Stan i perspektywy rozwoju rynku użytków rolnych w Polsce w 2012 r.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku użytków rolnych w Polsce w 2012 r r. Warszawa Opracowali: Monika Orłowska tel Łukasz Patoła Akceptował: Dariusz Winek tel

2 Rynek użytków rolnych Tendencje cenowe Transakcje na rynku gruntów ornych... 6 Międzynarodowe porównanie... 9 Perspektywy cenowe Wzrost przeciętnych cen gruntów rolnych oraz łącznej liczby ich transakcji w Polsce w 2011 r. to w istotnym stopniu efekt poprawy kondycji finansowej gospodarstw rolnych. Przeciętny koszt nabycia 1 ha ziemi rolnej w obrocie prywatnym w 2011 r. wyniósł ,8 zł (wzrost o 10,8% r/r, w 2010 r. było to 5,8% r/r), a ziem z Zasobu WRSP zł/ha (wzrost o 12,0% r/r, w 2010 r. było to 1,3%). Główne czynniki zwiększające popyt w 2011 r. to poprawa koniunktury w niektórych segmentach sektora rolnego, szczególnie branży zbożowej oraz dalszy rozwój energii wiatrowej. Rynek ten wspierany jest możliwością sprzedaży gruntów przez ANR na raty, a do 2013 r. kredytami preferencyjnymi na zakup ziemi. W 2012 r. prognozujemy dalszy wzrost cen na rynku nieruchomości rolnych (zarówno łąk jak i gruntów). Jednocześnie, wysokie, ale niższe w relacji rocznej, ceny zbóż mogą wyhamować roczny wzrost cen do poziomów 6-8% r/r. Realizacja nowelizacji ustawy o gospodarowaniu gruntami Skarbu Państwa (tj. wyłączenia 30% ziemi) może w dłuższym okresie, szczególnie w regionach północnej i zachodniej Polski, wpływać na dalsze wyhamowanie cen gruntów. W krótkim zaś nie powinna przynieść istotnych zmian w kształtowaniu się cen ziemi. 2

3 [ % ] [tys.] [tys. PLN/ ha] Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym Wzrost cen gruntów rolnych w obrocie prywatnym w Polsce w 2011 r. Przeciętny koszt nabycia 1 ha ziemi rolnej na przestrzeni 2011 r. wyniósł ,8 zł. Na przestrzeni roku ceny wzrosły o ok. 10,8% tj. ok. 1,95 tys. zł/ha (rok wcześniej wzrost wynosił 5,9%). W 2011 r. najbardziej zdrożały grunty dobre (10,9 % r/r, śr. cena zł/ha) najmniej średnie (10,3 % r/r, śr. cena zł/ha). Najdroższe pozostają grunty rolne zlokalizowane na terenach woj. wielkopolskiego ( zł/ha) oraz kujawsko-pomorskiego ( zł/ha). Na terenach tych dominują wielkopowierzchniowe, wysoko dochodowe, towarowe gospodarstwa, a sam proces koncentracji gruntów jest bardzo zaawansowany. Najniższe ceny ziemi rolnej notowane były w woj.: podkarpackim ( zł/ha) i świętokrzyskim ( zł/ha) Przeciętne ceny gruntów ornych w 2011 r. Poziom cen gruntów dobrych Poziom cen gruntów średnich Poziom cen gruntów słabych Najwyższy tj. 21,8% r/r wzrost cen w 2011 r. odnotowano w woj. lubuskim. Spadek cen o 6,4% r/r dotyczył jedynie gruntów woj. podkarpackiego Roczne zmiany cen gruntów ornych w 2011 r. Przeciętne ceny ogółem (prawa oś) Dynamika r/r cen średnich ziem Dynamika r/r cen dobrych ziem Poprawa koniunktury w rolnictwie, szczególnie utrzymanie wysokich cen na rynku zbóż, wpływało pro popytowo na rynek gruntów rolnych w całym 2011 r. Rynek ten wspierany jest możliwością sprzedaży gruntów przez ANR na raty, a do 2013 r. kredytami preferencyjnymi na zakup ziemi. Niepewna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych i kapitałowym mogła zachęcać inwestorów do zakupu ziemi rolnej jako bezpieczniejszego aktywa. Ponadto, pomimo ograniczeń ustawowych na zakup gruntów przez cudzoziemców, korzystny kurs EUR/PLN mógł ich zachęcać do inwestowania w polską ziemię. Pro popytowo w 2011 r. na rynek ziemi oddziaływał dalszy rozwój energii wiatrowej (cena ziemi na której lokalizowane są /lub są planowane elektrownie wiatrowe jest istotnie wyższa od pozostałych gruntów regionu). Według stanu na r. od początku IV kw r. najwięcej elektrowni wiatrowych przybyło w woj. kujawsko-pomorskim (38) i wielkopolskim (21). Wprowadzona w 2011 r. nowelizacja ustawy o gospodarowaniu gruntami Skarbu Państwa nie wpłynęła jeszcze na jej ceny. Jej oddziaływanie będziemy mogli obserwować w średnim okresie. 3 Źródło: GUS, Opracowanie AM

4 Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym Przeciętne ceny użytków zielonych w 2011 r. Przeciętnie w Polsce ceny łąk w 2011 r. wynosiły zł/ha tj. wzrost o 9,3 % r/r. W okresie tym najwyższa roczna dynamika cen łąk została odnotowana w woj. dolnośląskim (29,3% r/r). Największy spadek dotyczył użytków zielonych z woj. podkarpackiego (-11,8% r/r). Koniunktura na rynku łąk pozostaje ściśle powiązana z koniunkturą na rynku mleka i jego przetworów. Wysokie ceny tego surowca w ostatnich 2 latach przełożyły się na utrzymanie wysokiego popytu na użytki zielone w typowo mleczarskich regionach polski. Jednocześnie spadek opłacalności produkcji mleka i jego przetworów w 2009 r. wraz ze spowolnieniem gospodarczym związanym ze światowym kryzysem gospodarczym wyhamowały wzrosty przeciętnych cen łąk w Polsce do poziomów 5-12% r/r. Wyhamowanie dynamiki cen łąk jest zbieżne z tendencjami obserwowanymi na rynku ziemi rolnej. Ponieważ bezpośrednie płatności obszarowe nie obejmują nowo nabytych użytków zielonych skala spekulacyjnych transakcji zakupu łąk jest znacznie ograniczona. Tego typu transakcje mogły być realizowane głównie w celu zakupu terenu przeznaczonego pod agroturystykę, typową produkcję rolną oraz elektrownie wiatrowe. Utrzymanie się opłacalności produkcji mleczarskiej na korzystnych poziomach będzie determinowało wysoki popyt na łąki w najbliższych okresach. Siła impulsu popytowego będzie zależała od trwałości utrzymania się dobrej koniunktury na ww. rynku oraz perspektyw dla rynku ziemi rolnej. Średni poziom cen łąk w Polsce w okresie Źródło: GUS; Opracowanie AM

5 Ceny GUS vs. ceny ANR Przeciętne ceny ziemi w 2011 r. (GUS vs. ANR) Ceny ziemi rolnej 2011 r. zarówno na rynku prywatnym jak i Zasobu WRSP istotnie wzrosły, a ich roczne dynamiki przekroczyły 10 %. Jednakże w dalszym ciągu brak jest zmniejszania się dysproporcji w przeciętnych cenach pomiędzy oboma rynkami. Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie na terenach północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni i jednocześnie o niższej klasie bonitacyjnej. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo. Popyt na kupno oraz dzierżawę ziemi szczególnie w regionach polski północnej i środkowej wzrasta z tytułu wzrostu inwestycji w elektrownie wiatrowe. Wpływa to na wzrost cen ziemi szczególnie na r. prywatnym. Zgodnie z prezentowaną mapą w 2011 r. na terenach południowej i częściowo centralnej Polski ceny ziemi w obrocie prywatnym są niższe niż ceny ANR (np. woj. świętokrzyskie, opolskie), w części północnej zależność jest odwrotna (np. woj. wielkopolskie, kujawsko- pomorskie). Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP względem obrotu prywatnego w 2011 r. dotyczyły woj. wielkopolskiego (ok. 8,4 tys. zł/ha). Dysproporcja wynika z silnego wzrostu cen GUS przy jednoczesnym braku wyhamowaniu cen ziem z Zasobu WRSP. Najmniejsze różnice występują zaś w woj. zachodniopomorskim. Średni poziom cen gruntów w Polsce w okresie Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS Q Q Q Q Źródło: GUS, ANR; Opracowanie AM

6 Transakcje kupna- sprzedaży gruntów rolnych Transakcje kupna- sprzedaży ziemi pomiędzy rolnikami w 2010 r. Spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego od 2008 r. wpłynęło na zmniejszenie liczby transakcji na rynku ziemi. W 2008 r. ilość zawartych umów kupna-sprzedaży ziemi zmniejszyła się o 5% r/r, a w 2009 roku o kolejne 12%. Wraz z poprawą opłacalności produkcji, od 2010 r. notujemy wzrost zainteresowania zakupem ziemi. Liczba transakcji na rynku ziemi w 2010 r. wzrosła o 4% r/r, jednakże w dalszym ciągu pozostawała poniżej poziomu sprzedaży z lat W dalszym ciągu większy udział w obrocie ziemią mają transakcje międzysąsiedzkie względem Zasobów WRSP. Od 2005 r. sprzedaż z udziałem osób prawnych (głównie Agencji Nieruchomości Rolnych - ANR) obejmuje mniej niż jedną piątą łącznego wolumenu umów. W 2010 r. relatywnie największy wzrost liczby transakcji odnotowano w woj. świętokrzyskim (wzrost liczby transakcji o 25% r/r) i podkarpackim (o 16% r/r), czyli regionach kraju o największym rozdrobnieniu agrarnym. Jednocześnie pomimo zwiększenia skali obrotu gruntami, w tych regionach Polski w 2010 r., był on nadal niski i dotyczył jedynie co dwudziestego piątego gospodarstwa. Liczba transakcji kupna/ sprzedaży ziemi pomiędzy rolnikami na 1000 gospodarstw Wzrost liczby transakcji w 2010 r. w obrocie prywatnym zbiegł się z nieznacznie niższą r/r sprzedażą ziemi z WRSP. Oceniamy, że w 2011 r. obrót ziemią rolną na obu rynkach był wyższy względem 2010 r. Największe ożywienie na opisywanym rynku notowane jest w woj. zachodniopomorskim (w 2010 r. obrót ziemią rolniczą dotyczył co ósmego gospodarstwa rolniczego). 6 Źródło: ANR, IRGŻ; Opracowanie AM

7 Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez ANR Powierzchnia sprzedaży gruntów z Zasobu w 2011 r. Agencja Nieruchomości Rolnych w 2011 r. sprzedała ok. 125 tys. ha gruntów rolnych będących w posiadaniu WRSP, czyli o 30% więcej w porównaniu do 2010 r. Wskazany poziom sprzedaży, najwyższy od 9 lat, został osiągnięty pośrednio dzięki rekordowej liczbie ponad 92,5 tys. przetargów (prawie dwukrotnie więcej względem 2008 r.) oraz ofercie ok. 300 tys. ha państwowych gruntów. Wnioskować można, że wysoka liczba nierozstrzygniętych przetargów świadczy o braku akceptacji oferty cenowej istotnej części zbywanych gruntów i/lub wzroście przetargów na ziemię utrzymaną w słabej kulturze rolnej. Na koniec 2011 r. w Zasobie WRSP pozostaje 1,96 mln ha gruntów. ANR podaje, że do rozdysponowania pozostaje nieco ponad 310 tys. ha, w postaci ok. 500 tys. działek. Największą powierzchnią ziem do rozdysponowania dysponują oddziały ANR we Wrocławiu, Szczecinie, Poznaniu, Olsztynie i Gdańsku. 