Czerwiec Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2017 r.

Transkrypt

1 Czerwiec 217 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r.

2 Czerwiec 217 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Jacek Łaszek Hanna Augustyniak Krzysztof Olszewski Joanna Waszczuk Marta Widłak Departament Analiz Ekonomicznych

3 Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.

4 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 217 r. 1 prowadzi do następujących wniosków: Rynek pierwotny mieszkań w 6 największych miastach wszedł w fazę ekspansji. Przekroczono poziom sprzedaży mieszkań ze szczytu poprzedniego cyklu. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze nieruchomości ani w sektorze finansowym. Nie obserwowano niepokojących wzrostów cen, a finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych nabywców. Podaż mieszkań jak dotąd elastycznie dopasowywała się do wzrostu popytu deweloperzy zaczynali nowe i kontynuowali istniejące projekty inwestycyjne. Struktura oferty mieszkań była dobrze dopasowana do struktury popytu. Utrzymanie elastycznej podaży to główne wyzwanie obecnej sytuacji i warunek utrzymania stabilnych cen. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych (RP) i wtórnych (RW) wszystkich analizowanych miast były stabilne w omawianym okresie. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego 2 także były względnie stabilne. We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 1M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w Warszawie i 1M przeciętnie ustabilizowały się w omawianym kwartale, natomiast w 6M nieznacznie wzrosły. Wzrost stawek najmu w 6M wynikał z rosnącego udziału lokali w dobrej lokalizacji, często z zasobu wybudowanego po 22 r., których koszt najmu w przeliczeniu na mkw. był najwyższy. Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach zwiększył się nieco w efekcie wzrostu wynagrodzeń i wyniósł,88 mkw., tj. był wyższy o,4 mkw. względem minimum z III kwartału 27 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego 3 dla przeciętnych gospodarstw domowych w 7M pozostał niemal stabilny 4. Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest względnie opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność 1 Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Informacji opiera się na danych dostępnych do I kw. 217 r. Z powodu opóźnień w dostępie do danych, niektóre wykresy zawierają informację do IV kw. 216 r. włącznie. Szeregi danych ze średnimi poziomami cen mkw. mieszkań, czynszów komercyjnych lub cen transakcyjnych mkw. powierzchni handlowej odzwierciedlają dostępny na dany moment zasób informacji i mogą podlegać rewizji wraz z napływającymi nowymi danymi. Szeregi te są stale uzupełniane, by odzwierciedlać pełen, dostępny na dany moment zestaw informacji. Wpływ na zmiany danych historycznych mają też rewizje danych, oczyszczające dane z błędów. Takie podejście jest stosowane przez inne banki centralne oraz urzędy statystyczne. 2 Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Więcej informacji w artykule M. Widłak (21) Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr, Wiadomości Statystyczne nr 9. 3 Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji=25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. 4 Wzrost dostępności kredytu na mieszkania w Gdańsku wynikał z wysokiego wzrostu wynagrodzeń w sektorze energetycznym. 1 Narodowy Bank Polski

5 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 1-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 5 w złotych (bez umów renegocjowanych) wzrosła w omawianym kwartale o 1,9 mld zł 6, tj. o 1,2% w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 12,3% względem I kwartału 216 r. Istotnie więcej kredytów wypłacono w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Wyniki ankiety skierowanej do przewodniczących komitetów kredytowych w II kwartale 217 r. 7 wskazują na brak istotnych zmian kryteriów i warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych nadal jest wysoka, a udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec I kwartału 217 r. na poziomie ok. 2,5%. Od 212 r. systematycznie maleje udział kredytów w walutach obcych 8 w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów denominowanych kredytami złotowymi. Jakość mieszkaniowych kredytów walutowych jest nadal wysoka, choć udział kredytów zagrożonych nieznacznie wzrósł i na koniec I kwartału 217 r. wyniósł ok. 3,4%. Kolejny kwartał utrzymywała się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych, co związane jest z wysokim popytem, niskimi od kilku lat kosztami materiałów i robót budowlanych oraz dużym zasobem zakumulowanych gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych 9. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności. Analiza przeciętnych projektów inwestycyjnych na największych rynkach wskazuje jednak na ich wysoką zyskowność w budownictwie mieszkaniowym. Wyniki szacunków potwier- 5 Kredyt mieszkaniowy stanowi często uzupełnienie finansowania nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym w miastach część finansowania pochodzi ze sprzedaży innej nieruchomości, natomiast na pozostałych rynkach domy budowane są metodą gospodarczą, często na własnym terenie. 6 Na podst.: zakładka 4 OPN2PLN. 7 Zgodnie z wnioskami z ankiety skierowanej do przewodniczących komitetów kredytowych Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych II kwartał 217 r. banki odczuły wzrost popytu, co uzasadniały głównie zainteresowaniem kredytobiorców programem Mieszkanie dla Młodych, prognozami odnośnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz zmianą sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych. Banki nie planują istotnych zmian w polityce kredytowej w II kwartale 217 r., ani nie spodziewają się istotnych zmian popytu na kredyt mieszkaniowy. Jedynie pojedyncze banki oczekują spadku popytu na kredyt. 8 Udział kredytów złotowych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach na koniec I kwartału 217 r. wyniósł 61% i był ponad dwukrotnie wyższy od minimum (29%) odnotowanego w I kwartale 29 r. 9 Deweloperskie zasoby gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, po wejście w życie Ustawy (Dz.U. 216 poz. 585) z dnia 14 kwietnia 216 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, wobec wysokiej produkcji i sprzedaży mieszkań muszą być stale uzupełniane. Deweloperzy będą zapewne wkrótce budowali tylko w miastach, na terenach, dla których w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano przeznaczenie budowlane, co może wpłynąć na poziom kosztów i cen. Narodowy Bank Polski 2

