WS-II KD Kraków, 09 marca 2015 r. D E C Y Z J A

Transkrypt

1 WOJEWODA MAŁOPOLSKI WS-II KD Kraków, 09 marca 2015 r. D E C Y Z J A Na podstawie art. 12 ust. 4, 4a, 4f, 5, art. 18 ust 1, art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, 1a, 2, 3 i 3a i art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 518) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego orzekam o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości zł (słownie: dwadzieścia sześć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych) za niezabudowaną nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym oznaczoną jako działka nr 1805/1 o pow. 0,0471 ha, obr. Mokrzyska Bucze, gm. Brzesko, której prawo własności, z dniem 22 października 2014r. przeszło na rzecz Województwa Małopolskiego, na podstawie decyzji Wojewody Małopolskiego Nr 1/2014 z dnia 27 marca 2014 r. znak: WI-VIII o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: Budowa odcinka drogi wojewódzkiej nr 768 od węzła autostrady A4 do skrzyżowania z drogą gminną nr Modernizacja drogi wojewódzkiej nr 768 Koszyce - Brzesko. Etap I. 2) zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w Krakowie działającego w imieniu Zarządu Województwa Małopolskiego do złożenia ustalonego odszkodowania w punkcie 1 do depozytu sądowego na okres dziesięciu lat, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna UZASADNIENIE Decyzją Nr 1/2014 z dnia 27 marca 2014 r. znak: WI-VIII Wojewoda Małopolski zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: Budowa odcinka drogi wojewódzkiej nr 768 od węzła autostrady A4 do skrzyżowania z drogą gminną nr Modernizacja drogi wojewódzkiej nr 768 Koszyce - Brzesko. Etap I, nadając jej rygor natychmiastowej wykonalności. Przedmiotowa decyzja nie uzyskała waloru ostateczności wobec wniesienia od niej odwołań do Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu złożonych odwołań, ostateczną decyzją z 22 października 2014 r. znak: DOII-II-jo /14, uchylił w części zaskarżoną decyzję i orzekł w tym zakresie, a w pozostałej części decyzję Wojewody Małopolskiego nr 1/2014 z dnia 27 marca 2014 r., znak: WI-VIII , o zezwoleniu na realizację ww. inwestycji drogowej, utrzymał w mocy. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzję o odszkodowaniu wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej, a do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 2 oraz ust. 4f ww. ustawy, nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa, w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - własnością odpowiednich jednostek samorządu Kraków, ul. Basztowa 22 * tel * fax

2 terytorialnego i przysługuje za nie odszkodowanie dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W związku z powyższym oraz mając na uwadze konstytucyjną zasadę wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem, przed Wojewodą Małopolskim zostało wszczęte postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Województwa Małopolskiego na mocy ww. decyzji. Wśród nieruchomości przeznaczonych pod przedmiotową inwestycję znalazła się między innymi nieruchomość położona w obrębie Mokrzyska-Bucze, jedn. ewid. Brzesko, oznaczona jako działka ewid. nr 1805/1 o pow. 0,0471 ha (powstała z podziału dz. nr 1805 o pow. 0,48 ha) operatem pomiarowym przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego dnia 07 listopada 2013 r. pod nr ewidencyjnym: W toku prowadzonego postępowania ustalono, że według stanu na dzień 09 maja 2014 r., tj. na datę ostateczności decyzji lokalizacyjnej Wojewody Małopolskiego, przedmiotowa nieruchomość objęta była Aktem Własności Ziemi o numerze 699/74, w której jako właściciel nieruchomości wpisana była Maria Garbarz c. Józefa i Honoraty, która zmarła 03 kwietnia 1994r. Pismem z 22 maja 2014r. zwrócono się do Urzędu Miejskiego w Brzesku o udzielenie informacji o rodzinie ww. osoby. W odpowiedzi przesłano informację o rodzinie Marii Garbarz. Z kolei pismem z 03 czerwca 2014r. wystąpiono do domniemanych spadkobierców Pani Marii Dudek, Pani Barbary Szatkowskiej oraz Pani Elżbiety Kornaś, z prośbą o przesłanie prawomocnego postanowienia sądowego stwierdzającego prawa do spadku po zmarłej albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia oraz wskazanie danych adresowych tych osób. Jednakże żądanie dokumenty nie zostały przekazane do akt sprawy. W tym stanie rzeczy, tutejszy organ stwierdził, iż z uwagi na fakt, że dotychczasowy właściciel przedmiotowej nieruchomości nie żyje, a postępowanie spadkowe po niej nie zostało przeprowadzane, nie można ustalić osób, którym przysługują prawa do ww. nieruchomości. Zatem uznać należy, że działka nr 1805/1, obr. Mokrzyska-Bucze, jedn. ewid. Brzesko, jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, jak również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. W związku z powyższym, Wojewoda Małopolski działając na podstawie art. 114 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ogłoszeniem z dnia 20 października 2014 r. znak: WS- II KD podał do publicznej wiadomości informację o zamiarze wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Ogłoszenie Wojewody Małopolskiego zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego w Brzesku w dniu 21 października 2014 r. oraz zamieszczone na stronie internetowej BIP Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie w dniu 20 października 2014r. Jednakże w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłosiły się osoby, którym przysługują prawa do tej nieruchomości. W tym stanie rzeczy, stosownie do art ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t j. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), zawiadomieniem z 24 lutego 2015r. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. 2

