KRAKÓW, 15 STYCZEŃ 2014 ROK

Transkrypt

1 OPINIA OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ SKŁADNIKÓW BUDOWLANYCH POSADOWIONYCH NA DZIAŁCE 7/1 BĘDĄCYCH WŁASNOŚCIĄ PRZEDSIĘBIORSTWA ROBÓT DROGOWYCH I MOSTOWYCH DROMOST SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W BOCHNI Autor: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 15 STYCZEŃ 2014 ROK 1

2 1 PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1 Ogólna charakterystyka przedmiotu opracowania Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa. Położenie - adres: Gnojnik, woj. małopolskie. Oznaczenie w ewidencji gruntów: 7/1. Obręb ewidencyjny nr: 0001, Gnojnik Jednostka ewidencyjna _1, Gnojnik Księga wieczysta: TR1B/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Brzesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. 1.2 Zakres opracowania Zakres opracowania obejmuje oszacowanie składników budowlanych będących własnością Przedsiębiorstwa Robót Drogowych i Mostowych DROMOST Spółka Akcyjna z siedzibą w Bochni posadowionych na działce 7/1. 2 CEL OPRACOWANIA Celem niniejszej opinii jest określenie wartości składników budowlanych będących własnością Przedsiębiorstwa Robót Drogowych i Mostowych DROMOST Spółka Akcyjna z siedzibą w Bochni posadowionych na działce 7/1 jako podstawy do sporządzenia inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości. 3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO - PRAWNE 3.1 Podstawy formalne Podstawę formalną stanowi zlecenie na wykonanie przedmiotowej opinii dla Kancelarii Nieruchomości reprezentowanej przez mgr inż. Magdalenę Ślufarską. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z 2004 r. z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 z 1964 r., poz.93 z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz.U. nr 60 poz. 535, tekst jednolity z dnia 28 czerwca 2012 roku Dz.U poz. 1112). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm). Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm. w Rozporządzeniach w 2003 i 2004 roku). Ustawa z dnia 07 czerwca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 roku Nr 2007 poz z późn. zm.). Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego opracowania. 3.3 Podstawy metodologiczne Literatura fachowa z zakresu wyceny nieruchomości. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie. 2

3 Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. 3.4 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu roku. Odpis z Księgi wieczystej. Kopia mapy ewidencyjnej. Wypis z Rejestru gruntów. Informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego. 4 OKRESLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPRACOWANIA DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI: 15 STYCZEŃ 2014 ROK DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: 15 STYCZEŃ 2014 ROK DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 15 STYCZEŃ 2014 ROK DATA SPORZĄDZENIA OPINII: 15 STYCZEŃ 2014 ROK 5 OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka ewidencyjna numer 7/1 o obszarze 0,5000 ha położona jest w miejscowości Gnojnik, gmina Gnojnik, powiat brzeski, województwo małopolskie, objęta jest Księgą wieczystą numer TR1B/ /0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Brzesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O: Województwo: małopolskie Powiat: brzeski Gmina: Gnojnik Miejscowość: Gnojnik Identyfikator działki: _ /1 Numer działki: 7/1 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Gnojnik Sposób korzystania: zabudowana Obszar: 0,5000 ha Dział I-Sp brak wpisów. Dział II: Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Bogusława Brzeska w udziale 1/1. Dział III: brak wpisów. Dział IV: brak wpisów. Oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów: Nr działki: Powierzchnia działki: Adres nieruchomości: Obręb: Jednostka ewidencyjna: Dane ewidencyjne: 7/1 0,5000 ha Gnojnik, gmina Gnojnik, powiat brzeski, woj. małopolskie 0001, Gnojnik _2, Gnojnik 3

