Elementy przedsięwzięcia deweloperskiego Budowa 135

Transkrypt

1 Rozdział I Elementy przedsięwzięcia deweloperskiego Przedsięwzięcie deweloperskie zostało zdefiniowane jako proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostaje przeniesione prawo, o którym mowa w art.1 ustawy deweloperskiej. Częściami składowymi tego procesu są czynności faktyczne i prawne o charakterze cywilnoprawnym i administracyjnoprawnym. Niektóre z nich zostały wymienione w przepisie, katalog jednak nie jest zamknięty. Ustawodawca posłużył się w powyższej definicji funktorem alternatywy nierozłącznej, spójnikiem lub, w sformułowaniu w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, co należy odczytywać wraz z definicją pojęcia umowy deweloperskiej zawartą w art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, ale przede wszystkim w kontekście przepisu art. 1 ustawy deweloperskiej, wskazującego na zakres zastosowania ustawy i zasadniczy cel, który dzięki stosowaniu jej przepisów ustawodawca pragnie osiągnąć w praktyce. W związku z czym, aby uniknąć niekonsekwencji terminologicznej, skoro zgodnie z art. 1 ustawy deweloperskiej deweloper zobowiązać się może w umowie deweloperskiej bądź do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, bądź do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub też do przeniesienia na nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, poprawnie zredagowany przepis art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej, zawierający definicję legalną pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego powinien zawierać sformułowanie: proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione i przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1. Budowa Budowa w rozumieniu Prawa budowlanego jest koniecznym elementem procesu zwanego przedsięwzięciem deweloperskim, co wynika z pozostałych przepisów ustawy deweloperskiej, tylko bowiem patrząc przez 70

2 Przepisy ogólne pryzmat całości jej postanowień można właściwie odkodować znaczenie pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, które harmonizować będzie z ratio legis regulacji zawartej w ustawie o ochronie nabywcy. W definicji umowy deweloperskiej ustawodawca wyraźnie zastrzega, że deweloper wykonuje ów obowiązek po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Definiując zaś termin przedsięwzięcie deweloperskie ustawodawca postanawia, że jest to proces, ( ) obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności ( ). Podstawiając więc do definicji umowy deweloperskiej ową treść w miejsce pojęcia przedsięwzięcie deweloperskie, wypada uznać, że deweloper ma obowiązek przenieść na nabywcę prawo określone w art. 1 ustawy deweloperskiej dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, tj. w sytuacji, gdy zakończył się już proces obejmujący budowę w rozumieniu Prawa budowlanego. Z powyższego wywodu jednoznacznie wynika, że dopiero zakończenie budowy w rozumieniu prawa budowlanego, potwierdzone uzyskaniem wymaganych zezwoleń administracyjnych, a więc zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego, aktualizuje zasadniczy obowiązek dewelopera wynikający z umowy deweloperskiej obowiązek przeniesienia na nabywcę prawa określonego w art. 1 ustawy deweloperskiej. Powyższa interpretacji odpowiada również w największej mierze ratio legis ustawy deweloperskiej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przepisów ustawy deweloperskiej nie należy stosować w tych wszystkich stanach faktycznych, w których dom jednorodzinny lub budynek wielorodzinny (a w jego ramach również i poszczególne lokale mieszkalne) są już wybudowane, a deweloper zawiera z kupującymi umowy sprzedaży lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Każdorazowo w takim bowiem przypadku mamy do czynienia z klasyczną umową sprzedaży, a świadczenia z takiej umowy wzajemnej spełniane są zgodnie z przepisem art KC jednocześnie, wobec czego ochrona wpłat dokonywanych przez kupującego jest zbędna. Ponadto przepisów ustawy deweloperskiej nie należy stosować również w tych wszystkich

3 Rozdział I stanach faktycznych, w których dom jednorodzinny lub budynek wielorodzinny (a w jego ramach również i poszczególne lokale mieszkalne) są już wybudowane, a deweloper zawiera z kupującymi przedwstępne lub warunkowe umowy sprzedaży lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży Granicę kiedy ponad wszelką wątpliwość można twierdzić, że budynek (czy lokal mieszkalny) został już wybudowany, a tym samym wyznaczenie ścisłej granicy pomiędzy obowiązkiem stosowania przepisów ustawy deweloperskiej, a nieskrępowanym przepisami tej ustawy układaniem stosunków prawnych pomiędzy deweloperem a kupującym w ramach umowy sprzedaży wyznaczać będzie dopuszczanie obiektu budowlanego do użytkowania, tzn. uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wybudowanego obiektu, w sytuacji gdy pozwolenie takie jest wymagane bądź niewniesienie sprzeciwu przez właściwy organ w drodze decyzji w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. Oznacza to, że powyższe zdarzenia wyznaczać będą ścisłą granicę czasową dla dopuszczalności zawierania umów deweloperskich. Definicja legalna budowy zawarta w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego obejmuje wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę oraz nadbudowę obiektu budowlanego, z zakresu pojęciowego tej definicji wyłączona jest natomiast przebudowa zdefiniowana odrębnie w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Jeśli zatem w konkretnym przypadku przedsiębiorca będzie dokonywał jedynie przebudowy istniejącego obiektu budowlanego i zobowiązywał się po dokonanej przebudowie przenosić na nabywców prawa, opisane w art. 1 ustawy deweloperskiej, to przepisy komentowanej ustawy o ochronie nabywcy można stosować jedynie w drodze analogii legis, jeśli przyjmie się założenie, że istnieją podstawy do jej stosowania. 72

