Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Raport dotyczący oczekiwań najemców nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce

Transkrypt

1 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Raport dotyczący oczekiwań najemców nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Kwiecień 2010

2 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Czy dzisiejsze magazyny odpowiadają potrzebom jutra? Różnorodność form Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wykazują silne zróżnicowanie - od dużych centrów dystrybucyjnych w Teresinie czy wrocławskich Bielanach poprzez wielopoziomowe, w pełni zautomatyzowane obiekty w Piotrkowie Trybunalskim, po małe moduły typu City Storages w Warszawie i Łodzi. Mimo iż każdy z nich służy do składowania towarów, warto wspomnieć o różnicach pomiędzy poszczególnymi formatami i konceptami magazynów. Centra dystrybucji zlokalizowane są głównie w okolicy dużych miast, w bezpośrednim sąsiedztwie autostrad oraz dróg ekspresowych, obsługujące transfer towarów z innych lokalizacji w kraju i zagranicą. Szacujemy, iż centra dystrybucji stanowią obecnie około 96% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Ze względu na rozwój infrastruktury drogowej uważamy, że jest to jednocześnie kategoria o największym potencjale rozwoju. Biznes parki są dostarczane na rynek zarówno przez międzynarodowych, jak i lokalnych deweloperów w celu zaspokojenia popytu na małe, efektywne powierzchnie magazynowe w granicach miast. Niektóre z istniejących biznes parków oferują najemcom powierzchnię bez słupów, z dodatkową opcją wynajmu wysokiej jakości powierzchni biurowej połączonej bezpośrednio z wynajmowanym magazynem. Kategoria ta obejmuje około 4% nowoczesnych zasobów magazynowych w Polsce, zlokalizowanych głównie w warszawskiej strefie 1 1 oraz Łodzi. Centra przeładunkowe zlokalizowane przeważnie w bezpośrednim sąsiedztwie portów lub lotnisk. Wykorzystując nadmorską lokalizację, stworzenie logistycznej platformy portowej planowane jest w ramach Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku (Trójmiasto). Mimo wielu kontrowersji wokół tego tematu, jesteśmy zdania, iż pod warunkiem gruntownego usprawnienia procedur administracyjnych oraz prawno-podatkowych, polskie porty, w tym w szczególności przyszła baza logistyczna Gdańska, są w stanie skutecznie konkurować z portami niemieckimi (np. w Hamburgu). Różnorodność funkcji magazynowych obrazuje doskonale Warszawa. Różnice dotyczą nie tylko odmiennej charakterystyki obiektów zlokalizowanych w strefie 1 (w granicach miasta) oraz strefach 2 i 3, ale także różnych poziomów stawek czynszowych. Do późnych lat 90-tych to Warszawa, która skupiała większość zasobów magazynowych kraju, wyznaczała poziom stawek czynszowych dla Polski. Obecnie, wraz z rozwojem rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w innych regionach kraju oraz ich zróżnicowanych formatach, warszawskie czynsze przestały być uznawane za reprezentatywne dla całego kraju. Najwyższe czynsze transakcyjne dla Polski wahają się aktualnie w granicach / m 2 / miesiąc. Wynajem powierzchni magazynowej w Warszawie jest o około 40-50% droższy, co znajduje uzasadnienie w ograniczonej dostępności magazynów, wysokich cenach gruntów inwestycyjnych oraz zupełnie innym rodzaju produktu (formatach magazynów). Najwyższe czynsze transakcyjne Stawki czynszów wykazują zróżnicowanie głównie ze względu na typ magazynu oraz jego funkcję, a mniejsze znaczenie odgrywa w tym względzie lokalizacja. Najwyższe czynsze transakcyjne ( /m 2 /miesiąc) Warszawa III Poz nań Centralna Polska Małe powierzchnie Wrocław Śląsk Warszawa II Północna Polska Kraków Warszawa I Źródło: Jones Lang LaSalle, Kwiecień 2010 Najwyższy poziom czynszów transakcyjnych kształtuje się w parkach biznesu warszawskiej strefy 1. Ze względu na niskie zasoby dostępnej powierzchni magazynowej (najniższy w skali kraju wskaźnik pustostanów na poziomie 8%) oraz ograniczoną podaż gruntów inwestycyjnych, relatywnie wysokimi w skali kraju stawkami czynszowymi w granicach / m 2 /miesiąc charakteryzuje się także Kraków. Czynsze transakcyjne w Polsce Centralnej oscylują pomiędzy 3.00, a 3.90 / m 2 / miesiąc. Wyjątek stanowią przy tym małe moduły zlokalizowane w granicach miasta, w których stawki najmu wynoszą około 5.00 / m 2 / miesiąc. 1 Rynek magazynowy w Warszawie podzielony jest na trzy strefy: strefę 1 (do 15km od centrum), strefę 2 (pomiędzy 15 a 30km od centrum) oraz strefę 3 (powyżej 30km od centrum).

