IX Kongres Ekonomistów Polskich

Transkrypt

1 Błażej Kochański IX Kongres Ekonomistów Polskich Wydział Zarządzania i Ekonomii Politechniki Gdańskiej KREDYTY MIESZKANIOWE A STABILNOŚĆ GOSPODARCZA POLSKA PERSPEKTYWA Streszczenie: Znaczny wzrost kwoty, ilości i roli kredytów mieszkaniowych w polskim systemie bankowym ma bez wątpienia wpływ na gospodarkę. Z jednej strony można twierdzić, że finansowanie rynku mieszkaniowego pozytywnie wpływa na wzrost gospodarczy, z drugiej jednak strony rosnąca rola kredytów mieszkaniowych wiąże się z zagrożeniami dla stabilności ekonomicznej (w tym stabilności monetarnej i finansowej). W referacie zwrócono uwagę na wybrane, istotne z polskiego punktu widzenia, aspekty pozostające na styku kredytów na nieruchomości i stabilności gospodarczej: ryzyko procykliczności, ryzyka związane ze sferą monetarną (wzrost cen nieruchomości, wzrost ilości pieniądza, osłabienie impulsów polityki monetarnej) oraz zagrożenia dla stabilności systemu bankowego (wzrost długoterminowego ryzyka płynności, kredytowego, modeli, operacyjnego, prawnego, niebezpieczeństwo przyjętych metod sprawozdawczości, ryzyko systemowe). Significant increase in the quota and the role of housing loans in the Polish banking system has had in no doubt important impact on the economy. On the one hand it can be argued that housing finance has a positive effect on economic growth, on the other hand, however, growing role of mortgage loans may result in threats to the economic stability (including monetary and financial stability). The paper highlights selected problems emerging on the overlap of housing finance and economic stability: risk of procyclicality, risks relating to monetary policy (increase in real estate prices, growth in quantity of money, weakening of the monetary impulses) as well as threats to banking system stability (increase in long-term liquidity risk as well as credit, model, operational and legal risks, danger of accepted reporting approaches and systemic risk). Słowa kluczowe: stabilność finansowa, ryzyko systemowe, kredyty mieszkaniowe, kredyty hipoteczne Wprowadzenie Celem artykułu jest zwrócenie uwagi na zależność pomiędzy rosnącą rolą kredytów mieszkaniowych w polskim systemie bankowym a (nie)stabilnością polskiej gospodarki. Termin kredyty mieszkaniowe (względnie hipoteczne ) w niniejszym artykule oznacza kredyty dla osób prywatnych na nieruchomości mieszkalne, zgodnie z definicją stosowaną w statystykach NBP. Przez stabilność gospodarczą należy natomiast rozumieć zbiór zjawisk obejmujący stabilność rynku finansowego, stabilność monetarną oraz cykle koniunkturalne. Autor pojmuje stabilność nie na sposób dychotomiczny (zero-jedynkowo: stabilny/niestabilny ), ale w formie pewnego continuum ( mniej/bardziej stabilny ) w tym ujęciu stabilność stanowi odwrotność poziomu ryzyka kryzysu, prawdopodobieństwa zawirowań gospodarczych. Artykuł pisany jest z polskiej perspektywy, co oznacza m.in. wykorzystanie danych dotyczących polskiego systemu finansowego, a także uwzględnienie polskich realiów i odpowiednie rozłożenie akcentów. W tekście przedstawione są mechanizmy, które sprawiają, że wzrost roli kredytów mieszkaniowych w polskiej gospodarce przekłada się na zwiększone ryzyko jej destabilizacji. Zdaniem autora, ów negatywny aspekt wzrostu roli kredytów mieszkaniowych powinien być dokładnie