23 kwietnia 2017 Warszawa

Transkrypt

1 23 kwietnia 2017 Warszawa

2 TEMAT: Rzeczoznawstwo majątkowe, podejście dochodowe

3 1. UWAGI OGÓLNE Najważniejsze czynniki, od których zależy poziom wartości nieruchomości Podstawowe cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość (cechy fizyczne i prawne) Najważniejsze dokumenty i informacje, które powinien otrzymać rzeczoznawca majątkowy od zleceniodawcy Najważniejsze informacje, które rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić samodzielnie

4 1. UWAGI OGÓLNE

5 Co wpływa na wartość nieruchomości Polityka rządu, ustawodawstwo Możliwości rozwoju Położenie, jakość sąsiedztwa, środowisko Gospodarka (światowa krajowa lokalna) Wartość nieruchomości Jakość architektury funkcjonalność Moda/popyt Stan prawny i techniczny Władanie, czas potrzebny do zawarcia transakcji

6 1.1. Najważniejsze czynniki, od których zależy poziom wartości nieruchomości: 1. Czynniki fizyczne, charakteryzujące materialne cechy środowiska naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez człowieka, takie m.in. jak: ukształtowanie terenu, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień zużycia budynku, rozwiązania materiałowo-techniczne i funkcjonalne, drogi dojazdowe.

7 2. Czynniki ekonomiczne, obejmujące siły działające na wielkość popytu i podaży nieruchomości oraz proporcje pomiędzy nimi: stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu koniunkturalnym, poziom bezrobocia, stan zamożności społeczeństwa, różnorodność form kredytowania, wysokość stopy oprocentowania kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości.

8 3. Czynniki prawne, takie jak: swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system podatkowy (wysokość podatków i opłat związanych z obrotem nieruchomościami oraz z posiadaniem nieruchomości), system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, forma władania nieruchomością.

9 4. Czynniki środowiskowe obejmujące: sytuację demograficzną regionu czy kraju, wielkość rodziny, styl życia, modę, przyzwyczajenia, otoczenie nieruchomości, a więc dostępność usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo, skażenie środowiska.

10 5. Inne np. decyzje polityczne przykładowo załamanie rynku nieruchomości w 1974 roku zostało przyspieszone wybuchem wojny arabsko-izraelskiej, czy też rewolucja informatyczna znacznie przyspieszyła zużycie funkcjonalne istniejących nieruchomości biurowych, przyczyniając się do spadku czynszów i wartości nieruchomości nie posiadających okablowania systemowego, stworzyła zapotrzebowanie na budynki nowoczesne, wyzwalając ogromny wzrost modernizacji istniejących obiektów.

11 Na poziom wartości nieruchomości wpływają zatem czynniki wykraczające poza cechy samej nieruchomości. Czynniki ekonomiczne, prawne i środowiskowe tworzą ważne tło wyceny, tło, które może zadecydować o poziomie wartości. Część czynników prawnych jest związanych bezpośrednio z nieruchomością będzie to stan prawny nieruchomości, a więc forma władania, służebności ciążące na nieruchomości czy ustalenia w planie przestrzennego zagospodarowania, informujące wspólnie o wiązce praw dotyczących nieruchomości. Prawo własności gruntu powinno mieć wyższą wartość od prawa użytkowania wieczystego. Prawo własności do wydzielonego lokalu mieszkalnego powinno mieć wyższą wartość od ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

12 Rola poszczególnych czynników w odniesieniu do konkretnych rodzajów nieruchomości jest różna, np. dla nieruchomości rekreacyjnej decydującego znaczenia nabierają czynniki fizyczne, tworzące środowisko naturalne, jak: cechy klimatu, nasłonecznienie, ukształtowanie terenu. Relatywnie mniejsze znaczenie posiadają czynniki ekonomiczne, jak: np. stopień zamożności społeczeństwa, bowiem przy korzystaniu z tego rodzaju nieruchomości występuje duża mobilność ludności, wykraczająca poza region czy kraj.

13 Natomiast przy takich nieruchomościach komercyjnych, jak np. biurowce, decydujące znaczenie posiada wielkość lokalnego popytu, uzależniona od rozwoju gospodarczego i trendów jego zmian. Bardzo istotne znaczenie posiada standard biurowca, który tworzą: uzbrojenie telekomunikacyjne z sieciami komputerowymi, wyposażenie w wentylację i klimatyzację, możliwość modyfikacji układu wewnętrznego pomieszczeń, ponadto drogi dojazdowe, parkingi, gastronomia. Niewielka podaż powierzchni biurowych w Moskwie, przy dużym popycie, spowodowała, że pomimo niskiego standardu stawki czynszów należały do najwyższych w Europie. Również w Warszawie, która posiada relatywnie niewielki udział powierzchni biurowej klasy A, wysokość stawek czynszowych zajmuje pod tym względem wysokie miejsce w Europie. Na cenę nieruchomości często wpływają czynniki środowiskowe. Przykładem może być miasto Stratford gdzie urodził się i zmarł William Sheakespeare. Ceny nieruchomości w tym mieście są wyższe średnio o 10% w stosunku do cen na pozostałym terenie hrabstwa. Taki wysoki poziom cen miasto to zawdzięcza swojej historii dzięki czemu ma wielu turystów, a to z kolei wpłynęło na ceny nieruchomości.

14 Rola poszczególnych czynników jest nie tylko różna w odniesieniu do określonych rodzajów nieruchomości, ale jest również zmienna. Przykładem może być rosnąca rola czynników środowiskowych, rośnie bowiem wrażliwość rynku na ekonomiczne konsekwencje stwierdzonego lub spodziewanego występowania np. substancji toksycznych, skażenia gruntu oraz związanych z nimi potencjalnych lub faktycznych zobowiązań prawnych. W obszarze tej grupy czynników istotnego znaczenia nabierają: zjawiska o podłożu naturalnym, takie jak występowanie radonu lub metanu, bądź też hałas i zanieczyszczenie powietrza, czynniki powodujące skażenie chemiczne, które wynika z procesów zachodzących obecnie i w przeszłości na danym terenie bądź dociera z terenów przyległych, czynniki postrzegane jako szkodliwe, np. pole elektromagnetyczne, szczególne preferencje inwestorów wobec pewnych elementów konstrukcyjnych, np. produktów nadających się do ponownego przetworzenia.

15 Podsumowując - cechy fizyczne są istotne, ale mogą zostać zdominowane przez wpływ pozostałych czynników.

16 1.2. Podstawowe cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość (cechy fizyczne i prawne): nieruchomości niezabudowane: położenie oraz szczegółowa lokalizacja działki lub działek tworzących nieruchomość, cechy geometryczne działki, tj. kształt, pole powierzchni, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, wyposażenie nieruchomości w urządzenia infrastrukturalne, warunki geotechniczne oraz możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej, telefonicznej, obciążenie prawami zobowiązaniowymi (umowy najmu/dzierżawy) lub prawami rzeczowymi;

17 nieruchomości zabudowane i lokalowe: położenie oraz szczegółowa lokalizacja, ogólna funkcja budynku / lokalu, rok budowy i stan techniczny budynku, rodzaj materiałów, z których został wykonany, wielkość oraz wyposażenie budynku w instalacje i urządzenia techniczne, standard wykończenia, nowoczesność, ekspozycja, wygląd elewacji i estetyka otoczenia budynku, a także sąsiedniej zabudowy, lokalizacja lokalu w budynku, np. na piętrze, położenie środkowe czy skrajne, funkcjonalność budynku / lokalu, jego stan techniczny, standard wyposażenia oraz wielkość, obciążenie prawami zobowiązaniowymi (umowy najmu/dzierżawy) lub prawami rzeczowymi.

18 1.3. Najważniejsze dokumenty i informacje, które powinien otrzymać rzeczoznawca majątkowy od zleceniodawcy: Gdzie nieruchomość jest położona? Jakie są podstawowe cechy fizyczne nieruchomości? Komu i na jakiej podstawie prawnej przysługuje własność nieruchomości lub inne prawo? Jakie prawa rzeczowe lub zobowiązaniowe obciążają nieruchomość? Co wchodzi w skład nieruchomości? Jaki jest charakter nieruchomości oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie (obecne oraz przewidywane)? Jakie decyzje administracyjne lub orzeczenia zostały wydane w odniesieniu do nieruchomości?