3 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Więcej niż standard A Powierzchnie magazynowe klasy A stały się w Polsce swoistym rynkowym standardem. Specyfikacja techniczna obiektów klasy A (zestawienie w tabeli poniżej) stopniowo przestaje jednak spełniać rosnące oczekiwania potencjalnych najemców. Obecnie wynajmujący coraz większą uwagę zwracają na elementy, takie jak bardziej komfortowe warunki pracy dla swoich pracowników, duże parkingi, rozwinięta wewnętrzna infrastruktura drogowa, konstrukcja bez słupów (element szczególnie istotny dla małych najemców szukających efektywnych powierzchni), obustronny dostęp do magazynu (tzw. cross-docking), czy reprezentatywna powierzchnia biurowa przy magazynie. W związku z powyższym coraz silniej zaznacza się potrzeba rozszerzenia rynkowej oferty o klasę A+, łączącą dostępny obecnie standard A z dodatkowymi elementami wspomnianymi powyżej. Typowy Magazyn klasy A w Polsce Standardowa specyfikacja: Lekka konstrukcja Nośność posadzki: 5T/ m 2 Niepylna posadzka Wysokość składowania: 10 m Siatka słupów: 12 x 25 m Doki: 1 x m 2 Tryskacze Możliwość podziału pow. dla wielu użytkowników Ogrodzony i chroniony teren Plac manewrowy o minimalnej głębokości 35 m Dodatkowe udogodnienia na żądanie: Klimatyzacja Dodatkowe doki Antresola Wyższa wysokość składowania Źródło: Jones Lang LaSalle W obliczu trudności ze znalezieniem powierzchni magazynowej z elementami wykraczającymi poza standardy klasy A, wielu operatorów logistycznych (a także firm handlowych) stanęło przed koniecznością budowy własnych obiektów magazynowych. To uzasadnia upowszechnianie się systemów dystrybucji krajowych i międzynarodowych przesyłek drobnicowych typu hub-and-spoke, które mogą funkcjonować sprawnie i efektywnie jedynie przy wykorzystaniu niestandardowych obiektów logistycznych. Wiele z firm poszukujących powierzchni magazynowej w pełni odpowiadającej ich indywidualnym potrzebom pod względem lokalizacji oraz specyfikacji technicznej (tj. wysokość, liczba docków, tzw. cross-docking czy nośność posadzki etc.) zdecydowało się natomiast na inwestycje typu built-to-suit (BTS). Najemcy tego typu obiektów muszą jednak liczyć się z dłuższą umową najmu (minimum 10-letnią) aniżeli w przypadku standardowych magazynów. Możliwość szybkiego dostosowania się do zmieniających rynkowych realiów poprzez rozszerzanie lub zmniejszania powierzchni najmu stanowi niewątpliwie jeden z najistotniejszych atutów magazynów spekulacyjnych. Czego oczekują najemcy reprezentujący sektor logistyki oraz handlu? By móc lepiej zrozumieć potrzeby najemców powierzchni magazynowych w Polsce, Jones Lang LaSalle i Szkoła Główna Handlowa w Warszawie przeprowadziły badania typu CAWI. Respondentami (70) byli reprezentanci dwóch ważnych grup najemców magazynowych w Polsce, tj. operatorów logistycznych oraz firm handlowych. Poniżej zaprezentowano wyniki badań. Własność vs. wynajem, nowoczesny vs. stary 20% firm handlowych oraz 31% operatorów logistycznych zarówno posiada, jak i wynajmuje powierzchnie magazynowe. Kolejne 20% firm handlowych deleguje usługi magazynowania towarów podmiotom zewnętrznym. 