75% powierzchni ziem z Zasobu znajduje się w dzierżawie, tj. ok. 1,47 mln ha. Największe powierzchniowo dzierżawy zlokalizowane są w woj.: zachodniopomorskim, wielkopolskim, dolnośląskim i warmińsko-mazurskim. Wielkość sprzedanych gruntów z Zasobu (w tys. ha). Wzrost popytu na ziemię skorelowany jest z poprawą opłacalności produkcji rolnej, a tym samym kondycją finansową gospodarstw rolnych. Wspierany jest on również kredytami preferencyjnymi na zakup ziemi, a także możliwością sprzedaży gruntów przez ANR na raty. 7 Źródło: ANR, IRGŻ; Opracowanie AM

8 Nierynkowy obrót ziemią rolną W 2010 r. zawarto ok. 66 tys. umów notarialnych dotyczących zmian własności nieruchomości rolnej na drodze nierynkowej (68 tys. umów w 2009 r. tj. spadek o 3,0% r/r). Ocenia się, że nierynkowy obrót ziemią nieznacznie wzrasta w okresie pogarszania się koniunktury gospodarczej. W dłuższej perspektywie cały proces ma jednak tendencję malejącą. Nierynkowy obrót ziemią rolniczą nie sprzyja stymulowaniu procesu koncentracji gruntów. Ocenia się, że jest on głównym czynnikiem dalszego rozdrabniania gruntów. Dalsze zmniejszanie się skali zbywania nieruchomości na wypłatę KRUS. Wielkość z poziomu umów w 2000 r. zmniejszyła się do w 2010 r. Sytuacja taka dotyczy w szczególności bezdzietnych gospodarstw rolnych, podmiotów zadłużonych z tytułu opłat podatkowych oraz terenów szczególnie zaniedbanych pod względem produkcji rolnej. Dominującym ok. 85% elementem pozarynkowego obrotu ziemią pozostają umowy darowizn (ich liczba spadła o 3% r/r). Znaczna część gruntów jest przekazywana wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie. Stabilna pozostaje liczba przejęć ziemi z tytułu otrzymania spadku i działów rodzinnych (ok. 3 przypadki na 1 tys. gospodarstw). Zjawisko to 2010 r. stanowi ok. 8,0% ogółu pozarynkowych transakcji, tj. spadek o ok.5,5% r/r. Marginalizacja umów o dożywocie. Ich liczba w 2010 r. stanowiła niespełna 2,6% wszystkich zawartych nierynkowych transakcji. 8 Źródło: IRGŻ ; Opracowanie AM

9 Średnie ceny gruntów rolnych w EUR/ha w niektórych krajach Europy Holandia Irlandia Belgia Wzrost cen gruntów ornych w większości krajów Europy w 2010 r. Powiązany jest ze wzrostem realnego dochodu rolniczego per capita, w 2010 r. średnio o 12,3% r/r. Spadki dochodu (od 8,2% do 0,3% r/r) odnotowano w Wielkiej Brytanii, Rumunii, Grecji, Włoszech, Finlandii i na Cyprze. Dania Włochy Wielka Brytania Niemcy ogółem Hiszpania Finlandia Francja Polska - GUS Szwecja Polska - ANR Czechy Rumunia Węgry Bułgaria Łotwa Pomimo rocznego spadku cen ziemi o 19,1% w 2010 r., nadal najwyższe ceny gruntów ornych w Europie notowane są w Holandii. Główne determinanty spadku to: zaostrzenie polityki kredytowej banków, obniżenie się opłacalności produkcji rolnictwa powierzchniowego, zmniejszenie popytu na ziemie ze strony państwa przeznaczaną m.in. na rozwój obszarów wiejskich i ochronę środowiska. Jednocześnie należy zaznaczyć, że w kraju tym nad