Prospekt Informacyjny

Transkrypt

1 Prospekt Informacyjny

2 Pieniądza nie należy gonić, trzeba wyjść mu naprzeciw Arystoteles Onassis

3 Nasz kraj znajduje się na szóstym miejscu w UE pod względem powierzchni, będąc jednocześnie czwartym ze względu na wielkość powierzchni rolnej. Jedynymi krajami wyprzedzającymi Polskę są Francja, Hiszpania i Niemcy. Powierzchnia użytków rolnych wynosi tysięcy ha, z czego 75% stanowią grunty orne, 20% łąki i pastwiska, a pozostałe inne użytki rolne, w tym sady. Obszar ziemi rolnej w Polsce stanowi ponad 58% powierzchni całego kraju (średnia dla UE wynosi ok. 40%) i prawie 11% całkowitej powierzchni rolnej w Unii Europejskiej (GUS; Eurostat regional yearbook 2011: Land cover and land use). Ziemia rolna w Polsce Tak znaczny obszar umożliwia użytkowanie ziemi w sposób mniej intensywny, jak również stosowanie metod produkcyjnych przyjaznych dla środowiska naturalnego. Ziemie na wsiach polskich - mimo swojej niższej jakości niż tereny w rejonach rolniczych starej Unii - utrzymały swe unikatowe w skali europejskiej walory. Duże zróżnicowanie warunków glebowych i klimatycznych powoduje, że na terenie naszego kraju popularne jest uprawianie rolnictwa zrównoważonego, co stanowi nasz wielki atut na tle Europy. Unia Europejska próbuje odgórnie wprowadzić podobne zmiany i reformy we Wspólnej Polityce Rolnej, zmieniając typ intensywnej produkcji rolnej na podobne do polskiego - rolnictwo zrównoważone. Polskie rolnictwo charakteryzuje się znacznym rozdrobnieniem gospodarstw rolnych według ARMiR polskie gospodarstwo rolne średnio posiada 8,44 ha użytków rolnych (średnia wielkość gospodarstw rolnych w Unii Europejskiej wynosi około 18 ha). Około 32,2% z nich posiada powierzchnię 15 i więcej hektarów. Struktura w której przeważają gospodarstwa o charakterze socjalnym z jednej strony obniża opłacalność produkcji, z drugiej pozwala na utrzymanie różnorodności biologicznej, będącej jedną z najbogatszych na kontynencie europejskim. Rynek ziemi rolnej w naszym kraju można umownie podzielić na dwa segmenty. Pierwszy dotyczy obrotu prywatnymi gruntami rolnymi, zaś drugi obrotu gruntami państwowymi, gdzie znaczącą rolę odgrywa Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), która sprzedaje i wydzierżawia nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa. Instytucja ta przejęła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa od początku lat 90. ponad 4,7 mln ha ziemi państwowej. Według stanu na koniec 2011 roku w jej posiadaniu pozostało ok. 1,96 mln ha, z tego prawie 75% powierzchni znajduje się w dzierżawie. Od początku transformacji ustrojowej obserwujemy w Polsce wysoką dynamikę zachodzących zmian strukturalnych i własnościowych w sektorze rynku gruntów rolnych. Szczególnie intensywne zmiany zaszły w ostatniej dekadzie i są one wynikiem przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. W efekcie Polska stała się częścią programu Wspólnej Polityki Rolnej UE. Jest to najstarsza inicjatywa polityczna zjednoczonej Europy, uznawana powszechnie za jeden z głównych filarów integracji europejskiej. Polska beneficjentem WPR

