Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2016 r.

Transkrypt

1 Marzec 217 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Jacek Łaszek Hanna Augustyniak Krzysztof Olszewski Joanna Waszczuk Marta Widłak Departament Stabilności Finansowej

2 Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.

3 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 216 r. 1 prowadzi do następujących wniosków: Na rynku nieruchomości mieszkaniowych utrzymuje się faza bardzo wysokiej aktywności. Przejawia się ona wysokim poziomem popytu na nowe nieruchomości i odpowiadającą mu wysoką podażą na największych rynkach. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze nieruchomości ani w sektorze finansowym. Nie obserwowano niepokojących wzrostów cen, a finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na niektórych rynkach pierwotnych (RP) szczęściu miast (6M) nieco wzrosły, natomiast w Warszawie i dziesięciu miastach (1M) były stabilne. W Gdańsku i Gdyni na RP zanotowany wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. związany był z dużym popytem oraz niedostateczną podażą. Zjawisko wyższych średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań względem cen ofertowych na RP w Warszawie wynika z oferowania dużej liczby tańszych mieszkań w słabszej lokalizacji oraz sprzedaży większej liczby droższych mieszkań w lepszej lokalizacji, a nie z mocniejszej pozycji rynkowej deweloperów. Średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach wtórnych (RW) w Warszawie i 6M również były stabilne w omawianym okresie. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego 2 także były stabilne. We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 1M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w 7M, ważone udziałem zasobu, przeciętnie ustabilizowały się w omawianym kwartale. Wzrost stawek najmu w Warszawie wynikał z rosnącego udziału lokali z zasobu wybudowanego po 22 r., których koszt najmu w przeliczeniu na mkw. był najwyższy. Średni wskaźnik dostępności mieszkań w dużych miastach zmniejszył się nieznacznie i wyniósł,84 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. był wyższy o,35 mkw. względem minimum z III kwartału 27 r. Spadki wskaźnika dostępności mieszkania obserwowane w Gdyni i Łodzi w 216 r. wynikały z szybszego wzrostu cen transakcyjnych mkw. na RP względem wzrostu dochodów. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego dla przeciętnych gospodarstw 3 domowych w Warszawie i 6M pozostał niemal stabilny. 1 Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Informacji opiera się na danych dostępnych do IV kw. 216 r. Z powodu opóźnień w dostępie do danych niektóre wykresy zawierają informację do III kw. 216 r. włącznie. Szeregi danych ze średnimi poziomami cen mkw. mieszkań, czynszów komercyjnych lub cen transakcyjnych mkw. powierzchni handlowej odzwierciedlają dostępny na dany moment zasób informacji i mogą podlegać rewizji wraz z napływającymi nowymi danymi. Szeregi te są stale uzupełniane, by odzwierciedlać pełen, dostępny na dany moment zestaw informacji. Wpływ na zmiany danych historycznych mają też rewizje danych, oczyszczające dane z błędów. Takie podejście jest stosowane przez inne banki centralne oraz urzędy statystyczne. 2 Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Więcej informacji w artykule M. Widłak (21) Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr, Wiadomości Statystyczne nr 9. 3 Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji=25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. 1 Narodowy Bank Polski

4 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 1-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych 4 w złotych (bez umów renegocjowanych) nadal była wysoka. W omawianym kwartale było to 9,9 mld zł 5, tj. odnotowano jej wzrost o 3,1% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz zmniejszenie o 11,6% względem IV kwartału 215 r. Wypłacono istotnie mniej kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych, ze względu na wyczerpanie się puli środków przeznaczonych na dopłaty (środki z 216 i 217 r.). Maleją też środki na dopłaty do kredytów w 218 r. Wyniki ankiety skierowanej do przewodniczących komitetów kredytowych w I kwartale 217 r. 6 wskazują na złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych przez pojedyncze banki a także obniżenie pozaodsetkowych kosztów kredytu. Banki odczuły w IV kwartale 216 r. wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy i uzasadniały go głównie wejściem w życie od początku 217 r. nowych zapisów Rekomendacji S podnoszących wysokość minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy do 2%. W konsekwencji kredytobiorcy niespełniający tych wymogów przyspieszyli decyzje o zakupie mieszkania, aby łatwiej otrzymać kredyt mieszkaniowy. Banki deklarują zaostrzanie polityki kredytowej w I kwartale 217 r. oraz oczekują w tym czasie istotnego wzrostu popytu. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych nadal jest wysoka, a udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec IV kwartału 216 r. na poziomie ok. 2,6%. Od 212 r. systematycznie maleje udział kredytów walutowych kredytów mieszkaniowych 7 w kredytach mieszkaniowych w bankach, co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym stałych dochodów w tej walucie oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów denominowanych kredytami złotowymi. Jakość mieszkaniowych kredytów walutowych jest nadal wysoka - udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na koniec IV kwartału 216 r. na poziomie ok. 3,3%. 4 Kredyt mieszkaniowy stanowi często uzupełnienie finansowania nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym w miastach część finansowania pochodzi ze sprzedaży innej nieruchomości, natomiast na pozostałych rynkach domy budowane są metodą gospodarczą, nierzadko na własnym terenie. 5 por.: zakładka 4 OPN2PLN. 6 Zgodnie z wnioskami z ankiety skierowanej do przewodniczących komitetów kredytowych Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych I kwartał 217 r. pojedyncze banki złagodziły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych oraz obniżyły pozaodsetkowe koszty kredytów. Przyczyniła się do tego prognoza sytuacji na rynku mieszkaniowym, poprawa jakości ich portfeli kredytów mieszkaniowych, bieżąca i przewidywana sytuacja kapitałowa banku oraz zmiana presji konkurencyjnej. Na wzrost popytu wpływ miało zbliżające się wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S dotyczących podniesienia wysokości wkładu własnego kredytobiorcy, prognozy odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz poprawa sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych. 7 Udział złotowych kredytów mieszkaniowych w kredytach mieszkaniowych ogółem w bankach na koniec 216 r. wyniósł 6% i był dwukrotnie wyższy od minimum (29%) odnotowanego w I kwartale 29 r. Narodowy Bank Polski 2