4 6 LOKALIZACJA ORAZ OPIS GŁÓWNYCH CECH NIERUCHOMOŚCI 6.1 Położenie i otoczenie nieruchomości Gmina Gnojnik położona w województwie małopolskim, w powiecie brzeskim, w gminie Gnojnik. W latach miejscowość administracyjnie należała do województwa tarnowskiego. Miejscowość jest siedzibą gminy Gnojnik. Gmina Gnojnik ma obszar ok. 55 km², w tym: użytki rolne: 74%, użytki leśne: 19%. Gmina stanowi 9,3% powierzchni powiatu. Sołectwa: Biesiadki, Gnojnik, Gosprzydowa, Lewniowa, Uszew, Zawada Uszewska, Żerków. Sąsiednie gminy: Brzesko, Czchów, Dębno, Lipnica Murowana, Nowy Wiśnicz. Gmina Gnojnik położona jest w dogodnym miejscu komunikacyjnym. Przez jej teren przebiega bowiem droga krajowa nr 75 prowadząca z Brzeska przez Czchów do Nowego Sącza. Poza tym, gmina leży pośrodku trójkąta tworzonego przez trzy duże miasta: Kraków, Tarnów i Nowy Sącz. Wspomniana już droga krajowa nr 75, ale również droga E4 (w przyszłości autostrada) oraz trasa kolejowa Tarnów-Kraków umożliwiają łatwy dojazd mieszkańcom gminy do dużych centrów miejskich, gdzie mogą studiować, pracować oraz spędzać czas wolny. Położenie komunikacyjne sprawia także, że dojazd turystów do gminy Gnojnik jest łatwy. Nasi goście mogą się wybrać własnym środkiem lokomocji lub transportem publicznym (kolej, autobusy dalekobieżne, busy). Gnojnik to centrum administracyjne, gospodarcze i kulturalne gminy. Gnojnik zajmuje rozległą powierzchnię (10,3km 2 ) w dolinie Uszwicy. Obecnie liczy 2444 mieszkańców. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Gnojniku w bezpośrednim sąsiedztwie terenów mieszkaniowych i usługowych. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się przy drodze krajowej nr 75. Trasa ta przebiega od skrzyżowania ul. Igołomskiej i Brzeskiej w Krakowie (skrzyżowanie z drogą nr 79) do granicy ze Słowacją w pobliżu miejscowości Muszynka. Przedmiotowa działka ewidencyjna nr 7/1 posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta, teren płaski. 4

5 6.2 Charakterystyka składników budowlanych. Budynek warsztatu Na dzień wizji lokalnej, na działce ewidencyjnej nr 7/1 w około 1/3 części posadowiony jest budynek warsztatu, z 1990 roku, parterowy, niepodpiwniczony, o konstrukcji prefabrykowanej żelbetowej. Dach dwuspadowy pokryty eternitem ze znacznymi ubytkami. Na posadzkach płytki betonowe plastry miodu oraz wylewki, ściany częściowo otynkowane, okna stare w ramach betonowych, drzwi konstrukcji stalowej. W budynku instalacja elektryczna. Powierzchnia użytkowa 274,50 m 2. 5

6 6

7 Budynek administracyjno - socjalny Na dzień wizji lokalnej, na działce ewidencyjnej nr 7/1 posadowiony jest budynek administracyjnosocjalny, parterowy z nieużytkowym strychem, niepodpiwniczony, o konstrukcji tradycyjnej murowanej, ocieplony i pomalowany. Dach dwuspadowy pokryty blachą. Na posadzkach częściowo wylewki betonowe pokryte wykładziną oraz płytki. Ściany pokryte powłokami malarskimi, częściowo tapeta, w pomieszczeniach sanitarnych płytki. Stolarka okienna częściowo nowego typu PCV, częściowo starszego typu drewniana. Drzwi wewnętrzne płycinowe. Ogrzewanie z pieców elektrycznych. W budynku instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna. Powierzchnia użytkowa 138,07 m 2. 7

8 8

9 Budynek portierni Na dzień wizji lokalnej, na działce ewidencyjnej nr 7/1 posadowiony jest budynek portierni, parterowy, niepodpiwniczony, o konstrukcji tradycyjnej murowanej, ściany zewnętrzne pomalowane, nieocieplone. Dach dwuspadowy pokryty blachą. Na posadzkach wylewki betonowe pokryte wykładziną. Ściany pokryte powłokami malarskimi. Stolarka okienna starszego typu drewniana. Ogrzewanie elektryczne. W budynku instalacja elektryczna. Powierzchnia użytkowa 10,94 m 2. 9

