CENY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH na koniec III kwartału 2011 r.

Transkrypt

1 a DEPARTAMENT STRATEGII I ANALIZ Zespół Analiz Sektorowych Analizy.Sektorowe@pkobp.pl tel RAPORT KWARTALNY 12 grudnia 211 SYNTEZA CENY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH na koniec III kwartału 211 r. Przedmiotem raportu jest analiza zmian cen ofertowych mieszkań w okresie ostatnich dwóch kwartałów (czyli II kw. 211 III kw. 211) i ostatnich dwóch lat (III kw. 29 III kw. 211) oraz przewidywania odnośnie trendu w perspektywie średniookresowej na rynkach największych miast. CENY NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rynek mieszkaniowy był nadal rynkiem konsumenta, w ostatnich dwóch kwartałach (II-III kw. 211 r.) w monitorowanych 7 największych miastach utrzymał się niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźnie niższy. Na koniec III kw. 211 r. w porównaniu z sytuacją na koniec I kw. 211 r. niewielki spadek cen ofertowych wystąpił w przypadku Wrocławia, Poznania i Krakowa, przy utrzymaniu zbliżonego do końca I kw. poziomu cen w pozostałych 4 największych miastach; w stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźniej (o 5-12%) niższe w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Warszawie i Łodzi, w przypadku Katowic i Gdańska były zbliżone do poziomu z końca III kw. 211 r. W perspektywie nadchodzących 2-3 kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki trend spadkowy cen mieszkań, z uwagi na presję wysokiej podaży na rynku m i m (przy słabych dotychczas wynikach budownictwa mieszkaniowego od września 211 r. statystyka miesięczna pokazuje ponownie wzrost liczby oddawanych mieszkań r/r, jest to prawdopodobnie odzwierciedlenie wzrostowego trendu liczby rozpoczynanych mieszkań na przełomie lat 29/21), rosnącej szybciej niż popyt (ograniczany bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców oraz wzrostem stóp procentowych). Osłabnie podtrzymywanie cen mieszkań przez popyt generowany z programu Rodzina na swoim (patrz niżej) z uwagi na zdecydowanie mniejszą pulę mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z kredytu preferencyjnego, choć z drugiej strony określony termin wygaszania programu może zachęcać do poszukiwania mieszkania spełniającego wymogi programu, a deweloperów skłaniać do utrzymania takich mieszkań w części oferty. Przejściowo, tendencje spadkowe cen może wzmacniać zwiększenie podaży mieszkań przed wejściem w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu, zwanej ustawą deweloperską (intencja rozpoczęcia sprzedaży mieszkań zanim zaczną obowiązywać nowe przepisy; ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia 212 r.). W III kw. br. popyt mieszkaniowy nadal podtrzymywał program Rodzina na swoim, obowiązująca od 31 sierpnia br. nowelizacja programu, która spowodowała zasadnicze obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt z dopłatą i określiła wygaszanie programu od 213 r., nie wpłynęła jeszcze obniżająco na wyniki III kw. obowiązywała jedynie w ostatnim miesiącu raportowanego okresu, a wyniki lipca i sierpnia (czyli przed wejściem w życie nowelizacji) były zapewne lepsze dzięki zachętom do skorzystania z programu na dotychczasowych zasadach, bardziej korzystnych dla klienta. Wg danych BGK w III kw. 211 r. udzielono 14,3 tys. kredytów na kwotę 2,94 mld zł, jest to poziom podobny jak w II kwartale 211 r., a w relacji do analogicznego kwartału 21 r. oznacza o 43% więcej kredytów wartościowo i o 3% więcej ilościowo. W strukturze wartości udzielanych kredytów wg przeznaczenia w III kw. 211 r. przeważały kredyty na zakup na rynku m 48,7 % udzielonych kredytów; kredyty na zakup prawa do lokalu własnościowego (czyli mieszkań deweloperskich) stanowiły 31,3% wartości udzielonych kredytów, a na budowę domu jednorodzinnego 2%, w porównaniu z poprzednim kwartałem nastąpiło niewielkie przesunięcie w kierunku mieszkań z rynku pierwotnego i budowy domów. Skutkiem nowelizacji będzie zasadnicze ograniczenie akcji kredytowej kreowanej przez program - wyraźne obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1m kw. mieszkania nabywanego za kredyt preferencyjny będzie skutkowało ograniczaniem liczby dostępnych mieszkań, spełniających te wymogi; w przypadku rynku wtórnego będzie to zdecydowane ograniczenie, natomiast w przypadku rynku pierwotnego współczynnik skutkujący ceną na poziomie przeciętnego kosztu budowy na rynku spowoduje zmniejszenie puli dostępnych mieszkań w programie do mieszkań o mniej atrakcyjnych rozwiązaniach architektonicznych i lokalizacjach w budynkach czy w peryferyjnych lokalizacjach. DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

2 RYZYKO SPADKU CEN na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat szacowane jest na mniej niż 25%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji nawrotu zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej, tym samym przekładając się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie krajowego wzrostu gospodarczego oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki. OGRANICZENIA INFORMACYJNE RAPORTU wiążą się z jakością analizowanych danych. Są to dane dotyczące cen ofertowych, stopniowo rozbudowywane, pozyskiwane z różnych źródeł; dobrze ilustrują trend zmian w czasie, jednak z uwagi na możliwą niejednorodność porównywanych kategorii nieprecyzyjnie mogą oddawać zmiany w krótszych okresach. Spis treści Synteza 1 Uwarunkowania makroekonomiczne 3 Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w ostatnich dwóch kwartałach oraz w ostatnich dwóch latach 4 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen 1 Aneks Zał.1 Źródła informacji o cenach nieruchomości analizowanych w Raporcie 13 Zał.2 Aneks statystyczny 13 Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel agnieszka.grabowiecka-laszek@pkobp.pl Zespół Analiz Makroekonomicznych ( str.3) tel Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celu informacyjnym na potrzeby klientów PKO BP SA i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale. Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, Warszawa, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł. DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