5 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Kolejny kwartał utrzymywała się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych, co związane jest z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych, zakumulowanymi zasobami gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz wysokim popytem. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnym projekcie inwestycyjnym, która wskazuje bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. W 216 r. zmniejszyła się liczba upadłości przedsiębiorstw w branży budowlanej 8, natomiast wzrosła nieco w działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości. Według ekspertów brak dużych projektów infrastrukturalnych paradoksalnie zmniejsza ryzyko finansowe, na które wystawiane są firmy budowlane. To właśnie tego typu projekty ich opóźniona realizacja i płatności, były często powodem problemów firm budowlanych, zwłaszcza podwykonawców. Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach 9 w Polsce zwiększył się w omawianym kwartale o ok. 1,4 tys. mieszkań i wyniósł 52,7 tys. Przyrost ten był wynikiem decyzji produkcyjnych podjętych przed kilkoma kwartałami. Jednocześnie zmniejszyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto 1. Wzrost podaży przewyższał wysoki popyt. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym 11 w 6M zmniejszył się nieznacznie w omawianym okresie. Oznacza to, że deweloperzy w swoich decyzjach inwestycyjnych kierują się rzeczywistym popytem na rynku i racjonalnie reagują na zwiększanie się nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego. W segmencie nieruchomości popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 6 mkw. 8 W 216 r. wprowadzono nowe prawo restrukturyzacyjne, w którym głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego, oprócz zaspokojenia wierzycieli, jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego - również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. W obecnym prawie, postępowaniu restrukturyzacyjnemu podlegają zarówno firmy niewypłacane, jak i zagrożone niewypłacalnością. Nowe statystyki pokazują nie tylko liczbę bankrutów, ale także firm zagrożonych bankructwem. Wcześniej obowiązujące prawo umożliwiało ogłoszenie upadłości układowej tylko wobec firmy faktycznie niewypłacalnej. Zgodnie z opinią ekspertów Coface branża budowlana przeżywała w 216 r. okres pewnego zastoju, spowodowanego przede wszystkim ograniczeniem inwestycji infrastrukturalnych. Ma to jednak również pozytywne skutki przejawiające się ograniczeniem liczby upadłości i restrukturyzacji do poziomu najniższego od 21 r. Dość dobrze rozwija się budownictwo mieszkaniowe i komercyjne. 9 Zgodnie z raportem REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 216 r. 1 Według danych GUS w IV kwartale 216 r. w Polsce rozpoczęto budowę 4,8 tys. mieszkań, tj. więcej o ok.,5 tys. względem IV kwartału 215 r. oraz mniej o ok. 5,9 tys. względem poprzedniego kwartału. 11 Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, obliczany przez REAS, to relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału w do średniej sprzedaży z ostatniego roku. 3 Narodowy Bank Polski