44% operatorów logistycznych wynajmuje magazyny na terenie Polski. Respondenci preferują wynajem aniżeli posiadanie powierzchni magazynowej na własność, jako że umożliwia on szybsze dostosowanie się do zmieniających rynkowych realiów oraz wolumenu popytu. Znaczną większość wykorzystywanej przez siebie powierzchni magazynowej badane firmy określiły jako wysokiej klasy, charakteryzującą się odpowiednią nośnością posadzki oraz wysokością, dokami czy systemem tryskaczy. Jedna czy wiele lokalizacji? Połowa ankietowanych firm handlowych posiada jeden centralny magazyn w Polsce, obsługujący dystrybucję towarów zarówno w kraju, jak i zagranicą, przy czym 80% posiada w Polsce maksymalnie 3 lokalizacje. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku operatorów logistycznych, którzy w związku z koniecznością minimalizacji czasu dostaw posiadają więcej niż 5 lokalizacji. Rozwój wewnętrzny czy outsourcing? Jedynie 20% z przebadanych firm handlowych planuje powiększenie swojej lub wynajmowanej bazy magazynowej, z czego większość deklaruje chęć powiększenia użytkowanej powierzchni o maksymalnie m 2. Tylko 4% sieci planuje powiększenie powierzchni o ponad m 2. Tak zachowawcze plany związane z ekspansją mogą świadczyć o kilku czynnikach. Z jednej strony może być to spowodowane dostępem do wystarczającego już potencjału magazynowego zapewniającego obsługę dostaw na satysfakcjonującym poziomie. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę korzyści, jakie zapewnia outsourcing usług związanych z magazynowaniem i transportem, firmy mogą się skłaniać właśnie ku zewnętrznym usługom logistycznym, które zapewniają elastyczność. Znaczna większość firm handlowych (74%), które outsourcują usługi logistyczne i

4 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Logistycy: Czy korzystają Państwo z magazynów? Firmy handlowe: Czy korzystają Państwo z magazynów? spedycyjne robi to na szczeblu krajowym. Jedynie 21% sieci zleca outsourcing na poziomie Europy. Aż 73% firm handlowych w swoich działaniach związanych z magazynowaniem i transportem korzysta z usług więcej niż dwóch firm outsourcingowych. Szczególnie zauważalne może być to w okresie spowolnienia i niepewnej sytuacji ekonomicznej na rynku. Mimo zawirowań na rynku logistycznym i spadku liczby przewozów około 64% logistyków i spedytorów drobnicowych planuje w ciągu najbliższych 24 m-cy zwiększenie wykorzystywanych zasobów magazynowych. 58% firm, które mają zamiar się rozwijać planuje rozwój o powierzchnię powyżej m 2. Znajduje to potwierdzenie w fakcie, iż ponad połowa ankietowanych logistyków i spedytorów sporadycznie (np. 1 raz w roku) doświadcza niedoboru powierzchni magazynowej. Dodatkowo ponad 50% logistyków i spedytorów deklaruje bardzo wysoki średnioroczny wskaźnik wykorzystania potencjału magazynowego na poziomie %. Wymagania funkcjonalne Ponad 50% sieci handlowych oraz 67% firm logistycznych i spedycyjnych uważa, że dystans do 5 km od najbliższego wjazdu na autostradę jest maksymalną akceptowalną odległością. Logistycy: Ile lokalizacji magazynowych mają Państwo na terenie Polski? 73% firm logistycznych i spedycyjnych za optymalną liczbę w celu eliminacji przestojów uważa minimum 3 doki na każde m 2 zajmowanej powierzchni magazynowej. Wielkość ta jednak znacznie wykracza ponad obecne rynkowe standardy. Zastosowanie bardziej efektywnych systemów dystrybucji wymusza potrzebę szybkiej rotacji naczep dostarczających lub odbierających towar z magazynu. Wymagane są także dodatkowe doki do tymczasowego (np. kilka godzin) postoju kontenerów. W takim wypadku kontenery te są traktowane jako dodatkowa powierzchnia magazynowa. Firmy handlowe: Ile lokalizacji magazynowych mają Państwo