4 Dopłaty bezpośrednie Gdy przed pięćdziesięciu laty, w styczniu 1962 roku, podjęto decyzję o utworzeniu ram WPR, głównym jej celem było zagwarantowanie dostaw żywności po przystępnych cenach dla mieszkańców wspólnoty. Dzisiejszy konsument żąda nie tylko dostępu do wystarczającej ilości żywności. Oczekuje, aby żywność ta była najwyższej jakości. Dzięki kolejnym reformom wprowadzanym w ramach WPR europejskie rolnictwo stało się bardziej zorientowane na rynek. Dzisiaj Wspólna Polityka Rolna opiera się na systemie dotowania produkcji oraz finansowego wspierania rolnictwa i wsi dla osiągnięcia celów takich jak: zwiększenie wydajności produkcji rolnej, zapewnienie odpowiedniego poziomu życia ludności wiejskiej, stabilizacja rynków oraz zapewnienie odpowiednich cen dla konsumentów, wreszcie zagwarantowanie bezpieczeństwa żywnościowego. Głównym narzędziem w realizacji tych celów są dopłaty bezpośrednie (zależne od powi erzchni upraw), udzielane rolnikom w Unii Europejskiej w ramach WPR. Unia Europejska wprowadziła dopłaty bezpośrednie w ramach mechanizmów strukturalnych Wspólnej Polityki Rolnej, aby rekompensować rolnikom obniżkę cen minimalnych i interwencyjnych na produkty rolne, na unijnym rynku. Łatwo odczytać z wykresu, iż na przestrzeni ostatnich lat dopłaty bezpośrednie skutecznie wyparły mniej efektywne narzędzia. W 2004 roku Polska uzyskała z budżetu unijnego dopłaty w wysokości 25 procent pełnego, należnego poziomu, uzupełnione o 11-procentowe dopłaty z tzw. II filaru i powiększone o dopłaty z budżetu krajowego (w tamtym okresie suma dopłat nie mogła przekroczyć 55% kwoty oferowanej na obszarze starej Unii ). Z roku na rok udział dopłat z budżetu unijnego systematycznie się zwiększał i w bieżącym roku (2012) stanowi już 90% całości sumy powiększonej o 10% płatności uzupełniających. W 2013 roku osiągniemy 100% poziomu płatności stosowanego w krajach starej Unii w całości finansowany z budżetu unijnego. 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % Ilustracja 2. Poziom dopłat w Polsce na tle UE % Ilustracja 1. Wzrost znaczenia płatności bezpośrednich 0 % * Źródło: % 60 % 40 % W ramach dopłat do końca 2011 roku polscy rolnicy otrzymali 135 mld zł. Płatności podzielone są na kilka kategorii. Podstawowe to tzw. Jednolita Płatność Obszarowa (JPO), która za 2011 rok wynosi 710 zł/ha, oraz Uzupełniająca Płatność Obszarowa (UPO). Rolnicy mogą dodatkowo ubiegać się o inne płatności uzupełniające, płatności specjalne oraz wsparcie do upraw specjalnych i hodowli. 20 % 0 % Unijne dopłaty bezpośrednie, współfinansowane z krajowego budżetu, zapewniają konsumentom tańszą żywność i sprawiają, że nasze produkty rolno-spożywcze są cenowo konkurencyjne na rynkach zagranicznych * Źródło: Eurostat. Dopłaty wywozowe Inne wsparcie rynkowe Płatności bezpośrednie nie związane z wielkością produkcji Płatności bezpośrednie związane z wielkością produkcji Rozwój obszarów wiejskich W krajach UE funkcjonują różne modele płatności bezpośrednich. We Francji wypłaca się płatności bezpośrednie na bazie historycznej. Francuzi powiązali wsparcie z tego tytułu z produkcją. W Wielkiej Brytanii w celu organizacji systemu płatności bezpośrednich wydzielono 3 regiony. Rolnicy otrzymują płatności na podstawie jednolitej płatności regionalnej. Z kolei Szwedzi wybrali tzw. model mieszany stały. Kraj podzielono na 5 regionów w oparciu o regionalne plony zbóż. Na podstawie danych historycznych wypłaca się połowę premii, pozostała część płatności wypłaca się jako płatność regionalną. Polscy rolnicy korzystają z dopłat bezpośrednich od 2004 roku. W traktacie akcesyjnym określono, że Polska stosuje uproszczony system takich płatności. Polscy rolnicy otrzymywali początkowo mniej, niż ich koledzy z krajów starej Unii. Ma tu bowiem zastosowanie zasada stopniowego dochodzenia do poziomu płatności bezpośrednich stosowanego w krajach UE-15 (phasing-in). W ramach dopłat do końca 2011 roku polscy rolnicy otrzymali 135 miliardów złotych Płatności bezpośrednie przyznawane są co roku tym, którzy prowadzą działalność rolniczą co najmniej na 1 ha użytków rolnych i utrzymują go w dobrej kulturze rolnej. Co roku o przyznanie płatności obszarowych ubiega się w Polsce około 1,4 miliona rolników. W Polsce systemem dopłat zarządza ARiMR (Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), która powstała w 1994 roku jako następca prawny Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w celu wspierania rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich. ARiMR ARiMR została wyznaczona przez Rząd RP do pełnienia roli akredytowanej agencji

5 płatniczej. Zajmuje się wdrażaniem instrumentów współfinansowanych z budżetu Unii Europejskiej oraz udziela pomocy ze środków krajowych. Agencja, jako wykonawca polityki rolnej, ściśle współpracuje z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi i realizuje zadania wynikające z polityki państwa, w m.in. w zakresie: obrotu nieruchomościami i innymi składnikami majątku Skarbu Państwa użytkowanego na cele rolne, administrowania zasobami majątkowymi Skarbu Państwa przeznaczonymi na cele rolne, inicjowanie prac urządzeniowo-rolnych na gruntach Skarbu Państwa oraz popierania organizowania na gruntach Skarbu Państwa prywatnych gospodarstw rolnych. ARiMR podlega jednocześnie nadzorowi Ministerstwa Finansów w zakresie gospodarowania środkami publicznymi. Oferowana przez ARiMR jednolita płatność obszarowa jest płatnością bezpośrednią, przyznawaną rolnikom w ramach przejściowego uproszczonego systemu wsparcia dochodów. Rolnikowi przysługuje jednolita płatność obszarowa, do powierzchni będącej w jego posiadaniu w dniu 31 maja roku, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności. Gospodarstwa rolne kwalifikuje się do objęcia tą płatnością, jeżeli w tym dniu posiada działki rolne o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 1 ha oraz wszystkie grunty rolne są utrzymywane zgodnie z normami przez cały rok kalendarzowy, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności. W Polsce złożono najwięcej wniosków o dopłaty spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej Do 15 lutego br. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wypłaciła blisko 11 mld złotych w ramach realizacji dopłat bezpośrednich za 2011 rok. Pieniądze te trafiły na konta bankowe ponad 1,13 mln rolników. Zgodnie z unijnymi przepisami prawa ARiMR rozpoczęła wypłatę tegorocznych płatności bezpośrednich od 1 grudnia 2011 roku, a powinna je zakończyć do 30 czerwca 2012 roku. Wiosną 2011 roku wnioski o przyznanie dopłat bezpośrednich złożyło 1,36 mln rolników, a na dopłaty w naszym kraju przewidziano 14,346 mld złotych. W Polsce złożono najwięcej wniosków o dopłaty spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej, która na wsparcie rolnictwa przeznacza corocznie około połowy swojego budżetu. W perspektywie finansowej Unii na lata na politykę rolną przewidziano blisko 420 mld euro. Taki zastrzyk gotówki jest jednym z głównych katalizatorów zmian na rynku gruntów rolnych, który skutkuje gwałtownym wzrostem cen oraz dynamiki obrotów, zarówno w segmencie prywatnym, jak i państwowym. W okresie poprzedzającym nasze członkostwo w UE wartość ziemi systematycznie, acz powoli rosła. Od momentu wstąpienia - w roku 2004 dynamika gwałtownie wzrosła, cena hektara ziemi w na rynku prywatnym podniosła się aż czterokrotnie z poziomu 4,7 tys. do 19,7 tys. na koniec 2011 roku zł zł zł zł. 0 zł. Ilustracja 3. Dynamika wzrostu cen ziemi rolnej 1994 * Źródło: Ceny i czynsze ziemi rolnej w Polsce w 2009 r., Tomasz Zagórski, Nieruchomości, Numer 10 [146] październik 2010r. Na ceny zakupu oraz czynszu dzierżawnego ziemi rolnej wpływa - poza możliwością korzystania z dopłat bezpośrednich cały szereg czynników takich jak: położenie i inne cechy przestrzenne, przydatność rolnicza i walory organizacyjne, a przede wszystkim balans pomiędzy podażą, a popytem POŁOŻENIE Szczególnie atrakcyjna inwestycyjnie jest ziemia położona w pobliżu większych ośrodków miejskich. Ograniczona podaż gruntów budowlanych na tych terenach to ogromna szansa dla posiadaczy gruntów rolnych, którzy postanowią je przekształcić. Zachętą do tego może być ogromna dysproporcja w cenach gruntów rolnych i budowanych, jaką można zaobserwować na terenach okalających duże ośrodki miejskie. (Raport Ziemia w Polsce, Kuba Karliński, Wealth Solutions). PRZYDATNOŚĆ ROLNICZA I WALORY ORGANIZACYJNE Wysokie zainteresowanie kupnem ziemi spotykane jest w regionach o wysokim stopniu rozwoju rolnictwa. Nawet do 38 tys. zł trzeba zapłacić za hektar gruntów ornych w obrocie Cena ziemi w Polsce

