WS-II KD Kraków, 13 lipca 2015 r. D E C Y Z J A

Transkrypt

1 WOJEWODA MAŁOPOLSKI WS-II KD Kraków, 13 lipca 2015 r. D E C Y Z J A Na podstawie art. 9s ust. 3 i 4, art. 9y ust. 2, 3 i 4 pkt 2 i 6, art. 38 ust. 1 pkt 3 i ust. 1a pkt 1 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1594), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, 1a, 2, 3 i 3a i art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 782) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek PKP Polskie Linie Kolejowe S.A o r z e k a m 1) o ustaleniu odszkodowania w wysokości zł (słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta trzydzieści złotych) za zabudowaną nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym oznaczoną jako działka nr 412/1 o pow. 0,2458 ha, obr. Staniątki, gm. Niepołomice, której prawo własności, z dniem 09 maja 2014r. przeszło na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Wojewody Małopolskiego Nr 3/2012 z dnia 26 listopada 2013r. znak: WI- VI MK o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla inwestycji pn.: Przebudowa linii kolejowej E30/C-E30 odcinek Kraków - Rzeszów etap III na stacji Podłęże od km 17,100 do km 21,700 - etap II. 2) o zobowiązaniu PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. do złożenia ustalonego odszkodowania w punkcie 1 do depozytu sądowego na okres dziesięciu lat, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. U Z A S A D N I E N I E W dniu 26 listopada 2013 r. Wojewoda Małopolski wydał decyzję Nr 3/2013 znak: WI-VI MK o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla inwestycji pn.: Przebudowa linii kolejowej E30/C-E30 odcinek Kraków - Rzeszów etap III na stacji Podłęże od km 17,100 do km 21,700 - etap II. Wymieniona decyzja jest ostateczna od dnia 09 maja 2014r. na mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju znak: DOII-III-ks /14. Stosownie do art. 9y ust. 1 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między PLK S.A. a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 9y ust. 2 ww. ustawy, jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. W piśmie z dnia 18 lipca 2013 r. znak: IGK15a 220/2-1.22/2014 PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. wskazały nieruchomości objęte ww. decyzją o lokalizacji linii kolejowej, w stosunku do których nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, stosownie do art. 9y ust. 1 ustawy o transporcie kolejowym. W związku z powyższym oraz mając na uwadze konstytucyjną zasadę wywłaszczania za Kraków, ul. Basztowa 22 * tel * fax

2 - 2 - słusznym odszkodowaniem przed Wojewodą Małopolskim zostało wszczęte postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa na mocy decyzji, o której mowa na wstępie. Wojewoda Małopolski prowadząc postępowanie w przedmiotowej sprawie ustalił, iż linie rozgraniczające teren linii kolejowej, określający powierzchnię terenu niezbędnego dla realizacji ww. inwestycji, zostały wyznaczone na załącznikach Nr 1 do ww. decyzji, tj. na mapach w skali 1:500 zawierających przebieg linii kolejowej zaznaczony linią ciągłą koloru niebieskiego. Linie rozgraniczające, o których mowa wyżej, wyznaczają jednocześnie granice terenu linii kolejowej oraz linie podziałów nieruchomości pod inwestycję. Linie te wyznaczają również granice skutków prawnych decyzji w zakresie ustalenia lokalizacji linii kolejowej, podziałów nieruchomości oraz przejęcia własności terenu znajdującego się w ich granicach na rzecz podmiotu publicznoprawnego. Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem 09 maja 2014r., tj. z dniem, w którym decyzja Nr 3/2013 Wojewody Małopolskiego znak: WI-VI MK stała się ostateczna. Wśród działek położonych w liniach rozgraniczających teren inwestycji, znalazła się działka położona w obr. Staniątki, gm. Niepołomice, powiat wielicki, woj. małopolskie, oznaczona nr 412/1 o pow. 0,2458 ha (powstała z podziału działki nr 412 o pow. 0,38 ha) operatem nr 3612/122/12 przyjętym w dniu 25 maja 2012 r. do zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Wieliczce. Wskazać należy, iż zgodnie z wykazem synchronizacyjnym p. gr nr 839 i p. bud. 190/1 i 190/2 zmieniły oznaczenie na działkę nr 412 o pow. 0,38 ha. W toku prowadzonego postępowania ustalono, że według stanu na dzień 09 maja 2014 r., tj. na datę ostateczności decyzji lokalizacyjnej Wojewody Małopolskiego, przedmiotowa nieruchomość objęta była Aktem Własności Ziemi Nr 904/1008/76, w której jako właściciel nieruchomości wpisana była Maria Jankowicz c. Wojciecha i Katarzyny, która zmarła 18 listopada 1980r. Pismem z 13 sierpnia 2014 r. Pan Józef Warchołek poinformował, iż jest jedynym spadkobiercą po zmarłej Marii Jankowicz, a sprawa o nabyciu praw do spadku toczy się w sądzie. Jednakże do dnia dzisiejszego prawomocne postanowienie sądu powszechnego o nabyciu praw do spadku po zmarłej nie zostało dostarczone do akt sprawy. W tym stanie rzeczy, tutejszy organ stwierdził, iż z uwagi na fakt, że dotychczasowy właściciel przedmiotowej nieruchomości nie żyje, a postępowanie spadkowe po nim nie zostało przeprowadzane, nie można ustalić osób, którym przysługują prawa do ww. nieruchomości. Zatem uznać należy, że działka nr 412/1, obr. Staniątki, gm. Niepołomice, jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 9 ad ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, jak również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. W związku z powyższym Wojewoda Małopolski, działając na podstawie art. 113 ust. 7 oraz art. 114 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późn. zm.), w związku z art. 9 ad ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz z późn. zm.), ogłoszeniem z dnia 27 kwietnia 2015 r. znak: WS-II KD podał do publicznej wiadomości informację o zamiarze wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