19 1.4. Najważniejsze informacje, które rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić samodzielnie : Najważniejsze informacje, które rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić samodzielnie (poza oględzinami nieruchomości i oceną sytuacji gospodarczej i potencjału regionu) to: analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeprowadzona w zakresie stosownym co celu wyceny, np. podaż, popyt, pustostany, stopy kapitalizacji, stawki czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych, itp.

20 2. PODSTAWY PRAWNE

21 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (z późn. zmianami) UoGN Link do ustawy: Art ust 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art ust 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

22 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późn. zmianami) Link do rozporządzenia 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. 2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. 3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

23 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. 2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. 3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

24 Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. 2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. 3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

25 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. 12. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. 13. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. 2. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. 3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

26 Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. 2. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. 3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

27 3. PODSTAWY METODOLOGICZNE

28 NOTA INTERPETACYJNA ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA DOCHODOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI (skrót) Link do pobrania noty: 1. WPROWADZENIE 1.1. Celem niniejszej noty jest przedstawienie uzgodnionych w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zasad dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia dochodowego do określania wartości nieruchomości.

29 3. DEFINICJE 3.1. Dochód z nieruchomości Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

30 3.2. Metody wyceny Stosowane w ramach podejścia dochodowego metody wyceny przedstawiają sposoby obliczania dochodów z nieruchomości. Stosuje się dwie metody wyceny: a) metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle; b) metodę zysków, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się NI 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości 3 metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych

31 W razie konieczności w wycenie nieruchomości można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod Techniki wyceny Techniki wyceny, stosowane w ramach metod zaprezentowanych w rozdziale 3.2, sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest kapitalizacją dochodu W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu:

32 a) kapitalizację prostą, w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji; b) dyskontowanie strumieni dochodów, w której wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

33 3.4. Stopy zwrotu Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość Wydatki operacyjne Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

34 4. WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ 4.1. Zasady stosowania metody inwestycyjnej Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie. NI 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku Analiza umów i decyzji administracyjnych, o których mowa w pkt 4.1.4, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów: a) potencjalny dochód brutto (PDB) wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości; b) efektywny dochód brutto (EDB) obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi; c) dochód operacyjny netto (DON) obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj ipoziom wynikają z warunków rynkowych

35 Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych; b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek; c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów przedstawionych w pkt ; NI 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości; d) podatku dochodowego Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości, z uwzględnieniem zasad podanych w pkt Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia Zasady stosowania metody zysków Przez dochody z nieruchomości, stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych, rozumieć należy część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

36 .2.2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów: a) wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości; b) obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU); c) obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO); d) obliczanie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON) Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskanie spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności: koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych (w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej. Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku zasady jego ustalania. Trzeba przy tym uwzględnić to, że dla różnych rodzajów działalności sposoby ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne.

37 Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności prowadzonych na danym rynku Nieruchomości wyceniane metodą zysków mają często złożoną postać fizyczną i ekonomiczną, co powoduje, że występują w obrocie jako działające gospodarczo obiekty, obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości niematerialne i prawne, a także tzw. zbywalny goodwill, który stanowi składnik wartości niematerialnych i prawnych, związany z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp., i który jest przenoszony na nabywcę w przypadku obrotu takim obiektem Wartość określona metodą zysków może obejmować oprócz nieruchomości także inne składniki majątku. W przypadku, gdy cel wyceny wymaga ustalenia odrębnej wartości nieruchomości, można obliczyć ją z różnicy wartości określonej metodą zysków i wartości rynkowej innych składników majątku Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zysków nie uwzględnia się tzw. osobistego goodwillu, który wpływa na dochody użytkownika, ale jest związany nie z nieruchomością, lecz z osobą prowadzącą działalność na nieruchomości. Przez osobisty goodwill należy rozumieć szczególne cechy określonego użytkownika, które powodują uzyskiwanie dochodu odmiennego od poziomu rynkowego Określany w wycenie poziom dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny Przy stosowaniu metody zysków wykorzystuje się odpowiednio zasady przewidziane w metodzie inwestycyjnej i opisane w pkt 4.1.3, uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości Technika dyskontowania strumieni dochodów Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości W technice tej wartość nieruchomości obliczana jest jako suma zdyskontowanych strumieni dochodów z nieruchomości, występujących w każdym z okresów objętych prognozą, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody są zmienne Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie osiągania dochodu.

38 W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru: gdzie: Wr wartość rynkowa nieruchomości, DON1-n dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy, r stopa dyskontowa, RV wartość rezydualna nieruchomości Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.

39 W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym Technika kapitalizacji prostej Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa iloczyn dochodu operacyjnego netto, ustalonego z uwzględnieniem zasad opisanych w pkt 4.1 i 4.2 niniejszej noty, i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji. W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:

40 gdzie: Wr wartość rynkowa nieruchomości, DON dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji, R stopa kapitalizacji, WK współczynnik kapitalizacji Zalecanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.

41 5. WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERYNKOWYCH 5.1. Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nierynkowych można przyjąć założenia i zasady ustalania dochodów z nieruchomości, a także stóp zwrotu, odmienne od założeń i zasad przyjmowanych przy określaniu wartości rynkowej. W szczególności może to dotyczyć: czynszów, wpływów pozaczynszowych, przychodów użytkownika, wydatków operacyjnych, kosztów operacyjnych użytkownika Przy określaniu wartości nierynkowych możliwe jest ustalenie poziomu dochodu na podstawie indywidualnego założenia zamawiającego wycenę Indywidualne założenia można przyjmować również przy ustalaniu poziomu i struktury wydatków operacyjnych Na potrzeby określenia wartości nierynkowych dochód operacyjny netto może być skorygowany w szczególności o koszty obsługi długu i podatek dochodowy Indywidualne założenia można formułować również przy ustalaniu poziomu stóp zwrotu. Przyjęty poziom stóp zwrotu może odwzorowywać indywidualne oczekiwania konkretnego inwestora, które mogą różnić się od rynkowych stóp zwrotu Określając wartości nierynkowe, można uwzględnić indywidualne umiejętności zarządzającego, które mają wpływ na poziom dochodów Przy określaniu wartości nierynkowych zleceniodawca odmiennie niż przy wartości rynkowej może mieć wpływ na treść przyjętych założeń, a tym samym na poziom określanych wartości

42 6. UWAGI DODATKOWE 6.1. Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nieruchomości o szczególnych cechach (np. nieruchomości rolnych, leśnych, z kopalinami, zabytkowych, itp.), a także w przypadku, gdy stanowią one przedmiot innych praw niż własność, dodatkowo uwzględniać zasady wyceny zawarte innych dokumentach ze zbioru PKZW Rzeczoznawca majątkowy przyjmuje do wyceny stopę kapitalizacji i stopę dyskontową z zachowaniem zasady współmierności w odniesieniu do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości Przy stosowaniu metody zysków rzeczoznawca majątkowy może uwzględniając w szczególności regulacje przedstawione w pkt i wykorzystywać odpowiednio dane zawarte w sprawozdaniach finansowych jednostek przy obliczaniu wpływów, kosztów i wydatków operacyjnych i dochodów. 7. ODEJŚCIA OD NOTY 7.1. Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia dochodowego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.

43 3. CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA DOCHODOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI 1.1. Podejście dochodowe 1.2. Metoda inwestycyjna 1.3. Metoda zysków 1.4. Technika kapitalizacji prostej 1.5. Technika dyskontowania strumieni dochodów

44 3. CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA DOCHODOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

45 1. CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA DOCHODOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI Na podstawie: ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.), dalej ugn; rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej rwn; normy zawodowej rzeczoznawców majątkowych stanowiącej część Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - Noty Interpretacyjnej Nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości, dalej NI 2

46 1.1. Podejście dochodowe: Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości (art. 153 ust. 2 ugn oraz pkt 1.2. NI 2).

47 Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku ( par 6 i 11 rwn oraz pkt 3.1. NI 2).

