 w Dzielnicy Białołęka w Warszawie; 2) działki ewidencyjnej nr 33/6 z obrębu położonej w Dzielnicy Wola w Warszawie; 3) działki ewidencyjnej nr 23/84 z obrębu położonej nad metrem w Dzielnicy Śródmieście w Warszawie. 23

24 Wzięto pod uwagę sposób ich rejestracji w funkcjonujących rejestrach publicznych. Budynek mieszkalny Garaż podziemny Rys. 4.1.: Fragment mapy zasadniczej z zaznaczonym budynkiem mieszkalnym i garażem podziemnym (obiekt nr 1) Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora Na podstawie analizy operatu ewidencji gruntów i budynków, zapisów w księdze wieczystej oraz treści mapy zasadniczej prowadzonej dla obiektu nr 1 ustalono, że możliwe do pozyskania informacje o zainwestowanej strefie podziemnej nieruchomości ograniczone są do: ewidencja gruntów i budynków: a) powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego, powierzchni użytkowej wyrażonej w metrach kwadratowych oraz liczby kondygnacji nad i podziemnych budynku mieszkalnego; b) powierzchni użytkowej garażu podziemnego wyrażonej w metrach kwadratowych; księgi wieczyste: a) służebności gruntowych ujawnionych w dziale III księgi wieczystej nr WA3M/ /2: 24

25 nieodpłatnej, ustanowionej na czas nieoznaczony służebności gruntowej polegającej na wybudowaniu infrastruktury technicznej np. sieci teletechnicznych; nieodpłatnej, ustanowionej na czas nieoznaczony służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu w granicach ciągów komunikacyjnych, których granice wyznaczone są przez poszczególne miejsca postojowe i schowki gospodarcze; mapa zasadnicza: a) współrzędnych płaskich x, y" wyznaczających kontury obiektu garażowego, przy czym z treści tego rejestru nie wynika czy obiekt ten znajduje się w całości, lub choćby w części pod powierzchnią gruntu, ani ile posiada kondygnacji. Dla garażu podziemnego prowadzona jest kartoteka lokalu. Garaż podziemny ujawniony jest w ewidencji gruntów i budynków jako lokal niemieszkalny. Badanie obiektu nr 1 wykazało, że w przestrzeni jednej działki ewidencyjnej zrealizowane są różne obiekty na różnych poziomach (warstwach) tzn. budynek mieszkalny i garaż podziemny. Rejestracja warstwowa" budynku mieszkalnego i garażu oraz wyodrębnienie z przestrzeni działki ewidencyjnej nowego obiektu jakim byłaby przestrzeń nad garażem z przysługującym prawem własności pozwoliłyby na niezależne dysponowanie gruntem nieruchomości położonej nad garażem podziemnym. Zagospodarowanie tej przestrzeni mogłoby polegać m.in. na budowie urządzeń i obiektów placu zabaw, do którego prawo własności mogłoby przysługiwać podmiotowi nie związanemu z budynkiem mieszkalnym czy garażem podziemnym. Kolejnym badanym obiektem jest obiekt nr 2. Cechą charakterystyczną analizowanego obiektu jest zrealizowana w podziemnej przestrzeni działki ewidencyjnej nr 33/6 z obrębu kolejowa linia średnicowa. 25

26 Rys. 4.2.: Fragment mapy zasadniczej przedstawiający kolejową linię średnicową biegnącą w przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 33/6 z obrębu (obiekt nr 2) Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora Na podstawie analizy operatu ewidencji gruntów i budynków, zapisów w księdze wieczystej oraz treści mapy zasadniczej sformułowano następujące wnioski: ewidencja gruntów i budynków: a) uzyskamy informacje o wyrażonej w metrach kwadratowych powierzchni działki ewidencyjnej zawierającej w swoich granicach kolejową linię średnicową; b) w uwagach na wypisie z rejestru gruntów wpisana jest informacja, że analizowany obiekt nr 2 stanowi teren zamknięty-jawny"; c) kolejowa linia średnicowa nie jest wyodrębniona jako odrębny obiekt; księgi wieczyste: a) z treści II działu księgi wieczystej nr WA4M/ /3 dowiemy się o przysługującym Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy prawie własności do analizowanej nieruchomości, prawie użytkowania wieczystego przysługującego Polskim Kolejom Państwowym oraz własności budynku 26

27 stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności. Podstawą wpisu w dziale II wyżej wymienionej księgi wieczystej jest Decyzja Wojewody Mazowieckiego o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z wykazem inwentarzowym budowli i urządzeń PKP S.A nr 2546/2007 z dnia 10 grudnia 2007r.; b) stwierdzono brak wpisów w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /3 prowadzonej dla obiektu 2; mapa zasadnicza: a) zawiera informacje o obrysie budynku biurowego i przebiegu infrastruktury technicznej ściśle związanej z kolejową linią średnicową przedstawioną za pomocą współrzędnych płaskich x, y"; b) nie uzyskamy informacji o przestrzeni jaką zajmuje infrastruktura techniczna związana z funkcjonowaniem kolejowej linii średnicowej znajdującej się w przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 33/6. Szczegółową mapę zasadniczą dla kolejowej linii średnicowej prowadzi PKP a nie Starosta, który prowadzi ewidencję gruntów i budynków. Z badania obiektu nr 2 wynika, że wyodrębnienie geodezyjno-prawne z przestrzeni działki ewidencyjnej nr 33/6 nowego obiektu jakim byłby obszar zajęty przez kolejową linię średnicową znajdującą się w przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 33/6 umożliwiłoby zbycie i zainwestowanie naziemnej części nieruchomości bez konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych do przestrzeni podziemnej. Ostatnim badanym obiektem jest obiekt nr 3 stanowiący działkę ewidencyjną nr 23/84 z obrębu , w której przestrzeni podziemnej zrealizowany został fragment I linii metra warszawskiego. 27

28 Rys. 4.3.: Fragment mapy zasadniczej przedstawiający metro warszawskie biegnące w przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 23/84 z obrębu (obiekt nr 3) Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora Na rysunku nr 12 kolorem zielonym został zaznaczony zasięg fragmentu I linii metra warszawskiego. 28

29 Z badania zapisów w rejestrach publicznych prowadzonych dla obiektu nr 3 wynika, że: ewidencja gruntów i budynków: a) zawiera informacje o rodzaju prawa, które uprawnia właściciela (m.st. Warszawa) do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne; b) nie zawiera informacji o przestrzeni podziemnej, w której jest zrealizowane metro; księgi wieczyste: a) brak jest wpisów w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /3 prowadzonej dla obiektu nr 3 o ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości; mapa zasadnicza: a) zasięg metra warszawskiego zrealizowanego w przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 23/84 przedstawiony jest za pomocą współrzędnych płaskich x, y". Analiza zapisów rejestrowych dla obiektu nr 3 wykazała, że geodezyjno-prawna rejestracja podziemnej przestrzeni trójwymiarowej zajmowanej przez metro warszawskie umożliwiłaby wykorzystanie przestrzeni naziemnej nieruchomości. Ujawnienie w rejestrach publicznych przestrzeni trójwymiarowej metra warszawskiego jako wyodrębnionego nowego obiektu katastralnego z przysługującym do niego prawem własności pozwoliłoby na gospodarowanie przestrzenią znajdującą się nad stacją metra. Przykładem może być problem sformułowania treści aktu notarialnego sprzedaży gruntu położonego przy Placu Defilad nad stacją metra opisany w publikacji autora [27]. 29

30 Nieruchomości przeznaczone na sprzedaż Rys.4.4.: Nieruchomości m.st. Warszawy przeznaczone na sprzedaż Źródło: Prezentacja Prezydent m.st. Warszawy z Cannes Zarządzeniem nr 4104/2013 z dnia 04 kwietnia 2013r. Prezydent m.st. Warszawy przeznaczyła do sprzedaży nieruchomość gruntową położoną w Warszawie w dzielnicy Śródmieście przy Placu Defilad oznaczoną jako działki ewidencyjne nr 1/7, 23/17, 23/40 i 23/84 o łącznej powierzchni 5 837m 2 w obrębie W przestrzeni podziemnej tej nieruchomości zlokalizowany jest fragment stacji Centrum I linii metra warszawskiego stanowiący własność m.st. Warszawy. Jak wynika z wyżej wymienionego Zarządzenia, umowa sprzedaży będzie zawierała obowiązek ustanowienia: 1) nieodpłatnej, na czas nieoznaczony, służebności przesyłu na rzecz miasta stołecznego Warszawy, skutkującej wyłączeniem ze sprzedaży urządzeń i budowli związanych z funkcjonowaniem metra, znajdujących się w części nadziemnej i w części podziemnej nieruchomości wraz z urządzeniami i budowlami towarzyszącymi, w tym konstrukcji tunelu i obiektów stacji metra 30

31 oraz parkingu podziemnego, lokali użytkowych i witryn mieszczących się w ramach konstrukcji stacji metra; 2) nieodpłatnej, na czas nieoznaczony, służebności gruntowej przejścia i przejazdu, której wykonywanie ograniczone będzie do wyżej wymienionej działki ewidencyjnej nr 23/84, na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego działek ewidencyjnych nr: 23/56, 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78 i 23/79 w obrębie ; 3) nieodpłatnego, na czas nieoznaczony, prawa użytkowania na rzecz miasta stołecznego Warszawy, polegającego na zapewnieniu nieutrudnionego i nieograniczonego dostępu osobom trzecim do wejścia i wyjścia ze stacji metra, urządzeń transportu pionowego oraz lokali użytkowych mieszczących się w ramach konstrukcji stacji metra. Podsumowanie badań dotyczących opisanych trzech przykładów: Badania zapisów w funkcjonujących rejestrach publicznych analizowanych nieruchomości wykazały brak przestrzennej rejestracji obiektów usytuowanych w podziemnej przestrzeni trójwymiarowej, w której się znajdują oraz praw przysługujących do tych przestrzeni. Malejąca podaż niezabudowanych gruntów uzasadnia wprowadzenie rejestracji: nowych obiektów katastralnych wydzielanych z przestrzeni działek ewidencyjnych; przysługujących praw rzeczowych do nowych obiektów przestrzennych. 5. Koncepcje rozwoju katastru w Polsce i na świecie Obecnie funkcjonujące na świecie systemy rejestracji nieruchomości i przysługujących do nich praw są niewystarczające w gospodarowaniu nieruchomościami na co wskazują kolejne prace nad stworzeniem systemu rejestracji obiektów z odniesieniem do trzech wymiarów. Stoter J.E. i Salzmann M. [48] zaproponowali przejście z funkcjonującej rejestracji obiektów na płaszczyźnie do rejestracji obiektów w przestrzeni trójwymiarowej. 31

32 Propagowane rozwiązania to: 1. Pełny zakres rejestracji obiektów w katastrze (True 3D cadastre), który polegałby na zastąpieniu działek dwuwymiarowych obiektami trójwymiarowymi a ostatecznie prowadziłby do wyeliminowania działek dwuwymiarowych. 2. Rozwiązania hybrydowe, które prowadziłyby do zachowania katastru dwuwymiarowego oraz obiektów trójwymiarowych w dotychczas prowadzonym systemie. 3. Rozwinięcie dotychczasowych rozwiązań rejestracji obiektów (3D tags), które polegałoby na zachowaniu obiektów dwuwymiarowych oraz stworzenie powiązań z obiektami przestrzennymi przedstawionymi w dokumentach tradycyjnych lub stanowiących pliki Auto-Cada oraz prowadzeniem rejestracji tych obiektów w części opisowej i graficznej katastru. W bazie danych byłyby tylko odniesienia do tych dokumentów, ale dokumenty stanowiące podstawę ujawnienia obiektów przestrzennych w katastrze znajdowałyby się poza bazą. Rozwiązanie hybrydowe stanowi rozwiązanie najbardziej prawdopodobne do wprowadzenia w życie. Całkowite oderwanie się od zarejestrowanych obiektów dwuwymiarowych wydaje się niemożliwe do zrealizowania z powodu treści dokumentów, które stanowią podstawę ujawniania przedmiotu i podmiotu w funkcjonujących rejestrach publicznych. Obecnie są prowadzone prace nad zmianą zaproponowanych przez Stotera J.E. i Salzmanna M. [48] rejestracji obiektów przestrzennych. Istotną rolę w rozwoju katastru 3D odegrały prace realizowane w Izraelu w ramach projektu o nazwie Wielowarstwowy 3D Kataster- Badania i Rozwój (The Multi Layers 3D Catastre R&D Project). Karabin M. [23] wskazuje, że w Izraelu rozważano cztery podejścia: 1. Zmianę zapisów w ustawie Kodeks cywilny, która umożliwiłaby odniesienie do przestrzeni nad lub pod powierzchnią działki. Zmiana polegałaby na określeniu zasięgu prawa przysługującego właścicielowi do działki. Zasięg prawa własności ograniczony byłby do określonej wysokości nad powierzchnią terenu lub głębokości poniżej powierzchni terenu. 2. Rozbudowanie rejestracji lokali o inne obiekty, w szczególności o obiekty podziemne. W tym przypadku istniałaby możliwość wydzielenia w pionie 32

33 tzw. pod-działek dotyczących np. lokali usytuowanych jeden nad drugim. Podział ten związany jest z istnieniem wielu właścicieli, którym przysługuje prawo do przestrzeni oraz wielu nieruchomości znajdujących się nad powierzchnią terenu. 3. Rejestracji obiektów przestrzennych w oddzielnym rejestrze obiektów przestrzennych, który funkcjonowałby w oderwaniu od istniejącego rejestru gruntów oraz ksiąg wieczystych. Rejestr ten rejestrowałby tylko obiekty przestrzenne. 4. Wprowadzenie przestrzennych pod-działek" ("Spatial Sub-Parcel"). Wówczas rejestrowane byłyby obiekty przestrzenne nie przylegające do powierzchni terenu, ale stanowiące przedmiot odrębnych praw i obowiązków, jak pisze Karabin M. [23] powołując się na Shoshani U., Benhamu M., Goshen E., Denekamp S., Bar R. [45]. Uzyskanie prawa do działek nad lub pod powierzchnią terenu następowałoby na drodze wywłaszczenia części przestrzeni działki, z której zostały wydzielone. W pracy wyraża się pogląd, że: 1. Podejście pierwsze jest uzasadnione z uwagi na konieczność ujawnienia przestrzeni zainwestowanej przez metro. Wymaga to wprowadzenia zmiany definicji nieruchomości w ustawie Kodeks cywilny. 2. Podejście drugie umożliwiłoby rejestrację obiektu, który już został zrealizowany pod powierzchnią terenu np. metro. Wadą tego podejścia jest fakt, że nie miałoby ono zastosowania przy rejestracji przestrzeni trójwymiarowej, która przeznaczona jest na cel inwestycyjny (tzn. na realizację przyszłych obiektów przestrzennych). 3. Podejście trzecie polegające na rejestracji obiektów przestrzennych mogłoby być wykorzystane przy rejestracji przestrzeni, w której jest zrealizowane metro, gdyby przedmiotowy rejestr nie funkcjonował w oderwaniu od ksiąg wieczystych. 4. Podejście czwarte mogłoby zostać wykorzystane dla potrzeb rejestracji przestrzeni zajętej przez metro. Wprowadzenie przestrzennych pod-działek" umożliwiłoby rejestrację zainwestowanej przestrzeni trójwymiarowej jako niezależnego obiektu nie związanego z gruntem. Jednak nabycie prawa do tej przestrzeni nie musiałoby odbywać się poprzez wywłaszczenie, ale również w formie umowy cywilno prawnej kupna-sprzedaży. 33

34 W świetle prowadzonych na świecie badań ważne jest by: rejestry publiczne zawierały informacje o przestrzeni trójwymiarowej; przepisy prawne definiujące pojęcie nieruchomości precyzowały zasięg przestrzenny prawa własności do nieruchomości. Jednocześnie Döner F., Thompson R., Stoter J., Lemmen C., Ploeger H., van Oosterom P., Zlatanova S. [12] podkreślają, że wraz ze wzrostem cen gruntu będzie rosło zapotrzebowanie na informację 3D i 4D. Badania na świecie wskazują, że wprowadzenie rejestracji czasu może być przydatne, na przykład przy opisie zmiany kształtu linii brzegowej rzek. Wydaje się również, że rejestracja przebiegu obiektów zrealizowanych pod powierzchnią terenu w aspekcie czasowym jest ważna, gdyż nieznajomość ich położenia w czasie może być przyczyną strat materialnych. Ponadto na świecie prowadzone są rozważania nad określeniem geometrii przestrzeni trójwymiarowej za pomocą współrzędnych x, y, z". Navratil G., Ungel E.M. [29] podjęli próbę określenia dokładności współrzędnej z". Według autorów dokładność współrzędnej z" zależałaby od rodzaju obiektu przestrzennego. W odniesieniu do metra zrealizowanego na terenie intensywnie zurbanizowanym, gdzie przestrzeń naziemna jest wykorzystywana pod inwestycje kubaturowe zaproponowali + 16 cm. Natomiast Erba D.A., Noguera G., Mangiarerra A., Chávez Cangás G. A [13] proponują by dla obiektów 3D w obszarach zurbanizowanych dokładność współrzędnej z" nie przekraczała 10 cm, tak samo jak dla przewodów uzbrojenia terenu (kanalizacja, gaz, woda, elektryczność). Ploeger H. [33] wskazuje, że implementacja katastru 3D powinna obejmować aspekty prawne i techniczne. Sygnalizuje, że tworzenie nieruchomości 3D powinno być uregulowane w przepisach prawnych. Jeśli natomiast nie ma takich przepisów to oznacza, że nie ma konieczności tworzenia nieruchomości 3D. Samo tworzenie w sensie technologicznym nieruchomości 3D nie umożliwi przypisywanie praw do tych nieruchomości bez przepisów umożliwiających tworzenie praw do tego typu nieruchomości. A tym samym warstwowej" rejestracji praw do nieruchomości. W Polsce, tak samo jak na świecie, występują obiekty przestrzenne realizowane pod powierzchnią terenu np. metro, tunele, parkingi podziemne. Funkcjonująca w Polsce ewidencja gruntów i budynków rejestruje obiekty za pomocą współrzędnych płaskich x, y". Tylko w niektórych przypadkach w treści mapy zasadniczej mamy informację o współrzędnej z" np. media. Tak funkcjonująca 34

35 rejestracja obiektów jest wystarczająca tylko wtedy, gdy nie mamy do czynienia z planowaną lub zrealizowaną inwestycją liniową w przestrzeni cudzej" nieruchomości. W Polsce mamy do czynienia z nielimitowanym zasięgiem prawa własności. Funkcjonujące przepisy prawne nie umożliwiają ustanawiania warstwowego" prawa własności. W przypadku metra stosowane jest ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych (użytkowania, służebności gruntowej, służebności przesyłu) obciążających nieruchomość, w której przestrzeni podziemnej są wykonywane. Obowiązującym w Polsce przepisem prawnym definiującym pojęcie nieruchomości jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49]. W myśl art. 46 ustawy [49] Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.". Zgodnie z zapisami ustawy [49] własność do nieruchomości gruntowej rozciąga się na przestrzeń nad i pod jej powierzchnią i jest uwarunkowana przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Ograniczenia zasięgu wykorzystania podziemnej i nadziemnej przestrzeni nieruchomości gruntowej wynikają z dwóch podstawowych przepisów prawnych: Ustawy z dnia 09 czerwca 2011r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2011r. Nr 163 poz. 981 z późn. zm) [58]; Ustawy z dnia 03 lipca 2002r. Prawo lotnicze (Dz.U. z 2002r. Nr 130 poz z późn. zm) [54]. Karabin M. [23] proponuje przedefiniowanie istniejącego pojęcia nieruchomości wynikającego z Kodeksu cywilnego. Zmianie miałby ulec art. 143 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49] i miałby brzmieć: W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, uwzględniając ograniczenia publiczno-prawne - własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, którą określa się w katastrze nieruchomości." Ponadto Karabin M. [23] proponuje wprowadzenie dwóch nowych pojęć: działka katastralna 2D i działka katastralna 3D (przedstawione na rysunkach nr 5.1. i 5.2.). 35