6 prywatnym w Wielkopolsce. Najdroższe gleby - klas I - IIIa znajdują się w tym rejonie Polski. Najtaniej można kupić ziemię w woj. lubelskim i podkarpackim - niewiele ponad 11 tys. zł. Ogólnie przeciętna cen gruntów ornych w Polsce w obrocie prywatnym za III kwartał 2011 roku wyniosła zł - wynika z danych GUS. Zachodniopomorskie zł Lubuskie zł. powyżej zł zł zł zł zł. poniżej zł. * Źródło: GUS. POPYT Dolnośląskie zł. Ilustracja 4. Ceny ziemi rolnej w III kwartale 2011r. Wielkopolskie zł. Pomorskie zł. Opolskie zł. Kujawskopomorskie zł. Śląskie zł. Łódzkie zł. Warmińsko-mazurskie zł. Świętokrzyskie zł. Małoposlkie zł. Mazowieckie zł. Podkarpackie zł. Podlaskie zł. Lubelskie zł. Powyższy trend wskazuje, że wzrost popytu i idąca za nim druga fala gwałtownych wzrostów cen nieruchomości rolnych w Polsce powinna nadejść po zakończeniu okresu przejściowego w obrocie gruntami rolnymi i leśnymi w 2016 roku, kiedy to zniesione zostaną wymogi uzyskania pozwolenia na zakup ziemi przez obcokrajowców. Można bezpiecznie założyć, że tak właśnie będzie, ale ożywienie w obrocie gruntami rolnymi jest widoczne już dziś. W roku 2011roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała ponad 125 tys. ha gruntów, czyli o 30% więcej w porównaniu z 2010 rokiem. Jest to najwyższy wynik od 9 lat. Agencja zwiększyła także bezprzetargową ofertę dla dzierżawców i byłych właścicieli nieruchomości. W sumie procedury sprzedaży objęły w minionym roku ponad 300 tys. ha państwowych gruntów. Według Rzeczpospolitej, tak duża sprzedaż ziemi jest spowodowana dużym popytem ze strony rolników. Mogli oni ubiegać się o preferencyjny kredyt na ten cel lub też kupić ziemię na raty. Spore zainteresowanie nabyciem państwowych gruntów skutkowało oczywiście wzrostem cen. Można się spodziewać, że ta tendencja będzie się umacniać w przyszłości, ponieważ według badań TNS OBOP z września 2011 roku niemal co piąty rolnik chce w ciągu najbliższych 3 lat nabyć ziemię od Agencji Nieruchomości. Spośród chętnych do zakupu ziemi, 32% ankietowanych chciałoby nabyć areał do 5 ha, pozostali są zainteresowani pozyskaniem większych działek. Skąd tak duże zainteresowanie ziemią wśród rolników? Analitycy bankowi twierdzą, iż jest to skutek poprawy opłacalności produkcji rolnej w ostatnich latach, a tym samym kondycji finansowej gospodarstw. Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej szacuje, że w 2011 roku ceny skupu artykułów rolnych wzrosły o ponad 18% a środków do produkcji rolniczej tylko o 8,4%. Identyczne wnioski nasuwają się po analizie badań Europejskiego Urzędu Statystycznego. W latach zarobki farmerów znad Wisły poszły w górę o prawie 74 proc. zaś w samym tylko roku 2011 roku ich dochody (uwzględniając inflację) zwiększyły się realnie o 14,2%. Mówiąc wprost - kupowanie ziemi w ubiegłych latach bardzo się opłacało. Jeszcze tylko do końca 2013 roku będziemy mogli ją kupować na raty. W tym samym terminie zakończy się także możliwość pozyskiwania na zakup ziemi kredytów preferencyjnych, czyli z dopłatą do oprocentowania. Ale ziemią na wsi interesują się nie tylko rolnicy. Dla części inwestorów rynek gruntów może być postrzegany jako relatywnie bezpieczna forma lokowania nadwyżki kapitału. Grunty rolne w Polsce przestały być traktowane wyłącznie jako środek produkcji dla osób związanych z rolnictwem. Zakup ziemi stał się formą lokaty, która interesuje fundusze inwestycyjne, koncerny, banki oraz prywatnych inwestorów. W ostatnim okresie - szczególnie w regionach północnej Polski - bardzo aktywnie działały zagraniczne fundusze inwestujące w energetykę wiatrową, dokonując zakupów, które skutecznie zwielokrotniły wartość rynkową ziemi w tym rejonie. Zakup ziemi stał się formą lokaty, która interesuje fundusze inwestycyjne, koncerny, banki oraz prywatnych inwestorów Popyt nakręca również dysproporcja pomiędzy ceną ziemi w Polsce i w krajach starej Unii. (Dane statystyczne pochodzą z 2009 roku, ponieważ w krajach UE są uogólniane i przedstawiane dosyć późno.) W województwach wielkopolskim i kujawsko-pomorskim, ceny zbliżają się dziś do stawek, jakie do niedawna obowiązywały we wschodnich Niemczech, czyli 6 8 tys. euro za hektar. Wynika to z faktu, iż kujawsko-pomorskim pojawiają się najczęściej zagraniczni inwestorzy, którzy oferują rolnikom wyższe ceny za grunty, niż wynika z ofert Agencji Nieruchomości Rolnych. Duńczycy czy Niemcy płacą za hektar nawet 20 tys. zł, w sytuacji gdy średnie ceny na rynku to tys. zł. Przepłacają? Nic podobnego - dla nich to i tak tanio. W ojczystych krajach musieliby zapłacić ponad 3 razy więcej. Przy tych cenach trudno się dziwić, że zainteresowanie ziemią w Polsce stale rośnie. Lokata kapitału