na terenie Polski? Pomimo spowolnienia na rynku logistycznym w Polsce w 2009 roku, planujemy wzrost sprzedaży kompleksowych rozwiązań logistycznych w kolejnych latach, gdyż dzięki nowoczesnej logistyce nasi klienci budują swoją przewagę rynkową. Od deweloperów powierzchni magazynowych oczekujemy elastyczności we wspólnym rozwiązywaniu zadań logistycznych, które klienci stawiają przed operatorami. Janusz Anioł Dyrektor Generalny, Raben Polska Sp.z o.o. 60% użytkowników powierzchni magazynowych wymaga minium 2 miejsc parkingowych dla samochodów ciężarowych (o ładowności powyżej 12 ton) na każdy dok, co także nie jest aktualnym standardem na rynku. Wymagania dotyczące parkingu (tj. zapewnienie wystarczającej liczby miejsc parkingowych w bezpośredniej bliskości docelowego załadunku/rozładunku) będą

5 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Logistycy: Czy w ciągu najbliższych 24 miesięcy planują Państwo powiększenie wynajmowanej/posiadanej powierzchni magazynowej? musiały stać się jednym z istotnych elementów branych pod uwagę przez deweloperów. Firmy dążą do maksymalizacji efektywności łańcucha dostaw, w tym przede wszystkim do szybszej rotacji towarów (w tym mniejszych i częstszych dostaw). Wzrost popytu na usługi dystrybucji przesyłek drobnicowych i kurierskich jest istotnym czynnikiem rozwoju sieci, które są obsługiwane przez operatorów logistycznych. Wyniki przeprowadzonych badań potwierdzają, iż operatorzy logistyczny planują zwiększenie zajmowanej powierzchni magazynowej (własnej lub wynajmowanej). Poszukują oni nowych lokalizacji, które pomogą im zoptymalizować posiadaną sieć dystrybucji. Firmy handlowe: Czy w ciągu najbliższych 24 miesięcy planują Państwo powiększenie wynajmowanej/posiadanej powierzchni magazynowej? Gotowi zapłacić więcej za magazyn odpowiadający idei zrównoważonego rozwoju? Większość firm handlowych nie chce płacić więcej za magazyn, który będzie bardziej przyjazny pracownikom, wpływając na polepszenie ich środowiska pracy. Inaczej jest w przypadku logistyków i spedytorów drobnicowych, którym zależy na tym by zapewnić swoim pracownikom wygodne miejsce pracy. Jest to spowodowane tym, iż sam magazyn jest podstawowym elementem ich działalności, dlatego też, co drugi jest w stanie zapłacić 1-5% więcej za magazyn, a co dziesiąty nawet 5-10%. Zielony rozwój? Firmy handlowe: Ile firm outsourcingowych obsługuje Państwa pod kątem logistyki? W okresie rosnących kosztów oraz zwiększającego się zapotrzebowania na paliwa, potrzeba budowania zrównoważonych nieruchomości i minimalizowania ich negatywnego wpływu na środowisko staje się bardzo istotna. Nieruchomości magazynowe nie są tutaj wyjątkiem i w niektórych krajach widać już znaczny postęp w tej dziedzinie. Często z góry przyjmuje się, że dodatkowe koszty związane z wybudowaniem zrównoważonego budynku są bardzo wysokie, jednakże badania wykazują, że średni zwrot dodatkowych nakładów następuje już po 3-4 latach, co biorąc pod uwagę długi cykl życia typowej nieruchomości, jest relatywnie krótkim okresem. Logistycy: Czy bywają przypadki, że nie wystarcza Państwu potencjału magazynowego? Nieruchomości przemysłowe, np. fabryki, najbardziej zatruwają środowisko naturalne. Obiekty magazynowe mają przeważnie dużo mniej negatywny wpływ na środowisko, jednakże w tej kwestii ciągle jest miejsce na poprawę i można wiele zrobić. W Wielkiej Brytanii liderem zrównoważonego rozwoju w nieruchomościach magazynowych stał się Gazeley. Pierwszy zielony projekt tego dewelopera powstał w Milton Keynes w Anglii w 2005 r. Aktualnie Gazeley planuje również budowę zrównoważonego magazynu w Polsce. Deweloper potwierdza, że najemcy mogą oszczędzić nawet do 60% wody w porównaniu ze standardowym magazynem. Dodatkowo Gazeley wyposaża wnętrze magazynu w ogrzewanie o