6 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. W IV kwartale 216 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, zwłaszcza w istniejących projektach. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do zwiększenia liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań 12 oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania 13. W ramach stopniowo wygaszanego programu MDM do 31 grudnia 216 r. spośród wniosków złożonych od 214 r. zaaprobowano (tj. ok. 76%), z dofinansowaniem w łącznej kwocie ok. 1,43 mld zł. Dotychczasowe wysokie wypłaty środków należy wiązać zarówno z nowelizacją ustawy w 215 r., rozszerzającą program o mieszkania z rynku wtórnego, jak też brakiem przedłużenia działania programu po 218 r. W dniu 1 lutego 217 r. BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków o dofinansowanie nabycia mieszkań w 217 r. 14. W styczniu 218 r. bank uruchomi przyjmowanie ostatnich wniosków na dopłaty MDM. W IV kwartale 216 r. obserwowano liczne, niewielkie zmiany limitów maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do programu MDM, natomiast w I kwartale 217 r. wśród miast stolic województw limit ten nieznacznie wzrósł wyłącznie w Gdańsku. Obserwowane stopniowe wygasanie dofinansowania do oprocentowania kredytów udzielonych w ramach programu RNS dotychczas nie stanowiło istotnego problemu dla obsługi tych kredytów dzięki historycznie niskim stopom procentowym oraz dobrej sytuacji na rynku pracy i wzrostom wynagrodzeń 15. W ramach uchwalonego przez rząd we wrześniu 216 r. Narodowego Programu Mieszkaniowego 16, kompleksowo ujmującego zagadnienia składające się na politykę mieszkaniową państwa w horyzoncie średniookresowym, odnotowano kilka związanych z nim inicjatyw. W IV kwartale 216 r. przy BGK Nieruchomości powołano Narodowy Fundusz Mieszkaniowy 17, do którego 12 Według danych GUS w IV kwartale 216 r. wydano 57,2 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. więcej o ok. 6,5 tys. względem IV kwartału 215 r. oraz więcej o ok. 1, tys. względem poprzedniego kwartału. 13 Według danych GUS w IV kwartale 216 r. oddano do użytkowania 5,4 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 4,2 tys. względem IV kwartału 215 r. oraz więcej o ok. 11,7 tys. względem poprzedniego kwartału. 14 W styczniu 217 r. Kwota w tys. złotych i poziom wykorzystanego limitu środków wynikających z wpisów do ewidencji nabywców mieszkań oraz dodatkowego finansowego wsparcia Fundusz dopłat dofinansowujący wkład własny w związku z nabyciem pierwszego mieszkania (Program MDM) wobec osiągnięcia równowartości 95 % kwoty zaplanowanej na wypłaty w ustawie budżetowej na rok 217, w dniu r. wstrzymał przyjmowanie wniosków. Limit środków na ostatni rok programu (218 r.) wynosi 762 mln zł, a odsetek ich wykorzystania wynikający z wpisów do ewidencji nabywców mieszkań na koniec stycznia 217 r. wyniósł 23,2%. 15 Zgodnie z informacją BGK w ramach programu RNS w latach zakupiono mieszkań z wykorzystaniem kredytów w wysokości 34,93 mld zł, z dopłatami z budżetu w kwocie 3,55 mld zł września 216 r. Rada Ministrów zaakceptowała uchwałę nr 115/216 w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego. Głównym celem NPM jest zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach oraz poprawa stanu technicznego zasobów mieszkaniowych wraz ze zwiększeniem ich efektywności energetycznej. Szerszy opis założeń NMP w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 216 r. (NBP, grudzień 216 r.). 17 Projekt Ministra Infrastruktury i Budownictwa ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego jest w trakcie procedowania. W lutym 217 r. trwał proces opiniowania. W ramach programu Mieszkanie Plus przedstawiciele PKP przekazali na inwestycje pierwszych 17 działek należących do kolei. Narodowy Bank Polski 4