7 Wolny rynek i swobodny przepływ kapitału sprawiły, że ceny większości dóbr konsumpcyjnych paliw, energii czy towarów luksusowych w krajach starej Unii i w Polsce się systematycznie wyrównują. Ilustracja 5. Porównanie poziomu cen w Polsce i UE. 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % Średnia cena w UE = 100% Rolnicy i spółki rolne na podjęcie decyzji, czy kupują dzierżawioną dotąd ziemię mają trzy miesiące. Jeśli dzierżawcy nie będą wykupywać ziemi, oferta trafi na wolny rynek. Pierwsze przetargi mają się odbyć najpóźniej w lipcu. Poza sprzedażą gruntów z dzierżawy w 2012 roku Agencja Nieruchomości Rolnych chce sprzedać kolejne 100 tys. hektarów ziemi pochodzącej z Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na wolnym rynku znajduje się również ziemia będąca w posiadaniu prywatnych właścicieli. Jej cena jest średnio od kilkunastu do nawet trzydziestu procent wyższa od gruntów wystawianych przez ANR. Według Kuby Karlińskiego z firmy Wealth Solutions, w 2012 roku ziemia w Polsce będzie nadal drożeć i jej cena na koniec roku może być wyższa o ok. 10%. Podobnie prognozuje Monika Orłowska z BGŻ, według której trzeba się przygotować na wzrostu cen w zakresie 6-8%. 20 % 0 % Odzież Elektronika Paliwa i elektryczność Samochody osobowe Ziemia rolna w obrocie prywatnym Ziemia rolna na przetargach ANR 2016 r. liberalizacja rynku * Źródło: dane GUS, Eurostat: Significant differences in consumer prices across Europe Obliczenia własne. W obrocie ziemią proces ten jest powstrzymany do 2016 roku, kiedy to rynek w pełni się zliberalizuje i kolejka oczekujących na zakup ziemi wydłuży się o obcokrajowców. Należy się spodziewać wtedy impulsowego wzrostu cen. O tym iż nie są to przypadkowe prognozy świadczy przykład Rumunii, gdzie już około 700 tys. ha terenów rolnych (w Polsce ok 50 tys. ha) znajduje się w rękach cudzoziemców, z czego ponad 24% powierzchni należy do Włochów, a do Niemców - 15,5% (dane Ambasady RP w Bukareszcie.) Stelian Fuia - rumuński Minister Rolnictwa uważa, że Rumunia oraz Polska znajdują się w grupie krajów, które stanowią cel inwestycyjny dla około korporacji wielonarodowych, dla których - w dobie kryzysu - lokowanie kapitału w ziemię jest pewniejsze niż inwestycje innego typu. PODAŻ Według stanu na koniec 2011 roku w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostało ok.1,96 mln ha, z tego do rozdysponowania pozostaje tylko nieco ponad 310 tys. ha, w postaci ok. 500 tys. działek. Reszta - prawie 75% powierzchni - znajduje się w dzierżawie. Jednak i to się zmienia za sprawą grudniowej zmiany Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W jej myśl sprzedanych ma zostać 30% dzierżawionej dotąd od Agencji ziemi. ( ) Jako dzierżawca ma pan prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. W przypadku rezygnacji z tego prawa nieruchomość zostanie wystawiona do sprzedaży w drodze przetargu łącznie z umową ( ) czytamy w piśmie skierowanym do jednego z dzierżawców. Warmińsko-mazurski oddział Agencji Nieruchomości Rolnych wysłał 96 takich pism. Wśród rolników zrzeszonych w branżowym samorządzie przeważają głosy zadowolenia z wprowadzenia takiego prawa. Do samorządu rolniczego docierają sygnały od rolników indywidualnych, którzy chcą powiększać swoje gospodarstwa i kupować ziemię.