6 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Logistycy: Jaka wg Państwa powinna być proporcja liczby bram do powierzchni magazynowej, by nie tworzyć tzw. wąskiego gardła przy rozładunkach/załadunkach? Logistycy: Czy Państwa firma zwraca uwagę na kwestię zrównoważonego rozwoju jeśli chodzi o wynajem powierzchni w parkach magazynowych? (obiekty ekologiczne tzw. zielone budynki, prowadzące np. recycling wody deszczowej, oszczędne gospodarowanie energią etc., przyjazne pracownikom i środowisku) Logistycy: Czy są Państwo w stanie zapłacić więcej za magazyn, który będzie bardziej przyjazny Państwa pracownikom i będzie miał wpływ na lepsze środowisko pracy? Jeśli tak to ile? (procentowo)? Logistycy: Czy uważają Państwo za istotny dostęp do terminala transportu kombinowanego w odległości do 50 km od Państwa magazynu? niskim poborze energii elektrycznej i energooszczędne oświetlenie, co przekłada się na jeszcze mniejszy negatywny wpływ na środowisko naturalne. Firma szacuje, że w najnowszym projekcie G.Park Blue Planet w North Staffordshire w Anglii oszczędności na energii elektrycznej sięgają 40% oraz kolejnych 48% na gazie w porównaniu do standardowego magazynu zakładając 25 letni cykl życia nieruchomości magazynowej. Taki wynik był możliwy do uzyskania dzięki szczegółowej analizie naturalnych czynników jakie występują w obrębie i w okolicach działki. W celu osiągnięcia zadowalającego rezultatu projekt dostosowano pod kątem kierunku wiatru i uwarunkowań hydrogeologicznych. Oszczędność energii w G.Park Blue Planet została osiągnięta dzięki: ogrzewaniu pod posadzką zasilanemu energią elektryczną z biomasowej mikro elektrowni wybudowanej specjalnie do tego celu; wydajnemu energetycznie oświetleniu w biurach połączonemu z czujnikami ruchu; wydajnemu energetycznie oświetleniu w magazynach połączonemu z czujnikami ruchu oraz dobrym doświetleniem światłem dziennym; podwyższonej o 25% szczelności elewacji i wydajności termalnej; naturalnej wentylacji; zoptymalizowaniu dziennego oświetlenia w biurach, które pomaga zredukować zużycie światła sztucznego; odzyskiwaniu wody deszczowej i ponemu jej wykorzystywaniu; zastosowaniu urządzeń umożliwiających ograniczenie zużycia wody w sanitariatach. Czy zrównoważone magazyny występują już w Polsce? Jakie są plany z nimi związane? Z ankiety Jones Lang LaSalle i Szkoły Głównej Handlowej przeprowadzonej wśród firm logistycznych wynika, że jedna trzecia z nich już dziś uważa, że teoria zrównoważonego rozwoju oraz elementy zielonych magazynów są ważne dla ich firmy. Dodatkowo 44% będzie brała pod uwagę te kwestie przy wynajmie magazynu w przyszłości. Co ważniejsze, 65% ankietowanych firm logistycznych i spedycyjnych jest w stanie zapłacić więcej za magazyn, który będzie zrealizowany zgodnie z teorią zrównoważonego rozwoju. Ukazuje to rosnącą świadomość wśród najemców powierzchni magazynowych dotyczącą zielonych nieruchomości, jak również daje pole do działania deweloperom chcącym sprostać rosnącym wymaganiom użytkowników powierzchni magazynowych.

