BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, POŁOŻONEJ W CHORZOWIE, PRZY UL. SZPITALNEJ 25, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z DZIAŁKI NR 4104/279 - KW NR KA1C/ /4. ZAMAWIAJĄCY: SAMODZIELNY PUBLICZNY ZAKŁAD OPIEKI ZDROWOTNEJ - ZESPÓŁ SZPITALI MIEJSKICH W CHORZOWIE. LOKALIZACJA: CHORZÓW, UL. SZPITALNA 25. P r z y g o t o w a n y p r z e z s BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych Autor opracowania: Stanisław Kubiak - rzeczoznawca majątkowy, nr uprawnień Dokument zawiera 64 ponumerowane strony, oraz załączniki. Chorzów, 28 grudnia 2011 r.

2 W y c i ą g z o p e r a t u s z a c u n k o w e g o Przedmiotem wyceny jest prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 4104/279 o powierzchni 5 229,0 m2. Zabudowę nieruchomości stanowią: budynek główny dawnego szpitala (wraz z przybudówką i łącznikiem) o powierzchni netto 1 885,07 m2; budynek byłego laboratorium z pralnią o powierzchni netto 353,94 m2; budynek prosektorium o powierzchni netto 124,05 m2; budynek magazynowy z magazynem olejów i kotłownią olejową o powierzchni netto 88,15 m2; budynki Określenie i opis nieruchomości: magazynowe za prosektorium o powierzchni netto 210,12 m oraz budowle w postaci placu i dróg utwardzonych, ogrodzenia. Nieruchomość położona jest w Chorzowie, przy ul. Szpitalnej 25. W Sądzie Rejonowym w Chorzowie, Wydział VI Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest dla nieruchomości księga wieczysta KW Nr KA1C/ /4. Właścicielem nieruchomości jest Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Zespół Szpitali Miejskich w Chorzowie przy ul. Strzelców Bytomskich 11. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla Zakres wyceny: najkorzystniejszego sposobu użytkowania, z uwzględnieniem możliwego podziału nieruchomości. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności Cel wyceny: nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży. Prawo własności nieruchomości Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Zespół Szpitali przysługuje: Miejskich w Chorzowie przy ul. Strzelców Bytomskich 11. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektami byłego szpitala, składającej się z działki nr 4104/279 (KW Nr KA1C/ /4), położonej w Chorzowie, przy ul. Szpitalnej 25, dla aktualnego sposobu użytkowania, wynosi: Oszacowana wartość: ,0 0 zł słownie: jeden milion siedemset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt złotych. W tym: > wartość rynkowa prawa własności budynku głównego byłego Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o.

3 szpitala (wraz z przybudówką i łącznikiem) o powierzchni netto 1 885,07 m ,00 zł, > wartość rynkowa prawa własności budynku byłego laboratorium z pralnią o powierzchni netto 353,94 m ,00 zł, > wartość rynkowa prawa własności budynku byłego prosektorium o powierzchni netto 124,05 m ,00 zł, > wartość rynkowa prawa własności budynku magazynowego z magazynem olejów i kotłownią olejową o powierzchni netto 88,15 m ,00 zł, > wartość rynkowa prawa własności budynków magazynowych za prosektorium o powierzchni netto 210,12 m ,00 zł, > wartość rynkowa prawa własności gruntu składającego się z działki nr 4104/279 o powierzchni wynoszącej 5 229,0 m2, po uwzględnieniu obciążenia w postaci służebności przesyłu ,00 zł. Wartość rynkowa prawa własności lm 2 powierzchni działki nr 4104/279, po uwzględnieniu obciążenia w postaci służebności przesyłu, wynosi po zaokrągleniu: 90,59 zł/m2. Wartość rynkowa prawa własności gruntu składającego się z działki nr 4104/279 o powierzchni wynoszącej 5 229,0 m2, przed uwzględnieniem obciążenia w postaci służebności przesyłu wynosi ,00 zł, w tym wartość rynkowa prawa służebności przesyłu Data, na która określono wartość rynkowa przedmiotu wyceny: Data sporządzenia operatu szacunkowego: po działce nr 4104/279 z tytułu przebiegu i parowego ,00 zł, 15 grudnia 2011 r. 28 grudnia 2011 r. rurociągu gazowego Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 3

4 S pis t r e ś c i WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA CEL OPRACOWANIA PODSTAWY OPRACOWANIA P o d s t a w a f o r m a l n a P o d s t a w y m a t e r ia ln o - p r a w n e Ź r ó d ła d a n ych m e r y t o r y c z n y c h Ź r ó d ła d a n ych m e r y to r y c z n y c h o przed m io c ie w y c e n y Ź r ó d ła d a n ych m er y t o r y c z n y c h o ryn ku n ie r u c h o m o ś c i Ź r ó d ła d a n y c h m er y t o r y c z n y c h m ając y c h w p ły w n a w y c e n ę OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY St a n p r a w n y P r z e zn a c z e n ie n ie r u c h o m o ś c i w m ie jsc o w ym p la n ie za g o s p o d a r o w a n ia p r z e s t r z e n n e g o O pis n ie r u c h o m o ś c i O pis g r u n t u O pis s k ła d n ik a b u d o w l a n e g o SPOSÓB WYCENY Z a s t o s o w a n e p o d e jś c ia, m et o d y i t e c h n ik i w y c e n y o r a z w s k a z a n ie ro d za ju o k r e śla n e j w a r t o ś c i ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI C h a r a k t e r y s t y k a r y n k u U st a len ia o g ó l n e A n a liza r yn ku l o k a l n e g o OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY O k r e ślen ie w a r t o ś c i r y n ko w ej w po d e jściu d o c h o d o w y m O k r eślen ie w a r to ści ryn ko w ej w po d ejściu p o r ó w n a w c z y m O s z a c o w a n ie w a r to ści ryn ko w ej sk ła d n ik a b u d o w l a n e g o ZESTAWIENIE, WNIOSKI KOŃCOWE I UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI...64 s.zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 4

