Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 2015 r.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 215 r. Opracowano: Warszawa

2 Spis treści I Podsumowanie 214 r. i prognoza na 215 r II Krajowy rynek nieruchomości mieszkalnych Zasoby mieszkaniowe Czynniki podażowe Czynniki popytowe Wartość kredytów hipotecznych....1 Tendencje cenowe III Rynek nieruchomości mieszkalnych w wybranych krajach.. 14 IV Rynek nieruchomości niemieszkalnych Powierzchnie handlowe Powierzchnie biurowe Powierzchnie magazynowe Grunty pod zabudowę V Rynek użytków rolnych Tendencje cenowe Transakcje na rynku gruntów ornych Międzynarodowe porównanie Perspektywy cenowe

3 Podsumowanie 214 r. i prognoza na 215 r. Rekordowo wysoka sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 214 r. (ok. 42,6 tys. mieszkań tj. wzrost o ok. 2% r/r). Wyższy nawet od tego z 27 r. popyt na mieszkania deweloperskie odnotowano z jednej strony przy historycznie niskich stopach procentowych a wiec szerokim dostępie do kredytów hipotecznych wspartych dodatkowo programem MdM, z drugiej zaś przy dużym ok. 55-6% udziale nabywców gotówkowych (dla których zakup nieruchomości był atrakcyjniejszy od nisko oprocentowanych lokat bankowych). Dużo mniejsze ożywienie popytu było widoczne na rynku wtórnym (symptomy wzrostu widoczne były dopiero w ostatnich miesiącach 214 r. ). Utrzymywanie się drugi rok z rzędu wysokiego popytu na mieszkania na rynku pierwotnym wpłynęło znacznie na redukcję ich nadpodaży z 213 r. Tym samym już od I kw. 214 r. deweloperzy dynamicznie zwiększali liczbę nowych inwestycji, szczególnie że nowo wprowadzana oferta cieszyła się dużym zainteresowaniem. Statystyki GUS za 214 r. pokazują istotne wzrosty w kategorii na sprzedaż lub wynajem : wzrost o 38,3% r/r liczby pozwoleń na budowę oraz o 35,8% r/r liczby nowo rozpoczętych budów. Wysoki popyt na mieszkania z rynku pierwotnego przy dynamicznym odbudowywaniu podaży nowych lokali, wpłynęły na podtrzymanie stabilizacji przeciętnych cen mieszkań na tym rynku w 214 r. Oczywiście niektórzy deweloperzy wraz z bardzo dobrą sprzedażą decydowali się na kilkuprocentowe podwyżki cen lub ograniczenie rabatów i bonusów. Tak dobrej koniunktury nie obserwowano natomiast na rynku wtórnym, na którym roczne dynamiki cen były bliskie. Przeciętnie w skali całego kraju dynamika cen wyniosła ok.,5% r/r (na bazie danych AMRON). Wyłączenie rynku wtórnego z programu MdM daje nie jako pierwszeństwo wyboru na korzyść rynku pierwotnego. Co więcej, czynnik ten ogranicza potencjalny wzrost cen lokali z rynku wtórnego (ceny lokali w dużych miastach na r. pierwotnym są przeciętnie o ok. 1% wyższe od cen na r. wtórnym). Osiągniecie wyższej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 215 r. względem historycznie wysokiej w 214 r. wydaje się mało prawdopodobne. Już utrzymanie jej na podobnym do ubiegłorocznego poziomie, będzie dobrym wynikiem (scenariusz ten wydaje się być prawdopodobny). Sprzyjać popytowi powinny: poprawa sytuacji na rynku pracy, rekordowo niskie stopy procentowych (łatwiejszy/tańszy dostęp do kredytów mieszkaniowych ale i finansowania nowych inwestycji) oraz zamiany w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM). Jednocześnie przy tak niskich stopach procentowych w strukturze nabywców istotny (55%-6%) pozostanie udział nabywców gotówkowych i zakupów inwestycyjnych. W 215 r. na rynku nadal należy oczekiwać stabilizacji cen. Szczególnie, że utrzyma się tendencja do wyższej liczby ofert wprowadzonych względem sprzedażnych. Niewielkie podwyżki cen są możliwe w przypadku inwestycji zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach lub o podwyższonym standardzie. Gdyby jednak w I półroczu 215 r. popyt utrzymał się na poziomie wyższym od tego z 214 r. to deweloperzy w II połowie 215 r. mogą decydować się na kilku procentowe podwyżki cen oferowanych mieszkań. Oddanie w 214 r. do użytkowania ostatnich mieszkań z nisko marżowych inwestycji oraz utrzymujący się niemal od 2 lat wysoki popyt na lokale na rynku pierwotnym są sygnałami poprawy kondycji branży deweloperskiej (w 215 r. poprawa ta powinna być również widoczna również w wynikach finansowych). Na rynku tym pozostanie obserwowana tendencja do zwiększania pozycji konkurencyjnej dużych, stabilnych deweloperów (co więcej w przypadku wprowadzenia jedynie rachunków zamkniętych proces ten może się nasilić). Problemem w 215 r. w dalszym ciągu pozostanie zbyt niska płynność, która w większym stopniu dotyka podwykonawców oraz mniejsze podmioty. 214 r. na rynku powierzchni niemieszkalnej był wyjątkowo dobry w przypadku powierzchni magazynowej oraz handlowej zlokalizowanej w mniejszych miejscowościach (<1 tys. mieszkańców). Na pierwszym z nich obserwowaliśmy dynamiczny wzrost popytu potwierdzony spadkiem wskaźnika pustostanów do 5,5% z 1,8% w 213 r. (oddano do użytkowania rekordowe 1,1 mln mkw., względem 396 tys. mkw w 213 r.). W przypadku rynku powierzchni handlowej obserwowany 29,5% roczny spadek nowej podaży wystąpił z tytułu ograniczenia budownictwa centrów handlowych w dużych aglomeracjach. Rynek ten dynamicznie rozwijał się zaś w małych miejscowościach (46% nowej podaży z 214 r.) oraz miast z tzw. ściany wschodniej. Coraz bardziej nasycony wydaje się być rynek powierzchni biurowej. Wysoka podaż z ostatnich kilku lat nawet przy relatywnie wysokim popycie w 214 r. wydaje się być trudna do utrzymania w kolejnych latach a osiąganie atrakcyjnych stóp zwrotu z nowych projektów coraz trudniejsze (JLL prognozuje wzrost wsk. pustostanów dla Warszawy w ciągu 2 lat do 18% w 216 r.). Dynamiczny wzrost cen ziemi rolnej w 214 r. Przeciętny koszt nabycia 1 ha gruntu w obrocie prywatnym wyniósł zł (wzrost o 22,7% r/r wobec wzrostu o to 3,5% r/r w 213 r.), a ziem z Zasobu WRSP zł/ha (wzrost o 17,3% r/r, w 213 r. było to 13,1%). Z punktu widzenia czynników fundamentalnych - spadków cen zbóż i mleka w 214 r. zarówno w ubiegłym 214 r. jak i 215 r. powinniśmy obserwować wyhamowanie dynamiki cen użytków rolnych (ziemi i łąk) (z tytułu mniejszej nadwyżki finansowej rolników). Nie mniej jednak siła odziaływania czynników ekonomicznych na ceny ziemi zmniejszyła się w ostatnim okresie. Popyt na ziemię pozostaje wysoki pomimo, że rolnicy coraz częściej twierdzą, że przy obecnych cenach ziemi opłacalność produkcji jest zbyt niska. Jednakże należy pamiętać, że co najmniej do maja 216 r. a nawet końca tego roku rynek ziemi rolnej będzie pod presją upływającego memorandum na zakup ziemi przez cudzoziemców. Tym samym oczekujemy utrzymania się tendencji do ograniczania podaży i presji na wzrosty cen. 3

4 Rynek nieruchomości mieszkaniowych 4

5 [tys.] Wzrost budownictwa deweloperskiego przy marginalizacji spółdzielni mieszkaniowych Zasoby mieszkaniowe i ich struktura Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach Struktura zasobów mieszkaniowych według okresu oddania do użytkowania Wybudowane w latach: Liczba (mln) % ogółu,5% 35,4% 52,9% przed ,1% 11,1% 23,6% 47,2% 4,% 34,8% 27,8% ,3% 4,5% 55,5% ,% 7,2% 5,2% ,4% 5,5% ,1% 53,4% 2,4% pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem ,24 1,58 5,39 2,22 1,44 1,67 9,16% 11,67% 39,81% 16,4% 1,64% 12,32% Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 214 r. 14, mln mieszkań, z których ok. 67,7% było zlokalizowanych w miastach. Ponadto udział ten rośnie, ponieważ w ostatnich latach zdecydowanie więcej lokali powstaje na obszarach miejskich (w okresie I-III kw. 214 r. w miastach zbudowano 6,2 tys. mieszkań względem 3,8 tys. na wsi). Jednocześnie ok. 1,7% zasobu to mieszkania o warunkach substandardowych, które zamieszkuje ok. 14,1% ludności Polski (wg Narodowego Spisu Powszechnego 211 r.). Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego w ciągu ostatnich 1. lat miał miejsce w województwach o dodatnim saldzie migracji. Najwięcej w okresie 24- I-III kw. 214 r. wzrosły zasoby mieszkaniowe w woj. mazowieckim o 16,7% i pomorskim o 15,3%. Najmniej zaś w woj. śląskim 3,7% i opolskim o 5,%. Postępuje marginalizacja aktywności budowlanej spółdzielni mieszkaniowych. W latach 8-tych budowały one 16 tys. mieszkań rocznie, w 214 r. było to 3,4 tys. Rośnie natomiast skala budownictwa deweloperskiego (w statystykach GUS są to mieszkania na sprzedaż lub wynajem i ok. 1% mieszkań indywidualnych). Średni czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego w okresie I-III 214 r. wyniósł: 48,2 miesiąca (rok wcześniej było 58,3 m.) w przypadku budownictwa indywidualnego 57,4 i 25, miesięcy (bez zmian r/r) w odniesieniu do inwestycji deweloperskich. 5 Źródło: GUS; Opracowanie AM