własnością dominuje dzierżawa ziemi, która łagodzi efekt tak wysokich cen gruntów rolnych. Dalszy, choć wyhamowujący, spadek cen ziemi w Irlandii po wejściu tej gospodarki recesję. Po wzroście cen do ok tys. EUR/ha w 2006 r. nastąpił silny spadek do 22,9 tys. EUR/ha w I półroczu 2011 r. Od 2009 r. powrót aktywnych rolników, stanowiących obecnie ok. 70% nabywców gruntów, na rynek ziemi w Wielkiej Brytanii. Średnia cena gruntu rolnego w 2010 r. wzrosła o ok. 8,7% r/r oraz o kolejne 4,7% r/r w I półroczu 2011 r. Sytuacja na brytyjskim rynku ziemi jest silnie skorelowana z kondycją sektora rolnego, w szczególności z oczekiwaniami co do kształtowania się cen płodów rolnych, szczególnie zbóż. Z uwagi na utrzymywania się wysokich cen tego surowca, który powiązany jest m.in. ze spadkiem poziomu rezerw zbóż w USA do najniższego poziomu od 15 lat oraz dynamicznym wzrostem światowych cen żywności, większość brytyjskich analityków, prognozuje utrzymanie się ok. 10% średnio rocznego wzrostu cen ziemi w ciągu najbliższych 4-5 lat. Słowacja Litwa Estonia EUR/ha Najniższe ceny gruntów w 2010 r. notowane były w Estonii i na Litwie. Wymóg co najmniej 3 letniego prowadzenia działalności rolniczej lub leśnej, pomimo zakończenia okresu przejściowego na zakup gruntów w Estonii, jest dla cudzoziemców dużą barierą ograniczającą popyt Źródło: IRGŻ; Opracowanie AM

10 Średnich ceny ziemi rolnej w Polsce i Niemczech w 2010 r. (w EUR/ha) Przeciętne regionalne ceny ziemi rolnej w Polsce vs. Niemczech Roczne dynamiki średnich cen Polska vs. Niemcy Dynamiczny wzrost przeciętnych cen gruntów ornych w Polsce zbliża nas do dolnej strefy cen notowanych w starych krajach UE. Atrakcyjność polskich ziem dla zagranicznych inwestorów w istotnym stopniu zależy od średniego poziomu kursu EUR/PLN w danym okresie. Podczas gdy koszty zakupu ziemi rolnej dla krajowych gospodarstw rosną (wyrażone w złotych), to wraz z osłabianiem się polskiej waluty cena 1 ha ziemi rolnej wyrażona w EUR spada. Tym samym staje się relatywnie tańsza na tle ziem krajów Europy Zachodniej. A popyt ze strony kapitału zagranicznego pomimo okresu przejściowego do 2016 r. wzrasta. Na tle krajów europejskich charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami klimatycznymi i zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji ceny gruntów ornych w Polsce zdecydowanie mniej odbiegają poziomem cen niż np. względem Holandii. Przeciętne ceny gruntów ok EUR/ ha we Francji można porównywać ze średnim poziomem cen notowanym w centralnej i południowej części Polski. Najmniejsze dysproporcje w cenach polskich i niemieckich ziem widoczne są pomiędzy gruntami ze wschodniej części Niemiec i centralno- zachodniej Polski. Co więcej, przeciętne ceny gruntów zlokalizowanych w woj. wielkopolskim i kujawsko- pomorskim są wyższe od takich landów jak Thüringen i Sachsen. Jednocześnie od 2008 r. notowany jest dynamiczny wzrost cen w landach wschodnich (w 2010 r. o 24,6% r/r), względem stabilnej ok. 4% rocznej dynamiki cen ziem landów zachodnich oraz wyhamowania cen w Polsce (patrz wykres obok). 10 Źródło: IRGŻ, NBP; Opracowanie AM

