Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 2013 r.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i użytków rolnych w Polsce w 2013 r.

2 Spis treści I Podsumowanie 2012 r. i prognoza na 2013 r II Krajowy rynek nieruchomości mieszkalnych Zasoby mieszkaniowe Czynniki podażowe Czynniki popytowe Tendencje cenowe Wartość kredytów hipotecznych III Rynek nieruchomości mieszkalnych w wybranych krajach.. 16 IV Rynek nieruchomości niemieszkalnych Powierzchnie handlowe Powierzchnie biurowe Powierzchnie magazynowe Grunty pod zabudowę V Rynek użytków rolnych Tendencje cenowe Transakcje na rynku gruntów ornych Międzynarodowe porównanie Perspektywy cenowe VI Prognozy

3 Podsumowanie 2012 r. i prognoza na 2013 r. W 2012 r. na rynku utrzymywała się nadpodaż mieszkań. Wg danych REAS w III kw r. w 6 największych polskich miastach liczba kontraktów na sprzedaż wynosiła ok. 55 tys. mieszkań. W tym 13 tys. stanowiły mieszkania gotowe do użytkowania, co ponad dwukrotnie przewyższa liczbę mieszkań sprzedawanych rocznie. W związku z wejściem w życie z końcem kwietnia 2012 r. tzw. ustawy deweloperskiej, w pierwszych miesiącach roku obserwowano intensyfikację prac budowlanych, jednak w kolejnych miesiącach znacznie malała liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia (spadek odpowiednio o 12,6% r/r i 9,7% r/r w 2012 r.). Pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna, w tym negatywna koniunktura na rynku pracy i brak perspektyw do jej szybkiej poprawy, oraz zaostrzenie warunków udzielania kredytów przez banki przyczyniły się do osłabienia popytu ma mieszkania w 2012 r. W okresie tym udzielono 196,6 tys. kredytów hipotecznych (spadek o 14,9% r/r) na kwotę 39,1 mld zł (spadek o 0,5% r/r). Nadwyżka podaży nad popytem determinowała dalszy spadek cen mieszkań. W 2012 r. średnia cena 1 mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym wyniosła zł i była niższa o -4,6% r/r. Do spadku cen przyczynił się także program dopłat do kredytów hipotecznych Rodzina na Swoim oraz związany z jego wygasaniem zwiększony popyt na mieszkania pod koniec 2012 r. Większym zainteresowaniem cieszyły się lokale, których ceny mieściły się w limitach RnS, dlatego deweloperzy i właściciele mieszkań z rynku wtórnego dostosowywali ofertę do wymogów programu. W najbliższych kwartałach na krajowym rynku utrzymywać się będzie duża podaż lokali mieszkalnych, wprowadzonych na rynek przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Inwestycje rozpoczęte na początku 2012 r. będą kontynuowane co najmniej do 2014 r. Wysoka liczba ofert na rynku mieszkaniowym przy słabej koniunkturze gospodarczej w kraju, szczególnie zaś przy pogarszającej się sytuacji na rynku pracy, istotnie ograniczającej popyt na mieszkania, będą w krótkim okresie wpływały na dalszy spadek cen mieszkań, zwłaszcza w wymiarze realnym. Jednocześnie ze względu na nowe przepisy oraz spowolnienie gospodarcze i utrudniony dostęp do finansowania, deweloperzy w krótkim okresie będą ograniczać nowe inwestycje. Przełoży się to na zmniejszenie nierównowagi na rynku w dłuższym okresie. Jednocześnie, wzrost liczby "bezpieczniejszych" inwestycji, zapewniających nabywcom pełną ochronę, wynikającą z ustawy deweloperskiej, powinny zwiększyć poziom zaufania klientów do zakupów na rynku pierwotnym i nieznacznie zwiększyć sprzedaż lokali we wczesnych fazach budowy. Wyraźnej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym można oczekiwać dopiero w 2015 r. (choć już w 2014 r. mogą pojawić się pierwsze symptomy stabilizacji), pod warunkiem poprawy sytuacji gospodarczej w kraju i wzrostu akcji kredytowej. Trwający od kilku okresów spadek cen nieruchomości przy rosnących wynagrodzeniach i obniżkach stóp procentowych oraz łagodzeniu regulacji KNF powiększają siłę nabywczą Polaków. Już teraz przeciętne wynagrodzenie pozwala na zakup coraz więcej metrów kwadratowych niż dwa, trzy lata temu. Sytuacja ta przy pojawieniu się poprawy koniunktury gospodarczej wpłynie na odwrócenie spadkowego trendu cen mieszkań. Szacowane wzrosty cen będą zdecydowanie niższe niż te z lat , chociażby z tytułu istotnie zmniejszającego się deficytu zasobów mieszkaniowych, a także prognozowanych zmian demograficznych. Realizacja silnego umocnienia się waluty krajowej względem franka szwajcarskiego, pod koniec prognozowanego okresu, może być symptomem rozpoczęcia procesu wprowadzania na rynek nieruchomości kupowanych przy wsparciu kredytów walutowych, a przy tym nabywania nowych mieszkań o większej powierzchni użytkowej. Niepewna sytuacja na rynku mieszkaniowym wpływa na utrzymywanie się wysokiego poziomu ryzyka finansowania branży deweloperskiej. Przedsiębiorstwa deweloperskie z największymi problemami mogą wyprzedawać swój portfel mieszkań po zdecydowanie niższych niż rynkowe cenach. Natomiast podmioty stabilne finansowo, będą mogły nadal sprzedawać mieszkania z satysfakcjonującymi marżami. Co więcej, w dalszym ciągu notowany jest wzrost udziału firm deweloperskich z problemami finansowymi (niewykluczona konsolidacja branży), co determinuje sektor bankowy do ograniczania akcji kredytowej kierowanej do deweloperów. Zmniejszać ryzyko finansowania danego podmiotu mogą tzw. rachunki powiernicze zakładane w banku kredytodawcy. Bardzo wysoki wzrost cen ziemi rolnej w 2012 r. Przeciętny koszt nabycia 1 ha gruntu w obrocie prywatnym wyniósł zł (wzrost o 27,2 % r/r, w 2011 r. było to 10,9 % r/r), a ziem z Zasobu WRSP zł/ha (wzrost o 12,4% r/r, w 2011 r. było to 12,3%). Główne czynniki zwiększające popyt w 2012 r. to poprawa koniunktury w niektórych segmentach sektora rolnego, rozwój energetyki wiatrowej, a także w dalszym ciągu mało stabilna sytuacja na rynku kapitałowym. Rynek ten wspierany jest możliwością sprzedaży gruntów przez ANR na raty, a do 2013 r. 3 kredytami preferencyjnymi na zakup ziemi. W 2013 r. prognozujemy dalszy wzrost cen na rynku nieruchomości rolnych (zarówno łąk jak i gruntów). Jednocześnie prawdopodobieństwo utrzymania ok. 30% rocznej dynamiki cen wydaje się być niskie. Realizacja nowelizacji ustawy o gospodarowaniu gruntami Skarbu Państwa (tj. wyłączenia 30% ziemi) może w krótkim okresie wprowadzić na rynek ok. 77 tys. ha ziemi rolnej.