10 Zewnętrzne WC Na dzień wizji lokalnej, na działce ewidencyjnej nr 7/1 posadowiony jest budynek pełniący funkcję zewnętrznego WC, parterowy, niepodpiwniczony, o konstrukcji tradycyjnej murowanej, ściany zewnętrzne pomalowane, nieocieplone. Dach jednospadowy pokryty eternitem z licznymi ubytkami w złym stanie technicznym. Stolarka drzwiowa w bardzo złym stanie technicznym. Powierzchnia zabudowy 10,00 m 2. Podstawowe dane budynków przyjęte na podstawie przeprowadzonych pomiarów podczas wizji lokalnej w obecności Stron. Do powierzchni użytkowej nie przyjęto powierzchni użytkowych pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40m, o wysokości pomiędzy 1,40 a 2,20 m przyjęto w 50%, a powyżej wysokości 2,20m w 100% co jest zgodne z wydaną Opinią w tej materii przez Dyrektora Gospodarki Mieszkaniowej i zgodnie z Polską Normą. Dodatkowo na nieruchomości znajdują się zewnętrzne oświetlenie terenu, sieć wodna i kanalizacyjna, linia energetyczna ogrodzenie, drogi i place utwardzone. 7 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Gnojnik zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr XVII/138/2005 z dnia roku, przedmiotowa działka położona jest w obszarze oznaczonym symbolem A 1P-ZW,S symbol ten oznacza ośrodki produkcyjne, składy, magazyny leżące w terenie zalewowym. 10

11 8 OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY. Z uwagi na cel wyceny, określenie kosztu odtworzenia składników budowlanych, wartość oszacowano z zastosowaniem elementów podejścia koszowego. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania. Zgodnie z art. 153 ust 3: Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz z późniejszymi zmianami), w podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o których mowa w art.153 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Zgodnie z obowiązującym Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym nr 1 KSWP 1 wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom wytworzenia części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu. Przy określaniu określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych. Przez koszt nabycia gruntu należy rozumieć jego wartość rynkową. Określanie kosztów wytworzenia części składowych może być oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia. W procedurze określania wartości odtworzeniowej do kosztów zalicz się również koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione koszty. Zużycie nieruchomości wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych oraz wpływu innych czynników zewnętrznych powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności. Do oszacowania kosztów odtworzenia składników budowlanych zastosowano: PODEJŚCIE: KOSZTOWE METODĘ: KOSZTÓW ZASTĄPIENIA TECHNIKĘ: ELEMENTÓW SCALONYCH TECHNIKĘ: WSKAŹNIKOWĄ Oszacowanie wartości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Wyboru właściwego podejścia oraz metod i techniki szacowania wartości nieruchomości dokonano, uwzględniając w szczególności; cel wyceny i obowiązujące przepisy prawa. Metoda kosztów zastąpienia. Na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Metodę kosztów zastąpienia określa się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. 11

12 Według Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, przy określaniu wartość nieruchomości uwzględnia się stopień zużycia, który jest miarą i wyrazem utraty wartości budynku wynikającej z jego stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Technika elementów scalonych. Technika elementów scalonych polega na tym, że koszt wytworzenia części składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości poszczególnych elementów scalonych np. obiektów: ściany nadziemia, stropy, posadzki itp. oraz cen jednostkowych tych elementów. Technika wskaźnikowa. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Przy użyciu techniki wskaźnikowej uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 8 OKREŚLENIE KOSZTU ODTWORZENIA CZĘŚCI SKŁADOWYCH NIERUCHOMOŚCI. Niezbędne informacje dotyczące cen jednostkowych wielkości wskaźników uzyskano na podstawie badania rynku w zakresie robót budowlanych oraz z katalogów nakładów rzeczowych wydawnictwa Sekocenbud - Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO, wydawnictwa Bistyp-Consulting oraz Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych wydawnictwa Bistyp-Consulting, Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego na roboty inwestycyjne, Serwis Informacji cenowych budownictwa ORGBUD. Budynek warsztatu o powierzchni użytkowej 274,50 m 2 : podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 2311, 2537, 2571 przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach: Lp. Rodzaj prac pozostałych do % udział kosztu elementu w wykonania całości kosztów Wartość [zł] 1 Roboty ziemne 7, ,28 2 Fundamenty 4, ,34 3 Izolacje fundamentów i ścian podziemia 2, ,55 4 Ściany nadziemia 25, ,78 5 Stropy, sklepienia 18, ,04 6 Ścianki działowe 1, ,47 7 Dach 7, ,82 8 Izolacle p-wilgociowe, cieplnne, p- dźwiękowe 2, ,32 9 Okna i drzwi 6, ,27 10 Tynki i oblicowania 5, ,73 11 Roboty malarskie 4, ,72 12 Podłoża i posadzki 7, ,20 13 Roboty zewnętrzne 2, ,55 14 Tablice rozdzielcze 1, ,31 15 Instalacja oświetleniowa 0, ,08 16 Instalacja gniazd wtykowych 0, ,16 17 Instalacja siłowa 0, ,93 18 Instalacja odgromowa 0, ,85 Razem: 100, ,40 12