3 Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.) wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W związku z faktem, iż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, iż z zastrzeżeniem jej art. 18, do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosownie do jej art. 130 ust. 2, konieczne jest oparcie się na opinii biegłego, tzn. operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne zawiera 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165 z 2011r. poz. 985). Zgodnie z brzmieniem ust ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %. Zgodnie zaś z 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Mając powyższe na uwadze, tutejszy organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową tej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Pan Zbigniew Kruk, nr uprawnień 1956, sporządził w dniu 09 czerwca 2014 r. operat szacunkowy określając w nim wartość rynkową nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 1805/1 o pow. 0,0471 ha, obręb Mokrzyska-Bucze, jedn. ewid. Brzesko, powiat brzeski, woj. małopolskie, na łączną kwotę zł (słownie: dwadzieścia sześć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych). W tym miejscu wskazać należy, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyników tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z przepisów skonkretyzowanych w 36 ust. 1 lub ust. 4 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem tzw. zasady korzyści. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Brzesko, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Brzesku Nr XL/286/98 z dnia 15 czerwca 1998 r., przedmiotowa nieruchomość w terenie określanym jako strefa zainwestowania kubaturowego. 3

4 W operacie szacunkowym, o którym mowa wyżej, rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Mokrzyska, ok. 6 km w linii prostej, w kierunku północnym od centrum miasta Brzesko. W pobliżu przebiega droga wojewódzka nr 768. Działka leży w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, rolnych i zakrzewionych, w otoczeniu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. W pobliżu przebiega pas autostrady A4, na południe od nieruchomości. Granice przedmiotowej działki są regularne, kształtem zbliżone do prostokąta, a teren nieruchomości jest płaski. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona oraz nieuzbrojona w sieci infrastruktury technicznej. Działka użytkowana jest rolniczo. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej, w odległości ok. 100 m przebiega droga wojewódzka. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, które nie jest zgodne z cele wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości zasada korzyści występuje, zatem w operacie szacunkowym wartość nieruchomości określono w oparciu o przepisy 36 ust. ust. 4 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów, obejmując analizą rynek lokalny oraz regionalny nieruchomości podobnych. Do określenia wartości nieruchomości w analizie uwzględniono nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu komunikacyjnym. Analizowano transakcje prawem własności obejmując badaniem: rynek lokalny Gmina Brzesko, rynek regionalny: powiat brzeski wraz sąsiednimi powiatami. Do okresu monitorowania cen wybrano dwuletni okres poprzedzający wycenę. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość zastosował dla określenia wartości rynkowej gruntu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Do wyceny wyselekcjonowano z rynku 11 transakcji sprzedaży działek o przeznaczeniu komunikacyjnym. Ceny sprzedaży gruntów zawierały się w przedziale od 15,00 zł/m² do 78,95 zł/m², ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacji, otoczenia/sąsiedztwa, zagospodarowania oraz dostępności komunikacyjnej. Z przeprowadzonej analizy wynika, że lokalizacja i zagospodarowanie są cechami preferowanymi przez nabywców i najważniejszymi czynnikami wpływającym na cenę (waga 35 %), z kolei otoczenie i sąsiedztwo wpływają na cenę także w dużym stopniu (waga 25%), natomiast dostępność komunikacyjna jest na najniższym poziomie (waga 5%). Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych ze względu na czas zawarcia transakcji. Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Kruk dokonał we właściwy sposób wyboru techniki oraz metody szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Brzesko, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi. Nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny są podobne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, dostępność komunikacyjną czy otoczenie. Zdaniem organu orzekającego w przedmiotowej sprawie, operat szacunkowy z dnia 09 czerwca 2014 r., określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. 4