7 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Nasz pierwszy w Polsce ekomagazyn, który aktualnie powstaje w rejonie Poznania dla H&M, to początek nowego trendu na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych. Coraz większe wymagania najemców i ich polityka związana z ochroną środowiska naturalnego, a przede wszystkim chęć stworzenia wygodnego i komfortowego miejsca pracy dla ich pracowników, będą miały wpływ na rozwój rynku zielonych i zrównoważonych magazynów w Polsce. Szyty na miarę obiekt będzie lepiej doświetlony, zainstalowane zostaną m.in. panele słoneczne do podgrzewania wody, system odzyskiwania wody deszczowej, a wśród materiałów użytych do budowy nie będzie PCV ani styropianu. Robert Dobrzycki Pertner Zarządzajacy na Europę Środkowo-Wschodnią, Panattoni Europe W Kraków Airport Logistics Centre zdecydowaliśmy się na instalację elementów green building, ponieważ jednym z głównych założeń działalności Goodman Group jest ochrona środowiska naturalnego. Szczególnie zastosowanie oddzielenia inwestycji pasem zieleni izolacyjnej, budowa ekranów akustycznych obniżających poziom emitowanego hałasu oraz specjalnie zastosowanie innowacyjnego systemu wolnego odparowania wody opadowej z powierzchni dachów, pozwolą nam zminimalizować ingerencję naszego projektu w naturalne walory regionu. Nasze szerokie doświadczenia w budowie centrów logistycznych na całym świecie potwierdzają, że zastosowanie elementów green building zaczyna mieć znaczenie nie tylko dla firm deweloperskich, ale również do potencjalnych najemców, którzy posiadając wewnętrzną politykę green products chcą, aby również ich partnerzy biznesowi wpisywali się w tę strategię. Zbigniew Kmiecik Development Manager, Goodman Group ProLogis nieustannie przywiązuje ogromną wagę do zielonego budownictwa. Poprzez budowę magazynów o najwyższych standardach ekologicznych, dążymy do minimalizacji ingerencji w środowisko naturalne. Nasze inwestycje wyróżniają się pod kątem oszczędności energii. Wszystkie nowe nieruchomości projektowane i budowane w Europie Środkowo-Wschodniej powstają zgodnie z naszym zintegrowanym podejściem do zrównoważonego rozwoju (sustainable development approach). W rezultacie obiekty ProLogis pomagają naszym klientom w oszczędności energii, redukcji emisji dwutlenku węgla oraz ochronie środowiska. Kombinacja pasywnych i energooszczędnych rozwiązań w budynkach ProLogis pomaga zredukować zużycie energii oraz emisję dwutlenku węgla o 50-60% w odniesieniu do istniejących budynków oraz o 30-40% w porównaniu do nowych obiektów. Jest to potwierdzone certyfikatami energetycznymi, które uzyskaliśmy dla naszych nowych budynków (zgodnie z dyrektywą UE ze stycznia 2009). Ponadto przy każdej inwestycji, tam gdzie jest to możliwe i korzystne dla środowiska, ProLogis rozważa możliwość zainstalowania odnawialnego źródła energii oraz takich usprawnień jak ogrzewanie wody z wykorzystaniem energii słonecznej, panele słoneczne, pompy ciepła czy turbiny wiatrowe,. Rozwiązania te dostarczane są we współpracy z naszymi klientami, którzy bezpośrednio korzystają z oszczędności możliwych dzięki ich implementacji. Ben Bannatyne Dyrektor Zarządający, ProLogis CEE W P3 realizacja działań związanych ze wspieraniem zrównoważonego rozwoju i inwestycjami proekologicznymi stanowi ważny element strategii firmy. Co więcej, rozwiązania w pełni ekologiczne znalazły już zastosowanie w naszych parkach, a kilka miesięcy temu zainstalowaliśmy ekologiczne panele solarne w naszym centrum dystrybucyjnym w Czechach. Rozwiązania wspierające zrównoważony rozwój są istotne w przypadku budowy naszych magazynów teraz i na pewno zyskają jeszcze większe znaczenie w przyszłości. Z pewnością takie projekty będziemy realizować w krajach, w których jesteśmy obecni. P3 angażuje się w wyszukiwanie alternatywnych źródeł energii odnawialnej i to stało się jednym z priorytetów firmy. Craig Maguire Dyrektor Zarządzający, PointPark Properties