48 Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie. W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi (pkt 3.5. NI 2).

49 W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. W razie konieczności w wycenie nieruchomości można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów metodę inwestycyjną i metodę zysków dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod (par. 7 ust. 1, par. 8 rwn oraz pkt NI 2).

50 Techniki wyceny, stosowane w ramach metody inwestycyjnej i metody zysków, sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość. Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest kapitalizacją dochodu. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu: 1. kapitalizację prostą, w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji; 2. dyskontowanie strumieni dochodów, w której wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości (pkt 3.3. NI 2).

51 Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową. Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości (par. 14 rwn oraz pkt 3.4. i 6.2. NI 2).

52 1.2. Metoda inwestycyjna: Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (par. 7 ust. 2 rwn).

53 Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości w metodzie inwestycyjnej są wpływy czynszowe uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe, możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie.

54 Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku. Analiza umów i decyzji administracyjnych ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców (pkt 3.2. oraz do NI 2).

55 Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości, z uwzględnieniem obciążenia prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi (pkt NI 2). Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów (pkt NI 2).

56 W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów (pkt NI 2): 1. potencjalny dochód brutto (PDB) wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości; 2. efektywny dochód brutto (EDB) obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi; 3. dochód operacyjny netto (DON) obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

57 Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (pkt NI 2). Do wydatków operacyjnych nie zalicza się: odpisów amortyzacyjnych, spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek, nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów na wymianę stałego wyposażenia, podatku dochodowego (pkt NI 2). Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu (pkt NI 2). Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia ( NI 2).

58 1.3. Metoda zysków: Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.(par. 7 ust. 3 rwn).

59 Typowymi nieruchomościami, dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości w metodzie zysków jest część dochodu z działalności gospodarczej ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności, działalności prowadzonej na nieruchomości przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości (pkt 3.2. oraz do NI 2).

60 Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności prowadzonych na danym rynku. Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej. Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego (pkt , i NI 2). Określany w wycenie poziom dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny (pkt NI 2).

61 W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów (pkt NI 2): 1. wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości; 2. obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU); 3. obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO); 4. obliczanie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

62 Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON) (pkt NI 2)

63 Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskanie spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności: koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp. Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych (w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego (pkt i NI 2). Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku zasady jego ustalania. Dla różnych rodzajów działalności sposoby ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne (pkt NI 2).

64 Nieruchomości wyceniane metodą zysków mają często złożoną postać fizyczną i ekonomiczną, co powoduje, że występują w obrocie jako działające gospodarczo obiekty, obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości niematerialne i prawne, a także tzw. zbywalny goodwill, który stanowi składnik wartości niematerialnych i prawnych, związany z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp., i który jest przenoszony na nabywcę w przypadku obrotu takim obiektem (pkt NI 2). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zysków nie uwzględnia się tzw. osobistego goodwillu, który wpływa na dochody użytkownika, ale jest związany nie z nieruchomością, lecz z osobą prowadzącą działalność na nieruchomości. Przez osobisty goodwill należy rozumieć szczególne cechy określonego użytkownika, które powodują uzyskiwanie dochodu odmiennego od poziomu rynkowego (pkt NI 2).

65 Wartość określona metodą zysków może obejmować oprócz nieruchomości także inne składniki majątku. W przypadku, gdy cel wyceny wymaga ustalenia odrębnej wartości nieruchomości, można obliczyć ją z różnicy wartości określonej metodą zysków i wartości rynkowej innych składników majątku (pkt NI 2). Przy stosowaniu metody zysków uwzględnia się obciążenie nieruchomości prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla wielkości dochodu z nieruchomości lub dla oceny ryzyka jego uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości (pkt NI 2). Przy stosowaniu metody zysków rzeczoznawca majątkowy może wykorzystywać odpowiednio dane zawarte w sprawozdaniach finansowych jednostek przy obliczaniu wpływów, kosztów i wydatków operacyjnych i dochodów (pkt 6.3. NI 2).

66 1.4. Techniki kapitalizacji prostej: Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji (pkt NI 2).

67 Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości (par. 9 ust. 1, 2 i 3 rwn).

68 W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości (par. 13 rwn oraz pkt i NI 2).

69 W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru (pkt NI 2): 1 W R DON lub WR DON WK R gdzie: WR wartość rynkowa nieruchomości; DON dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji; R stopa kapitalizacji; WK współczynnik kapitalizacji

70 1.5. Technika dyskontowania dochodów: Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości (pkt NI 2).

71 Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej, w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Liczba lat okresu prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej, która powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość (par. 10 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt NI 2).

72 Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem.

73 Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym (pkt do NI 2). W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej (par. 12 rwn).

74 Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie osiągania dochodu (pkt NI 2). W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru (pkt NI 2): gdzie: W R wartość rynkowa nieruchomości; DON 1-n dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy; r stopa dyskontowa; RV wartość rezydualna nieruchomości.

75 4. ZASADY OKRESLANIA STÓP ZWROTU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

76 Źródła oraz rodzaje ryzyka inwestowania w nieruchomości W gospodarce istnieje wiele typów ryzyka, które zależą od czynników które je powodują. Można je pogrupować na dwa podstawowe rodzaje: ryzyko systematyczne (stałe, niedywersyfikowalne), ryzyko niesystematyczne (specyficzne, dywersyfikowalne). Ryzyko systematyczne spowodowane jest czynnikami ogólnogospodarczymi (ustrój gospodarczy, polityka, czynniki koniunkturalne) oraz losowymi (np. inflacja i wojna). Dotyczy ono wszystkich realizowanych projektów inwestycyjnych. Czynniki te mają wpływ na wszystkie walory, na cały rynek. W związku z tym ryzyka systematycznego nie da się zmniejszyć ani wyeliminować.

77 Natomiast ryzyko specyficzne spowodowane jest czynnikami mezo- i mikrogospodarczymi. Dotyczy konkretnych inwestycji, a nawet ich wariantów i scenariuszy. Ryzyko niesystematyczne można znacznie zredukować. Na ryzyko to składają się w szczególności : zmiana stanu prawnego nieruchomości dotycząca wynikająca z niespodziewanych roszczeń praw do nieruchomości, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego mająca niekorzystny wpływ na przeznaczenie nieruchomości, możliwość wystąpienia niekorzystnych zmian w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, zagrożenia wynikające ze stanu technicznego i standardu użytkowego nieruchomości, dokonanie trafnego określenia prognozowanych dochodów z nieruchomości, skutki niewłaściwego zarządzania nieruchomością, ryzyko wynikające z objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską,

78 Z reguły najwyższe ryzyko charakteryzuje inwestycje na rynku akcji a najniższe w obligacje Skarbu Państwa. Ryzyko inwestowania w nieruchomości przyjmuje wartości pośrednie dla najbezpieczniejszych inwestycji może być zbliżone do ryzyka inwestowania w obligacje. Najmniejsze ryzyko jest związane z rynkiem mieszkaniowym, w pozostałych segmentach rynku nieruchomości jest większe. Zróżnicowanie ryzyka jest zależne od związku danego segmentu rynku z cyklem koniunkturalnym.

79 Podział nieruchomości ze względu na poziom ryzyka (przykład). L.1 - standardowe lokale mieszkalne w bud. wielorodzinnych wzniesionych po II wojnie św. L.2 - lokale mieszkalne w starych budynkach, L.3 - lokale mieszkalne o charakterze apartamentowym L.4 - standardowe lokale handlowe i usługowe B.1 - budynki mieszkalne jednorodzinne o standardowej wielkości, B.2 - niewielkie budynki handlowe i usługowe, B.3 - budynki wielolokalowe mieszkalne i mieszkalno-użytkowe B.4 - niewielkie budynki gospodarcze, produkcyjne i magazynowe B.5 - budynki jednorodzinne o charakterze rezydencjalnym B.6 - wielkopowierzchniowe budynki handlowo-usługowe i biurowe B.7 - wielkopowierzchniowe budynki przemysłowe i magazynowe B.8 - obiekty turystyczne i sportowe D.1 - standardowe działki budowlane pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne D.2 - działki budowlane o niewielkich powierzchniach pod działalność gospodarczą D.3 - działki budowlane pod budownictwo rezydencjalne i rekreacyjne D.4 - wielkopowierzchniowe działki o funkcji inwestycyjnej D.5 - tereny rolne i leśne Ryzyko małe średnie duże L.1 L.2, B.1, D.1, L.3, B.4, B.5, D.2, L.4, B.2, B.3, B.6, D.3, B.7,B.8D.4,D.5,

80 Ocena ryzyka TEGOVA. Kryteria ratingu składają się 4 podstawowych kryteriów, z podkryteriami; Ocena sytuacji rynkowej, Lokalizacja, Nieruchomość, Dochód generowany przez nieruchomość.