13 Określenie kosztów inwestycyjnych K D. Kosztami inwestycyjnymi (dodatkowymi) są: - koszty opracowania dokumentacji projektowej, - koszty nadzoru budowlanego. - prace wykonane na dzień wizji; Procentowy wskaźnik kosztów inwestycyjnych (dodatkowych) przyjęto w wysokości 2 % ze względu na typ budynku. K D = W KD [%] x K B gdzie: K D - koszty (inwestycyjne) dodatkowe: W KD - procentowy wskaźnik kosztów. K D = 0.02 x ,40 zł K D = 6 344,63 zł Określenie wartości odtworzeniowej obiektu budowlanego bez określenia WR gruntu gdzie: K CB = K B + K D K CB = ,40 zł ,63 zł K CB = ,03 zł K CB - wartość odtworzeniowa obiektu budowlanego w stanie nowym, (całkowity koszt budowy) Określenie wartości zużycia nieruchomości. Stopień zużycia (S Z ) obiektu budowlanego jest wyrazem utraty wartości wynikającej ze stanu fizycznego i pogarszającej się sprawności funkcjonalnej oraz czynników środowiskowych. Zużycie funkcjonalne. Po porównaniu zastosowanych rozwiązań projektowych do aktualnie preferowanych, a także po dokonaniu porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne budynku. Zużycie funkcjonalne przyjęto jako 40%. Zużycie środowiskowe. Od okresu eksploatacji budynku nie dokonano i nie są planowane w najbliższym okresie czasu zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące zwiększenie uciążliwości w korzystaniu nieruchomości. Zużycie środowiskowe przyjęto na poziomie 0 %. Zużycie techniczne. Zużycie techniczne jest podstawą do określenia stanu technicznego budynku. Wynika ono z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej oraz rodzaju konstrukcji budynku. Poz. l.p Stan robót Elementy scalone Procentowy udział w całkowitym koszcie budynku /%/ Procentowy stopień zużycia elementów /%/ Procent zużycia budynku /%/ Roboty ziemne, fundamenty, izolacje fundamentów i ścian: 15, ,60 Ściany nadziemia, stropy, sklepienia, ścianki działowe, dach konstrukcja i pokrycie, izolacje 62, ,37 cieplne, p-wilgociowe, p-dźwiękowe, okna i drzwi: Tynki, oblicowania, roboty malarskie, roboty wykończeniowe wewnętrzne, posadzki: 19, ,42 Tablice rozdzielcze, instalacje oświetleniowe, siłowe, instalacje gniazd wtykowych, inne: 3, ,62 RAZEM OBIEKT: 100 % X 62,01 13

14 Stopień zużycia /S z / budynku przyjęto: S z = 62 % Określenie kosztu odtworzenia części budynku: W = K CB x ( 1 S Z ) x 1/3 W B W = ,03 zł x 0,38 x 1/3 W B W = ,30 zł W B W = ,00 zł słownie: czterdzieści tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt sześć złotych Budynek administracyjno - socjalny użytkowej 138,07 m 2 : podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 2537, BCOI.1.003, BCOI przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach: Lp. Rodzaj prac pozostałych do wykonania % udział kosztu elementu w całości Wartość [zł] kosztów 1 Roboty ziemne 4, ,95 2 Fundamenty 7, ,78 3 Izolacje fundamentów i ścian podziemia 1, ,70 4 Ściany nadziemia 22, ,61 5 Stropy, sklepienia 9, ,47 6 Ścianki działowe 3, ,96 7 Dach konstrukcja i pokrycie 13, ,43 8 Izolacle p-wilgociowe, cieplnne, p-dźwiękowe 3, ,67 9 Okna i drzwi 11, ,45 10 Tynki i oblicowania 5, ,51 11 Roboty malarskie 2, ,83 12 Podłoża i posadzki 5, ,09 13 Elewacje 3, ,81 14 Roboty zewnętrzne 1, ,70 15 Instalacja elektryczna 3, ,39 16 Instalacja wodociągowa 0, ,99 17 Instalacja kanalizacyjna 1, ,84 Razem: 100, ,18 Określenie kosztów inwestycyjnych K D. Kosztami inwestycyjnymi (dodatkowymi) są: - koszty opracowania dokumentacji projektowej, - koszty nadzoru budowlanego. - prace wykonane na dzień wizji; Procentowy wskaźnik kosztów inwestycyjnych (dodatkowych) przyjęto w wysokości 2 % ze względu na typ budynku. K D = W KD [%] x K B K D = 0.02 x ,18 zł 14