4 Rynek nieruchomości mieszkaniowych 4

5 Zasoby mieszkaniowe i ich struktura 32,47% Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach Struktura zasobów mieszkaniowych według okresu oddania do użytkowania. Wybudowane w latach: ,89% przed ,47% 1,81% 52,92% ,43% ,54% 3,79% 48,20% ,56% Liczba (mln) 1,24 1,58 5,39 2,22 1,44 1,38 % ogółu 9,36% 11,93% 40,68% 16,76% 10,87% 10,41% 5,54% 38,38% Spółdzielcze Komunalne Zakładowe Indywidualne Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem Społeczne czynszowe Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2012 r. 13,7 mln mieszkań. Średni czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego w okresie I-III 2012 r. wyniósł : 59,1 miesiąca w przypadku budownictwa indywidualnego i 26,1 miesięcy w odniesieniu do inwestycji deweloperskich. Odnotowano wzrost skali budownictwa deweloperskiego (mieszkania na sprzedaż lub wynajem). W dalszym ciągu marginalna względem lat 80- tych pozostaje aktywność spółdzielni mieszkaniowych. W latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, w 2012 r. było to 4,1 tys. Zdecydowana większość lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania w I-III kw r. zlokalizowana była na terenie miast (61,3%). Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego obserwujemy w woj. o dodatnim saldzie migracji (mazowieckie - 20,9% nowych mieszkań na rynku w I-III kw r., małopolskie - 10,0%, wielkopolskie 9,9%, i dolnośląskie 9,7%). Największy procentowy wzrost liczby nowych mieszkań w okresie I-III kw r. odnotowano w województwie dolnośląskim 45,1%, zachodnio-pomorskim 35,9% i mazowieckim 33%. 5 Źródło: GUS; Opracowanie AM

6 Charakterystyka zasobów mieszkaniowych w przekroju regionalnym W 2011 r. statystyki dot. warunków mieszkaniowych w Polsce uległy nieznacznemu pogorszeniu. Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju spadła o 1,7 mkw. do poziomu 69,2 mkw. Mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej zlokalizowane są w woj.: opolskim (77,5 mkw.). Najmniejszej zaś w woj.: warmińsko- mazurskim (64,8 mkw.) i łódzkim (64,9 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę spadła w 2011 r. o 0,5 mkw. i wyniosła 24,4 mkw. W układzie regionalnym wskaźnik ten wahał się od 21,7 mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 26,5 mkw. w woj. mazowieckim. Na koniec 2011 r. na 1 mieszkanie przypadało przeciętnie 2,84 osoby (2,85 os. w 2010 r.). Regionalnie wskaźnik był najwyższy w woj. podkarpackim tj. 3,42 os., a najniższy w woj.: mazowieckim tj. 2,54 os. Wraz z pogarszającą się sytuacją makroekonomiczną oferta deweloperów jest dostosowywana do zmieniających się warunków rynkowych tj. skupienie się na inwestycjach z lokalami 2-3 pokojowymi i rezygnacja z wielkopowierzchniowych mieszkań. Prowadzi to do dalszego wyhamowania części opisanych wskaźników, w tym m.in. wskaźnika pow. użytkowej przeciętnego mieszkania. Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 osobę Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 mieszkanie Przeciętna liczba osób w 1 mieszkaniu 6 Źródło: GUS; Opracowanie AM

7 [ tys.] Determinanty podaży Budownictwo mieszkaniowe w Polsce Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizacje których wydano pozwolenia Stopa zwrotu na kapitale własnym z projektów inwestycyjnych w 6 miastach a rzeczywista stopa zwrotu firm deweloperskich (DFD) 2012 r. dla branży deweloperskiej był okresem słabnącej koniunktury. W związku z wejściem w życie z końcem kwietnia 2012 r. tzw. ustawy deweloperskiej, w pierwszych miesiącach roku obserwowano intensyfikację prac budowlanych, jednak w kolejnych miesiącach znacznie malała liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia (spadek odpowiednio o 12,6% r/r i 9,7% r/r w 2012 r.) W I połowie 2012 r. obserwowano znaczący wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania, który uległ osłabieniu w II półroczu. W 2012 r. oddano łącznie 152,2 tys. mieszkań (wzrost o 16,1% r/r), w tym 63,0 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (wzrost o 6,2% r/r) oraz 81,4 tys. indywidualnych (wzrost o 11,4% r/r). W znacznej większości lokale wystawione na sprzedaż w II półroczu 2012 r. nie były objęte wymogiem zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców, choć zdarzały się także nowe inwestycje oferujące taki rachunek. W 2012 r. na rynku utrzymywała się nadpodaż mieszkań. Wg danych REAS w III kw r. w 6 największych miastach polskich liczba kontraktów na sprzedaż wynosiła ok. 55 tys. mieszkań. W tym 13 tys. stanowiły mieszkania gotowe do użytkowania, co ponad dwukrotnie przewyższa liczbę mieszkań sprzedawanych rocznie. W 6 największych miastach Polski liczba mieszkań gotowych niesprzedanych wzrosła o 2,3 tys., czyli o 18%. Obserwowany jest wzrost dopasowania oferty deweloperów do potrzeb rynku zwiększanie oferty mieszkań o niskim metrażu (do 50 mkw.) kosztem mieszkań wielkopowierzchniowych. Zwiększony popyt na małe mieszkania wynika zarówno z ograniczonej zamożności społeczeństwa jak i mniejszego ryzyka inwestycyjnego (łatwiej wynająć lub sprzedać). Wzrost podaży nowych mieszkań, ograniczony popyt wywołany m.in. zaostrzonymi warunkami kredytowymi oraz spadek cen mieszkań wpływają na pogarszanie się rentowności branży. Stopy zwrotu na kapitale własnym z projektów przedsiębiorstw deweloperskich dla 5 największych miast Polski wynosiły ok. 15%, podczas gdy rzeczywista stopa zwrotu kształtowała się na 7 poziomie poniżej 5%. Źródło: GUS, REAS, NBP; Opracowanie AM

8 Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2013 r. czynniki podażowe Struktura oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu. (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódz) po % % % % % do % Stan na koniec 2012 r. Źródło: REAS W 2013 r. oczekujemy utrzymania się wysokiej podaży mieszkań, choć przy słabnącym tempie wzrostu mieszkań oddawanych do użytkowania i malejącej liczbie nowo rozpoczynanych inwestycji. Jednak należy zwrócić uwagę, że wg danych REAS 42% rozpoczętych inwestycji ma zostać wg planów oddanych w 2013 r., co przy braku wzrostu tempa sprzedaży może doprowadzić do wzrostu liczby niesprzedanych lokali. Liczba nowych inwestycji deweloperów będzie ograniczana przez słaby popyt powiązany m.in. z wygaśnięciem program Rodzina na Swoim. Większość wykonawców intensyfikowała sprzedaż w IV kwartale 2012 r. czyli przed końcem ww. programu. Wnioski kredytowe z tego okresu będą realizowane jeszcze w I kw r., co powinno złagodzić spadki sprzedaży. Szansą na ożywienie podaży może być planowany przez rząd program Mieszkanie dla młodych. Projekt programu zakłada dopłaty do wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego przez małżeństwa lub singli, którzy nie mają mieszkania ani domu. Wysokość dopłaty uzależniona będzie od ilości dzieci posiadanych przez rodzinę. Jednak mało prawdopodobne jest wprowadzenie programu do końca 2013 r. W takim przypadku jego wpływ może być widoczny dopiero w 2014 r. W 2013 r. może nasilić się zróżnicowanie sytuacji finansowej poszczególnych deweloperów. Firmy o najgorszej kondycji finansowej mogą mieć problemy z utrzymaniem płynności finansowej i będą zmuszone do obniżania cen oferowanych mieszkań. Natomiast najsilniejsi gracze rynkowi będą nadal w stanie uzyskiwać satysfakcjonującą rentowność inwestycji. Zwiększenie zróżnicowania może przyczynić się do konsolidacji rynku. W 2013 r. utrzyma się struktura podaży nowych mieszkań. Branża deweloperska w dalszym ciągu będzie skupiała się na inwestowaniu w popularny segment mieszkań. W związku z pogarszającą się sytuacją finansową gospodarstw domowych, preferencje klientów skupiają się na niewielkich powierzchniowo lokalach z maksymalnie dużą liczbą pokoi. Zdecydowanie mniejszy procent całości inwestycji będą stanowiły lokale o dużej powierzchni użytkowej. Źródło: REAS; Opracowanie AM 8