3 UWARUNKOWANIA MAKROEKONOMICZNE Po wzroście krajowej gospodarki w I poł. 211 r. o 4,4% r/r, w II poł. 211 r. oczekiwane jest wyhamowanie do ok. 3,9% r/r, a następnie obniżenie się wzrostu do ok. 2,6% w I poł. 212 r. W warunkach silnego spowolnienia aktywności w gospodarce globalnej oraz deprecjacji złotego spodziewana jest dodatnia kontrybucja eksportu netto we wzrost (silniejsze wyhamowanie importu niż eksportu). Ze względu na ograniczenie produkcji eksportowej, kontrybucja zapasów do wzrostu PKB będzie ujemna. Niemniej silniejsze osłabienie aktywności będzie ograniczać słabsza, ale stabilna dynamika konsumpcji prywatnej. Wg analityków makroekonomicznych PKO BP w I poł. 212 r. popyt inwestycyjny sektora publicznego będzie jeszcze znaczący przy słabym popycie inwestycyjnym prywatnym, związanym z utrzymywaniem się ryzyk popytowych (ryzyko recesji w strefie euro). Wraz z wygaśnięciem impulsu popytowego związanego z organizacją EURO 212 oraz zbliżaniem się końca perspektywy finansowej , wzrost konsumpcji prywatnej oraz inwestycji osłabi się w II poł. 212 r., co w rezultacie da wzrost PKB w 212 r. w wysokości 2,6%. W III kw. 211 r. tempo przyrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) obniżyło się do 13,3% r/r z 15% r/r w II kw. 211 r. W nadchodzących kwartałach oczekiwane jest dalsze osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 11% r/r w IV kw. 211 r. oraz do ok. 7% w IV kw. 212 r. Na koniec 211 r. wzrost wolumenu skorygowanego o kurs walutowy kredytów mieszkaniowych osób fizycznych jest szacowany na niespełna 25 mld zł wobec prawie 31 mld zł w 21 r., natomiast w 212 r. obniży się do ok. 17 mld zł. Na spowolnienie akcji kredytowej mają wpływ pogarszająca się perspektywa wzrostu gospodarczego, bardziej ostrożna polityka kredytowa banków (w tym wdrożenie nowych regulacji nadzorczych) oraz ograniczenie w II poł. 211 r. dostępności kredytu preferencyjnego z programu Rodzina na swoim, po nowelizacji programu (weszła w życie r.). Oczekiwany niższy wzrost kredytów mieszkaniowych w 212 r. jest efektem słabszego tempa wzrostu dochodów ludności i wyhamowania dynamiki wzrostu liczby gospodarstw domowych, a także zdecydowanego ograniczenia mieszkań dostępnych z programu Rodzina na swoim. Czynnikami ograniczającymi wzrost będą też regulacje nadzorcze, w tym w 212 r. ilościowe zalecenia wynikające z Rekomendacji S, oraz podwyższenie wagi ryzyka dla detalicznych kredytów walutowych. Po zacieśnieniu polityki pieniężnej w 211 r. łącznie w skali 1 pkt. baz., w 212 r. oczekiwana jest obniżka stóp procentowych w III kw. o 25 pkt. baz. do 4,25% dla stopy referencyjnej NBP. Pogarszające się perspektywy dla gospodarki Szwajcarii, w kontekście umacniającego się kursu franka szwajcarskiego skłoniły Bank Szwajcarii w końcu III kw. 211 r. do wyznaczenia limitu kursu EUR/CHF na poziomie 1,2. Trwające osłabianie się koniunktury w Szwajcarii i nasilająca się tendencja spadku cen (wynikająca z utrzymania stosunkowo silnego kursu walutowego wraz z hamowaniem aktywności w gospodarce strefy euro) zwiększają obecnie ryzyko podniesienia limitu EUR/CHF w celu poprawy konkurencyjności cenowej szwajcarskiego eksportu. Przy braku perspektyw ukształtowania się tendencji do osłabienia rynkowego EUR/CHF prawdopodobieństwo rozpoczęcia podnoszenia stóp procentowych SNB w 212 r. należy ocenić jako bardzo niskie. Silne wyhamowanie gospodarki strefy euro w ostatnich miesiącach 211 r. zwiększa natomiast prawdopodobieństwo dalszego rozluźnienia polityki pieniężnej przez EBC, w szczególności z wykorzystaniem niestandardowych narzędzi polityki pieniężnej. Wyjątkowo niski apetyt na aktywa uznawane za ryzykowne w kontekście utrzymujących się obaw o utratę płynności przez najbardziej zadłużone państwa strefy euro jest głównym negatywnym czynnikiem dla wyceny złotego. Biorąc pod uwagę możliwość korekty obecnych wyjątkowo niekorzystnych oczekiwań co do perspektyw gospodarki globalnej (wyceniane głębokie spowolnienie) oraz spodziewane zwiększenie obecności Ministerstwa Finansów na rynku walutowym w końcowych miesiącach br., oczekiwane jest umocnienie złotego do ok. 4,36 PLN/EUR oraz ok. 3,52 PLN/CHF na koniec grudnia 211 r. W I półroczu 212 wpływ efektów spowolnienia gospodarczego w strefie euro wzmacnianego m.in. koniecznością cięć budżetowych, nawet przy założeniu braku pogarszania się sytuacji fiskalnej krajów strefy euro, ponownie osłabi kurs złotego względem euro w okolice poziomu 4,5, wyznaczanego przez aktualne średnioterminowe poziomy fundamentalnego kursu PLN/EUR opartego o relacje cenowe, oraz w okolice 3,62 w przypadku kursu PLN/CHF. Wysoce prawdopodobne dalsze pogorszenie sytuacji fiskalnej krajów strefy euro w I poł. 212 r., (odwlekanie w czasie porozumienia, co do większej skali interwencji ECB na rynkach długu, wpływ spowolnienia gospodarczego wzmacnianego zmniejszaniem podaży kredytu), prawdopodobnie równolegle zwiększą odpływ kapitału z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (dodatkowy czynnik ryzyka to niestabilna sytuacja fiskalna Węgier), osłabiając kurs złotego do poziomu 4,75 PLN/EUR oraz 3,9 PLN/CHF na koniec II kw W II połowie 212 r., przy stabilnym kursie franka szwajcarskiego względem euro, oraz stopniowym umacnianiu się złotego, pod wpływem stabilizacji sytuacji na globalnych rynkach finansowych, oczekiwany jest powolny spadek kursu PLN/EUR do ok. 4,48, a kursu PLN/CHF do ok. 3,57 na koniec 212 r. DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