15 K D = 4 414,26 zł gdzie: K D - koszty (inwestycyjne) dodatkowe: W KD - procentowy wskaźnik kosztów. Określenie wartości odtworzeniowej obiektu budowlanego bez określenia WR gruntu gdzie: K CB = K B + K D K CB = ,18 zł ,26 zł K CB = ,44 zł K CB - wartość odtworzeniowa obiektu budowlanego w stanie nowym, (całkowity koszt budowy) Określenie wartości zużycia nieruchomości. Stopień zużycia (S Z ) obiektu budowlanego jest wyrazem utraty wartości wynikającej ze stanu fizycznego i pogarszającej się sprawności funkcjonalnej oraz czynników środowiskowych. Zużycie funkcjonalne. Po porównaniu zastosowanych rozwiązań projektowych do aktualnie preferowanych, a także po dokonaniu porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne budynku. Zużycie funkcjonalne przyjęto jako 20%. Zużycie środowiskowe. Od okresu eksploatacji budynku nie dokonano i nie są planowane w najbliższym okresie czasu zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące zwiększenie uciążliwości w korzystaniu nieruchomości. Zużycie środowiskowe przyjęto na poziomie 0 %. Zużycie techniczne. Zużycie techniczne jest podstawą do określenia stanu technicznego budynku. Wynika ono z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej oraz rodzaju konstrukcji budynku. Poz. l.p. Stan robót Elementy scalone Procentowy udział w całkowitym koszcie budynku /%/ Procentowy stopień zużycia elementów /%/ Procent zużycia budynku /%/ 1. Roboty ziemne, fundamenty, izolacje fundamentów i ścian: 13, ,03 2. Ściany nadziemia, stropy, sklepienia, ścianki działowe, dach konstrukcja i pokrycie, izolacje 62, ,00 cieplne, p-wilgociowe, p-dźwiękowe, okna i drzwi: 3. Tynki, oblicowania, roboty malarskie, roboty wykończeniowe wewnętrzne, podłoża i posadzki, 18, ,92 elewacje: 4. Instalacja elektryczna: 3, ,26 5. Instalacja wodociągowa 0, ,39 6. Instalacja kanalizacyjna 1, ,54 RAZEM OBIEKT : 100 % X 59,14 Stopień zużycia /S z / budynku przyjęto: S z = 59,14 % Określenie kosztu odtworzenia budynku administracyjno - socjalnego: W = K CB x ( 1 S Z ) 15

16 W B = ,44 zł x 0,4086 W B A-S = ,07 zł W B A-S = ,00 zł słownie: dziewięćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt siedem złotych Na terenie nieruchomości znajduje się budynek portierni o powierzchni użytkowej 10,94 m 2 : podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt BCOI przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 51%, wynosi: W P = 9 180,08 zł W P = 9 180,00 zł słownie: dziewięć tysięcy sto osiemdziesiąt złotych Na terenie nieruchomości znajduje się budynek pełniący funkcję zewnętrznego WC o powierzchni zabudowy 10,00 m 2 : podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 2532, przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 79 %, wynosi: W WC = 1 921,77 zł W WC = 1 922,00 zł słownie: jeden tysiąc dziewięćset dwadzieścia dwa złote Na terenie nieruchomości znajduje się zewnętrzne oświetlenie terenu: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 7125, 7122 przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 37 %, wynosi: W OŚ = 1 245,80 zł W OŚ = 1 246,00 zł słownie: jeden tysiąc dwieście czterdzieści sześć złotych 16