36 Rys. 5.1.: Proponowana działka katastralna 2D Źródło: Karabin M.: Koncepcja modelowego ujęcia katastru 3D w Polsce -Prace naukowe, Geodezja, z.51, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2013r. Według Karabina M. [23] działka katastralna 2D stanowiłaby położony w granicach jednego obrębu, ciągły obszar gruntu jednorodny ze względu na stan prawny wydzielony z otoczenia w płaszczyźnie (x-y), za pomocą linii granicznych oraz określonym zasięgu pionowym własności w kierunku z"." 36

37 Rys. 5.2.: Proponowana działka katastralna 3D (na rysunku działka podziemna) Źródło: Karabin M.: Koncepcja modelowego ujęcia katastru 3D w Polsce - Prace naukowe, Geodezja, z.51, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2013r. Natomiast działka katastralna 3D [23] to wydzielona z przestrzeni jednej lub kilku działek katastralnych 2D z danego obrębu - ciągła i spoista bryła, jednorodna ze względu na stan prawny o określonym zasięgu w przestrzeni." 6. Rynkowe prawa do gruntu inwestycyjnego Pozwolenie na realizacje inwestycji wymaga uzyskania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością przez inwestora na cele budowlane stanowi jeden z koniecznych załączników do wniosku o pozwolenie na budowę zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane [52]. W świetle obowiązujących przepisów prawnych prawami pozwalającymi na dysponowanie przestrzenią inwestycyjną metra warszawskiego są prawa rzeczowe: a) Prawo własności - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49] (art ); 37

38 b) Prawo użytkowania wieczystego - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49] (art ); oraz ograniczone prawa rzeczowe ustanawiane zwykle na czas nieoznaczony: c) Prawo użytkowania - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49] (art ); d) Służebność gruntowa - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49] (art ); e) Służebność przesyłu - Ustawa z dnia 30 maja 2008r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw [56] (art. 49 i ). Prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego umożliwiają dysponowanie nieruchomością na cele inwestycyjne oraz możliwość uzyskania finansowania pod planowaną inwestycję. Są one ujawniane w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków. W przypadku ograniczonych praw rzeczowych zezwolenie na podjęcie procesu inwestycyjnego na gruncie cudzym" inwestor uzyskać może tylko za zgodą właściciela. Zgoda ta nie daje jednak prawa do uzyskania finansowania inwestycji. Prawo użytkowania, służebność gruntowa i służebność przesyłu nie są ujawniane w ewidencji gruntów i budynków. O ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości wynikających z ograniczonych praw rzeczowych możemy dowiedzieć się z działu III księgi wieczystej. Szersze korzystanie z przestrzeni podziemnej nieruchomości zostanie osiągnięte poprzez wprowadzenie nowych regulacji prawnych, które usankcjonują istniejące i umożliwią nowe inwestycje w przestrzeni stanowiącej własność innych podmiotów. Projektowanymi nowymi regulacjami prawnymi są: prawo zabudowy oraz odrębna własność obiektów budowlanych Funkcjonujące prawa do nieruchomości przewidzianej na cele inwestycyjne Prawo własności jest formą prawną, zapewniającą osobie właściciela (w tym przypadku m.st. Warszawa) realizację zadań gminnych polegających na rozbudowie istniejącej lub nowoprojektowanej sieci komunikacyjnej metra. 38

39 Metro Warszawskie Sp. z o.o. jest podmiotem działającym na zlecenie właściciela nieruchomości reprezentowanego przez Prezydenta m.st. Warszawy. Metro Warszawskie Sp. z o.o. odpowiedzialne jest za realizowanie przewozów pasażerskich koleją podziemną w Warszawie, jak również zastępstwo inwestycyjne oraz nadzór nad pracami budowlanymi przy rozbudowie sieci stołecznego metra. Od stycznia 2003r. Metro Warszawskie Sp. z o.o. jest podmiotem prawa handlowego. Właścicielem spółki jest Miasto Stołeczne Warszawa. Spółka korzysta z udostępnionej przez m.st. Warszawa infrastruktury metra (tunele, stacje) i odpowiada za ich utrzymanie. Zaletą prawa własności przysługującego do nieruchomości, która może zostać przeznaczona na cele inwestycyjne jest: prawo do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy; możliwość uzyskania finansowania inwestycji; możliwość realizacji inwestycji przez inwestora w różnych warstwach" nieruchomości. Prawo własności jest prawem umożliwiającym racjonalne gospodarowanie przestrzenią nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem uprawniającym do dysponowania nieruchomością na cel określony w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. By móc w pełni korzystać z przysługującego prawa należy umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste ujawnić w księdze wieczystej. Wadami niniejszego prawa przy realizacji inwestycji w przestrzeni podziemnej nieruchomości są: brak możliwości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na gruntach prywatnych; brak możliwości realizacji inwestycji przez kilku inwestorów w różnych warstwach" nieruchomości. 39

40 Ponadto realizując inwestycję w przestrzeni podziemnej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste będziemy mieli do czynienia z powiązaniem prawa własności zrealizowanej inwestycji w przestrzeni podziemnej z prawem użytkowania wieczystego związanego z gruntem. Wyżej wymienione wady prawa użytkowania wieczystego utrudniają realizacje inwestycji w przestrzeni podziemnej w oderwaniu od praw przypisanych do gruntu. Prawo użytkowania wieczystego nie stanowi prawa, które spełniałoby kryteria racjonalnego gospodarowania nieruchomościami zainwestowanymi przez metro. Prawami, które pozwalają na korzystanie z cudzej" nieruchomości lecz nie pozwalają na podjęcie procesu inwestycyjnego bez zgody właściciela są ograniczone prawa rzeczowe. W trakcie budowy analizowanego odcinka I linii metra warszawskiego nie były ustanawiane prawa rzeczowe na nieruchomościach, na których realizowana była inwestycja liniowa. Dopiero w późniejszym okresie przystąpiono do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych ujawnianych w księgach wieczystych dla zrealizowanej I linii metra warszawskiego. Prawami rzeczowymi ograniczonymi, które mogą w świetle obowiązujących przepisów zostać ustanowione (i częściowo już zostały ustanowione) na gruntach cudzych" na rzecz inwestora metra warszawskiego są: a) użytkowanie; b) służebność gruntowa; c) służebność przesyłu. Inwestorowi posiadającemu prawo użytkowania przysługuje prawo do podjęcia czynności zmierzających do realizacji inwestycji, gdy właściciel nieruchomości w umowie użytkowania wyrazi zgodę na dysponowanie jego gruntem w celu budowy analizowanego ciągu komunikacyjnego. Dopiero taki zapis daje inwestorowi prawo do dysponowania cudzą" nieruchomością na ten konkretny cel budowlany. Użytkowanie charakteryzują następujące cechy: zapewnia użytkownikowi prawo korzystania z cudzej nieruchomości; jest prawem związanym z osobą użytkownika; jest prawem niezbywalnym; może być prawem terminowym, bądź bezterminowym; może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i nie odpłatnie. 40

41 W przypadku wygaśnięcia użytkowania mają zastosowanie przepisy o służebnościach gruntowych. Prawo użytkowania posiada wiele wad tzn.: nie umożliwia pozyskania finansowania inwestycji; jest niezbywalne; wygasa wraz ze śmiercią osoby fizycznej lub likwidacji bytu prawnego osoby prawnej, na rzecz której zostało ustanowione. Wobec powyższego prawo użytkowania nie stanowi prawa, które rozwiązywałoby problemy inwestora przy realizacji metra. Drugim prawem umożliwiającym inwestorowi korzystanie z nieruchomości jest służebność gruntowa. Inwestorowi przysługuje wówczas prawo do korzystania z nieruchomości polegające m.in. ma prawie przejazdu i przechodu oraz prowadzenia mediów (obecnie regulowane przez prawo służebności przesyłu). Ustanowienie tego prawa wymaga formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej w dziale I nieruchomości władnącej oraz w dziale III nieruchomości obciążonej. Służebności gruntowe wygasają: w razie zrzeczenia się; egzekucji sprzedaży nieruchomości służebnej (art. 1000,1001 kc) jednakże z pewnymi wyjątkami; wskutek niewykonywania przez 10 lat; wskutek orzeczenia sądowego np. gdy służebność jest szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a wcale nie jest konieczna; wskutek decyzji administracyjnej np. wywłaszczenia służebności. Podstawową funkcją prawa służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Może być ono ustanawiane na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Wadą służebności gruntowej w odniesieniu do realizacji inwestycji liniowych w przestrzeni podziemnej nieruchomości jest brak możliwości uzyskania kredytowania inwestycji. Dlatego prawo służebności gruntowej, tak jak prawo użytkowania, nie jest rozwiązaniem prawnym, które powinno być zastosowane przy realizacji podziemnej inwestycji liniowej. 41

42 Trzecim prawem, które do prawodawstwa polskiego zostało wprowadzone z dniem 03 sierpnia 2008r. w art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 maja 2008r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw [56] jest służebność przesyłu. Polega ona zgodnie z art. 305 na prawie do obciążenia nieruchomości na rzecz inwestora. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Prawo służebności przesyłu ustanawiane na rzecz inwestora metra warszawskiego powinno powstać w drodze umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego. Jak wskazuje Ogłódek T. [30] Obciążona tym prawem jest dana nieruchomość i mimo obrotu nieruchomością prawo do posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych służy niezmiennie uprawnionemu podlega ochronie prawnej analogicznej do ochrony prawnej udzielanej przy ochronie własności i poglądy nowego właściciela na ustanowione wynagrodzenie lub sens istnienia obciążenia danej nieruchomości nie mają prawnego znaczenia. Przedsiębiorstwo posiada pewny tytuł prawny niezależnie od zmian podmiotowych co do własności nieruchomości, na której posadowione będzie urządzenie przesyłowe." Wadą prawa służebności przesyłu jest: brak możliwości uzyskania finansowania inwestycji; ograniczony katalog obiektów, o których mowa w art. 49 Kodeksu Cywilnego, dla których może zostać ustanowiona służebność przesyłu na co wskazuje Matusik G. [28]. Wobec powyższego prawo służebności przesyłu również nie zabezpiecza w pełni praw inwestora do zrealizowanej inwestycji Projektowane prawa do nieruchomości inwestycyjnej Ze względu na ograniczenia użyteczności obowiązujących praw proponowanymi do wprowadzenia nowymi prawami są: a) Prawo zabudowy (projekt zmian w Kodeksie cywilnym opracowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości); 42

43 b) Odrębna własność obiektów budowlanych (projekt ustawy z dnia 14 lipca 2010r. opracowany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) [34]. Projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw z dnia 21 sierpnia 2013r., który wprowadziłby Prawo zabudowy został przekazany w październiku 2013r. przez Ministra Sprawiedliwości do konsultacji społecznych m.in. przez Stowarzyszenie Geodetów Polskich. Zaawansowanie prac legislacyjnych sugeruje, że niniejszy projekt zostanie wprowadzony w najbliższym czasie do stosowania. Prawo zabudowy ma stanowić uprawnienie do korzystania z cudzej" nieruchomości. Prawo zabudowy będzie uprawniać do: korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem; wzniesienia budynków lub innych urządzeń na, nad lub pod nieruchomością gruntową. Podstawowym założeniem przedmiotowego prawa będzie, iż z chwilą ustanowienia prawa zabudowy dla budynku lub innego urządzenia wzniesionego na, nad lub pod gruntem w czasie funkcjonowania niniejszego prawa obiekty te stanowić będą przedmiot własności uprawnionego. Przewiduje się, że możliwe będzie ustanowienie prawa zabudowy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez użytkownika wieczystego, po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela gruntu. Ustanowienie prawa zabudowy będzie wymagało zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności lub będzie mogło nastąpić w drodze decyzji administracyjnej (np. tereny kolejowe jako tereny wykorzystywane na cele publiczne). Umowa o ustanowienie prawa zabudowy powinna zawierać: czas na jaki prawo zabudowy zostaje ustanowione; sposób i zakres korzystania z nieruchomości gruntowej przez uprawnionego z tytułu prawa zabudowy; wzajemne świadczenia pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym a uprawnionym z tytułu prawa zabudowy, 43

44 rodzaj budynków lub innych urządzeń, które istnieją lub mają powstać na obciążonej nieruchomości; jeśli wykonanie prawa zabudowy ograniczono do części nieruchomości, lokalizację budynków lub innych urządzeń w granicach nieruchomości i w przestrzeni; obowiązek utrzymania ww. urządzeń w należytym stanie; oznaczenie nieruchomości; powierzchnię nieruchomości w granicach której ustanawiane jest prawo zabudowy; powierzchnię nieruchomości, na której są lub mają być posadowione budynki lub inne urządzenia. Dodatkowo w umowie może być zawarta informacja o wysokości wynagrodzenia płatnego z tytułu ustanowienia prawa zabudowy lub wskazanie podstawy do określenia jego wysokości (czynsz zabudowy) oraz termin płatności. Odpłatność będzie mogła być jednorazowa albo być świadczeniem okresowym. Prawo zabudowy będzie zbywalne i będzie podlegało dziedziczeniu. Będzie można je zbyć odpłatnie lub nieodpłatnie oraz będzie można na prawie zabudowy ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe np. służebności, użytkowanie oraz hipotekę. Rozporządzanie prawem zabudowy nie będzie wymagało zgody właściciela lub użytkownika wieczystego obciążonej nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków i innych urządzeń związanych z gruntem będzie następowało wraz z przeniesieniem prawa zabudowy. Warunkiem powstania prawa zabudowy będzie konieczność wpisu tego prawa w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Równocześnie prawo to powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, która zostaje nim obciążona. W przypadku obciążenia prawem zabudowy użytkowania wieczystego, prawo zabudowy powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej założonej dla tego prawa oraz w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. W księdze wieczystej dla prawa zabudowy będą mogły zostać ujawnione ustanowione przez uprawnionego z tytułu prawa zabudowy ograniczone prawa rzeczowe. Prawo zabudowy będzie prawem czasowym. Nie będzie mogło trwać krócej niż 30 lat i nie dłużej niż 100 lat. Prawo zabudowy nie będzie podlegało przedłużeniu. 44

45 Według nowego prawa właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu przysługiwałoby prawo wykupu prawa zabudowy w formie umowy lub na mocy ustawy. Wykup w formie umowy przysługiwałby właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej, jeśli zastrzeżone byłoby w umowie o ustanowienie prawa zabudowy, po spełnieniu określonego warunku w umowie. Natomiast ustawowe prawo wykupu przysługiwałoby wówczas, gdy uprawniony z tytułu prawa zabudowy korzystałby z nieruchomości gruntowej w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem. W chwili przeniesienia prawa na właściciela/użytkownika wieczystego dotychczas uprawnionemu będzie przysługiwało wynagrodzenie za zabudowę o ile strony umowy o ustanowienie prawa zabudowy nie postanowiły inaczej w tym zakresie. Prawo zabudowy będzie wygasać na zasadach, o których mowa w Kodeksie cywilnym lub innych ustawach, które przewidują szczególną postać wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Wygaśniecie prawa zabudowy nastąpi po upływie terminu na jaki zostało ono ustanowione. W celu zrzeczenia się prawa zabudowy będzie konieczna zgoda właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego jeżeli na nieruchomości został wzniesiony budynek lub inne urządzenia. Wygaśnięcie prawa zabudowy będzie skutkować wygaśnięciem istniejących na tym prawie obciążeń. Mając jednak na uwadze konieczność zabezpieczenia ochrony wierzycielom hipotecznym, planuje się, że wierzyciel którego hipoteka wygaśnie wskutek wygaśnięcia prawa zabudowy, nabędzie ustawowe prawo zastawu na roszczeniu uprawnionego z tytułu prawa zabudowy o wynagrodzenie za istniejące na nieruchomości budynki i inne urządzenia. Wprowadzenie prawa zabudowy spowoduje konieczność wprowadzenie zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami [53] w zakresie: przetargowego trybu ustanawiania prawa zabudowy na nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego; zasad ustalania wysokości wynagrodzenia za ustanowienia prawa zabudowy. 45

46 Zmianie będzie musiał ulec sposób wpisów w informatycznym systemie ksiąg wieczystych oraz zakres informacji ujawnianych w operacie ewidencji gruntów i budynków. Prawo zabudowy jednak nie będzie stanowiło rozwiązania problemów związanych z realizacją inwestycji w przestrzeni podziemnej. Wadami prawa zabudowy są: określony czas obowiązywania prawa; konieczność określenia zamierzenia inwestycyjnego na etapie nabywania prawa zabudowy; wpływ właściciela nieruchomości na rodzaj planowanej inwestycji; określenie czasu realizacji inwestycji; konieczność zawarcia kilku umów ustanawiających prawo zabudowy w przypadku, gdy inwestycja miałaby obejmować swoim zasięgiem przestrzeni kilku nieruchomości. Drugim projektowanym prawem jest prawo odrębnej własności obiektów budowlanych. Projekt ustawy z dnia 14 lipca 2010r. [34] realizowany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przewiduje, że projektowane prawo odrębnej własności obiektów budowlanych ma dotyczyć głównie obiektów zlokalizowanych nad lub pod powierzchnią terenu. Niniejsza regulacja będzie dotyczyć osób fizycznych, osób prawych, jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, użytkowników wieczystych, jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych S.A. oraz Polskich Linii Kolejowych S.A. Obiekty budowlane będące przedmiotem odrębnej własności nie będą mogły uniemożliwiać korzystania z nieruchomości gruntowej. Obiekty budowlane dla których ustanowiono prawo odrębnej własności obiektów budowlanych nie będą stanowić części składowej nieruchomości. W celu ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych konieczne będzie zawarcie aktu notarialnego i wymagane będzie ujawnienie prawa w księdze wieczystej. Ustanowienie prawa odrębnej własności obiektów budowlanych będzie następować w drodze: umowy zawartej w formie aktu notarialnego, albo 46

47 . decyzji administracyjnej, w określonych przypadkach (tzw. spec-ustawy). Umowa o ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych powinna określać w szczególności: oznaczenie, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości, w granicach której ustanawiana będzie odrębna własność obiektów budowlanych; powierzchnię, opis usytuowania i przeznaczenie obiektu budowlanego oraz obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie; sposób korzystania z nieruchomości, w granicach której ustanawiana będzie odrębna własność obiektów budowlanych, w tym w szczególności ustanowienie służebności niezbędnych dla prawidłowego korzystania z obiektu budowlanego, będącego przedmiotem odrębnej własności. Do zawarcia umowy konieczne będzie dołączenie zaświadczenia o spełnieniu wymagań w zakresie potwierdzenia technicznej odrębności obiektu budowlanego. Według projektu odrębna własność obiektów budowlanych będzie powstawać przez zawarcie umowy zobowiązaniowej pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, a osobą, która zamierza wybudować obiekt budowlany, po wybudowaniu tego obiektu. Do ważności umowy zobowiązaniowej niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Umowę zobowiązaniową będzie zawierało się na okres nie dłuższy niż 5 lat. Umowa zobowiązaniowa będzie dokumentem potwierdzającym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych, wynikające z umowy zobowiązaniowej będzie podlegało ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy będzie następowało nie później niż w terminie 21 dni od dnia uzyskania potwierdzenia spełnienia wymogów technicznej odrębności. Ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych pozwoli na: a) podniesienie współczynnika zurbanizowania; b) zwiększenie atrakcyjności nieruchomości. Jednak wadą niniejszego prawa w odniesieniu do realizacji inwestycji w przestrzeni trójwymiarowej podziemnej jest: konieczność sprecyzowania zamierzenia inwestycyjnego na etapie nabycia odrębnej własności obiektów budowlanych; 47