7 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. grunty będą wnosiły nie tylko samorządy i Skarb państwa, ale też spółki i spółdzielnie mieszkaniowe 18. Projekt ustawy dotyczący Indywidualnych Kont Mieszkaniowych (IKM) 19 powinien trafić do parlamentu w pierwszym półroczu 217 r. Ministerstwo Finansów zakłada, że IKM będzie można otwierać w 218 r., a wypłaty premii rozpoczną się od 219 r., kiedy wygaśnie większość zobowiązań związanych z programem Mieszkanie dla Młodych (MDM). W ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem realizowanego przez BGK do końca 216 r. zakontraktowanych zostało ponad 3,3 tys. lokali, z których ponad 75 udostępniono do wynajmu 2. W ramach dwóch pierwszych edycji Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych BGK przyjął wnioski o kredyty preferencyjne dotyczące finansowania ponad 4 6 lokali. Nabór wniosków w trzeciej edycji programu zostanie przeprowadzony we wrześniu 217 r. Program realizowany od 215 r. i włączony do programu NMP stanowi istotny element rządowego pakietu Mieszkanie+. W ramach istniejącego od 27 r. programu o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych BGK w 216 r. dysponował środkami w wysokości ok. 181,7 mln zł. Zgodnie z założeniami Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych 21 w 217 r. ma powstać łącznie ok. 3 tys. mieszkań, najwięcej w województwach: zachodniopomorskim, śląskim i mazowieckim. Od lutego 216 r. działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców 22, oferujący 18 Program ma w znacznej mierze opierać się na terenach budowlanych należących do podmiotów publicznych zasobach. Tereny te stanowią zarówno jako miejsce lokowania przyszłych inwestycji, jak i aktywa, które poprzez sprzedaż zapewnią uzyskanie środków finansowych na realizację programu. Wstępne oszacowanie tych zasobów wskazuje możliwość budowy na nich ponad 56 tysięcy mieszkań na powierzchni terenu ok 459 ha. 19 Zgodnie z informacją na stronie internetowej NPM, rząd planuje zabezpieczenie 4,41 mld zł na wypłaty premii w ramach IKM w latach Budynki w Poznaniu, Piasecznie i Krakowie są praktycznie całkowicie wynajęte; kompletu lokatorów brakuje jeszcze w projektach: gdańskim i warszawskim, a także we wrocławskiej inwestycji przy ul. Dąbrowskiego 4, która trafiła na rynek w połowie grudnia 216 roku. Blisko 2,1 tys. mieszkań jest w realizacji, a niemal 5 w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. W 217 r. udostępnione zostaną kolejne projekty w Poznaniu, Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. W 218 r. planowane są pierwsze inwestycje Funduszu w Łodzi oraz kolejne w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Warszawie. Fundusz Mieszkań na Wynajem aktualnie oferuje mieszkania w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. FMW do końca 22 r. ma zaoferować ok. 2 tys. mieszkań na wynajem. 21 Zapisy ustawy (Dz. U. z dnia r. poz. 1582) umożliwiają BGK udzielanie TBS-om, spółkom komunalnym i spółdzielniom mieszkaniowym kredytu, którego oprocentowanie wynosiłoby w warunkach bieżących ok. 1,7% (WIBOR 3M). Pokrycie preferencji w oprocentowaniu w wysokości 1,3 p. p. zapewnia BGK budżet państwa. Program jest rozłożony na 1 lat, w trakcie których BGK ma pożyczyć na budowę czynszówek 4,5 mld zł (zakłada się budowę min. 3 tys. mieszkań). W 216 r. BGK podpisał pierwsze umowy kredytu. Zgodnie z zapisami ustawy mieszkań wybudowanych za preferencyjny kredyt z BGK nie będzie można wykupić. Istnieją ograniczenia dostępu do najmu mieszkań związane z dochodem najemców. Ustawa zakłada weryfikację ich dochodów co dwa lata. Stawka czynszu nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W 216 r. w ramach dwóch pierwszych edycji programu do BGK wpłynęło 99 wniosków na łączną kwotę 563 mln zł, dotyczących budowy mieszkań. Pierwsze mieszkania sfinansowane w programie powinny zostać oddane do użytkowania na przełomie 217 i 218 r. W ramach trzeciej edycji programu BGK udostępni finansowanie preferencyjne na łączną kwotę co najmniej 84 mln zł. 22 Zgodnie z Ustawą (Dz. U. z dnia r. poz. 1925) Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) w dniu r. zaczął udzielać kredytobiorcom w trudnej sytuacji zwrotną pomoc, na preferencyjnych warunkach. Pomoc przysługuje tym, którzy w dniu złożenia wniosku o przyznanie wsparcia posiadają status bezrobotnego lub znajdują się w sytuacji, w której miesięczna rata kredytu mieszkaniowego przekracza 6% miesięcznych dochodów osiąganych przez gospodarstwo domowe kredytobiorcy. Nieoprocentowana, ale zwrotna pomoc w wysokości do 1,5 tys. zł przysługiwać będzie maksymalnie przez 18 miesięcy. O wsparcie można występować w placówkach banków i SKOK, które udzieliły kredytów mieszkaniowych. Zwrot pomocy zaczyna się po dwóch latach od jej udzielenia i może trwać 8 lat. Decyzje w sprawie udzielania wsparcia dla kredytobiorców podejmuje BGK. Z pomocy tej nie mogą korzystać osoby, które są właścicielami innego domu lub mieszkania. Pieniądze z Funduszu nie trafiają bezpośrednio do kredytobiorcy, raty są regulowane przez Fundusz bezpośrednio na rachunek kredytowy banku-kredytodawcy. Fundusz dysponuje kwotą ok. 598,7 mln zł, która pochodzi z wpłat banków kredytodawców proporcjonalnie do wielkości posiadanego portfela kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, których opóźnienie w spłacie kapitału lub odsetek 5 Narodowy Bank Polski