9 Determinanty popytu Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie Gant Development* JW. Construction * Dom Development Polnord 1046** Marvipol 173*** Ronson 88*** *brutto bez rezygnacji. **Polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 mieszkań) sprzedany z zyskiem innej firmie.*** brak wyników o sprzedaży w III kwartale % Dynamika zatrudnienia i przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw oraz inflacja cen konsumenta w ujęciu r/r. Zatrudnienie Wynagrodzenie brutto I III V VII IX XI I III V VII IX XI I III V VII IX XI I III V VII IX XI I III V VII IX XI CPI Pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna, w tym negatywna koniunktura na rynku pracy i brak perspektyw jej poprawy, oraz zaostrzenie warunków udzielania kredytów przez banki przyczyniły się do osłabienia popytu ma mieszkania w 2012 r. Wyraźne pogorszenie dynamiki zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw (ujemne odczyty na koniec 2012 r.) oraz silna obawa przed utratą pracy i spadkiem dochodów powstrzymywały gospodarstwa domowe od zaciągania długoletnich zobowiązań. Banki praktycznie wycofały się z finansowania zakupu nieruchomości w walutach obcych. Jednocześnie średnia stopa oprocentowania nowych umów złotowych wzrosła do 7,0% z 6,6% w 2011 r. W porównaniu z 2011 r. znacząco spadła ilość i wartość udzielanych kredytów w ramach programu Rodzina na swoim. Dopiero w ostatnim kw r. nastąpiło ożywienie akcji kredytowej związanej z wygasaniem programu. Nie zdołało to jednak zrekompensować spadków notowanych we wcześniejszych okresach. Chociaż dane REAS wskazują, że w 6 największych miastach Polski popyt utrzymywał się na stabilnym poziomie, to wiodące firmy deweloperskie odnotowały spadki sprzedaży. Wg REAS na 6 rynkach sprzedano w 2012 r. 30,6 tys. mieszkań o 3% więcej niż w 2011 r., natomiast sprzedaż,wskazanych w tabeli obok) giełdowych deweloperów spadła o 14,2% do 6,6 tys. mieszkań. Największą popularnością cieszyły się mieszkania o wysokim stopniu efektywności wykorzystania powierzchni t.j niskim metrażu i stosunkowo dużej ilości pokoi. Na wzrost popytu na małe mieszkania wpływała pogarszająca się kondycja gospodarstw domowych oraz łatwość odsprzedaży lub wynajmu tego tupu mieszkań. Tym samym średnia cena 1 mkw. małego mieszkania była istotnie wyższa niż w przypadku mieszkań wielkopowierzchniowych. Źródło: GUS, REAS, NBP, spółki; Opracowanie AM 9

10 Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2013 r. czynniki popytowe Zmiany parametrów polityki banków w kredytach mieszkaniowych Przewidujemy, że w 2013 r. popyt na nieruchomości mieszkaniowe będzie spadał, przy czym trend ten będzie silniejszy w I półroczu. Główną przyczyna wyhamowania popytu będzie wygaśnięcie z końcem 2012 r. programu Rodzina na Swoim. Przy obserwowanym spadku cen nieruchomości i braku presji na ich podwyższenie, potencjalni nabywcy mieszkań będą powstrzymywać się od zakupu w oczekiwaniu na kolejny rządowy program dopłat i dostosowanie oferty deweloperów do jego wymagań. Wprowadzenie kolejnego rządowego programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania Mieszkanie dla Młodych (MdM) opóźnia się, tym samym nie zdąży on zadziałać antycyklicznie, a w każdym razie w 2013 r. nie zdąży wypełnić luki po programie RnS. Ponadto, efekt netto zamiany programów może być negatywny program MdM (mimo że według niektórych analiz może być atrakcyjniejszy dla części potencjalnych kredytobiorców niż RnS) prawdopodobnie nie wygeneruje takiej sprzedaży kredytów, jak program RnS. Powodem będzie wykluczenie z programu MdM rynku wtórnego i budownictwa jednorodzinnego - domów (w tym sensie MdM będzie wsparciem dla deweloperów), co dotknie zwłaszcza potencjalnych kredytobiorców z mniejszych miejscowości. Obniżki referencyjnej stopy procentowej przez RPP przełożą się na spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Częściowo efekt obniżek jest chłodzony wzrostem marż. Nie powinien on być jednak gwałtowny, m.in. dlatego, że hamować go będzie malejący popyt na kredyt ze strony klientów indywidualnych. Ożywienie gospodarcze (przewidywane w 2014 r.) i oczekiwania na wzrost stóp procentowych powinny skutkować rozpoczęciem procesu obniżania marż na kredytach mieszkaniowych w II połowie 2014 r. Jednocześnie pozytywnie na rynek może wpłynąć złagodzenie Rekomendacji S i T Czynnikiem wpływającym nadal negatywnie na popyt w 2013 r. będzie utrzymujące się wysokie poczucie zagrożenia utraty miejsca pracy, wzrost stopy bezrobocia na początku roku oraz spadek dynamiki wielkości wynagrodzeń. Poprawa wskaźników z rynku pracy jest oczekiwana dopiero w 2014 r. co w późniejszym okresie może przełożyć się na wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. Szacujemy, że największy popyt, podobnie jak dotychczas, będzie dotyczył mieszkań z segmentu popularnego tj. 2-, 3-pokojowych lokali o mniejszej powierzchni użytkowej. Popyt na mieszkania o dużej powierzchni będzie się zwiększał w pespektywie długoterminowej wraz z poprawą sytuacji makroekonomicznej i kondycji finansowej gospodarstw domowych. Źródło: NBP; Opracowanie AM 10

11 Tendencje cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym* % Przeciętna cena 1mkw. Dynamika cen r/r [%] (prawa oś) % 30% 20% 10% -10% -20% Zmiana śr. cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i mieszkań w ofercie (agregacja dla : Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania, Łodzi, 1Q 2007 = 100) 0% W 2012 r. na rynku mieszkaniowym miała miejsce kontynuacja długookresowego spadku cen. Średnia cena 1 mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym wyniosła zł i była niższa o -4,6% r/r. Główną przyczyną spadku cen była utrzymująca się wysoka podaż mieszkań oraz niski popyt wynikający z pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej i ograniczonego dostępu do kredytów mieszkaniowych. Do spadku cen przyczynił się także program dopłat do kredytów hipotecznych Rodzina na Swoim oraz związany z jego wygasaniem zwiększony popyt na mieszkania pod koniec 2012 r. Większym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania, których ceny mieściły się w limitach RnS, dlatego deweloperzy dostosowywali ofertę do wymogów programu. Ponadto obserwowana była presja na obniżkę cen w celu maksymalnego wykorzystania zwyżki popytu na kredyty w ramach RnS i wyprzedaży mieszkań przygotowanych pod wymogi programu. Na rynku warszawskim najwyższy upust można było wynegocjować w miesiącach wiosennych (średnio w V i VI ,5%), natomiast w II półroczu jego wartość malała do 2,7% w XI-XII (dane Metrohouse). W związku z wysokim popytem i stosunkowo mniejszą podażą lokali o niskim metrażu, średnie ceny mkw. małych lokali (do 45 mkw) utrzymywały się poziomie wyższym niż mieszkań o średnim metrażu (45-75 mkw.) W 2012 r. znacząco wzrósł średni czas sprzedaży mieszkań. W XI-XII na rynku wtórnym w Warszawie wyniósł 154 dni, podczas gdy w tym samym okresie w 2011 liczył 99 dni (dane Metrohouse). Wydłużenie okresu sprzedaży na rynku wtórnym było spowodowane m.in. spadkiem cen na rynku. Właściciele mieszkań są na ogół bardziej cierpliwi niż deweloperzy, mogą czerpać dochody z wynajmu i pozwolić sobie na odłożenie sprzedaży do okresu ożywienia na rynku. * Z uwagi na spadek reprezentatywności danych wojewódzkich w 2011 r. i 2012 r. dynamika i przeciętna cena inaczej niż dla poprzednich okresów została wyliczona na bazie statystki dotyczących cen mieszkań notowanych w osiemnastu miastach wojewódzkich. 11 Źródło: AMRON, REAS, Metrohouse; Opracowanie AM

12 I 2004 II 2004 III 2004 IV 2004 I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 I 2012 III 2012 [tys.] I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 I 2012 III 2012 [tys.] [tys.] I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 I 2012 III 2012 [tys.] Przeciętne ceny mieszkań w ujęciu wojewódzkim Podobnie jak w poprzednich latach, również w 2012 r. utrzymało się znaczne, stabilne lokalne rozwarstwienie przeciętnych cen mieszkań w kraju. Różnica w średniej cenie 1 mkw. lokalu mieszkalnego w 2012 r. pomiędzy najtańszym woj. lubuskim, a najdroższym woj. mazowieckim, wyniosła ponad 4,1 tys. zł (wskazane dysproporcje są niższe niż w 2011 r.; wskazana różnica wynosiła 4,3 tys. zł ). 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 zachodniopomorskie lubelskie warminsko-mazurskie łódzkie Przedział wahań przeciętnych cen kupna/ sprzedaży lokali mieszkalnych w 2012 r. wyniósł zł/mkw zł/mkw. Skala budownictwa mieszkaniowego jest bardzo zróżnicowana. W części regionów jest niewielka, przez co każdorazowe wprowadzenie do sprzedaży mieszkań z nowej inwestycji powoduje istotne zmiany średniego poziomu cen. 4,0 3,5 3,0 2, mazowieckie małopolskie pomorskie wielkopolskie dolnoslaskie 2,0 1,5 1,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 opolskie slaskie lubuskie podlaskie swietokrzyskie kujawsko-pomorskie podkarpackie 12 Źródło: AMRON, Opracowanie AM Źródło: AMRON; Opracowanie AM

