Rynek struk. -próba elementów. W UJęcIU. l emosci. Andrzej Szromnik. I. Nieruchomość lako przedmiot rynku - cechy szczególne

Transkrypt

1 2003 Andrzej Szromnik Katod H dlu I In.tyłucll.y.kowych Rynek struk.,. l emosci,... W UJęcIU -próba elementów I. Nieruchomość lako przedmiot rynku - cechy szczególne Przedmiotem wymiany S'l r óż nego rodzaju dobra i uslugi. Szczególnym przypadkiem dobra materialnego jako przedmiotu transakcji kupna -s przeda ży są ni e ruchomo śc i. W przeciwieństwie do określenia " ru c hom ość" lub "dobro ruchome" (przemieszczalne, mobilne) chodzi w tym przypadku o elementy materialne stale, nieruchome, które tak że m ogą zmieniać wla śc i c ieli. a które posiadają szereg cech wyróżniających je spoś ród innych dóbr handlowych. Specyfika nieruch o m ośc i jako przedmiotu transakcji rynkowych wynika z ich szczególnych cech, w tym zwlaszcza cech fizycznych. u ży tk owo-e ksploatacyjnych. ekonomicznych. rynkowych. marketingowych oraz instytucjonalno -prawnych. Jak sama nazwa wskazuje. pierwo tną g rupą cech wyrm,niaj'lcych nieruchomośc i spoś ród innych obiektów znajdujący ch s i ę w dyspozycji czlowieka - posiadanych przez niego. gromadzonych i wykorzystywanych dla zaspokojenia wlasnych potrzeb - s ą cechy fizyczne. Należą do nich takie charakterystyki szczególowe, jak: - s talo ść w miejscu (n ieprzemieszc z aln ość w se nsie terytorialnym). - trwal ość (zachowanie cech fizycznych i odpowiednich charakterystyk technicznych przez dlugi czas). - r óż n o rodno ść (n i epo rów nywalno ść. nicwymienialność dwóch obi ektów). - niepodzielno ść (brak możliwości dowolnego podzialu kubatury budynku. Ill oż liwości oddzielenia budynku od gruntu lub lokalu od budynku).

2 ~'!.0.~. SzronIllik Do cech użytkowo-eksploatacyjnych nieruchomości, decydujących o ich specyfice, zaliczyć można - różnorodność zaspokajanych potrzeb (zarówno potrzeby podstawowe, fizjologiczno-biologiczne, jak i potrzeby wyższego rzędu), - zamienność glównych funkcji - obiekt mieszkaniowy mol.c stać się - z pewnymi ograniczeniami formalnymi - obiektem biurowym, uslugowym itp.. podobnie grunty. - 7.U żyw alno ść w bardzo dlugim cyklu eksploatacji, - renawacyjność, odnawialność - przywracalność pierwotnych cech użytkowych. Wyjątkowymi cechami ekonomicznymi. wyróżniającymi nieruchomości spośród wszystkich innych dóbr rynkowych. są: - produkcyjność - zarówno grunty. jak i obiekty budowlane są ważnymi czynnikami produkcyjnymi czy też czynnikami uslugotwórczymi. - symptomatyczność - nieruchomości, ich wielkość i rodzaj są typowym. zewnętrznym symbolem zamożności osób fizycznych. grup lub instytucji. - wspólzależność - wartość nieruchom ości i jej wycena zależą od wartości wlasnej. ale także od wartości obiektów (gruntów) sąsiadujących... determinizm lokalizacyjny - lokalizacja nieruchomości wyznacza lub ogranicza jej sp,)sób użytkowania oraz odpowiednie efekty ekonomiczne z tym, związane. W ś ród charakterystycznych. typowych jedynie dla nieru c homo śc i, cech rynkowych można wymienić: - ograniczoność podaży - ilość oferowanych do sprzedai.y nieruchomości jest zdeterminowana ich zasobami. z rcguly długim cyklem inwestycyjnym oraz ograniczoną elastycznością cenową. - komplementarno ść popytu - wysoki popyt na nieruchomości budynkowe wywołuje wzrost popytu na grunty. równocze ś nie wysokie ceny nieruchomości gruntowych powodują spadek popytu na budynki. - tezauryzacyjny charakter transakcji kupna-sprzedaży - zakup nieruchomości jest fonllą lokowania kapitalu (oszczędzania). - spekulacyjny charakter transakcji kupna-sprzedaży - wicie transakcji sprzedaży lub kupna jest wynikiem spekulacji inwestorów (gry spekulacyjnej) na rynku nieruchomości. - wysoka wartość jednostkowa transakcji kupna-sprzedaży - z reguły zakup czy sprzedaż gruntów. budynków, lokali wymaga dysponowania znacznymi zasobami finansowymi (kapitałowymi) ze względu na relatywnie wysoką cenę z reguly każdej nieruchomości. - dwoistość występowania w transakcjach kupna-sprzedaży - nieruchomo ść. oprócz występcwaniajako przedmiot kupna-sprzcdai.y (w tym i wymiany ekwiwalentnej). występuje także jako zabezpieczenie płatności w innych transakcjach.

