Podejście kosztowe w wycenie Zużycie techniczne obiektów. M. Dacko

Transkrypt

1 Podejście kosztowe w wycenie Zużycie techniczne obiektów M. Dacko

2 Klasyfikacja podejść, metod i technik w wycenie Podejście porównawcze Metoda porównywania parami Metoda korygowania ceny średniej Metoda analizy statystycznej rynku Techniki Kapitalizacji prostej Podejście dochodowe Metoda inwestycyjna Metoda zysków Dyskontowania strumieni pieniężnych Podejście mieszane Metoda pozostałościowa Metoda wskaźników szacunkowych gruntów Metoda kosztów likwidacji Techniki Szczegółowa Podejście kosztowe Metoda kosztów odtworzenia Metoda kosztów zastąpienia Scalonych elementów Wskaźnikowa

3 Podejście kosztowe Jest stosowane w wycenie wartości odtworzeniowej obiektu Wartość odtworzeniowa jest określana dla takich nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego Wartość tą określamy także gdy wymagają tego przepisy szczególne Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia obiektu z uwzględnieniem stopnia jego zużycia Bardzo ważnym elementem podejścia kosztowego jest ocena zużycia obiektu budowlanego

4 Idea podejścia kosztowego Nabywca nie zapłaci za obiekt więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiego samego w tym samym miejscu i o tym samym stopniu zużycia

5 Kiedy szacujemy wartość odtworzeniową? Gdy potrzebna jest podstawa do określenia sumy ubezpieczenia nieruchomości Gdy trzeba ustalić odszkodowanie w pewnych ustalonych prawem przypadkach Gdy trzeba ustalić opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego

6 Zasada ogólna Określając wartość odtworzeniową w podejściu kosztowym oddzielnie szacujemy wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych Wartość gruntu to koszty jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach Wartość elementów składowych to kwota równa kosztom ich odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji

7 Stosowane metody: Kosztów odtworzenia ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów Kosztów zastąpienia - ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o takiej samej funkcji, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnych technologii i materiałów Kosztów likwidacji jakie byłyby koszty likwidacji części składowych gruntu (z ewent. uwzgl. wartości materiałów porozbiórkowych)

8 Koszty odtworzenia netto i brutto Koszt odtworzenia netto to koszt odtworzenia budynku w stanie nowym pomniejszony o wartość jego zużycia Szacując koszty odtworzenia uwzględnia się też koszty dokumentacji i nadzoru

9 Technika szczegółowa w podejściu kosztowym Koszty określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz ich cen jednostkowych Tok postępowania: wykonanie inwentaryzacji budynku i instalacji wykonanie obmiaru (oszacowanie ilości) robót budowlanych i instalacyjnych ustalenie cen jednostkowych robocizny, materiałów, sprzętu z uwzględnieniem kosztów pośrednich, narzutów i zysku oszacowanie wartości przy uwzględnieniu kosztów prac projektowych, geodezyjnych, kierowania robotami itp. Uwaga: w szacunkach uwzględnia się także zróżnicowanie regionalne cen

10 Wycena altany ogrodowej metodą kosztów odtworzenia techniką szczegółową szkice obiektu to podstawa do wykonania obmiaru

11 Fragment obmiaru - przykład Lp. Opis robót - obmiar Jedn. obmiaru Ilość jednostek 1 Pomiary przy wykopach fundamentowych (5,60 3,50 = 19,60) m 2 19,60 Ręczne usunięcie warstwy ziemi urodzajnej z przewozem taczkami humus bez 2 darni (5,60 1,50 + 0,40 0,40 + 0,40 0,40 = 7,60) m 2 8,72 3 Wykonanie wykopów liniowych pod fundamenty w gruntach suchych z wydobyciem urobku łopatą, kat. gruntu I-II (5,60 0,30 + 3,60 0, ,40 0, ,30 0,30 + 0,20 0,30 = 3,84) 3,84 0,70 = 2,69 m 3 2, Wykonanie ław fundamentowych z betonu żwirowego B15 (5,60 0,30 + 3,60 0, ,40 0,30 + 0,20 0,30 = 3,66) 3,66 0,85 = 3,11 m 3 3,11 Wykonanie stóp fundamentowych z betonu żwirowego B15 (2 0,30 0,30 0,85 = 0,18) m 3 0,15 6 Zasypanie wykopów liniowych pod fundamenty (0,30 2,69 = 0,81) m 3 0,81 7 Odwiezienie nadmiaru ziemi taczkami na odległość do 20 m z wyrównaniem (2,69-0,81 = 1,88) m 3 1,88 8 Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej poziomej ław i stóp fundamentowych dwie warstwy papy smołowej na rzadkiej zaprawie m 2 3,84

12 Szacowanie wartości w technice szczegółowej Lp. Wyszczególnienie pozycji w cenniku / Źródło Wartość pozycji Jednostka Ilość jedn. Wartość całkowita elementu 1 2 Pomiary przy wykopach fundamentowych teren równinny i nizinny (BISTYP: KNR ) Ręczne usunięcie warstwy ziemi urodzajnej grubości do 15 cm z przewozem taczkami humus bez darni (BISTYP: KNR ) 0,80 zł m 2 19,60 15,68 zł 5,20 zł m 2 8,72 45,34 zł 3 Wykopy liniowe o ścianach pionowych pod fundamenty w gruncie suchym z wydobyciem urobku łopatą, o głębokości do 3 m, szerokości 0,8 1,5 m, kat. gruntu 3-4 (BISTYP: KNR ) 52,30 zł m 3 2,69 140,69 zł RAZEM ROBOTY ZIEMNE 201,71 zł (0,93%) 4 Ławy fundamentowe betonowe prostokątne o szerokości do 0,6 m (BISTYP: KNR ) 295,00 zł m 3 3,11 917,45 zł Stopy fundamentowe betonowe o objętości do 0,5 m 3 (BISTYP: KNR ) 339,30 zł m 3 0,15 50,90 zł Ręczne zasypywanie wykopów liniowych o ścianach pionowych, głębokość wykopu do 3 m, szerokość 0,8 1,5 m, kat. gruntu ,50 zł m 3 0,81 17,42 zł (BISTYP: KNR ) Odwiezienie nadmiaru ziemi taczkami na odległość do 20 m z wyrównaniem (IDM: 59) 9,77 zł m 3 1,88 18,37 zł Izolacje ław fundamentowych murowanych 2 papa smołowa (IDM: 2005) 33,32 zł m 2 3,84 127,95 zł RAZEM FUNDAMENTY 1 132,08 zł (5,22%)