48 brak możliwości uzyskania kredytu na realizacje inwestycji na etapie planowania inwestycji. Ponadto tylko zrealizowany obiekt może być przedmiotem odrębnej własności obiektu budowlanego a nie projektowany lub w trakcie budowy. Podsumowanie badań: Analiza powyżej zbadanych praw do nieruchomości wskazuje, że jedynym prawem, które w pełni pozwoliłoby na realizacje inwestycji liniowej w przestrzeni trójwymiarowej podziemnej nieruchomości jest prawo własności. Warunkiem koniecznym byłaby warstwowa" rejestracja praw do nieruchomości, co proponuje Karabin M. [23]. Pozostałe omówione prawa ograniczają możliwość realizacji i uzyskania finansowania inwestycji przez inwestora na gruncie nie stanowiącym jego własności. 7. Badanie zapisów rejestrowych prowadzonych dla wybranego odcinka metra warszawskiego Metro warszawskie stanowi inwestycję liniową zrealizowaną w przestrzeni wielu działek ewidencyjnych wielu nieruchomości. Zasięg liniowy inwestycji wymaga pozyskania informacji z rejestrów publicznych wielu nieruchomości już na etapie planowania. W obowiązującym w Polsce systemie rejestracji nieruchomości funkcjonuje oddzielna rejestracja podmiotowa (księgi wieczyste) i przedmiotowa (ewidencja gruntów i budynków). Badaniu poddano informacje zawarte w: ewidencji gruntów i budynków; księgach wieczystych; mapie zasadniczej; opracowaniach planistycznych. 48

49 7.1. Badanie zapisów w ewidencji gruntów i budynków Podstawowym obiektem operatu ewidencji gruntów i budynków jest działka ewidencyjna. Z badań zapisów w operatach ewidencji gruntów i budynków przeprowadzonych dla I linii metra warszawskiego na odcinku od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał wynika, że lokalizacja tunelu i stacji obejmuje swoim zasięgiem 135 działek ewidencyjnych. Lp. Obiekt Numery działek ewidencyjnych Numer obrębu 1 Stacja Politechnika 70, 91/1, 91/2, 92/2, 93/1, 93/2, 94, 109, 110, 111, 126/1, 126/3, 126/4, 127, , 31/6, 31/8, 33, 62, 63/ Stacja Centrum 1/7, 1/11, 23/3, 23/40, 23/41, 23/42, 23/43, 23/44, 23/45, 23/70, 23/80, 23/81, 23/82, 23/83, 23/ Stacja Świętokrzyska 60/3, 60/5, 60/6, 60/28, 60/29, 60/32, 61/5, 61/6, 61/7, 61/8, 61/9, 61/10, 62/ Stacja Ratusz Arsenał / /1, 23/3, 23/6, 23/7, 23/ Tunel Politechnika -Centrum 1, 2/2, 2/3, 46/2, 47, 90/3, 90/13, 90/ /1, 127/2, 127/3, 127/4, 127/5, 129/1, 129/ /1, 39/2, 39/3, 39/5, 192/ /1, 12/2, 53/2, 69/1, 69/2, 93/1,

50 1/7, 1/9, 1/10, 1/11, 22/2, 23/16, 23/17, 23/25, 23/32, 6 Tunel Centrum - Świętokrzyska 23/33, 23/36, 23/38, 23/46, 23/47, 23/48, 23/49, 23/50, 23/51, 23/52, 23/59, 23/60, 23/61, 23/62, 23/63, 23/64, 23/70, 23/84, 23/89, 23/90, 23/ /8, 62/ / Tunel Świętokrzyska -Ratusz Arsenał 63/ /1, 54/ , 33, 36/2, 50, 53/ , 23, , 60/2, 60/31, 60/32, 61/1, 61/2, 61/ Tabela 7.1.: Wykaz działek ewidencyjnych (stan na dzień 03 luty 2014r.) Źródło: Biuro Geodezji i Katastru m.st. Warszawy. Opracowanie własne autora Wpisy dotyczące właściciela/użytkownika wieczystego w operatach ewidencji gruntów i budynków wprowadzane są na podstawie zawiadomienia z Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Informacje zawarte w rejestrze gruntów i budynków o działkach, na których zlokalizowany jest odcinek I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał zawiera tabela nr

51 Stacja Politechnika Stacja Centrum Stacja Świętokrzyska Stacja Ratusz Arsenał Liczba działek ewidencyjnych stanowiących teren inwestycyjny metra Liczba działek ewidencyjnych uregulowanych w księgach wieczystych Liczba działek ewidencyjnych nie uregulowanych w księgach wieczystych Rodzaje użytków ujawnionych w EGiB 13-dr 3-Bi 4-B 1-Bz 12-Bi 1-Bz 2-dr 5-Ti 1-Bi, Ti 7-dr 3-dr Prawo własności ujawnione w EGiB m.st. Warszawa (21 dz.ew.) m.st. Warszawa (15 dz.ew.) osoby prawne (2 dz.ew.) m.st. Warszawa (11 dz.ew.) m.st. Warszawa (2 dz.ew.) Skarb Państwa (1 dz.ew.) Prawo użytkowania wieczystego ujawnione w EGiB osoba prawna (3 dz.ew.) Stan władania ujawniony w EGiB Gospodarowanie zasobem-prezydent m.st. Warszawa (8 dz.ew.) Trwały zarząd-zarząd Dróg Miejskich (7 dz.ew.) Władanie-Prezydent m.st. Warszawa (2 dz.ew.) Trwały zarząd-zarząd Dróg Miejskich (6 dz.ew.) Trwały zarząd-zarząd Dróg Miejskich (5 dz.ew.) Trwały zarząd-zarząd Dróg Miejskich (4 dz.ew.) Tabela 7.2.: Informacje z operatu ewidencji gruntów i budynków Źródło: Opracowanie własne autora 51

52 Tunel Centrum Tunel Świętokrzyska Tunel Trwały zarząd- Politechnika- Centrum- Świętokrzyska- Ratusz Arsenał Liczba działek ewidencyjnych stanowiących teren inwestycyjny metra Liczba działek ewidencyjnych uregulowanych w księgach wieczystych Liczba działek ewidencyjnych nie uregulowanych w księgach wieczystych Rodzaje użytków ujawnionych w EGiB 1-Bz 2-Bi 28-dr 1-B 20-Bi 3-Bz 9-dr 2-Bz 1-Ti,Bi 3-Bi 13-dr Prawo własności ujawnione w EGiB Skarb Państwa (7 dz.ew.) m.st. Warszawa (25 dz.ew.) osoby fizyczne (2 dz.ew.) m.st. Warszawa (30 dz.ew.) osoba prawna (1 dz.ew.) m.st. Warszawa (16 dz.ew.) Skarb Państwa (2 dz.ew.) Prawo użytkowania wieczystego ujawnione w EGiB Centralny Związek Spółdzielczego Rękodzieła Ludowego i Artystycznego "Cepelia" w likwidacji (1 dz.ew.) osoby fizyczne (4 dz.ew.) osoba prawna (1 dz.ew.) Stan władania ujawniony w EGiB Gospodarowanie zasobem-prezydent m.st. Warszawy (3 dz.ew.) Trwały zarząd- Zarząd Dróg Miejskich (28 dz.ew.) Trwały zarząd- Zarząd Dróg Miejskich (6 dz.ew.) Gospodarowanie zasobem-prezydent m.st. Warszawy (4 dz.ew.) Zarząd Dróg Miejskich (11 dz.ew.) Cd. Tabela 7.2.: Informacje z operatu ewidencji gruntów i budynków Źródło: Opracowanie własne autora 52

53 Podsumowanie badań: Tunele i stacje metra nie są ujawniane w operatach ewidencji gruntów i budynków. Z badania operatów ewidencji gruntów i budynków wynika, że odcinki od stacji Politechnika do stacji Centrum i od stacji Centrum do stacji Świętokrzyska obejmują swoim zasięgiem największą ilość działek ewidencyjnych (32). Natomiast stacja Ratusz Arsenał obejmuje swoim zasięgiem najmniejszą ilość działek ewidencyjnych (3). Operaty ewidencji gruntów i budynków nie rejestrują informacji o ograniczeniach w korzystaniu z działki co stanowiłoby istotą informację dla potencjalnego inwestora inwestycji naziemnej Badanie zapisów w księgach wieczystych Badania ksiąg wieczystych wyselekcjonowanego odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał odzwierciedlają stan prawny nieruchomości na dzień 03 lutego 2014r Stacja Politechnika Stacja Politechnika zrealizowana jest na czternastu nieruchomościach. 53

54 Rys. 7.1.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej stację Politechnika Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 54

55 W księdze wieczystej nr WA4M/ /8 ujawnione są prawa związane z własnością polegające na bezterminowej i bezpłatnej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości, a po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, także na rzecz właściciela tej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /8, polegającą na prawie przechodu i przejazdu istniejącym wjazdem do drogi publicznej tj. do ulicy Waryńskiego, zgodnie z treścią par. 11. aktu notarialnego z dnia 30 kwietnia 2010r. Rep. A nr 5977/2010 sporządzonego przez notariusza Jolantę Monikę Niedziela w Kancelarii notarialnej w Warszawie. W dziale II badanej księgi ujawnione są wpisy dotyczące prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz osoby prawnej. W dziale II ksiąg wieczystych nr WA4M/ /8, WA4M/ /8 i WA4M/ /2 ujawnione są wpisy dotyczące prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz osób prawnych. W dziale II księgi wieczystej nr WA4M/ /7 zawarty jest wpis Skarbu Państwa jako właściciela. Według ewidencji gruntów i budynków prawo własności przysługuje m.st. Warszawa. Niezgodność powinna być poprawiona. W księgach wieczystych nr WA4M/ /7 i WA4M/ /7 występuje niezgodność w ujawnionym prawie własności polegająca na wpisie w dziale II księgi wieczystej Gminy Dzielnica Warszawa-Śródmieście a w operacie ewidencji gruntów i budynków wpisane jest m.st. Warszawa. Niezgodność powinna być poprawiona. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /8 ujawnione są: ograniczone prawo rzeczowe: 1) służebność przesyłu, w rozumieniu art. 305 (1) Kodeksu cywilnego, na rzecz m.st. Warszawy, polegająca na prawie do korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę nr 91/1 na warunkach określonych w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu; 2) służebność przesyłu, w rozumieniu art. 305 (1) Kodeksu cywilnego, na rzecz m.st. Warszawy, polegająca na prawie do korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę nr 92/1 na warunkach określonych w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu; użytkowanie: 1) ustanowione na czas nieokreślony i nieodpłatnie, na rzecz m.st. Warszawy, polegające na prawie do korzystania z części nieruchomości stanowiącej 55

56 działkę nr 91/1, na warunkach określonych w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu; 2) ustanowione na czas nieokreślony i nieodpłatnie, na rzecz m.st. Warszawy, polegające na prawie do korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę nr 91/2, na warunkach określonych w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /9 ujawnione jest ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Warszawie z wniosku osoby fizycznej o stwierdzenie nieważności Decyzji z dnia 19 maja 1951r. wydanej przez Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy orzekającej o odmowie przyznania osobom fizycznym prawa własności czasowej nieruchomości położonej przy ul. Mokotowskiej 3 w Warszawie w związku ze spodziewanym przekazaniem nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy poprzez ustanowienie w postępowaniu następczym właściwego prawa rzeczowego nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /2 ujawniona jest: służebność przesyłu na rzecz Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej S.A, Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w m.st. Warszawie S.A. oraz RWE STOEN OPERATOR Sp. z o.o.; służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej uregulowanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /9, stanowiącej działkę nr 128 z obrębu polegająca na: 1) dostępie do wejścia i wyjścia z metra, z uwzględnieniem powierzchni niezbędnej do celów ewakuacji ludności: A) w części podziemnej będzie polegać na całodobowej eksploatacji wybudowanego przejścia podziemnego oraz windy, wraz z prawem wykonywania prac naprawczych, modernizacyjnych, remontowych i usuwania ewentualnych awarii, a także czerpania pożytków z tytułu wybudowanego przejścia podziemnego; B) w części naziemnej polegać będzie na możliwości nieskrępowanej komunikacji pasażerów metra wraz z prawem wykonywania w rejonie wejścia i wyjścia oraz windy, prac naprawczych, remontowych i usuwania ewentualnych awarii, z zastrzeżeniem prawa właściciela budynku, który może upoważnić swoich najemców do korzystania z części naziemnej 56

57 działki nr 126/1 usytuowanej pomiędzy południowymi i północnymi wejściami do stacji metra Politechnika naprzeciwko fasady budynku. Najemcy Ci mogą korzystać z powyższej części w celu ustawienia stolików kawowych i krzeseł lub innych urządzeń, które są dostępne klientom najemców, nie mogą one jednak ograniczać dróg ewakuacyjnych. Stoliki będą rozstawione w sposób wskazany w załączniku do aktu notarialnego Rep. A nr 6791/2013; C) nieograniczonym dostępie do czerpnio-wyrzutni powietrza zlokalizowanej w budynku usytuowanym na nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej, w tym nieograniczonym prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 126/1 do wejścia do korytarza prowadzącego do kanału wentylacyjnego znajdującego się na parterze budynku, które wykonywane będzie w pasie gruntu - "drodze technicznej" wykazanej na załączniku graficznym do aktu notarialnego Rep. A nr 6791/2013; 2) prawie dostępu do całości istniejącego kanału wentylacyjnego metra wyprowadzonego na dach budynku z poziomu 3; 3) prawie przejścia przez korytarz wejściowy o pow. 9,76 m 2 znajdujący się na parterze budynku, który prowadzi do szybu wentylacyjnego czerpniowyrzutni; 4) prawie przejścia przez korytarz o pow. 198,62 m 2 znajdujący się na poziomie 3 kondygnacji budynku, który prowadzi do szybu wentylacyjnego czerpnio-wyrzutni; 5) prawie korzystania z pomieszczenia czerpnio-wyrzutni powietrza o pow. 127,36 m 2 znajdującej się na poziomie 3 kondygnacji budynku, stanowiącej pomieszczenie, którego plany przedstawione są na załączniku do aktu notarialnego Rep. A nr 6791/2013, w zakresie niezbędnym dla prawidłowej eksploatacji, utrzymania, konserwacji, remontów modernizacji oraz usuwania ewentualnych awarii i zagrożeń w korzystaniu, jak również prawie nieograniczonego dostępu do kanalizacji budynku, w celu zrzutu ścieków pochodzących z wód opadowych i mycia kanału wentylacyjnego czerpnio-wyrzutni powietrza; z zastrzeżeniem, że prawo dostępu i korzystania z kanału wentylacyjnego metra i pomieszczeń czerpnio-wyrzutni wymienionych w podpunktach 2) i 4) będzie wykonywane przez uprawnionego zgodnie 57

58 z "Procedurą dostępu" stanowiącego załącznik do aktu notarialnego Rep. A nr 6791/2013. Ponadto każdoczesny właściciel budynku i każdoczesny użytkownik wieczysty obciążonej nieruchomości nie będzie miał prawa użytkowania pomieszczeń wymienionych w punktach 3), 4), 5) powyżej szybów wentylacyjnych czerpnio-wyrzutni i pomieszczenia czerpnio-wyrzutni, przy czym zakaz ten nie dotyczy korytarzy opisanych w podpunkcie 3) i 4). Wstęp do pomieszczeń wymienionych w punktach 3), 4) i 5) przez właściciela lub zarządcę nieruchomości powinien odbywać się każdorazowo po uprzednim poinformowaniu o tym właściciela nieruchomości władnącej lub osoby przez niego upoważnionej i w jej asyście, za wyjątkiem przypadków nagłych awarii, kiedy właściciel lub zarządca nieruchomości obciążonej będą mieli nieograniczone prawo wstępu do tych pomieszczeń (bez asysty), jednakże dołożą wszelkich starań, aby niezwłocznie poinformować o tym fakcie właściciela nieruchomości władnącej lub osobę przez niego upoważnioną. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /1 ujawniona jest służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /4. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /8 ujawnione jest: prawo użytkowania podziemnej części gruntu o pow. 153,80 m 2 ograniczone do prawa zlokalizowania w podziemnej części działki nr 31/6 instalacji i urządzeń metra warszawskiego, związanych ze stacją metra Politechnika bez prawa wyłączności. Powyższe prawo nie uprawnia użytkownika do rozbudowy powyższych instalacji i urządzeń oraz lokalizowania jakichkolwiek instalacji na powierzchni powyższego gruntu; nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr WA4M/ /4 polegająca na: 1) prawie przechodu przez całą nieruchomość obciążoną z i do nieruchomości władnącej; 58

59 2) prawie umieszczania istniejących i przyszłych instalacji technicznych niezbędnych do korzystania z budynków wybudowanych na nieruchomości władnącej; 3) nieograniczonym dostępie do infrastruktury opisanej powyżej w celu jej eksploatacji, utrzymania, naprawy, wymiany i modernizacji; 4) podejmowaniu wszelkich działań niezbędnych lub wymaganych do wykonywania praw, składających się na treść tej służebności gruntowej. W księgach wieczystych brak jest zapisów w III dziale księgi wieczystej dla dziewięciu nieruchomości. Badanie ksiąg wieczystych przeprowadzone dla czternastu nieruchomości w przestrzeni których została zrealizowana stacja Politechnika wykazało, że trzy nieruchomości uregulowane w księgach wieczystych nr WA4M/ /8, WA4M/ /8 i WA4M/ /2 zostały oddane w użytkowanie wieczyste. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /2 jest ustanowione ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością dotyczące przestrzeni metra, ale inwestor metra warszawskiego nie został jednoznacznie wskazany jako podmiot uprawniony do dysponowania przestrzenią, w której została zrealizowana przedmiotowa inwestycja. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /8 zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe użytkowania przestrzeni podziemnej ustanowione na rzecz metra warszawskiego. Natomiast w dziale III księgi wieczystej WA4M/ /8 zostało ustanowione prawo przesyłu oraz prawo użytkowania na rzecz m.st. Warszawy. Dziesięć nieruchomości stanowi własność m.st. Warszawa. Jedna nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa. Badania wykazały, że w odniesieniu do jednej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste inwestor metra warszawskiego nie jest uprawniony do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości, w której została zrealizowana inwestycja liniowa. Dla nieruchomości będących własnością m.st. Warszawy i Skarbu Państwa nie ma konieczności ujawniania wpisów w dziale III ksiąg wieczystych uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej, w której zrealizowane jest metro. 59

60 Stacja Centrum Stacja Centrum zrealizowana jest na czterech nieruchomościach. Rys. 7.2.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej stację Centrum Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 60