3 Rynek nieruc!jol1lo.{;ci IV ujęciu strukturalnym... Z marketingowego punktu widzenia, czyli z punktu widzenia kształtowania ofert sprzedażowych oraz ich prezentacji potencjalnym klientom, nieruchomości posiadają następujące, wlaściwe prawie wylącznie dla nich cechy: - złożoność procesów decyzyjnych kupna-sprzedaży - w podejmowaniu decyzji kupna-sprzedaży, w tym i w określaniu warunków ofertowych zaangażowanych jest z reguły wicie osób i instytucji, - czasochłonność transakcji, czyli poszukiwanie partnerów (nabywców, sprzedawców) jest wydlużone w czasie - nieruchomości nie są dobrami częstego zakupu, ceny ieh są wysokie, posiadają indywidualne cechy, stąd też procesy rynkowe są rozciągnięte w czasie, - subiektywność wyceny wartości przez sprzedających - obserwuje się silny związek emocjonalny wlaścicieli z ich nieruchomościami, który często rzutuje na osobistą wycenę ich wartości, - wyeliminowanie kanałów dystrybucji fizycznej - wynika to z faktu, iż głównym strumieniem marketingowym jest przepływ tytułu wlasności, a z punktu widzenia fizycznego nie występują procesy logistyczne, - współzależność marketingu nieruchomości i marketingu terytorialnego - na wyniki działań marketingowych na rynku nieruchomości silny wpływ wywiera program działania marketingowego miast oraz regionów, - wspólzależność marketingu nieruchomości i marketingu usług towarzyszących - na wyniki działań marketingowych firm na rynku nieruchomości silny wpływ wywiera marketing firm usług doradczych, prawniczych, finansowych, budowlano-remontowych itp. Ostatnią wymienioną poprzednio grupą specyficznych cech nieruchomości jako dóbr rynkowych są cechy instytucjonalno-prawne. Wśród nich można,.., wyrozl1ic: - powszechność regulacji prawnej - całość procesów rynkowych w różnych ich wymiarach podlega określonej regulacji prawnej; dotyczy to bez wyjątku wszystkich nieruchomości, - odmienność instytucji rynkowych - tylko na rynku nieruchomości funkcjonują takie instytucje rynkowe w sensie podmiotowym, jak developer. biuro nieruchomości czy instytucje rynkowe w sensie funkcjonalno-czynnościowym, Jak księga wieczysta, hipoteka itp., - komplementarność regulacji prawnej - prawo regulujące gospodarkę nieruchomościami obejmuje różne działy prawa, wzajemnie się dopelniająee Wymieniony i syntetycznie scharakteryzowany zbiór kilkudziesięciu pojedynczych cech nieruchomości nie uwzględnia szeregu dalszych cech, często wtórnych i pochodnych w stosunku do już podanych. Niew'ltpliwie nieruchomości są wyjątkowym przedmiotem rynku, a sam rynek dzięki temu jest także rynkiem pod bitem wielu wymiarów nieporównywalnym. Zagadnienia te będą omówione w dalszej części opracowania.

4 S::.rotlll1ik 2. Przedmiotowa struktura rynku nieruchomości Ze względu na przedmiot transakcji rynkowej można mówić o określonej przedmiotowej strukturze rynku nieruchomości, czyli dopełniającym się do całości zbiorze różnego rodzaju segmentów rynku, z których każdy wydzielony zostaje na podstawie rozróżnienia odrębnego obiektu, właściwego wyłącznie dla danego rynku przedmiotowego. Odpowiednio do wprowadzonych już poprzednio rozróżnień cały rynek nieruchomości obejmuje trzy główne, wzajemnie ze sobą powiązane subrynki, czyli: rynek nieruchomości gruntowych, rynek nieruchomości budynkowych oraz rynek nieruchomości lokalowych. W sumie wymienione segmenty tworzą rynek nieruchomości rozumianych w sensie materialnym - krótko nazywając go w przeciwieństwie do rynku usług najmu (dzierżawy) - rynkiem nieruchomości materialnych. Ważny z punktu widzenia ekonomicznego jest podział przedmiotowy nieruchomości, polegający na wyróżnieniu: - rynku nieruchomości mieszkaniowych, - rynku nieruchomości komercyjnych (jest to nazwa nieprecyzyjna, wręcz myląca, gdyż komercyjny stricte charakter mają wszystkie transakcje na każdym rynku nieruchomości, a przedmiot i rodzaj użytkowania nie określa tego charakteru: odpowiedniejszy jest termin rynek nieruchomości usługowych), - rynku nieruchomości przemysłowych, - rynku nieruchomości rolnych, - rynku nieruchomości specjalnych'. Między segmentami rynku nieruchomości - rynkiem nieruchomości gruntowych, budynkowych oraz lokalowych - istnieje spójna zależność tworząca w sumie sieć sprzężeń przyczynowo-skutkowych. Rynek nieruchomości gruntowych warunkuje bowiem rozwój i funkcjonowanie rynku nieruchomości budynkowych, ten z kolei determinuje rynek nieruchomości lokalowych. Zależności te są zrozumiale - każdy budynek, bez względu na jego wielkość i przeznaczenie, wymaga dysponowania określoną działką ziemi - gruntem, tak samo jak o wydzielonym lokalu nie można mówić bez odniesienia go do odpowiedniego budynku. Wielkość i częściowo zakres rynku nieruchomości gruntowych w stosunku do podanych parametrów rynku nieruchomości budynkowych są wielkościami znacznie większymi. Wymiana gruntów, ich sprzedaż i zakup tylko w części dotyczą gruntów budowlanych (przeznaczonych do zabudowy), podobnie jak tylko część lokali znajdujących się w budynkach jest przedmiotem rynku nieruchomości lokalowych. Pozostałe nie są oferowane do sprzedaży w danym czasie. Zasygnalizowane związki i zależności przedstawiono graficznie w postaci malejących obszarowo I Według E. Kucharskiej-Slasiak: Nieruchotr!o.\:(l a r:rnck, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1997.

5 Rynek nieruchomo,vci w pól odzwierciedlających kolejne współzależne rynki (rys. I i 2) oraz właściwych kierunków wzajemnych oddziaływań. ~... Rynek usług najmu lokali : Rynek usług najmu lokali Rynek Rynek Rynek. nieruchomości gruntowych nieruchomości budynkowych nieruchomości: Rynek usług najmu lokali : lokalowych < ~ G)-'---±l+'--.-- Rys. I. Wspólzależność funkcjonowania glównych segmentów przedmiotowych rynku nieruchomości Żródło: opracowanie własne.,-l Rynek lokali e- R ynek budynków z lokalami Rynek nowych budynków Rynek budynków w stanie "surowym" Rynek b udynków hez. lokal i do sprzedai.y Rynek budynków nowych bez wydz.!c 'Ionych architektonicznie lokali (clęsci użytkowych) Ryn ck budynków nic wykoriclonych Rynek działek budowlanych l rozpoczętą inweslycjil Rynek działek budowlanych Rynek gruntów niebudowlanych Rynek gruntów Rys. 2. "Piramida" zależności między przedmiotowymi segmentami rynku nieruchomości Żródło: opracowanie własne.