6 Potencjał dla budownictwa na wynajem Regionalny przekrój zasobów mieszkaniowych Udział mieszkań własnościowych w zasobach mieszkaniowych w 213 r. Rumunia 95,6 Litwa 92,2 Słowacja 9,5 Węgry 89,6 Chorwacja * 89,5 Bułgaria 85,7 Polska 83,8 Łotwa 81,2 Estonia 81,1 Malta 8,3 Czechy 8,1 Hiszpania 77,7 Słowenia 76,6 Grecja * 75,9 Portugalia 74,2 Cypr 74, Finlandia 73,6 Włochy 73, Belgia * 72,3 Luksemburg * 7,8 UE 28 7, Irlandia * 69,6 Szwecja 69,6 Niderlandy 67,4 Strefa euro 18 66,5 UK 64,6 Francja 64,3 Dania 63, Austria 57,3 Niemcy 52,6 * dane za 212 Krajowe zasoby mieszkaniowe na koniec 214 r. były o ok. 1,5-2% wyższe od łącznej liczby gospodarstw domowych. Regionalnie największa ww. nadwyżka występuje w woj. mazowieckim, a największy niedobór w woj. warmińsko- mazurskim (Uwaga! Szacunki nie uwzględniają migracji wewnętrznych i zewnętrznych oraz zasobów przeznaczanych na wynajem). W 213 r. statystyki dot. warunków mieszkaniowych w Polsce poprawiły się, chociaż istotnych zmian w przeciętnym standardzie lokali oddawanych do użytkowania nie odnotowano. Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju zwiększyła się nieznacznie o,3 mkw. do poziomu 73,1 mkw. Przy czym istotnie większą względem średniej powierzchnię użytkową mieszkań odnotowuje się w województwach w których dominuje budownictwo jednorodzinne. Średnio na koniec 214 r. na osobę przypadało 26,3 mkw. mieszkania (wzrost o,4 mkw. r/r). Dominacja mieszkań własnościowych w zasobach pokazuje, że potencjał dla rynku budów na wynajem istnieje, szczególnie jeśli porównamy Polskę względem krajów Europy Zachodniej (patrz tabela obok). Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 osobę Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 mieszkanie Źródło: GUS, GPG; Opracowanie AM 6

7 [tys.] Dynamiczny wzrost podaży, przewyższający sprzedaż mieszkań w 214 r. Czynniki podażowe Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (mieszkania deweloperskie- kategoria GUS na sprzedaż lub wynajem ) Ustawa deweloperska mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w ciągu ostatnich 12 m mieszkania, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 m mieszkania oddane do użytkowania w ciągu ostatnich 12 m Wielkość oferty mieszkań oraz czas niezbędny do jej wyprzedaży [liczba kw.] W 214 r. spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie tym oddano łącznie 143,4 tys. mieszkań (spadek o 1,2% r/r). Na spadek miało wpływ wyhamowanie budownictwa indywidualnego do 76,6 tys. mieszkań (spadek o 5,7% r/r) przy wzroście o 4,3% r/r budownictwa na sprzedaż lub wynajem (58,9 tys. lokali). Utrzymywanie się drugi rok z rzędu wysokiego popytu na mieszkania z rynku pierwotnego wpłynęło znacznie na redukcję nadpodaży mieszkań z 213 r. Tym samym juz od I kw. 214 r. deweloperzy dynamicznie zwiększali liczbę nowych inwestycji, szczególnie że nowo wprowadzana oferta cieszyła się dużym zainteresowaniem. Statystyki GUS za 214 r. pokazują istotne wzrosty w kategorii na sprzedaż lub wynajem : wzrost o 38,3% r/r liczby pozwoleń na budowę oraz o 35,8% r/r liczby nowo rozpoczętych budów. Wzrost podaży potwierdzają statystyki REAS, zgodnie z którymi nowo wprowadzona oferta w 214 r. do sprzedaży w 6 największych miastach stanowiła ponad 47,5 tys. mieszkań Była ona istotnie wyższa zarówno w odniesieniu do 213 r. (wprowadzono do oferty ok. 24 tys. mieszkań) jak i średniej z ostatnich kilku lat, równiej tys. nowych lokali/ per rok. Dynamiczny wzrost podaży, przewyższający bardzo dobrą sprzedaż przyczynił się do nieznacznego wzrostu nadpodaży mieszkań w 214 r. (przeciętnie nieznacznie wydłużył się okres potrzebny do wyprzedaży całej oferty). Jednakże wg danych REAS na koniec IV kw. 214 r. w 6 największych polskich miastach liczba niesprzedanych gotowych do użytkowania mieszkania spadała do 11,3 tys. z 14,5 tys. będących w ofercie na koniec 213 r. Spadek nadpodaży, stabilny poziom cen i wzrost popytu na mieszkania to główne czynniki wpływające na poprawę rentowności branży. Oddanie do użytkowania ostatnich nisko marżowy projektów w 214 r. potwierdzone spadkiem liczby mieszkań gotowych pozostających w ofercie (patrz poprzedni bulet), powinno determinować wzrost rentowności branży już w krótkim okresie. 7 Źródło: GUS, NBP, REAS; Opracowanie AM

8 1,2% 1,%,8%,6%,4%,2%,% Faktyczna kondycja branży deweloperskiej lepsza od wyników finansowych branży Kondycja branży 41.1.Z Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży 41.1 Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Q1-Q3 27 Q1-Q3 28 Q1-Q3 29 Q1-Q3 21 Q1-Q3 211 Q1-Q3 212 Q1-Q3 213 OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) QR (płynność szybka) ROA (prawa oś) Q1-Q3 214 Wartość zadłużenia deweloperów (banki komercyjne) oraz zadłużenie firm deweloperskich z problemami finansowymi (dotyczy tylko dużych zaangażowań, tj. pow. 5 tys. zł; wg NBP) 17,5% 14,5% 11,5% 8,5% 5,5% 2,5% -,5% Wyniki finansowe deweloperów (PKD 41.1) w okresie I- III kw. 214 r. z tytułu finalizowania nisko marżowych projektów były słabe (mediana OPM1 = 6,6%). Bardzo niska pozostała rentowność branży (mediana ROE= 3,76%, ROA= 2,17%). Jednakże z uwagi na dużą liczbę rozpoczynanych nowych projektów deweloperskich (duże nakłady inwestycje), których sprzedaż będzie rozliczana dopiero po oddaniu nieruchomości do użytkowania, to analizowane wyniki mogą być gorsze od faktycznej kondycji branży. O pozytywnych trendach w budownictwie mieszkaniowym świadczy m.in. rosnąca od kilku kwartałów liczba rozpoczynanych mieszkań oraz rosnąca ponownie po 7. kwartałach spadków liczba wydawanych pozwoleń na budowę. Dalsza poprawa kondycji branży deweloperskiej w średnim okresie jest bardzo prawdopodobna. Ze względu na dużą liczbę nowych budów rozpoczętych w 214 r., a przy tym wysoki popyt utrzymujący się już od kilku kwartałów, już teraz faktyczna kondycja branży jest lepsza od bieżących wyników finansowych. Jednocześnie jeśli popyt na mieszkania na rynku pierwotnym w 215 r. utrzyma się na poziomie zbliżonym do bardzo dobrego z 214 r., to kondycja deweloperów poprawi się. Sprzyjać temu będą: rekordowo niskie stopy procentowe, które ułatwiają dostęp do kredytów hipotecznych szerszej grupie gospodarstw domowych oraz rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Na rynku nowych podmiotów pozostanie obserwowana tendencja do zwiększania pozycji konkurencyjnej dużych, stabilnych deweloperów. Problemem w 215 r. w dalszym ciągu pozostanie zbyt niska płynność, która w większym stopniu dotyka podwykonawców oraz mniejsze podmioty. To one mają mniejsze możliwości pozyskania kapitału, a przy tym wyższe ryzyko upadłości. Co prawda, instytucje finansowe nadal ostrożnie podchodzą do finansowania deweloperów, jednak dostęp do zewnętrznego kapitału, chociażby ze strony obligacji korporacyjnych, jest relatywnie wysoki. Z drugiej strony, wysoka liczba lokali wprowadzanych do sprzedaży zwiększa ryzyko przeinwestowania, szczególnie gdyby oczekiwana poprawa koniunktury gospodarczej była słaba lub opóźniła się. Źródło: PONT Info, NBP; Opracowanie AM 8

9 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4* Q1 Q2 Q3 Q4 Rekordowo wysoka sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym Czynniki popytowe Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie I II III IV Robyg b.d. b.d. b.d Gant bd Development JW. Construction * a Dom Development Polnord 146** Ronson Europe 88*** Budimex Nieruchomości b.d. b.d. b.d Marvipol 173*** Inpro b.d. b.d. b.d *brutto bez rezygnacji.**polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 63 lokali) sprzedany z zyskiem innej firmie.*** brak wyników o sprzedaży w III kw.; a - dane szacunkowe Koniunktura gospodarcza a liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 7, 85, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 75, 65, 55, 45, 35, Historycznie niskie stopy procentowe, przy relatywnie niskich i stabilnych cenach mieszkań wygenerowały w 214 r. silny impuls popytowy. Korzystne oddziaływanie stóp było szczególnie widoczne wśród nabywców gotówkowych (ich udział w wolumenie sprzedaży szacowany jest na ok. 55%). Popyt ze strony nabywców kredytowych w 214 r. był stabilny w relacji rocznej. Średnio kwartalna sprzedaż na rynku pierwotnym w 214 r. była równa ok. 1,7 tys. lokali (szacunki na bazie danych REAS). W całym 214 r. sprzedaż ukształtowała się na poziomie ok. 42,6 tys. mieszkań tj. wzrost o ok. 2% r/r i była istotnie wyższa od rekordowej z 27 r. Jednocześnie tak dobrych wyników sprzedażowych nie obserwowano na rynku wtórnym. Bardzo dobre wyniki sprzedażowe potwierdzają giełdowi deweloperzy, którzy pokazują wzrosty nie notowane od boomu z 27 r. Przypominamy, że wg NBP ok. 7% łącznej sprzedaży mieszkań jest realizowana przez duże podmioty. Wsparciem dla klientów kredytowych w 214 r. był rządowy program MdM, choć stopień jego wykorzystania był niski (oprócz limitów cenowych decydująca również była dostępność ofert kwalifikujących się do programu, które w istotnym stopniu były rezerwowane już w IV kw. 213 r.). Zmiany regulacyjne wynikające np. z Rekomendacji S nie były zaś istotnym ograniczeniem popytu (podniesienie do 1% wymogu wkładu własnego oraz obowiązek udzielania kredytu w walucie jakiej kredytobiorca otrzymuje wynagrodzenie w praktyce sektor bankowy wprowadził już wcześniej). Utrzymanie tak dobrych wyników sprzedażowych na rynku pierwotnym trzeci rok z rzędu wydaje się być trudne. Utrzymanie się rekordowo niskich stóp procentowych raczej nie wygeneruje istotnie wyższego impulsu kredytowego od tego z 214 r. szczególnie w obliczu mało stabilnej sytuacji geopolitycznej i rosnącej niepewności co do skali poprawy sytuacji gospodarczej w kraju * Dynamika PKB (r/r; w %) Referencyjna stopa procentowa NBP (w %) Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych (tys. szt.) (prawa oś) Źródło: GUS, ZBP, NBP, spółki; Opracowanie AM 9