4 Przepisy ogólne Podział przedsięwzięcia deweloperskiego Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej, deweloper może zdecydować o podziale przedsięwzięcia deweloperskiego na części określane przez ustawodawcę zadaniami inwestycyjnymi. Zadanie inwestycyjne będzie częścią przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli dotyczyć będzie jednego lub większej liczby budynków, które, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Należy podkreślić, że w przypadku, gdy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego zostało wydzielonych kilku zadań inwestycyjnych, czyli części przedsięwzięcia deweloperskiego, nie są to etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu art. 24 ustawy deweloperskiej. W ustawie deweloperskiej ustawodawca w szeregu przepisów posługuje się wyłącznie pojęciem przedsięwzięcia deweloperskiego, nie uwzględniając możliwości wystąpienia istotnych różnic w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w przypadku, gdy deweloper wyodrębnił poszczególne zadania inwestycyjne w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jedynie w przepisie art. 17 ust. 2 ustawy deweloperskiej ustawodawca zastrzega, że w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego. Przepisy przejściowe Pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego odgrywa również decydującą rolę w przepisach przejściowych zawartych w art. 37 i 38 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 37 ustawy deweloperskiej, przepis art. 4 ustawy deweloperskiej stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Jeśli zatem deweloper rozpoczął sprzedaż (w rozumieniu definicji zawartej w art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej) w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego po dniu 29 kwietnia 2012 roku jest zobowiązany zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze wskazanych w art. 4 ustawy deweloperskiej środków ochrony dokonywanych przez nich wpłat na poczet ceny

5 Rozdział I Skoro częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną, to należy uznać, że jeśli deweloper rozpoczął sprzedaż w ramach określonego zadania inwestycyjnego przed dniem 29 kwietnia 2012 roku (obejmującego np. budowę jednego budynku spośród pięciu w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego) to nie będzie zobowiązany zapewnić nabywcom środków ochrony dokonywanych przez nich wpłat wskazanych w art. 4 ustawy deweloperskiej również w odniesieniu do kolejnych zadań inwestycyjnych w ramach tegoż przedsięwzięcia deweloperskiego, choćby sprzedaż w ich ramach miała nastąpić nawet po kilku latach od dnia wejścia w życie ustawy odeweloperskiej. Jednak, stosownie do treści art. 38 ustawy deweloperskiej, w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym ma obowiązek zamieścić w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej. Przedsięwzięcie deweloperskie rekomendacje ZBP. ZBP rekomenduje bankom przy precyzowaniu wymogów otwierania i zamykania m.r.p. definiowanie pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego jako przedsięwzięcia opisanego w prospekcie informacyjnym sporządzonym przez dewelopera. ZBP rekomenduje bankom również ujednolicanie i doprecyzowanie definicji przedsięwzięcia deweloperskiego, poprzez przyjęcie założenia, że: a. przedsięwzięciem deweloperskim jest zarówno całość procesu realizacyjnego, jak również wyodrębniony etap (lub kilka etapów) tego procesu, b. w przypadku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego rozumianego jako jeden etap, czy kilka etapów zakres przedmiotowego etapu albo przedmio- 74

6 Przepisy ogólne towych etapów (np. pum) wynika z dotyczącego ich pozwolenia na budowę (w tym dokumentów składanych wraz z wnioskiem o jego wydanie np. projektu budowlanego), c. zakres przedsięwzięcia deweloperskiego (całość, czy jeden etap lub kilka etapów) określa prospekt informacyjny przedkładany w banku wraz z wnioskiem o otwarcie i prowadzenie m.r.p., d. w przypadku prowadzenia m.r.p. dla przedsięwzięcia deweloperskiego rozumianego jako jeden etap czy kilka etapów wypłata środków zgromadzonych na tym rachunku odbywa się zgodnie z harmonogramem dotyczącym przedmiotowego etapu albo przedmiotowych etapów, e. jedno pozwolenie na budowę może dotyczyć kilku przedsięwzięć deweloperskich, definiowanych jak w pkt. 1, f. jedna umowa z generalnym wykonawcą może dotyczyć kilku przedsięwzięć deweloperskich, definiowanych jak w pkt. 1, g. posiadacz m.r.p. zobowiązany jest udokumentować rozpoczęcie sprzedaży dla przedmiotowego etapu albo przedmiotowych etapów. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy Najbardziej doniosłe znaczenie, w odniesieniu do realizacji celu ustawy, mają definicje mieszkaniowych rachunków powierniczych. Ustawa definiuje dwa typy m.r.p.: otwarty i zamknięty. Różnią się one przede wszystkim chwilą wypłaty deweloperowi zgromadzonych tam środków. Istotą rachunku powierniczego jest to, że na rachunku bankowym należącym do powiernika (w przypadku ustawy deweloperskiej będzie to deweloper) przechowywane są środki pieniężne powierzone mu przez powierzającego (nabywców lokali mieszkalnych). Przepis art. 59 ust. 1 Prawa bankowego wprost wskazuje, że są to środki powierzone powiernikowi przez osobę trzecią na podstawie odrębnej umowy (umowy powierniczej)