13 Technika elementów scalonych w podejściu kosztowym Koszty określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen tych elementów Tok postępowania jest podobny, lecz nie ustala się ilości wykonywanych robót, ale rodzaje i ilości scalonych elementów tych robót oraz ich ceny Korzystamy z notowań scalonych (zagregowanych) elementów robót

14 Szacowanie wartości w technice elementów scalonych Lp. Podstawa wyceny Nr obiektu Nr elem Element scalony budynku Roboty ziemne, fundamenty Ściany nadziemia Wartość pozycji Jednostka Ilość jedn. Wartość całkowita elementu Udział w koszcie budowy 7963,58 zł 100 m 2 151, ,01 zł 17% 27098,06 zł 100 m 2 40, ,71 zł 16% Posadzki 8371,82 zł 100 m 2 131, ,67 zł 16% Dach 8128,94 zł pow. zab. 151, ,70 zł 18% Stolarka drzwiowa Tynki wewnętrzne i malowanie 437,44 zł m 2 25, ,95 zł 16% 9749,35 zł kub. bud. 295, ,40 zł 4% Elewacja 3075,53 zł um. p.e. 152, ,34 zł 7% Instalacje elektryczne 14778,35 zł kub. 295, ,16 zł 6% RAZEM 69474,93 zł (100,00%)

15 Technika wskaźnikowa w podejściu kosztowym Koszt odtworzenia zostaje wyliczony jako iloczyn ceny wskaźnikowej (np. 1m 3 kubatury budynku), przez ilość jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona. Cenę wskaźnikową dla jednostki odniesienia ustala się w oparciu o publikowane notowania cen wskaźnikowych w budownictwie. Technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty szacowane są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

16

17 Uwaga! W szczególnych przypadkach wartość oszacowana w podejściu kosztowym może być wyrażona liczbą ujemną

18 Zużycie obiektu Przez zużycie rozumie się utratę wartości wynikłą ze zużycia: Technicznego (fizycznego) Funkcjonalnego (użytkowego) Środowiskowego

19 Zużycie techniczne Jakie czynniki mogą wpływać na zużycie techniczne? Trwałość obiektu budowlanego i okres jego użytkowania Remonty kapitalne i modernizacje Wpływ środowiska naturalnego (erozja, zawilgocenie, drgania i wstrząsy, osiadanie budynku, zanieczyszczenia chemiczne otoczenia) Wady projektowe (połączeń, izolacji, szczelin dylatacyjnych, dachów) Wady wykonawstwa (rodzaj i jakość materiałów, wykonanie elementów konstrukcyjnych itp.) Niewłaściwa eksploatacja (niezgodnie z przeznaczeniem, dewastacja, brak konserwacji okresowych, nieusuwanie usterek, brak wentylacji, nieprzemyślane modernizacje) Zużycie to najczęściej określa się procentowo.

20 Zużycie funkcjonalne Wynika z różnicy pomiędzy zastosowanymi w danym przypadku rozwiązaniami użytkowymi a aktualnie stosowanymi (ocena nowoczesności) Na zużycie to wpływają też kwestie standardu wykończenia i wyposażenia obiektu w urządzenia techniczne Może też je zwiększać specjalistyczne przeznaczenie utrudniające lub uniemożliwiające zmianę sposobu wykorzystania Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie

21 Zużycie środowiskowe Wynika np. z: dokonanych lub planowanych w otoczeniu zmian powodujących uciążliwości wykorzystania (budowa zakładu przemysłowego w sąsiedztwie, drogi o dużym natężeniu ruchu, torowiska, itp.) prowadzonej lub przewidzianej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości

22 Zużycie techniczne wzory Rossa Sn zużycie techniczne budynku lub budowli t - wiek budynku lub budowli T trwałość budynku lub budowli wg danej technologii budowy Gdy konserwacje i remonty realizowano na poziomie niezadowalającym: Sn = t T 100% Gdy konserwacje i remonty były realizowane na poziomie standardowym: Sn = t (t + T) 2T 2 100% Gdy konserwacje i remonty były realizowane na poziomie bardzo dobrym: Sn = t2 T 2 100%

23 Zużycie średnioważone Lp. 1 2 Element budynku Roboty ziemne, fundamenty Ściany nadziemia Udział elementu w koszcie budynku (%) Stopień zużycia technicznego elementu Średnioważony stopień zużycia technicznego 17 15% 2, % 3,20 3 Posadzki 16 25% 4,00 4 Dach 18 40% 7,20 5 Stolarka drzwiowa 16 20% 3,20 6 Tynki wewnętrzne i malowanie 4 35% 1,40 7 Elewacja 7 35% 2,45 8 Instalacje elektryczne 6 70% 4,20 OGÓŁEM 100 % 28,20