10 189,2 23,4 231,2 196,6 176,9 174,4 286,7 [mld PLN] Stabilny popyt na kredyt hipoteczny Rynek kredytów mieszkaniowych Popyt na kredyt hipoteczny w 214 r. pozostał stabilny wglądem poprzedniego roku. Relatywnie niską sprzedaż w stosunku do lat odnotowano pomimo bardzo niskich stóp procentowych, których pozytywny wpływ był zmniejszany systematycznymi podwyżkami marż kredytowych (wzrost z 1,66% w styczniu do 1,8% w grudniu 214 wg AMRON). W całym 214 r. udzielono 174,4 tys. kredytów mieszkaniowych (spadek o 1,4 % r/r) na kwotę 36,9 mld zł (wzrost o 1,1% r/r) (wg szacunków własnych na bazie danych ZBP). Analizując portfel kredytów mieszkaniowych nadal ponad 5% stanowią kredyty walutowe, a ok. 37,3% to kredyty denominowane we franku szwajcarskim. Po relatywnie dobrym I półroczu 214 r. (wspartym pierwszymi kredytami MdM), w II półroczu 214 r. rynek kredytów hipotecznych wyhamował. Co więcej, silnego impulsu pro popytowego nie wygenerowało obniżenie w IV kw. 214 r. stóp procentowych do historycznie niskich poziomów. Należy jednak pamiętać, że ostatnie miesiące były naznaczone niższymi wypłatami środków z MdM (czynniki formalno- regulacyjne). Na koniec listopada 214 r. zostało wykorzystanych 21 mln PLN (w ramach 9145 wniosków) z planowanych 6 PLN (ok. 35%) środków z budżetu przeznaczonych z na MdM. W pierwszym roku funkcjonowania programu MdM banki zawarły umów kredytowych o łącznej wartości ponad 2,6 mld zł. Kredyty z dofinansowaniem stanowiły 7,6% wartości i 8,2% liczby wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w 214 r. (w programie RnS udział ten w najlepszych latach wysonisł22 25%). Największe szanse na udział w MdM mieli nabywcy z Łodzi (ok. 75% dostępnej oferty spełniała wymagania MdM), Poznania (68%) i Gdańska 64%), najmniejsze zaś nabywcy lokali w Krakowie (1%). tys ,2 Liczba i wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych 38,7 48,6 49,3 39,1 36,5 36, Liczba nowo udzielonych kredytów Wartość nowo udzielonych kredytów (prawa oś) mld 6, 55, 5, 45, 4, 35, 3, 25, Struktura kredytów mieszkaniowych w podziale na waluty 4, 2,9 35, 2,4 2,4 2,3 29,9 3,6 3, 31,9 31,4 2,1 25, 2, 15, 1, 5,, 1,7 7,6 132,9 75,6 19,7 147,4 98,2 163,5 121,2 144,6 143,5 135,7 167, 132,7 19, Inne waluty EUR CHF PLN Źródło: ZBP, NBP, KNF; Opracowanie AM 1

11 Stabilizacja cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych Ceny lokali mieszkalnych w 214 r Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym* (zł/mkw) Wrocław Warszawa Gdańsk Łódz Kraków Poznań Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q W 214 r. ceny w relacji rocznej pozostały stabilne. Przeciętnie w skali całego kraju dynamika wyniosła ok.,5% r/r. Na rynku pierwotnym deweloperzy dynamicznie odbudowywali ofertę mieszkań na sprzedaż, co przy bardzo wysokiej liczbie nabywanych lokali pozwalało na niewielkie podwyżki cen. Widoczne one były szczególnie w inwestycjach o wysokich wskaźnikach sprzedaży mieszkań na początku inwestycji. Jednocześnie w przypadku inwestycji zlokalizowanych na obrzeżach miast zmianę cen często wiązano ze zmianą limitów cenowych programu MdM. Na rynku wtórnym dominowały roczne dynamiki cen bliskie zeru (wg. pośredników popyt rósł w ostatnich miesiącach 214 r.). Brak objęcia programem MdM tego rynku daje pierwszeństwo wyboru na korzyść rynku pierwotnego a także ogranicza potencjalny wzrost cen lokali z rynku wtórnego. * Dane na wykresie generowane na dzień r. z Systemu AMRON. Istotne w 214 r. pozostały dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Przeciętnie wśród nieruchomości zlokalizowanych w 7 dużych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) ceny na pierwszym z tych rynków były o 1,6% wyższe od rynku wtórnego i były równe się odpowiednio zł/mkw i 5 66 zł/mkw. Dla pozostałych 1 rynków miast wojewódzkich ta dysproporcja była jeszcze wyższa i wynosiła 17,8% (dotyczy miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). W tych lokalizacjach przeciętnie za 1 mkw mieszkania w 214 r. na rynku pierwotnym trzeba było zapłacić 4 65 zł/mkw a na rynku wtórnym zł/mkw. 11 Źródło: AMRON, Metrohouse; Opracowanie AM

12 Prognoza Rosnąca podaż, stabilny popyt wsparty niskimi stopami procentowymi będą sprzyjały utrzymaniu stabilnych cen mieszkań w 215 r. cz1 6 5 Liczba mieszkań sprzedanych Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek * Wysoka sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym zachęcała deweloperów do odbudowywania wyprzedanej w 213 r. oferty mieszkań. Tym samym w 215 r. będziemy obserwować wzrost podaży lokali oddawanych do użytkowania. Co więcej plany inwestycyjne deweloperów sugerują, że 215 r. będzie okresem dalszego przyrostu liczby noworozpoczynanych budów i liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Jednakże ich roczne 3-4% dynamiki powinny wyhamować chociażby z tytułu wysokiej bazy z 214 r. (nowelizacja ustawy o prawie budowlanym nie przewiduje rezygnacji z ubiegania się o pozwolenie w przypadku budynków wielorodzinnych). Osiągniecie wyższej sprzedaży mieszkań w 215 r. względem historycznie wysokiej w 214 r. wydaje się mało prawdopodobne. Już utrzymanie sprzedaży na podobnym do ubiegłorocznego poziomie, co jest prawdopodobne, będzie oznaczało trzeci z rzędu rok bardzo dobrej sprzedaży na rynku pierwotnym. Sprzyjać popytowi powinny: - poprawa sytuacji na rynku pracy, - rekordowo niskie stopy procentowych, a wiec i dużo szerszy dostęp do kredytów mieszkaniowych, - zamiany w programie MdM (m.in. wzrost limitów cen oraz skali dofinansowania dla rodzin z co najmniej 2 dzieci). Jednocześnie w obliczu mało stabilnej sytuacji geopolitycznej i rosnącej niepewności co do skali poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, wszystkie te trzy czynniki raczej nie wygeneruje istotnie wyższego impulsu kredytowego od tego z 214 r. Szczególnie w obliczu skokowego wzrostu kursu CHF/PLN i napiętej sytuacji geopolitycznej, finansowanie zakupów mieszkań długoterminowych zobowiązaniem może wydawać się bardziej ryzykowne. Jednocześnie przy tak niskich stopach procentowych w strukturze nabywców istotny (55%-6%) pozostanie udział nabywców gotówkowych i zakupów inwestycyjnych. 12 Źródło: REAS, Opracowanie AM

13 Prognoza Rosnąca podaż, stabilny popyt wsparty niskimi stopami procentowymi będą sprzyjały utrzymaniu stabilnych cen mieszkań w 215 r. cz2 7 5 Średnioroczne ceny mieszkań na r. pierwotnym (w zł/mkw.) * W 215 r. na rynku mieszkaniowym przeważać będzie stabilizacja cen. Szczególnie, że w 215 roku najprawdopodobniej utrzyma się tendencja do wyższej liczby ofert wprowadzonych względem sprzedażnych. Rosnąć zatem powinien okres jaki jest potrzebny do wyprzedaży całej oferty mieszkań (który na koniec 214 r. zawierał się w przedziale o od ok. 3,6- Trójmiasto do 6,5 kwartału - Łódź). Niewielkie podwyżki cen możliwe są w przypadku inwestycji zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach lub o podwyższonym standardzie. Sami deweloperzy w większości (tj. 56,1% ) nie zapowiadają podwyżek cen mieszkań 215 r. (zgodnie z wynikami ankiety Home Broker). Przy czym ok. 24,4% z nich nie wyklucza wprowadzenia nieznacznych podwyżek cen, a kolejne 19,5% taką podwyżkę zapowiada. Obniżki stawek możliwe się jedynie za sprawą czasowych promocji, zakupów pakietowych lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji. Gdyby jednak w I półroczu 215 r. popyt utrzymał się na poziomie wyższym od tego z 214 r. to deweloperzy w II połowie 215 r. mogą decydować się na kilku procentowe podwyższanie cen. W krótkim okresie pro podażowo na rynek nieruchomości może wpłynąć rządowy program Fundusz mieszkań na wynajem. Według wcześniejszych zapowiedzi w ciągu 3 lat rynek najmu miał zostać zasilony ok. 2 tys. lokali (co stanowi ok. 3-35% łącznej rocznej produkcji nowych mieszkań deweloperskich). Obecnie Fundusz informuje o prowadzeniu analizy projektów ok. 3 mieszkań zlokalizowanych w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Lokale te maja być udostępniane najemcom w latach Utrzymanie tak wysokiej redukcji oferty (z 2 tys. do 3 tys. lokali) powoduje, że potencjał dla rynku wynajmu pozostanie nie wyczerpany. Co więcej, oddziaływanie Funduszu w kierunku zmniejszenia zakupów inwestycyjnych będzie niskie (stawki najmu są rynkowe). Bieżąca kondycja branży deweloperskiej może być zachwiana ewentualną likwidacją otwartych rachunków powierniczych (nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywców). Co prawda nie jest jeszcze znany ostateczny kształt nowelizacji ani też okres vacatio legis. Niemniej jednak jeśli taki scenariusz się zrealizuje to możemy obserwować powtórkę sytuacji z I kw. 212 r. tj. nie proporcjonalny do popytu dynamiczny wzrost liczby nowych inwestycji (ucieczka deweloperów przed wejściem ustawy w życie). Pojawić się zatem może: z jednej strony presja na obniżki cen z drugiej zaś zachęty do zakupów ostrzegające 13 przed możliwą w dłuższej perspektywie podwyżką cen związaną z wyższymi kosztami zamkniętych rachunków powierniczych i dalszą konsolidacją rynku. Źródło: AMRON, Opracowanie AM

