Za kawalerkę, M3, M4 ile wyniesie rata kredytu w dużym mieście?

Transkrypt

1 Raport Lion s Banku, r. Za kawalerkę, M3, M4 ile wyniesie rata kredytu w dużym mieście? W maju zakup mieszkania na kredyt był odrobinę droższy niż miesiąc wcześniej wynika z szacunków ekspertów Lion s Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. Kupując dziś przeciętne dwupokojowe mieszkanie w Warszawie trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1,6 tys. zł miesięcznie, w Lublinie poniżej tysiąca, a w Łodzi niespełna 800 zł miesięcznie. Majowy odczyt indeksu kosztu kredytu (IKK) wynosi 86,2 pkt. Jest to wskaźnik stworzony przez Lion s Bank i portal Domy.pl, który w prosty sposób prezentuje, jak zmienia się comiesięczny koszt długu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z odrobinę wyższym kosztem (o 0,9%) niż w kwietniu 2014 roku, kiedy indeks był na poziomie 85,4 pkt. Co więcej, w porównaniu z lipcem 2013 roku, kiedy IKK osiągnął najniższą wartość w historii badania (82,6 pkt.), rata kredytu związanego z zakupem 50-metrowego mieszkania w dużym mieście wzrosła o 4,3%. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, kredyt był o 16% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.). Metodologia badania: Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki: 1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok., 2) Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków, 3) Wysokość stawki WIBOR 3M notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji. Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: 1) Kredyt udzielany na 30 lat,

2 2) System rat równych, 3) Wkład własny na poziomie 20%. Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt. W Katowicach właściciele oczekują za metr 3,7 tys. Zł Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. W tym obszarze maj nie przyniósł dużych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi 7,9 tys. zł za m kw. W kolejnym w zestawieniu Krakowie metr kosztuje przeciętnie 6,5 tys. zł za m kw. W takich miastach jak Poznań, Wrocław czy Gdańsk właściciele oczekują za swoje lokale od 5,3 do 5,6 tys. zł za metr. Najtaniej jest w takich miastach jak Katowice, Łódź czy Bydgoszcz, gdzie za metr trzeba przeważnie zapłacić wyraźnie mniej niż 4 tysiące złotych. Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio za czwarty kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 2% w Poznaniu do 13% w Warszawie. Przeciętnie aż o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe (mediany). Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

3 Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach Lokalizacja Mediana ceny ofertowej m kw. Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* Różnica między ceną ofertową i transakcyjną Warszawa zł zł 13% Kraków zł zł 12% Poznań zł zł 2% Wrocław zł zł 11% Gdańsk zł zł 12% Lublin zł zł 10% Szczecin zł zł 11% Bydgoszcz zł zł 11% Łódź zł zł 10% Katowice zł zł 12% * Na podstawie danych NBP za IV kw r. W Warszawie za kawalerkę trzeba zapłacić 950 zł miesięcznie Z danych firmy Lion s House wynika, że obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,75%. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można więc oszacować na 4,47%. Tak niskie oprocentowanie kredytów zawdzięczamy rekordowo niskim stopom procentowym ustalanym przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W efekcie chcąc kupić 30-metrową kawalerkę w Lublinie trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 586 zł. O jedną czwartą niższa byłaby rata za kawalerkę w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy (ok. 450 zł/mies.), natomiast w Krakowie trzeba wydać o jedną trzecią więcej niż w Lublinie blisko 800 zł. Wysokość miesięcznej raty z jaką należy się liczyć myśląc o zakupie 30-metrowej kawalerki w stolicy wynosi obecnie 953 zł. Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach Kawalerka Mieszkani Mieszkanie 3-pok. e 2-pok. Lokalizacj (75 m kw.) (30 m kw.) (50 m kw.) a szacunko miesięczn szacunko miesięczn szacunko miesięczn wa cena a rata wa cena a rata wa cena a rata Warszawa zł 953 zł zł zł zł zł Kraków zł 789 zł zł zł zł zł Poznań zł 643 zł zł zł zł zł Wrocław zł 680 zł zł zł zł zł

4 Gdańsk zł 652 zł zł zł zł zł Lublin zł 586 zł zł 977 zł zł zł Szczecin zł 513 zł zł 855 zł zł zł Bydgoszcz zł 458 zł zł 764 zł zł zł Łódź zł 454 zł zł 757 zł zł zł Katowice zł 447 zł zł 744 zł zł zł Średnia zł 618 zł zł zł zł zł Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,75%, a WIBOR 3M 2,72% Dwójka w Warszawie za cenę dwóch w Bydgoszczy W przypadku mieszkań 50-metrowych miesięczna rata jest oczywiście wyższa. W Warszawie zakup na kredyt takiego mieszkania wiąże się z przeciętnym miesięcznym wydatkiem na poziomie 1588 zł. Dla porównania mając możliwość odprowadzania takiej kwoty do banku można by było nabyć dwa tej wielkości mieszkania w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy. Co ciekawe, za podobne pieniądze można by kupić na kredyt także trzypokojowe mieszkanie w Gdańsku (1630 zł) lub Lublinie (1466 zł). Marże rosną od 11 miesięcy Z punktu widzenia kredytobiorców bardzo ważnym elementem składającym się na koszt zakupu mieszkania z pomocą kredytu jest sytuacja na rynku międzybankowym (dokładnie chodzi o notowania stawki WIBOR) oraz aktualne warunki kredytowe (ze szczególnym uwzględnieniem marż). Oprocentowanie kredytu jest bowiem przeważnie sumą notowań stawki WIBOR (przeważnie zmienna w okresie kredytowania) oraz marży (przeważnie stała w okresie kredytowania). Ta druga od 11 miesięcy jest przez banki sukcesywnie podnoszona. Jak wynika z danych zebranych przez Lion s House, w czerwcu 2013 roku przeciętna marża kredytowa wynosiła 1,5%, a w maju br. 1,75%. ale WIBOR szybko nie urośnie Podwyżki te w swej skali są jednak kilkukrotnie mniejsze niż obniżki stóp procentowych, których dokonała Rada Polityki Pieniężnej, a które w dużej mierze wpływają na notowania stawek WIBOR. W aktualnym cyklu obniżek zapoczątkowanym w lipcu 2012 roku główna stopa procentowa została pomniejszona z poziomu 4,75% do 2,5% obecnie, a więc niemal o połowę. Zgodnie z zapowiedziami

5 Rady rekordowo niski poziom stóp procentowych ma zostać utrzymany do końca trzeciego kwartału 2014 r. Z dużym prawdopodobieństwem niedługo okres ten zostanie wydłużony. Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). W dzień po majowym posiedzeniu RPP kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,75%. Dziś WIBOR 3M jest notowany niemal na identycznym poziomie (2,72%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21- miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 3,24%. Gdyby za 21 miesięcy WIBOR 3M faktycznie wzrósł do poziomu 3,24%, to rata kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł wyniosłaby 1709 zł miesięcznie. To wciąż wyraźnie mniej niż w sierpniu 2012 r. (wtedy rata takiego długu wyniosła 2046 zł), kiedy rynek nie dyskontował jeszcze poluzowania polityki pieniężnej, do której doszło w listopadzie oraz jedynie o 89 zł miesięcznie więcej niż obecnie. AUTORZY ANALIZY: Bartosz Turek Lion's Bank bartosz.turek@lionsbank.pl, kom Marcin Drogomirecki Domy.pl m.drogomirecki@melog.com, kom W przypadku wykorzystania powyższych informacji prosimy o podanie źródła Lion's Bank i portal Domy.pl.