61 W dziale I księgi wieczystej nr WA4M/ /0 jest ujawnione prawo związane z prawem własności wynikające z prawa ujawnionego w dziale III księgi wieczystej innej nieruchomości polegające na: nieodpłatnej, ustanowionej na czas nieokreślony służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79 polegającej na prawie dojścia i przejazdu do drogi publicznej, obciążającej nieruchomość ujawnioną w księdze wieczystej nr WA4M/ /5 stanowiącej działkę nr 23/61; nieodpłatnej, ustanowionej na czas nieokreślony służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79 objętych księgą wieczystą nr WA4M/ /0 polegającej na prawie dojścia i przejazdu do drogi publicznej przez działkę nr 23/64, objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /6. Natomiast w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /0 ujawnione jest prawo polegające na: ustanowionej na działce nr 23/58 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /0 na czas określony 3 lat, tj. do dnia 29 września 2013r. nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przechodu i przejazdu wykonywanego w pasie gruntu o szer. 4,5 m zgodnie z jego przebiegiem zaznaczonym na załączniku do aktu, który stanowi podstawę wpisu służebności - Rep. A nr 16823/10 (wyrys z mapy ewidencyjnej), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 23/56 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /4 (wpis nr 1); nieodpłatnej i ustanowionej na czas określony 3 lat, służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/75 oraz 23/77, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2 (wpis 1), polegającej na prawie przejścia i przejazdu w pasie gruntu o szer. 4,5 m przez działkę nr 23/70 wzdłuż zachodniej granicy działek o numerach 23/75 oraz 23/77 do projektowanej drogi oznaczonej symbolem 6.KD-L w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rejonu Pałacu Kultury i Nauki; 61

62 nieodpłatnej i ustanowionej na czas nieokreślony służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 23/94, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /9, polegającej na prawie dojścia i dojazdu od ul. Marszałkowskiej istniejącym ciągiem komunikacji wewnętrznej wzdłuż wschodniej granicy działki z ograniczeniem jej wykonywania do działki nr 23/91, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /0; nieodpłatnej i ustanowionej na czas określony 3 lat służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu, przy czym wykonywanie zostanie ograniczone do pasa gruntu o szerokości 4,5 m przez działkę nr 23/70 wzdłuż zachodniej granicy działki nr 23/79 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /5 aż do projektowanej drogi oznaczonej symbolem 6.KD- oraz przez projektowaną drogę 6.KD-L w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rejonu Pałacu Kultury i Nauki, celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej oznaczonego na załączonym do niniejszego aktu szkicu na rzecz każdoczesnego właściciela bądź użytkownika wieczystego działki nr 23/79 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /5 (wpis nr 1) zgodnie z aktem stanowiącym podstawę wpisu; nieodpłatnej i ustanowionej na czas określony 3 lat tj. do dnia 04 listopada 2016r. służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/76 oraz 23/78, polegającej na prawie przejścia i przejazdu pasem gruntu o szerokości 4,5 m przez działkę nr 73/70 wzdłuż wschodniej granicy działki nr 23/70 do projektowanej drogi oznaczonej symbolem 6.KD-L oraz przez projektowaną drogę oznaczoną symbolem 6.KD-L w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rejonu Pałacu Kultury i Nauki. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /8 ujawniona jest nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 23/93, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /9, polegająca na prawie dojścia i dojazdu od ul. Marszałkowskiej istniejącym ciągiem komunikacji wewnętrznej wzdłuż zachodniej granicy działki - z ograniczeniem jej wykonywania do działki nr 1/9, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /8. 62

63 W III dziale ksiąg wieczystych nr WA4M/ /3 i WA4M/ /9 brak jest wpisów. Dla jednej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /0 stanowiącej sześć działek ewidencyjnych w odniesieniu do trzech działek ewidencyjnych ujawniony jest tylko wpis: teren zabudowany (brak jest wskazania numeru działki ewidencyjnej), dla jednej działki wpisane jest tylko jej położenie. Dla dwóch działek stanowiących analizowaną nieruchomość podany jest numer działki ewidencyjnej. Dla dwóch nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste nr WA4M/ /3 i WA4M/ /8 nie ma wpisanych numerów działek ewidencyjnych tylko ujawnione są wpisy: inne tereny zabudowane, tereny zabudowane, drogi. Badanie czterech ksiąg wieczystych nieruchomości, na których została zrealizowana stacja Centrum wykazało, że stanowią one własność m.st. Warszawy i nie ma konieczności dokonywania wpisów w dziale III analizowanych ksiąg. Miasto Stołeczne Warszawa jako właściciel nieruchomości oraz inwestor ma pełne prawo do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości, w których znajduje się badany fragment metra Stacja Świętokrzyska Stacja Świętokrzyska zrealizowana jest na pięciu nieruchomościach. 63

64 Rys. 7.3.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej stację Świętokrzyska Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora W księgach wieczystych, w działach I wszystkich wyżej wymienionych nieruchomości, nie są ujawnione prawa związane z własnością. W dziale I księgi wieczystej nr WA4M/ /0 jedna działka z trzech nie ma wpisanego numeru działki ewidencyjnej. Wskazane jest tylko jej położenie. W dziale II ksiąg wieczystych nr WA4M/ /6 i WA4M/ /3 ujawnione są wpisy dotyczące prawa własności przysługującej osobie prawnej. Wpisy w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /6 polegają na nieodpłatnym użyczeniu części terenu na czas nieokreślony na rzecz gminy 64

65 Warszawa-Centrum w celu utrzymania w należytym porządku i stanie technicznym wybudowanych na tym gruncie elementów związanych z funkcjonowaniem metra warszawskiego oraz korzystania z tych elementów przez użytkowników metra przez cały czas funkcjonowania metra. Roszczenia wynikające z art. 208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami o zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego dotyczą jednej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2. Badanie pięciu nieruchomości na których została zrealizowana stacja Świętokrzyska wykazało, że dwie nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste nr WA4M/ /6 i WA4M/ /3 stanowią własność osób prawnych. Pozostałe trzy nieruchomości stanowią własność m.st. Warszawy. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /6 ujawnione są wpisy uprawniające do bezpłatnego użyczenia części terenu przedmiotowej nieruchomości na rzecz metra. Natomiast w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /3 brak jest wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości. Wobec powyższego stwierdzono, że w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność osób prawnych inwestor metra warszawskiego nie jest uprawniony do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości, w której została zrealizowana inwestycja liniowa. Bezpłatne użyczenie części terenu nie uprawnia do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy nie ma konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz inwestora metra warszawskiego Stacja Ratusz Arsenał Stacja Ratusz Arsenał zrealizowana jest na jednej nieruchomości. 65

66 Rys. 7.4.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej stację Ratusz Arsenał Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora W księdze wieczystej prowadzonej dla wyżej wymienionej nieruchomości brak jest ujawnionych w dziale I praw związanych z własnością oraz wpisów w dziale III. Badanie księgi wieczystej nieruchomości, na której została zrealizowana stacja Ratusz Arsenał wykazało, że stanowi ona własność Skarbu Państwa i nie ma konieczności dokonywania wpisów w dziale III uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej badanej nieruchomości. 66

67 Tunel metra Politechnika - Centrum Tunel metra biegnący między stacją Politechnika a stacją Centrum zrealizowany jest na siedemnastu nieruchomościach. Rys. 7.5.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej tunel metra Politechnika-Centrum Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 67

68 W dziale I księgi wieczystej nr WA4M/ /7 ujawnione są prawa związane z prawem własności dotyczące działki gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 24 kwietnia 2095r. oraz stanowiącego odrębną własność budynku dwukondygnacyjnego podpiwniczonego o powierzchni użytkowej 1300 m 2. Z zapisów w dziale II księgi wieczystej nr WA4M/ /7 wynika, że nieruchomość stanowi własność m.st. Warszawy i została oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej. Natomiast w doniesieniu do siedmiu nieruchomości stwierdzono wpisy w dziale III: 1. księgi wieczystej nr WA4M/ /0 ujawniono nieodpłatną, ustanowioną na czas nieoznaczony, służebność gruntową na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79 polegającą na prawie dojścia i dojazdu do drogi publicznej, obciążającą nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej nr WA4M/ /5, stanowiącą działkę nr 23/61; 2. ksiąg wieczystych nr WA4M/ /3 i WA4M/ /3 ujawniono prawo dożywotniego użytkowania na połowie współwłasności osoby fizycznej na rzecz osoby fizycznej; 3. ksiąg wieczystych nr WA4M/ /8 i WA4M/ /9 ujawniono ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, która polega na podwójnym hipotekowaniu gruntów; 4. księgi wieczystej nr WA4M/ /3 wpisano prawo współwłasności ściany szczytowej z nieruchomością hip nr 1754-U; 5. księgi wieczystej nr WA4M/ /1 ujawniono służebność gruntową na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /4 o treści z par. 3 umowy ustanowienia służebności gruntowej. W księgach wieczystych nr WA4M/ /7, WA4M/ /3, WA4M/ /9 i WA4M/ /9 brak jest numerów działek ewidencyjnych. Działki opisane są jako: działka zabudowana, parcela zabudowana lub poprzez wskazanie położenia. 68

69 W księdze wieczystej nr WA4M/ /3 stwierdzono niezgodność zapisów oznaczenia nieruchomości z ewidencją gruntów i budynków co przedstawia tabela nr 7.3. Zapisy Zapisy Lp. w księdze w ewidencji gruntów Uwagi wieczystej i budynków 1 90/1 90/ /1 2/3 W księdze wieczystej nie ujawniono Dec. Nr 43/P/06 o nabyciu przez Powiat Warszawski z mocy prawa z dniem r. własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - ul. Marszałkowską. W księgach wieczystych nie ma działki nr 2/3 Tabela 7.3.: Rozbieżności między księgami wieczystymi a operatem ewidencji gruntów i budynków Źródło: Opracowanie własne autora Dla sześciu nieruchomości zanotowano niezgodność wpisów właściciela. W księgach wieczystych nr WA4M/ /7, WA4M/ /3, WA4M/ /3, WA4M/ /9 i WA4M/ /8 wpisany jest Skarb Państwa, a w ewidencji gruntów i budynków - m.st. Warszawa. Natomiast w księdze wieczystej nr WA4M/ /3 jako właściciele ujawnione są osoby fizyczne a w ewidencji gruntów i budynków - Skarb Państwa. Niezgodności wpisów powinny być poprawione. Badanie siedemnastu nieruchomości, na których zrealizowany został tunel metra Politechnika-Centrum wykazało, że tylko w odniesieniu do jednej nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /7, ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego na rzez osoby prawnej. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości nie ma ujawnionych wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości. Ponadto jedna nieruchomość uregulowana w księdze wieczystej nr WA4M/ /3 stanowi własność osób fizycznych. W dziale III 69

70 wyżej wymienionej księgi wieczystej również nie ma wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości. Z wpisów w dziale II ksiąg wieczystych wynika, że siedem nieruchomości stanowi własność m.st. Warszawy, a osiem - Skarbu Państwa. Wobec powyższego stwierdzono, że w odniesieniu do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej inwestor metra nie jest uprawniony do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości, w której została zrealizowana inwestycja liniowa. Natomiast dla pozostałych piętnastu nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy lub Skarbu Państwa nie ma konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz inwestora metra warszawskiego Tunel metra Centrum - Świętokrzyska Tunel metra biegnący między stacją Centrum a stacją Świętokrzyska zrealizowany jest na trzynastu nieruchomościach. 70

71 Rys. 7.6.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej tunel metra Centrum-Świętokrzyska Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 71

72 Nieruchomość dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /5, na której zlokalizowane jest metro warszawskie stanowi własność prywatną. W dziale I księgi wieczystej nr WA4M/ /0 ujawniona jest: nieodpłatna, ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79 polegająca na prawie dojścia i przejazdu do drogi publicznej, obciążająca nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej nr WA4M/ /5, którą stanowi działka nr 23/61; nieodpłatna, ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79, objęte księgą wieczystą nr WA4M/ /0, polegająca na prawie dojścia i przejazdu do drogi publicznej przez działkę nr 23/64, objętą księgą wieczystą nr WA4M/ /6. W dziale I księgi wieczystej nr WA4M/ /9 ujawnione jest uprawnienie wynikające z nieodpłatnej, ustanowionej na czas określony 3 lat tj. do dnia 15 listopada 2015r. służebności gruntowej na działce nr 23/53 uregulowanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /6 na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości, którą stanowi działka nr 23/90 objęta księgą wieczystą nr WA4M/ /9, polegającej na prawie dojścia i dojazdu do drogi publicznej. W dziale I ksiąg wieczystych nr WA4M/ /5 i WA4M/ /8 ujawnione jest prawo użytkowania wieczystego ustanowione na rzecz osób fizycznych. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ ujawnione są: 1) ustanowiona na działce nr 23/58 uregulowanej w księdze wieczystej nr WA4M/ /0 na czas określony 3 lat, tj. do dnia 29 września 2013r. nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu wykonywanego w pasie gruntu o szer. 4,5 m zgodnie z jego przebiegiem zaznaczonym na załączniku do aktu stanowiącym podstawię wpisu służebności - Rep. A nr 16823/10 (wyrys z mapy 72

73 ewidencyjnej), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 23/56 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /4 (wpis nr 1); 2) nieodpłatna i ustanowiona na czas określony 3 lat służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/75 oraz 23/77, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2 (wpis 1), polegająca na prawie przejścia i przejazdu w pasie gruntu o szer. 4,5 m przez działkę nr 23/70 wzdłuż zachodniej granicy działek o numerach 23/75 oraz 23/77 do projektowanej drogi oznaczonej symbolem 6.KD-L w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rejonu Pałacu Kultury i Nauki; 3) nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 23/94, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /9 polegająca na prawie dojścia i dojazdu od ul. Marszałkowskiej istniejącym ciągiem komunikacji wewnętrznej wzdłuż wschodniej granicy działki z ograniczeniem jej wykonywania do działki nr 23/91, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /0; 4) nieodpłatna i ustanowiona na czas określony 3 lat służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu, przy czym wykonywanie zostanie ograniczone do pasa gruntu o szerokości 4,5 m przez działkę nr 23/70 wzdłuż zachodniej granicy działki nr 23/79 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /5 aż do projektowanej drogi oznaczonej symbolem 6.KDoraz przez projektowaną drogę 6.KD-L w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rejonu Pałacu Kultury i Nauki, celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej oznaczonego na załączonym do niniejszego aktu szkicu na rzecz każdoczesnego właściciela bądź użytkownika wieczystego działki nr 23/79 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /5 (wpis nr 1) zgodnie z aktem stanowiącym podstawę wpisu; 1) ustanowiona na działce nr 23/58 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /0 na czas określony 3 lat, tj. do dnia 29 września 2013r. nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu wykonywanego w pasie gruntu o szer. 4,5 m zgodnie z jego przebiegiem zaznaczonym na załączniku do aktu stanowiącego 73

74 podstawię wpisu służebności - Rep. A nr 16823/10 (wyrys z mapy ewidencyjnej), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 23/56 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /4 (wpis nr 1); 2) służebność gruntowa, przysługująca każdoczesnemu właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu działki nr 23/68 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /5, obciążająca działki o numerach 23/59, 23/63, 23/67 ujawnione w księdze wieczystej nr WA4M/ /2; 1) ustanowiona na działce nr 23/58 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /0 na czas określony 3 lat, tj. do dnia 29 września 2013r. nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu wykonywanego w pasie gruntu o szer. 4,5 m zgodnie z jego przebiegiem zaznaczonym na załączniku do aktu stanowiącego podstawę wpisu służebności - Rep. A 16823/10 (wyrys z mapy ewidencyjnej), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 23/56 objętej księgą wieczystą nr WA4M/ /4 (wpis nr1); 2) nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działki o numerach 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/71, 23/72, 23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78 i 23/79 objętych księgą wieczystą nr WA4M/ /0 polegająca na prawie dojścia i przejazdu do drogi publicznej; 3) nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 23/56, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /4, polegająca na prawie dojścia i dojazdu do drogi; W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /8 ujawniona jest nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego/właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 23/93, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /9 polegająca na prawie dojścia i dojazdu od ul. Marszałkowskiej istniejącym ciągiem komunikacji wewnętrznej wzdłuż zachodniej granicy działki z ograniczeniem jej wykonywania do działki nr 1/9, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /8. 74

75 Badanie trzynastu nieruchomości, na których został zrealizowany tunel metra od stacji Centrum do stacji Świętokrzyska wykazało, że tylko w doniesieniu do dwóch nieruchomości uregulowanych w księgach wieczystych nr WA4M/ /5 i WA4M/ /8 ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego przysługujące osobom fizycznym oraz w dziale III ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości nie ma ujawnionych wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości. Jedna nieruchomość nr WA4M/ /5 stanowi własność osób fizycznych. W dziale III przedmiotowej nieruchomości również nie ma wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości. Wobec powyższego stwierdzono, że w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i nieruchomości stanowiącej własność osób fizycznych inwestor metra warszawskiego nie jest uprawniony do korzystania z przestrzeni podziemnej nieruchomości, w której została zrealizowana inwestycja liniowa. Z wpisów w II dziale ksiąg wieczystych prowadzonych dla dziesięciu nieruchomości wynika, że stanowią własność m.st. Warszawy. Dla tych nieruchomości nie ma konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz inwestora metra warszawskiego Tunel metra Świętokrzyska - Ratusz Arsenał Tunel metra biegnący między stacją Świętokrzyska a stacją Ratusz Arsenał zrealizowany jest na dziesięciu nieruchomościach. 75

76 Rys. 7.7.: Fragment mapy ewidencyjnej obejmującej tunel metra Świętokrzyska - Ratusz Arsenał Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 76

77 W odniesieniu do wszystkich wyżej wymienionych nieruchomości stwierdzono zgodność wpisów w księgach wieczystych w zakresie oznaczenia nieruchomości z operatem ewidencji gruntów i budynków. W dziale II księgi wieczystej nr WA4M/ /9 ujawniono informację o prawie własności, które przysługuje osobie prawnej. Z zapisów w dziale II księgi wieczystej nr WA4M/ /7 wynika, że nieruchomość stanowi własność m.st. Warszawy i została oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej. W księdze wieczystej nr WA4M/ /7 ujawnione jest: uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: 1) prawo przechodu i przejazdu działką nr 53/3 na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr 53/2 opisanej w niniejszej księdze wieczystej, wpisane w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /6 pod numerem 3; 2) prawo doprowadzenia przez działkę nr 53/3 linii elektrycznej, instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, telefonicznej, grzewczej wpisane w dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /6 pod numerem 4. Ponadto w wyżej wymienionej księdze wieczystej jest informacja, że działka gruntu jest przeznaczona pod zabudowę do dnia 02 listopada 2089r. W dziale III księgi wieczystej nr WA4M/ /2 ujawniono roszczenie wynikające z art. 208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami o zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego dotyczącego części działki nr 60 o pow m 2 przysługującemu Spółce Domy Towarowe Centrum S.A. na podstawie decyzji lokalizacyjnej nr 294/89 z dnia 21 października 1989r., wniosku o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia 19 października 1992r. oraz Uchwały Rady Dzielnicy Śródmieście nr 432/41/97 z dnia 01 lipca 1997r. Natomiast z treści działu III księgi wieczystej nr WA4M/ /2 istnieje wpis o przysługującym prawie dożywotniego użytkowania na połowie współwłasności na rzecz osoby fizycznej. Badanie dziesięciu ksiąg wieczystych nieruchomości, w przestrzeni których został zrealizowany tunel metra od stacji Świętokrzyska do stacji Ratusz Arsenał 77