5 Zawiadomieniem z 24 lutego 2015 r. znak: WS-II KD przesłano inwestorowi tj. Zarządowi Dróg Wojewódzkich w Krakowie informację o wycenie przedmiotowej nieruchomości oraz poinformowano o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w sprawie, stosownie do art kodeksu postępowania administracyjnego. W terminie zakreślonym w tym piśmie nie zostały wniesione uwagi ani zastrzeżenia do zgromadzonego materiału dowodowego. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, przepisów o drogach publicznych oraz przepisów o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym. Z kolei, stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz z późn. zm.), zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi - w odniesieniu do dróg wojewódzkich - finansowane są przez samorząd województwa. Nieruchomość opisana w sentencji decyzji przeznaczona jest pod budowę drogi wojewódzkiej. Zarząd Dróg Wojewódzkich w Krakowie (powołany i działający w imieniu Zarządu Województwa Małopolskiego w Krakowie, wykonujący zadania zarządu drogi) dysponuje środkami finansowymi na pozyskiwanie nieruchomości na cel realizacji zaplanowanych inwestycji drogowych. W świetle powyższego, zasadnym jest wskazanie, iż w imieniu Zarządu Województwa Małopolskiego wypłata odszkodowania zostanie zrealizowana przez Zarząd Dróg Wojewódzkich w Krakowie, a zgodnie z art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami nastąpi to w terminie 14 dni od dnia kiedy przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Ustalone odszkodowanie zostanie wypłacone ze środków budżetu Województwa Małopolskiego, z części której dysponentem jest ww. jednostka budżetowa. Należy nadmienić, iż nieuregulowany stan prawny przedmiotowej nieruchomości powoduje konieczność zastosowania przepisu art. 133 pkt. 2 wskazanej wyżej ustawy, który przewiduje obowiązek wypłaty do depozytu sądowego odszkodowania w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Decyzję uważa się za doręczoną ze skutkiem prawnym po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia. Odszkodowanie z depozytu sądowego może zostać wypłacone osobie, która wykaże się tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne i prawne orzeczono jak w sentencji. Pouczenie Od niniejszej decyzji służy prawo wniesienia odwołania do Ministra Infrastruktury i Rozwoju za pośrednictwem Wojewody Małopolskiego w ciągu 14 dni licząc od dnia otrzymania niniejszej decyzji. 5

6 Otrzymują: 1. Zarząd Dróg Wojewódzkich w Krakowie, ul. Głowackiego 56, Kraków (e-puap) 2. Urząd Miejski w Brzesku, ul. Głowackiego 51, Brzesko z uprzejmą prośbą o wywieszenie tej decyzji na tablicy ogłoszeń Urzędu na okres czternastu dni, a następnie o jego zwrot do Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie wraz ze stosowną adnotacją 3. aa 4. Potwierdzam zgodność kopii z dokumentem elektronicznym: Identyfikator dokumentu decyzja o ustaleniu odszkodowania za Nazwa dokumentu nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.pdf decyzja o ustaleniu odszkodowania za Tytuł dokumentu nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.doc FA8D74EAE50BDB63D1C31A14469F79DC Skrót dokumentu F2DC8CF0 Wersja dokumentu 1.4 Data podpisu :50:35 Podpisane przez Ewa Joanna Janowiec Kierownik Oddziału EZD Data wydruku: :09:58 Autor wydruku: Dębowska Katarzyna Inspektor Wojewódzki 6