8 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. zwrotną pomoc kredytobiorcom (w tym mieszkaniowym), którzy przejściowo mają problem ze spłatą kredytu. Ze względu na półroczne uzupełnianie danych informacja o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie ukazywała się z częstotliwością półroczną. Aktualne są dane z poprzedniego opracowania, a bieżący kwartał zostanie omówiony w następnej Informacji. Poniższe wykresy opisują najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykresy prezentują: 1) ceny mieszkań (wykresy 1 14), 2) dostępność mieszkania, dostępność kredytu, kredytową dostępność mieszkania, opłacalność inwestycji w mieszkanie (wykresy 15 2), 3) wypłaty kredytów mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 21 28), 4) operacyjną zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montażowej oraz sytuację ekonomiczną deweloperów w Polsce (wykresy 29 45), 5) budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w Polsce (wykresy 46 59), 6) politykę mieszkaniową (wykresy 6-71), 7) nieruchomości komercyjne (wykresy 72-75). Analiza cen mkw. mieszkań: ofertowych, transakcyjnych oraz hedonicznych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz stawek najmu mieszkań bazuje na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN) 23. Z kolei w ramach badania ankietowego rynku nieruchomości komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych (BaNK) zbierane i analizowane są dane dotyczące czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości komercyjnych. W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości, AMRON i SARFIN Związku Banków Polskich oraz Comparables.pl. Korzystano również z analiz i raportów REAS, Komisji Nadzoru przekracza 9 dni. W razie potrzeb FWK będzie uzupełniany środkami, np. gdy jego kwota spadnie poniżej 1 mln zł, a uzupełnienie będzie wynosić wówczas 3 mln zł. Zgodnie z informacją BGK, z puli 6 mln zł w połowie stycznia 217 r. o wsparcie w wysokości ok. 11 mln zł ubiegało się ok. 5 kredytobiorców. 23 Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w wybranych miastach Polski na I kwartał 216 r. zostało ogłoszone Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 lipca 215 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 216 (Dz.U ) pod nr (79). Obowiązek przekazywania danych statystycznych wynika z art. 3 pkt 3 Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 212 r. poz. 591) oraz przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wzór formularzy sprawozdawczych został ogłoszony Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 15 marca 216 r. w sprawie określenia wzorów formularzy sprawozdawczych, objaśnień co do sposobu ich wypełniania oraz wzorów kwestionariuszy i ankiet statystycznych stosowanych w badaniach statystycznych ustalonych w programie badań statystycznych statystyki publicznej na rok 216 (Dz. U. z 216 r. poz. 46). Ponieważ jest to badanie prowadzone przez NBP, bank zamieszcza ankiety na swojej stronie internetowej. W notowaniu dotyczącym IV kwartału 216 r. zebrano ok. 111,7 tys. rekordów, w tym ok. 28,7% dotyczących transakcji oraz 71,3% dotyczących ofert. Łącznie w bazie zebrano ok 2,2 mln rekordów, z 21,4% udziałem transakcji oraz 78,6% ofert. Narodowy Bank Polski 6

9 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Finansowego oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe. 7 Narodowy Bank Polski

10 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykaz skrótów 5M 6M 7M 1M BaNK BaRN BIK CPI DFD GD GUS IRR EURIBOR FMW KNF KRS LIBOR LTV MDM MSSF NBP PONT REAS RNS RP PSR RW ROE WIBOR WIG2 ZBP ZKPK 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Biuro Informacji Kredytowej Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych Duża firma deweloperska Gospodarstwa domowe Główny Urząd Statystyczny Internal Rate of Return Euro Interbank Offer Rate Fundusz Mieszkań na Wynajem Komisja Nadzoru Finansowego Krajowy Rejestr Sądowy Ang. London Interbank Offered Rate Relacja wartości kredytu mieszkaniowego do wartości mieszkania (ang. Loan-to-Value) Mieszkanie dla Młodych Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej Narodowy Bank Polski PONT Info Nieruchomości Real Estate Edvisory System Rodzina na Swoim Rynek pierwotny mieszkań Polskie Standardy Rachunkowości Rynek wtórny mieszkań Stopa zwrotu z majątku Referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym Indeks grupujący 2 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających w wolnym obrocie Związek Banków Polskich Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków wobec kredytów mieszkaniowych Narodowy Bank Polski 8

11 III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. 1. Ceny mieszkań transakcyjne, hedoniczne, ofertowe na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW) Wykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP Wykres 2 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RW Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Uwaga: baza cen mieszkań NBP (BaRN) istnieje od III kw. 26 r.; opis bazy w opracowaniu Raport o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. dostępnym na stronie internetowej banku. Wykres 3 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RP Wykres 4 Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty i transakcje na RW Warszawa RPT 6M RPT 1M RPT Warszawa RPO 6M RPO 1M RPO Uwagi do wykresów 3 13: cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym; dla Warszawy cena średnia, 6M to miasta: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 1M to miasta: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra. Wykres 5 Relacja średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania RP do RW Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWO 6M RWO 1M RWO Warszawa hed. 5M hed. 1M hed. Wykres 6 Relacja średniej ważonej ceny ofertowej do transakcyjnej mkw. mieszkania na RP i RW 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95,9,85,8 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95 Warszawa 6M 1M Warszawa RP 6M RP 1M RP Warszawa RW 6M RW 1M RW 9 Narodowy Bank Polski

12 III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II 217 III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II III 26 II II II II II II II II II II Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 7 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RP oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Wykres 8 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RW oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Warszawa RP T 6M RP T 1M RP T Źródło: NBP, AMRON, GUS. Warszawa RP T defl. CPI 6M RP T defl. CPI. 1M RP T defl. CPI Wykres 9 Średnia ważona cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW oraz cena korygowana indeksem hedonicznym Warszawa RW T 6M RW T 1M RW T Źródło: NBP, AMRON, GUS. Warszawa RW T defl. CPI 6M RW T defl. CPI. 1M RW T defl. CPI Wykres 1 Cena transakcyjna mkw. mieszkania na RW korygowana indeksem hedonicznym, w 6M Warszawa hed. 6M hed. 1M hed. Warszawa RW 6M RW 1M RW Wykres 11 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP na wybranych rynkach Gdańsk hed. Kraków hed. Łódź hed. Poznań hed. Warszawa hed. Wrocław hed. 6M hed. Wykres 12 Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na RP w 7M Warszawa 5M 1M Gdańsk Gdynia Łódź Kraków Poznań Warszawa Wrocław Uwaga do wykresów 11-12: ceny zbierane ze wszelkich dostępnych źródeł. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Narodowy Bank Polski 1