6 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. dza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych, a także inwestycje w mieszkania na wynajem inwestorów zewnętrznych 1. Według ekspertów Coface w omawianym okresie wzrosła liczba upadłości przedsiębiorstw w branży budowlanej 11 - branża budowlana przeżywała zastój, głównie związany z zahamowaniem inwestycji infrastrukturalnych. Doprowadziło to do wzrostu konkurencji firm budowlanych, co w przypadku projektów mieszkaniowych przyczyniło się do utrzymania wysokiej rentowności inwestycji deweloperskich. Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach 12 w Polsce zmniejszył się w omawianym kwartale o ok. 2,5 tys. mieszkań i wyniósł 5,2 tys. Jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto 13. Wzrost popytu mieszkaniowego był wyższy niż wzrost podaży. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym 14 w 6M zmniejszył się nieznacznie do 3 kwartałów w omawianym okresie. Zmniejszyła się liczba mieszkań oraz projektów w toku ważonych sprzedażą oraz gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż. Deweloperzy dotychczas dobrze dopasowywali strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika z istniejącej struktury zasobu mieszkaniowego. W segmencie nieruchomości popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 6 mkw. W I kwartale 217 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, zwłaszcza w istniejących projektach. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przełożyły się na zwiększenie liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań 15 oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania Przykładowo duży, zagraniczny fundusz nieruchomościowy zarządzający portfelem o łącznej wartości 6 miliardów euro, kupił drugi projekt mieszkaniowy w Polsce. Budynki nabyte w Warszawie oraz Krakowie przeznaczone są pod wynajem. 11 W 216 r. wprowadzono nowe prawo restrukturyzacyjne, w którym głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego, oprócz zaspokojenia wierzycieli, jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego - również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. W obecnym prawie, postępowaniu restrukturyzacyjnemu podlegają zarówno firmy niewypłacalne, jak i zagrożone niewypłacalnością. Zgodnie z opinią ekspertów Coface w I kwartale 217 r. zahamowanie inwestycji infrastrukturalnych spowodowało spadek przychodów wielu firm budowlanych, presję na podpisywanie nowych kontraktów po niższych cenach, często na granicy rentowności oraz konieczność redukcji kosztów. W efekcie wiele firm budowlanych zaczęło odczuwać problemy płynnościowe, które dodatkowo, w sektorze usług budowlanych, potęgowane były wprowadzeniem odwróconego VATu. Branża budowlana ma obecnie kłopoty płynnościowe. Po okresie spadków, po pierwszym kwartale obserwowany jest wzrost upadłości o 65% r/r (częściowo jest to efekt bazy). 12 Zgodnie z raportem REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce I kwartał 217 r. 13 Według danych GUS w I kwartale 217 r. w Polsce rozpoczęto budowę 44,2 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 9,9 tys. względem I kwartału 216 r. oraz więcej o ok. 3,4 tys. względem poprzedniego kwartału. 14 Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, obliczany przez REAS, liczony jako iloraz wielkości oferty i średniej, kwartalnej liczby sprzedanych mieszkań, wyrażany liczbą kwartałów wystarczającą do całkowitej wyprzedaży oferty przy założeniu utrzymania się sprzedaży na poziomie z czterech poprzedzających kwartałów. 15 Według danych GUS w I kwartale 217 r. wydano 6,2 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. więcej o ok. 18,1 tys. względem I kwartału 216 r. oraz więcej o ok. 3, tys. względem poprzedniego kwartału. 16 Według danych GUS w I kwartale 217 r. oddano do użytkowania 4,3 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 3, tys. względem I kwartału 216 r. oraz mniej o ok. 1, tys. względem poprzedniego kwartału. 3 Narodowy Bank Polski

7 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. W ramach stopniowo wygaszanego programu MDM, w I kwartale 217 r. spośród złożonych wniosków wypłacono wsparcie kredytobiorcom, z dofinansowaniem w łącznej kwocie ok.,5 mld zł. Od początku działania programu (214 r.) wypłacono dopłaty w kwocie 1,9 mld zł dla kredytobiorców. Dotychczasowe wysokie wypłaty środków należy wiązać zarówno z nowelizacją ustawy w 215 r., rozszerzającą program o mieszkania z rynku wtórnego, jak też brakiem przedłużenia działania programu po 218 r. W dniu 1 lutego 217 r. BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków o dofinansowanie nabycia mieszkań w 217 r., natomiast 7 kwietnia 217 r. bank wstrzymał przyjmowanie wniosków na pierwszą połowę środków z 218 r. 17. W styczniu 218 r. BGK uruchomi przyjmowanie ostatnich wniosków na dopłaty MDM. W I i II kwartale 217 r. obserwowano liczne, niewielkie wzrosty i spadki limitów maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do programu MDM w 16 największych miastach 18. Ze względu na wyczerpanie się dostępnych w br. środków na dopłaty nie powinno to mieć wpływu na rynek mieszkaniowy. Stopniowe wygasanie dofinansowania do oprocentowania kredytów udzielonych w ramach programu RNS dotychczas nie stanowiło istotnego problemu dla obsługi tych kredytów dzięki historycznie niskim stopom procentowym oraz dobrej sytuacji na rynku pracy i wzrostom wynagrodzeń 19. Ograniczanie stymulacji fiskalnej tego rynku jest zjawiskiem pozytywnym, szczególnie w obecnej fazie bardzo wysokiego popytu. W ramach uchwalonego przez rząd we wrześniu 216 r. Narodowego Programu Mieszkaniowego 2, kompleksowo ujmującego zagadnienia składające się na politykę mieszkaniową państwa w horyzoncie średniookresowym, obserwowano kilka związanych z nim inicjatyw. Od IV kwartału 216 r. trwają prace nad powołaniem Narodowego Funduszu Mieszkaniowego (NFM) 21 przy BGK 17 Limit środków na 218 r. (ostatni rok programu) wynosi 762 mln zł, a odsetek ich wykorzystania wynikający z wpisów do ewidencji nabywców mieszkań na koniec kwietnia 217 r. wyniósł 5,%. 18 Wyodrębnienie z bazy NBP transakcji mieszkaniowych o powierzchni i cenie spełniającej warunki programu Mieszkanie dla Młodych, z uwzględnieniem podziału na rynek pierwotny i wtórny, zawartych w okresie I r. I kw. 217 r. pozwoliło na wyznaczenie możliwości skorzystania z programu w 16M. Największy udział transakcji na RP spełniających warunki programu w omawianym kwartale zanotowano w Zielonej Górze, Kielcach i Białymstoku, natomiast na RW w Kielcach, Zielonej Górze i Bydgoszczy. Najmniejszą dostępność mieszkań na RP notowano w Łodzi i Warszawie, na RW w Warszawie i Krakowie. 19 Zgodnie z informacją BGK w ramach programu RNS w latach zakupiono mieszkań z wykorzystaniem kredytów w wysokości 34,93 mld zł, z dopłatami z budżetu w kwocie 3,55 mld zł. 2 W dniu 27 września 216 r. Rada Ministrów zaakceptowała uchwałę nr 115/216 w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego. Głównym celem NPM jest zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach oraz poprawa stanu technicznego zasobów mieszkaniowych wraz ze zwiększeniem ich efektywności energetycznej. Szerszy opis założeń NMP w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 216 r. (NBP, grudzień 216 r.). Na początku kwietnia 217 r. wiceszef Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa Kazimierz Smoliński poinformował, że dotychczas podpisano ponad 7 listów intencyjnych na budowę 2 tys. mieszkań w ramach programu Mieszkanie plus, a pierwsze lokale mają być gotowe w 217 r. 21 Projekt ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego, przygotowany przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa jest w trakcie procedowania. W lutym 217 r. trwał proces opiniowania. Program ma w znacznej mierze opierać się na terenach budowlanych należących do podmiotów publicznych. Tereny te stanowią zarówno miejsce lokowania przyszłych inwestycji, jak i aktywa, które poprzez sprzedaż zapewnią uzyskanie środków finansowych na realizację programu. Wstępne oszacowanie tych zasobów wskazuje możliwość budowy na nich ponad 56 tysięcy mieszkań na powierzchni terenu ok 459 ha. Do programu Mieszkanie Plus wstępnie przystąpiło około 7 gmin z całej Polski. W grudniu 216 r. rozpoczęła się budowa pierwszych budynków w Białej Podlaskiej (186 mieszkań) i Jarocinie (258 mieszkań). Umowy inwestycyjne podpisane zostały także w Toruniu (ponad 3 mieszkań) i Katowicach (ponad 5 mieszkań), gdzie po dopełnieniu wszystkich formalności administracyjnych ruszą prace budowlane. We współpracy z samorządami pozyskanych zostało ponad 2 ha gruntów, na których powstać może około 2 tys. nowoczesnych Narodowy Bank Polski 4