5 1. P r z e d m io t i z a k r e s o p r a c o w a n ia Przedmiotem wyceny jest prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr 4104/279 o powierzchni 5 229,0 m2. Zabudowę nieruchomości stanowią: budynek główny dawnego szpitala (wraz z przybudówką i łącznikiem) o powierzchni netto 1 885,07 m2; budynek byłego laboratorium z pralnią o powierzchni netto 353,94 m2; budynek prosektorium o powierzchni netto 124,05 m2; budynki magazynowe z magazynem olejów i kotłownią olejową o powierzchni netto 88,15 m2; budynki magazynowe za prosektorium o powierzchni netto 210,12 m2 oraz budowle w postaci placu i dróg utwardzonych, ogrodzenia. Nieruchomość położona jest w Chorzowie, przy ul. Szpitalnej 25. W Sądzie Rejonowym w Chorzowie, Wydział VI Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest dla nieruchomości księga wieczysta KW Nr KA1C/ /4. Właścicielem nieruchomości jest Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Zespół Szpitali Miejskich w Chorzowie przy ul. Strzelców Bytomskich 11. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania, z uwzględnieniem możliwego podziału nieruchomości. 2. C el o p r a c o w a n ia Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży. prawa własności nieruchomości gruntowej 3. P o d s t a w y o p r a c o w a n ia 3.1. P o d s t a w a fo r m a ln a Podstawą opracowania jest umowa Nr ZP/8/T/2011 o wykonanie operatu szacunkowego zawarta dnia 29 listopada 2011 r. pomiędzy Samodzielnym Publicznym Zakładem Opieki Zdrowotnej - Zespół Szpitali Miejskich w Chorzowie, Chorzów, ul. Strzelców Bytomskich 11, a spółką BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o Chorzów, ul. Kościuszki P o d s t a w y m a t e r ia l n o - p r a w n e 1. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. N r poz. 651 te kst jed n o lity z późn iejszym i zm ianam i). Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 5

6 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego {Dz. U. z 2004 r. N r 207, poz z późniejszym i zm ianam i). 3. Ustawa z dnia r. Kodeks cywilny {Dz. U. z 1964 r. N r 16, poz. 93 z p óźniejszym i zm ianam i). Operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości 4. Ustawa z dnia r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. N r 80, poz. 717 z p óźniejszym i zm ianam i). 5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. N r 124, poz te kst je d n o lity z p óźniejszym i zm ianam i). 3.3 Ź r ó d ła danych m erytorycznych Ź r ó d ła danych m erytorycznych o przedm iocie w yceny 1. Dane i informacje uzyskane w Urzędzie Miasta Chorzów, Sądzie Rejonowym w Chorzowie, Wydział VI Ksiąg Wieczystych, od Zleceniodawcy i właściciela nieruchomości - Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Zespół Szpitali Miejskich w Chorzowie przy ul. Strzelców Bytomskich Bank danych informacji własnych. 3. Informacje zamieszczone w internecie. 4. Wizja lokalna przeprowadzona na nieruchomości, pomiary wykonane podczas oględzin Ź r ó d ła d a n y c h m e r y t o r y c z n y c h o r y n k u n ie r u c h o m o ś c i Analiza lokalnego rynku nieruchomości - dane z katastru nieruchomości, biur nieruchomości, prasy fachowej. Bank danych informacji własnych Ź r ó d ła d a n y c h m e r y t o r y c z n y c h m a ją c y c h w p ł y w n a w y c e n ę 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). 2. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w zakresie obowiązującym - tymczasowe noty interpretacyjne. 3. M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, wyd. PFSRM, Warszawa 2005 r. 4. R. Cymerman, A. Hopfer, System szacowania nieruchomości, wyd. ZCO, Olsztyn - Zielona Góra. 5. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wyd. Naukowe PWN, Warszawa 2004 r. 6. E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, wyd. POLTEXT, Warszawa 2004 r. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 6

7 7. Nieruchomość", Kwartalnik Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. 8. Rzeczoznawca Majątkowy", Kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 4. O k r e ś len ie d a t is t o t n y c h d la o p e r a t u s z a c u n k o w e g o Data sporządzenia wyceny: na którą określono wartość przedmiotu wyceny: na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: dokonania oględzin nieruchomości: r r r r. 5. O p is i o k r e ś l e n ie s t a n u p r z e d m io t u w y c e n y 5.1. S t a n p r a w n y Dla przedmiotu wyceny w Sądzie Rejonowym w Chorzowie, Wydział VI Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta, której wpisy zostały przybliżone poniżej. Księga Wieczysta KW Nr KA1C/ /4 Typ księgi: nieruchomość gruntowa. D z i a ł I -O : O z n a c z e n i e n i e r u c h o m o ś c i 1. Miejscowość: Chorzów-Batory. 2. Nr działki: 4104/ Ulica: Szpitalna / Żelazna. 4. Sposób korzystania: zabudowane podwórze. 5. Obszar: 5 229,0 m2. D z i a ł I - S p : S p is p r a w z w i ą z a n y c h z w ł a s n o ś c i ą Brak wpisu. D z i a ł II: W ł a ś c i c i e l 1. Udział: 1/1. 2. Właściciel: Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Szpital im. dr W. Styczyńskiego w Chorzowie. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 7