6 S"'romnik Z punktu widzenia przedmiotowego drugą ważną. ogó lną cec hą rynku nieruchomości jest współistnienie i nierozerwalny zw iązek międ zy rynkiem nieruchomości materialnych (gruntów. budynków i lokali) a rynkiem najmu (dzie r żawy), czyli rynkiem usług najmu (dzierżawy ). Generalnie bowiem szeroko rozumiany rynek nieruchomości. czyli rynek nieruchom ości Sell.Hl/argo, obejmuje dwa segment y, a w i ęc rynek nieruchomości materialnych. c z y łi rynek ni er u c h omośc i sells/i stricto. i rynek u s łu g naj mu ( d z ierżawy). ~Rynck najmu (uzierżawy)~ : nieruchomo ś ci : I I Grunty Budynki - Lokale Rynek nieru c hom ośc i.\'t'fijii.w ;("IO Rys. 3. Rynek n ieruch o m ośc i sellsu largo - relacje ilościowe i za l ezno ś c.:: i mit;dzy g ł ównym i segmentami Żród l o : opracowanie własne. Najem ( dzierżawa ) dotyczyć może zarówno gruntów, jak i budynków oraz pojedynczych lokałi. Jest to działalność o charakterze u sł u gowym. Rynek u s łu g najmu odpowiednich rodzajów nieru c h omo śc i dopełnia rynek g ł ów n y, pozostajqc z nim w ścis ł y m powiązaniu. Rynki te wzajemnie przenikaj'l się i warunkują szczegółowe cechy ekonomiczne i pozaekonomiczne pojedynczych transakcji kupna-sprzedaży. Najem (dzierżawa ) jest specyficzną usługą, którą postr zegać można jako substytut nabycia ni eruchomośc i w ścis łym tego słowa zna czeniu. Rola tej u s ługi roś nie w miarę wzrostu stopnia powszechności popytu na poszczególne ni er u c h o m ośc i., tak niewątpliwie naj w i ęks z y rynek najmu ni e ru c homo śc i. rynek o największy m zakresie dotyczy nicruchomosci lokalowych. Liczba jego uczestników. li czba i wartość zawieranych transakcji najmu przewyższaj'l odpowiednie dane dla rynku nieruchom ośc i lokalowych. Duży też jest zakres usług najmu (dzierżaw y) budynków, chociaż w tym przypadku cena odpowiedniej usługi jest istotnym hamulcem rozwoju tego rynku. Zasygnali zowane zależn ości i proporcje uwzględnia odpowiedni schemat graficzny (rys. 2).

7 Różnorodność rodzajowa nieruchomości - ich odmiany oraz różne sposoby użytkowania, zróżnicowane stosunki własnościowe, odmienne postacie urbanistyczno-architektoniczne oraz inne cechy strukturalne i funkcjonalne - powodują, że klasyfikacja przedmiotowa rynku może obejmować kilkadziesiąt szczegółowych podziałów. Każdorazowo odpowiedni podział będzie wnikać w strukturę nieruchomości, ujawniając jej złożoność oraz wzajemne powiązania. W tym miejscu zrezygnowano z prezentacji dałszych typołogii nieruchomości, mimo że zamieszczone ujęcia graficzne uwzględniają dalsze segmenty tego rynku. 3. Podmioty rynku nieruchomości Liczba podmiotów uczestniczących w transakcjach kupna-sprzedaży oraz rodzaj i charakter ich powi:lzań tworzą podmiotową strukturę rynku nieruchomości. Struktura ta zależy od wielu czynników, m.in. od: liczby sprzedających i kupujących, stopnia koncentracji (integracji) interesów uczestników rynku, formalnoprawnej złożoności transakcji kupna-sprzedaży, wiedzy i kwalifikacji fachowych sprzedających i kupujących, rozwoju systemu przeplywu informacji rynkowych, w tym i dostępu do niego, stopnia specjalizacji usług profesjonalnych, rozwoju systemu bankowo-kredytowego, zakresu i jakości ohslugi klientów w jednostkach pośredniczących. Istniejąca struktura podmiotowa rynku w dużej mierze określa fazę rozwoju d.mego rynku, uwzględniając fazy wstępne, fazy zmian (kształtowania) oraz fazę wlaściwego, pełnego rozwoju. stosunkowo małą liczbą sprzedających, reprezentujących podaż, Pierwsza faza kształtowania się podmiotowej struktury rynku nieruchomości cechuje się i kupujących, reprezentujqcych popyt na odpowiednie nieruchomości. których liczba i rodzaj są również. ograniczone. W warunkach takich zarówno sprzedaj'lcy,jak i kupujący we wlasnym zakresie realizują szereg czynno ś ci towarzys"lcych (niezbędnych) sprzedai.y czy zakupowi nieruchomości. Ich decyzje podejmowane są w warunkach znacznego ryzyka. Są one w dużej mierze decyzjami wlasnymi, autonomicznymi. Druga faza rozwoju podmiotowej struktury rynku nieruchomości cechuje się gwałtownym, wręcz żywiołowym rozwojem różnego rodzaju inicjatyw, zarówno po stronic sprzedających, jak i kupujących. W licznych przypadkach dotyczy to nowych inicjatyw założycielskich specjalistycznych podmiotów gospodarczych, dzialających na rzecz obslugi wlaściwego rynku nieruchomości. W tym czasie wprowadzana jest nowa, dogodniejsza regulacja prawna tego rynku, umożliwiająca poprawne przeprowadzenie niezbędnych czynności przedsprzedażowych, sprzedażowych i posprzedażowych. Widoczne ożywienie na tym rynku sprzyja zwiększeniu liczby ofen kupna oraz ofen sprzedaży. Z tego punktu widzenia rynek w tej fazie rozwoju jest niestety często rynkiem nie-