78 wykazało, że jedna nieruchomość uregulowana w księdze wieczystej nr WA4M/ /9 stanowi własność osoby prawnej. W dziale III przedmiotowej nieruchomości nie ma wpisów uprawniających inwestora metra warszawskiego do korzystania z przestrzeni trójwymiarowej podziemnej nieruchomości. Jedna nieruchomość uregulowana w księdze wieczystej nr WA4M/ /7 została oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej. Natomiast osiem nieruchomości stanowi własność m.st. Warszawa. Dla tych nieruchomościach nie ma konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz inwestora metra warszawskiego. Podsumowanie badań: Badania sześćdziesięciu czterech ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości zlokalizowanych wzdłuż badanego odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał wykazało, że tylko część nieruchomości niestanowiących własności inwestora metra warszawskiego ma ustanowione ograniczone prawa rzeczowe. W świetle obowiązujących przepisów prawnych może być ustanawiana służebność na rzecz inwestora w odniesieniu do zrealizowanej lub planowanej inwestycji rejestrowana w dziale III księgi wieczystej Mapa zasadnicza Mapa zasadnicza m.st. Warszawy prowadzona jest w skali 1:500 i zawiera informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych, elementach ewidencji gruntów i budynków oraz sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych. Dla metra mapa zasadnicza w formie analogowej prowadzona jest w skali 1:250. Po wprowadzeniu mapy w formie cyfrowej mapa zasadnicza dla niniejszego obszaru prowadzona jest w skali 1:500. Z uwagi, iż mapa zasadnicza dla m.st. Warszawy była zakładana w różnych okresach oraz ze względu na przyłączanie sąsiednich terenów, funkcjonują różne zestawy nakładek (dla postaci analogowej - folie, dla postaci numerycznej - zbiory warstw). Rozróżniamy następujące nakładki: a) O - osnowy geodezyjne; 78

79 b) E - ewidencja gruntów i budynków; c) U - sieci uzbrojenia terenu; d) S - sytuacja powierzchniowa (inne obiekty trwale związane z terenem); e) W - rzeźba terenu; f) R - realizacyjne uzgodnienia projektowe Badanie mapy zasadniczej miasta prowadzonej dla I linii metra warszawskiego oraz dokumentacji zgromadzonej w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej W trakcie budowy I linii metra warszawskiego rolę Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej pełnił inwestor. Do Działu Geodezji wpływały wszystkie zgłoszenia prac geodezyjnych i dokumenty powstałe w wyniku prac geodezyjnych realizowanych w zasięgu budowy metra warszawskiego. Mapa zasadnicza prowadzona dla tego obszaru była na bieżąco aktualizowana. Wykonawcy, którzy realizowali prace geodezyjne w rejonie I linii metra warszawskiego mieli dostęp do aktualnych materiałów geodezyjnych uwzględniających prowadzoną inwestycję. Na podstawie dokumentów geodezyjnych obejmujących przestrzeń inwestycyjną I linii metra warszawskiego Dział Geodezji metra warszawskiego dokonywał okresowo aktualizacji mapy prowadzonej na potrzeby inwestycji. Rys. 7.8.: Fragment mapy zasadniczej I linii Metra Warszawskiego od stacji Centrum do stacji Świętokrzyska Źródło: Mapa zasadnicza prowadzona przez Metro Warszawskie Sp. z o.o. Na rysunku nr 7.8. kolorem zielonym zaznaczone są granice działek ewidencyjnych, w których przestrzeni podziemnej zostało zrealizowane metro warszawskie. Kolorem różowym zaznaczony jest zasięg poziomy tunelu między 79

80 stacją Centrum a stacją Świętokrzyska. Wartość H oznacza rzędną wierzchu budowli metra, natomiast d - grubość warstwy zasypania tunelu metra. Szlak B-14 oznacza tunel biegnący miedzy stacjami metra. Przy realizacji II linii metra warszawskiego odstąpiono od wypracowanego wcześniej modelu aktualizowania treści mapy zasadniczej. Dokumentacja geodezyjna przekazywana jest przez inwestora metra warszawskiego do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej po zakończeniu założonego etapu prac budowlanych. Mapa zasadnicza metra prowadzona jest dla obszaru metra warszawskiego przez inwestora w układzie W-75. Granice arkuszy sekcji mapy zasadniczej metra nie pokrywają się z arkuszami mapy zasadniczej miasta, są zorientowane w kierunku przebiegu linii metra, czyli są skręcone względem arkuszy mapy zasadniczej miasta. Arkusze mapy zasadniczej metra oznaczane są zgodnie z symbolem obiektu, do którego się odnoszą np. A 13 oznacza stację Centrum. Mapa zasadnicza prowadzona dla metra stanowi pierworys dla innych opracowań geodezyjnych nie związanych bezpośrednio z budową metra, ale prowadzonych w strefie jego oddziaływania. Mapa zasadnicza zawiera informacje o zasięgu metra warszawskiego przedstawione za pomocą współrzędnych płaskich x, y". Nie zawiera informacji o przestrzeni podziemnej jaką zajmuje metro warszawskie. 80

81 Fragment mapy zasadniczej miasta tunel Świętokrzyska-Ratusz Arsenał (z nakładką E i U) Fragment mapy zasadniczej miasta tunel Świętokrzyska-Ratusz Arsenał (z nakładką E i S) Tunel Świętokrzyska-Ratusz Arsenał Rys. 7.9.: Fragment mapy zasadniczej miasta - tunel Świętokrzyska-Ratusz Arsenał I linii metra warszawskiego Źródło: Urząd m.st. Warszawa Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora Dokumentacja geodezyjna dla II linii metra warszawskiego zawiera rzędną stropu inwestycji uzyskaną w wyniku pomiaru bezpośredniego w terenie. Informacja ta jednak nie jest ujawniana na mapie zasadniczej miasta. 81

82 Rys : Inwentaryzacja ścian szczelinowych II linii metra - Stacja Rondo ONZ Źródło: DER /13. Treść zmodyfikowana przez autora W celu uzyskania informacji o treści dokumentów stanowiących podstawę zmian na mapie zasadniczej miasta zbadano dokumenty geodezyjne znajdujące się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dla analizowanego odcinka metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał. 82

83 Wyniki badań dokumentów znajdujących się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej zostały przedstawione w tabeli nr 7.4. Analiza dokumentów na etapie rozpoczynania inwestycji metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał Nie ma dokumentów potwierdzających ustalenia czy i ewentualnie kiedy opracowywane były linie rozgraniczające I linii metra. Odcinkowo przeprowadzane były inwentaryzacje (szczególnie uzbrojenia terenu) przed przystąpieniem do prac. Przed przystąpieniem do prac dokonano inwentaryzacji sieci uzbrojenia terenu na odcinku Pl. Konstytucji Centrum. Analiza uzgodnień lokalizacji inwestycji metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał Uzgodnienia ZUD-owskie były dokonane oddzielnie dla samych stacji, oddzielnie dla wyjść i przejść podziemnych, oddzielnie dla uzbrojenia terenu. Analiza dokumentów przy zgłoszeniu prac geodezyjnych Każdy rodzaj pracy i etap był prowadzony na oddzielnym zgłoszeniu pracy geodezyjnej: pomiar tunelu metra oddzielny KEM dla każdego obrębu i dodatkowo dla każdego pomiaru inwentaryzacyjnego (oddzielnie: wyjścia, trawniki i skarpy, murki oporowe itp.), inwentaryzacja uzbrojenia oddzielne zgłoszenia dla inwentaryzacji jednakowych typów kabli w różnych lokalizacjach oraz dla różnego typu kabli w tej samej lokalizacji. Analiza dokumentów znajdujących się w ODGiK* Inwentaryzacja terenu przed podjęciem prac z wyszczególnieniem przewodów, które mają być zlikwidowane lub tymczasowo albo na stałe przeniesione (głównie dla terenów na których metro budowano metodą odkrywkową). Inwentaryzacja obiektów tymczasowych w tym: tymczasowego ułożenia niektórych przewodów, tymczasowych ogrodzeń, budowli i budynków związanych z budową metra (np. stacji trafo), dróg dojazdowych do placu budowy metra, innych elementów tymczasowego zagospodarowania terenu (m.in. wykop metra, pomosty z kablami zasilającymi budowę metra). Inwentaryzacja obiektów po zakończeniu prac w tym: uzbrojenie terenu sieci energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne, korpus stacji metra pomiar ścian oporowych kontury zewnętrzne i wewnętrzne (nie dla każdej stacji jest szkic w ODGiK), inwentaryzacja kabli energetycznych linii zasilającej metro (na niektórych odcinkach brak takiej inwentaryzacji). Brak inwentaryzacji samych tuneli metra, inwentaryzacja na powierzchni terenu urządzeń technicznych związanych z funkcjonowaniem metra w tym: studni i kanałów odpowietrzających, czerpnio-wyrzutni, szybów windowych, wentylacji, szybów startowych 83

84 wywietrzników, transformatorów itp. Inwentaryzacja zagospodarowania terenu po zakończeniu prac w tym: przejścia podziemnie, wyjścia ze stacji metra, murki oporowe, trawniki, chodniki, jezdnie, parking podziemny nad stacją Politechnika, skarpy, słupy reklamowe itp. Tabela 7.4.: Informacje o I linii metra warszawskiego w ODGiK Źródło: Opracowanie własne na podstawie dokumentów w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (*) Stacje i tunele metra budowane były w różnych odstępach czasu, w różnych technologiach, dokumentacja przekazywana do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej wykonywana była przez różnych wykonawców i z tego powodu nie ma jednolitości przekazywanej dokumentacji. Dokumenty geodezyjne, które powstają w trakcie oraz po zakończeniu procesu inwestycyjnego stanowią podstawę wprowadzania zmian treści powstającej dla m.st. Warszawy numerycznej mapy zasadniczej. Rysunek nr przedstawia stan wyłączeń arkuszy analogowej mapy zasadniczej na dzień 04 kwietnia 2014r. STAN WYŁĄCZEŃ ARKUSZY ANALOGOWEJ MAPY ZASADNICZEJ M.ST. WARSZAWY Legenda - obszary rastrowoobiektowej mapy zasadniczej - obszary rastrowowektorowej mapy zasadniczej - obszary analogowej mapy zasadniczej Rys : Stan wyłączeń arkuszy analogowej mapy zasadniczej Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru. Treść zmodyfikowana przez autora 84

85 Analiza porównawcza treści dokumentacji zgromadzonej w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dla I i II linii metra warszawskiego W celu porównania sposobu realizacji I i II linii metra warszawskiego oraz treści materiałów geodezyjnych opracowanych w trakcie realizacji obu linii metra zbadano treści dokumentów, które znajdują się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Wyniki analizy przedstawia tabela nr 7.5. (stan na dzień 04 kwietnia 2014r.). Badania informacji o projekcie i zasięgu metra warszawskiego w ODGiK I linia Brak ustalenia linii rozgraniczających I linii metra. Odcinkowo przeprowadzane były inwentaryzacje uzbrojenia terenu przed przystąpieniem do prac. II linia KEM METRO-L-II/09 opracowane zostały linie rozgraniczające pasa zainwestowania II linii metra na odcinku Rondo Daszyńskiego Dw. Wileński. (Pas zainwestowania to obszar oddziaływania całej inwestycji a nie obszar samej inwestycji). W latach zostały opracowane mapy do celów projektowych związane z realizacją II linii metra (KEM /09 i /10 dla odcinka Rondo ONZ Wisła, KEM /08 dla odcinka Dw. Wschodni Gocław/STP Kozia Górka, do map dla pozostałych odcinków nie dotarto). Badania treści mapy zasadniczej metra warszawskiego I linia Mapa zasadnicza miasta na obszarze Śródmieścia jest w formie wektorowej, na obszarach pozostałych dzielnic tj. Ursynów, Mokotów, Żoliborz, Bielany prowadzona jest analogowo. II linia Mapa zasadnicza miasta dla odcinka Rondo Daszyńskiego Dworzec Wileński prowadzona jest w formie numerycznej w skali 1:500, dla większości obszaru (Śródmieście) w postaci rastrowo obiektowej, dla pozostałego obszaru w postaci rastrowo wektorowej. Brak informacji o prowadzeniu oddzielnej mapy przez inwestora. 85

86 Badania dokumentacji w ODGiK dotyczące metra warszawskiego I linia Brak jednolitości w treści przyjmowanej dokumentacji do ODGiK. Dokumentacja w zasobie ODGiK (dla odcinka Politechnika - Ratusz): inwentaryzacja terenu przed podjęciem prac, inwentaryzacja obiektów tymczasowych, inwentaryzacja obiektów po zakończeniu prac. II linia W chwili obecnej brak możliwości stwierdzenia, czy dokumentacja będzie ujednolicona. Dokumentacja w zasobie ODGiK (dla odcinka Rondo Daszyńskiego Dw. Wileński): inwentaryzacja obiektów tymczasowych w tym: tymczasowe zmiany związane z budową II linii np. przełożenie kabli przy skrzyżowaniu Marszałkowskiej/Świętokrzyskiej, przełożenie torów tramwajowych i całego ciągu jezdnego przy Rondzie ONZ (obecnie już nieaktualne z uwagi na zmianę położenia torów), pawilon informacyjny budowy II linii metra, tymczasowe ułożenie niektórych przewodów na czas budowy metra, inwentaryzacja obiektów metra w tym: przebieg tuneli na odcinku: Rondo Daszyńskiego skrzyżowanie Świętokrzyskiej/Nowy Świat oraz stacje: Rondo ONZ, Świętokrzyska, przejście podziemne przy stacji Świętokrzyska (wejścia), fragment tuneli łączących I i II linię metra wraz z inwentaryzacją linii energetycznej. Nie ma jeszcze inwentaryzacji uzbrojenia terenu związanego z metrem, oraz zagospodarowania terenu po zakończeniu prac budowlanych. Badania treści dokumentacji przekazanej do ODGiK przez inwestora metra warszawskiego I linia II linia Szkic przeglądowy osnowy pomiarowej. Szkic przeglądowy szkiców polowych. Szkice polowe z inwentaryzacji różnych obiektów. Brak wyników pomiaru elementów samej stacji oraz tuneli i uzbrojenia, które przebiega tunelami, brak rzędnych dotyczących głębokości ułożenia kabli związanych z obsługą linii metra, posadowienia samych stacji lub jej elementów (stropy) oraz tuneli. Inwentaryzacja stacji i tuneli metra zawiera: odbitkę porównania mapy zasadniczej z terenem z wkreślonymi zmianami, szkic przeglądowy szkiców polowych, szkice polowe z inwentaryzacji tuneli metra. Szkice zawierają: lokalizację i wykaz współrzędnych punktów wyznaczających wewnętrzny i zewnętrzny obrys ścian tuneli w układzie 2000, klauzulę o wniesieniu na numeryczną mapę zasadniczą, klauzulę o zgodności położenia tuneli 86

87 metra z uzgodnieniami ZUD, uwagę o sposobie wyznaczenia współrzędnych zewnętrznych ścian tunelu. Brak informacji o głębokości, na której wybudowano tunele (brak rzędnych punktów pomiarowych). szkice polowe z inwentaryzacji stacji metra pomierzono zewnętrzne obrysy ścian szczelinowych. Szkice zawierają: położenie punktów osnowy pomiarowej, lokalizację i wykaz współrzędnych punktów wyznaczających zewnętrzny obrys ścian stacji w układzie 2000, klauzulę o wniesieniu na numeryczną mapę zasadniczą, klauzulę o zgodności położenia tuneli metra z uzgodnieniami ZUD, rzędne stropu stacji i ścian szczelinowych, ale brak rzędnych spągu stacji. Inwentaryzacja kabli energetycznych związanych z budową metra zawiera: odbitkę porównania mapy zasadniczej miasta z terenem z wkreślonymi zmianami (dot. kabli przełożonych u zbiegu Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej), szkic przeglądowy szkiców polowych, szkic polowy inwentaryzacji przewodów energetycznych zawiera: lokalizację punktów osnowy pomiarowej, lokalizację istniejących kabli, klauzulę o wniesieniu na numeryczną mapę zasadniczą, współrzędne punktów w układzie 2000 i układzie 0 Wisły (x,y,h), klauzulę o zgodności z ZUD. Inwentaryzacja kabli nie związanych bezpośrednio z budową metra zawiera: odbitkę porównania mapy zasadniczej miasta z terenem z wkreślonymi zmianami, szkice polowe inwentaryzacji uzbrojenia terenu zawierające: lokalizację punktów osnowy pomiarowej, lokalizację istniejących, nieczynnych lub przeznaczonych do przełożenia przewodów, klauzulę o wniesieniu na numeryczną mapę zasadniczą, współrzędne punktów w układzie 2000 i układzie 0 Wisły (x,y,h), klauzulę o zgodności z ZUD (lub niezgodność, braku uzgodnień, albo odstępstwach od nich), rzędne studzienek i włazów w przypadku sieci wodno-kanalizacyjnej (jeżeli inwentaryzacja była na terenie budowy dodatkowo zamieszczano wzmiankę o podaniu rzędnych po odtworzeniu jezdni lub chodników). Na szkicu z pomiaru sieci trakcyjnej przy Rondzie ONZ dodatkowo dołączono szkic sposobu ułożenia kabli w wykopach, szkic osnowy pomiarowej. Brak wyników pomiaru elementów samej stacji (perony, osie torów kolejki, przebieg linii zasilającej itp.), brak rzędnych dotyczących głębokości ułożenia kabli związanych z obsługą linii metra, posadowienia samych stacji. Tabela 7.5: Analiza porównawcza I i II linii metra warszawskiego. Źródło: Opracowanie własne na podstawie dokumentów z Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Proces inwestycyjny budowy metra warszawskiego ma bezpośredni wpływ na aktualność informacji zawartych w rejestrach publicznych oraz wzbogacenie 87

88 o dodatkowe informacje np. sieć uzbrojenia terenu, która wcześniej nie została wniesiona na mapę zasadniczą miasta. Podsumowanie badań: Badania dokumentów znajdujących się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej sporządzonych na potrzeby realizacji I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał wykazały, że informacje o zrealizowanej inwestycji pozyskane w wyniku pomiarów geodezyjnych są ograniczone do współrzędnych płaskich x, y" zewnętrznych krawędzi ścian oporowych stacji metra. Dokumentacja geodezyjna nie zawiera współrzędnych wyznaczających rzędne stropu i spągu przestrzeni zainwestowanej przez tunele i stacje I linii metra oraz zewnętrznych krawędzi ścian oporowych tuneli metra określonych przez współrzędne płaskie x, y". Dlatego nie mamy możliwości określenia przestrzeni zainwestowanej przez metro i ujawnienia jej na numerycznej mapie zasadniczej jako przestrzeni trójwymiarowej. Dokumenty geodezyjne dotyczące II linii metra wpływają do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej na bieżąco po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Dokumenty te zawierają współrzędne x, y, z" punktów ścian zewnętrznych stacji i tuneli tj. stropu stacji i tuneli. W przypadku II linii metra również nie pozyskamy z dokumentów geodezyjnych, które aktualnie znajdują się w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, informacji o rzędnych spągu stacji i tuneli metra co umożliwiłoby ujawnienie w przyszłości zainwestowanej przestrzeni trójwymiarowej na numerycznej mapie zasadniczej. Mapa zasadnicza miasta, która jest aktualizowana w oparciu o dokumenty pozyskane w wyniku pomiarów bezpośrednich przeprowadzonych w terenie, zawiera informacje o zasięgu inwestycji liniowej, który jest określony przez współrzędne płaskie x, y". Wyznaczona geodezyjnie przestrzeń zainwestowana przez metro powinna mieć swoje odzwierciedlenie na numerycznej mapie zasadniczej. Informacja o położeniu metra w przestrzeni trójwymiarowej przedstawiona na numerycznej mapie zasadniczej ułatwiłaby podejmowanie decyzji w kwestii możliwości zainwestowania części naziemnej działek. 88