8 D z ia ł III: C ię ż a r y i o g r a n ic z e n ia Inny wpis - prawo zarządu i użytkowania na rzecz Prezydium Miejskiej Rady Narodowej (Wydział Zdrowia i Opieki Społecznej w Chorzowie) z zastrzeżeniem prawa wstępu dla Huty Batory" na teren nieruchomości dla utrzymania i konserwacji rurociągu gazowego i parowego. Uprawniony: Prezydium Miejskiej Rady Narodowej (Wydział Zdrowia i Opieki Społecznej w Chorzowie). D z ia ł IV: H ip o te k i Brak wpisu. Stan prawny nieruchomości gruntowej - oznaczenie w operacie ewidencji gruntów i budynków przedstawiono w ujęciu tabelarycznym: Województwo Powiat Gmina Jednostka ewidencyjna Śląskie m. Chorzów Miasto Chorzów _1, M. Chorzów Obręb 0002, Nr jednostki rejestrowej G.913 Właściciel Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej - Szpital im. dr W. Styczyńskiego w Chorzowie. - udział 1/1 Arkusz mapy 1 Numer działki 4104/279 Bliższe położenie ul. Szpitalna 25 Opis użytków Użytek Powierzchnia użytków Powierzchnia działki Księga wieczysta inne tereny zabudowane Bi 0,5229 ha 0,5229 ha KA1C/ /4 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o.

9 5.2. P rzeznaczenie n ieru ch om o ści w miejscowym planie za gosp odaro w ania p rzestrzennego Teren, na którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny jest objęty miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Chorzów - przyjętym Uchwałą Nr XXII/430/2004 Rady Miasta Chorzów z dnia 1 lipca 2004 r. Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 96 poz z dnia r. Zgodnie z zapisami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, przedmiot opinii położony jest w obszarze oznaczonym na rysunku symbolem: > UP/G" - tereny zabudowy usługowej - tereny usług publicznych/występujące pustki po starej, płytkiej eksploatacji węgla kamiennego. 6 ust. 9. UP TERENY USŁUG PUBLICZNYCH na których: 1) ustala się zasady: a) przeznaczenia terenu na funkcje związane z utrzymaniem lub realizacją usług publicznych, b) modernizacji i estetyzacji istniejącej zabudowy, 8 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 9

10 c) zagospodarowania i urządzenia terenu przyległego z wprowadzeniem zieleni niskiej i średnio wysokiej, d) realizacji odpowiedniej ilości miejsc postojowych i parkingowych w formie parkingów pod- i naziemnych w ilościach dostosowanych do potrzeb. 2) dopuszcza się: a) adaptację, przebudowę i rozbudowę istniejących obiektów na inne cele pod warunkiem zachowania ich dla funkcji usług publicznych, b) lokalizację nowych obiektów użyteczności publicznej których lokalizacja związana jest z dopuszczalnym poziomem hałasu pod warunkiem przeprowadzenia oceny możliwości ich lokalizacji, c) realizację mieszkań w obiektach wymienionych w punkcie 1) których łączna powierzchnia mieszkalna nie będzie większa niż 5% łącznej powierzchni użytkowej budynków użyteczności publicznej znajdujących się na działce. 3) ustala się zakaz: a) lokalizacji budynków mieszkalnych, b) lokalizacji stacji paliw, c) realizacji obiektów tymczasowych. 4) ustala się nakaz: a) szczególnej dbałości o atrakcyjną formę architektoniczną nowych i przebudowywanych obiektów oraz terenu zarówno w formie, detalu jak i użytych materiałach, b) zachowanie zasady realizacji powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszej niż 20% po wierzchni działki, c) nasadzeń zieleni niskiej i średniowysokiej. 7 ust G TERENY OBJĘTE OGRANICZENIAMI ZABUDOWY KUBATUROWEJ Z UWAGI NA WYSTĘPUJĄCE PUSTKI PO STAREJ, PŁYTKIEJ EKSPLOATACJI WĘGLA KAMIENNEGO na których: 1) ustala się zasady: a) lokalizacji inwestycji na warunkach określonych w stanowisku organu nadzoru górniczego dotyczących warunków realizacji, w szczególności potrzeby wykonywania opracowań specjalistycznych (ekspertyz) i niezbędnych zabezpieczeń, b) w rejonie szybów górniczych przed rozpoczęciem inwestycji należy wykonać właściwe zabezpieczenie obiektu. Teren użytkowany jest zgodnie z postanowieniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 10