8 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Konkluzje Raport Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? jest wynikiem współpracy pomiędzy Katedrą Transportu Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Jones Lang LaSalle. Chcąc wyjść poza klasyczny standard prezentacji rynku przez pryzmat aktualnej podaży, popytu i poziom czynszów, raport prezentuje rynek magazynowy w Polsce z perspektywy jego końcowych użytkowników. Dokument opiera się na najlepszej wiedzy jego współautorów, jak również 70 ankietach przeprowadzonych wśród dwóch ważnych grup użytkowników powierzchni magazynowych w Polsce - operatorów logistycznych oraz firm handlowych. Mimo odmiennych strategii działania oraz potrzeb poszczególnych grup użytkowników powierzchni magazynowych w Polsce, dla każdego z nich głównym celem pozostaje szybsza rotacja towarów. Dobrym przykładem maksymalizacji efektywności systemu dostaw jest European Direct Express firmy TNT wprowadzony w marcu b.r. Towary odbierane są bezpośrednio od klientów i dostarczone do centrum dystrybucji w kraju odbioru, z pominięciem takiego centrum w kraju nadania. Coraz większą rolę przy wyborze powierzchni magazynowej zaczynają odgrywać elementy wykraczające poza standardy wyznaczone przez istniejące obiekty klasy A, takie jak komfortowe warunki pracy dla swoich pracowników, duże parkingi, rozwinięta wewnętrzna infrastruktura drogowa, konstrukcja bez słupów (element szczególnie istotny dla małych najemców szukających efektywnych powierzchni), obustronny dostęp do magazynu, czy reprezentatywna powierzchnia biurowa przy magazynie. Z powodu trudności ze znalezieniem odpowiedniej powierzchni magazynowej, część z firm stanęła przed koniecznością budowy własnych obiektów. 10% operatorów logistycznych oraz 31% firm handlowych posiada własny magazyn, a odpowiednio 43% oraz 31% ankietowanych zarówno posiada, jak i wynajmuje powierzchnie magazynowe. Znaczna grupa firm handlowych (20%) deleguje usługi magazynowania towarów podmiotom zewnętrznym. Dodatkowo, w celu pełnego dopasowania powierzchni magazynowych do swoich specyficznych potrzeb, niektóre z firm decydują się na rozwiązania typu built-to-suit. Mimo zahamowania tempa rozwoju rynku logistycznego, szczególnie widocznego w 2009 roku, około 64% logistyków i spedytorów drobnicowych planuje w ciągu najbliższych 24 m-cy zwiększenie wykorzystywanych zasobów magazynowych. 58% firm, które mają zamiar się rozwijać planuje rozwój o powierzchnię powyżej m 2. Znajduje to potwierdzenie w fakcie, iż ponad połowa ankietowanych logistyków i spedytorów sporadycznie (np. 1 raz w roku) doświadcza niedoboru powierzchni magazynowej. Dodatkowo ponad 50% logistyków i spedytorów deklaruje bardzo wysoki średnioroczny wskaźnik wykorzystania potencjału magazynowego na poziomie %. Raport dowodzi rosnącego znaczenia kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem. Jedna trzecia operatorów logistycznych już dziś uważa, że teoria zrównoważonego rozwoju oraz elementy zielonych magazynów są ważne dla ich firmy. Dodatkowo 44% będzie brała pod uwagę te kwestie w przyszłości przy wyborze magazynu na wynajem. Co ważniejsze, 65% ankietowanych firm logistycznych i spedycyjnych jest w stanie zapłacić więcej za magazyn, który będzie zrealizowany zgodnie z teorią zrównoważonego rozwoju. Daje to pole do działania deweloperom, którzy chcą lub już implementują elementy zielonego rozwoju w swoich inwestycjach w Polsce.

9 Jeden dla wszystkich czy wszyscy do jednego? Kwiecień Polska Infrastruktura drogowa i korytarze logistyczne Źródło: GDDKiA, Jones Lang LaSalle, Kwiecień 2010

10 Jones Lang LaSalle ul. Królewska Warszawa Szkoła Główna Handlowa Al. Niepodległości Warszawa Pokój John Duckworth Managing Director CEE Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research Poland Prof. dr hab. Wojciech Paprocki Katedra Transportu Dr Michał Wolański Katedra Transportu Beata Hryniewska Associate Director, Industrial Agency Kwiecień COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. & SGH All rights reserved. No parts of this publication may be reproduced, stored or distributed in any way (electronically, mechanically, as a copy or in any other way) without the prior consent of the authors of the publication. The publication was developed based on materials that were drafted with due diligence and in good faith. Every effort was made to ensure the reliability of data contained herein, although no warranty is granted as to their accuracy or reliability, or permanent character in the future. If you notice any errors, please notify the authors of the publication so that they can make relevant corrections.