4 TENDENCJE ZMIAN CEN NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH I ICH UWARUNKOWANIA PO STRONIE POPYTU I PODAŻY w ostatnich dwóch kwartałach (II kw. - III kw. 211) oraz dwóch latach (III kw. 29 III kw. 211) w dalszym ciągu rynek konsumenta niewielki spadkowy trend cen ofertowych w monitorowanych miastach nieco mniejsza sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 3Q 211 r. wobec 2Q 211 r. program Rodzina na swoim podtrzymywał popyt mieszkaniowy w 2-3Q 211r., nowelizacja programu od br. nie przełożyła się jeszcze negatywnie na wyniki 3Q (obowiązywała jedynie w ostatnim miesiącu kwartału) dostępność mieszkań nadal relatywnie niska W ostatnich dwóch kwartałach (II i III kw. 211 r.) w monitorowanych największych miastach utrzymał się niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźnie niższy. Na koniec III kw. 211 r. w porównaniu z sytuacją na koniec I kw. 211 r. niewielki spadek cen ofertowych wystąpił w przypadku Wrocławia, Poznania i Krakowa, przy utrzymaniu zbliżonego do końca I kw. poziomu cen w pozostałych czterech największych miastach; w stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźniej (o 5-12%) niższe w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Warszawie i Łodzi, w przypadku Katowic i Gdańska były zbliżone do poziomu z końca III kw. 211 r. (por. Aneks statystyczny, tab.1). Z uwagi na regionalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego, zmiany mają lokalnie różne nasilenie (por. Wykresy 1-6). Rynek na ogół podąża za rynkiem m, niemniej dla poziomu cen na tym rynku istotna jest także struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg wielkości mieszkań, a także udział w ofercie rynku wtórnego mieszkań inwestycyjnych z ostatniego boomu - mieszkania te podnoszą średni poziom cen, co jest widoczne w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku m są o kilka procent wyższe niż na rynku m. Z kolei w przypadku Katowic i Łodzi miast z dużym udziałem starszego zasobu oraz relatywnie mniejszym nasileniem nowego budownictwa, i w związku z tym dużą ofertą mieszkań na rynku m, przeciętne ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego są wyższe niż z rynku wtórnego. W przypadku cen ofertowych metra kw. domu na rynku m w ostatnich dwóch kwartałach zmiany cen były różnokierunkowe - średnia cena ofertowa 1 m kw. domu na rynku m na koniec III kw. 211 r. w porównaniu z I kw. 211 r. była zbliżona w Poznaniu, niższa o 6-9% w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, o 5-2% wyższa w Krakowie, Gdańsku i Łodzi. W perspektywie dwuletniej cena ofertowa m kw. domu była, z wyjątkiem Krakowa i Łodzi, niższa w analizowanych miastach (o 5% -13%). O poziomie cen mieszkań w ostatnich dwóch kwartałach decydowała nadal duża podaż mieszkań na rynku m i m, przy słabszym popycie mieszkaniowym. Przyczyną takiej sytuacji jest oddziaływanie następujących czynników występujących po stronie popytowej: stopniowo zaostrzana ocena zdolności kredytowej gospodarstw domowych w efekcie wdrażania zatwierdzonej 25 stycznia 211 r. nowelizacji Rekomendacji S, wyższe stopy procentowe, a także duża zmienność na rynkach finansowych, ograniczały popyt mieszkaniowy; wg danych Związku Banków Polskich 1 sprzedaż kredytów mieszkaniowych w III kw. 211 r. wyniosła 12,8 mld zł, tj. o 4,6% mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem, i o 2,4% mniej r/r. Niewielki spadek w stosunku do poziomu sprzedaży w ostatnich 6 kwartałach (w granicach 12,5-13,2 mld zł kwartalnie) wskazuje na łagodne dostosowanie do stopniowo wdrażanych w życie zaostrzeń regulacyjnych dot. oceny zdolności kredytowej. Na koniec III kw. 211 r. banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,6 mln umów. W nowo udzielanych kredytach w ostatnim kwartale nieznacznie obniżył się udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% (52,2% w III kw. 211 r. wobec 55,3% w II kw. 211 r.), wyższy nadal niż rok temu (46% w III kw. 21 r.); struktura kredytów pod względem okresu kredytowania nie zmieniła się znacząco w ostatnim kwartale, największy (6,4%) jest udział kredytów o okresie zapadalności w przedziale lat, wzrósł nieco udział kredytów udzielanych na okres powyżej 35 lat (8,9% w III kw. 211 r. wobec 8,5% w II kw. 211 r. i 9,1% w III kw. 21 r.), nadal wśród 1 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

5 Wyk.1 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku m 1 Wyk.2 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku m Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q 11 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) Wrocław 9 8 Poznań 7 6 Łódź Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań źródło: PONT Info Wyk.4 Dynamika cen domów na rynku m (analogiczny okres sprzed 2 lat =1) Katowice Kraków 8 6 3Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q 11 Gdańsk Warszawa 3Q 9 1Q 11 3Q 11 3Q 11 T* T* - ceny transakcyjne 3Q 11 wg baz CBN-AMRON; w przypadku Gdańska dane dla Trójmiasta Wyk.5 Dynamika cen mieszkań na rynku m i m (poprzednie dwa kw.=1) Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań źródło: PONT Info śr 7 miast Wyk.6 Dynamika cen mieszkań na rynku m i m (dwa lata temu =1) Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q 11 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań śr 7 miast Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań śr 7 miast DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

6 Wyk.7 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w okresie III kw.8 III kw.11 Wyk.8 Struktura walutowa nowo udzielonych kredytów w trzecim kwartale lat mld zł tys. 9 8 EUR CHF PLN 2 1 3Q8 3Q9 3Q1 3Q11 wartość nowych umów w kwartale (L.oś) liczba nowych umów (P.oś) w % 3Q 9 3Q 1 3Q 11 źródło: dane ZBP nowoudzielanych dominują kredyty złotowe (w III kw. 211 r. stanowiły 78,4% ogółu wartości udzielonych kredytów wobec 72,9% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych wzrósł udział denominowanych wchf (9,8% wobec 6,4% rok wcześniej), udział denominowanych w euro kształtował się w III kw. 211 r. na poziomie 11,8% (21,8% rok wcześniej). Niemniej, nadal 62% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia ogółem stanowią kredyty walutowe. Wg danych NBP na koniec września 211 r. stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł 31,3 mld zł. W III kw. br. popyt mieszkaniowy nadal podtrzymywał program Rodzina na swoim, obowiązująca od 31 sierpnia br. nowelizacja programu, która spowodowała zasadnicze obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt z dopłatą, nie wpłynęła jeszcze obniżająco na wyniki III kw. obowiązywała jedynie w ostatnim miesiącu raportowanego okresu, a wyniki lipca i sierpnia (czyli przed wejściem w życie nowelizacji) były zapewne lepsze dzięki zachętom do skorzystania z programu na dotychczasowych zasadach, bardziej korzystnych dla klienta. Wg danych BGK w III kw. 211 r. udzielono 14,3 tys. kredytów na kwotę 2,94 mld zł, jest to poziom podobny jak w II kwartale 211 r., a w relacji do 3,5 mld zł 3 2,5 2 1,5 1 Wyk.9 Liczba i wartość udzielonych kredytów z programu Rodzina na swoim w kolejnych kwartałach lat tys Wyk.1 Struktura wartości kredytów z programu Rodzina na swoim wg przeznaczenia udzielonych w III kw. 211 r. budowa domu 2% rynek 48,7%,5 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1 2Q1 3Q1 4Q1 1Q11 2Q11 3Q11 2 rynek 31,3% wartość (L) liczba kredytów (P) źródło: dane BGK DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