3 - 3 - Ogłoszenie Wojewody Małopolskiego zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta i Gminy w Niepołomicach w dniu 29 kwietnia 2015 r. oraz zamieszczone na stronie internetowej BIP Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie w dniu 27 kwietnia 2015 r. Jednakże w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłosiły się osoby, którym przysługują prawa do tej nieruchomości. W tym stanie rzeczy, stosownie do art ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t j. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), zawiadomieniem z 01 lipca 2015r. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Zgodnie z art. 9y ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1594) wysokość odszkodowania za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia między PLK S.A a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W myśl art. 134 ust. 1 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa. Stosownie do art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Natomiast zgodnie z art. 135 ust. 2 przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielenie wartość jego części składowych. Stosownie do art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3). Biorąc pod uwagę powyższe, kluczową kwestią z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, jest ustalenie prawidłowej wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa działka: nr 412/1 o pow. 0,2458 ha, obręb Staniątki, gm. Niepołomice, powiat wielicki, woj. Małopolskie. Szczegółowe zasady dotyczące wyceny takich nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm.). Należy zauważyć, iż 36 ww. rozporządzenia zawierający szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne, został zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165 z 2011r. poz. 985). Zgodnie z brzmieniem ust tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz i Nr 199, poz oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia

4 - 4 - się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchnipowiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %. Zgodnie zaś z 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Stosownie do 37 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., powołane wyżej przepisy 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o których mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003r. o transporcie kolejowym. Mając powyższe na uwadze, tutejszy organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową tej nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi Pani Urszula Witaszek, nr uprawnień 2184, oraz Elżbieta Witaszek, nr uprawnień 3151, sporządziły w dniu 19 września 2014 r. operat szacunkowy określając w nim wartość rynkową nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 412/1 o pow. 0,2458 ha, obręb Staniątki, gm. Niepołomice, wielicki, woj. małopolskie, na łączną kwotę zł (słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta trzydzieści złotych), w tym: - wartość budynku mieszkalnego określono na kwotę zł, - wartość składników budowlanych określono na kwotę zł, - wartość składników roślinnych określono na kwotę zł. W tym miejscu wskazać należy, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyników tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z przepisów skonkretyzowanych w 36 ust. 1 lub ust. 4 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem tzw. zasady korzyści. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Niepołomice, zatwierdzonym Uchwałą Nr XLI/581/05 Rady Miejskiej w Niepołomicach z dnia 19 grudnia 2005r., przedmiotowa działka leży w terenach oznaczonych symbolem: częściowo KZ tereny dróg kołowych (około 400 m 2 ), częściowo MRJ tereny zabudowy zagrodowej i mieszkalnictwa jednorodzinnego (około 300 m 2 ), pozostała część R tereny użytkowane rolniczo (około m 2 ). Ustalono, iż nieruchomość położona jest w Staniątkach, w jednostce ewidencyjnej Niepołomice. Przedmiotowa nieruchomość leży w pobliżu linii kolejowej Kraków Rzeszów oraz została wydzielona z nieruchomości zabudowanej. W otoczeniu nieruchomości znajdują się: tereny rolne, budynki mieszkalne jednorodzinne oraz tory kolejowe. Na dzień wizji lokalnej inwestycja jest w trakcie realizacji, działka stanowi plac budowy. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o konstrukcji drewnianej z przybudowanymi do jego węższych boków budynkami gospodarczymi, drewnianymi. Budynek mieszkalny został wybudowany około 1900r., w konstrukcji drewnianej, jest budynkiem parterowym. ze strychem, nie podpiwniczonym. Budynek mieszkalny posiada dach dwuspadowy, jest otynkowany elewacja budynku jest pomalowana. Budynek niezamieszkały. Dodatkowo na nieruchomości znajduje się studnia z kręgów betonowych o głębokości około 16 m. Na działce znajduje się