rozpatrzony, aby można było zaproponować narzędzia i rozwiązania mające na celu łagodzenie tego ryzyka. Artykuł ma charakter propozycji poddanej pod dyskusję, z założenia jest wstępnym szkicem, który można i należy uzupełnić odpowiednimi rozważaniami i badaniami. Rola kredytów mieszkaniowych w polskim systemie finansowym w ciągu ostatnich kilkunastu lat bez wątpienia istotnie się zwiększyła. Można to zobrazować za pomocą wykresu odnoszącego kwotę udzielonych kredytów mieszkaniowych do zagregowanych aktywów bankowych oraz do PKB (Rys. 1.) Stosunek kredytów mieszkaniowych do sumy bilansowej banków oraz do PKB wzrastał przez ostatnich kilkanaście lat, dopiero w 2012 roku nastąpił nieznaczny spadek tych wskaźników. W 1996 roku kredyty mieszkaniowe stanowiły 0,49% aktywów systemu bankowego, w 2000 r. wskaźnik ten wynosił 2,12%, zaś w 2012 r. był już na poziomie 22,36%. Analogicznie, stosunek tych kredytów do PKB wzrósł z 0,24% w 1996 r. do 20,26% w 2012 r. Również liczba kredytów mieszkaniowych

2 zwiększyła się istotnie: według raportu AMRON-SARFiN liczba czynnych umów kredytów mieszkaniowych zwiększyła się z 717,1 tys. w 2005 r. do 1731,6 tys. w 2012 r 1. Porównując obliczone wskaźniki do wskaźników Unii Europejskich można stwierdzić, że co prawda stosunek kredytów mieszkaniowych do PKB jest niższy niż unijna średnia (42,9%), jednak udział kredytów mieszkaniowych w aktywach banków znacznie przewyższa analogiczną średnią dla UE, wynoszącą 12,3% 2 Rys. 1. Kwota kredytów mieszkaniowych w odniesieniu do sumy bilansowej banków i PKB. 25,00% Udział wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych w 20,00% zagregowanej sumie bilansowej systemu bankowego 15,00% Stosunek wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych do nominalnego produktu 10,00% krajowego brutto 5,00% 0,00% Źródło: obliczenia własne na podstawie danych NBP i GUS. W kolejnych trzech sekcjach przedstawiono poszczególne problemy na styku stabilności gospodarczej i kredytów mieszkaniowych: ryzyka związane z systemem bankowym, zagrożenia dla stabilności pieniężnej oraz ryzyko procykliczności. Te trzy obszary wyodrębniono dla większej przejrzystości dyskusji jednak warto pamiętać, że są one powiązane między sobą, wpływają jeden na drugi, czasem nawet granica pomiędzy jednym a drugim obszarem nie jest jednoznacznie wytyczona. W ostatniej sekcji znajdują się konkluzje oraz propozycje dalszych badań. Kredyty mieszkaniowe a ryzyko systemu bankowego Kredyty mieszkaniowe to aktywa o znacznie dłuższym terminie zapadalności niż kredyty konsumpcyjne, kredyty dla przedsiębiorstw lub inne rodzaje aktywów bankowych. Zwiększenie roli kredytów w polskim systemie bankowym w ciągu ostatnich kilkunastu lat wiązało się więc ze zwiększeniem niedopasowania aktywów i pasywów. Na wykresie przestawionym na rysunku 2 pokazano średnie rezydualne okresy zapadalności aktywów i wymagalności pasywów w polskim systemie bankowym. Rys. 2. Średnia zapadalność aktywów i wymagalność pasywów w systemie bankowym 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 Wymagalność pasywów (lata) Zapadalność aktywów (lata) 1,00 - Źródło: dane NBP (Raport o stabilności systemu finansowego czerwiec 2009, grudzień 2009). 1 Raport AMRON SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości. Sierpień Wersja skrócona, Warszawa Obliczenia na podstawie danych EBC.