13 I 26 III 26 II II II II II II II II II II zmiana w % tys. zł I 26 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 13 Średnie ofertowe ceny mkw. nowych kontraktów mieszk. na RP na wybranych rynkach Wykres 14 Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkania w 7M Łódź Kraków Poznań Trójmiasto Wrocław Warszawa śr.6m Uwaga: ceny dotyczą wyłącznie nowych kontraktów, po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. Źródło: Real Estate Advisory System (REAS). Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 7M śr.waż.zasobem 2. Dostępność mieszkania, dostępność kredytu, kredytowa dostępność mieszkania, opłacalność inwestycji w mieszkanie Wykres 15 Szacunek dostępnego kredytu mieszk. oraz zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej banków (ZKPK, P. oś) Wykres 16 Kwartalne zmiany szacowanej kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych składowych 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr. 7M ZKPK P. oś cena (śr.rp i RW) wynagrodzenia maks.udział dochodu przezn.na spłatę stopa procentowa kredytowa dostępność mieszkania Dostępny kredyt mieszkaniowy miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Kredytowa dostępność mieszkania miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (4% z RP i 6% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami. Indeks ZKPK zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 23 r. Opis metody liczenia wskaźnika w Raporcie o stabilności systemu finansowego, grudzień 212 r., NBP. Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. 11 Narodowy Bank Polski

14 III 26 II II II II II II II II II II I 25 I 26 I 26 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 17 Szacunek dostępności mieszkania w mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw 1,1 1,,9,8,7,6,5,4,3 Wykres 18 Koszty kredytu mieszkaniowego dla konsumenta deflowane CPI lub dynamiką wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław śr. 7M Dostępność mieszkania miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Wyraża liczbę metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia przy przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS), oraz przeciętnej cenie transakcyjnej na danym rynku (4% z RP i 6% z RW) (NBP). Źródło: NBP, GUS. Wykres 19 Opłacalność wynajmu mieszkania (śr. w 7M) wobec depozytów GD, kredytów mieszk., 1-letnich oblig. skarbowych oraz stopy kapitalizacji nieruchomości komerc. (biur i pow. handlowych) 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 nom.st.proc.kred.mieszk.pln real.st.proc.kred.mieszk.pln def. CPI real.st.proc.kred.mieszk.pln dla kred.rns / MDM def.cpi real.st.proc.kred.mieszk.pln dla kred.rns / MDM def.dyn.wynagr.(wyrówn.) real.st.proc.kred.mieszk.pln def. dyn.wynagr.(wyrówn.) Uwaga: wartości poniżej oznaczają ujemną realną stopę procentową dla kredytobiorcy; czerwone linie oddzielają jednoroczny okres braku rządowych programów wsparcia nabywania mieszkań tj. RNS (obowiązujący do końca 212 r.) oraz MDM (rozpoczęty w 214 r.). Źródło: NBP, GUS, BGK. Wykres 2 Szacunek popytu mieszkaniowego na RP w 6M i jego składowe najem do dep.gd najem do obl.1l. najem do kred.mieszk.gd najem do kap.nier.kom. czynniki popytu ważone, indeksowe (I 26=1) kredytowa dostępność mieszkania (I 26 =1) opłacalność najmu wzgl. inwest. gotówkowego (I 26=1) spekulacyjny zysk inwestora mieszkaniowego (I 26=1) sprzedane 6M (p. oś) Uwaga do wykresu 19: wartości powyżej 1 oznacza większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem osobom trzecim od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji. Uwaga do wykresu 2: czynnik łączny popytu (opłac. najmu wzgl. inwest. gotów.) składa się w 6% z popytu konsumenckiego (kredytowa dostępność), w 3% z opłacalności wynajmu mieszkania i w 1% ze spekulacyjnego zysku inwestora; wagi zostały oszacowane ekspercko, indeks przedstawia średnią ruchomą z dwóch kolejnych kwartałów. Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. Narodowy Bank Polski 12