13 Procesy cenowe na rynku nieruchomości w 2013 r. Dostosowywanie podaży do popytu, przy realnym spadku cen, na rynku krajowym ma miejsce już od 2009 r. Korekta cen była oczekiwana od kilku lat. Faktycznie dzisiejsze ceny ofertowe są niższe od tych z 2009 r., jednak nie są to spektakularne spadki. W ostatnich dwóch latach nominalne obniżki cen mieszkań były raczej nieznaczne. Wg danych AMRON, w 2011 r. dynamika cen dla 18-stu miast wojewódzkich wyniosła -2,0% r/r, a w 2012 r. -4,6%, choć uwzględniając inflację realny spadek cen był większy. Jednak w 2012 r. w przeciwieństwie do roku poprzedniego, odnotowano realny spadek wynagrodzeń. Ponadto banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów, przez co Indeks Dostępności Mieszkaniowej spadł do poziomu 118,24 pkt pod koniec III kw z 129,48 pkt notowanych w grudniu 2011 r. W 2013 r. niekorzystnie na rynek mieszkaniowy oddziaływać będzie przewidywane spowolnienie gospodarcze. Powstrzymywanie się gospodarstw domowych od zaciągania kredytów hipotecznych w związku z rosnącym bezrobociem oraz wysoka podaż mieszkań będą prowadziły do dalszych spadków cen. Spadku popytu nie będzie w stanie zatrzymać seria obniżek stóp procentowych oraz nowelizacje rekomendacji KNF, umożliwiające złagodzenie polityki kredytowej banków. Chociaż w II połowie roku, czynniki te wraz z poprawą wskaźników makroekonomicznych, mogą wprowadzić niewielkie ożywienie na rynku nieruchomości. Kondycja tego sektora może w 2014 r. poprawić się z tytułu wprowadzenia programu Mieszkanie dla Młodych (MdM) od stycznia 2014 r. W 2013 r. oczekujemy nadal najwyższego popytu na mieszkania z segmentu popularnego - lokale o powierzchni ok. 55 mkw. (dwu-, trzypokojowe). Na rynku mieszkań wielkopowierzchniowych i apartamentów popyt utrzyma się na niskim poziomie, a tym samym potencjalna korekta cen może być wyższa. 13

14 37,9 45,6 62,7 58,7 52,9 52,8 48,3 64,0 61,2 56,9 57,6 62,2 59,6 51,8 48,7 49,6 50,7 47,5 82,3 83,0 Wartość kredytów hipotecznych w Polsce W związku z zaostrzeniem warunków kredytowych w 2012 r. oraz pogorszeniem sytuacji finansowej gospodarstw domowych odnotowano spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. W 2012 r. udzielono 196,6 tys. kredytów (spadek o 14,9% r/r) na kwotę 39,1 mld zł (spadek o 20,5% r/r). Głębszy spadek wartości kredytów w porównaniu do ich liczby wskazuje na malejąca wartość średniej wartości udzielanego kredytu. Kompensata za zmniejszenie dostępności kredytu był spadek realnych cen nieruchomości, dzięki czemu kredytowa dostępność mieszkań w 2012 r. pozostała stabilna. W 2012 r. banki prawie całkowicie wycofały się z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. W ostatnim kwartale 2012 r. nowo udzielane kredyty złotowe stanowiły 98,7% wartości wszystkich udzielonych kredytów. W 2012 r. jakość portfela kredytów mieszkaniowych uległa pogorszeniu. Obserwowano zarówno wzrost liczby kredytów zagrożonych jak i opóźnionych o więcej niż 30 dni. Mimo spadku od początku roku, nadal blisko 50% stanowią kredyty o wskaźniku LTV powyżej 80% (relacji kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości). Stanowią one zagrożenie dla banków w przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorców. tys. 90 Liczba i wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych 16,4 16,8 mld zł 17 Kredytowa dostępność mieszkania w mkw.* (przy kredycie PLN) 80 13,5 13,1 13,4 12,8 12,2 12, ,1 11,9 7,6 10,9 10,8 9,4 9,8 10,8 10,2 10,0 10,0 8, I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Liczba nowo udzielonych kredytów Wartość nowo udzielonych kredytów (prawa oś) *miara określająca ile metrów kwadratowych mieszkania w średniej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info), można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja, jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) Źródło: NBP; Opracowanie AM 14

15 Program Rodzina na swoim W 2012 r. sprzedający nowe mieszkania dostosowywali oferowane ceny do programu RnS, a także prowadzili intensywne kampanie reklamowe, dzięki którym miała zostać zmaksymalizowana sprzedaż przed końcem 2012 r. Zakończenie programu Rodzina na Swoim (ostatni dzień składania wniosków) spowodowało, że w ostatnim kwartale podpisano 34,5% wszystkich umów w 2012 r. (15,8 tys.), podczas gdy zdecydowanie najsłabszy był pierwszy kwartał (8,6 tys.). W 2012 r. istotnie spadły liczba i wartość udzielonych kredytów w ramach programu Rodzina na swoim. W całym roku udzielono ich blisko 45,8 tys. (spadek o 10,7% r/r) na łączną sumę ponad 7,9 mld zł (spadek o 22,5% r/r). Od początku obowiązywania programu RnS (tj. od 2007 r.) przyznano ich blisko 182 tys. na łączną sumę ok. 33 mld zł. Podobnie jak w poprzednich latach, w ujęciu ilościowym, w dalszym ciągu dominowały kredyty z rynku wtórnego 47,1% (spadek z 53,9% w 2011 r.). Z kolei w ujęciu wartościowym, w 2012 r. największa wartość dotyczyła rynku pierwotnego (40%), pierwszy raz od początku obowiązywania programu (35,1% łącznej wartości kredytów stanowiły transakcje na rynku wtórnym). Duże zmiany w strukturze udzielanych kredytów w 2012 r. w znacznym stopniu spowodowane były obniżeniem limitów ceny metra kwadratowego mieszkania objętego dopłatą. W przypadku rynku wtórnego, wartość udzielonych kredytów spadła o 41,9% r/r. Z kolei wydaje się, że dzięki opisywanym zmianom, deweloperzy mogli w 2012 r. utrzymać sprzedaż na tylko nieco mniejszym poziomie, niż rok wcześniej. Najczęstszymi beneficjentami programu RnS w 2012 r., w ujęciu woj. (bez stolic), byli mieszkańcy woj.: śląskiego (14,4% wszystkich kredytów RnS) i mazowieckiego (11,8%). Wśród miast wojewódzkich dominowała Warszawa (22,0%) oraz Wrocław (9,7%). Najmniej kredytów preferencyjnych udzielono w Zielonej Górze (1089 szt.) i Opolu. (888 szt.) Łączna wartość kredytów udzielonych w 2012 r. wg przeznaczenia budowa domu 24,9% rynek wtórny 35,1% rynek pierwotny 40,0% Liczba i wartość kredytów udzielonych w programie Rodzina na swoim Wartość w mln PLN (lewa oś) Ilość w szt. (prawa oś) Źródło: ZBP 0 IQ IIQ IIIQ IV Q IQ IIQ IIIQ IV Q IQ IIQ IIIQ IV Q IQ IIQ IIIQ IV Q Źródło: BGK; Opracowanie AM