3 NBP przedstawił dane jedynie za lata , w raportach o stabilności systemu finansowego brak jest informacji o wcześniejszych i późniejszych okresach. Jednak w oparciu o dane o pierwotnych terminach aktywów możemy wnioskować, że zarówno w latach wcześniejszych, jak i po 2009 luka pomiędzy terminami aktywów i pasywów jeszcze bardziej się pogłębiała. Przyczyną był przede wszystkim rosnący udział kredytów mieszkaniowych. Zwiększenie niedopasowania aktywów i pasywów oznacza zwiększone ryzyka dla działających w Polsce banków. Jednym z podstawowych ryzyk jest ryzyko płynności. Typowy depozyt bankowy przyjmowany jest na kilka miesięcy (dodatkowo, praktycznie wszystkie depozyty w Polsce są zrywalne), zaś kredyt mieszkaniowy jest udzielany na wiele lat. Bank udzielając długoterminowego kredytu musi założyć, że przez cały ten okres będzie w stanie utrzymać odpowiednią ilość depozytów lub innych pasywów. Im dłuższy termin aktywów, tym większe ryzyko banku. Zwiększenie roli kredytów hipotecznych wiązało się ze zmniejszeniem udziału w aktywach polskich banków tzw. rezerwy płynności. Jest to dodatkowy czynnik pogłębiający ryzyko płynności (w tym przypadku akcent pada bardziej na ryzyko płynności w krótkim a nie długim okresie) 3. Rozwój akcji kredytowej, a w szczególności kredytów walutowych doprowadził również do powstania tzw. luki finansowania, czyli przewagi kredytów udzielonych klientom nad depozytami, pokrycie tej luki było możliwe dzięki finansowaniu zagranicznemu, co w kontekście możliwości przenoszenia kryzysu (np. napięć płynnościowych) z zagranicy stanowi dodatkowy czynnik ryzyka. Z ryzykiem płynności powiązane jest ryzyko stóp procentowych. Tak pokazuje na przykład doświadczenie kryzysu stowarzyszeń oszczędnościowo-kredytowych (S&Ls, savings&loan associations) długoterminowe kredyty hipoteczne oprocentowane stałą stopą były finansowane przez krótkoterminowe depozyty oprocentowane wg stóp rynkowych. Istotny wzrost stóp procentowych w latach osiemdziesiątych XX wieku doprowadził do niewypłacalności wielu z tych instytucji 4. Co prawda w Polsce, kredyty mieszkaniowe są udzielane na stopę zmienną, ryzyko stóp procentowych jednak pozostaje, przybierając nieco inną formę. Złotowe kredyty mieszkaniowe udzielane są najczęściej w oparciu o stawki rynku międzybankowego (WIBOR), natomiast finansowanie banków oparte jest w dużej mierze o rynek depozytów detalicznych. Rozziew pomiędzy tymi stopami może powodować problemy banków. Rzeczywiście, w okresie kryzysu finansowego, stopy te dotychczas mocno ze sobą skorelowane zaczęły podążać swoimi ścieżkami: korelacja pomiędzy stopą WIBOR 3M a oprocentowaniem depozytów terminowych dla osób fizycznych w latach wynosiła 99,78%, w latach ,73%, zaś w latach była ujemna i wynosiła -1,17% - stopa depozytów na koniec 2012 r. była o ponad 2 punkty procentowe wyższa niż stopa procentowa implikowana na podstawie kształtowania się stopy WIBOR i danych z lat Innym, niż oparcie stóp kredytów o WIBOR, sposobem podejścia do zarządzania ryzykiem stóp procentowych mogło być stosowanie dla kredytów hipotecznych stóp procentowych zmienianych decyzją banku. Jak pokazują wyroki sądów, takie podejście, choć bezpieczniejsze z punktu widzenia ryzyka stóp procentowych, jest uznawane za niedopuszczalne ze względu na ochronę konsumenta 5. Ryzykiem związanym z niedopasowaniem terminów jest również w polskich warunkach ryzyko walutowe. Oprócz niedopasowania walutowego, w przypadku kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach mamy często do czynienia z potrójnym niedopasowaniem terminów: (1) kredyty walutowe udzielone na długi termin, (2) finansujące