8 WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Opis Funduszu Spis treści Determinanty wzrostu wartości Parametry Subskrypcje Nasi Partnerzy Statut Formularze zapisu Nota prawna

9 POLITYKA INWESTYCYJNA Fundusz będzie przede wszystkim dokonywał inwestycji na rynku nieruchomości rolnych za pośrednictwem spółek celowych. Środki niezainwestowane w spółki celowe będą lokowane głównie w depozyty bankowe. Znacząca większość kwot pozyskanych z emisji certyfikatów inwestycyjnych przeznaczona jest na zakup ziemi. W przeważającej większości (ok. 95%) jest to ziemia rolna. Jednakże Fundusz nie zamyka sobie możliwości inwestowania w szczególnie interesujące powierzchnie niemające zastosowania rolniczego, ze szczególnym uwzględnieniem działek w okolicach dużych ośrodków miejskich (planowane do 5% aktywów). Główny filar - czyli inwestycje w grunty zapewnia - stabilny i przewidywalny wzrost wartości certyfikatów w średniej i dłuższej perspektywie czasowej. Aktualna sytuacja na rynkach finansowych, zagrożenie potencjalną destabilizacją Strefy Euro na skutek nieopanowania kryzysu zadłużenia, powodują zrozumiały niepokój wśród inwestorów. Jednocześnie w Polsce i na świecie, już drugi rok z rzędu, mamy do czynienia z podwyższonym poziomem inflacji. Powoduje to, że lokaty i obligacje tylko w minimalnym zakresie chronią realną wartość oszczędności. Z uwagi na fakt, że dominującą cześć aktywów Funduszu stanowi ziemia, certyfikaty inwestycyjne Funduszu są szczególnie polecane inwestorom zorientowanym na osiąganie stabilnych zysków w horyzoncie średnio i długoterminowym, ceniących sobie przewidywalność ścieżki wzrostu oraz przejrzyste zasady inwestowania przy minimalizacji wahań wartości certyfikatów inwestycyjnych. 1300% Ilustracja 6. Wzrost wartości indeksu WIG20 i gruntów rolnych 1100% 900% 700% 500% 300% 100% Uśredniona zmiana wartości indeksu WIG 20 Dla obu wskaźników przyjęto, że rok 1993 stanowi 100% Uśredniona zmiana ceny ziemi rolnej * Źródło: Ceny i czynsze ziemi rolnej w Polsce w 2009 r., Tomasz Zagórski, Nieruchomości, Numer 10 [146] październik 2010 r., www stooq.pl.

10 KREDYTOWANIE ZAKUPU CZĘŚCI ZIEMI. Spółki celowe będą w miarę możliwości korzystały z oferty kredytów preferencyjnych na zakup ziemi. Niewydatkowana część środków pieniężnych będzie lokowana na wyżej oprocentowanych depozytach terminowych służąc utrzymaniu wysokiego poziomu płynności Funduszu. Preferencyjne oprocentowanie kredytów (aktualnie 2% w skali roku w złotówkach) jest czynnikiem dodatkowo zwiększającym atrakcyjność ww. rozwiązania. Zabezpieczenie części środków na lokatach bankowych zapewnia, poza płynnością finansową, możliwość elastycznego reagowania na sytuacje rynkową i pojawiające się okazje rynkowe generujące dodatkowy zysk w przyjętej perspektywie czasowej. Położenie gruntu jest dodatkowym atutem, jednakże niespełnienie warunku ITC skutecznie eliminuje możliwość zaangażowania się Funduszu w nawet najbardziej obiecujące lokalizacje. Celem Funduszu jest maksymalizacja wartości certyfikatu poprzez wzrost wartości gruntu ORAZ generowanie stabilnego i możliwie najwyższego strumienia dochodu z tytułu otrzymywanych dopłat obszarowych w ramach prowadzonych działań agrotechnicznych. W Investments S.A. zatrudnia specjalistów z kilkunastoletnim stażem i praktyką w zakresie programów pomocowych: krajowych oraz zagranicznych, co stanowi rękojmię podejmowania trafnych decyzji inwestycyjnych. Proces nabycia ziemi ZASADA ITC Każdy nabywany grunt badany jest wcześniej pod kątem wysokości możliwych do uzyskania dopłat obszarowych oraz kosztów przystosowania gruntu do prowadzenia danych zabiegów agrotechnicznych. Jeżeli grunt spełnia warunek ITC (income to cost) > 10%, wtedy zostaje on zakwalifikowany do zakupu. SPRZEDAJĄCY Fundusz zamierza nabywać grunty orne oraz łąki głównie na przetargach (rynek pierwotny) organizowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Nie wyklucza to możliwości nabywania szczególnie interesujących gruntów od osób fizycznych lub prawnych. Zamiarem Funduszu jest jednak nabywanie gruntów na rynku pierwotnym, minimalizując tym samym ewentualne ryzyka prawne transakcji. Należy zauważyć, że średnia cena sprzedaży ziemi osiągana podczas przetargów organizowanych przez ARN jest od kilkunastu do kilkudziesięciu procent niższa od wartości transakcji w obrocie między rolnikami (wykres poniżej). Tak duża różnica w cenie już przy zakupie działek daje wystarczający margines by zapewnić wzrost wartości certyfikatów w dłuższej perspektywie. 80 % Ilustracja 7. Różnica cen ziemi na przetargach ANR i rynku wtórnym 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % * Źródło: Ceny i czynsze ziemi rolnej w Polsce w 2009 r., Tomasz Zagórski, Nieruchomości, Numer 10 [146] październik 2010 r.