7 analogicznego kwartału 21 r. oznacza o 43% więcej kredytów wartościowo i o 3% więcej ilościowo. Od uruchomienia programu w styczniu 27 r. banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły 126,3 tys. kredytów o wartości 23,3 mld zł; w strukturze wartości udzielanych kredytów wg przeznaczenia w III kw. 211 r. przeważały kredyty na zakup na rynku m 48,7 % udzielonych kredytów; kredyty na zakup prawa do lokalu własnościowego (czyli mieszkań deweloperskich) stanowiły 31,3% wartości udzielonych kredytów, a na budowę domu jednorodzinnego 2%, w porównaniu z poprzednim kwartałem nastąpiło niewielkie przesuniecie w kierunku mieszkań z rynku pierwotnego i budowy domów kosztem mieszkań z rynku wtórnego. Pod względem liczby udzielonych kredytów dominowały kredyty z przeznaczeniem na lokale z rynku wtórnego (55,3 % kredytów ogółem), następnie prawo do lokalu własnościowego deweloperskiego (25,4 %) i na budowę domu jednorodzinnego (19,3%). Średnia kwota kredytu udzielonego w III kw. 211 r. wyniosła w przypadku miast wojewódzkich 248 tys. zł (34% liczby udzielonych kredytów i 42% kwoty udzielonych kredytów; na zakup prawa do lokalu własnościowego (czyli mieszkań deweloperskich) przeznaczone było 4% kredytów ogółem w miastach i 45% ich wartości), natomiast województw 179,9 tys. zł (66% liczby udzielonych kredytów i 58% wartości udzielonych kredytów); była ona też wyraźnie zróżnicowana zależnie od lokalizacji inwestycji (miasta/województwa) (por. Aneks statystyczny, tab.2), jak i przeznaczenia (rynek / / budowa domu); generalnie najwyższa w przypadku rynku pierwotnego w miastach (279 tys. zł), a najniższa w przypadku rynku wtórnego w województwach (152 tys. zł). W strukturze wieku kredytobiorców dominują kredytobiorcy w wieku lata (72% ogółu kredytobiorców, otrzymali oni 77% kredytów przeznaczonych na inwestycje na rynku m, 72% na rynku m i 66% przeznaczonych na budowę domu); zachowania konsumentów - rynek konsumenta sprzyja przemyślanym decyzjom odnośnie zakupu mieszkania, decyzje o zakupie mieszkania są podejmowane na ogół po spokojnym rozeznaniu sytuacji na rynku, uwzględniającym też możliwości kredytowania zakupu; nadal spora przestrzeń do negocjacji ceny mieszkania na rynku m, jak i m wg informacji agencji nieruchomości cena transakcyjna jest o kilka procent niższa od ofertowej (np. wg szacunków Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości o ok. 5%); taka tendencja jest widoczna także w zestawieniu cen ofertowych z bazy PONT info z cenami transakcyjnymi z CBN-AMRON dla III kw. 211 r. w największych miastach najmniejsza jest rozpiętość w przypadku Krakowa, Wrocławia i Warszawy, największa w przypadku Katowic i Łodzi; pozycję negocjacyjną deweloperów pogarsza wzrost oferty wynikający z rozpoczynania nowych projektów przy rosnących zasobach niesprzedanych mieszkań; wg informacji pośredników nieruchomości (Emmerson S.A.) średni czas sprzedaży mieszkań na rynku m w II-III kw. 211 r. wydłużył się, w Warszawie wynosił w III kw. br. 11 dni (wobec 97 dni w I kw.), w Krakowie odpowiednio 113 dni (wobec 98 dni), we Wrocławiu 98 dni (wobec 88 dni), o 13 dni dłużej niż na początku roku. oraz po stronie podażowej: malejąca podaż mieszkań oddanych do użytku; w okresie trzech kw. br. oddano do użytku 87,3 tys. mieszkań, o 11% mniej niż rok wcześniej. Mieszkania wybudowane indywidualnie stanowiły 58% ogółu wybudowanych mieszkań (52% rok wcześniej), mieszkania deweloperskie 36% (odpowiednio 4%), spółdzielcze 2,5% (odpowiednio 4%). Liczba oddanych mieszkań budowanych przez inwestorów indywidualnych była nieznacznie wyższa r/r (o 1,1% więcej), w pozostałych segmentach zmalała - deweloperskich o 2% r/r, Wyk.11 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich 4. kwartałów) 3 tys. mieszkań oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte deweloperskie 3Q6 3Q7 3Q8 3Q9 3Q1 3Q11 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