5 - 5 - ogrodzenie z siatki metalowej na słupkach stalowych na podmurówce betonowej o długości m i wysokości 1,10 m wraz z furtką z siatki w ramach stalowych o szerokości 0.90 m i wysokości 1,25 m oraz z furtką o szerokości 0,90 m i wysokości 1,30 m. Na nieruchomości znajdują się następujące nasadzenia roślinne: żywopłot liguster długości 42 m, sosna o wysokości 5 m 2 szt. ok. 15 l., lipa o wysokości 3m 1 szt., ok. 7 l., krzewy yuka - 5 szt., róże - 4 szt., funkia - 24 szt., barwinek - 1 szt., mahonia - 2 szt., jałowiec płożący 10 szt., jabloń - 3 szt., bez 1 szt., tuja - 1 szt., bukszpan - 4 szt., świerk o wysokości 3 m 1 szt., sosna o wysokości 8 m (obwód 60 cm) - 1 szt., sosna o wysokości 5 m - 3 szt., brzoza o wysokości 6 m - 1 szt., lipa - 1 szt. w wieku ok. 50 lat (o pierśnicy 46 cm), 1 szt. w wieku ok. 40 lat (o pierśnicy 38 cm), 1 szt. w wieku ok. 40 lat (o pierśnicy 40 cm), orzech włoski - 11 szt., śliwka - 14 szt., wiśnia - 5 szt., porzeczka - 4 szt., jabłoń - 3 szt., dąb - 1 szt. w wieku ok. 110 lat (o pierśnicy 79 cm), 1 szt. w wieku ok. 110 lat (o pierśnicy 89 cm), modrzew 1 szt. w wieku ok. 70 lat (o pierśnicy 58 cm). Grunt uzbrojony jest w sieć elektryczną, woda ze studni. Po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości na obszarze rynku lokalnego i regionalnego, stwierdzono, że nieruchomości tego rodzaju co przedmiotowa nieruchomość z podobnymi składnikami budowlanymi i roślinnymi, nie występują w obrocie. W związku z tym, biegła stwierdziła, że brak jest podstaw do zastosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości gruntowej ze składnikami budowlanymi i roślinnymi, jak również brak jest podstaw do zastosowania podejścia dochodowego ze względu na brak danych o czynszach dzierżawnych na nieruchomościach podobnych. Z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą (grunt ze składnikami budowlanymi i roślinnymi) i niemożności określenia jej wartości rynkowej, w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określiła wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie określa się jej wartość odtworzeniową, natomiast zgodnie z art. 135 ust. 2 przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości dokonano przy zastosowaniu następujących podejść, metod i technik: 1. grunt: podejście porównawcze oraz metoda porównywania parami, 2. składniki budowlane: podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika wskaźnikowa 3. składniki roślinne: podejście mieszane, metoda kosztowo dochodowa, podejście kosztowe, podejście dochodowe. 1). Część działki o przeznaczeniu KZ i MRJ: Zgodnie z brzmieniem ww. przepisów określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową/kolejową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości tego rodzaju gdy takie transakcje występowały na rynku. Określenie wartości nieruchomości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych kolejowych, z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych podobnych do nieruchomości wycenianej, w związku z tym uwzględniono grunty o aktualnym przeznaczeniu. Analiza transakcji o przeznaczeniu drogowym wykazała, że ceny transakcyjne kształtowały się w granicach od około 10 zł do około 80 zł za 1 m² gruntu. Analizowano transakcje prawem własności obejmując badaniem tereny powiatu wielickiego, w okresie 2 lat : X 2012 IX Do szczegółowej analizy wybrano próbkę reprezentatywną czterech transakcji nieruchomościami gruntowymi w przedziale cenowym od 24,89 zł/m 2 do 58,39 zł/m 2, najbardziej zbliżonymi do wycenianej nieruchomości pod względem przyjętych cech rynkowych. Z przeprowadzonej analizy cen gruntów niezabudowanych wynika, że ceny te zależą głównie od następujących cech: położenia (50%), dostępności komunikacyjnej (30%) oraz sąsiedztwa i otoczenia (20%). Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych ze względu na czas zawarcia transakcji. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia, tj. pod inwestycję kolejową, nie powoduje