14 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w wybranych krajach 14

15 Wysoki potencjał branży budownictwa mieszkaniowego w Polsce Podaż mieszkań na tle wybranych krajów W 213 r. zasoby mieszkaniowe w Polsce wyniosły 36 mieszkań na 1 mieszkańców, co jest jednym z najniższych poziomów wśród państw Unii Europejskiej. Wskazuje to na relatywnie wysoki potencjał branży budownictwa mieszkaniowego. W ostatnich latach liczba mieszkań przeciętna liczba oddawanych rocznie do użytkowania w Polsce jest jedną z wyższych na tle prezentowanych krajów europejskich. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Niemiec oraz Hiszpanii. Natomiast w przeliczeniu na jednego mieszkańca, wyższa niż w Polsce intensywność mieszkań oddanych do użytkowania została zaobserwowana tylko w Finlandii. Ponadto należy zauważyć, że w ostatnich latach dynamika mieszkań oddawanych do użytkowania w większości analizowanych krajów europejskich pozostawała ujemna. Było to z jednej strony wynikiem nasycania się europejskich rynków nieruchomości, z drugiej strony słabej sytuacji makroekonomicznej w Europie. tys ,5 Średnia liczba mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania w latach , ,6 151,2 141,3 1 44,3 31,8 29,9 29,1 23,8 13,4 13, 1,5 4,9 2,2,9 Źródło: EMF ; Opracowanie AM 15

16 Rosnąca liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań Średnia dynamika wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (r/r) Dania Holandia Estonia Węgry Bułgaria Szwecja Wielka Brytania Polska Hiszpania Słowacja Czechy Chorwacja Unia Europejska Niemcy Austria Irlandia Rumunia Strefa Euro Litwa Portugalia Francja Grecja Finlandia Słowenia Q1-Q3 214 Q1-Q ,5-18,3-11,3-11,3-13,8-5,3 -,8 2,2 1,7,1 4,7 3,9 7,3 6,7 16,8 16,5 14,4 13,2 17,4 31, 29,4 33,2 47,4 43, Pomimo gorszych odczytów liczby mieszkań oddanych do użytkowania w państwach europejskich, dynamika wydanych pozwoleń na budowę w okresie I-III kw. 214 r. jest symptomem poprawy sytuacji na europejskim rynku nieruchomości. Liczba wydanych pozwoleń na budowę w Unii Europejskiej wzrosła o 4,7% r/r, podczas gdy w ty samym okresie 213 r. spadła o 5,8% r/r. Wciąż gorsza sytuacja na tle całej UE panowała w krajach Strefy Euro, gdzie liczba wydanych pozwoleń na budowę nadal spadała. W okresie I-III kw. 214 r. zmniejszyła się ona o -,8% r/r. Jest to jednak odczyt znacznie lepszy w porównaniu z analogicznym okresem 213 r., kiedy dynamika wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wyniosła -13,8% r/r. W 15 z 22 analizowanych europejskich krajów zaobserwowano dodatnią dynamikę wydanych pozwoleń na budowę, podczas gdy w analogicznym okresie 213 r. liczba pozwoleń wzrosła jedynie w ośmiu krajach. Największy wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań zanotowano w Danii (47% r/r), Holandii (44% r/r) i Estonii (33% r/r). Warto zwrócić uwagę, że w krajach silnie zadłużonych, o słabej kondycji rynku nieruchomości, tj. Grecja, Portugalia i Hiszpania, odczyt dynamiki wydanych pozwoleń na budowę uległ znacznej poprawie w porównaniu z pierwszymi trzema kwartałami 213 r., a w Hiszpanii osiągnął nawet wartości dodatnie. Wciąż jednak największe spadki liczby wydanych pozwoleń na budowę obserwowano w Słowenii (-18% r/r), Finlandii (-16% r/r) oraz Grecji (-14% r/r). W związku z poprawą dynamiki wydanych pozwoleń na budowę oraz możliwą poprawą sytuacji makroekonomicznej w części krajów Europejskich, w 215 r. oczekujemy dalszej poprawy sytuacji na europejskim rynku nieruchomości i wzrostu liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. 16 Źródło: Eurostat; Opracowanie AM

17 25 7,5 % PKB UE zmiana r/r (prawa oś) % 2 Hiszpania 6 Wielka Brytania 15 Holandia Polska 4, Rosnące ceny mieszkań na rynku Europejskim, rynki Azji i USA łapią zadyszkę Dynamika cen mieszkań w wybranych krajach Dynamika cen mieszkań 1, , Q1-Q ,5 PKB świat zmiana r/r* (prawa oś) % Polska % 2 RPA 5 Chiny , Q1-Q3 214 *dane PKB świat/ue - prognoza IMF dla całego Dane dla Polski za cały 214 r. 214 r. Dane dla Chin w 214 dla Pekinu, w latach wcześniejszych dla Szanghaju Źródło: Global Property Guide, AMRON, IMF, Eurostat ; Opracowanie AM 4,85,5 -,41-4,24 7,99 4,58,5-2,4 1,5-1,5-3 2,5 W pierwszych trzech kwartałach 214 r. sytuacja na rynku nieruchomości była zróżnicowana w zależności od regionu geograficznego. Zmiany cen mieszkań wskazują, że wyraźna poprawa nastąpiła w państwach europejskich, natomiast na rynku azjatyckim i w USA zaobserwowano wyhamowanie cen mieszkań. W 15 z 2 analizowanych państw europejskich odnotowano wzrost cen mieszkań, podczas gdy w 213 r. był on obserwowany na 9 z tych rynków. Tylko w 5 państwach dynamika cen była gorsza od tej notowanej w 213 r. Przyczynia się do tego poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna w większości państw europejskich. W okresie I-III kw. 214 r. najwyższa dynamika cen została odnotowana w Turcji (17,% r/r), Irlandii (15,% r/r) i Estonii (14,7% r/r). Natomiast ceny najbardziej spadały w Grecji (-7,7% r/r) oraz na Ukrainie (-34,8% r/r). Po wysokim wzroście cen mieszkań w USA w 213 r. (8,7% r/r), w pierwszych trzech kwartałach 214 r. dynamika cen wyhamowała i wyniosła 4,6% r/r. Spowolniła także aktywność budowlana na amerykańskim rynku. Po dwucyfrowych wzrostach notowanych przed rokiem, liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 8,1% r/r, a liczba pozwoleń wydanych na budowę o 7,8% r/r. Chociaż w większości analizowanych państw azjatyckich dynamika cen mieszkań w pierwszych trzech kwartałach 214 r. utrzymała się na dodatnim poziomie, to jednak uległa ona wyraźnemu osłabieniu. Najgorsza sytuacja panowała na rynku chińskim, gdzie ceny spadły o 2,4% r/r, podczas rok wcześniej notowały dwucyfrową dynamikę wzrostu. Przyczyna spadku jest m.in. pogarszająca się sytuacja gospodarcza. Wg danych IMF odczyt PKB w Chinach w 214 r. był najniższy od 199 r. 17

18 Niska dostępność cenowa mieszkań w Polsce Ceny nieruchomości w wybranych krajach Poziom średnich cen transakcyjnych mieszkań w państwach europejskich jest zróżnicowany. Najwyższe ceny mieszkań w 214 r. były notowane w Wielkiej Brytanii, gdzie wynosiły ok. 4 EUR za 1 mkw. Natomiast najniższe ceny mieszkań zlokalizowane były w Portugalii, gdzie za 1 mkw. mieszkania płacono ok. 1 EUR. W 214 r., podobnie jak w 213 r., Polska była jednym z krajów o niższej przeciętnej cenie transakcyjnej nowych mieszkań. Mimo to liczba rocznych pensji brutto potrzebnych do zakupu mieszkania o powierzchni 7m2 pozostaje jedną z najwyższych w Europie. Jak wynika z obliczeń Deloitte przeciętnie mieszkaniec Polski potrzebuje ponad 7 rocznych pensji w celu nabycia takiego mieszkania. Spośród analizowanych państw mniejszą dostępnością cenową mieszkań charakteryzowały się jedynie Francja (8 pensji), Wielka Brytania (8,6 pensji) i Rosja (1,6 pensji). Najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju europejskiego rynku nieruchomości w 215 r. to dalsza lekka poprawa dynamiki cen mieszkań. Spadki cen będą prawdopodobnie nadal notowane w zadłużonych krajach europejskich oraz na w Rosji i Ukrainie (szczególnie w obliczu konfliktu zbrojnego na Ukrainie). Pomimo oznak poprawy na europejskim rynku nieruchomości nadal postrzegany jest on jako mało stabilny, a zakupy inwestycyjne mają miejsce w wybranych pewnych miastach (często stolicach krajów UE) EUR/m2 Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w 214 r. (EUR/m2) oraz dostępność cenowa mieszkań w wybranych krajach Portugalia Polska Rosja Czechy Hiszpania Niemcy Holandia Irlandia Wielka Brytania przeciętna cena transakcyjna liczba rocznych pensji brutto potrzebnych do nabycia nowego mieszkania (7m2) (prawa oś) 18 Źródło: Deloitte, Global Property Guide ; Opracowanie AM

19 Wysoki poziom zadłużenia krajów Europy Zachodniej w porównaniu do państw Europy Środkowo-Wschodniej Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB W krajach Europy Zachodniej utrzymał się wysoki poziom zadłużenia w odniesieniu do krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Spośród krajów ujętych w zestawieniu, w 213 r. najwyższą wartość opisywanego wskaźnika zanotowano w Holandii (98,4%). Najniższą zaś wartość kredytów hipotecznych w stosunku do PKB notowane są w Rumunii (7,1%) W 214 r. zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych w relacji do PKB spadło w 22 z 25 analizowanych krajów. Największy spadek dotyczył Holandii (- 6,5 p.p.) i Portugalii (-5,4 p.p.). Przeciętnie w całej Unii Europejskiej wskaźnik ten spadł o 2 p.p. W 214 r. Polska z 2,% udziałem poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w PKB utrzymywała się znacznie poniżej średniej dla EU27 (49,1%). W porównaniu z 27 r. wskaźnik ten wzrósł w Polsce blisko dwukrotnie. Holandia Dania Wielka Brytania Cypr Portugalia Hiszpania EU28 Belgia Finlandia Malta Niemcy Francja Grecja ,9% 93,8% 8,6% 71,8% 64,3% 59,9% 51,1% 49,5% 45,7% 45,5% 44,2% 43,8% 39,% ,4% 91,3% 75,7% 66,4% 58,9% 55,5% 49,1% 56,4% 44,% 45,4% 42,8% 41,% 38,8% Estonia Austria Włochy Łotwa Słowacja Polska Węgry Chorwacja Litwa Słowenia Czechy Bułgaria Rumunia ,1% 28,% 23,2% 21,7% 21,2% 2,7% 18,9% 18,7% 16,3% 15,% 14,5% 8,8% 6,6% ,4% 27,6% 22,2% 19,6% 23,1% 2,% 17,2% 18,3% 15,9% 14,4% 14,4% 8,3% 7,1% *Wartość kredytów hipotecznych dla państw Europejskich w 214 szacowana na podstawie danych EBC, Węgry dana na koniec listopada 214 Źródło: EMF. EBC; Opracowanie AM 19