8 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Nieruchomości. Do NFM grunty będą wnosiły nie tylko samorządy i Skarb państwa, ale też spółki i spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt ustawy dotyczący Indywidualnych Kont Mieszkaniowych (IKM) 22 powinien trafić do parlamentu w pierwszym półroczu 217 r. Ministerstwo Finansów zakłada, że IKM będzie można otwierać w 218 r., a wypłaty premii rozpoczną się od 219 r., kiedy wygaśnie większość zobowiązań związanych z programem Mieszkanie dla Młodych. W ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem realizowanego przez BGK do końca 216 r. zakontraktowanych zostało ponad 3,3 tys. lokali, z których ponad 9 udostępniono do wynajmu 23. W ramach dwóch pierwszych edycji Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych 24 BGK przyjął wnioski o kredyty preferencyjne, dotyczące finansowania ponad 4 6 lokali. Nabór wniosków w trzeciej edycji programu ma zostać przeprowadzony w wrześniu 217 r. Program jest realizowany od 215 r. i stanowi istotny element rządowego pakietu Mieszkanie Plus. W ramach istniejącego od 27 r. Programu finansującego wspieranie tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych BGK w 217 r. dysponuje środkami w wysokości ok. 162,5 mln zł 25 (planowane 15, plus przeniesione niewykorzystane 12,5), przy czym w I kwartale 217 r. złożono wnioski na kwotę 75 mln zł. W połowie 217 r. ma ruszyć pilotaż dofinansowania działalności prowadzonych przez samorządy mieszkań chronionych, co zapowiedziała wiceminister rodziny, pracy i polityki społecznej Elżbieta Bojanowska. Przeznaczono na ten cel 2 mln. Z mieszkań chronionych korzystają osoby starsze i niepełnosprawne, trudno jest jeszcze określić, w jakich miastach ruszy pilotażowo program. Od lutego 216 r. działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców 26, oferujący mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Dodatkowo pozyskiwane są nieruchomości od inwestorów prywatnych oraz podmiotów dysponującymi gruntami Skarbu Państwa. W ramach programu Mieszkanie Plus przedstawiciele PKP przekazali na inwestycje pierwszych 17 działek należących do kolei. 22 Zgodnie z informacją na stronie internetowej NPM, rząd w latach na wypłaty premii w ramach IKM planuje zabezpieczyć 4,41 mld zł. 23 Budynki w Poznaniu, Piasecznie i Krakowie są praktycznie całkowicie wynajęte; kompletu lokatorów brakuje jeszcze w projektach: warszawskim, wrocławskim a także w katowickiej inwestycji przy ul. Pułaskiego, która trafiła na rynek w na początku maja 217 r. Blisko 2,1 tys. mieszkań jest w realizacji, a niemal 5 w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. W 217 r. udostępnione zostaną kolejne projekty w Poznaniu, Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. W 218 r. planowane są pierwsze inwestycje Funduszu w Łodzi oraz kolejne w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Warszawie. FMW do końca 22 r. ma zaoferować ok. 2 tys. mieszkań na wynajem. 24 Zapisy ustawy (Dz. U. z dnia r. poz. 79) umożliwiają BGK udzielanie TBS-om, spółkom komunalnym i spółdzielniom mieszkaniowym kredytu, którego oprocentowanie wynosiłoby w warunkach bieżących ok. 1,7% (WIBOR 3M). Pokrycie preferencji w oprocentowaniu w wysokości 1,3 p. p. zapewnia BGK budżet państwa. Program jest rozłożony na 1 lat, w trakcie których BGK ma pożyczyć na budowę czynszówek 4,5 mld zł (zakłada się budowę min. 3 tys. mieszkań). W 216 r. BGK podpisał pierwsze umowy kredytu. Zgodnie z zapisami ustawy mieszkań wybudowanych za preferencyjny kredyt z BGK nie będzie można wykupić. Istnieją ograniczenia dostępu do najmu mieszkań związane z dochodem najemców. Ustawa zakłada weryfikację ich dochodów co dwa lata. Stawka czynszu nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W 216 r. w ramach dwóch pierwszych edycji programu do BGK wpłynęło 99 wniosków na łączną kwotę 563 mln zł, dotyczących budowy mieszkań. Pierwsze mieszkania sfinansowane w programie powinny zostać oddane do użytkowania na przełomie 217 i 218 r. W ramach trzeciej edycji programu BGK udostępni finansowanie preferencyjne na łączną kwotę co najmniej 88 mln zł. 25 Zgodnie z decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 15 marca 217 r., kwota przeznaczona na finansowe wsparcie z Funduszu Dopłat zostanie powiększona o kwotę 12,5 mln zł niewykorzystanych środków dedykowanych na realizację tego programu. 26 Zgodnie z Ustawą (Dz. U. z dnia r. poz. 1925) Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) w dniu r. zaczął udzielać kredytobiorcom w trudnej sytuacji zwrotną pomoc, na preferencyjnych warunkach. Pomoc przysługuje tym, którzy w dniu złożenia wniosku o przyznanie wsparcia posiadają status bezrobotnego lub znajdują się w sytuacji, w której miesięczna rata kredytu mieszkaniowego przekracza 6% miesięcznych dochodów osiąganych przez gospodarstwo domowe kredytobiorcy. Nieoprocentowana, ale zwrotna pomoc w wysokości do 1,5 tys. zł przysługiwać będzie maksymalnie przez 18 miesięcy. O wsparcie można występować w placówkach banków i SKOK, które udzieliły kredytów mieszkaniowych. Zwrot pomocy zaczyna się po dwóch latach od jej udzielenia i może trwać 8 lat. Decyzje w sprawie udzielania wsparcia dla kredytobiorców podejmuje 5 Narodowy Bank Polski