11 5.3. O p is n ieru ch om ości O p is g ru n tu Nieruchomość składa się z zabudowanej działki nr 4104/279, położonej w Chorzowie, przy ul. Szpitalnej 25, stanowiącej użytek Bi - KW Nr KA1C/ /4. Powierzchnia działki wynosi 5 229,0 m2. Zespół budynków byłego szpitala usytuowany został na terenie przy ul. Szpitalnej 25 w Chorzowie. Elementy zabudowy nieruchomości stanowiące przedmiot opracowania stanowią budynki zgrupowane wzdłuż ul. Szpitalnej: budynek główny dawnego szpitala (wraz z przybudówką i łącznikiem) o powierzchni netto 1 885,07 m2; budynek byłego laboratorium z pralnią o powierzchni netto 353,94 m2; budynek byłego prosektorium o powierzchni netto 124,05 m2; budynek magazynowy z magazynem olejów i kotłownią olejową o powierzchni netto 88,15 m2; budynki magazynowe za prosektorium o powierzchni netto 210,12 m2; budowle w postaci placu i dróg utwardzonych, ogrodzenia. Budynki główny dawnego szpitala, byłego laboratorium z pralnią oraz byłego prosektorium zostały na mocy zapisów miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Chorzów objęte ochroną konserwatorską. Teren składający się z działki nr 4104/279 jest zabudowany i częściowo ogrodzony. Działka przylega bezpośrednio do pasa drogowego ulicy Szpitalnej. Dostęp do nieruchomości jest zapewniony ze wskazanej ulicy poprzez 2 bramy wjazdowe. Na terenie nieruchomości zlokalizowane są drogi wewnętrzne pozwalające na komunikację pomiędzy budynkami, a także place służące, jako parkingi. Pozostała niezabudowana część działki zajęta jest przez zieleniec z alejkami spacerowymi oraz 2 wiaty nie związane trwale z gruntem (parkingową dla samochodów - zadaszenie na słupach stalowych i magazynową - stalową z pełnymi ścianami) - nie będą przedmiotem wyceny z powodu braku związku z gruntem. Ulica Szpitalna jest drogą miejską, łączy się z innymi ważnymi ciągami komunikacyjnymi miasta zapewniając dostęp do dzielnic miasta, a także łączy się z drogami wylotowymi miasta, np. ul. Stefana Batorego, Armii Krajowej. Drogi znajdują się w średnim stanie technicznym. Drogi utwardzone asfaltem. Ulica Batorego stanowi połączenie z autostradą A4, która przebiega w odległości niecałych 2,0 km od nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w odległości około 2,0 km od ścisłego centrum miasta. Działka otoczona jest zabudową przemysłową (tereny Huty Batory"), Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 11

12 mieszkaniową wielorodzinną (głównie typu kamienicznego, dopiero w dalszej odległości występują bloki mieszkalne) oraz zabudową handlowo-usługową i obiektami użyteczności publicznej. Nieruchomość na dzień wyceny jest wykorzystywana przez najemców poszczególnych obiektów - prowadzona jest działalność różnego rodzaju: działalność medyczna stacjonarna (opieka długoterminowa), przychodnia medyczna, zakład pogrzebowy (kostnica), magazyny, kotłownia. Teren działki nie wykazuje większych zmian w ukształtowaniu - teren płaski, zagospodarowany. Działka nr 4104/279 posiada kształt nieregularnego wieloboku. Przez teren nieruchomości (nad zieleńcem oraz nad budynkiem byłej pralni) przebiega nadziemny rurociąg gazowy i parowy Huty Batory", który w znacznym stopniu negatywnie oddziałuje na estetykę nieruchomości oraz na możliwość jej dalszego zagospodarowania. Przez teren nieruchomości (w kanale przykrytym stalowymi pokrywami) przebiegają rury ciepłociągu. Teren wycenianej nieruchomości uzbrojony jest w następujące sieci lub posiada do nich dostęp: sieć energetyczna; sieć wodociągowa; sieć ciepłownicza; sieć kanalizacyjna; sieć telefoniczna. Ogólna lokalizacja: Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 12

13 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 13

14 O pis s k ł a d n ik a b u d o w l a n e g o A) Budynek głów ny daw nego szpitala (w raz z przybudów ką i łączn ikiem ) Budynek usytuowany jest przy ul. Szpitalnej. Jest to budynek dwupiętrowy, wolnostojący, podpiwniczony, z poddaszem użytkowym. Budynek wybudowany został w technologii tradycyjnej murowanej. Obiekt składa się z: 1) budynku z okresu początku XX wieku (zgodnie z informacjami uzyskanymi w UM Chorzów budynek wybudowano w 1894 r.); 2) dobudówki wraz z przewiązką łączącą budynek główny z laboratorium i portiernią - wybudowaną w latach 50-tych XX wieku. Obiekt znajduje się w pogorszonym stanie technicznym - dach do kapitalnego remontu (nieszczelny, zawilgocony, przeciekający, zagrzybiony); nieszczelne ściany zewnętrzne (przy oknach widoczne zawilgocenia, zawilgocenie ścian powoduje łuszczenie się farb, odkształcanie i odpadanie tynków wewnętrznych, zagrzybienie) - dotyczy piwnic, jak również wyższych kondygnacji. Konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu budynku. Konstrukcja : Ściany zewnętrzne - z cegły pełnej gr. 51 cm z warstwą licową z cegły 12 cm - dla budynku głównego; dla dobudówki i przewiązki tynkowane tynkiem nakrapianym terraboną gr. 1,5 cegły - 38 cm. Ściany wewnętrzne - w budynku głównym gr. 2,5 cegły; ściana środkowa i kominowe 2 cegły, 1,5 cegły i 1 cegła dla piwnicy oraz 2 cegły i 1,5 cegły dla kondygnacji wyższych; w dobudówce ściany wewnętrzne gr. 1,5 cegły. Ścianki działowe - z cegły grubości 0,25 cegły i 0,5 cegły. Klatka schodowa - monolityczna na kondygnacji parteru i do piwnic oraz schody stalowe na kondygnacjach użytkowych i na poddasze w budynku głównym; w dobudówce klatka schodowa monolityczna. Szyb dźwigowy - w dobudówce dźwig osobowy z szybem monolitycznym; płyta maszynowni żelbetowa z belkami stalowymi. Szyb dźwigu towarowego - w kuchni murowany, wkomponowany w ściany. Stropy - w piwnicach sklepienia łukowe, w kondygnacjach nadziemnych w partiach przyległych do klatki schodowej sklepienia łukowe, a w pozostałych partiach strop płaski, prawdopodobnie monolityczny; w części dobudowanej strop monolityczny w partii przyległej do windy i klatki schodowej oraz gęstożebrowy w pozostałych partiach. Nadproża - w budynku głównym nadproża okienne i część nadproży drzwiowych łukowych; pozostałe nadproża prostokątne; w części dobudowanej nadproża żelbetowe proste. Stolarka - okienna PCV; stolarka drzwiowa drewniana. Tynki - zarówno w budynku głównym, jak i w dobudówce tynki wewnętrzne wapienno- Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 14