8 Szromnik zrównoważonym. z widoczną przewa g ą lic zby ofert kupna lub s przedaży nieru c homo śc i. Trzecia i oslalnia faza rozwoju podmiolowej slruklury rynku nieruchomośc i dolyczy rynku rozwinięlego, rynku o uslabilizowanej, pełnej slruklurze inslylucjonalnej. Rozw inięly rynek nieruchomo śc i 10 rynek z du żą liczbą uczestników, w Iym sprzedających i kupujqcych, z szeroką, powszechnie znaną re g ulacją prawną, obejmujący szeroki wachlarz podmiolów pomocniczych (usług dodatkowych), rynek, na klórym nieruchom ości pełnią ró ż norodne funkcje wynik ające z jego powiązań z rynkami "pokrewnymi", w Iym także z rynkami spekulacyjnymi. Na rynku tym funkcjonują wyspecjalizowane podmioly gospodarcze. z kl órych każdy w profesjonalny sposób realizuje właściwy wyłqcz nie dła niego zeslaw czynności (funkcji) szczegółowych. Funkcje wykonawstwa oddzielone "l od funkcji inwestycyjnych, le z kolei oddzielone są od funkcji projektowych. doradczych, marketingowych i handlowych. Uwzględniając wyłącznie dwie cechy główne. czyli l iczbę ofert kupna (sprzedających) oraz lic zbę ofert s przedaży ( kupujących ), ska lując je odpowiednio w sposób dwudzielczy (duio, mało ), wyodrębniono czlery typy rynków nieruc homo ści o charaklerystycznych kombinacjach podmiolowych (rys. 4): - ryne k rozw inięly. - rynek rozw ij ający s ię - niezrównowa żo n y "s s ący", - rynek rozwijający się - niezrównowa żo n y "cisnący", - rynek wschodzący (s tarlują cy). O slrukturze podmiolowej rynku nieruch omośc i oraz jego podmiolowych uwarunkowaniach funkcjonowania (uwarunkowaniach inslylucjonalnych) decyduje jednak nic tylko liczba sprzedający c h oraz kupującyc h, ale w dużej mierze laki.e liczba innych jednoslek uczestnic zącyc h w tym rynku w różnym charaklerze. C ałokszlałt podmiotów rynku nieruch o m ośc i można podzielić według kryterium powiązania z uczeslnikami rynku na: - podmioly zw iązane ze sironą sprzedającą, - podmi oly zwiqzane ze slroną kupującą, - podmi oly niezale żne - działające w inleresie obu slron rynku. Innym podziałem podmiolów rynku nieru c hom ośc i jest ich podział według faz procesu kupna - s pr ze daż y odpowiednich obiekiów. Ilak wyrói.nić można : - podmioty funkcjonujące w fazie przedsprzedaiowcj obieklu, - podmioly funkcjonujące w fazie bezpo ś rednio s pr ze da żowej, - podmioty funkcjonujące w fazie posprzedaiowcj obieklu. Ze względu na rodzaj realizowanych funkcji g ł ów nych podmioly rynku nieru c h o m ośc i można tak że podzielić na: - pod mi oly zwitlwne z wykonawslwem obieklów ( reali z a cją). - pod mioly z wią za ne z pośredniclwem w handlu obieklami. - podmioty zwi'lzane z użylkowaniem obieklów. Ważnymi grupami podmiolów rynku nieruchomo śc i są jednosiki wydzielone wedłu g kryterium pr z ynależ.ności do rynku głównego. czyli rynku obieklów

9 Rynek nieruchomo.,:ci w ujęciu (nieruchomości wlaściwych), lub też przynależności do rynku obslugi, czyli rynku uslug towarzyszących. Liczba ofci1 sprzcda?y (sprzedawców) du7.0 mało Rynck rozwinięty Rynek... rozwljajtjcy. su;. ~ nlcrownowazony "ssący" Rynek... rozwljaw:y Się Rynek - niczrownoważony wschodzący "c. " lsi1<}cy Liczba otcn kupna (kupuj"cych - inwestorów) dużo malo Rys. 4. Zróżnicowanie podstawowych warunków funkcjonowania rynku nieruchomości według liczby podmiotów Źródło: opracowanie własne, Obsluga wlaściwego rynku nieruchomości, czyli rynku samych obiektów, obejmuje różnego rodzaju czynności i świadczenia realizowane zazwyczaj na rzecz stron zainteresowanych kupnem lub sprzedażą, oferowane w sposób odplatny przez wyspecjalizowane instytucje. W ten sposób kształtują one bardzo szeroki i różnorodny obszar rynków usługowych, w ramach których działają: - podmioty rynku usług budowlano-remontowych, - podmioty rynku usług projektowych, - podmioty rynku usług doradczych, - podmioty rynku usług geodezyjnych, - podmioty rynku usług prawniczych, - podmioty rynku usług finansowych, - podmioty rynku uslug zarządczych, - podmioty rynku usług ochroniarskich, - podmioty rynku usług pośrednictwa handlowego, - podmioty rynku uslug marketingowych.

10 A.. _ ' S::.rOlnnik Wyodrębione rynki usługowe tworzą szeroko rozumian'l sferę obsługi rynku nieruchomości, stanowiąc częściowo także jego ważne składowe. Rynek obiektów i rynek usług wzajemnie się przenikają. Usługi, dopełniając i określając walory produktu głównego, przyczyniają się do tego, że trudno wyobrazić sobie prawidłowo funkcjonujący rynek nieruchomości bez rozwiniętego, ukształtowanego pod względem podmiotowym i przedmiotowym rynku usług towarzyszących. Na podstawie obserwacji cech rynku nieruchomości, traktowanego w tym przypadku jako rynek główny, pierwotny, oraz podobnych cech rynku usług towarzyszących stworzono uproszczony obraz zintegrowanych typów rynków nieruchomości. Wydzielone cztery układy cechują się różnymi kombinacjami wyrażającymi skalę rozwoju obu rynków (rys. 5). Odpowiednie typy rynków zostały stosownie do ich specyfiki nazwane umownie: - "trudne początki" - rynek podstawowy ograniczony, podobnie jak rynek usług, - "upragniony ideał" - rynek podstawowy i rynek usług rozwinięte, - "orka na ugorze" - rynek podstawowy rozwinięty, natomiast rynek usług ogralliczony, - "przygotowany grunt" - rynek podstawowy ograniczony, a rynek usług rozwinięty. rozwinit;ty ograojczony rozwinit;ty "Upragniony ideał" "Przygotowany grunt" Rynek usług tow,lrzysz'lcych (obsługi). ograniczony "Orka na ugorze" "Trudne początki" Rys. 5. Typy rynku nieruchomości według raz rozwojowych jego dwóch głównych składowych - rynku obiektów oraz ryoku usług towarzyszących Zródło: opracowanie własne.