17 Na terenie nieruchomości znajduje się sieć kanalizacyjna: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 5577, 5576, BCI.4.5, BCI.11 przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 25 %, wynosi: W K = 3 413,13 zł W K = 3 413,00 zł słownie: trzy tysiące czterysta trzynaście złotych Na terenie nieruchomości znajduje się sieć wodociągowa: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 5564, 5563, BCI.4.1, BCI.10 przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 25 %, wynosi: W WO = 5 250,04 zł W WO = 5 250,00 zł słownie: pięć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych Na terenie nieruchomości znajduje się linia energetyczna: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 7156, BCI.9.5, przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 20 %, wynosi: W E = 3 024,11 zł W E = 3 024,00 zł słownie: trzy tysiące dwadzieścia cztery złote Na terenie nieruchomości znajduje się ogrodzenie: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 9832A, BCI , BCOI przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 55 %, wynosi: W OG = ,56 zł W OG = ,00 zł słownie: dziesięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt sześć złotych 17

18 Na terenie nieruchomości znajdują się drogi i place wewnętrzne: podstawy wyceny oznaczonej symbolem Obiekt 5332, 5341, 5346, 5325 przy wykorzystaniu orientacyjnych mnożników przeliczeniowych wartości dla miast wojewódzkich publikowanych w katalogach oraz stopnia zużycia w wysokości 62 %, wynosi: W DR = ,60 zł W DR = ,00 zł słownie: sto trzydzieści dwa tysiące trzysta czterdzieści dwa złote Razem oszacowana wartość składników budowlanych znajdujących się na działce ewidencyjnej nr 7/1, wynosi: V N = W B W + W B A-S + W P + W WC + W OŚ + W K + W WO + W E + W OG + W DR V N = ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł zł ,00 zł V N = ,00 zł słownie: dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset czterdzieści sześć złotych 9 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z WNIOSKAMI I ICH UZSADNIENIEM. Wartość składników budowlanych posadowionych na działce ewidencyjnej nr 7/1 o powierzchni 0,5000 ha, objętej księgą wieczystą nr TR1B/ /0 wg stanu i cen na dzień wyceny, położonej w miejscowości gnojnik, gmina gnojnik, powiat brzeski, województwo małopolskie, będących własnością Przedsiębiorstwa robót drogowych i mostowych DROMOST Spółka akcyjna z siedzibą w Bochni, wynosi: V N = ,00 zł słownie: dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset czterdzieści sześć złotych 10 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. Wartość składników budowlanych objętych zakresem szacowania nie zawiera podatku VAT ani innych opłat.. Autor opracowania nie udziela gwarancji co do aktualności wyceny po dacie jej wykonania.. Niniejsza opinia może być wykorzystany jedynie do celu jak w pkt. 3.. Opinia nie może być opublikowana w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.. Przyjęta w opinii ocena stanu technicznego wycenianej nieruchomości nie stanowi ekspertyzy technicznej.. Autor opracowania nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne ukryte wady wycenianych obiektów, których występowania Rzeczoznawca nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dostarczonych materiałów dokumentacji technicznej.. Opinię sporządzono w 4- ch jednobrzmiących egzemplarzach, z których trzy otrzymuje Zleceniodawca, a jedną otrzymuje Zleceniobiorca.. Powierzchnię użytkową budynku ustalono na podstawie otrzymanych od Zamawiającego informacji oraz pomiarów kontrolnych.. Opinię wykonano i podpisano w Krakowie w dniu 15 stycznia 2014 roku. 18

19 Opinię sporządził i podpisał: mgr inż. Magdalena Ślufarska Rzeczoznawca majątkowy Zarządca nieruchomości Pośrednik w obrocie nieruchomościami Biegły sądowy w zakresie szacowania nieruchomości 11 ZAŁĄCZNIKI 1. Badanie Księgi wieczystej. 2. Wypis z ewidencji gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. BADANIE KSIEGI WIECZYSTEJ TR1B/ /0 W DNIU 15 STYCZNIA 2014 ROKU Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka ewidencyjna numer 7/1 o obszarze 0,5000 ha położona jest w miejscowości Gnojnik, gmina Gnojnik, powiat brzeski, województwo małopolskie, objęta jest Księgą wieczystą numer TR1B/ /0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Brzesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O: Województwo: małopolskie Powiat: brzeski Gmina: Gnojnik Miejscowość: Gnojnik Identyfikator działki: _ /1 Numer działki: 7/1 Numer obrębu ewidencyjnego i nazwa: 0001 Gnojnik Sposób korzystania: zabudowana Obszar: 0,5000 ha Dział I-Sp: brak wpisów. Dział II: Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Bogusława Brzeska w udziale 1/1. Dział III: brak wpisów. Dział IV: brak wpisów. 19