8 spółdzielczych o 45%. Niemniej od września 211 r. statystyka miesięczna pokazuje, że w kolejnych miesiącach liczba oddawanych mieszkań w stosunku do poprzedniego miesiąca powoli wzrasta, co może sygnalizować odwrócenie trendu spadkowego zapoczątkowanego w poł. 29 r., jest to prawdopodobnie odzwierciedlenie wzrostowego trendu rozpoczynanych mieszkań z okresu 4Q 29 1Q 211r. W przypadku 1 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) liczba oddanych mieszkań w okresie trzech kw. 211 r. obniżyła się we wszystkich, poza Szczecinem i Katowicami; duże spadki wystąpiły w Warszawie i Wrocławiu, relatywnie mniejsze w Gdańsku i Poznaniu (por. Wykres 12 oraz Aneks statystyczny, tab.4). Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań od 1,5 roku łagodnie wzrasta w okresie trzech kw. 211 r. wydano 141,3 tys. pozwoleń, tj. o 7% więcej r/r; Wyk.12 Mieszkania oddane do użytku w okresie trzech kwartałów 21 i 211 r. (analog. okres poprzedniego roku =1,) Katowice Gdańsk Poznań Wrocław Łódź Kraków Warszawa 3Q 11 3Q źródło: dane WUS w tym deweloperskich 6,1 tys., tj. o 23% więcej r/r. Liczba mieszkań rozpoczętych była podobna jak rok temu (128, 3 tys.), deweloperskich o 4% niższa (46 tys. mieszkań, w październiku 211 r. liczba mieszkań rozpoczętych wzrosła o 9,9% r/r, natomiast zmalała o 2,7% liczba wydanych pozwoleń. stabilizacja sprzedaży mieszkań przez deweloperów przy bardzo dużej ofercie na rynku; wg monitoringu rynków mieszkaniowych prowadzonego przez firmę REAS w 6 aglomeracjach 2 nie wykazuje istotnych zmian w stosunku do trendów obserwowanych w ostatnich 7 kwartałach. Sprzedaż w III kw. 211 r. utrzymywała się na poziomie poprzedniego kwartału, natomiast wyraźnie wzrosła liczba nowo wprowadzonych mieszkań do sprzedaży. Na koniec III kw. br. łączna oferta w 6 największych aglomeracjach wynosiła 48 tys. mieszkań i była największa na tle notowań w ostatnich latach, wyraźnie wydłuża się czas niezbędny do skomercjalizowania oferty, wynosił on ok. 7 kwartałów we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, 5,5 kw. w Krakowie, 6,3 kw. w Warszawie i 5,5 kw. w Trójmieście. Nowe mieszkania oferowane na rynku w ostatnich dwóch kwartałach w znaczącej części były budowane jeszcze w okresie tańszych materiałów i działek budowlanych oraz niższych kosztów osobowych, co daje podstawy ich niższej ceny. Jednocześnie na koszty mieszkań budowanych i kończonych w 211 r. rzutuje ponowny niewielki wzrost cen realizacji robót budowlanych i materiałów budowlanych. Wg GUS w okresie trzech kw. 211 r. ceny produkcji budowlano-montażowej były o,8% wyższe r/r (wobec spadku o,2% rok wcześniej), tendencje wzrostowe nasiliły się od lipca 211 r. Z kolei wg danych SEKOCENBUD 3 w budownictwie wielorodzinnym w okresie trzech kw. 211 r. koszty wzrosły o 1% (I kw. 21 =1). Monitoring cen prowadzony przez Polskie Składy Budowlane sygnalizuje powolny wzrostowy trend cen materiałów budowlanych w 211 r., widoczny w szczególności w odniesieniu do materiałów suchej zabudowy wnętrz, izolacji termicznej, silikatów oraz sprzętu budowlanego, a od października także drewna i materiałów drewnopochodnych. Negatywnie na poziom kosztów oddziaływał niedobór specjalistów, skutkujący wzrostem kosztów płacowych, a także rosnące koszty transportu. Przy utrzymującej się spadkowej tendencji cen ofertowych mieszkań i niewielkim wzroście r/r wynagrodzeń utrzymał się trend lekkiej poprawy wskaźnika dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w ostatnich dwóch kwartałach, niemniej dostępność mieszkań nadal pozostaje na niskim poziomie. W okresie ostatnich dwóch kwartałów dostępność mieszkań lekko wzrosła w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu, nie zmieniła się w Katowicach i Warszawie, nieznacznie spadła w Łodzi. 2 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 211, REAS, Warszawa, październik Koszty i ceny w budownictwie po trzech kwartałach (wg systemu SEKOCENBUD); [w:] Licz i buduj 11/211 DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

9 Wyk.13 Dynamika wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach (poprzednie półrocze i poprzedni rok =1) Warszawa źródło: dane WUS Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk 3Q 1=1 1Q 11=1 Katowice Wyk.14 Dostępność mieszkań (liczba metrów możliwa do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,2,9,6,3 3Q 9 1Q 1 3Q 1 1Q 11 3Q 11 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT info Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że osiągnął on najniższy poziom w III kw. 29 r., najwyższy zaś w III kw. 211 r. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,5) i Gdańsk (,77), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (,55) i Wrocławiu (,56). Osłabienie czynników fundamentalnych (takich jak słabsze tempo dochodów ludności, wyhamowywanie wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend powolnego spadku liczby ludności), o ile w krótkim okresie kilku kwartałów będzie słabo odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy. Dla oceny siły oddziaływania czynników fundamentalnych ważna będzie aktualizacja danych demograficznych i dot. mieszkań dokonana dzięki przeprowadzonemu w II kw. 211 r. spisowi ludności i mieszkań (NSP 211). Dane spisowe są podstawą weryfikacji danych dot. liczby ludności i mieszkań, szacowanych w okresach między spisowych w oparciu o dane sprawozdawcze. DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