11 liiallch(jj1io.\'ci H" slrllkluraijl\'i1i... ~--~~~ Struktura podmiotowa rynku nie jest kategori" stal'l, ulega bowiem licznym zmianom odpowiednio do procesów przeobrai,eli w ca łej gospodarce. Szczególni e istotne zmiany zaszly w ostatnich latach w Polsce w sferze inwestycyjnowykonawczej rynku ni er uchomości w szerokim tego slowa znaczeniu, Zmiany te wyrażają następujące zjaw iska i procesy: - gwa łtownie zalamalo się budownictwo spóldzielcze, które przez kilkadzies iąt lat bylo filarem calego polskiego budow nictwa mieszkaniowego. - wygaslo calkowicie budownictwo "zakladowe". - novum stanowi budownictwo komunalne. - wyraźnemu ożywieniu uleglo budownictwo indywidualne, - dynamicznie rozwija si ę od podstaw budownictwo spoleczne, Na rynku nieruchom ości coraz więk sze uznanie zdobywa develope r. ugnmtowują swą pozycję biura pośrednictwa ni eruc ho m ości ami oraz doradcy inwestycyjni. To tylko glówne zasygnalizowane nowe podmioty rynku nieru c homośc i. które zrodzi la zmieniaj"ca s ię rzeczyw i s t ość gospodarcza, Generalnie howiem trzon uczestników rynku s tanow ią : - II1westorzy, - kredytodawcy, - developerzy. - maklerzy. - obsluga rynku ', In westorem jest osoba fizyczna lub instytucja. która za wlasne środ ki finansowe ill ub kredyty dokonuje zakupu (budowy) nieruchom ości w c cłu jej u ży t kowania, najmu innym osobom lub odsp r zedaży w pr zysz lo ści. spodziewaj" c się z tego tytulu określonych korzy śc i ekonomicznych. Inwe storem w tym znaczeniu mogą być więc tak że inne jednostki. jeżeli tylko biorą na siebie ryzyko z wiązane z dzialalno ścią inwestycyjną, Zbiór inwestorów na rynku nieruchom ości jest zbiorem ró ż n orod n y m. gdyż obejmuje takie szczególowe typy. jak: - in wes tor zy- u ży tk ow ni cy. - inwestorzy-wlaściciele. - inwest orzy-spekulanci. - inwestorzy-akcjonariusze, Kredy todawcy, jak sama nazwa wskazuje. są instytucjami finansowymi oferując y mi kredyty inwestycyj ne i hipoteczne. zasilaj"c w ten sposób samych inwe storów oraz inne podmioty rynku nieru c h o mości. W grupi e tej znajduj" s i ę przede wszystkim banki, ale mo gą to być także inne instytucje ry nku uslug finan sowych, jak firm y uhezpieczeniowe. firm y leasingowe, fundu sze emerytalne (zw laszcza za g rani cą), W licznych przypadkach. zwlaszcza kredytowania pod zastaw hipnteczny dużych zad mi inwestycyj nyc h. kredytodawcy przejmuj'l część akcji przedsi ęwzięcia. stając się jego wspólwlaścicielami, ~ E. Kucharska-Stasiak, op. cit,

12 Szromnik Developerzy to nowa grupa przedsiębiorców budowlanych, którzy charakteryzują się tym, że podejmują na własne ryzyko przedsięwzięcie inwestycyjne, w wyniku którego powstaje obiekt przeznaczony w całości łub części do sprzedaży. Zysk devełopera to marża devełoperska, będąca pochodną wysokości zaangażowanego kapitału, ale także może to być zysk z najmu części nie sprzedanych lokali. Współczesny devełoper integruje wiełe istotnych dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości funkcji. W praktyce bowiem do jego szerokiego obszaru aktywności nałeżą: - anałiza rynku nieruchomości, w tym rynku mieszkaniowego, - wybór łokalizacji i zakup terenu, - projektowanie całokształtu inwestycji, - uzyskanie zezwoleli odpowiednich władz i akceptacji środowisk lokalnych, - finansowanie całego przedsięwzięcia, - realizacja budowlana obiektu, - przygotowanie i koordynacja działań marketingowych, - prowadzenie sprzedaży budynków i/lub lokali. Samodzielna realizacja przez developera wymienionych zadali jest możliwa tylko w przypadku dużych firm developerskich - maj'lcych rozbudowane struktury funkcjonalne -lub też w przypadku developerów o dużym doświadczeniu i dobrych "kontaktach" na lokalnym rynku nieruchomości. Wymóg profesjonalności i wysokiej jakości obsługi klientów powoduje, że w rzeczywistości developerzy sięgają po pomoc wyspecjalizowanych biur i agencji, wiążąc ich w formie umowy z głównym realizowanym przedsięwzięciem. Współpracują więc one na zasadach komercyjnych z analitykami rynku (zwłaszcza znającymi specyfikę rynku budowlanego), prawnikami (zwlaszcza notariuszami, specjalistami z prawa gospodarczego, cywilnego oraz szczegółowych obszarów prawa typowego dla budownictwa), specjalistami od ochrony środowiska i ekologami, projektantami - architektami oraz projektantami infrastruktury technicznej obiektów, doradcami inwestycyjnymi i doradcami finansowymi, wykonawcami - firmami budownictwa ogólnego i specjalistycznego (w tym instalacyjnego), a także ze specjalistami do spraw marketingu. Makler, lub w terminologii amerykariskiej broker, jest osob'i lub odpowiednią firm'i, która na zlecenie zainteresowanych podmiotów (właścicieli obiektów lub ich pełnomocników) oferuje i sprzedaje nieruchomości różnych rodzajów. Najczęściej w interesie zleceniodawcy, ale we własnym imieniu, poszukuje on klientów, którzy zakupi,!, wymienią lub wynajmą odpowiedni 'i nieruchomość na uzgodnionych, akceptowanych przez wszystkie trzy zainteresowane strony warunkach ekonomiczno-finansowych, prawnych, czasowych i organizacyjno -proceduralnych. Sprzedaż nieruchomości z reguły nie jest sprawą łatwą z istoty zagadnienia. Dlatego też makler, a w praktyce pośrednik w handlu nieruchomościami, zwany w Polsce agencją nieruchomości, musi:

13 Rynek liierudlonlo.rci w ujf c ilł strukturalnym... - gromadzić i opracowywać informacje, - prowadzić banki danych o klientach (sprzedających i kupujących), - informować we wszystkich dostępnych mediach, - negocjować warunki i spotykać się z klientami, - sporządzać różnorodne akty prawne, - dokonywać oględzin obiektów i wizyt w terenie, - doradzać i pomagać klientom zgodnie z zasadami etyki biznesu. Instytucje obslugi rynku (technicznej, prawnej, ubezpieczeniowej, finansowej, menedżerskiej) to jednostki realizujące różnorodne funkcje na rzecz glównych podmiotów rynku nieruchomości. Jak już to zasygnalizowano, świadczone przez nie usługi są przedmiotem samodzielnych rynków branżowych lub też są świadczone przez własne (inwestora, developera czy maklera) zespoły odpowiednich fachowców. Zintegrowane świadczenie usług i odpowiednia kompleksowa obsługa partnerów (usługi "z jednej ręki") to docelowy model strukturalny polskiego rynku nieruchomości. Wymienione podmioty rynku nieruchomości tworzą jego strukturę formalną, która często jest strukturą kształtującą s ię_ s trukturą w fazie wyodrębniania się i zdobywania rynku przez odpowiednie jednostki. Obok struktury formalnej, opartej na usankcjonowanej przepisami prawa procedurze rejestracji i nadawania odpowiednich uprawnień, w dalszym ciągu funkcjonuje, zwłaszcza w warunkach polskiego rynku nieruchomości, jego "druga strona" - struktura nieformalna. Prawie w każdej grupie podmiotów znajdują się jednostki ucze stni czące w różnych stadiach realizacji transakcji kupna-sprzedaży nieruc h o mo śc i, w stadiach realizacji inwestycji, wyslępujące jak gdyby "z boku", dodatkowo. W rzeczywistości świadczą one szereg uslug, wykonują szereg czynności bez formalnych uprawnień, deformując tym samym i zaciemniając podmiotową strukturę rynku nieruchomości. 4. Podaż nieruchomości - główne akładowe I uwarunkowania Jednym z trzech podstawowych elementów rynku nieruchomo śc i, skladającyc h się na klasyczny mechanizm samoregulacji, jest podaż. W większości typowych rynków dóbr oraz usług głównym i.ródłem podaży jest proces ich wytwarzania, oparty na technologicznym prze obraże niu podstawowych czynników produkcyjnych dzięki aktywnemu zaangażowaniu pracy człowieka. Na rynku nieruchomości gruntowych podai. ksztaltowana jest wyhlcznic przez naturalne zasoby ziemi, oznaczone i zarejestrowane geodezyjnie w przekroju sposobów użytkowania, klas bonitacyjnych gruntów, właścicieli oraz innych cech. Zasoby te, chociaż względnie stale jako suma wszystkich użytków w skali kraju, województwa, gminy czy powiatu, w podziale na poszczególne grupy i typy gruntów wykazują pewne zmiany. Związane jest to z licznymi przekwalifikowaniami działek i większych obszarów w związku z aktualizacją

14 Szromnik planów przestrzennego zagospodarowania terenów poszczególnych jednostek osadniczych. Zasoby ziemi. w tym przypadku gruntów w odpowiednich rodzajach użytkowania. ulegaj'l zmniejszeniu lub zwiększeniu. k sz tallują c tym samym podaż. czyli tę część zasobów. która w danym czasie oferowana jest do s przedaży. Na poda ż nieruchomości gruntowych ma wpływ wicie czynników natury ogólnej - o dd zia ływujący c h na ten ele ment rynku w skali całego kraju. oraz czynników jednostkowych - zw ią z an yc h z sy tua cją oraz cechami poszczególnych właścicieli - osób fizycznych. gospodarstw oraz instytucji. Do czynników ogólnych o długotrwałym. stałym d z iałaniu o charakterze stymulującym (wzrostowym) podaż ni er uchomości gruntowych nal eżą: - liberalizacja przepisów prawnych regulujących obrót ziemią. - zmiany mentalnościowe w s pole cznośc iac h wiejskich. osłabiaj;lce "przywitjzanic do ziemi". - ro s nące konsumpcyjne nastawienie ludno śc i wiejskiej i przej mowanie "miejskich" wzorców zachowań. - coraz liczniejsze i sprawniejsze p ośre dnictwo w handlu ziemią. - dalsze ubożenie mi eszka ńców wsi i małych miast wymuszające sp r zedaż ZIemI. - systematyczny nacisk ze strony niczaspokojonego popytu - presja inwestorów, - spadek op łacalnośc i produkcji rolniczej, - kształt owa ni e się wysokich relatywnie cen na ni er u c homo ś ci gruntowe, - szeroki program inwestycji przem ys ł o w yc h. komunikacyjnyc h. handlowych oraz energetycznych firm krajowych i zagranicznych. Wymienione czynniki. pomimo że część jest wzajemnie uwarunkowana. wywołują systematyczny wzrost podaży gruntów. Ale na rzeczywist'l jej wielkość i st rukturę wpływają tak że czynniki indywidualne, czyli jednostkowe charakterystyki demograficzne. spo łeczno -zawodowe. ekonomiczne. geografi czne i psychologiczne osób fizycznych i gospodarstw domowych. będ 'lcyc h wlaścicielami. Podaż ni er uchomości budynkowych i lokalowych z punktu widzenia źródeł i mechanizmu jej kształt owa nia jest elementem znacznie bardziej z ł ożo nym. Przede wszystkim jej fakt yczna wielkość jest funkcj'l ic h zasobów, te z kolei są efektem procesów inwestycyjno-remontowych. Procesy te zwiększ<lją zasoby b~dynków i lokali będą cyc h w użytkowaniu lub be zpośred nio przeznaczonych do sprzeda ży poprzez: - budowę nowych obiektów, - rozbudowę i s tnieją cyc h j u ż obiektów. - remont starych obiektów. czasowo wyłączonych z u ży tkowania. - zmianę sposobu użytkowania obiektów istniej'lcych o innych funkcjach. Podaż nieruchomości budynkowych i lokalowych składa się z obiektów przeznaczonych zarówno do s przedaży,jak i do zamiany.