9 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. zwrotną pomoc kredytobiorcom (w tym mieszkaniowym), którzy przejściowo mają problem ze spłatą kredytu. Na rynkach nieruchomości komercyjnych kontynuowany był proces narastania nierównowagi wynikającej z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do dość stabilnego popytu. Dotyczyło to szczególnie najmu powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych. Utrzymująca się wysoka dostępność finansowania zagranicznego przyczyniała się do szybkiego przyrostu majątku trwałego. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych, a więc niskim kosztem alternatywnym. Wartość transakcji w I kw. 217 r. wyniosła ponad 5 mln zł, przy czym około połowa tej kwoty była zlokalizowana w hotelach. Stan kredytów przedsiębiorstw na nieruchomości obniżył się z 53 mld zł w poprzednim kwartale do 51,3 mld zł. Jakość kredytów dla deweloperów lekko się poprawiła, a wysoki wskaźnik kredytów zagrożonych (22%) wynika głównie z trzymania przez banki w portfelu kredytów z poprzednich lat 27. Stan kredytów na powierzchnie biurowe pozostaje stabilny i wynosił 15 mld zł, a udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na poziomie około 5%. Czynsze powierzchni biurowych klasy A w Warszawie lekko wzrosły, a stopy pustostanów w całej Stolicy spadły z 14,2% w poprzednim kwartale do 14,1% 28, co wynika ze wzmożonej aktywności najemców. Jednak poziom pustostanów można ocenić jako nadal wysoki, a czynsze notowane w euro za mkw. za miesiąc w budynkach biurowych klasy B stale spadają. Taka sytuacja może być niekorzystna dla inwestorów posiadających starsze lub gorzej zlokalizowane budynki biurowe. Na rynku powierzchni handlowych czynsze w centrach handlowych w całym kraju wykazują lekki spadkowy trend, jednak w dużych miastach czynsze dot. powierzchni 1-5 mkw. w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie ważnych częściach miast pozostają stabilne. Podobne zachowanie widać na rynku sprzedaży małych lokali handlowo-usługowych, których mediana ceny ofertowej w całej Polsce wykazuje spadkowy trend, jednak w dużych miastach utrzymuje się na niezmienionym poziomie. kredytodawca. Z pomocy tej nie mogą korzystać osoby, które są właścicielami innego domu lub mieszkania. Pieniądze z Funduszu nie trafiają bezpośrednio do kredytobiorcy, raty są regulowane przez Fundusz bezpośrednio na rachunek kredytowy bankukredytodawcy. Fundusz dysponuje środkami z wpłat banków i SKOKów kredytodawców proporcjonalnie do wielkości posiadanego portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, których opóźnienie w spłacie kapitału lub odsetek przekracza 9 dni. W razie potrzeb FWK będzie uzupełniany środkami, np. gdy jego kwota spadnie poniżej 1 mln zł, a uzupełnienie będzie wynosić wówczas 3 mln zł. Zgodnie z informacją BGK, w I kwartale 217 r. zawarto 99 umów o udzieleniu wsparcia na kwotę 2,2 mln zł. Na koniec marca 217 r. FWK dysponował kwotą 593,8 mln zł z puli 6 mln zł. 27 Por. Raport o Stabilności Systemu Finansowego, NBP, czerwiec 217 r., rozdział Por. Raport Colliers International: Market Insights, I kwartał 217, Polska. Narodowy Bank Polski 6

