REGULAMIN OKREŚLAJĄCY PROCEDURĘ ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI MIESZKALNYMI WARSZAWA

Transkrypt

1 REGULAMIN OKREŚLAJĄCY PROCEDURĘ ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI MIESZKALNYMI WARSZAWA 1

2 Na podstawie 6 ust. 2 lit. a, w związku z 31 Aktu założycielskiego, Wojskowe Towarzystwo Budownictwa Społecznego KWATERA Sp. z o.o. (dalej WTBS) może nabywać budynki mieszkalne. Niniejszy Regulamin określa sposób wykonywania tej czynności. POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 1. W celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych zgłaszanych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, WTBS może nabywać w drodze zakupu, każdorazowo za zgodą właściwych organów Spółki, nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi (zwane dalej: nieruchomościami). 2. Zakup nieruchomości odbywa się poprzez publiczne zaproszenie do składanie ofert. 3. Publiczne zaproszenie do składania ofert ma na celu uzyskanie i wybór najkorzystniejszej oferty Wszczęcie procedury nabycia nieruchomości poprzedzone jest stosowną uchwałą Zarządu WTBS z zastrzeżeniem postanowień Aktu założycielskiego. 2. Uchwała określona w ust. 1 zawiera co najmniej: a) Lokalizację, b) ilość lokali mieszkalnych, (w tym ich strukturę oraz maksymalną powierzchnię użytkową) Postępowanie w sprawie zakupu nieruchomości organizuje i przeprowadza Komisja powołana uchwałą Zarządu WTBS. 2. W uzasadnionych przypadkach organizacja i prowadzenie postępowania w sprawie zakupu nieruchomości może być powierzone wskazanej uchwałą Zarządu osobie trzeciej, która wykonywać będzie zadania przewidziane Regulaminem. Prowadzący postępowanie wynagradzany jest na zasadach określonych w odrębnej umowie zawartej z WTBS. 3. WTBS może odwołać lub zmienić warunki postępowania w sprawie nabycia nieruchomości lub ogłoszeń o postępowaniu oraz zamknąć postępowanie bez wybierania którejkolwiek z ofert, jak również żądać, w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w art. 705 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), unieważnienia umowy zawartej w drodze postępowania. 4. W postępowaniu w charakterze oferentów nie mogą uczestniczyć: a) członkowie organów WTBS, b) osoby fizyczne i prawne, którym powierzono wykonanie czynności związanych z przeprowadzeniem postępowania, c) prowadzący postępowanie, d) małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo osób, o których mowa w pkt. od 1) do 3) powyżej, e) osoby, które pozostają z prowadzącym postępowanie w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może to budzić uzasadnione wątpliwości, co do bezstronności prowadzącego postępowanie. 2

3 5. Złożenie jednej ważnej oferty jest warunkiem wystarczającym do przeprowadzenia postępowania Komisja powołana uchwałą Zarządu WTBS odpowiedzialna jest za przeprowadzenie postępowania związanego z zakupem nieruchomości, a w szczególności: a) sprawdzenie stanu prawnego oferowanych nieruchomości, b) sprawdzenie oferowanych nieruchomości (powierzchnia, struktura itp.) w zakresie zgłoszonych przez WAM potrzeb mieszkaniowych, c) wizję i kontrolę stanu technicznego oferowanych nieruchomości, d) sprawdzanie ofert wstępnych i ostatecznych, e) przeprowadzenie negocjacji, f) właściwe dokumentowanie prowadzonego postępowania, g) rekomendowanie Zarządowi WTBS wyboru najkorzystniejszej oferty albo unieważnienia postępowania, h) inne czynności zapewniające prawidłowe przeprowadzenie procedury. 2. Komisja ocenia oferty kierując się następującymi kryteriami: a) ceną netto i brutto sprzedaży (w oparciu o analizę rynku, Komisja może wystąpić o sporządzenie analizy rynku do właściwego Departamentu Spółki, bądź podmiotu zewnętrznego), b) terminem realizacji, c) lokalizacją nieruchomości (infrastrukturą społeczną, przyjaznym otoczeniem itp.), d) standardem wykończenia Postępowanie prowadzi Komisja składająca się z co najmniej 5 osób, w skład której wchodzą pracownicy WTBS, jak również osoby pozostające z WTBS w stosunku zlecenia, wyznaczone uchwałą Zarządu WTBS. 2. Komisja podejmuje rozstrzygnięcia w formie uchwał. 3. Pracami Komisji kieruje Przewodniczący, do którego zadań należy w szczególności: a) poinformowanie członków Komisji o odpowiedzialności w przypadku naruszenia niniejszego Regulaminu, b) odebranie od członków Komisji oświadczeń, o których mowa w ust. 8, c) podział pomiędzy członków Komisji prac związanych z prowadzonym postępowaniem, d) nadzorowanie prawidłowego przeprowadzenia postępowania, e) podejmowanie decyzji o możliwości obecności podczas posiedzeń Komisji osób nie będących jej członkami lub biegłymi, f) informowanie Zarządu WTBS o problemach związanych z pracami Komisji w toku postępowania, g) wnioskowanie o zlecenie osobom trzecim wykonania niezbędnych czynności związanych ze zweryfikowaniem oferty. 4. Dla uznania ważności czynności Komisji wymagany jest udział w jej posiedzeniach nie mniej niż 3 osób, w tym Przewodniczącego Komisji lub Zastępcy Przewodniczącego Komisji. 3