15 Rynek lj;erudlol1lo,śd a' ' struktllra /11)'111", 5. Potrzeby, pragnienia I popyt Inwestorów na nieruchomości Zawarte w tytule niniejszego fragmentu opracowania kategorie należą do podstawowych kategorii mikroekonomii i marketingu. Jakie jest ich znaczenie. zwłaszcza znaczenie specyficzne. w dziedzi nie nieruchomości? Potrzeby rozumiane jako odczuwanie braku czegoś. jako towar zysz ący brakowi zaspokojenia stan wewnętrznego napię c ia dotyczą także nieru c homości. R óż norodność znaczeniowa pojęcia.. nieru c homość" powoduje jednak. że w zale ż n ośc i od tego. czy jest to nieruchomo ść gruntowa. budynkowa lub lokalowa. w ró ż ny sposób mo ż na identyfikować odpowiednią grupę potrzeb człowieka z nimi związaną. l tak potrzeby jednostki - osoby fizycznej lub instytucji w zakresie posiadania gruntu wynikają z pierwotnego ich d,)żenia do zagwarantowania własnej przestrzeni bytu, która gwarantowałaby wyłączność egzystowania. ałe przez to tak że bezpieczeń s two osobiste oraz dostęp do ograniczonych środków zaspokajających podstawowe potrzeby biologiczne człowieka. Posiadanie gruntu to jednak nic tylko ś rodek produkcji żyw no śc i, ale również mo ż liwość konstrukcji obiektów zabezpieczających przed wplywami atmosferycznymi i stwarzających odpowiednie warunki do rozwoju fizycznego i psychicznego jednostek oraz grup. Potrzeba dysponowania własnym.. wycinkiem ziemi" jest więc potrzebą pierwotną w stosunku do potrzeby posiadania budynku czy lokalu o określonej ui. yteczności. Potrzeby w zakresie posiadania budynku łub łokalu, abstrahujące od potrzeb produkcyjnych (komercyjnych), związane są przede wszystkim z potrzebami mieszkania, a wiec grupą potrzeb o absolutnie podstawowym charakterze. Podobnie jak potrzeby dotyczące żywno ści. ubrania oraz bezpieczeństwa, związane są one z potrzebami naturalnymi człowieka. tkwiącymi w każdej jednostce - potrzebami ochrony organizmu i gatunku, ochrony egzystencji i ciąglości biologicznej. Budynki i lokale zaspokajają więc potrzebę schronienia. Według P. Kotlera kategorią pochodn:1 w stosunku do potrzeb są ludzkie pragnienia'. Jak kształtują s ię pragnienia w stosunku do nieruch o mo śc i? Najpełniej moi.na to przedstawić na przykład z ie nieruchomości budynkowych lub lokalowych o funkcjach mieszkaniowych. Występowanie potrzeby schronienia rodzi u jednostki luh grupy chęć określclilego sposobu jej zaspokojenia. Chęć ta. czyli pragnienie. dotyczy sprecyzowania dobra lub usługi, które zaspokoilyby odpowiednie potrzeby, w tym przypadku związane z wygodnym. bezpiecznym i właściwym schronieniem. Potrze bę schronienia zaspokoić może więc szałas. namiot. lepianka. zicmiank". chata. dom lub jego odpowiednia część, ale tak ż c willa, rezydencja i pała c. W każdej sytuacji tu wymienionej chodzi o inne pragnienia, chociaż wszystkie,i p, Kotlcr, Marketing - ol/aliza, planowanie, II'd/'(/ :'(li/ ;e i kontrola. Prcnticc-Hall, Gcbclhncr i S-ka, Warsza wa 1994.

16 Szroltmik one zaspokajają tę samą potrzebę naturalną, niekiedy w połączeniu z innymi potrzebami - bezpieczeństwa, przynale ż n oś ci czy szacunku, Jeszcze inną kategorią jest popyt. który na rynku nieruchom ości oznacza pragnienie jej posiadania, poparte m oż liwo ści ą i gotowością kupienia określonych obiektów, Pragnienie pr zekształ ca się w popyt. kiedy osoba, grupa osób lub instytucja posiada ni ezbę dne środki pieniężne i zgłosiła (ujawniła) swoje zamiary zakupowe, Popyt na domki jednorodzinne zależy więc od lic zby osób, które nie tylko wyraziły takie pragnienie, ale posiadając odpowiednie zasoby finansowe ( łub możliwo śc i ich pozyskania) zgłosiły tak że gotowość ich nabycia, Popyt na nieruchom ośc i,jako finalna kategoria rynkowa, kategoria najważ niejsza zwłaszcza dla bie żące go funkcjonowania podmiotów na tym rynku, charakteryzuje s ię wieloma, właściwymi tylko dla tego rynku cechami. Niektóre z tych cech zasygnalizowano przy opisie specyficznych cech rynkowych i marketingowych nieruchom ośc i. dlatego te ż zrezygnowano w tym miejscu z ich dalszego, bardziej szczegółowego omówienia, Popyt na nieruchom ośc i można dzi e lić na różne szczegó łowe rodzaje i podrodzaje, wnikając tym samym w jego ist o tę, Między innymi można wydzielić: - popyt lokalny (zgło szo ny i zrealizowany w skali lokalnej). - popyt regionalny (zg ł oszo ny i zrealizowany w skali regionalnej), - popyt krajowy (zgłoszo ny i zrealizowany w skali krajowej), Można m ó wić także o: - popycie indywidualnym (reprezentowanym przez osoby fizyczne i gospodarstwa domowe), - popyc ie instytucjonalnym (reprezentowanym przez organizacje różnego typu, w tym przedsiębi ors twa) oraz - popycie końcowym (zakup nieruchomości jest aktem zaspokojenia popytu, ale równoc ześ nie aktem nie rodzącym dalszych następ s tw rynkowych), - popycie skladowym (c iągnionym - zakup gruntu rodzi popyt na budynek), Inny pod z iał popytu na nieruchomo ś ci pozwala wyodrębnić : - popyt nowy, inaczej pierwotny (zakup pierwszego domu lub mieszkania), - popyt wtórny (występuje ujednostek, które pragną kupić nowe mieszkanie lub dom, c h oc iaż takie ju ż posiadają), a ponadto: - popyt o podstawach gotówkowych, - popyt o podstawach kredytowych, - popyt mieszany, Jeszcze inny podział wyróżnia: - popyt u ży tkowy (cel- u ży tkowanie nieruchom ośc i), - popyt inwestycyjny (cel - lokata długoterminowa wołnych środków pieniężnych), - popyt spekulacyjny (ccl - gra na wzrost cen w przyszłości i osi ąga nie z tego tytułu zysku),