10 CENY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W ŚREDNIEJ PERSPEKTYWIE; RYZYKA SPADKU CEN w krótkim okresie w dalszym ciągu niewielki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej podaży na rynku m i m, rosnącej szybciej niż popyt (ograniczany bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców oraz wzrostem stóp procentowych) dodatkowo niekorzystnie z punktu widzenia rozmiarów popytu na kredyt będzie oddziaływała mniejsza pula mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z preferencyjnego kredytu z programu Rodzina na swoim ; w latach właśnie popyt generowany z programu Rodzina na swoim hamował spadek cen mieszkań (związany z efektem cyklu na rynku mieszkaniowym) niemniej określony termin wygaszania programu Rodzina na swoim od stycznia 213 r. stanowi zachętę do poszukiwania mieszkania spełniającego wymogi programu i zakupu jeszcze z udziałem kredytu preferencyjnego, dodatkowo są to z założenia kredyty złotowe, obecnie łatwiej dostępne w sytuacji rygorystycznej polityki KNF względem kredytów walutowych polityka kredytowa banków nadal pod wpływem presji konkurencji i jednocześnie nacisku nadzoru finansowego na konserwatywną ocenę zdolności kredytowej, dodatkowo w kontekście ryzyk dla stabilności makroekonomicznej, związanych z portfelem kredytów denominowanych w walutach obcych W perspektywie najbliższych dwóch trzech kwartałów: najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki trend spadkowy cen mieszkań, jego przesłanką jest presja wysokiej podaży na rynku m (mieszkania wchodzące na rynek zgodnie z cyklem budowy, tj. rozpoczęte w końcu 29 r., a także rosnący zasób niesprzedanych gotowych mieszkań w ofercie deweloperów) oraz m (istotnie zasilonym w kilku największych miastach mieszkaniami inwestycyjnymi z ostatniego boomu), rosnącej szybciej niż popyt, ograniczany konsekwentnie konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców przez banki oraz wzrostem stóp procentowych; słabnie podtrzymywanie poziomu cen mieszkań przez popyt generowany z wygaszanego od 213 r. programu Rodzina na swoim z uwagi na mniejszą (skutek obowiązującej od 31 sierpnia 211 r. nowelizacji programu) pulę mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z kredytu z dopłatą; przejściowo, tendencje spadkowe cen nowych mieszkań może też wzmacniać zwiększenie podaży przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (intencja rozpoczęcia sprzedaży mieszkań zanim zaczną obowiązywać nowe przepisy; ustawa wejdzie w życie 29 kwietnia 212 r.); tendencje spadkowe cen mieszkań mogą być spowalniane niewielkim wzrostem kosztów budowy związanym z oczekiwanym niewielkim wzrostem cen materiałów budowlanych. Wyniki budownictwa mieszkaniowego będą w 211 r. słabe na tle ostatnich lat, niemniej od września 211 r. w kolejnych miesiącach poprawiają się r/r, będą więc przyczyniać się do wzrostu podaży nowych mieszkań w najbliższych kilku kwartałach. Całoroczne wyniki za 211 r. prawdopodobnie ukształtują się na poziomie ok tys. (wobec 165 tys. w rekordowym 28 r., 135 tys. w 21 r.; 87 tys. po trzech kw. 211); po kilku kwartałów wzrostu w III kw. br. liczba mieszkań rozpoczętych ustabilizowała się i była podobna jak rok temu (128 tys., w tym 46 tys. deweloperskich), jest to skala nowego budownictwa, której można ze sporym prawdopodobieństwem oczekiwać na rynku perspektywie najbliższych lat 2-3 lat. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań od 1,5 roku wzrasta w okresie trzech kw. 211 r. wydano 141 tys. pozwoleń, tj. o 7% więcej r/r; w tym deweloperskich 6 tys., tj. o 23% więcej r/r, z uwagi na dłuższy okres ważności pozwolenia i niewielkie nakłady finansowe z nim związane, poziom tego miernika słabiej niż liczba rozpoczętych mieszkań, informuje wyprzedzająco o prawdopodobnych przyszłych rozmiarach budownictwa. 31 sierpnia 211 r. weszła w życie Ustawa Sejmu z 15 lipca br. o zmianie Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania z dn. 8 września 26 r. Zgodnie ze znowelizowaną Ustawą, nastąpiło: - zmniejszenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z obecnego 1,4 do 1, w przypadku rynku pierwotnego i do,8 w przypadku rynku wtórnego; - włączenie osób nie pozostających w związku małżeńskim do grona DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

11 uprawnionych do ubiegania się o kredyty preferencyjny (przy czym powierzchnia lokalu w ich przypadku nie może przekroczyć 5 m kw. a dopłata do kredytu przysługuje do 3 m kw.); - wprowadzenie limitu wiekowego kredytobiorców do maksymalnie 35 lat (docelowy kredytobiorca powinien złożyć wniosek najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym kończy 35 lat); - poszerzenie katalogu osób, które będą mogły przystąpić do kredytu w przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej. Od stycznia 213 r. program będzie wygaszany, wnioski o kredyty preferencyjne będą przyjmowane do 31 grudnia 212 r. Skutkiem wprowadzonych zmian w stosunku do dotychczasowej sytuacji będzie zasadnicze ograniczenie akcji kredytowej kreowanej przez program - wyraźne obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1m kw. mieszkania nabywanego za kredyt preferencyjny będzie skutkowało ograniczaniem liczby dostępnych mieszkań, spełniających te wymogi; w przypadku rynku wtórnego będzie to zdecydowane ograniczenie, natomiast w przypadku rynku pierwotnego współczynnik skutkujący ceną na poziomie przeciętnego kosztu budowy na rynku spowoduje zmniejszenie puli dostępnych mieszkań w programie do mieszkań o mniej atrakcyjnych rozwiązaniach architektonicznych i lokalizacjach w budynkach (parter, ostatnie piętra) czy w peryferyjnych lokalizacjach. Poszerzenie grupy osób uprawnionych do zawarcia umowy o kredyt preferencyjny o singli (niewielkie lokale - dostępne dla nich zgodnie z programem- należą do najbardziej poszukiwanych na rynku), a także w przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej sprzyja jedynie nieznacznemu wzrostowi popytu. Korzystnie z punktu widzenia podtrzymania popytu może też oddziaływać fakt, że program dotyczy kredytów złotowych, które w warunkach obecnej zmienności kursu CHF i rygorystycznej polityki KNF względem kredytów walutowych, mogą być chętniej zaciągane przez kredytobiorców. 1 października 211 r. wojewodowie opublikowali wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania (w zł za m kw.) obowiązujące w kolejnych dwóch kwartałach (4Q 211 i 1Q 212); w stosunku do obowiązujących bezpośrednio przed wejściem w życie nowelizacji są istotnie niższe (por. Aneks statystyczny, tab. 3), natomiast w zestawieniu do obowiązujących we wrześniu 211 r. (czyli już zdecydowanie niższych limitów, obniżających ich poziom w stosunku do stanu sprzed nowelizacji o 29% w przypadku mieszkań na rynku m i o 43% na rynku m), zmiany są różnokierunkowe i mniejsze, w granicach kilku procent. Decyzja wojewodów ilustruje lokalną politykę, w kilku przypadkach nieco wyższy wskaźnik może przyczynić się do niewielkiego zwiększenia liczby mieszkań w regionie, spełniających wymogi uczestnictwa w programie. Kolejna ważna regulacja dla rynku mieszkaniowego - Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną ustawą deweloperską, wchodzi w życie 29 kwietnia 212 r. Ustawa wprowadza nadzór nad środkami powierzonymi deweloperom przez klientów oraz reguluje treść umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki stron (intencją jest ochrona klienta kupującego jeszcze niewybudowane mieszkanie przed utratą środków w przypadku bankructwa dewelopera). Ustawa określa też zasady dotyczące postępowania upadłościowego wobec dewelopera (gdy ogłosi on upadłość, priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom). Obowiązkiem stanie się zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Nowe przepisy przewidują, że deweloper będzie musiał zapewnić nabywcy mieszkania lub domu co najmniej jeden z czterech tzw. środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową, lub też otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z przyjętą Ustawą zabezpieczenia będą stosowane do przedsięwzięć deweloperskich "w odniesieniu do których, rozpoczęcie sprzedaży (mieszkań lub domów) nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy". Szybkie, z punktu widzenia długości cyklu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym, wejście w życie Ustawy, może postawić mniejsze firmy w trudniejszej sytuacji (koszty wymaganych zabezpieczeń, do których nie zdążą się przygotować), istnieje też ryzyko wzrostu wpływu na rynek (w kontekście dyktatu cen) większych, silniejszych kapitałowo firm, które lepiej sprostają wymogom nowej ustawy. Szybkie wejście w życie Ustawy może też przyspieszyć decyzje o sprzedaży projektów słabo zaawansowanych (tak, by zdążyć, nim zaczną obowiązywać nowe przepisy, z ryzykiem dla kupującego nieterminowego zamknięcia projektu). Nowelizacja rekomendacji S skutkuje bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, tym samym działa ograniczająco na akcję kredytową (a przez to na popyt na mieszkania). Rekomendacja S została przyjęta 25 stycznia 211 r., ma zostać wdrożona w całości nie później niż do końca 211 r.; rekomendacja zaleca zmniejszenie ekspozycji klienta na ryzyko walutowe, rzetelną i dokładną ocenę zdolności kredytowej, kontrolowanie jakości portfela i odpowiednie ustanawianie zabezpieczeń, w szczególności: maksymalny poziom wydatków klienta na zobowiązania kredytowe w walucie nie powinien przekraczać 42% w relacji do jego dochodów netto; w przypadku kredytów z okresem spłaty powyżej 25 lat klient będzie musiał wykazać się zdolnością kredytową tak, jak zaciągałby kredyt na 25 lat; DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