16 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w wybranych krajach 16

17 Podaż mieszkań porównanie międzynarodowe Mimo rosnącej bazy nowych mieszkań, łączne zasoby mieszkaniowe w Polsce wciąż są na jednym z niższych poziomów wśród krajów europejskich, tym samym potencjał branży budownictwa mieszkaniowego pozostaje wysoki. Liczba mieszkań nowo oddanych do użytku w Polsce w 2011 r. była jedną z najwyższych wśród prezentowanych krajów europejskich. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Niemiec i Hiszpanii. Skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest bardzo zbliżona do tej realizowanej u naszych zachodnich sąsiadów. W dalszym ciągu najwięcej tego typu inwestycji jest realizowanych w USA. Choć niekorzystny wpływ kryzysu finansowego istotnie zredukował skalę nowego budownictwa w USA, to jednak wzrost liczby pozwoleń na budowę o 4,4% r/r wskazywał na początki ożywienia na rynku nieruchomości. W 2011 r. liczba nowo oddanych do użytku mieszkań spadła w Polsce o 3,4% r/r. Odczyt ten jest istotnie lepszy względem większości pozostałych krajów UE (ujemne dynamiki). Rekordowe spadki odnotowano w przypadku Islandii (-50,8%), Węgier (-43,5%) i Hiszpanii (-34,8%). Dodatnie dynamiki r/r zanotowano jedynie dla 6 krajów, z czego najwyższe dla Łotwy (38,8%) i Litwy (38,2%). Liczba pozwoleń na budowę Liczba nowych mieszkań tys. oddanych do użytkowania tys ,8 3,3 4,3 4,8 7,5 11,0 11,9 12,5 12,7 13,1 15,1 28,5 33,9 39,7 44,7 47,6 62,4 228,1 184,1 465,9 624, ,0 585, ,6 1,9 2,7 5,1 5,5 0,6 1,9 2,7 5,1 5,5 11,4 11,8 14,0 14,6 19,1 20,3 28,6 31,1 37,4 45,4 48,8 131,1 164,0 167, Źródło: EMF ; Opracowanie AM

18 Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców Finlandia Grecja Norwegia Hiszpania Portugalia Polska Czechy Słowacja Słowenia Szwecja Rumunia Dania Niemcy USA Bułgaria Islandia Litwa Estonia Łotwa Węgry 5,8 4,6 4,3 5,8 3,9 3,6 3,6 5,6 3,5 4,1 3,4 3,6 2,7 3,5 2,7 3,1 2,7 3,1 2,2 2,1 2,1 2,3 2,1 2,0 2,0 2,0 1,9 2,1 1,9 2,1 1,8 3,6 1,6 1,1 1,4 1, ,2 0, ,2 2, W 2011 r. w Polsce na każdy tysiąc mieszkańców oddano do użytkowania 3,4 mieszkania (w 2010 r. było to 3,6). Wynik ten plasuje się powyżej średniej dla prezentowanych krajów europejskich, która wyniosła 2,6 mieszkania. W dużym stopniu był to rezultat gorszej koniunktury na rynku mieszkaniowym w tych krajach względem naszego rynku. Warty odnotowania jest fakt, że w 2011 r. po raz kolejny opisywana statystyka wykazywała większe wartości dla Polski, niż dla USA (1,9 mieszkania na tys. mieszkańców - spadek o 10,4% r/r). W 2011 r. nastąpił wzrost liczby krajów z dodatnią roczną dynamiką wskaźnika mieszkań nowo oddanych do użytku na 1000 mieszkańców, jednak nadal w większości prezentowanych krajów wykazywała ona wartości ujemne. Głowna determinanta tej sytuacji to światowy kryzys finansowy i wynikające z niego wysokie ryzyko inwestowania tego sektora. Największy spadek wskaźnika odnotowano w przypadku Islandii (-50,4% r/r) i Węgier (-43,3%). Natomiast najwyższe wzrosty odnotowano dla Litwy (41,7%) i Łotwy (39,9%). Symptomy powolnego ożywienia rynku nieruchomości (wzrost liczby pozwoleń w 2011 r.) w części krajów Europejskich będą wpływały poprawę wskaźnika nowo oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców w 2013 r. Źródło: EMF European Mortgage Federation; Opracowanie AM 18

19 Ceny nieruchomości w wybranych krajach % Roczna dynamika cen mieszkań W 2012 r. w większości krajów europejskich ceny mieszkań znajdowały się w trendzie spadkowym. W III kw r. w 14 z 23 analizowanych krajów odnotowano spadki cen, z czego 9 zaliczało się do najgłębszych w skali globalnej. Po długim okresie spadku cen związanym z kryzysem hipotecznym nastąpiło ożywienie na amerykańskim rynku nieruchomości. Od początku 2012 r. ceny mieszkań w USA znajdowały się w trendzie wzrostowym % Q1-Q Islandia Hiszpania Wielka Brytania Holandia Polska* Irlandia Polska* RPA Chiny- Shanghaj USA - FHFA Q1-Q *dynamika cen dla Polski obliczona dla całego roku 2012; w pozostałych przypadkach średnią wyliczono na bazie dynamik kwartalnych W I-III kw r. jedne z najwyższych dodatnich dynamik cen dotyczyły krajów azjatyckich tj. Indie (22,0%), oraz Hong Kong (9,0%). W I-III kw r. najniższa średnia dynamika cen występowała w Irlandii (-14,7%) i Grecji (-10,6%), co było skutkiem złej sytuacji makroekonomicznej w tych krajach. Ponadto istotne spadki cen zanotowano w Portugalii, Hiszpanii i Holandii. Najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju rynku nieruchomości w 2013 r. to stabilizacja cen mieszkań na obecnych poziomach, z tendencją do dalszych spadków. Scenariusz negatywny przede wszystkim odnosi się do krajów europejskich, które najbardziej odczuwają skutki kryzysu. Rynek nieruchomości pozostaje postrzegany jako mało stabilny, a ryzyko inwestowania na nim pozostanie relatywnie wysokie. Źródło: Global Property Guide, AMRON; Opracowanie AM 19

20 Norwegia Dania Luksemburg Holandia Szwecja Irlandia Wielka Brytania Belgia Cypr Finlandia Hiszpania Niemcy Francja Portugalia Austria Grecja Malta Włochy Estonia Łotwa Słowenia Węgry Słowacja Czechy Polska Litwa Bułgaria Rumunia Rosja Ukraina Wartość kredytów mieszkaniowych na jednego mieszkańca USA Grecja Malta Włochy Estonia Łotwa Słowenia Węgry Słowacja Czechy Polska Litwa Bułgaria Rumunia Rosja Ukraina tys. EUR Niska zmienność struktury demograficznej powoduje, że zmiany wskaźnika wartości kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca są w znacznym stopniu determinowane zmianą poziomu zadłużenia. Ze względu na zaostrzenie warunków kredytowych w większości państw UE, obserwowany był spadek średniej rocznej dynamiki badanego wskaźnika w prezentowanych krajach. Wartość wskaźnika w Polsce na tle pozostałych krajów Europy wykazuje istotnie niższą wartość (ok. 2 tys. EUR per capita w 2012 r.). Jednocześnie dynamika jego wzrostu w 2012 r. wyhamowała. Wartość całego portfela kredytów hipotecznych w 2011 r. była najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Poziom tego zadłużenia wzrósł w pierwszym z wymienionych krajów o 0,8% r/r, a w drugim o 1% r/r. Najwyższe wzrosty wartości całego portfela kredytów hipotecznych były notowane w Rosji (17,4% r/r), Rumunii (12,3% r/r) oraz Norwegii (10,6% r/r). W całej Unii Europejskiej w 2011 r. dynamika wzrostu spadła do 1,9% z 4,8% w 2010 r. Przyczynił się do tego m.in. pierwszy od dekady ujemny wzrost rynku k. hipotecznych w Hiszpanii i Portugalii. Szacujemy, że w 2012 r. wartość portfeli kredytów hipotecznych krajów Europy przeciętnie wzrosła w relacji r/r. 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Wartość kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca w Polsce w latach Źródło: EMF European Mortgage Federation, NBP; Opracowanie AM 20