10 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Poniższe wykresy opisują najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w I kwartale 217 r. Wykresy prezentują: 1) ceny mieszkań (wykresy 1 14), 2) kredytową dostępność mieszkania, dostępność kredytu,, opłacalność inwestycji w mieszkanie (wykresy 15 2), 3) wypłaty kredytów mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 21 28), 4) operacyjną zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montażowej oraz sytuację ekonomiczną deweloperów w Polsce (wykresy 29 46), 5) budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w wybranych miastach w Polsce (wykresy 47 59), 6) politykę mieszkaniową (wykresy 6-71), 7) nieruchomości komercyjne (wykresy 72-75). Analiza cen mkw. mieszkań: ofertowych, transakcyjnych oraz hedonicznych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz stawek najmu mieszkań bazuje na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN) 29. Z kolei w ramach badania ankietowego rynku nieruchomości komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych (BaNK) zbierane i analizowane są dane dotyczące czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości komercyjnych. W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości, AMRON i SARFIN Związku Banków Polskich oraz Comparables.pl. Korzystano również z analiz i raportów REAS, Komisji Nadzoru Finansowego oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe. 29 Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w wybranych miastach Polski na I kwartał 216 r. zostało ogłoszone Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 sierpnia 214 r. w sprawie Programu Badań Statystycznych Statystyki Publicznej na rok 215 (Dz. U. z 214 r., poz. 133) pod nr (73). Obowiązek przekazywania danych statystycznych wynika z art. 3 pkt 3 Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 212 r. poz. 591) oraz przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wzór formularzy sprawozdawczych na 215 r. został ogłoszony Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 marca 215 r. w sprawie określenia wzorów formularzy sprawozdawczych, objaśnień co do sposobu ich wypełniania oraz wzorów kwestionariuszy i ankiet statystycznych stosowanych w badaniach statystycznych ustalonych w programie badań statystycznych statystyki publicznej na rok 215 (Dz. U. z 215 r. poz. 561). Ponieważ jest to badanie prowadzone przez NBP, bank zamieszcza ankiety na swojej stronie internetowej. W notowaniu dotyczącym I kwartału 217 r. zebrano ok. 112,7 tys. rekordów, w tym ok. 26,7% dotyczących transakcji oraz 73,3% dotyczących ofert. Łącznie w bazie zebrano ponad 2,3 mln rekordów, z 21,4% udziałem transakcji oraz 78,6% ofert. 7 Narodowy Bank Polski

11 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykaz skrótów 5M 6M 7M 1M BaNK BaRN BIK CPI DFD GD GUS IRR EURIBOR FMW KNF KRS LIBOR LTV MDM MSSF NBP PONT REAS RNS RP PSR RW ROE WIBOR WIG2 ZBP ZKPK 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Biuro Informacji Kredytowej Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych Duża firma deweloperska Gospodarstwa domowe Główny Urząd Statystyczny Internal Rate of Return Euro Interbank Offer Rate Fundusz Mieszkań na Wynajem Komisja Nadzoru Finansowego Krajowy Rejestr Sądowy Ang. London Interbank Offered Rate Relacja wartości kredytu mieszkaniowego do wartości mieszkania (ang. Loan-to-Value) Mieszkanie dla Młodych Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej Narodowy Bank Polski PONT Info Nieruchomości Real Estate Edvisory System Rodzina na Swoim Rynek pierwotny mieszkań Polskie Standardy Rachunkowości Rynek wtórny mieszkań Stopa zwrotu z majątku Referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym Indeks grupujący 2 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających w wolnym obrocie Związek Banków Polskich Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków wobec kredytów mieszkaniowych Narodowy Bank Polski 8

12 III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. 1. Ceny mieszkań transakcyjne, hedoniczne, ofertowe na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW) Wykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP Wykres 2 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RW Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Wrocław Warszawa Uwaga: baza cen mieszkań NBP (BaRN) istnieje od III kw. 26 r.; opis bazy w opracowaniu Raport o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. dostępnym na stronie internetowej NBP. Wykres 3 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RP Wykres 4 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RW Warszawa RPT 6M RPT 1M RPT Warszawa RPO 6M RPO 1M RPO Uwagi do wykresów 3 14: cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym; dla Warszawy cena średnia, 6M to miasta: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 1M to miasta: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra. Wykres 5 Relacja średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania RP do RW 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95,9,85,8 Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWO 6M RWO 1M RWO Warszawa hed. 5M hed. 1M hed. Wykres 6 Relacja średniej ważonej ceny ofertowej do transakcyjnej mkw. mieszkania na RP i RW 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, Warszawa 6M 1M Warszawa RP 6M RP 1M RP Warszawa RW 6M RW 1M RW O/T Warszawa (P oś) O/T 6M (P oś) O/T 1M (P oś) 9 Narodowy Bank Polski

13 III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 7 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RP oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Wykres 8 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RW oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Warszawa RP T 6M RP T 1M RP T Źródło: NBP, ZBP (AMRON), GUS. Warszawa RP T defl. CPI 6M RP T defl. CPI. 1M RP T defl. CPI Wykres 9 Średnia ważona cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW oraz cena korygowana indeksem hedonicznym Warszawa RW T 6M RW T 1M RW T Źródło: NBP, ZBP (AMRON), GUS. Warszawa RW T defl. CPI 6M RW T defl. CPI. 1M RW T defl. CPI Wykres 1 Cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW korygowana indeksem hedonicznym, w 6M Warszawa hed. 6M hed. 1M hed. Warszawa RW 6M RW 1M RW Wykres 11 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP na wybranych rynkach Gdańsk hed. Kraków hed. Łódź hed. Poznań hed. Warszawa hed. Wrocław hed. 6M hed. Wykres 12 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP w 7M Warszawa 5M 1M Gdańsk Gdynia Łódź Kraków Poznań Warszawa Wrocław Uwaga do wykresów 11-12: ceny zbierane ze wszelkich dostępnych źródeł. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Narodowy Bank Polski 1

14 I 26 I 26 zmiana w % I 26 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 13 Średnie ofertowe ceny mkw. nowych kontraktów mieszkaniowych na RP na wybranych rynkach Wykres 14 Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań na RW w wybranych miastach Łódź Kraków Poznań Trójmiasto Wrocław Warszawa śr.6m Uwaga: ceny dotyczą wyłącznie nowych kontraktów, po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. Źródło: REAS. Warszawa 1M śr.waż.zasobem 6M śr.waż.zasobem 2. Kredytowa dostępność mieszkania, dostępność kredytu, opłacalność inwestycji w mieszkanie Wykres 15 Szacunek kredytowej dostępności mieszkania w 7M i średniej dla 7M Wykres 16 Kwartalne zmiany szacowanej kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych składowych 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr. 7M cena (śr.rp i RW) wynagrodzenia maks.udział dochodu przezn.na spłatę stopa procentowa kredytowa dostępność mieszkania Kredytowa dostępność mieszkania miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić na danym rynku z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania na danym rynku (4% z RP i 6% z RW) (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i jego rozpiętość pomiędzy rynkami. Indeks ZKPK zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 23 r. Opis metody liczenia wskaźnika w Raporcie o stabilności systemu finansowego, grudzień 212 r., NBP. Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. 11 Narodowy Bank Polski