12 jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości jego dochodu. Obecnie KNF zapowiada ocenę w połowie 212 r. wdrożenia regulacji przez banki, a także oddziaływania nowej regulacji na rynek nieregulowany (zaostrzenie zasad kredytowych odcina część klientów od kredytu bankowego i może powodować rozwój niekontrolowanej części rynku - parabanków i firm pożyczkowych). Szczególnym przedmiotem obserwacji przez KNF jest udział w nowo udzielanych kredytach, kredytów o LTV przekraczającym 8%. Czynnikiem ograniczającym akcję kredytową banków w obszarze kredytów denominowanych w walutach obcych staje się uchwała KNF z r. zmieniająca uchwałę KNF 76/21. Zmiana polega na podwyższeniu, z preferencyjnego poziomu 75% do bazowego poziomu 1%, wagi ryzyka dla ekspozycji, w przypadku których wysokość raty kapitałowej lub odsetkowej jest uzależniona od zmian kursu walut innych niż waluty przychodów osiąganych przez dłużnika m.in. dla ekspozycji zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej, która jest lub będzie zamieszkana lub przeznaczona pod wynajem przez właściciela. Zmiana oznacza, że po wejściu uchwały w życie z dn. 3 czerwca 212 r. bank na każde 1 zł kredytów walutowych w portfelu będzie musiał utrzymywać na pokrycie ewentualnych strat 8 zł kapitału wobec dotychczasowych 6 zł. W opinii KNF zwiększenie bufora kapitałowego dodatkowo uodporni banki na ryzyka związane z kredytami walutowymi. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartością zabezpieczeń) w warunkach polskich ocenia się raczej jako niewielkie, jednak w przypadku kredytów denominowanych ryzyko to kumuluje się z ryzykiem kursowym - wg szacunków KNF obecnie kredyty walutowe, których wartość w wyniku osłabienia złotego względem innych walut jest większa od wartości nieruchomości, stanowią już ok. 1% kredytów mieszkaniowych ogółem. Znacznie większym problemem niż ryzyko spadku cen nieruchomości może być ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, co przekłada się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec września 211 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 2,2% kredytów mieszkaniowych ogółem (wobec 2,1% na koniec czerwca 211 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (18,2% kredytów konsumpcyjnych ogółem wobec 18,% na koniec czerwca 211 r.); niemniej w ostatnim okresie o wzroście portfela kredytów zagrożonych ogółem zdecydowało zwiększenie zagrożonych kredytów mieszkaniowych, ich przyrost utrzymuje się na stałym poziomie, a analiza opóźnień w spłacie wskazuje na wysokie prawdopodobieństwo dalszego pogarszania się jakości portfela tych kredytów. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła r/r o 54,1%, do 6,9 mld zł na koniec września 211 r. Dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów była wyższa w przypadku kredytów denominowanych w walutach obcych niż złotowych (odpowiednio o 6,4% r/r wobec 49,6% w przypadku zł), denominowane stanowiły 45,1% ogółu zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe. Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się prawdopodobnie niekorzystnie zmieniać - cechą kredytów mieszkaniowych jest ich psucie się przesunięte w czasie; badania w innych krajach pokazują, że portfel mieszkaniowy zaczyna się psuć zwykle po ok. 5-7 latach. Wyniki analizy vintage dla kredytów udzielonych w latach pokazują pojawiającą się tendencje przyspieszonego psucia (opóźnienie w spłacie powyżej 3 dni) kredytów udzielonych w latach 27-28, kredyty z tego okresu charakteryzuje znacznie częstsze występowanie opóźnień niż w przypadku udzielonych w pozostałych latach tego okresu. Wg danych Biura Informacji Kredytowej 4 najgorszy portfel mieszkaniowy banki wygenerowały w III kw. 28 r., na koniec czerwca 211 r. w roczniku 28 mieszkaniowych kredytów złotowych było obsługiwanych z opóźnieniem 3,55% rachunków, rocznik walutowy wykazuje 1,98%. Skutki ostatniego boomu na rynku kredytów mieszkaniowych mogą więc być prawdopodobnie wyraźniej widoczne ok r. W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów należy oczekiwać utrzymywania niewielkiego trendu spadkowego cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej podaży na rynku m i m, rosnącej szybciej niż popyt ograniczany bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów, dodatkowo przy nieco słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych; w stosunku do sytuacji z końca 211 r. będą to raczej spadki kilkuprocentowe niż gwałtowne załamanie. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat jest szacowane na mniej niż 25%. Materializacja tego mniejszościowego scenariusza wiązałaby się z nawrotem zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej, co przełożyłoby się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie wzrostu gospodarczego w kraju (spadek dynamiki PKB, wzrost ryzyka kredytowego, zacieśnienie polityki kredytowej przez banki). 4 Kredyt trendy, Raport Biura Informacji Kredytowej, wrzesień 211 DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