20 Kraj Rosnąca wartość portfeli kredytów hipotecznych w większości państw EU Dynamika przyrostu kredytów hipotecznych Wartość kredytów hipotecznych na koniec 214 (mld EUR) Zmiana r/r Wielkość zadłużenia na osobę (tys. EUR) Wielka Brytania 1381,9 9,7% 27,4 Niemcy 149,1 2,9% 15,2 Francja 858, -2,7% 16,8 Hiszpania 581,7-4,1% 15,2 Holandia 394,9 1,7% 29,7 Włochy 359,3 -,6% 7,2 Dania 281,,4% 63,7 Szwecja 264,2,3% 34,6 Belgia 117,8 19,8% 13,3 Portugalia 12,7-3,6% 11,9 Austria 9,7 3,5% 13, Finlandia 89,8 1,6% 2,6 Polska* 82,4 2,1% 2,6 Irlandia 78,4-6,% 23, Grecja 69,2-2,3% 7,6 Czechy 32,6 3,% 3,8 Luksemburg 25,4 8,4% 59,4 Słowacja 17,4 13,5% 3,9 Cypr 11,7-1,9% 17, Węgry 1,8-4,1%, Rumunia 1,4 14,3%,6 Chorwacja 7,9-2,4% 2,3 Estonia 6,1 2,9% 5,6 Litwa 6, 1,9% 2,5 Słowenia 5,4,8% 3,1 Łotwa 4,7-6,7% 2,8 Bułgaria 4,5 -,9%,7 Malta 3,6 9,4% 1,5 *Wg danych NBP podawanych w PLN wartość kredytów mieszkaniowych w 214 r. wzrosła o 6% r/r. Kurs CHF/PLN wzrósł z 3,41 w grudniu 213 do 3,51 w grudniu 214 W 214 r. wartość całego portfela kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej wzrosła o 2,1% w porównaniu ze stanem z końca 213 r. Wzrost był obserwowany w 17 z 28 analizowanych krajów, co wskazuje na lekką poprawę sytuacji na europejskim rynku kredytów hipotecznych.. Najwyższe wzrosty spośród krajów Unii Europejskiej były notowane w Belgii (19,8 r/r), Słowacji (13,5% r/r) oraz Rumunii (14,3% r/r). Natomiast wartość portfela kredytów hipotecznych spadła najbardziej w Irlandii i Łotwie (odpowiednio o 6% i 6,7% r/r). W Polsce zadłużenie wzrosło o 2,1% r/r*. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe, choć warto zauważyć, że wg danych EMF (European Mortgage Federation) średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest jednym z wyższych w Europie. Wartość całego portfela kredytów hipotecznych w 214 r. był najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. W obu krajach w porównaniu do stanu z końca 213 r. poziom zadłużenia wzrósł odpowiednio o 9,7% i 2,9%. Analizując wartość kredytów hipotecznych na jednego dorosłego mieszkańca (powyżej 18 roku życia), najwyższy wskaźnik jest obserwowany w Danii, Luksemburgu oraz Szwecji. Na tle średniej wartości dla Unii Europejskiej (14,4 tys. EUR na osobę), w Polsce nasycenie kredytami hipotecznymi na jednego mieszkańca jest istotnie niższe i wynosi 2,6 tys. EUR. Jednak w porównaniu do 27 r. zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło 2,5 krotnie. Szacujemy, że w 215 r. w związku z poprawą sytuacji makroekonomicznej w większości krajów Europy, wartość portfeli kredytów hipotecznych powinna w nich rosnąć. mld EUR Wzrost wartości portfela kredytów hipotecznych w Polsce Źródło: EMF, EBC ; Opracowanie AM 2

21 Rynek nieruchomości niemieszkalnych 21

22 tys. mkw. tys. mkw ,6% Coraz bardziej nasycony rynek powierzani handlowej Całkowita podaż powierzchni handlowej na koniec 214 r. 2,8% 3,3% 2,6% 1,8% 3,5% 2,4% Powierzchnia w budowie Istniejąca powierzchnia Wskaźnik pustostanów (w %) (prawa oś) 3,3% Podaż powierzchni handlowej wg wielkości miast * Prognoza CBRE 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Małe miasta Średnie miasta Duże miasta Aglomeracje Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 214 r. wyniosła ok. 1,4 mln mkw. (wg Colliers International). W okresie tym nowa podaż stanowiła ok. 451 tys. mkw., tj. spadek o ok. 29,5% r/r. W strukturze nowej podaży, przeciwnie do 213 r., dominowały obiekty zlokalizowane w małych miejscowościach (z liczbą mieszkańców <1 tys.). Ich udział stanowił 46% ogółu, względem 11% nowej podaży udostępnionej w dużych aglomeracjach (w 213 r. udział ten stanowił 69%). Wzrosło również zainteresowanie budowaniem obiektów handlowych w miastach ściany wschodniej. Atrakcyjność inwestycyjna Polski dla sektora nieruchomości handlowych pozostała relatywnie wysoka. W 214 r. ponad 4 marek rozpoczęło swoją działalność w Polsce (ok. 4% pochodziło z sektora odzieży i obuwia, 16% zdrowia i urody). Rosnąca konkurencja i wysoki poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową 269 mkw./1 mieszkańców na koniec 214 r.(wg Colliers International) wymusza na starych obiektach ich rozbudowę i/lub modernizację (ok. 13% w nowej podaży to rozbudowy, mniej o 1 pp. r/r). Najbardziej nasycony wśród 8 największych aglomeracji jest rynek Wrocławski (765 m2/1 mieszk.), oraz Lublin wśród miast regionalnych (773 m2/1 mieszk.). Przeciętny poziom pustostanów był relatywnie stabilny i wynosił na koniec 214 r. poniżej 4%. Najniższe współczynniki niewynajętej powierzchni notowano dla Warszawy i Trójmiasta (brak nowej podaży w obu tych lokalizacjach), a najwyższe dla Górnego Śląska (w 214 r. oddano do użytkowania 3 nowe obiekty oraz 2 zmodernizowano). Presja na obniżki czynszów występowała w obiektach o słabszej pozycji rynkowej. Relatywnie stabilne pozostały czynsze w atrakcyjnych lokalach (ok. 9-1 EUR/mkw./m-c w Warszawie oraz ok EUR/mkw./m-c w miastach regionalnych; wg DTZ ). W 215 r. oczekujemy wyższej o ok. 149 tys. mkw podaży nowych obiektów handlowych względem 214 r. (szacowana nowa podaż na poziomie 6 tys. mkw.; wg Colliers International). Stabilne powinny pozostać zarówno poziom pustostanów jak i stawki czynszu (z wyłączeniem starszych obiektów handlowych oraz miast z wysokim nasyceniem tego typu powierzchnią w których presja na nieznaczne spadki może występować). W krótki okresie, nadal relatywnie duże pozostanie zainteresowanie inwestorów rozwojem sieci handlowych w miastach poniżej 1 tys. mieszkańców. Jednocześnie popyt powróci na rynek dużych aglomeracji, w których znajduje się 46% nowo powstającej powierzchni centrów handlowych. 22 Źródło: CBRE, Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle; Opracowanie AM

23 W-wa - centrum Wrocław Poznań Kraków Trójmiasto Katowice Szczecin Łódź Lublin [tys.] EUR/m2/msc Wysoka podaż pow. biurowej oraz prognozowany wzrost pustostanów Podaż całkowita, nowa podaż i wskaźnik pustostanów w największych polskich miastach Podaż 213 (m2) Podaż 214 (m2) W budowie 214 Wskaźnik powierzchni niewynajętej 213 (%) (prawa os) Wskaźnik powierzchni niewynajętej 214 (%) (prawa oś) Stawki czynszu w największych polskich miastach (EUR/m2/miesiąc) stawki czynszu 213 stawki czynszu Całkowita powierzchnia biurowa w 9 największych miastach Polski wyniosła około 6,9 mln mkw na koniec 214 r. W ciągu roku na rynek deweloperzy wprowadzili ok.,58 mln mkw (nieznacznie mniej względem,6 mln mkw. z 213), co stanowi ok. 8,4% łącznego wolumenu (wg Colliers International). W dalszym ciągu najwięcej biur zlokalizowanych jest w Warszawie z podażą blisko 4,39 mln mkw. tj. 57,2% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce oraz 28 tys. mkw. nowej podaży z 214 r. Jednocześnie liczba nowych inwestycji w miastach poza stolicą zwiększa się. Najwięcej ich przybyło w Krakowie (111 tys. mkw.) i we Wrocławiu (56 tys. mkw.). Wzrost podaży nowej powierzchni biurowej w ostatnich latach przy relatywnie dobrym popycie w 214 r. determinował utrzymanie na relatywnie stabilnym poziomie przeciętnego wskaźnika powierzchni niewynajętej (wyłączając Szczecin wsk. = 1,9% w 214 r. względem 11,6% w 213 r.) Wysoki popyt notowano na rynkach regionalnych, gdzie w większości miast wskaźnik pustostanów spadł. Kluczowym najemcą przeciętnie pozostały firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Jednocześnie pomimo absorbcji powierzchni handlowych najwyższy wsk. pustostanów pozostał w Szczecinie. Podobnie jak w poprzednim roku, również w 214 r. czynsze w lokalach biurowych pozostawały relatywnie stabilne choć presja na spadki wzrasta. Zwiększa się również ryzyko inwestowania na tym rynku. Powierzchnia nowych inwestycji oddawanych do użytkowania pozostanie wysoka w 215 r. Wg Colliers International na koniec 214 r. w budowie znajdowało się 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad 7 tys. mkw. w Warszawie (wzrost o 33 tys. mkw r/r) oraz 88 tys. mkw. w Krakowie 84 tys. mkw. we Wrocławiu. Przy dużym nasyceniu rynku powierzchnią spodziewamy się utrzymania wzrostu wskaźnika pustostanów (JLL prognozuje jego wzrost dla Warszawy w ciągu 2 lat do 18% w 216 r.). Presja na spadki czynszów będzie również odnotowana. Oczywiście w dalszym ciągu będzie ona najsilniej odczuwalna wśród właścicieli starszych biurowców, w których rotacja najemców i ich skłonność do przeniesienia swojej siedziby do nowo ukończonego budynku jest wysoka. Sytuacja ta zmusza właścicieli do inwestycji w ich modernizację i podniesienia 23 standardów obiektów biurowych. Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM

24 215 r. dobrym okresem dla rynku powierzchni magazynowej tys. mkw Popyt na powierzchnie magazynową Odnowienia umów Popyt netto Wskaźnik niewynajętej powierzchni (prawa oś) Podaż i wskaźnik pustostanów w 214 r. wg lokalizacji Powierzchnia w budowie Nowa podaż 214 Istniejąca podaż Współczynnik dostepnej powierzchni 214 (prawa oś) Współczynnik dostepnej powierzchni 213(prawa oś) % 18, ,5 9, 4,5, 214 r. był okresem dynamicznego wzrostu popytu na powierzchnię magazynową oraz popytu inwestycyjnego (wolumen transakcji przekroczył 7 mln euro). W okresie tym na tym rynek oddano do użytkowania rekordowe 1,1 mln 396 tys. mkw. (względem 396 tys. mkw w 213 r.) (wg Colliers International). Przy czym w powierzchni tej wlicza się ukończenie trzech magazynów dla firmy Amazon, które były największymi inwestycjami 214 r. Całkowita pow. rynku magazynowego na głównych rynkach wyniosła na koniec 214 r. ponad 8,8 mln mkw. W opisywanym okresie spadł nieznacznie tj. o 3,8 pp do ok. 31,4% udział rynku warszawskiego (2,76 mln mkw), na korzyść rynku wrocławskiego (wzrost do 13,4% z 1,7% w 213 r.) i poznańskiego (wzrost do 13,4% z 11,8%). Wolumen wynajętej powierzchni wzrósł o 11,6% r/r do rekordowego poziomu 2,5 mln mkw. a ok. 6% tej powierzchni wynajęto w IV kw. (w 213 r. najem wynosił ok. 2,24 mln mkw) (wg CBRE). W dalszym ciągu najpopularniejsze były umowy typu pre-let i BTS, przy czym rosło zainteresowanie inwestycjami spekulacyjnymi. Największy popyt na powierzchnię magazynową zgłaszały podmioty z sektora logistycznego, a na powierzchnię produkcyjną firmy z branży motoryzacyjnej i FMCG. W 214 r. przeciętny wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł o ok. 5 pp. do poziomu 5,5% (w relacji do 1,8% z 213 r.). Relatywnie stabilne pozostały stawki czynszów. Na koniec 214 r. przeciętne ceny czynszów w najdroższej centralnej części Warszawy zawierały się w przedziale 3,4-5, EUR/mkw./m-ca. Równie wysokie czynsze obowiązywały w Krakowie (3,7 4,6 EUR/mkw./m-ca). Najtaniej zaś można było wynająć pow. magazynową na obrzeżach stolicy 2, 2,9 EUR/mkw./m-ca i na Górnym Śląsku (2, 3, EUR/mkw./m-ca). W krótkim okresie zauważalny jest wzrost liczby planowanych obiektów magazynowych. Przy czym dalej obserwuje się tendencje do zabezpieczania się umowami najmu oraz ograniczania inwestycji spekulacyjnych. Oczekuje się dalszego rozwoju rynków regionalnych (Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Opole) oraz wzrostu popytu ze strony firm z sektora e-commerce. Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM 24

25 max min Warszawa COB max min,%,%,%,%,%,% Warszawa Centrum Powrót deweloperów do odbudowywania banków ziemi. Grunty pod zabudowę w Polsce Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w 214 r. w EUR/mkw. 12,5% 9,5% średnia Kraków Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową w 214 r. w EUR/mkw. średnia 1,6% Warszawa poza COB 11,6% 11,1% Wrocław Kraków Trójmiasto Poznań Górny Śląsk dynamika średniej r/r -2,5%,% 15,4% Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Górny Śląsk dynamika średniej r/r 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Największe zainteresowanie na rynku gruntów pod zabudowę w 214 r. było notowane w przypadku działek pod budownictwo mieszkaniowe. Wysoki popyt na mieszkania deweloperskie (liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym wyższa nawet od rekordowej z 27 r.) utrzymywany przy najniższych stopach procentowych (a wiec i tańszemu finansowaniu zakupów) sprzyjał wzrostowi zainteresowania budowaniem banku ziemi przez deweloperów. Na tego typu inwestycje wydano 75% środków, 15% kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę biurowo - handlową, a 1% pod magazyny (wg Colliers International). Nasycony rynek biurowy presji popytowej na grunty pod tego typu inwestycje nie odczuwał. Chyba że oferta dotyczyła dobrze zlokalizowanej działki o ugruntowanej sytuacji prawnej- w tym przypadku przy stabilnych cenach transakcje zawierano w ciągu 3-4 m. Wolumen wszystkich transakcji zawartych w 214 r. osiągnął najwyższą wartość od 26 r. i ukształtował się na poziomie około 1,85 mld zł (względem 1,5 mld zł w 213 r.; wzrost o 23% r/r). Pomimo poprawy popytu na grunty pod biura i mieszkania w miastach regionalnych, wciąż najwięcej bo ok. 8% tego typu transakcji zawarto w Warszawie. Przy rosnącym popycie ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w 214 r., w większości miast rosły w tempie ok. 1% r/r. Stabilne ceny notowano zaś na rynku działek pod budownictwo biurowe. Utrzymanie korzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym powinno podtrzymać ożywienie popytu na grunty pod tego typu inwestycje (szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie). Zdecydowanie słabszy popyt będzie dotyczył działek pod biura oraz obiekty handlowe. Nasycenie obu tych rynków powoduje, że uruchomienie nowych tego typu projektów z wysoką stopą zwrotu jest coraz trudniejsze. Jednocześnie najważniejszym czynnikiem pro popytowym pozostanie dobra lokalizacja, która przy odpowiedniej cenie zagwarantuje zwrot zainwestowanego kapitału. Popyt będzie również zgłaszany na grunty dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych. 25 Źródło: Colliers International; Opracowanie AM

26 Rynek użytków rolnych 26

27 [zł\ha] [%] Dynamika cen gruntów rolnych w 214 r. ponownie sięga maksimum Ceny gruntów ornych Dynamika cen gruntów rolnych w 214 r. ponownie zbliżała się do maksimum. Przeciętnie ceny ziemi w transakcjach zawieranych pomiędzy rolnikami osiągnęły poziom zł/ha i wzrosły o 22,7% r/r (3,5% r/r w 213 r.) Zaburzona została dodatnia zależność cen ziemi i pszenicy z roku poprzedniego. (średnioterminowy współczynnik korelacji =67,9%, patrz wykres poniżej). Wraz z wyhamowaniem wzrostu cen zbóż w 213 r. oraz wprowadzeniem rosyjskiego embarga na żywność w kolejnym 214 r. nie odnotowaliśmy pogorszenia dynamiki cen ziemi. Przeciwnie zaś skłonność rolników do płacenia coraz więcej za ziemię w 214 r. była bardzo wysoka. W 214 r. najbardziej zdrożały ziemie najwyższych klas bonitacyjnych (I-IIIa). W tej grupie ceny ziemi w obrocie międzysąsiedzkim wzrosły o 31,8 % r/r i wynosiły średnio zł/ha. Przyrost cen o 21,4% r/r do poziomu odnotowano w przypadku cen gruntów średnich (IIIb i IV). Natomiast najniższy wzrost równy 16,2% r/r dotyczył gruntów słabych (V-VI). Ich średni koszty nabycia w 214 r. wyniósł zł/ha. Przeciętna cena ziem oferowanych za pośrednictwem ANR w 214 r. wyniosła zł/ha, tj. wzrost o 17,3 % r/r (w 213 r. dynamika r/r wyniosła 13,1%). Wolumen sprzedanych przez ANR gruntów w 214 r. wyhamował do 121 tys. ha (względem bardzo wysokich statystyk za 213 r. = 148 tys. ha i 13 tys. ha w 212 r.). W przypadku ziem ANR najwyższe średnie ceny uzyskiwano w grupie obszarowej dla nieruchomości o powierzchni >= 3 ha 28,3 tys. zł/ha, natomiast najniższe w grupie obszarowej od 1 do 1 ha 21,2 tys. zł/ha % 5% 4% 35% 3% % 25% % 1% % -1% % 15% 1% Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS Dynamika cen r/r (obrót prywatny) (prawa oś) Dynamika cen r/r (ziemie ANR) (prawa oś) 5-2% -3% -4% Dynamika cen pszenicy r/r Dynamika cen pszenicy r/r (t+1) Współczynnik korelacji R= 67,9% Dynamika cen gruntów ornych r/r (obrót prywatny) (prawa oś) 5% % 27 Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM

28 Przeciętnie wyższe ceny ziemi w obrocie prywatnym wg ziem z ANR Zgodnie z prezentowaną mapą w 214 r. jedynie w dwóch województwach: mazowieckim i śląskim przeciętne ceny ziemi w obrocie prywatnym były niższe niż te sprzedawane za pośrednictwem ANR. Ujemna dysproporcja jest pochodną relatywnie dużej skali różnic w obracanej cenie zmieni Skarbu Państwa w tych województwach. Tym samym waga pojedynczych transakcji zawyżających lub zaniżających ceny jest istotna i może zniekształcać średni poziom cen (nawet jedna wielkopowierzchniowa transakcja może silne oddziaływać na wahania cen). Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP względem obrotu prywatnego w 214 r. dotyczyły woj. podlaskiego (ok. 14,1 tys. zł/ha) i kujawsko - pomorskiego (ok. 11,2 tys. zł/ha). Uwaga! Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie na terenach północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni. Dalszy obrót tymi gruntami powoduje, że liczba transakcji ziemią najwyższa jest również na tych terenach. Jednocześnie liczba transakcji wielkimi areałami gruntów jest istotnie wyższa w przypadku ziemi z Zasobu względem obrotu prywatnego. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo. 28 Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM

29 [ Przeciętna cena gruntu ornego w 214 r. zł\ha] [ Przeciętna cena gruntu ornego w 214r. w zł\ha] Regionalne dysproporcje cen ziemi - główne determinanty (transakcje pomiędzy rolnikami) W 214 r. zmniejszyła się siła powiazania cen ziemi z czynnikami bezpośrednio związanymi z poprawą opłacalności produkcji (w tym wzrostem cen żywności). Oczywiście istotne pozostają zarówno korelacja pomiędzy regionalnymi dysproporcjami w cenie ziemi: - a intensyfikacją hodowli trzody chlewnej (wsp. korelacji = 73,3%) (patrz prawy wykres). - jak i liczbą gospodarstw rolnych osiągających przychody powyżej 25 tys. EUR (wsp. korelacji = 63,8%). Nie mniej jednak w relacji rocznej wskaźniki korelacji zmniejszyły się, szczególnie w przypadku zależności ceny zmieni i przeciętnych dochodów. Co potwierdza tezę, że część popytu na ziemię może pochodzić ze strony inwestorów niezwiązanych z rolnictwem. W dalszym ciągu w obrocie międzysąsiedzkim najwyższe średnie ceny sprzedaży w 214 r. osiągnęły grunty rolne zlokalizowane na terenach woj. kujawsko-pomorskiego (44,4 tys. zł/ha) oraz wielkopolskiego (43,4 tys. zł/ha). Równie wysokie ceny (4,9 tys. zł/ha) osiągają również ziemie w transakcjach w woj. opolskim, głównie dzięki istotnie wyższym od średniej rocznym wzrostom cen o 43,6% r/r w 212 r. i 3,8% r/r w 213 r. Natomiast najtańsze ziemie w 214 r. zlokalizowane były w woj. podkarpackim (ok. 19,7 tys. zł/ha) i woj. lubuskim (ok. 21,7 tys. zł/ha). 45 wielkopolskie kujawskopomorskie 45 kujawskopomorskie wielkopolskie opolskie opolskie Współczynnik korelacji R= 63,8 % śląskie małopolskie świętokrzyskie podkarpackie dolnośląskie lubelskie łódzkie lubuskie mazowieckie pomorskie podlaskie zachodniopomorski e warmińskomazurskie dolnośląskie pomorskie mazowieckie podlaskie śląskie warmińskomazurskie łódzkie małopolskie 25 zachodniopomorsk ie lubelskie lubuskie świętokrzyskie 2 podkarpackie Współczynnik korelacji R= 73,3% 15,% 5,% 1,% 15,% 2,% 25,% 3,% [Udział liczby gospodarstw rolnych wg wielkości ekonomicznej powyżej 25 tys. EUR względem łącznej liczby gospodarstw (dane 213 r.)] [Pogłowie trzody chlewnej na 1 ha użytków rolnych w 213 (gospodarstwa indywidualne)] 29 Źródło: GUS; Opracowanie AM

30 Zmniejszają się dysproporcje w cenach ziemi rolnej a działek budowlanych Wysokie roczne dynamiki cen ziemi rolnej w obliczu stabilizacji rynku działek budowlanych są główną determinantą zmian w relacjach cenowych pomiędzy oboma rynkami. Zróżnicowanie to zmniejsza się ale jego skala pozostaje wysoka (patrz wykres poniżej). Co więcej, pozostaje ona na tyle duża, że zakup ziemi rolnej celem jej odrolnienia pozostaje atrakcyjny dla inwestorów. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie transakcje gwarantują pewny i szybki zysk, co więcej nie wszystkie nieruchomości można przekształcić z rolnych na budowlane (decydujący jest m.in. plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu). Na typowo rolniczych terenach Polski dysproporcje cen są zdecydowanie niższe od przeciętnych. Dominacja wysoko towarowych gospodarstw rolnych sprawia, że ziemia rolna jest cennym aktywem a jej ceny są bardzo wysokie (np. woj. kujawsko- pomorskie, opolskie) w przeciwieństwie do cen działek budowlanych, które przeciętne są niższe na tle średniej krajowej. Jednocześnie w obu wymienionych województwach nie jest zlokalizowana żadna z dużych aglomeracji miejskich (a saldo migracji jest ujemne). Tym samym ceny działek względem tych z woj. mazowieckiego są relatywnie mniej zniekształcone procesem rozrastania się przedmieść i zakupem działek na cele nie rolne. 3 Źródło: GUS, otodom.pl; Opracowanie AM

31 [zł/ha] [zł/hl] Uwolnienie kwot mlecznych jako czynnik pro popytowy na rynku łąk Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym Przeciętnie w Polsce ceny łąk w 214 r. wynosiły zł/ha tj. wzrost o 27,2% r/r (spadek o 2,1% r/r w 213 r.). Wśród czynników pro popytowych determinujących tak duży wzrost cen łąk należy wymienić: - dobrą koniunkturę na rynku mleka i jego przetworów z ich najwyższymi cenami na przełomie 213/214. Tym samym możliwym było skumulowanie nadwyżki finansowej przez rolników i przeznaczenie jej na zakupy użytków zielonych (współczynnik korelacji średnio kwartalnych cen mleka przesunięty o cztery kwartały w przód (czyli o cały rok) i kwartalnych cen łąk w latach wynosi 73,3%). - wzrost popytu na łąki i przygotowywanie się rolników do możliwości zwiększania skali produkcji mlecznej w oczekiwaniu na uwolnienie kwot mlecznych (od 1 kwietnia 215 r.). - wzrost popytu na ziemię rolną, który wpływał na większy popyt na użytki zielone. Oczekiwania istotnego wzrostu cen użytków rolnych po uwolnieniu obrotu ziemią (maj 216) powodują, że mimo pogorszenia się kondycji finansowej gospodarstw rolnych brak jest presji na spadki cen ziemi. Często rolnicy w oczekiwaniu na dalsze wzrosty ograniczają podaż ziemi, szczególnie że koszty jej utrzymania (podatek od nieruchomości rolnych) pozostaje relatywnie niski % % % % % % % % Współczynnik korelacji R= 73,3 % % 1 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 8 Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha] Dynamika cen r/r (prawa oś) Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha] Średniokwartalna cena skupu mleka (prawa oś) Średniokwartalna cena skupu mleka (t+4) (prawa oś) 31 Źródło: GUS; Opracowanie AM Źródło: GUS; Opracowanie AM

32 Spadek odziaływania koncentracji hodowli bydła na ceny łąk Główne regionalne determinanty na rynku użytków rolnych (transakcje GUS) Kształtowanie się cen łąk w 214 r. było pochodną silnego wzrostu popytu na grunty rolne wraz z dynamicznym wzrostem ich cen. Tym samym najwyższe ceny łąk w 214 r. były notowane w woj.: kujawskopomorskim, wielkopolskim, śląskim i opolskim. Wyłączając woj. śląskie również w tych trzech województwach w 214 r. odnotowano najwyższe ceny gruntów. Regionalne dane pokazują, że dla kształtowania się cen łąk zmniejszyło się znaczenie koncentracji i regionalnego zróżnicowania skali hodowli bydła prowadzonej przez rolników (w ciągu 214 r. współczynnik korelacji pomiędzy średnią ceną łąk i pogłowiem bydła na 1 ha użytków rolnych spadł z 64,6% do 5,1%). W typowo mleczarskim regionie Polski,, tj. woj. podlaskim ceny użytków zielonych spadły o 4,5% r/r, czyli podążały przeciwnie do średniej krajowej. Spadek ten zapewne powiązany jest spadkiem cen mleka w II połowie 214 r. (patrz slajd poprzedni). Najtańsze użytki zielone zlokalizowane są na dwóch przeciwległych krańcach Polski, tj. północno- zachodnie woj. lubuskie i zachodniopomorskie oraz południowo wschodnie woj. świętokrzyskie, lubelskie i podkarpackie. Przeciętna ich cena w 214 r. mieściła się w przedziale 16-16,5 tys. zł/ha i była prawie dwukrotnie niższa od ceny 1 ha łąki w najdroższym woj. kujawsko- pomorskim. Niemniej jednak dynamika ceny łąk najtańszych była zdecydowanie wyższa od pozostałych użytków zielonych., co może być sygnałem konwergencji cen łąk. 32 Źródło: GUS; Opracowanie AM

33 Duża aktywność ANR na terenach północnej i zachodniej Polski Transakcje kupna- sprzedaży gruntów rolnych Ogółem transakcje kupna-sprzedaży ziemi rolniczej w 213 r. oraz stan zasobów WRSP na koniec 214 r. W 213 r. zawarto ok. 91 tys. transakcji kupna-sprzedaży gruntów, co oznacza więcej o ok. 3,1% r/r. (wg zapisów z rejestrów notarialnych). Jak podaje IERiGŻ ogólna liczba ww. umów na 1 gospodarstw w 213 r. była równa 58 (względem 56 w 212 r.). Na tę wielkość składało się 48 transakcji zawartych pomiędzy osobami fizycznymi i 1 z udziałem osób prawnych (głównie z ANR). Tym samym w obrocie prywatnym ma miejsce ok. 8% wszystkich transakcji. Największa ich liczba na 1 gosp. ma miejsce w zachodnich regionach Polski. Przeciwnie do ściany wschodniej, gdzie skala transakcji rynkowych jest istotnie mniejsza, a dominującą formą obrotu pozostają umowy darowizn (patrz slajd następny). W 214 roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała 12,6 tys. ha gruntów (jest to o ok. 28 tys. ha mniej względem rekordowo wysokiej sprzedaży z 213 r.). Wynik ten jest efektem przyspieszenia prywatyzacji wszystkich składników majątku Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz większego nacisku ze strony ANR na zbywanie gruntów a nie na ich długoterminową dzierżawę (chyba, że dotyczy ona gruntów wyłączonych ze sprzedaży np. z tytułu roszczeń repatriacyjnych lub zabużańskich). Duża aktywność ANR na terenach północnej i zachodniej Polski determinuje wystąpienie efektu wtórnego w postaci podwyższonego obrotu w obrębie rolnictwa indywidualnego w tych regionach (jako wtórna sprzedaż gruntów państwowych). Najwięcej gruntów w 214 r. ANR sprzedała na terenie województw: zachodniopomorskiego ok. 21 tys. ha, warmińsko-mazurskiego 17 tys. ha oraz dolnośląskiego ok. 16 tys. ha. 33 Źródło: ANR, IERiGŻ; Opracowanie AM

34 Nierynkowy obrót ziemią rolną głównym czynnikiem rozdrabniania gruntów Zbycie nieruchomości na wyplatę z KRUS Umowa o dożywocie Spadki i działy rodzinne Darowizny nieruchomości rolnych W 213 r. zawarto ok. 62 tys. umów notarialnych dotyczących zmian własności nieruchomości rolnej na drodze nierynkowej (tj. spadek o 2,% r/r). Wyhamowanie to było zbieżne z wyhamowaniem natężenia obrotu rynkowego (lata ). Ocenia się, że nierynkowy obrót ziemią nieznacznie wzrasta w okresie pogarszania się koniunktury gospodarczej. Jednakże w dłuższej perspektywie cały proces ma tendencję malejącą. Dominującym ok. 75% elementem pozarynkowego obrotu ziemią pozostają umowy darowizn (chociaż ich liczba maleje od 211 r.; w 213 r. spadła o 7,5% r/r). Znaczna część gruntów jest przekazywana wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie (o 62% r/r wzrosła liczba umów notarialnych dotyczących przekazywania gruntów w formie spadków i działów rodzinnych). Znaczący, ponad dwukrotny wzrost odnotowano w liczbie umów o dożywocie. Relatywnie wysoki wzrost kategorii mógł być powiązany z wysoką ceną ziemi i oczekiwanymi wysokimi przychodami z tytułu posiadania ziemi na własność w zamian za opiekę nad osobami starszymi. Nierynkowy obrót ziemią rolniczą pozostaje w Polsce głównym czynnikiem rozdrabniania gruntów. Taka forma rozdysponowywania gruntów ma duże znaczenie w tych regionach Polski gdzie dominują gospodarstwa o rozdrobnionej strukturze agrarnej (tj. w makroregionie południowo- wschodnim- woj.: podkarpackie, małopolskie i świętokrzyskie), gdzie aż 74% (wg. IERiGŻ-PIB) zmian własności gruntów rolnych w 211 r. odbywało się na zasadzie obrotu rodzinnego. Istotnie mniej transakcji nierynkowych ma miejsce na obszarach gdzie dominują wysokotowarowe gospodarstwa rolne. Zapowiadane przez Ministra Rolnictwa wprowadzenie programów rządowych będzie miało na celu poprawę struktury obszarowej gospodarstw. Część funduszy z 13,5 mld euro z nowego Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich ma być przeznaczona na eliminację gospodarstw socjalnych oraz rozwój gospodarstw towarowych. Rekompensaty finansowe (premia w wysokości 12 % wartości dopłat bezpośrednich za okres 6 lat) mają zachęcać rolników do sprzedaży, ziemi przez mało obszarowe gospodarstwa. 34 Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM

35 Najwyższe dynamiki cen w nowych krajach członkowskich UE Europejski rynek gruntów rolnych -7,1% -9,% 1,% 11,% 21,% 31,% -56,8% -2,4% Holandia Belgia Irlandia Dania Włochy Wielka Brytania Niemcy ogółem Hiszpania Finlandia Polska - GUS Francja Szwecja Polska - ANR Czechy Słowacja Rumunia Bułgaria Węgry Litwa Estonia Łotwa 4,1% 21,4% 83,9% ,4% ,6% 8,5% ,9% 64,5% 43,8% ,5% ,8% 174,5% 183,1% 158,3% 196,9% 225,6% 21,4% 263,8% 52 1 Wzrost 213/ 212 Spadek 213/ Dynamiczny wzrost przeciętnych cen gruntów ornych w Polsce zbliża nas do dolnej strefy cen notowanych w starych krajach Unii Europejskiej. Jednakże na tle krajów charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami klimatycznymi i zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji ceny krajowych gruntów ornych zdecydowanie mniej odbiegają poziomem cen niż np. względem Holandii. Najdroższe ziemie woj. wielkopolskim i kujawsko- pomorskim są już wyższe od cen ziem niektórych wschodnich landów Niemiec (1 51 EUR/ha w 213 r; dynamiczny ok. 2% r/r wzrost ich cen w latach wyhamował do poziomów 8-9% r/r w latach ). Na rynku gruntów dominują trzy główne tendencje cenowe: Pierwsza obejmuje tzw. stare kraje UE. Bardzo wysokie ceny gruntów oraz dominacja transakcji wolnorynkowych (wyłączając np. Francję- gdzie rynek nadzoruje SAFER) sprawia że rynek ziemi jest istotnie skorelowany z ogólną sytuacją gospodarczą danego kraju. Spadki cen notowano zatem np. w Irlandii i Hiszpanii (również w 213 r. gdzie ceny spadły odpowiednio o -,8% r/r i -,4% r/r). Najwyższe zaś wzrosty wystąpiły w Niemczech (od 26 r. ceny wzrosły o 83,9%, a w samym 213 r. o 13,6% r/r). Druga dotyczy nowych krajów członkowskich UE (np. kraje nadbałtyckie, wyłączając Łotwę). Tych w których notowano bardzo wysokie wzrosty cen gruntów przy dominacji obrotu wolnorynkowego. Również w 213 r. roczne zmiany ceny były bardzo wysokie, równe: 44,8% na Litwie i 39,1% Estonii oraz tylko 12% na Łotwie. Ostatnia to państwa z wysoką dynamiką wzrostów cen ziemi (ok. 2% od 26 r.) m.in. Czechy (wzrost o 26,7% r/r w 213 r.), Słowacja (zmiana,% r/r w 213 r.) oraz Rumunia (+24% r/r w 213 r.). Często są to kraje o niekorzystnej strukturze agrarnej gospodarstw rolnych z dominującym udziałem małych powierzchniowo gospodarstw (jak Rumunia) i/lub kraje gdzie proces reprywatyzacji państwowych gruntów nie został całkowicie zakończony (Czechy i Słowacja). Średnia cena ziemi ornej w 213 (EUR/ha) Dynamika cen 213/26 (liczona w EUR) Uwaga!. Opisane zmiany liczone są po cenach w EUR, uwzględniając różnice kursowe dynamika cen w walucie krajowej może być jeszcze wyższa. 35 Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM

36 Dania Irlandia Wielka Brytania Niemcy Holandia Czechy Belgia Hiszpania Włochy Polska Francja Węgry A może to już bańka cenowa? Czy potencjał do dalszych wzrostów cen ziemi w Polsce istnieje? Średnie ceny 1 ha ziemi w 213 r. 28,3 22,7 Ile lat trzeba odkładać na 1 ha ziemi Dynamiczny wzrost cen ziemi rolnej w Polsce obserwowany na przestrzeni ostatnich lat coraz częściej prowokuje do dyskusji czy potencjał do dalszych wzrostów jeszcze istnieje, a może już teraz mamy doczynienia z bańską spekulacyjną, szczególnie że opłacalność produkcji rolnej nie rosła w analogicznym tempie. Porównując ceny gruntów rolnych względem dochodów osiąganymi z 1 ha gruntu przez gospodarstwa rolne w Polsce na tle krajów Unii Europejskiej, Polska plasuje się pomiędzy starymi a nowymi krajami członkowskimi. Dla przeciętnego krajowego gospodarstwa rolnego inwestycja w 1 ha gruntu zwróci się dopiero po ok. 11,1 latach (w 214 r. okres ten wzrósł do 13,7 lat). Okres ten w Polsce w dalszym ciągu jest znacznie niższy względem starych krajów członkowskich. Tym samym można by miewać, że powinien potencjał do wzrostów cen ziemi jeszcze istnieje. Dysproporcje pomiędzy poszczególnymi krajami UE w długości okresu zwrotu z inwestycji w ziemię rolną są zdecydowanie wyższe względem analogicznego wskaźnika dla rynku nieruchomości mieszkaniowych (patrz tabela obok). W stolicy Polski na mieszkanie trzeba oszczędzać porównywalnie lub istotnie dłużej względem krajów starej UE. Tendencja ta jest przeciwna do rynku ziemi rolnej, gdzie wskaźnik zwrotu z inwestycji pozycjonuje nas poniżej średniej dla krajów starej UE. Ile lat trzeba pracować na 1 ha ziemi (wg dochodów w EUR/ha) 61,6 56, 54,4 34,2 34, 25,1 22,7 16,7 13,3 11,1 1,8 7,1 Ile śr. rocznych pensji za 7-m. mieszkanie 2, 3,8 8,5 3, 3,8 7,2 3,6 4,4 7,3 7,4 7,9 7,4 Źródło: IERiGŻ, FADN 36

37 Dalszy wzrost cen ziemi rolnej Perspektywy cenowe na rynku gruntów Z punktu widzenia czynników fundamentalnych i spadków cen zbóż i mleka w 214 r. ceny użytków rolnych (ziemi i łąk) w 215 r. powinny wyhamować (z tytułu mniejszej nadwyżki finansowej rolników). Nie mniej jednak popyt na ziemię pozostaje wysoki pomimo, że rolnicy coraz częściej twierdzą, że przy obecnych cenach opłacalność produkcji jest zbyt niska. Pomimo tego z jednej strony rolnicy szukają okazji do powiększania gospodarstw rodzinnych z drugiej ograniczają podaż ziemi. Oba te czynniki wraz z duża niepewnością co do sytuacji po uwolnieniem rynku ziemi w maju 216 sprawia, że ceny ziemi rosną i tendencja ta w okresie dwóch najbliższych lat raczej nie będzie zahamowana. Szczególnie, że zakupy na rynku ziemi rolnej wspierane są tanim kredytem komercyjnym (udzielanym przy historycznie niskich stopach procentowych), wsparciem przy zakupie ziemi w formule pomocy de minimis w rolnictwie oraz kredytem preferencyjnym na zrealizowanie inwestycji w gospodarstwie rolnym (koszt zakupu ziemi nie może przekroczyć 1% wszystkich kosztów inwestycji). Rynek ziemi rolnej co najmniej do maja 216 r. a nawet końca tego roku będzie w dalszym ciągu pod presją upływającego memorandum na zakup ziemi przez cudzoziemców. Występujące na rynku oczekiwania na wzrost cen ziemi po tym okresie dają minimalne szanse na spadki cen w 215 r. Coraz bardziej prawdopodobnym wydaje się jednak wprowadzenie przez rząd ograniczeń w nabywaniu gruntów przez cudzoziemców oraz podmioty nie związane bezpośrednio z rolnictwem. Zgonie ze wstępnymi zapowiedziami Ministerstwa propozycje zmian oscylują wokół: - przekazania funkcji i kompetencji organu nadzorującego i monitorującego obrót na rynku prywatnym Agencji Nieruchomości Rolnych. Pośredniczyła by ona w transakcjach na rynku ziemi z wyjątkiem przenoszenia własności na rzecz rolników indywidualnych i osób bliskich (schemat bliski francuskiemu rynkowi ziemi, gdzie funkcję regulatora/pośrednika pełni SAFER). - wprowadzenia zmian w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, mających na celu z jednej strony poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych oraz zapewnienie pierwszeństwa nabywania nieruchomości rolnych (w tym ziemi rozdysponowywanych prze ANR) przez rolników indywidualnych, prowadzących gospodarstwa rodzinne (w tym pierwszeństwo w nabyciu przez dotychczasowych dzierżawców) z drugiej zaś przeciwdziałać nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych. Zmiana zasad dzierżaw ziem z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa od 9 lutego 215 powinna przynieść stabilizację na tym rynku. Dla procesu gospodarowania gruntami korzystnym wydaje się możliwości przedłużenia okresu trwania umowy dzierżawy do 1 lat w przypadkach, kiedy nieruchomość nie może zostać sprzedana, bądź m.in.: - dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, natomiast przedłużenie umowy dzierżawy zapewni mu stabilność gospodarowania i zachowanie płynności finansowej gospodarstwa; - dzierżawca wykupił ośrodek gospodarczy i prowadzi na nim działalność gospodarczą; - przedmiotem dzierżawy są grunty, na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich; - przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość stawowa, której dzierżawca nie może nabyć ze względu na limit 5 ha użytków rolnych (możliwy do sprzedaży na rzecz jednego nabywcy) i nieruchomości tej nie można podzielić ze względów gospodarczych; - przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wysokość zatrudnienia, profil produkcji). 37