je zrywalne depozyty złotowe przyjęte na krótki termin, (3) krótko- lub średnioterminowe transakcje swap (FX swap, cross-currency interest rate swap). Prowadzi to do dodatkowych napięć. Ryzyko kredytowe, ryzyko modeli, ryzyko cyklu gospodarczego, ryzyko prawne również pozostają istotnymi czynnikami ryzyka bankowych kredytów mieszkaniowych. Ustalając niskie marże tych kredytów banki poczyniły pewne założenia odnośnie kształtowania się strat kredytowych częstości zdarzeń kredytowych, poziomu odzysków. Jeżeli te założenia okażą się błędne, np. ze względu na błędy modeli, na zmianę czynników zewnętrznych (wzrost bezrobocia, nagła deprecjacja złotego) lub zmianę sytuacji prawnej (likwidacja bankowego tytułu egzekucyjnego, utrudnienia w egzekucji z nieruchomości, delegalizacja niektórych kredytów walutowych). W tym kontekście kredyty mieszkaniowe mogą być postrzegane jako długoterminowe zakłady losowe poczynione przez banki, które albo przyniosą niewielki zysk, albo istotne straty. Przy tej okazji warto wspomnieć o zasadach księgowych przyjmowanych przez banki. Banki, zainteresowane wykazywaniem dobrych wyników, mogły już w pierwszym roku wykazywać jako zysk tzw. spread związany z uruchomieniem kredytu walutowego oraz niektóre prowizje. Jednocześnie, straty kredytowe z tytułu tych kredytów księguje się dopiero wtedy, kiedy nastąpią zdarzenia o nich świadczące (np. opóźnienia w spłacie), choć od uruchomienia kredytu wiadomo, że pewna część kredytów nie będzie spłacona. W powiązaniu z malejącym obecnie wynikiem odsetkowym tych kredytów oraz potencjalnym wzrostem strat kredytowych może się okazać, że zyski z tych kredytów zostały w całości zaksięgowane, zaś w przyszłości kredyty te będą jedynie obciążać wyniki banków stratami. Wymienione powyżej ryzyka opisane są w przeważającej mierze z mikroekonomicznego punktu widzenia jako ryzyka pojedynczych banków. Należy jednak zwrócić uwagę że ze względu na korelację strategii banków, a także na szereg powiązań między bankami podobne ryzyka ponoszone przez wiele instytucji skutkują ryzykiem systemowym, 3 Mniej aktywów płynnych oznacza zwiększenie ryzyka, choć warto zaznaczyć, że z punktu widzenia ekonomicznych optymistów była to redukcja nadpłynności zwolennicy teorii nadpłynności mówili na przykład jeszcze niedawno, że banki w Polsce udzielają za mało kredytów i w związku z tym mają zbyt dużą płynność. W kontekście doświadczanych w czasie kryzysu finansowego napięć płynnościowych takie optymistyczne myślenie nie ma już jak się wydaje racji bytu. 4 M. Hellwig, Systemic Aspects of Risk Management in Banking and Finance, "Swiss Journal of Economics and Statistics (SJES)" 131 (IV), s , A. Janowski, Bank nie może dowolnie zmieniać oprocentowania, "Gazeta Podatkowa" (33 (657)), s. 1, 2006.

4 które w przypadku realizacji niepomyślnych scenariuszy może istotnie wpłynąć na gospodarkę doprowadzając do zaburzeń, recesji lub kryzysów. Kredyty mieszkaniowe a stabilność monetarna Z obliczeń autora wynika, że w latach ilość pieniądza M3 wzrosła ponad 6,5-krotnie, podczas gdy PKB nominalny ( w cenach bieżących ) wzrósł tylko 3,8-krotnie. Średni roczny wzrost ilości pieniądza M3 wynosił więc 12,5%, zaś wzrost nominalnego PKB 8,7% 6. Zdaniem autora, wzrost ilości pieniądza, wynikający w dużej mierze ze wzrostu ilości kredytów mieszkaniowych znalazł swoje ujście we wzroście cen nieruchomości. Zwiększona dostępność kredytów mieszkaniowych w połączeniu z dużo wolniej rosnącą podażą doprowadziła zgodnie z najbardziej podstawowymi prawami ekonomii do istotnego wzrostu cen 7. Wzrost cen nieruchomości (powiązany ze wzrostem ilości pieniądza) rodzi