15 II II II II II II II II IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I I 23 I 24 I 25 I 26 I 24 I 25 I 26 zmiany kwartalne w mld zł stan w mld zł Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. 3. Wypłaty kredytów mieszkaniowych, stopy procentowe Wykres 21 Stan i kwartalne zmiany należności GD z tytułu kredytu mieszkaniowego po korektach oraz struktura walutowa przyrostów kwart. stanu (mld zł) mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw.) (L oś) mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś) stan kredytu mieszkaniowego (P oś) w tym stan kredytu walutowego (P oś) Wykres 23 Kredyty GD na nieruch. mieszkaniowe i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Wykres 22 Struktura walutowa stanu należności od GD z tytułu kredytu mieszkaniowego (%) walutowe złotowe 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Wykres 24 Szacunkowa zyskowność złotowych kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% % 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% Uwaga: należności (kredyty) ze stwierdzoną utratą wartości należności z portfela B, w przypadku których zostały stwierdzone obiektywne przesłanki utraty wartości i spadek wartości oczekiwanej przyszłych przepływów pieniężnych (w bankach stosujących MSSF) lub które zostały zaliczone do należności zagrożonych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków (w bankach stosujących PSR). Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś) Obciążenie kredytów odpisami Efektywny koszt finansowania kredytów Efektywne oprocentowanie kredytów Skorygowana marża odsetkowa na kredytach ROE (P oś) Uwaga: przychody i koszty związane z portfelem kredytów mieszkaniowych. Szacunkowe ROE liczone jest jako skorygowana marża odsetkowa przy kredytach mieszkaniowych w stosunku do wymaganego kapitału własnego. Obliczenie na podstawie publikacji KNF, do 214 r. Współczynnik wypłacalności, od 214 r. Łączny współczynnik kapitałowy. Skorygowana marża odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodów oraz odjęcia wszelkich kosztów. Efektywny koszt finansowania został obliczony na podstawie stopy WIBOR przez dodanie szacunkowych kosztów związanych z finansowaniem się banku. Od 216 r. uwzględniony jest podatek bankowy. 13 Narodowy Bank Polski

16 I 25 I 26 I 23 I 24 I 25 I 26 wartość w mld zł liczba w tys. Miliardy Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 25 Nowo podpisane umowy kredytowe: wartość i liczba w kwartale Wykres 26 Struktura geograficzna wartości umów na nowy kredyt mieszkaniowy w Polsce 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Uwaga do wykresów 25 i 26: dane informują o podpisanych umowach kredytowych, a nie o faktycznych wypłatach kredytu. Źródło: ZBP. Źródło: BIK. Tabela 1 Szacunek wypłat brutto kredytów mieszkaniowych dla gosp. domowych w Polsce oraz szacunek gotówkowych i kredytowych zakupów mieszkań deweloperskich na 7M (mln zł) Data wartość PLN liczba PLN Szacunkowa wypłata kredytów mieszkaniowych Polsce w tym wartość walutowe w tym liczba walutowe Szacunkowa wartość transakcji mieszkaniowych na RP w 7M Szacunek wypłat kredytów wraz z udziałem własnym na zakup mieszkania na RP w 7M Warszawa 6M 1M PP Polska (P oś) Szacunek zakupów gotówkowych mieszkań na RP w 7M Szacunkowy udział zakupów gotówkowych mieszkań na RP w 7M IV , ,57 I ,51 II ,51 IV , ,63 I ,54 II ,54 IV , ,58 I ,56 II ,59 IV , ,65 I ,6 II ,66 IV ,65 Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach: W okresie IV 212 IV 214 szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy pomiędzy portfelem walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i. Od r. szacunek wartości wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków. Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w mkw. oraz liczbę sprzedanych mieszkań (w oparciu o dane firmy REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7M w 212 r. stanowiła 5% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod koniec 213 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe za wszystkie okresy zostały zaktualizowane. Źródło: NBP, REAS, ZBP, GUS. Narodowy Bank Polski 14

17 I 24 I 25 I 26 I 217 I = 1 I 25 I 26 I 25 I 26 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 27 Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych w Polsce 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Wykres 28 Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EU- RIBOR 3M) przy nowych kredytach mieszkaniowych 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,% PLN nowe CHF nowe EUR nowe PLN stany CHF stany Uwaga: Od 212 r. kredyty walutowe praktycznie nie były udzielane. %PLN-WIBOR3M %CHF- LIBOR3M %EUR-EURIBOR3M %PLN-st.dep.GD nowe %PLN-st.dep.GD stany Uwaga: marżę bankową stanowi różnica między stopą kredytu mieszkaniowego (wg danych NBP) a LIBORCHF3M lub EURI- BOR3M lub WIBOR3M. 4. Operacyjna zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlanomontażowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperów w Polsce Wykres 29 Przeskalowane indeksy giełdowe: WIG2 oraz dla nieruchom. i firm budow. (II kw. 27 = 1) Wykres 3 Liczba upadłości w branżach (stan na koniec grudnia) firmy budowlane dział.zw.z obsługą r.nier. pozostałe upadłosci WIG2 WIG-NIER. WIG-BUD. Uwaga: dane zostały znormalizowane, II kwartał 27 r. = 1. WIG deweloperów notowany jest od II kwartału 27 r.; I 217 stan na 2 lutego br. Źródło: Giełda Papierów Wartościowych. Uwaga: podział wg pierwszego wpisu w KRS. Źródło: Coface Poland. Uwaga do wykresu 3: od 1 stycznia 216 r. zmianie uległy dotychczasowe przepisy w prawie upadłościowym - wprowadzono nowe prawo restrukturyzacyjne. Głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego, oprócz zaspokojenia wierzycieli, jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego - również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Istotną zmianą jest także fakt, że w obecnym prawie, postępowaniu restrukturyzacyjnemu podlegają zarówno firmy niewypłacalne, jak i zagrożone niewypłacalnością, w związku z tym nowe statystyki pokazują nie tylko liczbę bankrutów, ale także firm zagrożonych bankructwem. Wcześniej obowiązujące prawo umożliwiało ogłoszenie upadłości układowej tylko wobec firmy faktycznie niewypłacalnej. 15 Narodowy Bank Polski

18 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 31 Szac. udział kosztów bezpośrednich budowy mkw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego (typ ) w cenie transakcyjnej RP 75% 7% 65% 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% Wykres 32 Szac. stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych (typ / ) w największych miastach a raport. stopa zwrotu DFD* 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Gdańsk Kraków Łodź Poznań Wrocław Warszawa Gdańsk Kraków Łodź Poznań Wrocław Warszawa DFD Uwaga do wykresu 32: szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z typowych, nowo rozpoczynanych mieszkaniowych projektów inwestycyjnych, przy założeniu bieżących stóp procentowych, wymogów bankowych i kosztów produkcji; obliczone wg schematu z aneksu 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 211 r. Od 214 r. stosowana jest własna (NBP) wycena ziemi pod budownictwo wielomieszkaniowe, co zmieniło dotychczasowe szacunki, zwłaszcza dla Poznania. */DFD stopa zwrotu przeciętnej Dużej Firmy Deweloperskiej (wg GUS zatrudnienie =>5 osób). Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS (F1). Wykres 33 Przewidywane zmiany cen robót bud.- mont. (+3M) oraz dynamika kosztów budowy pow. użytkowej bud. mieszk. (typ / ) 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% Wykres 34 Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ / ) na wybranych rynkach (zł/mkw.) Przewidywane zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud Warszawa 6M 1M Polska Źródło: NBP na podstawie danych GUS (ankieta dot. koniunktury), Sekocenbud. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud. 24 Budynek (typ ) monitorowany przez NBP od II połowy 216 r. na podstawie danych Sekocenbud: budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, z podziemnym garażem; technologia budowy: ławy fundamentowe, ściany konstrukcyjne i stropy żelbetowe monolityczne, ściany osłonowe murowane z pustaków MAX; zmiana typu analizowanego budynku wiąże się z zamknięciem kosztorysowania obiektu Zachowano założenia analityczne z budynku Narodowy Bank Polski 16

19 Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 35 Warszawa szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum Wykres 36 Kraków - szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 37 Gdańsk szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 38 Poznań szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 39 Wrocław szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 4 Łódź szac. struk. ceny mkw. pow. uż. mieszk. na RP (typ bud / ) dla konsum ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. 17 Narodowy Bank Polski

20 I 25 I 26 tys. zł I 25 I 26 I 25 I 26 mln zł mln zł lata Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. Wykres 41 Wskaźniki ekonomiczne przec. DFD Wykres 42 Sytuacja przec. DFD bank ziemi mieszkania przychody koszty ogółem wynik netto projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) Uwaga do wykresów 41-43: DFD duża firma deweloperska wg GUS zatrudnia powyżej 5 osób. Brak nowszych danych. Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). Wykres 43 Koszty przeciętnej DFD % 1% 8% 6% 4% 2% -1 % zużycie materiałów i energii wynagrodzenia wsk.poz.kosztów (P oś) Źródło: NBP na podstawie GUS (F1). usługi obce inne Wykres 44 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, l. oś) i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone (w %, P.oś) % 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Wykres 45 Wartość transakcji inwestycyjnych (w mld euro) Uwaga: dane bez BGK. Kredyty na powierzchnię biurową Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe Kredyty na nieruchomości pozostałe Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe Wskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurową Wskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości Biura Handlowe Magazyny Pozostałe Źródło: Comparables.pl. Narodowy Bank Polski 18

21 I 26 I 25 I 26 I 25 I 26 mieszkania w kwartale mieszkania w kwartale I 25 I mieszkania mieszkania w kwartale Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 216 r. 5. Budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w Polsce w wybranych miastach Wykres 46 Struktura inwestorów w bud. mieszk. w Polsce w latach Wykres 47 Mieszkania oddane do użytkowania w Polsce, dane kwartalne oddane rozpoczęte pozwolenia przeznaczone na sprz. i wyn. indywidualne spółdzielcze pozostałe Źródło: GUS. Wykres 48 Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Polsce, dane kwartalne 6 7 miast pozostała Polska Uwaga do wykresów 47 49: fioletowym kwadratem zaznaczono wyłącznie czwarte kwartały. Źródło: GUS. Wykres 49 Pozwolenia wydane na budowę mieszkań w Polsce, dane kwartalne miast pozostała Polska 7 miast pozostała Polska Źródło: GUS. Źródło: GUS. Wykres 5 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (tys. mieszkań) oraz wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (mieszk. rozpoczęte minus mieszk. oddane) Mieszkania rozpoczęte Mieszkania oddane Pozwolenia na budowę mieszkań Wskaźnik koniunktury (p.oś) Uwaga: wartości kroczące za ostatnie cztery kwartały. Źródło: NBP na podstawie PABB i GUS Wykres 51 Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6 największych rynkach mieszk.* w Polsce wprowadzone w kwartale oferta na koniec kwartału sprzedane w kwartale *Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź. Źródło: REAS. 19 Narodowy Bank Polski