17 nieruchol1lo.k i IV. - popyt dla wynajmu (cel - wynajem i os iijganie z tego tylulu zysku ). Z obserwacji rynku nieruchomości wnioskować można o funk cjonowaniu p odzia łu popytu na nieruchomości jako: - popytu aulonomicznego. właściwego - to popy!. który wynika z autentycznego pragnienia zaspokojenia potrzeb odpowiedniego do sylllacji i zasobów jednostki, - popytu stymulowanego - to popyt. którego lx'jaw ienie s ię wynika z.,wymuszenia podatkowego" lub innego ukladu czynników zewnętrznych. - popytu demonst racyj nego - 10 popyt wy nikają cy z c hę ci zaspokojenia potrzeb wyż.szego rzędu. zw laszcza potrzeby uznania. Wymienione podzialy to tylko niektóre z glównych uję ć strukturalnych popytu na nieruchomo śc i. Ze względu na przygotowanie. struklury i sposób reali zacj i transakcji kupna - s przedaży można wprowadzić kolejne podziały tego wiod'lcego elementu rynku nieruch o m ości. Przedstawione w zarys ie wybrane problemy terminologiczne i typologiczne rynku ni e ruc homościa mi nic rozwiązują z pewnością i nic wyjaśniaj'l wszystk ich kwesti i teoretyczno- metodologicznych fu nkcjonowania tego rynku. W wielu przypadkach przedstawione rozwiwania nawiązują do propozycji innych autorów. które w niniejszej pracy zostały zmodyfikowane lub uzupełni o ne. Propozycje autora "I wynikiem przemyśleń i studiów wlasnych - zawsze więc mogą być dyskusyjne. Ksztaltuj ący s i ~ rynek nieru c h omości w Polsce oraz wyodrębn ienie s ię jego instytucji wymaga bez wątpienia prowadzenia dalszych rozważa ń nad struktur'l i mechanizmem funkcjonowania. literatura Analiza ry,,/.:.u - Systemy i ml'clul1li::.my, pod red. S. Mynarskiego. AE w Krakowie, Kraków B r'l.csk i W.J., Ryłlt'k liieruchollw.ki - joki jt'.h. (I jaj,: i hyc: jjoi\'j nitc' 1/, "Ty golin i k Buuow lun y". nr )4. Brzeski W J.. Dobrowolski G.. Sęt.lck S.. \ladnl/ccli'" Iw.~n'dłl;k {lll ;l'rltd,omo.vci. KIN. Kraków Dębniewska M., Tkaczuk M., Fill{/II.\"(' w ohroclt' lii{'rllcllomo.~cimlli. zeo. Olsztyn-Zielona Góra K oller p" Ma rket; Ilg - (I1wli:.a, planowanie, wdra:,ullit:' i koli trola. Pren! iee I-1 a II, Gr bet hnc r i S-b, Warszawa Kucharska-Stasiak E.. Nit'rucllOmo.\:c' aryllek. Wydawnicl\Vo Na ukowe PWN, Warszawa Maciejowski S.. Rynek II h ' rudwłljo.\:c; i jt',t:o sl",kw", (wybralle /,rohkmy) l \\I : l Prohkmy iml'i"'jfoll'li11ill i n'l/ku "iauc:" omo.ki. AE w Krakowie. Kraków 199&. Mynarski S., ljadal!hl ry,jk(i\\'{' \ł' 1I '(lr/olkach kllllkurcwji. Fogra, Krakow )'J95. Nowack i A., Rola de\'t.'lopertl \\' 1,, ou'ji(' ifll\'('srycyjllym, h'szyly Naukowe. AE w Poznaniu, Poznari 1996, nr 2] I. Problemy inwestowania i rynku nit'rttclioiiw.vcillllli. Ksi\!ga jubileuszowa dla w.:zczenia urod/.in Profesora Leszka Kafkowskiego, AE w Krakowie, Kraków 1998.

18 ~~~,. Szromnik Stefaniak A., Nil'Yuch()mo.\~ci w d:.:ialalno.':ci gospodarczej. Oficyna Wydawnicza "Transit", Warszawa Wrzosek W" Funkcjonowanie rynku, PWE, Warszawa A Structural Approach to the Real Estate Market - an Attempt to Classiły Elements and Interdependencies This paper attcmpts to identify the structurc of the real estate market in both subjective and objective terms. The paper looks at the institutions illvolved in demand on this market, as well as those involved in supply. Alongside his invesligalion of the market structure. the author also includes a short description ol' elcmcnts of the real estate market. and points to their interdependency. The verbal analysis is complemented by a graphical representation of the detailed point s discussed in the paper.