81 Ocena ryzyka TEGOVA. 1. Ocena sytuacji rynkowej Rynek krajowy Siła wyższa 5 Liczba osób dotkniętych katastrofami naturalnymi na 100 tys. ludności Rozwój Socjo - Demograficzny 6 Wskaźnik obciążenia demograficznego 3 Śmiertelność w wyniku przewlekłych chorób 7 Odsetek ludności zagrożony wykluczeniem społecznym 7 Przeciętne wydatki na edukację per capita Ogólny rozwój ekonomiczny i atrakcyjność międzynarodowa 5 Dynamika PKB [%] 4 Prognoza PKB KE 2012/2013 [%] 4 Dynamika produkcji przemysłowej [%] 2 Dynamika sprzedaży detalicznej [%] 7 Stopa bezrobocia [%] Ryzyko polityczne, prawne, podatkowe, polityka monetarna 5 Deficyt sektora publicznego [% PKB] 7 Dług publiczny [% PKB] 7 Kurs waluty narodowej do EUR [%, średnia z 6 m-cy] 2 Łatwość prowadzenia biznesu [0-200] 5 Efektywna stopa opodatkawania przedsiębiorstw [%] Rynek nieruchomości 4 Zmiana poziomu stawek czynszowych dla nieruchomości biurowych r/r [%] 3 Poziom 'prime yield' dla nieruchomości biurowych [%] 5 Zmiana poziomu 'prime yield' dla nieruchomości biurowych [bps] 6 Zmiana poziomu stawek czynszowych dla nieruchomości hanlowych r/r [%] 2 Poziom 'prime yield' dla nieruchomości handlowych [%] 5 Zmiana poziomu 'prime yield' dla nieruchomości handlowych [bps] 4 Zmiana poziomu stawek czynszowych dla nieruchomości magazynowych r/r [%] 5 Poziom 'prime yield' dla nieruchomości magazynowych [%] 4 Zmiana poziomu 'prime yield' dla nieruchomości magazynowych [bps] 6 Zmiana poziomu cen nieruchomośći mieszkalnych [%] 4

82 Ocena ryzyka TEGOVA. 1.2 Rynek regionalny/lokalny Siła wyższa 3 Ręczna korekta oceny 1.2 Rynek regionalny/lokalny NIE Rozwój socjo-demograficzny 2 Wskaźnik obciążenia demograficznego [ludność w wieku poprodukcyjnym jako % ludnoci w wieku produkcyjnym] Siła wyższa 3 Saldo migracji [na mieszkańców] 1 Ręczna korekta oceny NIE Poziom wydatków budżetów gmin i miast na prawach powiatu [PLN/ 1 os.] 1 Poziom komputeryzacji szkół podstawowych [liczba uczniów / komputer z dostępem do internetu] Rozwój socjo-demograficzny 2 Liczba lekarzy na mieszkańców 1 Wskaźnik obciążenia demograficznego [ludność w wieku poprodukcyjnym jako % ludnoci w wieku produkcyjnym] 5 Ilość mieszkań na mieszkańców Saldo migracji [na mieszkańców] 1 Poziom wydatków budżetów gmin i miast na prawach powiatu [PLN/ 1 os.] 1 Ręczna korekta oceny NIE Poziom komputeryzacji szkół podstawowych [liczba uczniów / komputer z dostępem do internetu] 3 Korekta o: - Liczba lekarzy na mieszkańców 1 Ilość mieszkań na mieszkańców Sytuacja ekonomiczna 1 Produkt Krajowy Brutto [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Ręczna korekta oceny NIE Nakłady inwestycyjne [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Korekta o: - Nakłady na B+R [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Sprzdaż detaliczna [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] Sytuacja ekonomiczna 1 Produkcja przemysłowa [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 2 Produkt Krajowy Brutto [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Poziom bezrobocia [ dane na poziomie powiatu; %] Nakłady inwestycyjne [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Przeciętne wynagrodzenie brutto [ dane na poziomie powiatu; PLN] Nakłady na B+R [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Podmioty gospodarki narodowej wpisane do REGON [ na mieszkańców] Sprzdaż detaliczna [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 1 Produkcja przemysłowa [ dane na poziomie województwa; PLN na mieszkańca] 2 Ręczna korekta oceny NIE Poziom bezrobocia [ dane na poziomie powiatu; %] 1 Korekta o: - Przeciętne wynagrodzenie brutto [ dane na poziomie powiatu; PLN] 1 Podmioty gospodarki narodowej wpisane do REGON [ na mieszkańców] Rynek nieruchomości Potencjał rynku 1 Ręczna korekta oceny NIE Charakterystyka Rynku 1 Korekta o: Płynność Rynku Ocena Popytu Rynek nieruchomości Ocena Podaży Potencjał rynku Charakterystyka Rynku Płynność Rynku Ocena Popytu Ocena Podaży 2

83 Ocena ryzyka TEGOVA. 2. Lokalizacja Ocena mikrolokalizacji pod kątem sposobu użytkowania nieruchomości Otoczenie nieruchomości Dostępność komunikacyjna Infrastruktura społeczna / komercyjna 1 3. Nieruchomość Architektura / Technologia Standard wykończenia Stan techniczny Stan Prawny 1 European Property and Market Rating: A Valuer s Guide EVS Dochód generowany przez nieruchomość / wartość nieruchomości Sytuacja najemców Potencjał wzrostu dochodu z czynszu / wzrostu wartości nieruchomości Poziom wynajmu nieruchomosci Perspektywy wynajmu / sprzedaży nieruchomości Koszty utrzymania nieruchomości / poziomkosztów nie pokrywanych przez najemców Ocena możliwości adaptacji nieruchomości dla nowych najemców / alternatywnego sposobu wukorzystania 1

84 Określanie stopy kapitalizacji metodą addytywną, jako sumy stopy bazowej oraz premii za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w konkretną nieruchomość. r = r b + r i + r n Gdzie r b stopa bazowa r i dodatek za ryzyko inwestowania w nieruchomości r n - dodatek za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość

85 Przy szacowaniu poziomu stopy kapitalizacji wykorzystano następujący wzór: r r b r i r n gdzie : r b wolna stopa od ryzyka, określana na podstawie rynku kapitałowego; r b r / 1 i 1 1 n r n - oprocentowanie długoletnich papierów wartościowych; i - poziom inflacji; r i premia za ryzyko inwestycji w nieruchomości / premia za przejście z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości (2-5%) ; r n3 premia za różne rodzaje ryzyka związane z wycenianą nieruchomością (1-5%). Oszacowanie stopy dyskontowej r n * i ** 2,5% 1,0% r 1 r 2 r 3 Razem 1,5% 3,0% 1,5% 7,5 % * oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych (w pierwszym rocznym okresie odsetkowym) ** przyjęty średni poziom inflacji

86 Określanie stopy kapitalizacji dla potrzeb wyceny nieruchomości na podstawie analizy rynku nieruchomości. (par.9 ust.3 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości) Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

87 Ceny transakcyjne Dochody roczne Lp. nieruchomości podobnych do uzyskiwane z nieruchomości Wartości R (brutto lub netto) wycenianej podobnych 1. C 1 D 1 (brutto lub netto) 2. C 2 D 2 (brutto lub netto) R1 R2 D C 1 1 D C D n (brutto lub netto) n C n Obliczenie średniej stopy kapitalizacji R śr (brutto lub netto) R śr Rn R 1 D C R n n 2 n R n

88 R = R śr + r r - r w gdzie : R - stopa kapitalizacji dla konkretnej wyceny, r r - ewentualny dodatek za zwiększone ryzyko osiągania w przyszłości dochodów na obecnym poziomie, r w - poprawka z tytułu spodziewanej koniunktury. Nieruchomości wybrane do określenia stopy kapitalizacji powinny być podobne do nieruchomości wycenianej pod względem stanu technicznego, funkcjonalności, lokalizacji i innych cech mających wpływ na osiągane dochody.