11 wzrostowego cen ziemi rolnej w Polsce (wykres poniżej). Nakładanie się ww. tendencji dodatkowo będzie wzmacniać potencjał wzrostu wartości certyfikatów zł. Ilustracja 8. Wzrost cen ziemi rolnej zł zł. Determinanty wzrostu wartości Funduszu Selekcja działek Wzrost wartości ziemi Sprzedaż płodów Dopłaty 5000 zł. 0 zł Cena państwowych gruntów rolnych w zł/ha Cena prywatnych gruntów rolnych w zł/ha * Źródło: Ceny i czynsze ziemi rolnej w Polsce w 2009 r., Tomasz Zagórski, Nieruchomości, Numer 10 [146] październik 2010 r. Dążenie do zrównoważenia cen gruntów wewnątrz UE SELEKCJA DZIAŁEK Ilustracja 9. Ceny ziemi rolnej w Unii Europejskiej Wskaźnik ITC > 10% - oznacza to, że koszt zakupu ziemi nie powinien poza uzasadnionymi przypadkami przekraczać dziesięciokrotności projektowanych możliwych do uzyskania dopłat obszarowych Minimalna wielkość gruntu: 20 ha, optymalna ha. Prowadzenie zabiegów agrotechnicznych na areałach mniejszych niż 20 ha powoduje znaczący wzrost kosztów jednostkowych na każdą pozyskiwaną złotówkę dopłat. Większe powierzchnie ułatwiają zarządzanie gruntem poprzez optymalizację kosztów oraz programów dopłat prowadzonych na danych areałach. Możliwość aplikowania o dopłaty z wielu programów jednocześnie: dopłat bezpośrednich, ONW (przeznaczonych dla obszarów o tzw. niekorzystnych warunkach prowadzenia gospodarki rolnej), programów rolno-środowiskowych i wielu innych, daje możliwość maksymalizacji strumienia dopłat do danego gruntu. WZROST WARTOŚCI ZIEMI Inwestycje Funduszu będą w dużej części opierały się na zakupie ziemi bezpośrednio od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Pozostała część gruntów będzie nabywana po dokonaniu precyzyjnego due dilligence transakcji bezpośrednio od osób fizycznych i prawnych. Przygotowanie ziemi do użytkowania w tzw. dobrej kulturze rolnej oraz uzyskanie stosownych decyzji o przyznaniu dopłat obszarowych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa spowodują niejako automatycznie wzrost wartości zakupionych gruntów, niezależnie od istniejącego od ponad 20 lat nieprzerwanie trendu * Źródło: dane: GUS, EUROSTAT; Land prices and rents - annual data ( ), obliczenia własne.

12 Jak widać na ilustracji nr 8 cena ziemi w Polsce jest nadal zdecydowanie niższa niż w UE. Strefa najwyższych cen rozciągała się przez środek UE od Południowych Włoch do Północnej Danii i wysp brytyjskich, ale z pominięciem Niemiec, w których średnie ceny ziemi zostały obniżone po włączeniu do statystyk wschodnich landów. W tym pasie ziemia kosztowała od 13 tys. do 25 tys. EUR/ha. Zdecydowanymi liderami cen w UE są małe kraje Belgia (27 190EUR/ha), czy Holandia gdzie za jeden hektar płaci się nawet ponad EUR. Drugą strefę średnich cen stanowią kraje okupujące narożniki Unii Europejskiej: Grecja EUR/ha, czy Portugalia EUR/ha i Hiszpania gdzie cena przekracza EUR/ha. Relatywnie niedroga na tle Unii Europejskiej jest północ kontynentu - Finlandia 7000 EUR/ ha, czy Szwecja ze średnią ceną zbliżoną do Polskiej. Kraje te jednakże ze względów klimatycznych nie są tak atrakcyjne rolniczo, jak poprzednio wymienione. Niższe ceny niż w Polsce notujemy tylko pośród nowych członków Unii. Tania w porównaniu z UE ziemia w Polsce powoduje, iż stosunkowo stabilny w latach rynek zaczyna reagować wzrostem liczby transakcji gruntami rolnymi w oczekiwaniu na pełną liberalizację handlu ziemią po roku 2016 (Ilustracje 10 i 11). Na koniec 2011 roku w rękach obcokrajowców znajdowało się ok 50 tys. ha polskiej ziemi rolnej. Można przyjąć założenie, że wraz ze zbliżaniem się do końca okresu przejściowego ceny jak i obroty gruntami będą systematycznie rosnąć, tendencja ta z pewnością utrzyma się po 2016 roku, kiedy na rynku pojawi się kapitał zagraniczny. DOCHÓD ZE SPRZEDAŻY PŁODÓW ROLNYCH LUB DZIERŻAWY GRUNTÓW Główne kierunki upraw w Polsce pod względem areału to zboża (ok. 80% powierzchni), rzepak, ziemniaki i buraki cukrowe. W tych obszarach obserwujemy w ostatnich latach dużą dynamikę wzrostu cen zarówno na rynku krajowym, jak i w obszarze Unii Europejskiej (wykres). W ciągu ostatnich 6. lat przychody ze sprzedaży zbóż zwiększyły się w Polsce o ok. 100%, a w przypadku rzepaku nawet 150% do 2009 roku (brak danych za lata ). 250 % Ilustracja 12. Zmiana cen sprzedaży wybranych produktów rolnych 200 % Ilustracja 10. Dynamika wzrostu liczby przetargów 150 % % Rok 2005 oznaczono jako 100% % zboża ziemniaki * Źródło: EUROSTAT Economic accounts for agriculture rzepak buraki cukrowe * Źródło: Biorąc pod uwagę sytuację na rynkach światowych oraz to iż ceny żywności w Polsce są nadal o ok. 30% niższe niż w Unii Europejskiej, można bezpiecznie założyć, że produkcja rolnicza jest dziedziną gospodarki, która w najbliższych latach jeszcze zwiększy swoją rentowność. 200 tys. ha. 150 tys. ha. 100 tys. ha. Ilustracja 11 Wielkość obrotu na rynku ziemi rolnej Przemysł spożywczy jest jedną z najważniejszych dziedzin polskiej gospodarki i stał się jej prawdziwą siłą pociągową. Jego udział w wartości sprzedaży całego przemysłu wynosi blisko 24% i jest ok. 9 punktów procentowych wyższy niż w 15 krajach Unii Europejskiej, gdzie wynosi średnio 15%. Dodatkowo w wycenę certyfikatów zaszyty jest swoisty mechanizm zabezpieczający ich wartość przed inflacją. Jeśli wzrasta inflacja, automatycznie idą w górę ceny artykułów żywnościowych, co z kolei zwiększa przychody z produkcji rolnej i rentowność Funduszu 50 tys. ha. 0 tys. ha * Źródło:

13 . Wartość rynku spożywczego w Polsce szacuje się na ponad 100 miliardów złotych ALTERNATYWNE DOCHODY Z TYTUŁU CZYNSZU DZIERŻAWNEGO Od kilku lat systematycznie wzrasta czynsz dzierżawny dla nowych najemców zarówno na rynku gruntów należących do Agencji Nieruchomości Rolnych, jak i w obrocie prywatnym między rolnikami (ilustracja 13). 600 zł. 500 zł. 400 zł. 300 zł. 200 zł. Ilustracja 13. Wzrost czynszów dzierżawnych 1ha/rok. Zachodniopomorskie 319 zł Lubuskie 218 zł. powyżej 600 zł. 400 zł zł. 300 zł zł. poniżej 300 zł. Ilustracja 14 Czynsz dzierżawny na gruntach prywatnych 1ha/rok Dolnośląskie 526 zł. Wielkopolskie 716 zł. Pomorskie 368 zł. Opolskie 430 zł. Kujawskopomorskie 635 zł. Śląskie 370 zł. Łódzkie 422 zł. Warmińsko-mazurskie 304 zł. Świętokrzyskie 379 zł. Małoposlkie 308 zł. Mazowieckie 380 zł. Podkarpackie 263 zł. Podlaskie 399 zł. Lubelskie 384 zł. 100 zł. * Źródło: dane ANR i GUS, obliczenia własne 0 zł Czynsz dzierżawny prywatnie Czynsz dzierżawny tereny państwowe (ANR) Powyższe dane w połączeniu z tendencją do wzrostu opłat z tytułu czynszów wskazują, iż posiadanie ziemi może generować corocznie stabilne przychody, wpływające na zwiększenie wyceny certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. * Źródło: dane ANR i GUS, obliczenia własne. Najwięcej muszą zapłacić dzierżawcy za grunty rolne położone na terenie województw kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego, gdzie średnia cena dzierżawy hektara przekracza 700 zł/ha (ilustracja 13). Nie jest to zaskoczeniem, ponieważ wartość rynkowa ziemi rolnej w tych rejonach jest od dłuższego czasu najwyższa w Polsce. Wynika to w głównej mierze z wysokiej jakości areału jak i wysokiej kultury rolniczej, w jakiej jest utrzymywany. W Polsce północnej, wschodniej i południowej oraz w województwie mazowieckim utrzymują się średnie ceny w przedziale między zł/ha, z wyjątkiem województwa podkarpackiego gdzie cena spada do 263 zł/ha. Nieco drożej jest na południowym zachodzie i w centrum kraju gdzie średnie ceny przekraczają 400 zł. Liderem niskich cen jest województwo lubuskie z kwotą niewiele wyższą niż 200 zł/ha. DOPŁATY Priorytetem Funduszu jest inwestowanie w grunty spełniające kryteria kwalifikacyjne do otrzymywania dopłat w ramach Wspólnej Polityki Rolnej. W Investments S.A. zatrudnia osoby oraz współpracuje z firmami posiadającymi wieloletnie doświadczenie w doradztwie w zakresie doboru programów dotacyjnych, zarządzania gruntami oraz prowadzenia na nich właściwych zabiegów agrotechniczych. W ten sposób maksymalizujemy przychody ze sprzedaży plonów oraz czynszów dzierżawnych i jednocześnie obniżamy do minimum występowanie ryzyka zmniejszenia lub utraty dopłat. Dzięki naszemu zespołowi oraz sprawdzonym partnerom efektywnie zarządzamy powierzonym kapitałem.

14 40 % Ilustracja 15. Wskaźnik płynności FIZ WI Inwestycje Rolne AN 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % Certyfikaty CERTYFIKATY INWESTYCYJNE SERII A I B Fundusz będzie emitował w zamkniętych okresach certyfikaty inwestycyjne w dwóch seriach: A oraz B. Certyfikaty inwestycyjne serii A uprawniają Uczestników będących ich posiadaczami do otrzymania od Funduszu wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy). Korzystanie z dywidendy będzie jednak powodowało niższy niż w przypadku certyfikatów serii B wzrost ich wartości w czasie. Rozwiązanie to jest polecane inwestorom którzy chcą relatywnie szybko zrealizować część zysków z inwestycji. Certyfikaty inwestycyjne serii B nie dają takiego prawa, ale nagradzają inwestorów wyższą wyceną certyfikatów, niż w przypadku serii A. To rozwiązanie jest polecane tym którzy są zainteresowani maksymalizacją zysków w dłuższej perspektywie czasowej. WYCENA Certyfikaty wyceniane są kwartalnie, wartość wyceny podawana jest na stronach www. inwestycjerolne.pl oraz Pierwsza wycena certyfikatów będzie miała miejsce na początku II kwartału 2012 roku. 5 % 0 % 2014 KWARTALNIE * Źródło: Opracowanie własne W Investments S.A ROCZNIE MODELOWY SKŁAD PORTFELA Ok. 95% środków zainwestowanych w ziemię rolną. Maksymalnie do 5% w inne nieruchomości. MODELOWA PŁYNNOŚĆ 30% środków Funduszu przechowywanych na rachunkach lokat terminowych w złotówkach. Utrzymanie takiej płynności będzie możliwe w wyniku zaciągnięcia na taką samą kwotę kredytów preferencyjnych na zakup ziemi rolnej oprocentowanej na poziomie 2% w złotówkach. Poziom 30% płynności znacząco przewyższa poziom płynnych aktywów nie tylko w porównaniu do funduszy aktywów niepublicznych, ale i inwestujących w aktywa finansowe: akcje czy obligacje. PŁYNNOŚĆ Fundusz, biorąc pod uwagę składniki jego majątku (ziemia), należy do bardzo płynnych inwestycji. Lock-up, czyli okres, w którym Fundusz nie odkupuje certyfikatów, wynosi jedynie 5 pełnych kwartałów od rozpoczęcia działalności i kończy się roku. Od tego momentu posiadacze certyfikatów inwestycyjnych mogą przedstawiać swoje certyfikaty do wykupu na koniec każdego kwartału. Fundusz zamierza utrzymywać płynność w gotówce na poziomie ca 20-30% wartości aktywów, co w połączeniu z możliwością odkupu 5% certyfikatów w każdym kolejnym kwartale przypadającym po czerwcu 2013 roku czyni Fundusz niespotykanie płynną inwestycją. Należy jednak pamiętać, że charakterystyka inwestycji w nieruchomości rolne preferuje inwestorów o długookresowym nastawieniu, przeznaczających na tego typu inwestycje swoje nadwyżki finansowe.