15 III 26 II II II II II II II II II II I 26 I 25 I 26 tys. zł Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 17 Szacunek dostępnego kredytu mieszk. oraz zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej banków (ZKPK, P. oś) Wykres 18 Koszty kredytu mieszkaniowego dla konsumenta deflowane CPI lub dynamiką wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw -1 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr. 7M ZKPK P. oś Dostępny kredyt mieszkaniowy miara (wyrażona w tys. zł) określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Źródło: NBP, GUS. Wykres 19 Opłacalność wynajmu mieszkania (śr. w 7M) wobec alternatywnych inwestycji GD 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 nom.st.proc.kred.mieszk.pln real.st.proc.kred.mieszk.pln def. CPI real.st.proc.kred.mieszk.pln dla kred.rns / MDM def.cpi real.st.proc.kred.mieszk.pln dla kred.rns / MDM def.dyn.wynagr.(wyrówn.) real.st.proc.kred.mieszk.pln def. dyn.wynagr.(wyrówn.) Uwaga: wartości poniżej oznaczają ujemną realną stopę procentową dla kredytobiorcy; czerwone linie oddzielają jednoroczny okres braku rządowych programów wsparcia nabywania mieszkań tj. RNS (działający w latach r.) oraz MDM (działający w latach ). Źródło: NBP, GUS, BGK. Wykres 2 Szacunek popytu mieszkaniowego na RP (śr. w 7M) i jego składowe najem do st.kred.mieszk.gd najem do st.kap.nier.kom. najem do st.dep.stan GD najem do st.obl.1l. najem do inw.finans.gd popyt całkowity szacowany popyt konsumpcyjny (p.oś) popyt spekulacyjny (p.oś) popyt całkowity rzeczywisty popyt inwestycyjny (p.oś) Uwaga do wykresu 19: wartości powyżej 1 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem osobom trzecim od lokowania kapitału w innych inwestycjach GD. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji. Uwaga do wykresu 2: popyt całkowity szacowany składa się w 6% z popytu konsumpcyjnego, w 3% z popytu inwestycyjnego i w 1% z popytu spekulacyjnego; wagi zostały oszacowane ekspercko, indeks przedstawia średnią ruchomą z dwóch kolejnych kwartałów. Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. Narodowy Bank Polski 12

16 I 25 I 26 I 25 I 26 I 23 I 24 I 25 I 26 I 25 I 26 wartość w mld zł liczba w tys. I 23 I 24 I 25 I 26 I 24 I 25 I 26 zmiany kwartalne w mld zł stan w mld zł Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. 3. Wypłaty kredytów mieszkaniowych, stopy procentowe Wykres 21 Stan i kwartalne zmiany należności GD z tytułu kredytu mieszkaniowego po korektach oraz struktura walutowa przyrostów kwart. stanu (mld zł) Wykres 22 Struktura walutowa stanu należności od GD z tytułu kredytu mieszkaniowego (%) walutowe złotowe 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw.) (L oś) mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś) stan kredytu mieszkaniowego (P oś) w tym stan kredytu walutowego (P oś) Wykres 23 Nowo podpisane umowy kredytowe: wartość i liczba, w tym walutowe Wykres 24 Struktura geograficzna umów (według wartości) na nowy kredyt mieszkaniowy w Polsce 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % wartość PLN liczba PLN w tym wartość walutowe w tym liczba walutowe Uwaga do wykresów 23 i 24: dane informują o podpisanych umowach kredytowych, a nie o faktycznych wypłatach kredytu. Źródło: ZBP. Źródło: BIK. Wykres 25 Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla GD w Polsce 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Warszawa 6M 1M PP Polska (P oś) Wykres 26 Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EU- RIBOR 3M) dla kredytów mieszkaniowych 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% PLN nowe CHF nowe EUR nowe PLN stany CHF stany Uwaga: Od 212 r. kredyty walutowe praktycznie nie były udzielane. %PLNnowe - WIBOR3M %CHFnowe-LIBOR3M %PLNstan - WIBOR3M %PLNnowe-st.dep.GD stany %PLNstan-st.dep.GD stany Uwaga: marżę bankową stanowi różnica między oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego (wg danych NBP) a WIBOR3M lub LIBORCHF3M. 13 Narodowy Bank Polski

17 II II II II II II II II IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Tabela 1 Szacunek wypłat brutto kredytów mieszkaniowych dla gosp. domowych w Polsce oraz szacunek gotówkowych i kredytowych zakupów mieszkań deweloperskich na 7M (mln zł) Data Szacunkowa wypłata kredytów mieszkaniowych Polsce Szacunkowa wartość transakcji mieszkaniowych na RP w 7M Szacunkowe wypłaty kredytów wraz z udziałem własnym na zakup mieszkania na RP w 7M Szacunkowe zakupy gotówkowe mieszkań na RP w 7M Szacunkowy udział zakupów gotówkowych mieszkań na RP w 7M % I % II % IV % % I % II % IV % % I % II % IV % % I % II % IV % % Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach: W okresie IV 212 IV 214 szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o spłaty kredytów i przepływy pomiędzy portfelem walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i. Od r. szacunek wartości wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków. Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w mkw. oraz liczbę sprzedanych mieszkań (w oparciu o dane firmy REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7M w 212 r. stanowiła 5% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod koniec 213 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy zostały zaktualizowane. Źródło: NBP, REAS, ZBP, GUS. Wykres 27 Kredyty GD na nieruchomości mieszkaniowe i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone 4 1% 35 9% 8% 3 7% 25 6% 2 5% 15 4% 3% 1 2% 5 1% % Wykres 28 Szacunkowa zyskowność złotowych kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś) Obciążenie kredytów odpisami Efektywny koszt finansowania kredytów Efektywne oprocentowanie kredytów Skorygowana marża odsetkowa na kredytach ROE (P oś) Narodowy Bank Polski 14