6 - 6 - zwiększenia jej wartości zasada korzyści nie występuje. Z analizy rynku gruntów nabywanych pod linie kolejowe wynika, że poziom cen gruntów kolejowych jest znacznie wyższy niż poziom cen nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. W związku z tym do wyceny uwzględniono nieruchomości drogowe, których wartości nie powiększa się na podstawie analizy rynku regionalnego gruntów nabywanych pod linie kolejowe. Natomiast analiza transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym wykazała, że ceny transakcyjne kształtowały się w granicach od około 40 zł do około 140 zł za 1 m² gruntu. Analizowano transakcje prawem własności obejmując badaniem tereny gminy Niepołomice, ze szczególnym uwzględnieniem obrębów: Podłęże i Staniątki, w okresie 2 lat : X 2012 IX Do szczegółowej analizy wybrano próbkę reprezentatywną czterech transakcji nieruchomościami gruntowymi w przedziale cenowym od 60 zł/m 2 do 120 zł/m 2, najbardziej zbliżonymi do wycenianej nieruchomości pod względem przyjętych cech rynkowych. Z przeprowadzonej analizy cen gruntów niezabudowanych wynika, że ceny te zależą głównie od następujących cech: położenia (50%), dostępności komunikacyjnej (30%) oraz sąsiedztwa i otoczenia (20%). Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych ze względu na czas zawarcia transakcji. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia, tj. pod inwestycję kolejową, nie powoduje zwiększenia jej wartości zasada korzyści nie występuje. Z analizy rynku gruntów nabywanych pod linie kolejowe wynika, że poziom cen gruntów kolejowych jest znacznie niższy niż poziom cen nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym na rynku lokalnym. W związku z tym do wyceny uwzględniono nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, których wartości nie powiększa się na podstawie analizy rynku regionalnego gruntów nabywanych pod linie kolejowe. 2). Część działki o przeznaczeniu R : Zgodnie z brzmieniem ww. przepisów określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową/kolejową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości tego rodzaju gdy takie transakcje występowały na rynku. Określenie wartości nieruchomości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych kolejowych, z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych podobnych do nieruchomości wycenianej, w związku z tym uwzględniono grunty przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zatem w operacie szacunkowym określa się wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości. W analizie uwzględniono nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenach rolniczych. Analizowano transakcje prawem własności obejmując badaniem tereny gminy Niepołomice, w okresie 2 lat : X 2012 IX Analiza transakcji o przeznaczeniu rolniczym wykazała, że ceny transakcyjne kształtowały się w granicach od około 5 zł do około 20 zł za 1 m² gruntu. Do szczegółowej analizy wybrano próbkę reprezentatywną czterech transakcji nieruchomościami gruntowymi w przedziale cenowym od 9,17 zł/m 2 do 16,11 zł/m 2, najbardziej zbliżonymi do wycenianej nieruchomości pod względem przyjętych cech rynkowych. Z przeprowadzonej analizy cen gruntów niezabudowanych wynika, że ceny te zależą głównie od następujących cech: położenia (50%), dostępności komunikacyjnej (30%) oraz sąsiedztwa i otoczenia (20%). Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych ze względu na czas zawarcia transakcji. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia, tj. pod inwestycję kolejową, powoduje zwiększenie jej wartości zasada korzyści występuje. Z analizy rynku gruntów nabywanych pod linie kolejowe wynika, że poziom cen gruntów kolejowych jest znacznie wyższy niż poziom cen gruntów rolniczych na rynku lokalnym. W związku z tym do wyceny uwzględniono grunty przeważającym wśród gruntów przyległych, których wartość powiększono o 50% na podstawie analizy rynku regionalnego gruntów nabywanych pod linie kolejowe. Z powyższego wynika więc, że wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi dokonali we właściwy sposób, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Niepołomice, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawcy majątkowi dokonali analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi. Nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny są