pytania o implikacje dla polityki pieniężnej. Istnieją różne opinie odnośnie tego, czy wzrost cen nieruchomości w dłuższym okresie przekłada się na inflację cen konsumpcyjnych A. J. Filardo twierdzi, że nie da się wykazać takiego efektu 8. Niezależnie od tego, niektórzy ekonomiści (np. N. Roubini 9 ) uważają, że polityka pieniężna powinna reagować na wzrost cen aktywów (w tym nieruchomości) ze względu na konieczność przeciwdziałania bąblom. Pęknięcie bąbli, które nadmiernie urosły, może mieć bardzo poważne konsekwencje, warto więc zawczasu im przeciwdziałać za pomocą odpowiednich działań monetarnych (brak jednak jednomyślności w tej kwestii 10 ). Być może jednak, nie potrzeba powoływać się ani na argumenty związane z przyszłym wzrostem cen konsumpcyjnych, ani na przeciwdziałanie bańkom spekulacyjnym, żeby włączyć ceny nieruchomości do wiązki celów banku centralnego. Zgodnie z Konstytucją RP, władza monetarna powinna dbać o wartość pieniądza. To, że celem stała się inflacja konsumpcyjna jest już interpretacją tego generalnego wskazania. Wzrost cen nieruchomości mieszkalnych oznacza dla obywateli zmniejszenie się wartości pieniądza; być może więc należałoby uzupełnić cele polityki pieniężnej o dodatkowy wskaźnik. Przy tej okazji warto wspomnieć o braku spójnych indeksów cen nieruchomości o seriach sięgających dalej niż kilka lat wstecz. Brak termometru nie oznacza jednak braku gorączki. Nie tylko informacje anegdotyczne, ale również przybliżone wskaźniki pokazują, że wzrost cen w tym okresie był zawrotny na przykład Eurostat szacuje, że tylko w latach wzrost cen nieruchomości mieszkalnych w Polsce wyniósł więcej niż 100% 11 Wzrost roli kredytów mieszkaniowych w polskim systemie bankowym wiążę się z kwestiami dotyczącymi banku centralnego i Rady Polityki Pieniężnej jeszcze przynajmniej na jeden sposób: istnienie kredytów walutowych istotnie utrudnia skuteczną politykę monetarną. Jak wskazują M. Brzoza-Brzezina i in., ze względu na efekt substytucji w przypadku zacieśnionej polityki pieniężnej kredytobiorcy przerzucają się z kredytów denominowanych w walucie lokalnej na kredyty walutowe, co sprawia, że mechanizmy transmisji monetarnej ulegają osłabieniu 12. Kredyty mieszkaniowe a cykle koniunkturalne Pytania o politykę pieniężną wiążą się z pytaniami o cykle gospodarcze. Czy kredyty mieszkaniowe mają wpływ na wzrost gospodarczy? Zapewne tak, podobnie jak wszystkie inne kredyty. Niektórzy przekonują, że rola rynku mieszkaniowego w kształtowaniu cykli koniunkturalnych jest ważna, choć niedoceniana. Tak uważa np. Leamer, który jednocześnie wskazuje, że bank centralny chcąc łagodzić cykle ekonomiczne powinien obserwować przede wszystkim rynek mieszkaniowy 13. Istnieją zróżnicowane opinie odnośnie tego, w jaki sposób kredyty mieszkaniowe wpływają na cykl gospodarczy. Można np. twierdzić, że zwiększenie cen nieruchomości sprawia, że gospodarstwa domowe świadome zwiększonej wartości majątku (oraz korzystające ze zwiększonej ze względu na zabezpieczenie hipoteczne zdolności kredytowej) zwiększają konsumpcję (efekt majątkowy ostatnio poddawany w wątpliwość), z drugiej strony można uważać, że wzrost zainteresowania nieruchomościami mieszkalnymi pobudza inwestycje w firmach budowlanych, a pośrednio i w innych branżach 14. Tak czy owak, można podejrzewać, że rola kredytów mieszkaniowych w kształtowaniu cykli koniunkturalnych jest istotna. Inne podejście do relacji pomiędzy kredytami a cyklem gospodarczym przedstawia tzw. szkoła austriacka ekonomii. Ekonomiści tej szkoły twierdzą, że niedopasowanie terminów w systemie bankowym prowadzi do zaburzeń rynkowych stóp procentowych i w ten sposób wpływa na cykle. Według J. Huerty de Soto 15 i P. Bagusa 16, depozyty bieżące oraz 6 Użyto średniej geometrycznej. 