15 Partnerzy PLEJADA TFI S.A. WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty został utworzony w ramach Plejada TFI, która dysponuje wieloletnim doświadczeniem w tworzeniu i zarządzaniu funduszami niepublicznymi, skierowanymi do wąskiej grupy Inwestorów. Plejada TFI S.A. posiada zezwolenie na działalność od Komisji Nadzoru Finansowego od kwietnia 2007 roku. Dotychczasowa działalność towarzystwa koncentrowała się na tworzeniu wyspecjalizowanych funduszy inwestycyjnych dedykowanych wyselekcjonowanemu gronu inwestorów. Fundusze utworzone i zarządzane przez Plejada TFI S.A. prowadzą działalność inwestycyjną w dziedzinach zawiązanych z ekologią, restrukturyzacją wierzytelności, rozwojem infrastruktury krajowej oraz w innych branżach, szczególnie tych mniej wrażliwych na spowolnienie koniunktury gospodarczej. Łączna wartość aktywów funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Towarzystwo na koniec 2011 roku wyniosła ponad 120 mln zł. ING BSK S.A. Depozytariuszem WI Inwestycje Rolne Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego jest ING Bank Śląski, będący jedną z wiodących instytucji na polskim rynku bankowym. Ernst & Young Audytorem WI Inwestycje Rolne FIZ jest Ernst & Young Audit światowy lider w zakresie audytu, doradztwa podatkowego, doradztwa biznesowego oraz doradztwa transakcyjnego.

16 ODKUP Okres zamknięty do roku, potem kwartalnie Parametry Funduszu NAZWA WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty NAZWA SKRÓCONA WI Inwestycje Rolne FIZ TFI Plejada Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. ZARZĄDZAJĄCY PORTFELEM INWESTYCYJNYM FUNDUSZU W Investments S.A. DEPOZYTARIUSZ ING Bank Śląski S.A. AUDYTOR Ernst &Young Audit Sp. z o.o. TYP FUNDUSZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty TYPY CERTYFIKATÓW A uprawniające do otrzymania wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy), B nie uprawniające do otrzymania wypłaty dochodów Funduszu (dywidendy). ZAKUP W zamkniętych okresach subskrypcyjnych, po otrzymaniu od Funduszu propozycji nabycia certyfikatów inwestycyjnych. MINIMALNA KWOTA ZAPISU Osoby fizyczne: EUR, firmy: EUR lub równowartość w złotówkach. PROWIZJA ZA ZAKUP Do zł. 5%, %, powyżej zł. - negocjowana NOTOWANIE CERTYFIKATÓW Nie WYCENA CERTYFIKATÓW Kwartalna, dostępna na KLASY AKTYWÓW FUNDUSZU Grunty orny, łąki, lasy, lokaty bankowe DOCELOWA WIELKOŚĆ FUNDUSZU zł. SPOSÓB SKŁADANIA ZAPISÓW Osoby zainteresowane inwestycją w certyfikaty inwestycyjne Funduszu prosimy o wypełnienie zgłoszenia dostępnego na stronie albo o kontakt telefoniczny z W Investments S.A Zapisy

17 Niniejszy dokument służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi oferty, rekomendacji ani doradztwa inwestycyjnego. Jednocześnie wszelkie informacje dotyczące planów, oczekiwań, strategii, czy polityki inwestycyjnej co do najbliższej przyszłości, stanowią odzwierciedlenie wiedzy i oczekiwań autora na moment sporządzenia niniejszego dokumentu, w związku z czym mogą one ulec, w krótkich odstępach czasu, wielokrotnej zmianie w zależności od rozwoju sytuacji na rynkach finansowych. W takim przypadku W Investments S.A. nie będzie zobowiązane do poinformowania uczestnika funduszu o zmianach, w tym także nie będzie zobowiązane do przesłania nowego dokumentu. Nota prawna Inwestowanie w fundusze inwestycyjne związane jest z ryzykiem i uczestnik powinien liczyć się z utratą co najmniej części zainwestowanych środków, a historyczne stopy zwrotu funduszu nie stanowią gwarancji osiągnięcia podobnych wyników w przyszłości. Indywidualna stopa zwrotu nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym funduszu i jest uzależniona od dnia zbycia oraz dnia odkupienia certyfikatów inwestycyjnych oraz od wysokości pobranych opłat manipulacyjnych i należnych podatków. Wartość certyfikatów inwestycyjnych funduszu może się charakteryzować dużą zmiennością ze względu na skład portfela inwestycyjnego lub na stosowane techniki zarządzania tym portfelem. Żadna z informacji przedstawionych powyżej nie uchyla ani ogranicza informacji na temat ryzyk i polityki inwestycyjnej funduszu zamieszczonych w przepisach prawa oraz właściwych dokumentach, w tym w szczególności w statucie i warunkach emisji. Jedynymi prawnie wiążącymi dokumentami są statut funduszu oraz warunki emisji certyfikatów inwestycyjnych. W powyższych dokumentach inwestor znajdzie m.in. opis czynników ryzyka związanego z inwestowaniem oraz prawa i obowiązki wynikające z uczestnictwa w Funduszu. Przed nabyciem certyfikatów inwestycyjnych należy dokładnie zapoznać się z treścią warunków emisji certyfikatów inwestycyjnych oraz statutu Funduszu. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć kwalifikowanej porady finansowej, inwestycyjnej, podatkowej, prawnej lub innej.

18 2012 W Investments S.A.