7 - 7 - podobne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, uzbrojenie, dostępność komunikacyjną czy otoczenie. Zdaniem organu rozstrzygającego w przedmiotowej sprawie, sporządzony w dniu 19 września 2014 r. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi dokonali analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny, a także w zakresie zastosowania zasady korzyści i określenia rynku. Rzeczoznawcy majątkowi zastosowali sposób wyceny oparty na analizie rynku oraz wynikający z przepisów prawa. Dobierając nieruchomości podobne, rzeczoznawcy majątkowi uwzględnili przeznaczenie planistyczne nieruchomości, a nieruchomości podobne spełniają warunek podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W operacie szacunkowym zawarto charakterystykę nieruchomości porównawczych z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Zawiadomieniem z 01 lipca 2015 r. znak: WS-II KD przesłano inwestorowi tj. PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. informację o wycenie przedmiotowej nieruchomości oraz poinformowano o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w sprawie, stosownie do art kodeksu postępowania administracyjnego. W terminie zakreślonym w tym piśmie nie zostały wniesione uwagi ani zastrzeżenia do zgromadzonego materiału dowodowego. Nieruchomość opisana w sentencji decyzji przeznaczona jest pod budowę linii kolejowej. W świetle powyższego, zasadnym jest wskazanie, iż wypłata odszkodowania zostanie zrealizowana przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A., a zgodnie z art. 9y ust.4 pkt 2 ustawy o transporcie kolejowym nastąpi to w terminie 14 dni od dnia kiedy przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Ustalone odszkodowanie zostanie wypłacone ze środków budżetu państwa (art. 38 ust.1 pkt 3 ustawy o transporcie kolejowym). Należy nadmienić, iż nieuregulowany stan prawny przedmiotowej nieruchomości powoduje konieczność zastosowania przepisu art. 133 pkt. 2 wskazanej wyżej ustawy, który przewiduje obowiązek wypłaty do depozytu sądowego odszkodowania w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Decyzję uważa się za doręczoną ze skutkiem prawnym po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia. Odszkodowanie z depozytu sądowego może zostać wypłacone osobie, która wykaże się tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne i prawne orzeczono, jak w sentencji. Pouczenie Od niniejszej decyzji służy prawo wniesienia odwołania do Ministra Infrastruktury i Rozwoju, za pośrednictwem Wojewody Małopolskiego, w ciągu 14 dni licząc od dnia odbioru niniejszej decyzji. Stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, na jej wniosek, wypłaca się kwotę określoną w tej decyzji. Wypłata tej kwoty nie ma wpływu na prowadzenie postępowania odwoławczego.(art. 9z ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym) Wniosek w tej sprawie należy złożyć bezpośrednio do PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. na adres: Pl. Matejki 12,

8 - 8 - Otrzymują: 1. PKP Polskie Linie Kolejowe S. A., Plac Matejki 12, Kraków, 2. Urząd Miasta i Gminy w Niepołomicach, Plac Zwycięstwa 13, Niepołomice z uprzejmą prośbą o wywieszenie tej decyzji na tablicy ogłoszeń Urzędu na okres czternastu dni, a następnie o jego zwrot do Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie wraz ze stosowną adnotacją 3. Aa Potwierdzam zgodność kopii z dokumentem elektronicznym: Identyfikator dokumentu Nazwa dokumentu decyzja odszkodowawcza.pdf Tytuł dokumentu decyzja odszkodowawcza.doc Skrót dokumentu 10E7F66986E293C3DE98EF5B90C051D F2 Wersja dokumentu 1.1 Data podpisu :11:19 Podpisane przez Ewa Joanna Janowiec Kierownik Oddziału EZD Data wydruku: :41:14 Autor wydruku: Dębowska Katarzyna Inspektor Wojewódzki