7 Por. J. Łaszek, M. Widłak, H. Augustyniak, House Price Bubbles on the Major Polish Housing Markets, working paper presented at the Annual Conference of the European Network for Housing Research, Praga A.J. Filardo, Monetary policy and asset prices, "Economic Review" (Q III), s , N. Roubini, Why Central Banks Should Burst Bubbles, "International Finance" 9 (1), s , Por. np. A.S. Posen, Why Central Banks Should Not Burst Bubbles, "International Finance" 9 (1), s , Por. zmienną SB_A_NOMHOUSE w Alert Mechanism Framework ec.europa.eu/economy_finance/indicators/economic_reforms/api/data.cfm?application_name=mip&timeseries=&group =SBA&country=&year=&format=excel&FC=1&L=1&LY=1&x=0&v=L 12 M. Brzoza-Brzezina, T. Chmielewski, J. Niedźwiedzińska, Substitution between domestic and foreign currency loans in Central Europe. Do central banks matter?, European Central Bank, E.E. Leamer, Housing IS the Business Cycle, National Bureau of Economic Research, Washington C. Calomiris, S.D. Longhofer, W. Miles, The (Mythical?) Housing Wealth Effect, National Bureau of Economic Research, J. Huerta de Soto, Pieniądz, kredyt bankowy i cykle koniunkturalne, Instytut Ludwiga von Misesa, Warszawa 2009.

5 krótkoterminowe powstałe dzięki kreacji pieniądza nie stanowią prawdziwych oszczędności i prowadzą do sztucznego zaniżenia stóp. Na skutek tego, uczestnicy rynku angażują się w niewłaściwe projekty, których nie da się utrzymać w dłuższym okresie rezultatem jest cykl ekonomiczny. Podobne rozumienie cykli ekonomicznych pojawia się również poza szkołą austriacką np. Borio 17 przestawia koncepcję cykli finansowych, które wynikają z występujących naprzemiennie kryzysów i boomów kredytowych. Skoro sektor mieszkaniowy albo kredyty mieszkaniowe mają istotny wpływ na cykle koniunkturalne, to im większe wahania w zakresie finansowania nieruchomości mieszkalnych, tym większe ryzyko rozchwiania gospodarki poprzez katalizowanie okresów rozkwitu i recesji. Na wzrost roli kredytów mieszkaniowych można więc patrzeć nie tylko z punktu widzenia polityki monetarnej i stabilności systemu finansowego, ale także z punktu widzenia ryzyka cykli gospodarczych. Dalsze pytania badawcze Znaczny wzrost roli kredytów mieszkaniowych w polskim systemie bankowym wiąże się z istotnymi ryzykami dla stabilności gospodarczej: systemowym bankowym ryzykiem płynności, kredytowym i innymi, zagrożeniem niestabilności monetarnej oraz dodatkowym wzmocnieniem cykli koniunkturalnych. W związku z tym pojawia się szereg pytań, problemów badawczych, propozycji decyzji w zakresie polityki ekonomicznej, monetarnej i nadzorczej. Na przykład: czy korzyści polegające na przyśpieszonym wzroście gospodarczym związane z dodatkowym zastrzykiem kredytów mieszkaniowych równoważą ryzyka z tym związane? Czy zamiast kredytów mieszkaniowych nie powinno się promować kredytów dla przedsiębiorstw być może wiązałoby się to z mniejszym ryzykiem i korzystniejszym wpływem na gospodarkę? Albo: czy Główny Urząd Statystyczny powinien w sposób regularny mierzyć wzrost cen nieruchomości (np. przez utworzenie indeksu cen mieszkań), a Rada Polityki Pieniężnej powinna uwzględnić te ceny w ramach prowadzonej polityki pieniężnej jako jeden ze swoich celów? Czy władze monetarne i nadzorcze nie powinny współpracować, aby doprowadzić do ograniczenia niedopasowania aktywów i pasywów, co mogłoby ograniczyć zarówno nadmierny wzrost cen nieruchomości i ilości pieniądza, jak i systemowe ryzyka bankowe? Jak powinny wyglądać ograniczenia niedopasowania