21 Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB w 2011 r. Utrzymanie wyższego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych względem PKB w krajach Europy Zachodniej w odniesieniu do krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej oraz Rosji. Spośród krajów ujętych w zestawieniu, w 2011 r. najwyższe wartości opisywanego wskaźnika, wynoszące ponad 100%, zanotowano dla Holandii (106,2%) i Danii (100,9%). W pierwszym z wymienionych państw wartość wskaźnika spadła w porównaniu z 2010 r., na co wpływ miał przede wszystkim szybszy wzrost PKB niż wartości udzielonych kredytów. Najniższą wartość wskaźnika w 2011 r., podobnie jak rok wcześniej, zanotowano dla Rosji - 2,6%. Poza tym poziom 10% nie został przekroczony w Turcji (5,8%), Ukrainie (5,6%) i w Rumunii (5,5%). Na przestrzeni lat 2010 i 2011 zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych względem PKB wśród analizowanych krajów zmniejszyło się w 17 z 32 analizowanych krajów. Największy spadek dotyczył Estonii (-5,3 pp.), Szwecji (-3,9 pp.) i Irlandii (-3,5 pp.), która szczególnie dotkliwie odczuła skutki recesji, w tym załamanie się rynku mieszkaniowego. W 2011 r. Polska z 20% udziałem poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w PKB utrzymywała się znacznie poniżej średniej dla EU27 (51,7%). W porównaniu z 2000 r. wskaźnik ten wzrósł blisko 10-krotnie. Holandia Dania Irlandia Wielka Brytania Szwecja USA Norwegia Cypr Portugalia Hiszpania EU27 Niemcy Luksemburg Belgia Malta Francja % 101% 87% 85% 82% 77% 70% 69% 66% 64% 52% 47% 47% 46% 44% 42% % 101% 84% 84% 78% 76% 69% 71% 67% 62% 52% 45% 45% 47% 45% 41% Estonia Finlandia Grecja Łotwa Austria Włochy Węgry Polska Litwa Słowacja Słowenia Czechy Bułgaria Ukraina Rumunia Rosja % 42% 36% 30% 28% 23% 23% 20% 19% 18% 15% 13% 12% 6% 6% 3% % 43% 35% 36% 28% 23% 25% 19% 22% 17% 14% 13% 12% 9% 6% 3% 21 Źródło: EMF European Mortgage Federation; Opracowanie AM

22 Rynek nieruchomości niemieszkalnych 22

23 Rynek powierzchni handlowych Podaż powierzchni handlowej w wybranych lokalizacjach Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2012 r. wyniosła ok. 9,5 9,6 mln mkw. (wg CBRE). W okresie tym nowa podaż to ok. 620 tys. mkw., tj. spadek o ok. 5% r/r. W 2012 r. kontynuowany był trend wzrostowy w odniesieniu do udziału ośmiu największych miast w całości prowadzonych inwestycji. W tym okresie ponad 40% nowej podaży udostępnione zostało właśnie w tych lokalizacjach. Szczególnie w najmniejszych miejscowościach obserwowano spadek zainteresowania inwestorów. W 2012 r. obserwowano wzrost liczby inwestycji związanych z modernizacją i rozbudową obiektów. Około 50% powierzchni handlowej w Polsce zostało oddane do użytkowania co najmniej 10 lat temu, co wymusza na ich właścicielach dostosowanie się do obecnie panujących standardów. W przeciwnym wypadku dany obiekt zagrożony jest marginalizacją i odpływem klientów na rzecz nowych lokalizacji. Atrakcyjność inwestycyjna Polski dla sektora nieruchomości handlowych pozostała wysoka w 2012 r. Obserwowano rosnące zainteresowanie niektórych grup najemców, w tym szczególnie z działów zdrowie i uroda, dom i ogród oraz ze strony branży obuwniczej. Poziom pustostanów wynosił w połowie 2012 r. około 3% (dla miast powyżej 200 tys. mieszkańców). Było to o 1 pp. więcej niż w końcu 2011 r. Najniższe współczynniki Nowa podaż powierzchni handlowej wg wielkości miasta niewynajętej powierzchni notowano m.in. dla Warszawy, Szczecina i Lublina. Z kolei najwyższe m.in. dla Kielc, Trójmiasta i Wrocławia. W odniesieniu do całego kraju, widoczne jest duże zróżnicowanie pod względem nasycenia powierzchnią handlową. Wciąż bardzo duży potencjał do rozwoju ma Warszawa, w przeciwieństwie m.in. do Wrocławia, Torunia, Legnicy i Zamościa. W 2012 r. stawki czynszu pozostawały na stabilnym poziomie. W Q3 12 średnie stawki za lokal typu prime o ok. 100 mkw. w centrach handlowych w Warszawie wynosiły ok EUR/mkw./m-c. Prognozujemy, że w 2013 r. może występować silniejsza presja ze strony najemców na obniżki czynszów, szczególnie w bardziej nasyconych lokalizacjach, spowodowana przede wszystkim osłabieniem globalnego popytu. Spodziewamy się, że w 2013 r. wciąż oddawana będzie znaczna ilość powierzchni handlowej, jednak w blisko 80% dotyczyć będzie ośmiu największych aglomeracji. Ponadto, możliwy jest dalszy wzrost wskaźnika pustostanów. Źródło: : CBRE, Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle; Opracowanie AM 23

24 Rynek powierzchni biurowej Podaż całkowita, nowa podaż i wskaźnik pow. niewynajętej powierzchni biurowej w największych polskich miastach Stawki czynszu w największych polskich miastach (EUR/m2/miesiąc) Całkowita powierzchnia biurowa w 9 największych miastach Polski wyniosła na koniec 2012 r. około 6,3 mln mkw. Przyrost powierzchni w ciągu roku wyniósł ok. 10%. Dominującą pozycję na rynku powierzchni biurowej zajmuje Warszawa z podażą blisko 3,9 mln mkw. tj. 61% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce (wg Jones Lang LaSalle). Popyt na powierzchnie biurową w Warszawie osiągnął w okresie Q1- Q3 12 r. poziom 455,3 tys. mkw. (wzrost o 3,4% r/r) (wg Jones Lang LaSalle). W pozostałych największych miastach popyt wyniósł ok. 270 tys. mkw. w I-III kw r., tj. wzrost o 20% r/r. Najwyższa aktywność najemców była notowana na rynkach: krakowskim, wrocławskim i katowickim. Wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł na koniec Q3 12 i wynosił średnio ok. 8,5%. Najniższym poziomem wskaźnika charakteryzowały się Lublin (1,5%), Wrocław (5,7%), Kraków (7,1%) i Warszawa (8,1%). Najwyższy wskaźnik pustostanów notowany był w Łodzi (13,9%) oraz Szczecinie (12%). Czynsze w najlepszych warszawskich lokalach biurowych w centrum miasta osiągnęły w 2012 r. poziom EUR/mkw./m-c. Wartości te były analogiczne, jak w 2011 r., co świadczy o stabilizacji rynku, wywołanej między innymi wyraźnym wzrostem podaży. Podobnie było w przypadku miast regionalnych, a minimalną obniżkę średniej stawki czynszu zanotowano jedynie dla Łodzi. Spodziewamy się, że w 2013 r., liczba nowych inwestycji oddawanych do użytkowania pozostanie wysoka. Na koniec 2012 r. w budowie pozostawało blisko 800 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wobec niższej dynamiki popytu, spowodowanej pogorszeniem się sytuacji makroekonomicznej w 2013 r., prognozujemy wzrost odsetka niewynajętej powierzchni oraz ewentualne spadki cen czynszu. Mogą one w szczególności dotyczyć Szczecina, Łodzi i Poznania, gdzie już teraz ceny są wysokie, a wskaźnik pustostanów jest relatywnie wysoki (11%-14%). 24 Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM

25 Rynek powierzchni magazynowej Wskaźnik powierzchni niewynajętych w III kw r. wg lokalizacji W 2012 r. oddano do użytku ponad 430 tys. mkw. powierzchni magazynowej, tj. wzrost o ok. 10 % r/r. Całkowita powierzchnia rynku magazynowego w Polsce wyniosła na koniec 2012 r. ponad 7,27 mln mkw. Około 36% stanowił udział rynku warszawskiego (2,59 mln mkw). Pozostała część rynku to głównie Górny Śląsk (ok. 19%), Centralna Polska (ok. 14%), Poznań (ok.12%) oraz Wrocław (ok. 10%) (wg Colliers International). Stawki czynszu w III kw r. W 2012 r. popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową zmniejszył się o 8,6%. Wolumen wynajętej powierzchni wyniósł 1,7 mln mkw. i w poszczególnych kwartałach rozkładał się równomiernie (wg Colliers International). Największy wolumen transakcji odnotowano w Warszawie, gdzie wynajęto blisko 570 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Ponadto wzrost popytu był obserwowany w Centralnej Polsce, Poznaniu, Gdańsku i Szczecinie. W 2012 r. stawki czynszu utrzymywały się na stabilnym poziomie. W III kw r. przeciętne ceny czynszów w Warszawie zawierały się w przedziale 3,60-5,30 EUR/mkw./m-ca. Natomiast najtaniej można było wynająć powierzchnię magazynową w centralnej Polsce. W 2012 r. przeciętny wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 9,2%, co oznacza spadek wolnej powierzchni o 11,4%. (wg Colliers International). W 2013 r. przewidywany jest dalszy spadek współczynnika niewynajętych powierzchni magazynowych. Wg danych Colliers International w 2012 r. w trakcie budowy znajdowało się ok. 250 tys. mkw. powierzchni magazynowych, z czego 88% było już wynajętych. Stąd podaż wolnych powierzchni w 2013 r. może się okazać niższa niż rok wcześniej, co przy założeniu stabilnego popytu prawdopodobnie będzie skutkowało nieznacznym wzrostem cen czynszów. Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle ; Opracowanie AM 25