89 7.4. Badanie opracowań planistycznych odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał W celu przedstawienia kierunków rozwoju sieci komunikacyjnej metra warszawskiego zbadano historyczne i obowiązujące opracowania planistyczne przedstawiające projektowane przebiegi linii metra Badanie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego projektowaną budową stacji metra - ujęcie historyczne Pierwszym planem przedstawiającym przebieg metra warszawskiego był Plan Metropolitenu Warszawskiego projektowany według zasad racjonalnej organizacji. Plan ten stanowił dokument pochodzący z pierwszych lat po odzyskaniu niepodległości w 1918r. Pierwszą linią metra, która miała zostać zrealizowana była linia przebiegająca z północy na południe od Placu Unii Lubelskiej do rejonu dzisiejszego Ronda Radosława (Rondo Babka). Drugą linią metra miała być kolej łącząca Plac Saski (ob. Piłsudskiego) z Pragą. 89

90 Rys : Plan Metropolitenu Warszawskiego projektowany według zasad racjonalnej organizacji Źródło: Plan Metropolitenu Warszawskiego projektowany według zasad racjonalnej organizacji przedstawia projektowany przebieg I i II linii metra. Plan nie zawiera części opisowej, w której byłyby: 1) wskazane tereny, na których miałyby być zrealizowane projektowane linie metra; 2) informacje o przestrzeni trójwymiarowej przeznaczonej pod projektowane inwestycje liniowe. 90

91 Kolejnym planem, na którym przedstawiono projektowany przebieg metra warszawskiego był plan stanowiący załącznik do pisma Stefana Starzyńskiego z roku 1938 skierowanego do Inspektoratu Obrony Powietrznej Państwa. Według planu metro miało liczyć 46 km (z czego 31 km miało przebiegać w tunelu). Projektowane było powstanie pięciu tras metra biegnących południkowo i trzech biegnących równoleżnikowo. Rys : Plan miasta stołecznego Warszawy Źródło: W kierunku północnym odcinek metra sięgał do ówczesnej wsi Wawrzyszew, natomiast w kierunku południowym - do folwarku Służew i toru wyścigów konnych. W kierunku zachodnim metro miało przebiegać wzdłuż ulicy Okopowej, Towarowej 91

92 i Grójeckiej, a w kierunku wschodnim od cmentarza żydowskiego i bródnowskiego przez Kamionek do Kępy Gocławskiej. Kolejnym opracowaniem planistycznym, które przedstawiało przebieg metra był Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy zatwierdzony Uchwałą Rady m.st. Warszawy nr XXXV/199/92 z dnia 28 września 1992r. Obowiązywał do 2001r. do czasu wejścia w życie na mocy art. 27 ust. 2 Ustawy z dnia 12 marca 2002r. o ustroju m.st. Warszawy Planu zagospodarowania m.st. Warszawy z określeniem ustaleń wiążących gminy warszawskie przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Rys : Fragment Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy z określeniem ustaleń wiążących gminy warszawskie przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( Treść zmodyfikowana przez autora 92

93 Niniejszy plan określał m.in. rozwój przestrzenny miasta ze szczególnym uwzględnieniem rozwoju gospodarczego, ekonomicznego oraz kulturowego, politykę przestrzenną i gospodarczą. W rozdziale 3 Ustalenia ogólne dla całego obszaru miasta w pkt 3.6 dotyczącego zakresu systemu transportowego Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy został szczegółowo przedstawiony system metra. Plan określał przeznaczenie terenu dla trasy i 23 stacji I linii metra, stacji techniczno-postojowej Kabaty (dla I linii metra), stacji techniczno-postojowej pomocniczej Wólka-Radiowo (dla I linii metra) oraz trasy i 21 stacji II linii metra, stacji techniczno-postojowej pomocniczej Mory (dla II linii metra), stacji technicznopostojowej Świdry w rejonie fabryki domów (dla II linii metra), oraz centralnych warsztatów metra w Dzielnicy Mokotów (Krasnowola). Plan również dopuszczał rozbudowę metra o kolejne linie. I linia Metra Warszawskiego II linia Metra Warszawskiego Rys : Fragment Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy ustalenie ogólne nr 21 Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( Treść modyfikowana przez autora 93

94 Plan ustalał budowę systemu metra w Warszawie wraz z niezbędnymi urządzeniami towarzyszącymi, ale nie wskazywał rzędnych stropu i spągu planowanej inwestycji polegającej na budowie metra. Opracowaniem planistycznym obowiązującym w czasie realizacji I linii metra warszawskiego na odcinku od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał był Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Dzielnicy Warszawa-Śródmieście obowiązujący od dnia 10 marca 1993r. na mocy Uchwały Rady Dzielnicy Warszawa- Śródmieście nr 264/74/93 z dnia 09 lutego 1993r. Rys : Fragment Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Dzielnicy Warszawa-Śródmieście z dnia 10 marca1993r. obejmujący stację Centrum i stacje Świętokrzyska Źródło: Urząd m.st. Warszawy. Treść zmodyfikowana przez autora Rysunek wyżej przedstawionego Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Dzielnicy Warszawa-Śródmieście zawierał m.in. informacje o przebiegu badanego odcinka metra. Badane opracowanie planistyczne nie określało przestrzeni trójwymiarowej, w której realizowana była I linia metra warszawskiego, natomiast wskazywało tereny, na których dopuszczalna była realizacja I i II linii metra. 94

95 Badanie treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Poza obszarami, dla których zostały uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, które zostało zatwierdzone przez Radę m.st. Warszawy Uchwałą nr LXXXII/2746/2006 w dniu 10 października 2006r., zmienione Uchwałą nr L/1521/2009 z dnia 26 lutego 2009r., uzupełnione Uchwałą nr LIV/1631/2009 z dnia 28 kwietnia 2009r., ponownie zmienione Uchwałą nr XCII/2689/2010 z dnia 07 października 2010r. oraz Uchwałą nr LXI/1669/2013 z dnia 11 lipca 2013 r. Obecnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ulega kolejnym zmianom w związku z wydawanymi m.in. decyzjami o warunkach zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej nazywane studium) opracowane w 2006r. wskazywało, że system metra wymagał: dokończenia I linii metra wraz ze stacjami, prowadzonej wzdłuż ul. Kasprowicza do węzła "Młociny" (stacja A-23); uzupełnienia I linii metra o następujące stacje: Plac Konstytucji (A-12), Muranów (A-16); budowy II linii metra wraz ze stacjami, na odcinku Bemowo - Śródmieście - Targówek - Brudno; budowy III linii metra wraz ze stacjami, na odcinku Dworzec PKP Warszawa- Zachodnia - Gocław, z przejściem przez obszar Śródmieścia w taki sposób, aby mogły powstać zintegrowane stacje na pierwszej i na trzeciej linii; realizacji, w miarę potrzeb ruchowo - eksploatacyjnych, następnej, po Kabatach, stacji techniczno - postojowej metra w rejonie Koziej Górki. Studium przewiduje możliwość zlokalizowania dodatkowych II i III linii metra. Natomiast nie zawiera informacji o rzędnej stropu i spągu metra warszawskiego. Studium składa się z części tekstowej i graficznej, a każda z nich obejmuje uwarunkowania zagospodarowania przestrzennego oraz kierunki zmian w zagospodarowaniu przestrzennym. Studium zawiera m.in. zasady rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym. Informacja ta ma swoje odzwierciedlenie 95

96 w kolejnych opracowaniach planistycznych tzn. miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego odnoszą się do mniejszych obszarów i dokładnie określają sposób ich zagospodarowania. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi akt prawa miejscowego i jest przyjmowany w formie uchwały Rady m.st. Warszawy. Podstawowym celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest określenie funkcjonalnego przeznaczenia terenu oraz rozmieszczenia inwestycji celu publicznego. Ponadto kształtuje warunki wykonywania prawa własności. Składa się z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały). Obecnie na obszarze m.st. Warszawy obowiązuje 225 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z czego tylko dwa obejmują trasę badanego odcina I linii metra warszawskiego. L.p. Dzielnica m.st. Miejscowe plany zagospodarowania Warszawy przestrzennego 1 Bemowo 11 2 Białołęka 39 3 Bielany 13 4 Mokotów 19 5 Ochota 7 6 Praga Południe 7 7 Praga Północ 3 8 Rembertów 9 9 Śródmieście 9 10 Targówek Ursus 1 12 Ursynów Wawer Wesoła 9 15 Wilanów Włochy 9 17 Wola 9 18 Żoliborz 10 Razem 225 Tabela 7.6.: Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy (stan na dzień 30 maja 2014r.) Źródło: Opracowanie własne autora przy wykorzystaniu informacji zawartych na Dwa fragmenty badanego obiektu znajdują się w granicach obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego tj: 96

97 1) od stacji Politechnika do stacji Centrum obowiązuje m.p.z.p. rejonu stacji metra Politechnika w Warszawie, który wszedł w życie na mocy Uchwały nr 495/XXXVI/2000 z dnia 09 listopada 2000r. podjętej przez Radę Gminy Warszawa-Centrum - Dz.U.Woj.Maz. z 2000r. Nr 134, poz. 1276; 2) od stacji Centrum do stacji Świętokrzyska obowiązuje m.p.z.p. w rejonie Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie, który wszedł w życie na mocy Uchwały nr XCIV/2749/2010 z dnia 09 listopada 2010r. podjętej przez Radę m.st. Warszawy - Dz.U. Woj. Maz. z 2010 r. Nr 201 poz Rys : Fragment Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu stacji metra Politechnika z dnia 09 listopada 2000r. Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( Fragment badanego odcinka I linii metra warszawskiego między stacją Politechnika a stacją Centrum przeznaczony jest w m.p.z.p. rejonu stacji metra Politechnika pod: 1) 3KDG, 10KDZ-ulice miejskie; 2) 1Kpm place miejskie. 97

98 Z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest to teren o bardzo dużych możliwościach inwestycyjnych ze względu na położenie nieruchomości oraz możliwość ich zagospodarowania. W szczególności ma duże możliwości inwestycyjne zagospodarowanie terenu w rejonie Pl. Konstytucji. Drugi fragment badanego obiektu tj. nieruchomości położone między stacją Centrum a stacją Świętokrzyska zlokalizowane są w granicach obowiązującego m.p.z.p. w rejonie Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie. Rys : Fragment Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie z dnia 09 listopada 2010r. Źródło: Urząd m.st. Warszawy ( Teren, na którym zlokalizowany jest fragment badanego odcinka I linii metra warszawskiego przeznaczony jest pod: 1) 3KDZ-ulice publiczne zbiorcze; 2) 1ZP-zieleń urządzoną; 3) 1KDL, 5KDL i 6KDL-ulice publiczne lokalne; 98

99 4) 7.UK-usługi kultury; 5) 9KPp i 19KPp-plac miejski; 6) 10.U/UK, 18.U/UK-usługi i usługi kultury. Z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest to teren o bardzo dużych możliwościach inwestycyjnych ze względu na położenie nieruchomości niezabudowanych w prestiżowej lokalizacji. W obu wyżej opisanych planach wykazane są tereny, w przestrzeni których dopuszczalna jest realizacja metra. Natomiast, tak jak w przypadku pozostałych badanych opracowań planistycznych, nie zawierają rzędnej z stropu i spągu przestrzeni zajętej (przeznaczonej) pod inwestycję metra. Podsumowanie badań: Treść badanych opracowań planistycznych potwierdza jak ważny element w rozwoju komunikacyjnym m.st. Warszawy stanowi metro. Badanie dokumentów planistycznych wykazało, że nie zawierają one informacji o przestrzeni trójwymiarowej zainwestowanej przez metro, jak również przewidzianej na zrealizowanie metra (rzędne stropu i spągu). Natomiast wskazują tereny, na których dopuszczalna jest realizacja linii metra. Przy realizacji nowych inwestycji naziemnych zasadne jest określenie niezbędnej przestrzeni podziemnej (zajętej lub potrzebnej) dla realizacji metra już na etapie sporządzania opracowań planistycznych. Opracowania te powinny zawierać rzędne stropu i spągu przestrzeni zarezerwowanej na realizację planowanej inwestycji. 8. Trójwymiarowy opis przestrzeni inwestycyjnej w wybranych krajach Racjonalne gospodarowanie przestrzenią dużych aglomeracji o dużym stopniu zainwestowania wymaga wprowadzenia katastru 3D. W niektórych krajach rejestry opisujące przestrzeń trójwymiarową już funkcjonują. Są to: USA, Szwecja i Kanada (prowincja Alberta). Niektóre sposoby rejestracji przestrzeni trójwymiarowej nad powierzchnią terenu funkcjonujące w USA, Szwecji i Kanadzie (prowincji Alberta) mogłyby być zastosowane w Polsce w odniesieniu do przestrzeni trójwymiarowej podziemnej zainwestowanej przez metro. 99

100 8.1. Rejestracja obiektów inwestycyjnych w USA Krajem rejestrującym prawo własności do przestrzeni nad i pod powierzchnią działki jest USA. System prawny oparty jest na prawie brytyjskim tj. systemie common law [16]. W USA prawo do dysponowania nieruchomością przez właściciela nieruchomości gruntowej rozciąga się do wysokości 200 m licząc od powierzchni dachu budynku usytuowanego na nieruchomości. Ograniczenia dotyczące wysokości zabudowy w USA, jak pisze Brzeski W. [3], dotyczą nieprzewyższania reprezentacyjnych budynków np. siedziby ONZ w Nowym Jorku, budynku Kapitolu w Waszyngtonie. Opis działki powietrznej sporządzany jest przy uwzględnieniu wszelkich dostępnych danych połączonych z pomiarami terenu zawierającymi określenie dokładnych punktów orientacyjnych, ograniczających poszczególne działki oraz ich powierzchnię. Ze względu na złożoność oraz skomplikowanie tego procesu opis działki powietrznej sporządzany jest na ogół przez odpowiednio wykwalifikowaną osobę. Tak wyznaczona geodezyjnie przestrzeń stanowi odrębną od gruntu nieruchomość tzn. działkę powietrzną. Działka powietrzna może być przedmiotem odrębnej własności. Działka powietrzna może ulegać podziałom na warstwy". Właściciel tak wyznaczonej przestrzeni tzw. air rights (działki powietrznej) może zbywać swoje prawo na rzecz innego podmiotu. Właściciel działki powietrznej może zaciągać wierzytelności na rzecz przyszłych inwestycji, ustanawiać na niej ograniczone prawa rzeczowe. Nieruchomość może być nabyta w trybie dziedziczenia. Czas w jakim można korzystać z wyodrębnionej działki powietrznej uzależniony jest od jej powiązania z gruntem, na którym musi być oparta realizowana inwestycja np. słupy podtrzymujące wiadukt oraz prawo dostępu do określonych elementów w celu prawidłowego funkcjonowania zrealizowanego obiektu budowlanego. Ograniczone prawo do gruntu, nad którym znajduje się działka powietrzna, na której realizowana jest inwestycja uzyskuje się poprzez: uzyskanie tytułu własności do działki powietrznej oraz działki gruntowej w niezbędnych granicach; ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych np. służebności; zawarcie umów zobowiązaniowych, dzierżawy itd. 100

101 W celu zwiększenia intensywności zabudowy można wykonać nadbudowę istniejącego obiektu, który będzie stanowić odrębny obiekt budowlany (o ile konstrukcja istniejącego obiektu na to pozwoli oraz nie wystąpią ograniczenia prawne uniemożliwiające taką inwestycję). W przypadku braku możliwości rozbudowy istniejącego obiektu to dopuszczalne jest: 1. przeniesienie niewykorzystanego prawa zabudowy na sąsiednią nieruchomość (A zoning lot merger); 2. przeniesienie niewykorzystanego prawa zabudowy na nieruchomość zlokalizowaną w bliskim sąsiedztwie, nie przylegającą bezpośrednio do nieruchomości, na której nie może być wykorzystane prawo nadbudowy (A transfer of development rights - TDR). A zoning lot merger umożliwia połączenie w sensie planistycznym dwóch lub więcej działek powietrznych co w efekcie może spowodować powstanie obiektu wyższego od dopuszczalnego, przy czym średnia intensywność zabudowy kwartału będzie zgodna z zapisami w planie miejscowym. A transfer of development rights - TDR w swojej idei jest podobny do A zoning lot merger. Ma stanowić ochronę zabytków i wolnej przestrzeni przed ich zabudową. Jest niedopuszczalny, jeśli można zastosować A zoning lot merger. A transfer of development rights rekompensuje właścicielowi nieruchomości zabytkowej utratę nieograniczonego dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne umożliwiając przeniesienie tego prawa na sąsiednie działki. Przykładem nieruchomości, na którą przeniesiono prawa z siedmiu działek sąsiednich w drodze A zoning lot merger jest wybudowany Trump World Center w Nowym Yorku. Jak pisze Brzeski W. [3] na nieruchomość, na której wybudowano Trump World Center, przeniesiono prawa do niewykorzystanej przestrzeni nad budynkiem parkingowym, wypożyczalnią samochodów i 6-piętrowymi kamienicami Rejestracja obiektów inwestycyjnych w Szwecji Krajem rejestrującym dane geodezyjne w systemie trójwymiarowym jest Szwecja. Jak podawał Karabin M. [22] w funkcjonującym prawodawstwie w Szwecji nieruchomością jest grunt. W skład nieruchomości (real property unit) wchodzi jedna lub kilka działek gruntu wraz z ich składowymi np. budynkami. 101

102 Każda nieruchomość posiada swój identyfikator złożony z czterech części: nazwy gminy, miasta lub wsi; numeru tzw. bloku katastralnego ; numeru nieruchomości; pod numerem nieruchomości jest rejestrowana składowa nieruchomości np. budynek. Ponadto występują wspólnoty gruntowe tzw. joint property unit. Polega to na tym, iż nieruchomość posiada udział we wspólnocie tzn. w dwóch lub więcej nieruchomościach. Osoba posiadająca udział we wspólnocie nie może stać się właścicielem nieruchomości wspólnotowej. Wspólnoty gruntowe dotyczą zwłaszcza dróg, parkingów i rejestrowane są w głównym rejestrze nieruchomości. Ponadto, w katastrze szwedzkim, ujawniane są tzw. wspólne udogodnienia (joint facility), które stanowią grunty wykorzystywane i utrzymywane przez właścicieli wielu nieruchomości np. place zabaw, drogi wewnętrzne, windy, klatki schodowe. Każda nieruchomość korzystająca z tzw. wspólnych udogodnień posiada w nim udział. Polskim odpowiednikiem przedmiotowego prawa jest służebność. W świetle obowiązujących przepisów w Szwecji możliwe jest tworzenie obiektów trójwymiarowych. Nowopowstałe nieruchomości, poza współrzędnymi x i y", posiadają również współrzędną z". W ten sposób jest określona przestrzeń jaką zajmuje nieruchomość tzn. bryła o znanych współrzędnych i zasięgu. Taki sposób rejestracji obiektów umożliwia wydzielanie w budynku przestrzeni zajmowanych np. przez garaże podziemne, powierzchnie usługowe, powierzchnie mieszkalne itd. Do każdej z tak wyodrębnionych przestrzeni może przysługiwać odrębny tytuł własności wraz z ustanowioną służebnością w celu zapewnienia dostępu do gruntu. Tak tworzone przestrzenie nie dotyczą jednak nieruchomości lokalowych, gdyż przestrzeń ta musi zawierać minimum pięć lokali jak podaje Eriksson G. [14]. W Szwecji funkcjonującym rejestrem jest Land Data Bank System (LDBS). W części opisowej rejestru zawarte są informacje o nieruchomości, natomiast prezentacja nieruchomości na płaszczyźnie ma swoje odzwierciedlenie na mapach katastralnych. Jak podaje Eriksson G. i Adolfsson C. [15] określenie granic odbywa się za pomocą współrzędnych x, y, z" lub poprzez opis ścian, stopów, pięter. 102