15 cementowe; dobudówka tynkowana również z zewnątrz wraz z przewiązką - cokół z płytek elewacyjnych klinkierowych. Instalacje doprowadzone do budynku : instalacja wod.-kan., instalacja elektryczna, siłowa i oświetleniowa, instalacja telefoniczna, ogrzewanie c.o. zdalaczynne + własna kotłownia olejowa. Dane powierzchniowe budynku: Kubatura razem ,00 m3 a Kubatura budynku głównego 7 769,00 m3 b Kubatura części dobudowanej 2 754,00 m3 c Kubatura przewiązki 34,00 m3 Powierzchnia zabudowy 518,00 m2 Powierzchnia netto budynku 1 885,07 m2 a Powierzchnia netto piwnic 347,53 m2 - Pom. obsługi wymiennikowni 9,31 m2 - Pom. obsługi wymiennikowni 6,86 m2 - Wentylatornia 8,48 m2 - Wymiennikownia 51,66 m2 - Bufet 31,87 m2 - Klatka schodowa 8,04 m2 - Kuchnia 32,60 m2 - Zmywalnia 3,90 m2 - Kuchnia 5,64 m2 - Magazyn naczyń 3,55 m2 - Magazyn żywności 8,06 m2 - Komunikacja 20,42 m2 - Zmywalnia 15,40 m2 - Magazyn żywności 5,75 m2 - Obieralnia jarzyn 6,24 m2 - Magazyn 5,73 m2 - Komunikacja 22,41 m2 - Komunikacja 11,25 m2 - Magazyn 22,71 m2 - Szatnia 12,67 m2 - W.C. 1,92 m2 - Prysznice 3,36 m2 - Dźwig 9,00 m2 - Klatka schodowa 23,20 m2 - E.K.G. 14,50 m2 - W.C. 3,00 m2 b Powierzchnia netto parteru 358,21 m2 - Dyżurka pielęgniarek 10,22 m2 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 15

16 - Sterylizator 9,58 m2 - Sala brudna 16,88 m2 - Myjnia lekarzy 16,22 m2 - Komunikacja Sali operacyjnej 16,59 m2 - Komórka 0,90 m2 - Sala operacyjna 32,83 m2 - Przedsionek 9,28 m2 - Klatka schodowa 8,04 m2 - Komunikacja - wejście główne 11,25 m2 - Korytarz 43,13 m2 - Izba przyjęć 16,70 m2 - Sala chorych 17,00 m2 - Sala chorych 21,64 m2 - Sala chorych 30,24 m2 - Dźwig 2,46 m2 - Pom. lekarza dyżurnego 23,11 m2 - Pom. pielęgniarki oddziałowej 13,79 m2 - Korytarz 15,75 m2 - Winda 9,00 m2 - Klatka schodowa 16,25 m2 - Łazienka 5,40 m2 - Łazienka 11,95 m2 c Powierzchnia netto I piętra 400,61 m2 - Pokój chorych 30,74 m2 - Pokój pielęgniarek 11,12 m2 - Pokój chorych 21,42 m2 - Pokój chorych 17,86 m2 - Pokój chorych 16,30 m2 - Pokój chorych 17,28 m2 - Pokój chorych 18,14 m2 - Pokój chorych 15,55 m2 - Magazyn czystej bielizny 15,04 m2 - E.K.G. 6,20 m2 - Pokój chorych 27,38 m2 - Komunikacja 16,82 m2 - Klatka schodowa 11,25 m2 - W.C. 8,86 m2 - Komunikacja 43,13 m2 - Kaplica 23,11 m2 - Przedsionek 5,54 m2 - Pokój ordynatora 13,79 m2 - Komunikacja 10,21 m2 - Dźwig 9,00 m2 - Klatka schodowa 13,99 m2 - W.C. personelu 5,40 m2 - W.C. chorych 11,95 m2 - Przewiązka 15,93 m2 - Pokój ordynatora 14,60 m2 d Powierzchnia netto II piętra 382,61 m2 - Sala chorych 32,78 m2 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 16

17 - Pokój pielęgniarek 11,58 m 2 - Pokój zabiegowy 21,86 m2 - Sala chorych 18,26 m2 - Sala chorych 17,67 m2 - Sala chorych 16,90 m2 - Sala chorych 18,55 m2 - Sala chorych 15,90 m2 - Sala chorych 22,32 m2 - Sala chorych 30,15 m2 - Komunikacja 61,22 m2 - Klatka schodowa 11,25 m2 - W.C. 8,86 m2 - Pokój lekarza dyżurnego 23,11 - Pokój pielęgniarki oddziałowej 13,76 m2 - Poczekalnia 9,00 m2 - Dźwig 9,00 m2 - Korytarz 6,74 m2 - Klatka schodowa 16,35 m2 - W.C. personelu 5,40 m2 - W.C. chorych 11,95 m2 i m e Powierzchnia netto poddasza 396,11 m 2 - Klatka schodowa 35,80 m2 - Strych 116,40 m2 - Strych 114,20 m2 - Pomieszczenie personelu 9,30 m2 - Pomieszczenie personelu 12,00 m2 - Pomieszczenie personelu 14,00 m2 - Szatnia personelu 23,11 m2 - Pomieszczenie personelu 10,30 m2 - Maszynownia 21,80 m2 - Korytarz 10,00 m2 - Klatka schodowa 15,50 m2 - Magazyn 3,50 m2 - W.C. personelu 10,20 m2 Stan techniczno- użytkowy : Budynek posiada dwa wejścia w elewacji frontowej od strony ul. Szpitalnej oraz dodatkowe niezależne wejście od strony dziedzińca. Wg stanu na dzień wyceny budynek kwalifikuje się do remontu. W szczególności w złym stanie technicznym m. in. jest dach, elewacja budynku, izolacje. Ściany budynku są zawilgocone i zagrzybione. Na południowej elewacji widoczne są pionowe pęknięcia ścian. Remonty w budynku prowadzone na bieżąco w miarę potrzeby przez najemcę - malowanie ścian, sufitów, płytki ceramiczne, na ścianach i podłogach, wykładziny podłogowe PCV, panele ścienne, itp. (w zakresie objętym umową najmu). s.zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 17

18 B) Budynek byłego laboratorium z pralnią Budynek usytuowany jest przy ul. Szpitalnej. Jest to budynek dwupiętrowy, wolnostojący, nie podpiwniczony, z poddaszem nieużytkowym. Budynek wybudowany został w technologii tradycyjnej murowanej. Obiekt składa się z: 1) części użytkowanej wcześniej, jako laboratorium (zgodnie z informacjami uzyskanymi w UM Chorzów budynek wybudowano w 1894 r.) - aktualnie w parterze prowadzona jest przychodnia lekarska; 2) części użytkowanej wcześniej, jako pralnia. Obiekt znajduje się w pogorszonym stanie technicznym - dach do kapitalnego remontu (nieszczelny, zawilgocony, przeciekający, zagrzybiony); nieszczelne ściany zewnętrzne (przy oknach widoczne zawilgocenia, zawilgocenie ścian powoduje łuszczenie się farb, odkształcanie i odpadanie tynków wewnętrznych, zagrzybienie). Konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu budynku. Instalacje doprowadzone do budynku : instalacja wod.-kan., instalacja elektryczna, siłowa i oświetleniowa, instalacja telefoniczna, ogrzewanie c.o. zdalaczynne. Dane powierzchniowe budynku: Powierzchnia netto budynku 353,94 m2 a Powierzchnia netto parteru 185,61 m2 - Schowek 1,12 m2 - Magazyn 4,56 m2 - W.C. 3,52 m2 - W.C. dla niepełnosprawnych 3,32 m2 - Gabinet zabiegowy 28,04 m2 - Gabinet lekarski 23,54 m2 - Magazyn 9,18 m2 - Komunikacja 37,17 m2 - Klatka schodowa 10,08 m2 - Magazyn 2,42 m2 - Magazyn 8,07 m2 - Pomieszczenie byłej pralni nr 1 8,40 m2 - Pomieszczenie byłej pralni nr 2 24,35 m2 - Pomieszczenie byłej pralni nr 3 12,24 m2 - Pomieszczenie byłej pralni nr 4 4,71 m2 - Pomieszczenie byłej pralni nr 5 4,89 m2 b Powierzchnia netto I piętra 168,33 m2 - Klatka schodowa 10,50 m2 - Pomieszczenie byłego laboratorium nr 1 9,24 m2 - Pomieszczenie byłego laboratorium nr 2 6,08 m2 - Pomieszczenie byłego laboratorium nr 3 34,35 m2 - Pomieszczenie byłego laboratorium nr 4 6,08 m2 - Pomieszczenie byłego laboratorium nr 5 34,35 m2 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 18

19 Pomieszczenie byłego laboratorium nr 6 4,29 nr Pomieszczenie byłego laboratorium nr 7 1,91 nr Pomieszczenie byłego laboratorium nr 8 9,11 m Pomieszczenie byłego laboratorium nr 9 32,19 nr Pomieszczenie byłego laboratorium nr 10 11,34 nr Pomieszczenie byłego laboratorium nr 11 8,89 nr Stan techniczno- użytkowy : Budynek posiada trzy wejścia, w elewacji frontowej od strony ul. Szpitalnej, oraz dwa wejście od strony dziedzińca - ostatnie z wejść prowadzi do pomieszczeń byłej pralni. Wg stanu na dzień wyceny budynek kwalifikuje się do remontu. W szczególności w złym stanie technicznym m. in. jest dach, elewacja budynku, izolacje. Ściany budynku są zawilgocone i zagrzybione. Remonty w budynku (tylko w części zajmowanej pod przychodnię lekarską) prowadzone na bieżąco w miarę potrzeby przez najemcę - malowanie ścian, sufitów, płytki ceramiczne, na ścianach i podłogach, panele ścienne, itp. (w zakresie objętym umową najmu). C) Budynek prosektorium Budynek usytuowany jest przy ul. Szpitalnej. Jest to budynek jednopiętrowy, wolnostojący, nie podpiwniczony. Budynek wybudowany został w technologii tradycyjnej murowanej. Aktualnie w budynku prowadzona jest kostnica zakładu pogrzebowego. Obiekt znajduje się w pogorszonym stanie technicznym - brak prowadzenia gospodarki remontowej, obiekt nie ogrzewany (za wyjątkiem jednego pomieszczenia biurowego), stare drewniane okna (nieszczelne), stara stolarka drzwiowa (nieszczelna). Konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu budynku. Instalacje doprowadzone do budynku : instalacja wod.-kan., instalacja elektryczna, siłowa i oświetleniowa, instalacja telefoniczna. Dane powierzchniowe budynku: Powierzchnia netto budynku 124,05 m2 Powierzchnia netto parteru 124,05 m2 Kaplica 30,19 m2 Pomieszczenie nr 1 12,09 m2 Pomieszczenie nr 2 7,63 m2 Pomieszczenie nr 3 14,25 m2 Pomieszczenie gospodarcze 10,83 m2 Pomieszczenie nr 4 27,86 m2 W.C. 4,18 m2 Biuro 10,24 m2 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 19