18 I 24 I 25 I 26 I = 1 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Uwaga: należności (kredyty) ze stwierdzoną utratą wartości należności z portfela B, w przypadku których zostały stwierdzone obiektywne przesłanki utraty wartości i spadek wartości oczekiwanej przyszłych przepływów pieniężnych (w bankach stosujących MSSF) lub które zostały zaliczone do należności zagrożonych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków (w bankach stosujących PSR). Uwaga: przychody i koszty związane z portfelem kredytów mieszkaniowych, nie uwzględniają kosztów prowadzenia działalności banku oraz podatków. Szacunkowe ROE liczone jest jako skorygowana marża odsetkowa przy kredytach mieszkaniowych w stosunku do wymaganego kapitału własnego. Obliczenie na podstawie publikacji KNF, do 214 r. Współczynnik wypłacalności, od 214 r. Łączny współczynnik kapitałowy. Skorygowana marża odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodów oraz odjęcia wszelkich kosztów. Efektywny koszt finansowania został obliczony na podstawie stopy WIBOR przez dodanie szacunkowych kosztów związanych z finansowaniem się banku. Źródło: NBP, KNF. 4. Operacyjna zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlanomontażowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperów w Polsce Wykres 29 Przeskalowane indeksy giełdowe: WIG2 oraz dla nieruchom. i firm budow. (II kw. 27 = 1) Wykres 3 Liczba upadłości w branżach (stan na koniec grudnia) WIG2 WIG-NIER. WIG-BUD. Uwaga: dane zostały znormalizowane, II kwartał 27 r. = 1. WIG deweloperów notowany jest od II kwartału 27 r.; stan na 2 lutego br. Źródło: Giełda Papierów Wartościowych. Uwaga: podział wg pierwszego wpisu w KRS. Źródło: Coface Poland. Uwaga do wykresu 3: od 1 stycznia 216 r. zmianie uległy przepisy w prawie upadłościowym - wprowadzono nowe prawo restrukturyzacyjne. Głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego, oprócz zaspokojenia wierzycieli, jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego - również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Istotną zmianą jest także fakt, że w obecnym prawie, postępowaniu restrukturyzacyjnemu podlegają zarówno firmy niewypłacalne, jak i zagrożone niewypłacalnością, w związku z tym nowe statystyki pokazują nie tylko liczbę bankrutów, ale także firm zagrożonych bankructwem. Wcześniej obowiązujące prawo umożliwiało ogłoszenie upadłości układowej tylko wobec firmy faktycznie niewypłacalnej Pozostałe upadłości Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości Budownictwo (firmy budowlane) 15 Narodowy Bank Polski

19 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 31 Szac. udział kosztów bezpośrednich budowy mkw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego (typ ) w cenie transakcyjnej RP 75% 7% 65% 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% Wykres 32 Szac. stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych (typ / ) w największych miastach a raport. stopa zwrotu DFD* 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Gdańsk Kraków Łodź Poznań Wrocław Warszawa Gdańsk Kraków Łodź Poznań Wrocław Warszawa DFD Uwaga do wykresu 32: szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z typowych, nowo rozpoczynanych mieszkaniowych projektów inwestycyjnych, przy założeniu bieżących stóp procentowych, wymogów bankowych i kosztów produkcji; obliczone wg schematu z aneksu 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 211 r. Od 214 r. stosowana jest własna (NBP) wycena ziemi pod budownictwo wielomieszkaniowe, co zmieniło dotychczasowe szacunki, zwłaszcza dla Poznania. */DFD stopa zwrotu przeciętnej Dużej Firmy Deweloperskiej (wg GUS zatrudnienie =>5 osób). Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS (F1). Wykres 33 Przewidywane zmiany cen robót bud.- mont. (+3M) oraz dynamika kosztów budowy pow. użytkowej bud. mieszk. (typ / ) 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% Przewidywane zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud Źródło: NBP na podstawie danych GUS (ankieta dot. koniunktury), Sekocenbud. Wykres 34 Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ ) na wybranych rynkach (zł/mkw.) Warszawa 6M 1M Polska Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud. 3 Budynek (typ ) monitorowany przez NBP od II połowy 216 r. na podstawie danych Sekocenbud: budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, z podziemnym garażem; technologia budowy: ławy fundamentowe, ściany konstrukcyjne i stropy żelbetowe monolityczne, ściany osłonowe murowane z pustaków MAX; zmiana typu analizowanego budynku wiąże się z zamknięciem kosztorysowania obiektu Zachowano założenia analityczne z budynku Narodowy Bank Polski 16

20 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 35 Warszawa szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum Wykres 36 Kraków - szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 37 Gdańsk szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 38 Poznań szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 39 Wrocław szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum Wykres 4 Łódź szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. 17 Narodowy Bank Polski

21 I 25 I 26 tys. zł I 25 I 26 I 25 I 26 mln zł mln zł lata Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 41 Wskaźniki ekonomiczne przec. DFD Wykres 42 Sytuacja przec. DFD bank ziemi mieszkania przychody koszty ogółem wynik netto projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) Uwaga do wykresów 41-43: DFD duża firma deweloperska wg GUS zatrudnia powyżej 5 osób. Brak nowszych danych. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 43 Koszty przeciętnej DFD Wykres 44 Projekty mieszkaniowe i budowa mieszkań w toku oraz oferta mieszkań do sprzedaży w 7M % 1% 8% 6% 4% 2% % 1, 8, 6, 4, 2,, -2, -4, 25% 2% 15% 1% 5% % zużycie materiałów i energii wynagrodzenia wsk.poz.kosztów (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). usługi obce inne Wykres 45 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, l.oś) i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone (w %, p.oś) % 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Oferta na rynku M.gotowe w ofercie sprzedaży (p.oś) Projekty w toku (śr.ruch.3 okr.) Budowa mieszkań w toku (śr.ruch.3 okr.) Uwaga: Projekty w toku=pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane; Budowa mieszkań w toku=mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane; Wielkości podzielone przez sprzedaż w danym okresie. Źródło: NBP na podstawie GUS, REAS. Wykres 46 Wartość transakcji inwestycyjnych (w mld euro) Uwaga: dane bez BGK. Kredyty na powierzchnię biurową Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe Kredyty na nieruchomości pozostałe Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe Wskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurową Wskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości Biura Handlowe Magazyny Pozostałe Źródło: Comparables.pl. Narodowy Bank Polski 18