26 Grunty pod zabudowę w Polsce max 10,0% min Warszawa COB max -6,1% min Warszawa COB Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w I półroczu 2012 r. w EUR/mkw. -26,3% Kraków średnia 6,1% -10,4% -5,3% 0,0% Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową w I półroczu 2012 r. w EUR/mkw. średnia -18,2% -10,7% 0,0% Warszawa poza COB Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Górny Śląsk dynamika średniej ceny r/r -6,0% -11,1% -3,4% 8,0% 4,0% Wrocław Kraków Trójmiasto Poznań Łódź Górny Śląsk dynamika średniej ceny r/r 9% 6% 3% 0% -3% -6% -9% -12% -15% -18% -21% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% W 2012 r. aktywność podmiotów na rynku gruntów pod zabudowę utrzymywała się na stabilnym poziomie. Choć w dalszym ciągu był to rynek kupującego, a nie sprzedawcy. Najwięcej gruntów było kupowanych pod zabudowę biurową i mieszkaniową. Natomiast w segmencie gruntów pod nieruchomości handlowe obserwowany był wzrost popularności działek w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców, które umożliwiały jak najszybsze rozpoczęcie budowy. Wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych pod nieruchomości mieszkaniowe, handlowe i biurowe w I połowie 2012 r. wyniosła 800 mln zł. Wartość ta stanowiła ok. 60% wydatków z całego 2011 r. W strukturze sprzedaży dominowały działki pod nieruchomości handlowe i mieszkaniowe, z których ok % zostało zakupionych w Warszawie. Ceny gruntów inwestycyjnych, wyłączając ziemię ANR, w większości miast znajdowały się w trendzie spadkowym. Największe spadki cen 1 mkw. gruntów pod pow. biurową zanotowano w Katowicach i Wrocławiu (odpowiednio o 27% i 26%), a przeznaczonych do budowy pow. użytkowo mieszkaniowych w Krakowie (o 25%) i Poznaniu (o 23%). Natomiast średnie ceny transakcyjne najmniej spadły w Warszawie (spadek o 8% r/r). W 2013 r. aktywność inwestycyjna na rynków gruntów pod zabudowę może ulec nieznacznemu spowolnieniu. Jednakże zainteresowanie terenami inwestycyjnymi kupowanymi pod zabudowę biurową powinno pozostać relatywnie wysokie, szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Co więcej, obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych w dalszym ciągu będą cieszyć się dużym zainteresowaniem nabywców. Dodatkowym czynnikiem pro popytowym, wpływającym na ich cenę, będzie dobra lokalizacja. 26 Źródło: Colliers International; Opracowanie AM

27 Rynek użytków rolnych 27

28 Ceny gruntów ornych Silny, równy 27,2% r/r, wzrost cen ziem w transakcjach zawieranych pomiędzy rolnikami w 2012 r. (10,9 % w 2011 r.) Przeciętnie ceny osiągały poziom zł/ha. Skala rocznego przyrostu cen była porównywalna do dynamik notowanych w latach najsilniejszego wzrostu tj (ceny rocznie rosły o ok. 30 %). W 2012 r. najbardziej zdrożały ziemie najwyższych klas bonitacyjnych (I-IIIa). W tej grupie ceny ziemi w obrocie międzysąsiedzkim wzrosły o 34,3% r/r i wynosiły średnio zł/ha. Równie wysoko, bo o 23,3% r/r, do poziomu zł/ha, wzrosły ceny gruntów średnich (IIIb i IV). Dla porównania przeciętny koszt nabycia gruntów słabych (V-VI) w okresie rocznym wzrósł o 16,4%, osiągając poziom równy zł/ha. Przeciętna cena ziem oferowanych za pośrednictwem ANR w 2012 r. wyniosła zł/ha, tj. wzrost o 12,4% r/r (w 2011 r. dynamika r/r wyniosła 12,3%). Ponadto, ANR w 2012 r. sprzedała ponad 130 tys. ha gruntów (125 tys. ha w 2011 r.). Wskazany poziom sprzedaży, najwyższy od 10 lat, został osiągnięty pośrednio dzięki rekordowej liczbie ponad 4,4 tys. przetargów ograniczonych (prawie pięciokrotny wzrost wg 2011 r.). W przypadku ziem ANR najwyższe średnie ceny uzyskiwano w grupie obszarowej dla nieruchomości o powierzchni 300 ha i więcej 21,3 tys. zł/ha, oraz w dla nieruchomości do 1 ha 20,5 zł/ha, natomiast najniższe w grupie obszarowej od 1 do 10 ha 16,2 tys. zł/ha % 35% 30% % 20% 15% % 5% Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS Dynamika cen r/r (obrót prywatny) (prawa oś) Dynamika cen r/r (ziemie ANR) (prawa oś) 0% 28 Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM

29 Ceny ziemi GUS vs. ANR Zgodnie z prezentowaną mapą w 2012 r. jedynie w woj. dolnośląskim przeciętne ceny ziemi w obrocie prywatnym były niższe niż te sprzedawane za pośrednictwem ANR. Jednocześnie liczba transakcji wielkimi areałami gruntów jest istotnie wyższa w przypadku ziemi z Zasobu względem obrotu prywatnego. Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie na terenach północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni. Dalszy obrót tymi gruntami powoduje, że liczba transakcji ziemią najwyższa jest również na tych terenach. Co więcej, dysproporcje w przeciętnych cenach ziemi z GUS i ANR są najmniejsze właśnie w woj. zachodniopomorskim. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo. Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP względem obrotu prywatnego w 2012 r. dotyczyły woj. podlaskiego (ok. 10,8 tys. zł/ha). Dysproporcja wynika ze wzrostu cen GUS przy jednoczesnym spadku średniej ceny ziem z Zasobu WRSP. 29 Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie AM

30 Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym Przeciętne ceny użytków zielonych w 2012 r. Przeciętnie w Polsce ceny łąk w 2012 r. wynosiły zł/ha tj. wzrost o 24,2% r/r (9,3 % r/r w 2011 r.). Tak wysoka dynamika jest zbieżna z tendencjami obserwowanymi na rynku ziemi rolnej. W 2012 r. najwyższa roczna dynamika cen łąk została odnotowana w woj. świętokrzyskim (41,9 % r/r). Nieznaczny spadek dotyczył użytków zielonych z woj. dolnośląskiego (-2,6% r/r; korekta największego wzrostu z 2011 r.) i woj. pomorskiego (-1,1% r/r). Koniunktura na rynku łąk pozostaje ściśle powiązana z koniunkturą na rynku mleka i jego przetworów. Współczynnik korelacji średniorocznych cen mleka i cen łąk w latach wynosi 73%. Wysokie ceny mleka w ostatnich 2 latach przełożyły się na utrzymanie wysokiego popytu na użytki zielone w typowo mleczarskich regionach polski. Jednocześnie spadek opłacalności produkcji mleka i jego przetworów w 2009 r. wraz ze spowolnieniem gospodarczym związanym ze światowym kryzysem gospodarczym wyhamowały wzrosty przeciętnych cen łąk w Polsce z poziomu 33,9 % w 2008 r. do 7,7% w roku kolejnym. Tym samym możemy oczekiwać, że wraz z prawdopodobnym nieznacznym spadkiem cen na rynku mleka będziemy obserwować w 2013 r. wyhamowanie tak wysokiej jak w 2012 r. dynamiki cen łąk. 35% % % % 0-5% Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha] 30 Dynamika cen r/r (prawa oś) Źródło: GUS; Opracowanie AM Źródło: GUS; Opracowanie AM