103 Niezależnie od tego, który z opisów zostanie wybrany przy przedstawieniu obiektu trójwymiarowego to i tak zawsze nieruchomość zostanie przedstawiona w sposób opisowy. W Szwecji rejestracja przestrzeni niezainwestowanej jest możliwa w przypadku, gdy jej ujawnienie jest warunkiem uzyskania finansowania realizacji danego obiektu. W odniesieniu do takiej przestrzeni inwestor dodatkowo musi uzyskać pozwolenie na budowę. Taki warunek narzuca inwestorowi realizację inwestycji w określonym czasie. W katastrze szwedzkim funkcjonują dwa rodzaje nieruchomości trójwymiarowych. Pierwszy rodzaj nieruchomości związany jest z granicami pojedynczej nieruchomości gruntowej co zostało przedstawione na rysunku nr 8.1. Rys. 8.1.: Nieruchomość trójwymiarowa Źródło: E r i k s s o n G.: A New Multi-dimensional Information System Introduced in Sweden. From Pharaohs to Geoinformatics FIG Working Week 2005 and GSDI-8, Cairo, Egypt, Treść zmodyfikowana przez autora Drugi rodzaj nieruchomości korzysta z innej nieruchomości trójwymiarowej np. garażu co zostało przedstawione na rysunku nr 8.2. Taka nieruchomość nazywana jest trans-boundary property. 103

104 Rys. 8.2.: Nieruchomość trójwymiarowa Źródło: E r i k s s o n G.: A New Multi-dimensional Information System Introduced in Sweden. From Pharaohs to Geoinformatics FIG Working Week 2005 and GSDI-8, Cairo, Egypt, Treść zmodyfikowana przez autora Tabela 8.1.: Wyciąg z rejestru Źródło: E r i k s s o n G.: A New Multi-dimensional Information System Introduced in Sweden. From Pharaohs to Geoinformatics FIG Working Week 2005 and GSDI-8, Cairo, Egypt, r. Z wyciągu z rejestru przeznaczonego do prowadzenia katastru możemy uzyskać m.in. informacje o współrzędnych x, y oraz o przestrzeni trójwymiarowej co przedstawia tabela nr

105 8.3. Rejestracja obiektów inwestycyjnych w Kanadzie w prowincji Alberta W prowincji Alberta obiekty trójwymiarowe mają swoje odzwierciedlenie w formie: a) Lokali mieszkalnych (tzw. Kondominiów), b) Planów stratyfikacyjnych (inaczej nazywanymi Planami zawieszonej przestrzeni). Lokale mieszkalne, o czym pisze Zadora-Paszkowski Z. [62], charakteryzują się tym, iż tytuł prawny do lokalu przysługuje w podobny sposób jak dla działek. Do lokalu dołączony jest dodatkowy dokument tzw. karta lokalu, która zawiera nowe przepisy, obostrzenia lub regulaminy dotyczące planu np. wskazanie konkretnego koloru budynku. Poza informacjami o lokalu ujawniona jest dodatkowa informacja, która może dotyczyć części wspólnej. Część wspólną stanowi grunt oraz nieograniczona przestrzeń nad powierzchnią gruntu, oraz części budynku służące do użytku wspólnego tj. windy, schody. W odniesieniu do samodzielnego lokalu mieszkalnego każdemu podmiotowi przysługuje prawo do lokalu stanowiące odrębna jednostkę rejestrową oraz prawo do części wspólnej budynku. Rys.8.3.: Samodzielny lokal mieszkalny Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. Kolejnym rodzajem nieruchomości, który jest rejestrowany w prowincji Alberta w Kanadzie jest nieruchomość niezabudowana, stanowiąca część wspólną. 105

106 Charakteryzuje się ona tym, iż prawo współwłasności dotyczy drogi dojazdowej stanowiącej nieruchomość wspólną. Rys.8.4.: Nieruchomość niezabudowana Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. Rys.8.5.: Nieruchomość niezabudowana Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. 106

107 W przypadku nieruchomości niezabudowanej stanowiącej część wspólną, właściciel odpowiada za zobowiązania wynikające ze współwłasności np. drogi dojazdowej, w tym opłat związanych z utrzymaniem jej dobrego stanu technicznego lub odgarnianiem śniegu. W Kanadzie w prowincji Alberta prawo dopuszcza powiązanie przysługującego prawa do samodzielnego lokalu mieszkalnego z przysługującym prawem do nieruchomości niezabudowanej stanowiącej część wspólną, co zostało pokazane poniżej. Rys.8.6.: Powiązanie prawa do samodzielnego lokalu mieszkalnego z prawem do nieruchomości niezabudowanej stanowiącej część wspólną Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. Kolejnym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość, do której ostatecznie przysługujące prawo powstaje w trzech etapach (fazach). Każda z faz zostaje zarejestrowana w urzędzie katastralnym. W trakcie budowy zmienia się tylko nieruchomość wspólna, natomiast nie ulega zmianie numer planu poszczególnych faz. 107

108 PIERWSZA FAZA: Rys.8.7.: Faza pierwsza Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. DRUGA FAZA: Rys.8.8.: Faza druga Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. 108

109 TRZECIA FAZA: Rys. 8.9.: Faza trzecia Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. W Kanadzie, w prowincji Alberta możliwa jest rejestracja przestrzeni trójwymiarowej w formie tzw. działki objętościowej" przedstawionej na Planie stratyfikacyjnym. Plan dzieli przestrzeń na strefy nad i pod ziemią. W Kanadzie przedmiotowe plany stosuje się w odniesieniu do budynków, które już istnieją. Każdy narożnik przestrzeni trójwymiarowej ma wyznaczone współrzędne i wysokość nad poziomem morza. Rys : Plan stratyfikacyjny Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. 109

110 Rys : Plan stratyfikacyjny Źródło: Opracowanie własne autora na podstawie materiałów Zygmunta Zadory-Paszkowskiego Struktura Przestrzenno-prawna prowincji Alberta w Kanadzie" Kongres Katastralny listopada 2011r. Przedstawiony plan zawiera informacje: o tytule do nieruchomości gruntowej wraz z przynależną przestrzenią nad działką z wyłączeniem działki objętościowej" stratyfikacyjnej; o tytule do działki objętościowej" stratyfikacyjnej. Według Zadory-Paszkowskiego Z. [62] podstawowymi różnicami między nieruchomościami a Planami stratyfikacyjnymi są: a) Plany stratyfikacyjne nie podlegają prawom do nieruchomości; b) W przypadku katastrofy mieszkania i prawa przysługujące do nieruchomości przestają istnieć, natomiast Stratyfikaty" nadal istnieją. Mimo, że nie ma ścian tytuł nadal istnieje Metro w wybranych miastach europejskich W celu zbadania w jakim zakresie i w jakiej formie ujawniane są informacje w rejestrach publicznych o przestrzeni trójwymiarowej metra podjęto próbę uzyskania danych o tym systemie komunikacyjnym funkcjonującym w wybranych miastach europejskich. Zestawienie uzyskanych informacji podano w tabeli nr

111 Kraj Miasto Rok otwarcia Liczba stacji Długość w km Austria Wiedeń Czechy Praga ,3 Dania Kopenhaga Marsylia ,8 Francja Paryż Tuluza ,5 Berlin ,3 Niemcy Hamburg ,7 Monachium ,1 Norymberga ,6 Rosja Moskwa Petersburg ,2 Polska Warszawa ,1 Szwecja Sztokholm Tabela 8.2.: Metro w wybranych miastach krajów europejskich Źródło: Opracowanie własne autora Badania regulacji prawnych systemów komunikacyjnych metra w wybranych miastach europejskich wykazały, że w Szwecji w Sztokholmie prawo do dysponowania przestrzenią metra zostało zabezpieczone poprzez ustanowienie służebności, na co wskazują Stoter J.E., van Oosterom P.J.M., Ploeger H.D. i Aalders H. [46] powołując się na Mattssona H. [26]. Ustanowione służebności związane są z nieruchomościami, a ich wykonywanie dotyczy przestrzeni przeznaczonych na wybudowanie szybu windowego, prowadzącego do podziemi kolejki. Krajowa Szwecka Administracja Kolei widzi potencjał we wprowadzeniu nowych regulacji prawnych do przestrzeni podziemnej tzn. ustanawiania praw własności do nieruchomości zajętych przez metro w celu dysponowania przestrzenią. Rӧnnberg K. i Hedmark I. [44] podkreślają zaletę nieruchomości 3D i ustanawiania prawa własności zamiast ustanawiania prawa służebności. Paulsson J. [32] podkreśla, że nieruchomość nie musi być ograniczona do granic pojedynczej działki, ale może znajdować się w przestrzeni kilku działek np. tunel metra będzie stanowił jedną nieruchomość. Powstanie takich działek może odnosić się do już zrealizowanych obiektów. Według Paulsson J. [32] nieruchomość 3D wymaga prawnego zdefiniowania w płaszczyźnie poziomej i pionowej. Autor ponadto przytacza klasyfikację typów praw do nieruchomości funkcjonujących w przestrzeni. Jedną z kategorii stanowi niezależna nieruchomość 3D o określonej objętości, która jest wydzielona z przestrzeni. Nieruchomość 3D nie musi być powiązana z działką gruntową. 111

112 Paulsson J. wyróżnia dwa typy nieruchomości 3D. Pierwsza nieruchomość 3D może zawierać przestrzeń o określonej objętości tzw. air-space parcel. Natomiast drugi typ nieruchomości 3D to przestrzeń odniesiona do budynku lub innej konstrukcji np. metra tzw. 3D construction property. Podsumowanie badań: We wszystkich trzech badanych krajach mamy do czynienia z rejestracją obiektów przestrzennych w strefie nadziemnej. Sposób sporządzania dokumentów geodezyjno-prawnych przedstawiających przestrzeń trójwymiarową nadziemną może być wykorzystany przy opracowywaniu materiałów geodezyjno-prawnych dla przestrzeni trójwymiarowej podziemnej. W Polsce do realizacji i rejestracji obiektów podziemnych można byłoby wziąć pod uwagę doświadczenia innych krajów i wykorzystać: 1. A zoning lot merger, które jest wykorzystywane przy realizacji obiektów w przestrzeni trójwymiarowej w USA. Realizacja nowych, bądź nadbudowa istniejących obiektów naziemnych na niniejszych zasadach mogłaby dotyczyć również przestrzeni zlokalizowanej pod powierzchnią terenu. Natomiast nie jest zasadne wprowadzenie w odniesieniu do metra A transfer of development rights TDR. 2. Plany stratyfikacyjne wykorzystywane w Kanadzie (prowincja Alberta). Plany te mogą mieć zastosowanie w odniesieniu do inwestycji metra w Polsce. Plany stratyfikacyjne zawierają m.in. informacje o punktach granicznych umożliwiających matematyczne wyznaczenie działki objętościowej". Takie rozwiązanie może mieć zastosowane w odniesieniu do działki wyznaczonej przez punkty graniczne w przestrzeni trójwymiarowej podziemnej. Mimo, że w Szwecji mamy do czynienia z rejestracją obiektów w przestrzeni trójwymiarowej, to zastosowanie tego modelu posiada wady polegające na: czasowym obowiązywaniu tytułu własności do nieruchomości stanowiącej przestrzeń trójwymiarową; przysługujący tytuł do przestrzeni trójwymiarowej jest związany z tytułem do gruntu; tytuł do nieruchomości stanowiącej działkę przestrzenną jest zbywalny łącznie z transferami praw związanych z gruntem. 112

113 W świetle obowiązujących przepisów prawnych jedynym rozwiązaniem możliwym do zastosowania w Polsce są ograniczone prawa rzeczowe. 9. Model pojęciowy polskiego systemu katastralnego w świetle "Katastralnego modelu administrowania terenem" (LADM) Racjonalne administrowanie i gospodarowanie nieruchomościami wymaga gromadzenia informacji o nieruchomościach i ich sąsiedztwie oraz wdrożenia systemu informatycznego umożliwiającego systematyczną aktualizację informacji i sporządzania ich analiz. Jak wskazuje Bielecka E. [2], osoby, które będą tworzyć systemy mające na celu zarządzanie nieruchomościami będą musiały zmierzyć się z problemami polegającymi na wykorzystaniu i połączeniu informacji o nieruchomościach pochodzących z heterogenicznych źródeł w jeden system. Na świecie prowadzone są rozważania nad stworzeniem jednolitego katastru trójwymiarowego. Obecnie wydaje się to nie możliwe z uwagi na różnorodność danych uwarunkowanych przepisami prawnymi i możliwości techniczne. Dlatego nie prowadzi się rozważań nad wyeliminowaniem katastru 2D na rzecz katastru 3D. Natomiast prowadzone są rozważania nad sposobem przejścia pomiędzy katastrem 2D a katastrem 3D. W tym celu może okazać się pomocna norma międzynarodowa ISO "Geographic information Land Administration Domain Model (LADM)" [19]. Norma ta została opublikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny w dniu 30 maja 2013r. pod tytułem "Informacja geograficzna - Katastralny Model Administrowania Terenem (LADM)". Land Administration Domain Model jest przedmiotem tej części administrowania nieruchomościami, która związana jest z prawami, zobowiązaniami i ograniczeniami dotyczącymi nieruchomości i ich komponentów przestrzennych. Wprowadzenie jednolitego modelu pojęciowego opartego na Land Administration Domain Model pozwala na połączenie informacji związanych z administrowaniem nieruchomościami o niejednolitym sposobie zapisu oraz reprezentację obiektów o znanym położeniu w przestrzeni. Land Administration Domain Model stanowi model pojęciowy zapisany w notacji Zunifikowanego Języka Modelowania (UML). 113

114 Bydłosz J. [4] podaje, że Katastralny Model Administrowania Terenem posiada cztery podstawowe klasy tj.: klasę LA_Party (obiektami tej klasy są parties (podmioty)); klasę LA_RRR (obiektami tej klasy są rights (prawa), restrictions (ograniczenia) lub responsibilities (zobowiązania)); klasę LA_BAUnit (obiektami tej klasy są basic administrative units (zbiory elementów przestrzennych)); klasę LA_SpatialUnit (obiektami tej klasy są spatial units (elementy przestrzenne)). LA_Party LA_RRR LA_BAUnit LA_SpatialUnit Rys. 9.1.: Podstawowe klasy ISO Źródło: Geographic information - Land Administration Domain Model (LADM) ISO/DID Klasy LADM wyróżniają trzy pakiety i jeden subpakiet [4] tj.: Party Package (Pakiet Podmiotowy); Administrative Package (Pakiet Administracyjny); Spatial Unit Package (Pakiet Elementów Przestrzennych); Surveying and Spatial Represantation Subpackage (Subpakiet Pomiarów i Reprezentacji Przestrzennej). Pakiet Podmiotów zawiera klasy. Każda z klas związana jest z rodzajami podmiotów, typem podmiotów i ich rolą w funkcjonowaniu systemu i uaktualnianiu danych. Pakiet Administracyjny zawiera klasy, które związane są z nieruchomościami oraz prawami, ograniczeniami i zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości. 114

115 Klasy Pakietu Elementów Przestrzennych związane są z działką, budynkiem, elementami sieci infrastruktury technicznej oraz charakteryzującymi je cechami takimi jak: typ, powierzchnia, objętość, czy innymi parametrami związanymi z geometrią. Natomiast Pakiet Pomiarów i Reprezentacji Przestrzennej, który jest subpakietem pakietu Elementów Przestrzennych, zawiera klasy związane z takimi elementami jak: punkt, granica, transformacja. Rys. 9.2.: Pakiety Land Administration Model wraz z zawartymi w nich klasami Źródło: Dyrektywa 2007/2/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 14 marca 2007r. ustanawiająca infrastrukturę informacji przestrzennej we Wspólnocie Europejskiej (INSPIRE) W modelu Land Administration Domain Model przewidziano obiekty przestrzenne. Model ten przewiduje istnienie działek 3D w katastrze. Międzynarodowy Standard obsługuje zarówno dwu-wymiarową, trójwymiarową, 115

116 jak i mieszaną (dwu i trójwymiarową) reprezentację pojedynczych jednostek przestrzennych, które mogą być określone w postaci opisowej np. działka rozciąga się od tego drzewa do rzeki, lub za pomocą pojedynczego punktu lub reprezentowaną w postaci zestawu nieuporządkowanych linii, lub jako powierzchnia, lub jako trójwymiarowa bryła. Przepisem prawnym opisującym model pojęciowy ewidencji gruntów i budynków w Polsce jest rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41]. Powyższe rozporządzenie według Bydłosz J., Góźdź K., Radzio W. [5] ma na celu: 1) harmonizację zbiorów katastralnych z innymi zbiorami danych będącymi podstawą krajowego systemu informacji o terenie; 2) stworzenie warunków do udostępniania danych katastralnych. Podstawowym formatem wymiany i udostępniania zbiorów danych katastralnych jest Geography Markup Language (GML). Zgodnie z załącznikiem nr 1 do rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41], model pojęciowy danych ewidencji gruntów i budynków składa się z: 1) schematu aplikacyjnego UML (Unified Modeling Language) danych EGiB; 2) katalogu obiektów EGiB; 3) schematu aplikacyjnego UML Modelu Podstawowego; 4) katalogu obiektów danych Modelu Podstawowego. Rozporządzenie [41] w załączniku nr 1 wskazuje, że Katalog obiektów zawiera definicje i opisy typów obiektów przedstawionych w schemacie aplikacyjnym, ich atrybutów oraz powiązań pomiędzy typami obiektów, występujących w jednym lub więcej modelach danych przestrzennych (schematach aplikacyjnych). Wszystkie typy, atrybuty, powiązania, role powiązaniowe i operacje uwzględnione w katalogu obiektów są identyfikowane poprzez nazwę, unikalną w obrębie tego katalogu." Obiekty bazy danych mają atrybuty dotyczące daty ich powstania i archiwizacji oraz datę powstania i archiwizacji kolejnych wersji obiektów, a także identyfikator infrastruktury informacji przestrzennej. 116

117 Atrybuty obiektów są dziedziczone z klasy EGB_Obiekt Ogólny. Reprezentantem każdej grupy obiektów jest klasa. Na opis grupy obiektów składają się: 1) nazwa klasy i nazwa stereotypu; 2) atrybuty klasy; 3) relacje łączące klasy między sobą wraz z rolami klas; 4) ograniczenia, nałożone w szczególności na wartości atrybutów i ich liczności oraz na relacje i liczności obiektów w relacji. Model aplikacyjny bazy danych zawarty w rozporządzeniu [41] składa się z dwudziestu diagramów pogrupowanych w pakiety np.: Obiekt Ogólny, Dane Przedmiotowe, Dane Podmiotowe, Prawa do Nieruchomości, Obiekt Przestrzenny. Na przykład diagram klas Dane Przedmiotowe zawiera trzy podstawowe klasy: 1) EGB_DzialkaEwidencyjna; 2) EGB_Budynek; 3) EGB_LokalSamodzielny; oraz charakterystyczne dla polskiego systemu katastralnego dwie klasy: 1) EGB_KonturKlasyfikacyjny; 2) EGB_KonturUzytkuGruntowego. Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41] umożliwia rejestrację obiektów przestrzennych stanowiących kondygnację podziemną np. garażu podziemnego w budynku i wskazuje w 1.10, że: Każdemu obiektowi przestrzennemu bazy danych ewidencyjnych, oprócz identyfikatora określonego w załączniku nr 1 do rozporządzenia, nadaje się identyfikator infrastruktury informacji przestrzennej, zwany dalej IdIIP, na który składają się: 1) przestrzeń nazw, w której skład wchodzi identyfikator zbioru danych przestrzennych, do którego należy dany obiekt przestrzenny, według ewidencji zbiorów oraz usług danych przestrzennych infrastruktury informacji przestrzennej, o której mowa w art. 13 ust. 5 ustawy z dnia 4 marca 2010r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (Dz. U. Nr 76, poz. 489 oraz z 2012 r. poz. 951), uzupełniona po kropce skrótem EGiB, 117

118 2) identyfikator lokalny wyróżniający w sposób jednoznaczny dany obiekt bazy danych spośród innych obiektów zapisanych w tej bazie, 3) identyfikator wersji obiektu." Identyfikator obiektu bazy danych ewidencyjnych utworzony zgodnie z załącznikiem nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków [37] powinien mieć postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie: 1. WW - identyfikator oznaczenie województwa; 2. PP - oznaczenie powiatu; 3. GG - oznaczenie gminy; 4. R - identyfikator określony w ust. 1 jest jedną z cyfr: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 określającą typ gminy, przy czym: 1) gminę miejską oznacza się cyfrą 1; 2) gminę wiejską - cyfrą 2; 3) gminę miejsko-wiejską - cyfrą 3; 4) miasto w gminie miejsko-wiejskiej - cyfrą 4; 5) obszar wiejski w gminie miejsko-wiejskiej - cyfrą 5; 6) dzielnice gminy Warszawa-Centrum - cyfrą 8; 7) delegatury i dzielnice innych gmin miejskich - cyfrą XXXX - numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999; 6. NDZ - numer działki ewidencyjnej. Natomiast Identyfikator infrastruktury informacji przestrzennej w myśl rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 20 października 2010r. w sprawie ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych objętych infrastrukturą informacji przestrzennej [38] obejmuje: 1. przestrzeń nazw EGB, przy czym przestrzeń nazw zawiera: Kod RP PL; Kod rodzaju zasobu informacji przestrzennej, z którego pochodzi zbiór danych przestrzennych określony według załącznika nr 3 do rozporządzenia. Wyróżnia się dwadzieścia jeden rodzajów zasobów informacji przestrzennej; 2. Identyfikator lokalny; 3. Identyfikator wersji obiektu. 118

119 10. Koncepcja rejestracji przestrzeni trójwymiarowej inwestycji podziemnej w katastrze nieruchomości W obowiązującym w Polsce systemie rejestracji nieruchomości funkcjonuje oddzielne rejestracja podmiotowa (księgi wieczyste) i przedmiotowa (ewidencja gruntów i budynków - kataster nieruchomości). Polski system katastralny jest wielozadaniowym systemem obiektowym. Obiektami katastru są: działka, budynek i lokal. Obiekty te mają określone położenie w przestrzeni i są scharakteryzowane poprzez określone atrybuty przestrzenne i opisowe nazywane danymi ewidencyjnymi. Dane ewidencyjne działki uwidaczniane są na mapie ewidencyjnej oraz w dokumentacji opisowej, do której należą rejestry, wykazy, zestawienia i inne. Rejestracja tych obiektów w systemie katastralnym odbywa się poprzez przypisanie ich do odpowiedniej jednostki rejestrowej i określenia atrybutów. Podstawowym atrybutem działki ewidencyjnej jest jej przestrzenny charakter. Pomimo, że również budynek i lokal mają charakter przestrzenny, to gromadzenie i opracowywanie danych ewidencyjnych dla wszystkich obiektów odnoszone jest do działki. W obecnym systemie katastralnym położenie działki określone jest przez współrzędne płaskie x, y". Tym samym pozwalają one na wyznaczenie położenia i kształtu obiektu w dwóch wymiarach (kataster 2D), do których przypisywane są atrybuty opisowe. Każda działka numerowana jest w sposób ciągły w obrębie. Dla każdego obrębu prowadzony jest operat ewidencyjny, w którym zamieszczane są dane opisowe. Dwuwymiarowy model stosowany do prowadzenia katastru numerycznie ogranicza model rzeczywistości a jego przetwarzanie i analizy, w wielu wypadkach, mogą być niewystarczające dla potrzeb szeroko rozumianej gospodarki nieruchomościami. Szczególne ograniczenia widoczne są przy rozpatrywaniu możliwości rejestracji inwestycji podziemnych na przykładzie metra warszawskiego. Charakter przestrzenny inwestycji dotyczy usytuowania w przestrzeni podziemnej wielu działek ewidencyjnych. Metro warszawskie jest inwestycją liniową geometrycznie stanowiącą bryłę o określonych wymiarach zlokalizowaną w przestrzeni podzielonej przez linie 119

120 graniczne wielu działek ewidencyjnych położonych w różnych obrębach ewidencyjnych co pokazuje rysunek nr Fizycznie zainwestowana przestrzeń przez tunele metra 90/14 90/13 2/2 2/ /3 1 17/1 23/6 23/3 23/7 23/45 Rys : Przestrzenne ujęcie fragmentu tunelu metra Politechnika-Centrum Źródło: Opracowanie własne autora Wprowadzenie pojęcia obiektowej działki przestrzennej Analiza dokumentów architektoniczno-budowlanych pozwoliła na geometryczne określenie przestrzeni jaką zajmują poszczególne obiekty metra (stacje i tunele) analizowanego odcinka I linii metra warszawskiego od stacji Politechnika do stacji Ratusz Arsenał. Na podstawie informacji zawartych w dokumentacji architektonicznobudowlanej metra, wyliczono kubatury przestrzeni zajmowanej przez poszczególne obiekty trójwymiarowe. Zestawienie wyliczonych kubatur pokazuje tabela nr

121 Lp. Obiekt Oznaczenie w projekcie budowlanym Kubatura (m 3 ) Rzędna Układ wys. "0" Wisły (*) Max rzędna Stropu (Z1) Min rzędna Spągu (Z2) 1 Stacja Politechnika A ,09 21,99 2 Tunel od stacji Politechnika do stacji Centrum B ,59 18,38 3 Stacja Centrum A ,82 18,30 4 Tunel od stacji Centrum do stacji Świętokrzyska B ,88 15,21 5 Stacja Świętokrzyska A ,81 15,52 6 Tunel od stacji Świętokrzyska do stacji Ratusz Arsenał B ,81 14,50 7 Stacja Ratusz Arsenał A ,90 14,63 Tabela 10.1.: Określenie kubatury przestrzeni zajmowanej przez obiekty analizowanego odcinka I linii metra warszawskiego Źródło: Opracowanie własne autora (*) Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 15 października 2012r. w sprawie państwowego systemu odniesień przestrzennych [40] rzędne podane w tabeli zostaną przeliczone do obowiązującego europejskiego ziemskiego systemu wysokościowego EVRS. W wyniku przeprowadzonych badań stwierdzono, że obecnie stosowany dwuwymiarowy opis działek ewidencyjnych jest niewystarczający dla potrzeb rejestracji metra zrealizowanego w podziemnej przestrzeni cudzych" nieruchomości. W pracy zaproponowano wprowadzenie nowego pojęcia definiującego przestrzeń zainwestowaną (lub przeznaczoną do zainwestowania) o określonej objętości: obiektowej działki przestrzennej. Pojęcie to może być wykorzystane dla potrzeb identyfikacji i opisu przestrzeni trójwymiarowej zajmowanej przez tunele i stacje metra warszawskiego. Pierwszym etapem, dla potrzeb regulacji prawnej obiektowej działki przestrzennej, powinno być wprowadzenie możliwości ustanawiania prawa 121

122 własności obiektowej działki przestrzennej. Rozwiązanie to wiąże się z koniecznością rozszerzenia definicji nieruchomości. Zasadne byłoby rozszerzenie zapisów art ustawy dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny [49]. Proponuje się by art brzmiał: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, a także wydzielone z podziemnej lub nadziemnej przestrzeni trójwymiarowej części stanowiące odrębny przedmiot własności." Wprowadzenie zmian w Kodeksie cywilnym umożliwi założenie odrębnej księgi wieczystej dla zainwestowanej lub przeznaczonej pod inwestycje przestrzeni trójwymiarowej. Pod zaproponowanym pojęciem obiektowej działki przestrzennej należy rozumieć przestrzeń o kształcie prostopadłościanu lub innego graniastosłupa prostego, wydzieloną z przestrzeni podziemnej jednej lub kilku działek ewidencyjnych położonych w jednym obrębie, jednorodną ze względu na stan prawny. Punkty graniczne określające położenie obiektowej działki przestrzennej będą określone za pomocą współrzędnych x, y, z". Działka ewidencyjna Poziom terenu Z1 (x 4,y 4,z 4) Z1 (x 1,y 1,z 1) Rzędna stropu Z1 Z1 (x 2,y 2,z 2) Obiektowa działka przestrzenna (x 3,y 3,z 3) Z2 (x 8,y 8,z 8) Z2 (x 5,y 5,z 5) Rzędna spągu Z2 (x 7,y 7,z 7) Z2 (x 6,y 6,z 6) Rys : Idea proponowanej obiektowej działki przestrzennej (na rysunku obiektowa działka przestrzenne w strefie podziemnej) Źródło: Opracowanie własne autora 122

123 Rzędna stropu (Z 1 ) określona jest na podstawie dokumentacji architektonicznobudowlanej lub inwentaryzacji powykonawczej inwestycji. Rzędna spągu (Z 2 ) określona jest na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej lub inwentaryzacji powykonawczej inwestycji. 90/13 2/3 90/14 Obiektowa działka przestrzenna Fizycznie zrealizowane tunele metra Rys : Idea proponowanej obiektowej działki przestrzennej dla fragmentu tunelu metra Politechnika-Centrum Źródło: Opracowanie własne autora Rysunek nr przedstawia część obiektowej działki przestrzennej wydzielonej z przestrzeni podziemnej działki ewidencyjnej nr 90/14. Przedmiotowa obiektowa działka przestrzenna zawiera fizycznie zrealizowane tunele metra wpisane w graniastosłup prosty wyznaczony za pomocą współrzędnych x, y, z". Proponuje się, aby zrealizowane tunele i stacje metra, będące funkcjonalnie oddzielnymi obiektami, stanowiły odrębne obiektowe działki przestrzenne w kształcie prostopadłościanów lub innych graniastosłupów prostych opisujących fizycznie zainwestowaną przestrzeń. Natomiast przy planowaniu rozbudowy metra obiektowa działka przestrzenna byłaby wydzielana z podziemnej przestrzeni trójwymiarowej pojedynczej działki lub wielu działek ewidencyjnych w granicach niezbędnych do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Obiektowa działka przestrzenna będzie wydzielana na wniosek właściciela, użytkownika wieczystego lub z urzędu. Jeżeli podział odbywałby się na wniosek, 123

124 to projektowane granice obiektowej działki przestrzennej będzie wskazywał właściciel nieruchomości. W tym celu niezbędne będzie sporządzenie stosownej dokumentacji geodezyjnej i mapy z projektem podziału przestrzeni trójwymiarowej będącej załącznikiem do decyzji zatwierdzającej podział. Podział będzie musiał być zgodny z zapisami planu miejscowego lub decyzją administracyjną dotyczącą realizowanej inwestycji np. decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W obu przypadkach będzie miała zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomościami po dokonaniu jej nowelizacji w zakresie podziałów nieruchomości. W świetle obowiązujących w Polsce przepisów prawnych punkty graniczne działki stanowią szczegóły terenowe I klasy i dlatego, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 09 listopada 2011r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego [39], geodezyjny pomiar sytuacyjny wykonuje się w sposób zapewniający określenie położenia punktu sytuacyjnego względem najbliżej położonych punktów poziomej osnowy geodezyjnej oraz osnowy pomiarowej z dokładnością nie mniejszą niż 10 cm. Natomiast w myśl rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41] numerycznego opisu granic jednostek ewidencyjnych, obrębów oraz działek ewidencyjnych dokonuje się za pomocą odpowiednich zbiorów punktów granicznych, których położenie względem osnowy geodezyjnej 1 klasy zostało określone na podstawie geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych z błędami średnimi nieprzekraczającymi 0,30 m, w sposób zapewniający odwzorowanie położenia i kształtu tych obiektów przestrzennych oraz wzajemnego powiązania między nimi.". W pracy proponuje się przyjęcie dokładności dla współrzędnej z" wynikającej z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 09 listopada 2011r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego [39]. 124

125 Zgodnie z obowiązującymi przepisami współrzędne x, y" powinny być określane jako współrzędne płaskie w układzie PL-2000, natomiast współrzędna z" była określana w układzie wysokościowym PL-KRON86-NH, a docelowo w układzie PL-EVRF2007-NH będącego realizacją europejskiego ziemskiego systemu wysokościowego EVRS. Jest to zgodne ze stanowiskiem wyrażonym przez Karabina M. [23] by współrzędne x, y, z" były określane zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 15 października 2012r. w sprawie państwowego systemu odniesień przestrzennych [40]. Prawo własności do obiektowej działki przestrzennej byłoby ujawniane w księgach wieczystych oraz rejestrowane w operatach ewidencji gruntów i budynków a w przyszłości w nowoczesnym katastrze nieruchomości Propozycja rejestracji przestrzeni trójwymiarowej inwestycji podziemnej w polskim systemie katastralnym Dla potrzeb opisu katastralnego przestrzeni trójwymiarowej metra warszawskiego zaproponowano wprowadzenie obiektowej działki przestrzennej. W tym celu zasadne jest wprowadzenie dodatkowej jednostki rejestrowej - jednostki rejestrowej obiektowej. Pod pojęciem jednostki rejestrowej obiektowej rozumie się obiektowe działki przestrzenne położone w jednym obrębie stanowiące odrębną nieruchomość. Rozszerzenie pojęciowe informacji o wymienione pozycje umożliwi rejestrację obiektów przestrzennych nie powiązanych bezpośrednio z działkami ewidencyjnymi a usytuowanymi w ich przestrzeni podziemnej. W świetle obowiązujących przepisów w ewidencji gruntów i budynków zdefiniowane są trzy typy jednostek rejestrowych: gruntowa; budynkowa; lokalowa. Diagram 9 opisany w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków [41] przedstawia relacje między jednostkami rejestrowymi ewidencyjnymi (rysunek nr 10.4.). 125

126 Rys : Diagram 9 z załącznika nr 1 do rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków Źródło: Rozporządzenie nie wskazuje odrębnej jednostki rejestrowej, w której mogłyby być ujawniane informacje o obiektach zrealizowanych pod powierzchnią terenu, które nie stanowiłyby kondygnacji podziemnej. 126

127 Rys : Diagram 2 z załącznika nr 2 do rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków Źródło: Z diagramu 2 (rysunek nr 10.5.) z załącznika nr 1 do rozporządzenia [41] wynika, że EGB_OgólnyObiekt nie umożliwia rejestracji przestrzeni trójwymiarowych nie stanowiących kondygnacji podziemnej jako odrębnych danych przedmiotowych nie powiązanych z działkami ewidencyjnymi. 127

128 W pracy proponuje sie rozszerzenie zakresu diagramu nr 9 (rysunek nr 10.4.) opisującego relacje między jednostkami rejestrowymi gruntową, budynkową i lokalową o jednostkę rejestrową obiektową. Oraz rozszerzenie diagramu nr 2 (rysunek nr 10.5.), który przedstawia dane zasilające EGB_Obiekt Ogólny, o daną przedmiotową tj. o obiektową działkę przestrzenną. Klasa EGB_ObiektowaDzialkaPrzestrzenna byłaby połączona relacją agregacji z klasą EGB_ObrebEwidencyjny, a klasa EGB_ObrebEwidencyjny relacją agregacji z klasą EGB_JednostkaEwidencyjna. Spełniony jest w ten sposób warunek spójności topologicznej, zgodnie z którym każda jednostka ewidencyjna jest podzielona na obręby ewidencyjne, a te zaś - na obiektowe działki przestrzenne. Ponadto w pracy proponuje się by identyfikator obiektu przestrzennego wynikający z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 20 października 2010r. w sprawie ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych objętych infrastrukturą informacji przestrzennej [38] wyglądał następująco: PL.PZGiK.EGB.ODzP_XXX.1 gdzie: 1. PL- Kod RP; 2. PZGiK rodzaj zasobu z jakiego pozyskano informacje o obiektowej działce przestrzennej (PZGiK - państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny); 3. ODzP_XXX identyfikator lokalny tzn. oznaczenie jednostki rejestrowej obiektowej; 4. 1 wersja obiektu tj. jeżeli specyfikacja obiektu zawiera informacje o cyklu życia obiektu identyfikator wersji jest używany do rozróżnienia poszczególnych wersji obiektu. Niżej przedstawiono schemat opisu przestrzeni inwestycji zawierający propozycję rozszerzenia zapisów prowadzonych w ewidencji gruntów i budynków (polskim katastrze nieruchomości) dla potrzeb rejestracji proponowanej obiektowej działki przestrzennej. 128

129 Księga wieczysta Stan własności Stan władania Identyfikacja geometryczna: - geometria - topologia - kubatura Udział w prawie Obiektowa działka przestrzenna Wypis z rejestru obiektów dla obiektowej działki przestrzennej Identyfikacja przestrzenna: - województwo - powiat - miejscowość - jedn. ewidencyjna - obręb Jednostka rejestrowa: - gruntowa - budynkowa - lokalowa - obiektowa Użytek gruntowy Rys : Schemat opisu przestrzeni inwestycji obiektowej działki przestrzennej Źródło: Opracowanie własne autora W oparciu o przyjęte założenia, zaproponowano wzór wypisu z rejestru ewidencji gruntów i budynków dla obiektowej działki przestrzennej. 129

130 Prawo do obiektowej działki przestrzennej Informacja o numerze obiektowej działki przestrzennej Informacja o kubaturze obiektowej działki przestrzennej i numerze księgi wieczystej Rys : Proponowany wzór wypisu z rejestru obiektów dla obiektowej działki przestrzennej Źródło: Opracowanie własne autora Propozycja rozszerzenia treści mapy zasadniczej Unikalnym rejestrem publicznym, nie funkcjonującym w innych krajach, jest mapa zasadnicza. Źródłami informacji mapy zasadniczej są: ewidencja gruntów i budynków; geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu; państwowy rejestr granic i powierzchni jednostek podziałów terytorialnych kraju; państwowy rejestr podstawowych osnów geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych; szczegółowe osnowy geodezyjne; obiekty topograficzne. 130

131 ewidencja gruntów i budynków (EGIB) obiekty topograficzne (BDOP 500) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT) Mapa zasadnicza szczegółowe osnowy geodezyjne (BDSOG) państwowy rejestr granic i powierzchni jednostek podziałów terytorialnych kraju (PRG) państwowy rejestr podstawowych osnów geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych (PRPOG) Rys : Rejestry zasilające treść mapy zasadniczej Źródło: Opracowanie własne autora Poza proponowanymi zmianami w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) celowe jest wprowadzenie dodatkowej informacji określającej parametry geometryczne obiektowej działki przestrzennej, w treści dotychczas funkcjonującej mapy zasadniczej. Na przykładzie obiektu, stanowiącego działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu 50210, w przestrzeni podziemnej, w której usytuowany jest fragment stacji Ratusz Arsenał przedstawiono treść funkcjonującej mapy zasadniczej. 131

132 Fragment mapy zasadniczej fragmentu Stacji Ratusz Arsenał Numer działki ewidencyjnej Granice działki ewidencyjnej Zasięg Stacji Ratusz Arsenał Rys : Fragment mapy zasadniczej dla działki ewidencyjnej nr 1 bez nakładki U Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru ( um.warszawa.pl). Treść zmodyfikowana przez autora. Obiekt ten na mapie zasadniczej miasta prowadzonej przez Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru opisany jest przez parametry przedstawione poniżej. Rys : Parametry działki ewidencyjnej nr 1 - atrybuty opisowe Źródło: Urząd m.st. Warszawy Biuro Geodezji i Katastru 132