22 I 26 I 25 I 26 I 25 I 26 mieszkania w kwartale mieszkania w kwartale I 25 I mieszkania mieszkania w kwartale Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. 5. Budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w wybranych miastach w Polsce Wykres 47 Struktura inwestorów w bud. mieszk. w pierwszych kwartałach w latach Wykres 48 Mieszkania oddane do użytkowania, dane kwartalne oddane rozpoczęte pozwolenia przeznaczone na sprz. i wyn. indywidualne spółdzielcze pozostałe Źródło: GUS. Wykres 49 Mieszkania, których budowę rozpoczęto, dane kwartalne 6 7 miast pozostała Polska Uwaga do wykresów 48 5: fioletowym kwadratem zaznaczono wyłącznie pierwsze kwartały. Źródło: GUS. Wykres 5 Pozwolenia wydane na budowę mieszkań, dane kwartalne miast pozostała Polska 7 miast pozostała Polska Źródło: GUS. Źródło: GUS. Wykres 51 Budownictwo mieszkaniowe (tys. mieszkań) oraz wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (mieszk. rozpoczęte minus mieszk. oddane) Mieszkania rozpoczęte Mieszkania oddane Pozwolenia na budowę mieszkań Wskaźnik koniunktury (p.oś) Wskaźnik projektów w toku (p.oś) Uwaga: średnia ruchoma za ostatnie cztery kwartały. Źródło: NBP na podstawie PABB i GUS Wykres 52 Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6 największych rynkach mieszk.* wprowadzone w kwartale oferta na koniec kwartału sprzedane w kwartale *Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź. Źródło: REAS. 19 Narodowy Bank Polski

23 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 53 Podaż mieszkań i szacowana stopa zwrotu z inwestycji mieszkaniowych na RP w 7M % 3% 25% 2% 15% 1% 5% cena mieszk.t RP koszt bud.mieszk.+ziemia stopa zwrotu (P oś) 3 okr.śr.ruch.(mieszk.rozpoczęte(+15)) Źródło: NBP, GUS, REAS, Sekocenbud. Wykres 54 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* na mieszkania o powierzchni 5 mkw., RP w wybranych miastach 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Wykres 55 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* na mieszkania o powierzchni >5 mkw., RP w wybranych miastach 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M Uwaga: wykres 54 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, wg danych z bazy BaRN. Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 5 mkw., będących w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 5 mkw. (średnia z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Wykres 55 jest analogiczny dla RP, wykresy są analogiczne, tylko dla RW. Wykres 56 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* na mieszkania o powierzchni 5 mkw., RW w wybranych miastach % Wykres 57 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* na mieszkania o powierzchni >5 mkw., RW w wybranych miastach 8% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M Narodowy Bank Polski 2

24 II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 58 Czas wyprzedaży mieszk. będących w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba kwartałów) Wykres 59 Czas sprzedaży mieszkań na RW w wybranych miastach (liczba kwartałów) 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Łódź Kraków Poznań Trójmiasto Warszawa Wrocław 6 rynków Uwaga: czas sprzedaży to relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec bieżącego kwartału do liczby sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech kwartałach. Źródło: NBP na podstawie REAS. Warszawa śr. 6M śr. 1M Uwaga: rzeczywisty czas sprzedaży mieszkań uśredniony z czterech ostatnich kwartałów; dane nieporównywalne z wykresem 58. Czas sprzedaży mieszkań na wtórnych rynkach nieruchomości uwzględnia tylko transakcje zakończone sprzedażą. Dane te nie zawierają ofert wprowadzonych i jeszcze nie sprzedanych. 6. Polityka mieszkaniowa Wykres 6 Limity maks. cen mkw. na RP w prog. subsydiów rząd. w największych miastach w Polsce (w zł) Wykres 61 Limity maks. cen mkw. na RP w prog. subsydiów rząd. w wybranych miastach w Polsce (w zł) Warszawa 6M 1M Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź Uwaga do wykresów 61-66: czerwone linie oddzielają okres bez rządowych programów wspierania nabywania mieszkań. Źródło: BGK. Wykres 62 Limity maks. cen mkw. na RW w prog. subsydiów rząd. w największych miastach w Polsce (w zł) Źródło: BGK. Wykres 63 Limity maks. cen mkw. na RW w prog. subsydiów rząd. w wybranych miastach w Polsce (w zł) Źródło: BGK. Warszawa 6M 1M Źródło: BGK. Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź 21 Narodowy Bank Polski

25 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 217 r. Wykres 64 Luka limitu rząd. prog. subsydiów względem mediany ceny trans. mkw. mieszkania na RP 4% 2% % -2% -4% -6% Wykres 65 Luka limitu rząd. prog. subsydiów względem mediany ceny trans. mkw. mieszkania na RW 6% 4% 2% % -2% -4% -6% Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M Uwaga do wykresów 64-65: luka liczona jest jako różnica ceny maksymalnej (limitu) w programie RNS/MDM oraz mediany ceny transakcyjnej na RP i RW w relacji do mediany ceny transakcyjnej. Dodatnia różnica oznacza, że program finansuje mieszkania o cenach wyższych od mediany, a ujemna odwrotnie. Źródło: NBP, BGK. Źródło: NBP, BGK. Wykres 66 Transakcje mieszkaniami, w tym spełniającymi warunki programu MDM* w Gdańsku wg bazy BaRN 16 Wykres 67 Transakcje mieszkaniami, w tym spełniającymi warunki programu MDM w Krakowie wg bazy BaRN ,% 24,% 4 17,7% 4 8,3% RP ceny RP limit RW ceny RW limit RP ceny RP limit RW ceny RW limit *Uwaga do wykresów 66-71: udziały mieszkań na RP i RW objętych limitami programu MDM w II kwartale 217 r. obliczono na podstawie transakcji mieszkaniami o powierzchni mniejszej niż 75 mkw. zawartych w okresie I I kw. 217 r. wg bazy BaRN. Wykres 68 Transakcje mieszkaniami, w tym spełniającymi warunki programu MDM w Łodzi wg bazy BaRN 8 Wykres 69 Transakcje mieszkaniami, w tym spełniającymi warunki programu MDM w Poznaniu wg bazy BaRN 6 3,1% 4 51,2% RP ceny RP limit RW ceny RW limit Narodowy Bank Polski 22