31 [ Przeciętna cena gruntu ornego w 2012 r. w tys. zł\ha ] [ Przeciętna cena łąk w 2012 r. w tys. zł\ha ] Regionalne dysproporcje cen (transakcje pomiędzy rolnikami) Regionalne zróżnicowanie cen gruntów ornych jest powiązane z intensyfikacja hodowli trzody chlewnej (wsp. korelacji = 85%) W dalszym ciągu w obrocie międzysąsiedzkim najwyższe średnie ceny sprzedaży osiągają grunty rolne zlokalizowane na terenach woj. wielkopolskiego ( zł/ha) oraz kujawsko-pomorskiego ( zł/ha). Równie wysokie ceny, powyżej 30 tys. zł/ha, obowiązywały w woj. opolskim. Natomiast najtańsze ziemie w 2012 r., ok. 14 tys. zł\ha zlokalizowane są w woj. podkarpackim i woj. lubuskim. 35 wielkopolskie 30 Dysproporcje w cenie łąk są zależne od kumulacji hodowli bydła (wsp. korelacji = 71%) co powiązane jest rynkiem mleka i jego przetworów. Najdroższe użytki zielone pozostają w woj. podlaskim. Przeciętna ich cena w 2012 r. wynosiła zł/ha. Najtańsze ceny łąk w 2012 r., notowane były w woj. lubelskim (9,9 tys. zł/ha) i świętokrzyskie (9,0 tys. zł/ha) mazowieckie podlaskie pomorskie dolnośląskie zachodniopom lubelskie orskie świętokrzyskie 15 podkarpackie lubuskie śląskie opolskie łódzkie Współczynnik korelacji R= 85% 25 lubuskie śląskie 20 pomorskie opolskie małopolskie dolnośląskie 15 zachodniopomor skie podkarpackie 10 lubelskie świętokrzyskie mazowieckie wielkopolskie podlaskie kujawskopomorskie warmińskomazurskie małopolskie kujawskopomorskie łódzkie warmińskomazurskie Współczynnik korelacji R= 71% [Pogłowie trzody chlewnej na 100 ha użytków rolnych (gospodarstwa indywidualne)] [Pogłowie bydła na 100 ha użytków rolnych 31 (gospodarstwa indywidualne)] Źródło: GUS; Opracowanie AM

32 Transakcje kupna- sprzedaży gruntów rolnych W 2012 roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała 132 tys. ha gruntów tj. najwięcej od 2002 r. Wynik ten to efekt przyspieszenia prywatyzacji wszystkich składników majątku Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz możliwości nabywania państwowej ziemi od Agencji na zasadach preferencyjnych. Realizacja ustawy z r. w zakresie wyłączeń 30% z umów dzierżawy (nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa). Jak podaje ANR na mocy noweli wysłano 1085 zawiadomień proponując wyłączenie 136 tys. ha. Dzierżawcy wyrazili zgodę na wyłączenie 77 tys. ha. Dotyczą one głównie terenów woj. zachodniopomorskiego (17 tys. ha), wielkopolskiego (11 tys. ha), warmińsko-mazurskiego i dolnośląskiego (po 9 tys. ha), pomorskiego i kujawsko-pomorskiego (po 8 tys. ha), opolskiego i lubuskiego (po 6 tys. ha). W dalszym ciągu większy udział w obrocie ziemią mają transakcje międzysąsiedzkie względem Zasobów WRSP. Od 2005 r. sprzedaż z udziałem osób prawnych (głównie Agencji Nieruchomości Rolnych - ANR) obejmuje mniej niż jedną piątą łącznego wolumenu umów. Przestrzenne zróżnicowanie nasilenia handlu ziemią powiązane jest z lokalnymi uwarunkowaniami podażowymi. Na terenach północnych i zachodnich bardzo aktywna jest ANR (obrotu gruntami z Zasobu jest wysoki). Tym samym w obrębie rolnictwa indywidualnego, liczba transakcji na rynku ziemi jest wysoka po części zapewne jako efekt wtórnego obrotu gruntów państwowych. 32 Źródło: ANR, IERiGŻ; Opracowanie AM

33 Nierynkowy obrót ziemią rolną Zbycie nieruchomości na wyplatę z KRUS Umowa o dożywocie Spadki i działy rodzinne Darowizny nieruchomości rolnych Nierynkowy obrót ziemią rolniczą jest w Polsce głównym czynnikiem rozdrabniania gruntów. W 2011 r. zawarto ok. 72 tys. umów notarialnych dotyczących zmian własności nieruchomości rolnej na drodze nierynkowej (tj. wzrost o 9,0% r/r). Ocenia się, że nierynkowy obrót ziemią nieznacznie wzrasta w okresie pogarszania się koniunktury gospodarczej. W dłuższej perspektywie cały proces ma jednak tendencję malejącą. Pierwszy raz od 2008 r. zwiększyła się o 71,7% r/r. skala zbycia nieruchomości na wypłatę z KRUS w 2011 r. Tak wysoka dynamika mogła być spowodowana zmianami w zasadach świadczeń emerytalno-rentowych dla właścicieli nieruchomości, gdyż na ogół w ten sposób ziemia jest przekazywana przez osoby samotne. Znaczący wzrost odnotowano także w liczbie umów o dożywocie (31% r/r), co mogło być skutkiem rosnących problemów z opieka nad osobami starszymi. Dominującym ok. 79% elementem pozarynkowego obrotu ziemią pozostają umowy darowizn (ich liczba wzrosła o 5,1% r/r). Znaczna część gruntów jest przekazywana wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie. Stabilna pozostaje liczba przejęć ziemi z tytułu otrzymania spadku i działów rodzinnych (ok. 7,1% ogółu pozarynkowych transakcji, tj. spadek o ok. 2,3% r/r. w 2011 r.) Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM

34 Średnie ceny gruntów rolnych w EUR/ha w niektórych krajach Europy Holandia * Belgia Irlandia Dania Włochy Wielka Brytania Niemcy ogółem Hiszpania Finlandia Szwecja Francja Polska - GUS Polska - ANR Czechy Rumunia Węgry Bułgaria Łotwa Estonia Litwa Słowacja EUR/ha W 2011 r. w większości analizowanych europejskich krajów odnotowano wzrost cen, szczególnie wysoki w krajach o ich relatywnie niższych poziomach. Powiązany jest on ze wzrostem realnego dochodu rolniczego per capita, w 2011 r. średnio o 7,1% r/r. Spadki dochodu miały miejsce w 8 z 27 krajów UE m.in. w Belgii (o 22,5%) i Malcie (o 14,0%). Utrzymaniu wysokich cen ziemi sprzyja niepewna sytuacja ekonomiczna w Europie, a posiadanie gruntu rolnego uważane jest za najbezpieczniejszą lokatę kapitału. Niezmiennie od kilku lat najwyższe ceny gruntów ornych w Europie notowane są w Holandii (wzrost o 0,7% r/r do poziomu EUR/ha w 2011 r.). Jednocześnie od 2005 r. w Holandii maleje liczba transakcji i areał sprzedanych gruntów ornych (w latach stanowił on tylko 1,1% ogólnego areału gruntów rolnych). Wysoka wartość majątku trwałego w postaci gruntów zniechęca właścicieli do ich zbywania, gdyż pogarsza to ich relacje z instytucjami bankowymi. Ponadto spadł popyt na ziemię ze strony instytucji państwowych i samorządowych nabywanych na cele ochrony środowiska, rekreacji i budowy zbiorników retencyjnych. Najwyższy wzrost cen w 2011 r. odnotowano w Estonii (o 83,9% r/r), jednak nadal znajdują się one na jednym z najniższych poziomów w Europie. Przyczyną tak gwałtownego wzrostu było prawdopodobnie zakończenie w 2011 r. okresu przejściowego na nabywanie gruntów rolnych przez cudzoziemców (analogicznie jak w Czechach). W Irlandii został przerwany czteroletni trend spadku cen. Ceny gruntów wzrosły o 3,8% głównie za sprawą wzrostu dochodów gospodarstw specjalizujących się w mleczarstwie (ok.40% r/r). Co więcej, zapowiedz zniesienia w UE w 2015 r. kwot mlecznych zwiększa popyt na grunty. Nieznaczne spadki cen zaobserwowano jedynie w Hiszpanii i Finlandii (odpowiednio o 4,4% i 2,6% r/r). * Korekta IERiGŻ wartości za 2010 r. 34 Źródło: IERiGŻ; Opracowanie AM