13 Aneks Zał.1. Źródła informacji o cenach nieruchomości analizowanych w Raporcie Analiza obejmuje ceny ofertowe z bazy PONT info Nieruchomości; baza zawiera (średnio dla jednego okresu) ok. 45 tys. notowań cen mieszkań i 16 tys. domów. W przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (65% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego - 9% notowań. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach 1 największych (o liczbie ludności powyżej 3 tys. osób) miast w Polsce koncentruje ok. 27% ludności miejskiej i 39% nowego budownictwa w miastach. Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Istotna dla jakości wnioskowania jest również nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 24 r. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. Dane z bazy nie mogą być podstawą budowy indeksu ze względu na niedostateczną liczbę danych o mieszkaniach o podobnych atrybutach (a przez to trudność ze sprowadzeniem ich do porównywalności); dobrze natomiast ilustrują trend zmian w czasie i tak też są wykorzystywane. Przedmiotem analizy są zmiany w poprzednim półroczu oraz poprzednich dwóch latach oraz przewidywania odnośnie trendu w perspektywie średniookresowej; analiza jakościowa akcentuje kwestie oceny ryzyka spadku cen nieruchomości. Zał. 2 Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 3Q kwartału 211 r. w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Cena ofertowa w 3Q 211 w relacji do ceny ofertowej w 3Q 29 Cena ofertowa w 3Q 211 w relacji do ceny ofertowej w 3Q 21 Cena ofertowa w 3Q 211 w relacji do ceny ofertowej w 1Q 211 Miasta (3Q 29=1) (3Q 21=1) (1Q 211=1) Mieszkania na rynku m i m Wrocław,9,92,97 Łódź,95,98 1,3 Kraków,88,95,93 Warszawa,92 1,,99 Gdańsk 1,,99,99 Katowice 1,2,99 1, Poznań,9,94,97 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności),92,97,98 Domy na rynku m Wrocław,9,94,98 Łódź 1,15 1,21 1,23 Kraków 1,12 1,13,89 Warszawa,89,91,97 Gdańsk,87 1,5 1,1 Katowice 1,1,94 1,5 Poznań,91,99,94 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności),95 1,,99 źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

14 Tab.2 Średnia wartość udzielonego kredytu (w tys. zł) wg stanu na r. w ramach programu Rodzina na swoim w miastach o liczbie ludności powyżej 3 tys. i otaczających je województwach. Średnia Miasto Średnia kwota kredytu (w tys. zł) Udział w wartości udzielonych kredytów (w %) Województwa (bez stolic województw) kwota kredytu (w tys. zł) Udział w wartości udzielonych kredytów (w %) Miasta razem ,7 województwa razem 162 6,3 Warszawa ,9 mazowieckie 19 8,9 Kraków 253 4,3 małopolskie 173 4, Łódź 171 1,9 łódzkie 141 2,7 Wrocław 268 4, dolnośląskie 17 5,1 Poznań 228 3, wielkopolskie 169 6,7 Gdańsk 247 2,6 pomorskie 19 5,4 Szczecin 26 1,5 zachodniopomorskie 166 3,3 Bydgoszcz 175 1,7 kujawsko-pomorskie* 146 2,8 Lublin 196 1,3 lubelskie 147 2,9 Katowice 165,6 śląskie 151 7,8 Uwaga: * także bez Torunia; źródło: BGK Tab.3 Wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania (w zł za m kw.) dla potrzeb programu Rodzina na swoim obowiązujące od w miastach o liczbie ludności powyżej 3 tys. i otaczających je województwach. rynek 4Q 11-1Q12 rynek 3Q11-4Q12 rynek 4Q 11-1Q12 rynek 3Q11-4Q12 Miasto do Województwo do Warszawa mazowieckie Kraków małopolskie Łódź łódzkie Wrocław dolnośląskie Poznań wielkopolskie Gdańsk pomorskie Szczecin zachodniopomorskie Bydgoszcz kujawsko-pomorskie Lublin lubelskie Katowice śląskie źródło: BGK Tab.4 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i wyniki budownictwa mieszkaniowego w miastach o liczbie ludności powyżej 3 tys. Miasto Ludność (w tys. ) Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania 21 3Q 11 3Q 211 3Q 21=1 3Q 211 3Q 21=1 Warszawa 172,4 3, , ,7 Kraków 756,2 4, , ,4 Łódź 737,1 1, , ,1 Wrocław 633, 4, , ,8 Poznań 551,6 3, , , Gdańsk 457, 5, , ,7 Szczecin 45,6 9, , ,3 Bydgoszcz 356,2 7, , ,4 Lublin 348,5 9, , ,5 Katowice 36,8 4, , ,8 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.34 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, III kw. 211 US we Wrocławiu, Wrocław 211, publikacja grudzień 211; obliczenia własne DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw

15 Wyk. 15 Wskaźnik limitu kosztów programu Rodzina na swoim (zmiana wskaźnika co 2 dwa kwartały) a przeciętna cena ofertowa (bez skrajnych decyli) na rynku m i m w 7 największych miastach w okresie 4Q 9 3Q 11 1 zł/m kw WARSZAWA źródło: obliczenia własne na podstawie 2 danych PONT Info Nieruchomości i danych BGK 4Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Warszawa rw Warszawa 1 zł/m kw. KRAKÓW 1 zł/m kw. ŁÓDŹ Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Kraków rw Kraków 4Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Łódź rw Łódź 1 zł/m kw. WROCŁAW 1 zł/m kw. POZNAŃ Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Wrocław rw Wrocław 4Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Poznań rw Poznań 1 zł/m kw. GDAŃSK 1 zł/m kw. KATOWICE Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 4Q9-1Q1 4Q9-1Q11 2Q1-3Q1 2Q1-3Q11 4Q1-1Q11 4Q1-1Q12 2Q11-3Q11 3Q11 4Q11-1Q12 limit do limit od rp Gdańsk rw Gdańsk limit do limit od rp Katowice rw Katowice DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw