--wartość rynkowa prawa własności nieruchomości: ,00 zł

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w RODZAJ NIERUCHOMOŚCI zabudowie wolnostojącej ADRES Ul. Szkolna 90 w Balicach JEDN. EWID. // OBRĘB _2 Zabierzów// 0002 Balice RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR2K/ /1 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM Właściciel: PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Arlet Głowacki Tomasz s. Marka i Jadwigi NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW przeprowadzone dn. 18 maja 2012r.) KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ewidencyjnej nr 407 o pow m2, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej pozostałego zagospodarowania terenu. Szczegółowo przedmiotowa działka nr 407 położona jest bezpośrednio przy ulicy Szkolnej 90, w sąsiedztwie autostrady A4. W bezpośrednim sąsiedztwie działki ewidencyjnej nr 407 znajdują się: od stron wschodniej, północnej i zachodniej - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pochodzącej z różnych okresów, natomiast od strony południowej autostrada A4 wraz z wiaduktem drogowym na ul. Krakowskiej, a za nią lotnisko. Działka ew. nr 407 przylega bezpośrednio do drogi publicznej (ul. Szkolna). UKSZTAŁTOWANIE TERENU: Działka posiada kształt w formie zbliżonej do trójkąta, teren ze spadkiem w kierunku zachodnim. STAN ZAGOSPODAROWANIA: Działka w całości ogrodzona, od strony frontowej ogrodzeniem z desek drewnianych. Wzdłuż ogrodzenia nasadzenia wieloletnie szpaler z żywotnika, na działce drzewa. Na działce posadowiona również stara szopa drewniana w złym stanie technicznym oraz blaszany garaż nie związany trwale z gruntem. W części zachodniej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej (szczegółowo opisanym poniżej). We wschodnim krańcu działki posadowiony billboard. Przedmiotowy budynek powstał w efekcie przebudowy istniejącej substancji. Typowa bryła, obiekt parterowy z użytkowym poddaszem, podpiwniczony. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ocieplony metodą lekką. W dniu oględzin budynek ocieplony z zewnątrz metodą lekką styropian. Do wykonania pozostał tynk akrylowy i okładzina cokołu. Stolarka okienna zespolona drewniana; centralne ogrzewanie oraz ciepła woda z kotła gazowego, ponadto piec węglowy i kominek w salonie. Na podłogach w pokojach panele podłogowe laminowane, w łazienkach, kuchni i komunikacji - terakota. Ściany malowane emulsyjnie, w łazienkach, kuchni glazura, częściowo wymagają położenia warstwy wykończeniowej (przy klatce schodowej). W przedpokoju na kondygnacji poddasza okładzina korkowa. Powierzchnia przyjęta do obliczeń 141,40 m 2 Budynek wzniesiony w latach 80-tych, od 2004r. przebudowany. Budynek zasiedlony. Nie przedłożono decyzji pozwolenie na budowę/przebudowę, ani decyzji przyjęcia do użytkowania, dostępne jedynie opieczętowane fragmenty dokumentacji projektowej przebudowy budynku. W wycenie założono iż przedmiotowy budynek został wzniesiony oraz użytkowany jest w pełnej zgodności z przepisami obowiązującego prawa. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej w Balicach, gm. Zabierzów przy ul. Szkolnej 90 - wg stanu na dzień oględzin - dla potrzeb egzekucji komorniczej --wartość rynkowa prawa własności nieruchomości: ,00 zł Słownie: pięćset dwanaście tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN) 18 maja 2012 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości 26 marca 2012 r.

2 AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 18 maja 2012 r. Stan rzeczy Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 26 marca 2012 r. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ewidencyjnej nr 407 o pow m2, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej pozostałego zagospodarowania terenu. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA GMINY I SOŁECTWA: Gmina Zabierzów jest jedną z najlepiej rozwijających się gmin podkrakowskich (wraz z Zielonkami i Wielką Wsią). Dzięki swojej lokalizacji w zachodniej części powiatu krakowskiego jak również bardzo dobrego połączenia komunikacyjnego z Krakowem stała się atrakcyjna pod kątem mieszkalnym dla społeczności Krakowa. W okresie kilku ostatnich lat nastąpił gwałtowny wzrost ilości mieszkańców jak również ilości nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dzięki nowym inwestycjom (Szkoła, ośrodek turystyczno rekreacyjny z basenem) gmina przyciąga wciąż nowych mieszkańców. Należy również zwrócić uwagę na sprzyjający klimat przedsiębiorczości. Nowe miejsca pracy generują potrzeby osadnicze. (W Zabierzowie znajdują się między innymi zakłady spożywcze Food Care, centrum księgowo i kadrowe Shell i wiele innych). Przez teren gminy przebiegają ważne trasy komunikacyjne: autostrada Kraków - Katowice z odejściem w kierunku Zakopanego, kolejowa trasa Kraków - Katowice ze stacjami w Rudawie i Zabierzowie nadającymi się do przeładunku towarowego oraz droga krajowa z Krakowa w kierunku Katowic. Na terenie gminy, w jej południowej części zlokalizowane jest lotnisko międzynarodowe Kraków Balice. Cała gmina jest również atrakcyjna krajobrazowo i turystycznie. LOKALIZACJA: Nieruchomość stanowiąca przedmiot opracowania położona jest w miejscowości Balice. Balice - to bodaj najbardziej znana w świecie nazwa wsi w gminie Zabierzów, choć bardziej kojarzona z Krakowem z uwagi na Międzynarodowy Port Lotniczy im. Jana Pawła II Kraków - Balice. Pierwotnie było to prywatne lotnisko książąt Radziwiłłów, które w latach 50. XX w. przekształcono w wojskowe, a następnie w latach 60. w części przeznaczono na cele cywilne. Stopniowo powiększane i w Strona 2 z 17

3 1995 r. rozbudowane o terminal pasażerski stało się drugim co do wielkości po warszawskim Okęciu portem lotniczym w Polsce. Wieś ta może poszczycić się średniowieczną metryką, sięgającą 1229 r. M.in. tutaj swoje dobra miała rodzina Radziwiłłów. Po wojnie znacjonalizowane dobra Radziwiłłów zostały przekazane UJ, a następnie utworzonemu w 1950r. Instytutowi Zootechniki, który w latach przeprowadził kompleksową restaurację całości rezydencjonalnego założenia, urządzając w nim centrum konferencyjno - bankietowe. Na ile balicki pałac odzyskał więcej niż dawną świetność może świadczyć fakt, że 27 I 2005 r. odbyło się w nim spotkanie prezydentów i innych najwyższych przedstawicieli 30 państw uczestniczących w obchodach 60-lecia wyzwolenia niemiecko-nazistowskiego obozu koncentracyjnego w Oświęcimiu. Pałac otacza rozległy park krajobrazowy o zróżnicowanym, liczącym około 600 gatunków drzewostanie, w części nawiązujący do dawnego założenia typu włoskiego. Szczegółowo przedmiotowa działka nr 407 położona jest bezpośrednio przy ulicy Szkolnej 90, w sąsiedztwie autostrady A4 oraz lotniska. Poniżej przedmiotowa nieruchomość- widok z lotu ptaka. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W bezpośrednim sąsiedztwie działki ewidencyjnej nr 407 znajdują się: od stron wschodniej, północnej i zachodniej - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pochodzącej z różnych okresów, natomiast od strony południowej autostrada A4 wraz z wiaduktem drogowym na ul. Krakowskiej, dalej lotnisko. Strona 3 z 17

4 Ponadto w sąsiedztwie nieruchomości brak innych obiektów mogących negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. STAN USŁUG, ZAPLECZA BYTOWEGO I DOSTĘP DO KOMUNIKACJI ZBIOROWEJ: W miejscowości znajdują się drobne placówki handlowe zapewniające realizację podstawowych potrzeb gospodarstwa domowego. Wszelkie niezbędne obiekty użyteczności publicznej dostępne w pobliskim Krakowie lub Zabierzowie miejscowości gminnej. Przez Balicę kursuje autobus Krakowskiego MPK oraz dobrze zorganizowani przewoźnicy prywatni. DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ: Działka ew. nr 407 przylega bezpośrednio do drogi publicznej (ul. Szkolna). UKSZTAŁTOWANIE TERENU: Działka posiada kształt w formie zbliżonej do trójkąta, teren ze spadkiem w kierunku zachodnim. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Na skutek wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia r., wydanego do sygn. akt II OSK 1151/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Strona 4 z 17

5 Administracyjnego w Krakowie, ogłoszony dnia r. w sprawie do sygn. akt II SA/Kr 693/07 stał się prawomocny. Tym samym stwierdzono nieważność uchwały Nr IV/13/07 Rady Gminy Zabierzów z dnia 19 stycznia 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zabierzów w części obejmującej sołectwa: Balice, Rząska i Szczyglice. Wskutek tego plan miejscowy dla sołectw Balice, Rząska i Szczyglice, uchwalony w roku 2007, definitywnie utracił moc. W nieobowiązującym planie miejscowym przedmiotowa działka ujęta była w części zachodniej (zabudowanej) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług M1U natomiast w części wschodniej terenach UC (usług komercyjnych). Nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina Zabierzów Uchwałą nr L/488/10 Rady Gminy Zabierzów z dnia 16 lipca 2010r. uchwaliła Zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Zabierzów. Strona 5 z 17

6 W obowiązującym Studium przedmiotowa nieruchomość ujęta jest w terenach z przewagą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: Art W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy - WZ. Zapisy w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego nie stanowią przepisu prawa miejscowego. Nie stanowią w związku z tym ograniczenia dla zamierzonego przez inwestorów sposobu zagospodarowania nieruchomości, obowiązują natomiast przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Z art. 4 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy - WZ. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; Strona 6 z 17

7 decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych powyżej. Warunki zawarte w decyzji ustalane są na podstawie następujących założeń: obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że najbardziej istotnym czynnikiem, wpływającym na możliwość zagospodarowania działki budowlanej, jest jej sąsiedztwo, ponieważ w przypadku wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, organ właściwy w sprawie wydawania decyzji musi kierować się przedstawioną powyżej procedurą. OZNACZENIE DZIAŁKI WG EWIDENCJI GRUNTÓW Jednostka ewidencyjna _2, Zabierzów Obręb Nr 0002, Balice Jednostka rejestrowa G.241 Nr działki 407 Powierzchnia działki 0,17 ha Użytek B RIIIa (0,09) grunty rolne zabudowane RIIIa (0,08) grunty orne Właściciel Arlet Głowacki Tomasz s. Marka i Jadwigi Stan na dzień: r. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Na dzień oględzin nieruchomość przyłączona do sieci: -energetycznej, -wodociągowej, -gazociągowej, -kanalizacyjnej. STAN ZAGOSPODAROWANIA: Strona 7 z 17

8 Działka w całości ogrodzona, od strony frontowej ogrodzeniem z desek drewnianych. Wzdłuż ogrodzenia nasadzenia wieloletnie szpaler z żywotnika, na działce drzewa. Na działce posadowiona również stara szopa drewniana w złym stanie technicznym oraz blaszany garaż nie związany trwale z gruntem. W części zachodniej działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej (szczegółowo opisanym poniżej). We wschodnim krańcu działki posadowiony billboard. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO PODSTAWOWE DANE TECHNOLOGICZNE: Rok budowy: 2004 rozpoczęcie przebudowy Ilość kondygnacji: 2 (parter + poddasze) Podpiwniczenie: częściowe Powierzchnia zabudowy: 98,20 m2 Powierzchnia całkowita: 161,40 m2 Kubatura: 599 m3 Powierzchnia przyjęta do obliczeń 141,40 m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY: Parter: pokój, kuchnia, korytarz, łazienka Poddasze: pokój, salon z aneksem kuchennym, łazienka CHARAKTERYSTYKA: Przedmiotowy budynek powstał w efekcie przebudowy istniejącej substancji. Typowa bryła, obiekt parterowy z użytkowym poddaszem, podpiwniczony. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ocieplony metodą lekką. W dniu oględzin budynek ocieplony z zewnątrz metodą lekką styropian. Do wykonania pozostał tynk akrylowy i okładzina cokołu. Stolarka okienna zespolona drewniana; centralne ogrzewanie oraz ciepła woda z kotła gazowego, ponadto piec węglowy i kominek w salonie. Na podłogach w pokojach panele podłogowe laminowane, w łazienkach, kuchni i komunikacji - terakota. Ściany malowane emulsyjnie, w łazienkach, kuchni glazura, częściowo wymagają położenia warstwy wykończeniowej (przy klatce schodowej). W przedpokoju na kondygnacji poddasza okładzina korkowa. Klatka schodowa prowadząca na poddasze wykończona w drewnie. Rozwiązania konstrukcyjne wg stanu techniczno-użytkowego na dzień oględzin oraz projektu: Lp. RODZAJ CECHY OPIS 1 Rodzaj budynku ze względu Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie na podstawową funkcję wolnostojącej użytkową Strona 8 z 17

9 2 Fundamenty Beton i kamień naturalny 3 Ściany zewnętrzne Murowane + ocieplenie metodą lekką (styropian) brak warstwy wykończeniowej 4 Ściany wewnętrzne Murowane 5 Kanały wentylacyjne i Ceramika palona + wkładki kwasoodporne spalinowe 6 Stropy Żelbetowe. Strop poddasza drewniany. 7 Schody Do piwnicy betonowe, na poddasze okładane drewnem 8 Dach Konstrukcja dachu drewniana, krokwiowa, dach kryty dachówką 9 Rynny i rury spustowe PCV 10 Posadzka Częściowo panele podłogowe. Łazienki, kuchnia i komunikacja - płytki ceramiczne. 11 Tynki Cementowo- wapienne oraz płyty GK 12 Wykończenie ścian Farby emulsyjne. W łazienkach i kuchni - płytki ceramiczne. wewnętrznych 13 Stolarka Stolarka okienna drewniana zespolona oraz okna połaciowe; drzwi płycinowe szklone, wejściowe drewniane 14 Instalacje Elektryczna, wod-kan, gazowa, c.o., teletechniczna, poddasze ogrzewane z pieca gazowego dwufunkcyjnego. W piwnicy zlokalizowany stary piec węglowy, w salonie kominek 15 Ilość kondygnacji Parter, poddasze użytkowe 16 Podpiwniczenie Częściowe 17 Aktualne użytkowanie Budynek zasiedlony. 18 Powierzchnia użytkowa 141,40m 2 19 Rok budowy budynku Lata 80-te, od 2004r. - przebudowa 20 Standard wyk. wewnętrznego Dobry 21 Stan techniczny (ogółem) Dobry ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Budynek wzniesiony w latach 80-tych, od 2004r. przebudowany. Budynek zasiedlony. Nie przedłożono decyzji pozwolenie na budowę/przebudowę, ani decyzji przyjęcia do użytkowania, dostępne jedynie opieczętowane fragmenty dokumentacji projektowej przebudowy budynku. W wycenie założono iż przedmiotowy budynek został wzniesiony oraz użytkowany jest w pełnej zgodności z przepisami obowiązującego prawa. SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek mieszkalny jednorodzinny przeznaczony na cele mieszkalne, użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: Zużycie funkcjonalne Obiekt pełni funkcję mieszkalną. Parametry techniczne dobre, zużycie w tym zakresie można przyjąć jako zerowe. Zużycie środowiskowe W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się autostrada A4. Zużycie środowiskowe przyjęto na poziomie 50%. Strona 9 z 17

10 Zużycie techniczne W wyniku oględzin oceniono stan techniczny wszystkich elementów obiektu jako dobry. Wartość tego zużycia przyjęto na poziomie 20 %. KRAKÓW, 18 MAJA 2012 R. Dokumentacja fotograficzna Strona 10 z 17

11 Strona 11 z 17

12 Strona 12 z 17

13 Strona 13 z 17

14 Strona 14 z 17

15 Strona 15 z 17

16 Strona 16 z 17

17 Strona 17 z 17