4 5. Uchwały Komisji zapadają w głosowaniu jawnym, bezwzględną większością głosów. 6. W razie równości głosów rozstrzygający jest głos Przewodniczącego Komisji, a w przypadku jego nieobecności Zastępcy Przewodniczącego Komisji. 7. Członkiem Komisji nie może być osoba: a) która uczestniczy w postępowaniu jako oferent, b) której małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia uczestniczy w postępowaniu jako oferent, c) która jest wspólnikiem, pełnomocnikiem, opiekunem lub kuratorem oferenta lub osoby wymienionej w pkt. b), d) która jest pracownikiem oferenta albo uczestniczy we władzach osoby prawnej będącej oferentem, e) która pozostaje z oferentem w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może to budzić uzasadnione wątpliwości co do jej bezstronności. 8. Członek Komisji jest zobowiązany do złożenia oświadczenia, że nie występują okoliczności, o których mowa w ust. 7, zgodnie z załącznikiem nr Jeżeli zachodzi jedna z okoliczności wymienionych w ust. 7, członek Komisji jest obowiązany zrezygnować z udziału w niej, bez względu na to, w jakiej fazie postępowania poweźmie o tym wiadomość. 10. Uczestnictwo w Komisji osoby związanej z oferentem stanowi przesłankę do stwierdzenia nieważności postępowania oraz do pociągnięcia tejże osoby do odpowiedzialności za ewentualne straty poniesione przez WTBS. 11. Członkowie Komisji nie mogą ujawniać informacji, w których posiadanie weszli w toku prac Komisji. 12. Komisja kończy pracę z dniem podpisania przez Zarząd uchwały zatwierdzającej wybór najkorzystniejszej oferty albo po unieważnieniu postępowania Budynki na nabywanych nieruchomościach powinny być wybudowane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.), rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.) oraz załącznikiem nr Publiczne zaproszenie do składania ofert ogłaszane jest przez Komisję. 2. Przez publiczne zaproszenie należy rozumieć ogłoszenie zamieszczone co najmniej w prasie ogólnopolskiej, prasie lokalnej i na stronie internetowej WTBS. 3. Ogłoszenie powinno zawierać: a) termin i miejsce składania ofert wstępnych (nie krótszy niż 14 dni od dnia ukazania się ogłoszenia w prasie ogólnopolskiej), b) informację o sposobie składania ofert wstępnych, 4

5 c) preferowane wymagania odnośnie budynków mieszkalnych (lokalizacja, struktura i ilość mieszkań i powierzchnia użytkowa), d) minimalny standard wykończenia zgodny z załącznikiem nr 1, e) pożądany termin zakupu, f) informację o sposobie prezentacji ceny zakupu przez oferenta, g) informację o ponoszeniu kosztów zawarcia Umowy, h) informację, że dla ważności podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości niezbędna jest zgoda właściwych organów WTBS zgodnie z Aktem Założycielskim, i) pouczenie o konieczności zapoznania się z treścią Regulaminu, j) informację, o miejscu i terminie, w którym można zapoznać się z treścią Regulaminu oraz o adresie strony internetowej, na której tekst Regulaminu i ogłoszenia są opublikowane, k) informację, że wszczęta procedura zakupu może zostać unieważniona, na każdym etapie jej prowadzenia, przed podpisaniem umowy, bez podania przyczyn. OFERTA WSTĘPNA 8 Oferta wstępna, którą składają oferenci, powinna zawierać: 1. lokalizację, 2. ilość lokali w oferowanym budynku mieszkalnym, 3. strukturę i powierzchnię użytkową lokali, udział w gruncie, 4. termin lub przewidywany termin oddania do użytkowania oferowanych nieruchomości, 5. dokumenty potwierdzające tytuł prawny do oferowanych nieruchomości (w szczególności: odpis z KW, wypis z ewidencji gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej), 6. aktualny wyciąg z KRS lub aktualny wypis z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed terminem składania oferty wstępnej. Dodatkowo należy załączyć dokument(y) potwierdzający(e) umocowanie osoby/osób do składania oświadczeń woli w imieniu oferenta, np. ważne pełnomocnictwo, uchwałę odpowiedniego organu Spółki, jeśli jest wymagana do dokonania danego rodzaju transakcji, 7. w przypadku budynków mieszkalnych niewykończonych na dzień składania oferty - wykaz materiałów i urządzeń, które zostaną użyte do wykończenia lokali i budynku, 8. cenę oferowaną (netto i brutto) sprzedaży nieruchomości w rozbiciu na cenę: lokali mieszkalnych, własności gruntu (udziału w gruncie), garaży (miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym), komórek lokatorskich i udziału w częściach wspólnych budynku. Dodatkowo należy określić cenę (netto i brutto) w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 1a pkt 14 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. nr 206, poz z późn. zm.) oraz cenę (netto i brutto) 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu użytkowego, 9. oświadczenie o posiadaniu kompletnej dokumentacji technicznej w stosunku do etapu prowadzonej inwestycji. 5

6 WYBÓR OFERT WSTĘPNYCH 9 1. Komisja dokonuje otwarcia ofert wstępnych i ich oceny w zakresie ich zgodności z ogłoszeniem. W przypadku braku lub nieaktualnych dokumentów Komisja wzywa oferenta do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie nie dłuższym niż 7 dni. 2. Komisja sporządza protokół z otwarcia ofert zawierający dane wg załącznika nr Komisja może wnioskować o wyznaczenie przez Zarząd WTBS, co najmniej 3-osobowego zespołu zadaniowego w celu zweryfikowania właściwego wykonania budynków mieszkalnych w zakresie zgodności z ofertą i stanem faktycznym. Zespół zadaniowy przedkłada Komisji pisemne sprawozdanie z wykonanych czynności. Termin przedłożenia sprawozdania przez zespół zadaniowy będzie każdorazowo ustalany odrębnie. 4. Komisja przedkłada protokół do zatwierdzenia przez Zarząd WTBS, a po jego zatwierdzeniu zaprasza wybranych oferentów na negocjacje w sprawie zakupu nieruchomości. NEGOCJACJE Komisja przeprowadza negocjacje z każdym z wybranych oferentów z osobna w zakresie złożonej oferty. 2. Przed rozpoczęciem negocjacji Komisja sprawdza tożsamość i umocowanie osób ze strony oferenta uczestniczącego w negocjacjach oraz przyjmuje oświadczenie wiedzy oferenta o zapoznaniu się z Regulaminem wraz z załącznikami oraz, że dla ważności podpisania Umowy przenoszącej własność nieruchomości do zasobu WTBS wymagana jest zgoda właściwych organów Spółki zgodnie z Aktem Założycielskim, a także oświadczenie, że WTBS może unieważnić procedurę zakupu na każdym etapie jej prowadzenia, przed podpisaniem Umowy, bez podawania przyczyny zgodnie z załącznikiem nr Komisja sporządza protokół z negocjacji z każdym oferentem. Protokoły podlegają zatwierdzeniu przez Zarząd WTBS. Prowadzone negocjacje oraz protokół mają charakter poufny. 4. Po zakończeniu negocjacji, jednak nie później niż po upływie 5 dni roboczych od dnia zakończenia negocjacji, Komisja opracowuje zaproszenie do składania ofert ostatecznych. Termin do złożenia ofert ostatecznych z uwzględnieniem czasu niezbędnego do przygotowania i złożenia oferty nie może być krótszy niż 10 dni roboczych od dnia wysłania zaproszenia. OFERTA OSTATECZNA Zaproszenie do składania ofert ostatecznych powinno zawierać: a) termin i miejsce złożenia oraz otwarcia ofert ostatecznych, b) informacje o sposobie składania ofert, c) informację o ponoszeniu kosztów zawarcia Umowy, 6

7 d) informację o sposobie wyboru oferty WTBS przy wyborze oferty ostatecznej będzie kierować się przykładowymi kryteriami: ceną netto i brutto sprzedaży, terminem realizacji, lokalizacją nieruchomości, standardem wykończenia, istotne postanowienia Umowy. 2. Oferta ostateczna powinna zawierać wszystkie istotne warunki mające wpływ na bezpieczeństwo transakcji, w tym: a) cenę oferowaną netto i brutto sprzedaży nieruchomości w rozbiciu na cenę: lokali mieszkalnych, własności gruntu (udziału w gruncie), garaży (miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym), komórek lokatorskich. Dodatkowo należy określić cenę netto i brutto w odniesieniu do 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 1a pkt 14 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz.1367 z późn. zm.) i cenę netto i brutto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu użytkowego, b) wykaz powierzchni, strukturę i ilość oferowanych lokali, a w przypadku lokali niewykończonych wykaz materiałów i urządzeń, które będą użyte do wykończenia z podaniem parametrów technicznych tych materiałów, c) pełny odpis z księgi wieczystej wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed upływem terminu składania oferty ostatecznej; wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed upływem terminu składania oferty ostatecznej, d) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o pozwoleniu na budowę (w oryginale lub poświadczone za zgodność z oryginałem) oraz inne decyzje administracyjne związane z nieruchomością, e) aktualny wyciąg z KRS lub aktualny wypis z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed terminem składania oferty ostatecznej. Dodatkowo należy załączyć dokument(y) potwierdzający(e) umocowanie osoby/osób do składania oświadczeń woli w imieniu oferenta np. ważne pełnomocnictwo, uchwałę odpowiedniego organu Spółki, jeśli jest wymagana do dokonania danego rodzaju transakcji, a dokument taki nie został złożony w WTBS, f) oświadczenie według wzoru przedłożonego przez kupującego (WTBS), o którym mowa w 8 pkt 9, g) zaświadczenie o niezaleganiu z publicznoprawnymi podatkami i opłatami: na rzecz ZUS, Urzędu Skarbowego, jednostek samorządu terytorialnego, wystawionymi nie wcześniej niż 1 miesiące przed upływem terminu składania oferty ostatecznej. 3. Na żądanie WTBS oferent udzieli, osobom wskazanym przez WTBS, pełnomocnictw do: 7

8 a) wglądu do prowadzonej księgi wieczystej oraz do akt prowadzonych przy księdze wieczystej, a także do uzyskania kopii dokumentów znajdujących się w przedmiotowych aktach oraz do ksiąg wieczystych nieruchomości, z których oferowana nieruchomość się wywodzi, b) innych niezbędnych pełnomocnictw i zgód szczegółowych związanych z ofertą. 4. Po upływie terminu składania ofert ostatecznych, Komisja dokonuje oceny otrzymanych ofert w zakresie ich zgodności z zaproszeniem, złożonych dokumentów z aktualnym stanem prawnym i sporządza wykaz oferowanych nieruchomości. W przypadku braku lub nieaktualnych dokumentów Komisja wzywa oferenta do ich uzupełnienia lub do uszczegółowienia braków w wyznaczonym przez Komisję terminie. WYŁONIENIE OFERTY Po otrzymaniu ofert ostatecznych i stwierdzeniu ich skompletowania zgodnego z 11 ust. 2, Komisja, sporządza protokół zgodnie z wzorem stanowiącym załącznik nr 3, wraz z rekomendacją co do wyboru oferty i zawarcia Umowy albo unieważnienia postępowania. 2. Protokół podlega zaopiniowaniu przez Departament Finansowo-Księgowy, Departament Zarządzania Majątkiem oraz Departament Inwestycji. 3. Komisja przedstawia Zarządowi WTBS protokół z propozycją wyboru najkorzystniejszej oferty i/ albo przedstawia propozycję unieważnienia procedury. 4. Zarząd WTBS może podjąć decyzję w sprawie przeprowadzenia dalszych negocjacji z wybranym oferentem korzystniejszych warunków transakcji. 5. Protokół zatwierdza Zarząd WTBS, z zastrzeżeniem postanowień Aktu Założycielskiego. 6. Pochodzące z zakupu nieruchomości muszą posiadać gwarancje wynikające z przepisów prawa na wszystkie elementy budynku. 7. Zatwierdzony zgodnie z ust. 5 powyżej protokół, stanowi podstawę do sporządzenia projektu Umowy. 8. Po zatwierdzeniu lub zaakceptowaniu wyboru oferty przez organy WTBS, WTBS przesyła informację o wyborze oferty do wszystkich oferentów składających ofertę ostateczną. ZAWARCIE UMOWY Przed zawarciem Umowy przedwstępnej lub Umowy ostatecznej, Departament Zarządzania Majątkiem przedstawia Zarządowi WTBS, do akceptacji, projekt Umowy przeniesienia własności, który uzgadniany jest przez komórki organizacyjne WTBS i sporządzony we współpracy ze sprzedającym w oparciu o zatwierdzony protokół z wyboru ostatecznej oferty. Akceptacja Zarządu WTBS projektu Umowy przeniesienia własności w formie uchwały stanowi podstawę zawarcia Umowy przeniesienia własności nieruchomości. 2. Koszty zawarcia Umowy przedwstępnej i Umowy ostatecznej przeniesienia własności nieruchomości ponosi oferent. 8

9 SZCZEGÓLNE WARUNKI ZAKUPU BUDYNKÓW Zakup nieruchomości może być dokonany poprzez zawarcie Umowy przeniesienia własności lub dwuetapowo - poprzez zawarcie Umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności nieruchomości (przedwstępnej) i Umowy ostatecznej. 2. Nieruchomość oferowana nie może być obciążona żadnymi prawami osób trzecich w momencie zawierania Umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości z wyjątkiem ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego dotyczącego służebności gruntowej i służebności przesyłu. 3. Umowa przedwstępna winna być ujawniona przez oferenta w dziale trzecim prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. 4. Jeśli elementem Umowy jest zadatek, to wysokość zadatku winna być zatwierdzona przez Zarząd WTBS. Zawarcie Umowy ostatecznej może być dokonane po przedstawieniu przez oferenta ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz po potwierdzeniu, że faktyczny stan nieruchomości spełnia wymagania WTBS. 5. Okres od zawarcia Umowy przedwstępnej do zawarcia Umowy ostatecznej i wydania nieruchomości nie powinien być dłuższy niż 12 miesięcy. 6. Zarząd WTBS powołuje zespół zadaniowy do odbioru nieruchomości. 7. Z odbioru nieruchomości zespół zadaniowy, o którym mowa w ust. 7, sporządza protokół odbioru. 8. Protokół odbioru jest jednocześnie protokołem przekazania nieruchomości do eksploatacji i stanowi podstawę do sporządzenia dowodu OT (przyjęcia składnika majątkowego). 9. Zapłata ceny za zakupione nieruchomości nastąpi na podstawie Umowy ostatecznej zawartej w formie aktu notarialnego i prawidłowo wystawionej faktury VAT. 10. Komisja na każdym etapie postepowania może wystąpić z wnioskiem do Zarządu WTBS o podjęcie decyzji w sprawie odstępstw od Regulaminu. Regulamin wchodzi w życie z dniem podpisania Załączniki stanowiące integralną część Regulaminu: Załącznik nr 1 - standardy lokali mieszkalnych, Załącznik nr 2 - protokół z wyboru ofert wstępnych, Załącznik nr 3 - protokół z wyboru ostatecznej oferty, Załącznik nr 4 - oświadczenie członków Komisji, Załącznik nr 5 - oświadczenie oferenta. 9