89 Cechy stopy kapitalizacji o o Stopa kapitalizacji R jest relacją osiąganego z nieruchomości rocznego stabilnego dochodu do kapitału wyłożonego na zakup nieruchomości R = D / C. Pozwala na zamianę dochodu w kapitał przy założeniu osiągania strumienia dochodu nieograniczonego w czasie. Przy wyznaczaniu stopy kapitalizacji bezpośrednio z transakcji rynkowych porównywalnych nieruchomości należy stosować zasadę współmierności do sposobu określania strumieni dochodów z nieruchomości, wynikającą z 14 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego.

90 o o o Stopa kapitalizacji wyznaczona z danych rynkowych określa akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w danym segmencie rynku nieruchomości, przy czym stopa ta odwzorowuje zwrot kapitału oraz premię za wyłożony kapitał. Stopa uwzględnia również wszelkiego rodzaju ryzyka związane z zainwestowaniem na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość. Stopa kapitalizacji odwzorowuje zróżnicowanie w zależności od kraju, miejscowości, lokalizacji w miejscowości, zróżnicowanie zależne od segmentu rynku nieruchomości, rozwoju rynku, jakości najemców a także stan techniczny i standard użytkowy wycenianej nieruchomości.

91 o o W zależności od przewidywanej koniunktury na rynku nieruchomości, np. spodziewanego w dłuższej perspektywie wzrostu czynszów, lub dekoniunktury, tzn. spodziewanego obniżenia dochodów z nieruchomości, stopa kapitalizacji powinna być odpowiednio zmniejszana lub powiększana. Rynkowe stopy kapitalizacji mogą być podstawą wyznaczenia stopy dyskontowej po korekcie uwzględniającej spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy.

92 Stopy dyskontowe w wycenie nieruchomości Stopa dyskontowa Wymagana stopa zwrotu inwestora. Odzwierciedla jedynie zwrot na kapitale, czyli dochód z wyłożonego kapitału. Uwzględnia tendencje całego rynku kapitałowego w przyjętym okresie oraz postrzeganą przez inwestorów stopę ryzyka inwestowania w daną nieruchomość. Wyznaczenie stopy dyskontowej należy z pewnością do najtrudniejszych elementów techniki dyskontowanych strumieni pieniężnych. Teoretycznie może być ona wyznaczona jako suma stopy bezpiecznej i wynagrodzenia za ponoszone ryzyko, pozostaje bowiem pod wpływem stóp zwrotu dla alternatywnych możliwości lokat kapitału, obecnej i oczekiwanej stopy inflacji, stóp oprocentowania kredytu czy ulg podatkowych (ten ostatni element wpływa na skłonność do inwestowania, a więc wielkość popytu). Na jej wysokość wpływa również ryzyko płynności. Wpływ tego rodzaju ryzyka będzie szczególnie silny na rynkach słabo rozwiniętych (mało aktywnych).

93 W praktyce odwzorowuje łączne wynagrodzenie za wszystkie rodzaje ryzyka. Przy wyborze stopy dyskontowej w technice dyskontowanych strumieni pieniężnych informacje z niedawno zawartych transakcji nie są wystarczające. Technika ta wymaga zastosowania perspektywicznej, a nie historycznej stopy zwrotu. Musi zatem uwzględniać oczekiwania potencjalnych kupujących i zbywających w przyszłości. Oznacza to, że stopa dyskontowa nie może być ustalana bez uwzględnienia oczekiwanej w przyszłości stopy zwrotu na kapitale. Elementem składowym zwrotu na kapitale może być oczekiwany wzrost wartości nieruchomości (aprecjacja). Wpłynie to na podwyższenie stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa będzie wtedy wyższa od stopy kapitalizacji. Jeżeli spodziewany jest spadek wartości, stopa dyskontowa będzie mniejsza od stopy kapitalizacji. Gdy stopa dyskontowa osiąga poziom, przy którym suma dyskontowanych kwot przyszłych dochodów równa się kosztowi początkowemu inwestycji, stopę dyskontową określa się jako wewnętrzną stopą zwrotu.

94 1) W wycenie nieruchomości wysokość stopy dyskontowej powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Wr = DON I DON DON n RV (1 + r) (1 + r)2 (1 + r)" (1 + r)" 2) Cechy stopy dyskontowej: a) stopa dyskontowa równoważy wartość wszystkich przyszłych dochodów z nieruchomości z wyłożonym kapitałem, co oznacza że ma charakter wewnętrznej stopy zwrotu. b) pomiędzy stopą dyskontową a stopą kapitalizacji występuje zależność wynikająca z potencjału wzrostowego nieruchomości po okresie prognozy. Jeżeli wartość nieruchomości po okresie prognozy będzie wykazywała spadek, stopa dyskontowa będzie niższa od stopy kapitalizacji użytej do określenia wartości rezydualnej, i odwrotnie, c) stopa dyskontowa nie zawiera poprawek ze względu na przewidywane zmiany dochodów w okresie prognozy, gdyż dochody te są wynikiem analizy czynników mających wpływ na wartość tych dochodów.

95 Stopa kapitalizacji a stopa dyskontowa w procesie wyceny. Stopa kapitalizacji odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Oczekiwany wzrost (lub spadek) dochodów oraz wzrost (lub spadek) wartości uwzględniony jest w stopie kapitalizacji w sposób "ukryty". Stopa dyskontowa uwzględnia wzrost czynszów poprzez zmiany poziomu dochodów i wzrost wartości końcowej w postaci wartości rezydualnej w sposób "jawny". Oznacza to, że są to dwie różne stopy, których nie można utożsamiać. Jeżeli spodziewany jest wzrost czynszów i wartości końcowej, stopa kapitalizacji będzie niższa od stopy dyskontowej, - jeżeli wzrost nie wystąpi, co oznacza, że strumień dochodów i wartości końcowej będzie stały, obie stopy będą miały jednakowy poziom; jeżeli wartość będzie malała, stopa kapitalizacji może być wyższa od stopy dyskontowej.

96 Ustalenie wysokości stopy dyskontowej metodą analizy sprzedaży porównywalnych. Metoda ta może być zastosowana w warunkach rozwiniętego rynku nieruchomości, na którym znane są ceny transakcyjne podobnych nieruchomości. Metoda ta polega na określeniu stopy dyskontowej, przy pomocy której następuje zrównanie prognozowanych dochodów z wycenianej nieruchomości z cenami porównywalnych nieruchomości.

97 Z analizy danych z lokalnego rynku wynika, że stopy zwrotu kształtują się na poziomie około 11. Lata T działalności Nakłady inwestycyjne Przewidywane w PLN Obiektu NI w PLN strumienie dochodów T = O T = T = T = T = T = T = T = 7 i lata dalsze

98 Rozwiązanie: 1. Obliczenie wewnętrznej stopy zwrotu IRR dla ww. inwestycji rok T strumień wsp dysk wartość wsp dysk Wartość dochodów r=l1 zaktualizowa na r=10 zaktualizowana l , , , , , , , , , , , , :0,11 0, , I = I= NI = NI= NPV = NPV = Z wyników zamieszczonych w tabeli wynika, że stopa dyskontowa, będąca wewnętrzną stopą zwrotu IRR jest mniejsza od 11 i większa od 10. r = 11 - X. Określając X w drodze interpolacji otrzymujemy: X = : = 0,58 wobec czego: r = 11-0,58 = 10,42

99 Zastosowanie modelu wyceny aktywów kapitałowych CAPM Model CAP M może znaleźć zastosowanie do określenia stopy dyskontowej w wycenach nieruchomości. Oczekiwany zwrot z określonego rodzaju papierów wartościowych lub innych aktywów jest równy wolnej od ryzyka stopie plus iloczyn bety (indeksu ryzyka) i rynkowej premii z tytułu ryzyka. Formalny zapis CAPM przedstawia się więc następująco:

100 W CAPM indeks ryzyka jest określany mianem bety. CAPM dzieli ryzyko łączne (rozumiane jako zmienność zwrotów) na dwie części: ryzyko systematyczne i ryzyko niesystematyczne. Zakłada również, że ponoszenie przez inwestorów ryzyka systematycznego, czyli ryzyka, które dotyczy wszystkich bez wyjątku inwestorów zaangażowanych w rynek akcji, jest wynagradzane tak zwaną premią z tytułu ryzyka. Oczekiwana rynkowa premia z tytułu ryzyka rp (będąca uśrednioną premią dla wszystkich rodzajów inwestycji w ryzykowne aktywa) po przemnożeniu przez betę konkretnej inwestycji prowadzi do uzyskania oczekiwanej premii z tytułu ryzyka danej spółki (inwestycji). Jedynym czynnikiem różnicującym poziom oczekiwanej premii w poszczególnych spółkach jest więc beta. Ryzyko niesystematyczne, czyli to, które może być ograniczone, a nawet wyeliminowane przez dywersyfikację, nie jest wynagradzane premią z tytułu ryzyka. Na podstawie: Dariusz Zarzecki Indeks ryzyka w wycenie przedsiębiorstw.

101 beta =1 oznacza inwestycje o przeciętnym portfelu ryzyka, np. akcje, beta > 1 oznacza inwestycje o o wyższym ryzyku, beta < 1 i beta > 0 oznacza, inwestycje o niższym ryzyku od przeciętnego, beta = 0 oznacza inwestycje wolne od ryzyka, Z badań długookresowych dotyczących inwestowania w rynek nieruchomości wynika, że jest ona wyższa od rynku obligacji i przeważnie niższa od rynku akcji. Stopa z rynku kapitałowego ma zastosowanie do strumienia pienionego po potrąceniach podatkowych. Zgodnie z rozporządzeniem RM w sprawie wyceny nieruchomości nie uwzględnia się amortyzacji i podatku dochodowego. Tak uzyskaną stopę możemy skorygować proporcjonalnie do poziomu stopy odpowiadającej dochodowi operacyjnemu netto. CF r = DON R

102 Przykład: Określ stopę dyskontową r przy następujących założeniach: Β = 0,81 rp = 8,00% premia za ryzyko (rm rf) rf = 5,50% stopa wolna od ryzyka CF = 0,80 DON Rozwiązanie: CAPM Beta 0,81 Stopa wolna od ryzyka 5,50% Premia za ryzyko 8,00% Stopa zwrotu 11,98% 1/R = 0,8/11,98% R=11,98%/0,8 R= 14,98 %

103 5. PODSTAWOWE DEFINICJE ZWIĄZANE Z POJĘCIEM STAWKI CZYNSZU NAJMU

104 Efektywny koszt wynajmu (Effective Occupancy Cost) rzeczywiste obciążenie najemcy wynikające z umowy najmu, uwzględniające czynsz wraz z dodatkowymi obciążeniami, jak również wszelkiego rodzaju upusty i bonifikaty. Czynsz rynkowy (Market Rent) przewidywany (najbardziej prawdopodobny) możliwy do uzyskania czynsz, określony w wyniku analizy rynku wynajmu, z jednoczesnym uwzględnieniem stanu nieruchomości stanowiącej przedmiot oszacowania.

105 Czynsz rynkowy (Market Rent) czynsz wynikające z obowiązującej umowy najmu lub dzierżawy: czynsz kwotowy (czynsz wyrażony w ujęciu kwotowym) czynsz procentowy (iloczyn ustalonego wskaźnika procentowego oraz obrotu ze sprzedaży, zależny od efektywności działalności prowadzonej przez najemcę) czynsz kombinowany (składający się z obu ww. elementów, przy czym czynsz procentowy płacony powyżej czynszu bazowego ustalonego w umowie najmu stanowi czynsz nadwyżkowy).

106 Czynsz efektywny (Effective Rent) rzeczywisty dochód wyznaczony z uwzględnieniem różnych dodatkowych regulacji umownych, jak np. okresy wolne od czynszu, różnego rodzaju upusty, inne niż typowe okresy płatności, wzajemne rozliczenia stron co do kosztów przeprowadzki najemcy, dostosowania powierzchni do jego potrzeb itp. W zależności od udziału najemcy w kosztach utrzymania nieruchomości i eksploatacji nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje umów:

107 Najem brutto (Gross) wszystkie bez wyjątku wydatki i opłaty związane z nieruchomością pokrywa jej właściciel (najemca płaci jedynie czynsz umowny) Zmodyfikowany najem brutto (Modified Gross) wydatki i opłaty pokrywają właściciel oraz najemca, przy czym sposób podziału tych obciążeń regulują warunki umowy (brak jednolitych zasad)

108 Pojedynczy najem netto (Single net) wydatki związane z kosztami eksploatacyjnymi (media: prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie itp.) obciążają najemcę; wydatki związane z ubezpieczeniem, opłatą z tytułu użytkowania wieczystego oraz podatkiem od nieruchomości obciążają właściciela lub najemcę (decyduje umowa); pozostałe wydatki (pozostałe koszty utrzymania nieruchomości oraz remonty i naprawy) stanowią wydatek operacyjny właściciela.

109 Podwójny najem netto (Double net) wydatki związane z kosztami eksploatacyjnymi (media: prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie itp.), wydatki związane z ubezpieczeniem, opłatą z tytułu użytkowania wieczystego oraz podatkiem od nieruchomości obciążają najemcę; pozostałe wydatki (pozostałe koszty utrzymania nieruchomości oraz remonty i naprawy) stanowią wydatek operacyjny właściciela.

110 Potrójny najem netto (Triple net) wydatki związane z kosztami eksploatacyjnymi (media: prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie itp.), wydatki związane z ubezpieczeniem, opłatą z tytułu użytkowania wieczystego, podatkiem od nieruchomości oraz pozostałe wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości obciążają najemcę; właściciel pokrywa wyłącznie wydatki związane z okresowymi remontami i naprawami.

111 Całkowity najem netto (Absolute net) wszystkie bez wyjątku wydatki i opłaty obciążają najemcę (przychód z najmu równy jest dochodowi netto właściciela nieruchomości)

112 6. PRZYKŁADY WYCEN

113 Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię: o rodzaj oszacowanej wartości nieruchomości: wartość rynkowa wg stanu na dzień oględzin nieruchomości oraz cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego; o w związku z oddaniem budynku do użytkowania, wartość rynkową nieruchomości określono przy wykorzystaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej;

114 Do wyceny nieruchomości zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną - zaprognozowano dochód operacyjny netto właściciela (DON) możliwy do wygenerowania przez wycenianą nieruchomość. Zgodnie z zastosowaną metodologią wyceny, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości liczy się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości (DON) i współczynnika kapitalizacji. Do kapitalizacji dochodu użyto współczynnik kapitalizacji obliczony na podstawie przyjętej stopy kapitalizacji (R) przy użyciu następującego wzoru: : DON/R OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI L.p. Wyszczególnienie Wartości Strumień dochodu do kapitalizacji odpowiednik DON [ zł] 2 Stopa kapitalizacji 10% 3 Wartość rynkowa nieruchomości [zł] Wartość rynkowa nieruchomości po zaokrągleniu (WR 2 ) [zł]

115 Określenie wartości rynkowej nieruchomości biurowej Potencjalny i efektywny dochód brutto nieruchomości Dla potrzeb niniejszej wyceny czynsz rynkowy oszacowano na bazie informacji o czynszach w zawartych w porównywalnych budynkach w miastach regionalnych, które kształtują się na poziomie zł/m 2 /m-c. Przyjęto stawki czynszu dla powierzchni biurowej o wyższym standardzie A (parter i trzecie piętro) 40 zł/m2/m-c. Powierzchni biurowa B+ (pierwsze i drugie piętro) 35 zł/m 2 /m-c. Powierzchnia biurowa w piwnicy 25 zł/m 2 /m-c. Powierzchnia magazynowa 12 zł/m 2 /m-c.

116 Założono obłożenie na poziomie 82%. Z uwagi, iż nie sposób jest przewidzieć wszystkich wydatków, które mogą obciążać właściciela nieruchomości (koszty związane z drobnymi naprawami, przeglądami, zaległościami czynszowymi, prowizją agencji, itp.) przyjęto założenie, iż właściciel będzie ponosił dodatkowo roczne koszty na poziomie 2% rocznego dochodu z wynajmu powierzchni. Założono, że budynek zostanie wynajęty w ciągu 6 miesięcy. W przypadku 6-miesięcznej przerwy w najmie przyjęto koszty eksploatacyjne w wysokości 6 zł/m 2 /m-c, które będą pokrywane przez właściciela z uwagi na okresowe pustostany. Nastąpi również brak generowanego dochodu przez nieruchomość. koszty okresowych pustostanów pokrywane są przez właściciela za całą powierzchnię, wynoszą: zł; 6 miesięczna przerwa w całkowitym dochodzie generowanym przez nieruchomość, wynosi: zł; Koszty okresowych pustostanów oraz brak generowanego dochodu z nieruchomości zostały odjęte od wartości wynikającej z kapitalizacji.

117 Rynkowe stawki czynszu najmu Wyszczególnienie Pow. najmu (m 2 ) Czynsz (zł/m 2 /m-c) Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 0 i 3 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 2 i 1 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacja-1 Powierzchnia magazynu w piwnicy 1624, , , ,03 12 Potencjalny dochód brutto nieruchomości Wyszczególnienie Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 0 i 3 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 2 i 1 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje -1 Pow. magazynowe w piwnicy Powierzchn ia najmu (m 2 ) Potencjalny dochód brutto zł/m 2 /m-c zł/m-c zł/rok 1624, , ,2 1653, , ,8 602, , , , ,32 Razem

118 Efektywny dochód brutto nieruchomości Wyszczególnienie Potencjalny dochód brutto (zł/rok) Współczynnik pustostanów % Efektywny dochód brutto (zł/rok) Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 0 i ,2 8% ,304 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje 2 i ,8 8% ,096 Czynsz najmu budynku biurowego kondygnacje % ,2 Pow. magazynowe w piwnicy 6628,32 8% 6098,0544 Dochód operacyjny netto nieruchomości Wydatki operacyjne pokrywane przez właściciela Wyszczególnienie Kwoty (zł) Nieprzewidziane wydatki Zgodnie z tendencją rynkową założono, iż całość wydatków operacyjnych jest przenoszona na najemcę poprzez opłatę eksploatacyjną. Właściciel będzie jedynie ponosił koszty nieruchomości w zakresie części nieruchomości stanowiącej pustostany, lub gdy najemca nie płaci opłaty eksploatacyjnej dla umów już trwających: Z uwagi, iż nie sposób jest przewidzieć wszystkich wydatków, które mogą obciążać właściciela nieruchomości (koszty związane z drobnymi naprawami, przeglądami, zaległościami czynszowymi, prowizją agencji, itp.) przyjęto założenie, iż właściciel będzie ponosił dodatkowo roczne koszty na poziomie 2% rocznego dochodu z wynajmu powierzchni.

119 Dochód operacyjny netto Wyszczególnienie Kwoty (zł/rok) Efektywny dochód brutto ,65 Wydatki operacyjne Dochód operacyjny netto Oszacowanie wartości nieruchomości Zgodnie z obowiązująca metodologią wyceny, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości liczy się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji. Stopę kapitalizacji przyjęto na podstawie danych rynkowych dotyczących rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobnej do wycenianej nieruchomości. Biorąc pod uwagę takie atrybuty rynkowe odnoszące się do nieruchomości jak: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, a także ryzyko co do kształtowania się rynkowych stawek czynszu najmu i pustostanów, w niniejszym opracowaniu do wyceny przyjęto stopę kapitalizacji na poziomie 8,0 %, co w stosunku do stóp typu Prime (najlepsze stopy na rynku wynoszące 6%) daje premię za ryzyko inwestowania w wyceniany kompleks nieruchomości na poziomie ok. 2 %.

120 Przy szacowaniu poziomu stopy kapitalizacji wykorzystano następujący wzór: r r 1 r2 r3 r gdzie : r 1 wolna stopa od ryzyka, określana na podstawie rynku kapitałowego; 1 r / 1 i 1 n 1 r n - oprocentowanie długoletnich papierów wartościowych; i - poziom inflacji; r 2 premia za ryzyko inwestycji w nieruchomości / premia za przejście z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości (2-5%) ; r 3 premia za różne rodzaje ryzyka związane z wycenianą nieruchomością (1-5%). Oszacowanie stopy dyskontowej r n * i ** 2,5% 1,0% r 1 r 2 r 3 Razem 1,5% 3,0% 1,5% 7,5 % * oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych (w pierwszym rocznym okresie odsetkowym) ** przyjęty średni poziom inflacji

121 Do kapitalizacji dochodu użyto współczynnik kapitalizacji obliczony na podstawie ustalonej stopy kapitalizacji (R): Wyszczególnienie Wartości Dochód operacyjny netto (zł/rok) Stopa kapitalizacji 7,5 Wartość nieruchomości po kapitalizacji (zł) Okres bezczynszowy Koszt wolnej powierzchni zł Wartość nieruchomości (zaokr. do tys. zł) zł

122 Określenie wartości rynkowej nieruchomości m. zysków Założenia do wyceny metodą zysków Ze względu na cel wyceny przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono zasadę ostrożności, czyli uwzględniono typowe, przeciętne zachowania rynkowe. Opierając się na dokumentach i informacjach otrzymanych od Właściciela nieruchomości, jak również na bazie uzyskanych informacji rynkowych, dla celów niniejszej wyceny przyjęto następujące założenia: model wyceny wyjściowo przyjęto jako specjalistyczny zespół aktywów (SZA) stanowiący kompletny obiekt stacji paliw, których częścią jest wyceniana nieruchomość gruntowa, model wyceny przyjęto jak dla stacji działającej w dłuższym okresie czasu, zarządzanej w systemie ajencyjnym, zgodnie z opisem w pkt. 8.6; do wyceny SZA wykorzystano dochód operacyjny netto (DON); prognoza dotycząca wpływów z działalności prowadzonej na nieruchomości i kosztów zakupów została oparta na podstawie aktualnych danych z szacowanej nieruchomości za okres listopad 2013 r. wrzesień 2014 r. i uśrednionej prognozy przyjętej na podstawie przeprowadzonej analizy rynku stacji paliw i średniej ważonej otrzymanych wyników, przy założeniu marketingu i zarządzania obiektem na poziomie dobrym (nieruchomość w dłuższym okresie czasu będzie użytkowana zgodnie z jej przeznaczeniem i utrzymywana w dobrym stanie techniczno funkcjonalnym); przyjęty do obliczeń DON uwzględnia: lokalizację stacji paliw, stan techniczno - funkcjonalny i standard budynku w stanie aktualnym, parametry techniczne i technologiczne decydujące o wysokości dochodu (liczba dystrybutorów paliw, pojemność zbiorników paliw, powierzchnia sklepu, dodatkowa działalność, itp.); założono utrzymanie dochodu rocznego z nieruchomości na stałym poziomie; przyjęty do obliczeń DON pomniejszony został o opłaty ajencyjne, czyli wolny jest od udziału ajenta w dochodzie właściciela (średnia ilość osób zatrudnionych do obsługi stacji 10 osób); opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości płacone przez właściciela nieruchomości skalkulowano na potrzeby wyceny z wykorzystaniem faktycznych kosztów i wydatków operacyjnych opisanych poniżej, przedstawionymi przez właściciela nieruchomości (wyniki finansowe do wglądu u Właściciela); o o o stopę kapitalizacji obliczono dla biznesu nieruchomościowego z rynku kapitałowego na poziomie 7,50 %, którą porównano z rynkiem rynku nieruchomości (stopa kapitalizacji, nazywana także stopą dochodu, jest jednym ze sposobów określania stopy zwrotu inwestycji w nieruchomości); wartość rynkową nieruchomości wyodrębniono z wartości biznesu nieruchomościowego poprzez odjęcie od wartości rynkowej biznesu nieruchomościowego wartości rynkowej ruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych (udział wyposażenia stacji przyjęto na poziomie 7 % SZA), wartości odniesione są do daty sporządzenia wyceny.