11 Perspektywy cenowe na rynku gruntów Utrzymanie wysokiego poziomu cen użytków rolnych notowane będzie szczególnie w tych regionach Polski, gdzie wzrasta skala inwestycji w elektrownie wiatrowe. Do tej pory najwięcej elektrowni wiatrowych zainstalowano w Polsce północnej. Ponadto prężnie rozwijają się województwa: wielkopolskie (76 instalacji 238 MW), kujawsko-pomorskie (192 instalacji 208 MW) i łódzkie (90 instalacji 144 MW). Według danych URE na koniec 2011 r. w całym kraju elektrowni wiatrowych było 526 o mocy 1616,4 MW. Ograniczeniem podaży na rynku ziemi jest w dalszym ciągu mało stabilna sytuacja na rynku kapitałowym oraz obawa co do inwestycji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Posiadanie ziemi, a nawet jej zakup, traktowane jest jako obarczona mniejszym ryzykiem inwestycja średnio lub długoterminowa, dlatego też w okresie kryzysu spada zainteresowanie sprzedażą rentowych aktywów, zwłaszcza w sytuacji otrzymywania dodatkowych środków z jednolitych płatności obszarowych, Utrzymanie popytu na ziemię, wspierane jest przedłużoną do 31 grudnia 2013 r. pomocą państwa w zakupie nieruchomości rolnych przez rolników z przeznaczeniem na założenie lub rozszerzenie gospodarstw rolnych. W 2012 r. prognozujemy utrzymanie obserwowanej w 2011 r. tendencji wzrostowej cen na rynku nieruchomości rolnych (zarówno łąk, jak i gruntów). Jednocześnie roczna dynamika ich cen może nieco wyhamować i przeciętnie w 2012 r. wahać się w granicach 6-9% r/r, W dalszym ciągu utrzymywanie się wysokich cen surowców rolnych, w tym cen zbóż, będzie w 2012 r. w największym stopniu sprzyjało dużemu zainteresowaniu nabyciem ziemi. W sezonie 1 lipca czerwca 2011 notowane były rekordowo wysokie ceny zbóż, a tym samym gospodarstwa rolne były w większym stopniu zainteresowane nabywaniem nowych gruntów. Oczekujemy, że w obecnym sezonie, tj. 1 lipca czerwca 2012 r. ceny zbóż pozostaną wysokie, ale w relacji rocznej będą się one kształtowały na niższym poziomie. Tym samym, może to być czynnik wpływający na wyhamowanie dynamicznych wzrostów ceni ziemi z 2011 r. Czynnikiem wyhamowującym znaczny, bo ok.11 % roczny wzrost cen z 2011 r., może być m.in. utrzymująca się niepewna sytuacja w światowej i polskiej koniunkturze gospodarczej. Na kształtowanie się cen ziemi będzie miała też wpływ ANR i realizacja strategii systematycznego zwiększania powierzchni gruntów przeznaczanych do sprzedaży. Zwiększenie podaży ziem z Zasobu widoczne szczególnie w regionach północnej i zachodniej Polski, może wpływać na wyhamowanie cen gruntów na tych terenach. Wpływ na rynek gruntów będzie miała też nowelizacja ustawy o gospodarowania gruntami Skarbu Państwa z r. (Dz.U nr 233 poz. 1382). W dłuższym okresie może ona przynieść wzrost podaży relatywnie dużej liczby, utrzymanych w dobrej kulturze rolnej działek, przy ograniczonej możliwości nabycia ich przez wielkoobszarowe gospodarstwa rolne, a co za tym idzie może w kolejnych latach hamować potencjalny wzrost cen ziemi rolnej. Jednocześnie, z uwagi na rozłożenie w czasie realizacji ustawy, nowelizacja w bieżącym roku nie powinna wprowadzać istotnych zmian podażowo- popytowych na rynku ziemi rolnej. 11 [1] Źródło: Rzeczpospolita, 25 listopada 2009r.; Opracowanie AM