20 - Komunikacja 6,78 m2 Stan techniczno- użytkowy : Budynek posiada dwa wejścia, w elewacji frontowej od strony ul. Szpitalnej, oraz wejście od strony dziedzińca. Wg stanu na dzień wyceny budynek kwalifikuje się do remontu. Remonty w budynku prowadzone na bieżąco w miarę potrzeby przez najemcę (w zakresie objętym umową najmu). D) Budynek magazynowy z magazynem olejów i kotłownią olejową Budynek usytuowany jest przy ul. Szpitalnej - w głębi działki nr 4104/279, przy granicy z terenem Huty Batory". Budynek sąsiaduje z budynkiem byłej pralni. Jest to budynek jednopiętrowy, wolnostojący, nie podpiwniczony. Budynek wybudowany został w technologii tradycyjnej murowanej. Aktualnie w budynku zlokalizowana jest kotłownia olejowa z dwoma kotłami Buderus, magazyn olejów, oraz pomieszczenia mogące pełnić rolę magazynów. Obiekt znajduje się w złym stanie technicznym - brak prowadzenia gospodarki remontowej, obiekt nie ogrzewany, zawilgocony i zagrzybiony. Konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu budynku. Instalacje doprowadzone do budynku : instalacja elektryczna; ciepłociąg. Dane powierzchniowe budynku: Powierzchnia netto budynku 88,15 m2 a Powierzchnia netto parteru 88,15 m2 - Kotłownia 17,91 m2 - Magazyn oleju 14,88 m2 - Magazyn 29,21 m2 - Magazyn 26,15 m2 Stan techniczno- użytkowy : Budynek posiada cztery wejścia - każde prowadzące do poszczególnego pomieszczenia. Wg stanu na dzień wyceny budynek kwalifikuje się do remontu. E) Budynki magazynowe za prosektorium Budynki usytuowane są przy ul. Szpitalnej - w bezpośrednim sąsiedztwie budynku prosektorium. Są to: 1) budynek magazynowy wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej; 2) wiata magazynowa podzielona na boksy z oddzielnymi wrotami (wrota stalowe, dach z blachy trapezowej, ścianki działowe murowane. Wiata magazynowa od zachodu przylega do budynku prosektorium, a od Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 20

21 wschodu przylega do budynku magazynowego murowanego. Są to budynki jednopiętrowe, nie podpiwniczone. Operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości Obiekty znajdują się w złym stanie technicznym - brak prowadzenia gospodarki remontowej, obiekty nie ogrzewane, zawilgocone i zagrzybione. Konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu. Instalacje doprowadzone do budynku : instalacja elektryczna. Dane powierzchniowe budynku: Powierzchnia netto budynku 210,12 _ m.2 a Powierzchnia netto parteru 210,12 m2 - Pomieszczenie nr 1 (bud. mag. mur.) 15,70 m2 - Pomieszczenie nr 2 (bud. mag. mur.) 15,22 m2 - Pomieszczenie nr 3 (bud. mag. mur.) 13,72 m2 - Wiata magazynowa 165,48 m2 Stan techniczno- użytkowy : Budynki posiadają odrębne wejścia do każdego z pomieszczeń magazynowych. Wg stanu na dzień wyceny budynek kwalifikuje się do remontu. N) Ogrodzenie Ogrodzenie częściowe działki usytuowane wzdłuż zachodniej granicy działki - częściowo murowane i otynkowane (naprzeciw budynku prosektorium); pozostała część ogrodzenia wykonana z przęseł stalowych na słupkach stalowych osadzonych w murowanym cokole. Wg stanu na dzień wyceny ogrodzenie znajduje w średnim stanie technicznym. O) Drogi i place Na terenie nieruchomości wykonano ciągi wewnętrzne dróg dojazdowych do budynków, ciągi piesze, place postojowe. Nawierzchnię dróg dojazdowych i placów wykonano z asfaltu oraz żwiru - zły stan techniczny (liczne spękania i wykruszenia). Ciągi piesze na terenie zieleńca wykonano z kostki betonowej szarej - dobry stan techniczny. 8 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 21

22 6. S p o s ó b w y c e n y 6.1. Zastosow ane podejścia, metody i te c h n ik i w yceny o ra z w skazanie RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI 1. Celem opracowania jest określenie wartości nieruchomości. Ustalenie wartości zawsze polega na wycenie konkretnych praw do danej nieruchomości, nie zaś na wycenie np. budynku, lokalu czy gruntu. Do omawianych praw zaliczać należy przykładowo: pełne prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub jakikolwiek inny udział prawny w nieruchomości. 2. Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, i cechach nieruchomości podobnych". Wybór podejścia wynika także z podstaw metodologicznych wyceny oraz ze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. 3. W przypadku przedmiotowej nieruchomości nie odnaleziono na rynku lokalnym, ani regionalnym transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny - stosunkowo rzadko dochodzi do transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość zabudowana budynkami usługowo-biurowymi mogącymi przynosić dochód o takiej charakterystyce jak przedmiotowa nieruchomość. W związku z faktem, że przedmiotowa nieruchomość może przynosić dochód z czynszów najmu, ze względu na brak obciążeń prawami zobowiązaniowymi zawartymi na czas oznaczony, a także ze względu na przewidywaną stabilność stawek czynszu najmu/dzierżawy w niniejszym opracowaniu, dla określenia wartości prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. 4. Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości. W podejściu dochodowym określa się wartość praw właściciela lub innego użytkownika do osiągania dochodu z nieruchomości. 5. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. 6. Metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, dla których stosuje się metodę inwestycyjną są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. jj^ j j Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 22