123 Wolumen sprzedaży paliw uwzględniony w wycenie [litr] PB95, PB98, PB98 Dynamic ON, ON Dynamic LPG Wolumen sprzedaży towarów i usług pozapaliwowych sprzedaż w sklepie gastronomia (hot dog, coffee punkt) pozostałe usługi dodatkowe scharakteryzowane w opisie nieruchomości Koszty i wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela materiały, transport paliw, opłaty za media: (energia, woda, kanalizacja, itp.), koszty remontów (serwis, remonty bieżące, remonty kapitalne), podatki od nieruchomości, pozostałe podatki i opłaty (opłata środowiskowa, koncesje za sprzedaż alkoholi, itp.), koszty reklamy i promocji, pozostałe koszty (ubezpieczenia), koszty usług pozostałych (ochrona, dozór techniczny, opłata za terminale płatnicze, inne, w tym koszty umowy ajencyjnej opisane w wynikach finansowych przedstawionych przez Właściciela jako pośrednictwo - prowizje w handlu krajowym ). Właściciel nie ponosi kosztów wynagrodzenia i świadczeń zw. z zatrudnieniem pracowników, które ponoszone są przez ajenta (opłata za umowę ajencyjną pośrednio uwzględnia koszty związane z wynagrodzeniem i świadczeniami dla pracowników) oraz inne opłaty ponoszone przez ajenta związane z utrzymaniem nieruchomości, np. opłata za wywóz śmieci).

124 Do wyceny nieruchomości zastosowano podejście dochodowe, metodę zysków - zaprognozowano dochód operacyjny netto właściciela (DON) możliwy do wygenerowania przez wycenianą nieruchomość. Zgodnie z zastosowaną metodologią wyceny, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości liczy się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości (DON) i współczynnika kapitalizacji. Do kapitalizacji dochodu użyto współczynnik kapitalizacji obliczony na podstawie przyjętej stopy kapitalizacji (R) przy użyciu następującego wzoru: OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI L. p. Wyszczególnienie Wartości Strumień dochodu do kapitalizacji odpowiednik DON [ zł] 2 Stopa kapitalizacji 7,50 % 3 Wartość rynkowa SZA [zł ] Wartość rynkowa SZA po zaokrągleniu [zł] Wartość przypisana wyposażeniu [zł] Wartość rynkowa nieruchomości [zł] Wartość rynkowa nieruchomości po zaokrągleniu 7 (WR 2 ) [zł]

125 Sposoby wyznaczania wielkości stopy kapitalizacji: Stopa zwrotu jest wyznaczana z rynku jako relacja rocznego dochodu operacyjnego netto do ceny transakcyjnej podobnych nieruchomości w przybliżonych lokalizacjach bezpośrednio z obrotu rynkowego, jest to utrudnione bądź ze względu na brak takich transakcji, bądź nieznane są okoliczności ich zawarcia, dla zweryfikowania dochodowości nieruchomości już sprzedanych potrzebna jest wizja lokalna niezbędne jest określenie stanu obiektów, ich powierzchni użytkowych i wielkości możliwych do uzyskania stawek czynszu jest to niemożliwe ze względu na brak zgody prywatnego właściciela, sposób odzwierciedla rozumowania typowego inwestora, który kalkuluje wielkość stopy zwrotu wymaganą przez niego przy inwestycji w daną nieruchomość. Do wyznaczenia stopy kapitalizacji posłużono się drugim sposobem wyznaczania stopy kapitalizacji. Rozumiana w sposób opisany wyżej stopa kapitalizacji R jest sumą trzech elementów: wielkości bazowej rb; wyrażającą stopę realną czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji, określoną na podstawie oprocentowania długoterminowych lokat bankowych lub obligacji Skarbu Państwa oraz przewidywanej stopy inflacji, dodatku ryzyka inwestowania tzw. rynkowego rr charakterystycznego dla danego sektora rynku nieruchomości i wyrażającego : stopień niepewności inwestycji w dany segment rynku uwzględniający płynność rynku, ryzyko związane z zarządzaniem i zmiennością wartości nieruchomości na rynku, wartość wskaźnika przyjmuje się w wysokości: 1-4 % dla segmentu rynku nieruchomości komercyjnych (biurowce, centra handlowe), od 4 % dla segmentu rynku nieruchomości przemysłowych, dodatku ryzyka indywidualnego tzw. operacyjnego rk uwzględniającego: lokalizację, warunki funkcjonowania, strukturę nieruchomości, prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu,

126 Określenie stopy dyskonta: według ogólnie dostępnych danych aktualne oprocentowanie obligacji wynosi: Lipiec 2015 r. Stopy dyskonta Obligacje 2 letnie 2% Obligacje 3 letnie zmienne oprocentowanie 2,10% Obligacje 4 letnie indeksowane 2,30% Obligacje 10 letnie o zmiennej stope 2,50% Średnia 2,23% inflacja średnioroczna za 2014 r. według informacji GUS wynosi -0,3%, zaś w 2014 r. od stycznia do osiąga wskaźniki na poziomie od -1,6% (luty) do -0,8% (czerwiec); na podstawie przyjęto wskaźnik inflacji na poziomie -0,98% (średnia z 10 m-cy ); stopę kapitalizacji wyliczono według poniższego wzoru: R = r b + r r + r k r b stopa bazowa obejmująca koszt inwestowania, wyrażająca cenę kapitału zaangażowanego w inwestycje, określoną na podstawie oprocentowania długoterminowych lokal lub obligacji Skarbu Państwa oraz planowanej inflacji, liczona wg wzoru r r = (r n i)/(1+i) r n stopa nominalna długoterminowych bezpiecznych papierów wartościowych, r i planowana stopa inflacji, Stopę bazową określono na poziomie 3,24%.

127 r r dodatek ryzyka finansowego charakterystyczny dla całej gospodarki, wyrażający stopień niepewności inwestowania w nieruchomości w stosunku do lokat bezpiecznych (stopa ryzyka płynności, zarządzania i atrakcyjności inwestowania w nieruchomości): 0,5 1,0% - tytułu braku płynności 0,5 1,0% - za zarządzanie 1,0 2,0% - za atrakcyjność lokaty kapitału razem: nie więcej niż 4% korekty Stopę za dodatek ryzyka finansowego określono na poziomie 3,25%. r k dodatek ryzyka inwestowania indywidualnego uwzględniający warunki funkcjonowania nieruchomości, perspektywy rozwoju, prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu, zdolność generowania dochodu, udział w rynku i stosunki konkurencyjne: 2,0 3,0% dla nieruchomości atrakcyjnych 3,0 6,0% - dla nieruchomości dobrych 6,0 8,0% dla nieruchomości drugorzędnych (przemysłowe) 8,0 10,0% dla nieruchomości trzeciorzędnych

128 Biurowiec podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dcf Według informacji zawartych w Projekcie wykonawczym powierzchnie w budynku przedstawiają się następująco: Powierzchnia zabudowy: 945 m 2 Powierzchnia netto: 3 707,1 m 2 w tym powierzchnia garażu podziemnego: 844,5 m 2 Powierzchnia użytkowa: 1 996,3 m 2 Kubatura: m 3

129 Powierzchnie najmu przedstawiają się następująco: Powierzchnia biurowa: 2 070,83 m 2 Powierzchnia handlowa: 575,20 m 2 Powierzchni magazynowa (poziom -1): 109,40 m 2 Miejsca parkingowe w garażu: 16 szt Naziemne miejsca parkingowe: 33 szt Zgodnie z otrzymanym zestawieniem najważniejszych warunków umów najmu przedmiotowy budynek jest całkowicie wynajęty trzem najemcom. Dwóch najemców zajmuje powierzchnie biurowe, natomiast na parterze lokal handlowy został wynajęty trzeciemu najemcy. Umowy zawarte na czas oznaczony, część z nich się po 6 i 12 miesiącach.