aktywów i pasywów? Jeżeli całkowita eliminacja owego niedopasowania, proponowana między innymi przez J. Huertę de Soto 18 i L. Kotlikoffa 19, jest niewykonalna, to w jaki sposób wprowadzić ograniczenia omijając jednocześnie pułapkę kaskad płynności opisaną przez M. Hellwiga 20? Czy Bazylejski wskaźnik płynności strukturalnej NSFR (net stable funding ratio współczynnik finansowania stabilnego netto), którego termin wynosi 1 rok, a tym samym ma charakter średnioterminowy, nie powinien być uzupełniony o wskaźnik o charakterze długoterminowym? Ponadto, istnieje szereg pytań związanych z problemami dotyczącymi roli społecznej kredytów mieszkaniowych, która nie została poruszona w tym artykule. Czy istnienie długoterminowych kredytów nie powoduje obciążenia długiem w stopniu istotnie ograniczającym mobilność i innowację (długoterminowe przywiązanie do miejsca zamieszkania, niechęć do zmiany miejsca pracy lub podjęcia działalności gospodarczej ze względu na konieczność utrzymywania zdolności kredytowej)? Jaki jest wpływ kredytów hipotecznych na więzi rodzinne? Jak wpływają te kredyty na zaufanie do instytucji finansowych? Jeżeli uznamy za istotne problemy, związane z rosnącą rolą kredytów mieszkaniowych i ich wpływem na gospodarkę i jej stabilność, takie i inne pytania będą wymagały odpowiedzi. Literatura Bagus P., Austrian Business Cycle Theory: Are 100 Percent Reserves Sufficient to Prevent a Business Cycle?, "Libertarian Papers" 2 (2), s. 1 18, Borio C., The financial cycle and macroeconomics: What have we learnt?, "BIS Working Papers" (395), Brzoza-Brzezina M., Chmielewski T., Niedźwiedzińska J., Substitution between domestic and foreign currency loans in Central Europe. Do central banks matter?, European Central Bank, Calomiris C., Longhofer S.D., Miles W., The (Mythical?) Housing Wealth Effect, National Bureau of Economic Research, Filardo A.J., Monetary policy and asset prices, "Economic Review" (Q III), s , Hellwig M., Systemic Aspects of Risk Management in Banking and Finance, "Swiss Journal of Economics and Statistics (SJES)" 131 (IV), s , P. Bagus, Austrian Business Cycle Theory: Are 100 Percent Reserves Sufficient to Prevent a Business Cycle?, "Libertarian Papers" 2 (2), s. 1 18, C. Borio, The financial cycle and macroeconomics: What have we learnt?, "BIS Working Papers" (395), J. Huerta de Soto, Pieniądz, kredyt bankowy i cykle koniunkturalne, Instytut Ludwiga von Misesa, Warszawa L.J. Kotlikoff, Jimmy Stewart Is Dead: Ending the World s Ongoing Financial Plague With Limited Purpose Banking, John Wiley & Sons, M. Hellwig, Systemic Aspects of Risk Management in Banking and Finance, "Swiss Journal of Economics and Statistics (SJES)" 131 (IV), s , 1995.

6 Huerta de Soto J., Pieniądz, kredyt bankowy i cykle koniunkturalne, Instytut Ludwiga von Misesa, Warszawa Janowski A., Bank nie może dowolnie zmieniać oprocentowania, "Gazeta Podatkowa" (33 (657)), s. 1, Kotlikoff L.J., Jimmy Stewart Is Dead: Ending the World s Ongoing Financial Plague With Limited Purpose Banking, John Wiley & Sons, Leamer E.E., Housing IS the Business Cycle, National Bureau of Economic Research, Washington Łaszek J., Widłak M., Augustyniak H., House Price Bubbles on the Major Polish Housing Markets, working paper presented at the Annual Conference of the European Network for Housing Research, Prague Posen A.S., Why Central Banks Should Not Burst Bubbles, "International Finance" 9 (1), s , Raport AMRON SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości. Sierpień Wersja skrócona, Warszawa Roubini N., Why Central Banks Should Burst Bubbles, "International Finance" 9 (1), s , 2006.