23 W tego rodzaju obiektach wpływy odnoszą się do gruntu i jego części składowych stanowiących w szczególności budynki i budowle. 7. Zasady stosowania metody inwestycyjnej - Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego właściciela lub innego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć kwestii czasu trwania umów, sposobu rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), to skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej niezbędna jest analiza obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych oraz znajomość zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku. Analiza umów i decyzji administracyjnych, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów: a) Potencjalny Dochód Brutto - (PDB) wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, to znaczy, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, a szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości; b) Efektywny Dochód Brutto - (EDB) obliczany jako różnica pomiędzy Potencjalnym Dochodem Brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo jak i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi; c) Dochód Operacyjny Netto - (DON) obliczany jako różnica pomiędzy Efektywnym Dochodem Brutto a Wydatkami Operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynika z warunków rynkowych. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie Dochodu Operacyjnego Netto. Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych, b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek, c) nakładów na remonty, wykraczające poza bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów przedstawionych wyżej, d) podatku dochodowego. Dochody, generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do zróżnicowania ich przyszłych poziomów. Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu. Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości na dzień określania wartości z uwzględnieniem zasad rozdziału wcześniejszego. W przypadku gdy wyceniana. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 23

24 nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, do wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia. 8. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu: kapitalizację prostą oraz dyskontowanie strumieni dochodów. 9. Przy technice kapitalizacji prostej, wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. 10. Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową. 11. Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. 12. Wydatki operacyjne - Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie. W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak dochody, na koniec okresu rocznego. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średnioroczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia, które występują z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat i są uzasadnione wymogami rynkowymi. 13. Dochód z nieruchomości - Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości dla plansz reklamowych, anten telefonii komórkowych, bankomatów, dochody z parkingów itp. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych może być także część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku. Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody wyceny. 14. Technikę kapitalizacji prostej zastosowano w niniejszej wycenie, gdyż uzasadnione jest założenie, że realna wartość dochodu nie będzie podlegała w przyszłości zmianom. 15. Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji. 8 Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 24

25 16. W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa iloczyn dochodu operacyjnego netto i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji. 17. W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru: WR = DON o lub... WR = DON o W1: R gdzie: W R - wartość rynkowa nieruchomości, D O N - dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji, R - stopa kapitalizacji, W K - współczynnik kapitalizacji. 18. Zalecanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości. 19. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości. 20. Dla wyodrębnienia z wartości oszacowanej w podejściu dochodowym wartości prawa własności gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. 21. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. 22. Metoda korygowania ceny średniej polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 23. Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości wybraną metodą składa się z następujących etapów: Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 25

26 określenie rynku lokalnego (regionalnego), na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym przeprowadzono analizę zawartych transakcji kupna -sprzedaży nieruchomościami podobnymi; Analiza ekonomiczna rynku, w którym oceniona zostanie relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości; Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny; Opis wraz z charakterystyką wycenianej nieruchomości w kontekście cech rynkowych; Wybór nieruchomości podobnych (nieruchomość podobna, to w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość), które były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży i których ceny transakcyjne można ustalić wraz z opisem wybranych nieruchomości podobnych w aspekcie określonych wcześniej cech rynkowych; Określenie zakresu współczynników korygujących; C min C max K^sr i 1 c Określenie wartości współczynników korygujących na podstawie cech rynkowych wycenianej nieruchomości; Określenie sumy wartości współczynników korygujących; Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako iloczynu powierzchni gruntu, sumy współczynników korygujących i średniej ceny 1 m2 powierzchni gruntu, które były przedmiotem transakcji. n W R C ir s r I u i i=1 24. W niniejszym opracowaniu określono zatem wartość rynkową prawa własności przedmiotu wyceny. 25. Wartość rynkowa to: najbardziej prawdopodobna cena - wyrażona w gotówce, w sposób ekwiwalentny do gotówki lub w inny jasno sprecyzowany sposób, jaką można uzyskać przy sprzedaży konkretnych praw do nieruchomości w wyraźnie określonym dniu, po odpowiednim wyeksponowaniu na rynku w warunkach konkurencji, przy zachowaniu wszystkich warunków uczciwej sprzedaży, przy założeniu, iż kupujący i sprzedający działają w sposób rozważny i we Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 26

27 własnym interesie, są świadomi okoliczności wpływających na wartość nieruchomości oraz zakładając, iż nie działają w sytuacji przymusowej". 26. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. 27. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku. Sposób najkorzystniejszego użytkowania oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Sposób użytkowania, który nie jest możliwy fizycznie lub, który nie jest dopuszczalny prawnie, nie może być rozważany jako sposób najkorzystniejszego użytkowania. Sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości inny niż aktualny, w dniu wyceny może być przyjęty do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych. 28. Wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości określono, jako wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, która oznacza wartość rynkową rozumianą, jako wartość nieruchomości, która będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Aktualny sposób użytkowania oznacza w niniejszym opracowaniu najkorzystniejszy sposób użytkowania. U w a g i : wartość nieruchomości została oszacowana przy przyjęciu aktualnego stanu technicznoużytkowego budynków i budowli posadowionych na nieruchomości; uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość rynkowa określona w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym gruncie; w niniejszym opracowaniu, wartość rynkowa została oszacowana na podstawie dochodów z najmu, które nieruchomość może przynosić właścicielowi, przy uwzględnieniu ograniczeń i kosztów, jakie należy ponosić; do wyceny została wykorzystana dokumentacja udostępniona przez właściciela oraz pomiary własne wykonane podczas oględzin nieruchomości. Zakłady Ekspertyz i Usług Gospodarczych/BUDOSERWIS Z.U.H. Sp. z o.o. 27