OPERAT SZACUNKOWY KW Nr, LE1L/00091952/8 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Legnicy VI Wydział Ksiąg Wieczystych Działki o łącznej powierzchni 13631 m 2 Wycena na dzień 17 kwietnia 2013r. Oszacowana wartość rynkowa (WRA)w stanie obecnym 3.902.550 zł Słownie: trzy miliony dziewięćset dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych Wyceny dokonał: Mgr inż. Krystyna Molińska Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia MGPiB Nr. 1776 Warszawa, kwiecień 2013r. 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przedmiot wyceny stanowią niezabudowane działki gruntu położone pomiędzy miejscowościami Gniewomirowice i Lipce, w bezpośrednim sąsiedztwie drogi głównej Legnica Chojnów. Dostępność komunikacyjna oraz ekspozycja bardzo dobra. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Możliwość szybkiego dostępu do centrum Legnicy oraz dróg tranzytowych. Odległość od autostrady A-4 w granicach 8 km. Działki mają kształt regularny, teren uzbrojony w sieć wodociągową i energetyczną. Do 2013r ma powstać sieć kanalizacyjna. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się funkcjonujące osiedle domów jednorodzinnych oraz tereny przeznaczone pod budowę jednorodzinną Obręb Gniewomirowice, gmina Miłkowice, powiat Legnica, woj. dolnośląskie Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności w celu zabezpieczenia kredytu bankowego : Oszacowana wartość rynkowa (WRA)w stanie obecnym 3.902.550 zł Słownie: trzy miliony dziewięćset dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych Opracował: Data sporządzenia operatu: 17 kwietnia 2013r. 2
SPIS TREŚCI: 1. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE 4 1.1. ZLECENIODAWCA 4 1.2. PRZEDMIOT WYCENY 4 1.3. CEL WYCENY 4 1.4. DATA WYKONANIA WYCENY 4 1.5. UWARUNKOWANIA PRAWNE 4 1.6. PODSTAWY METODOLOGICZNE 5 1.7. ŹRÓDŁA INFORMACJI 5 3. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I METODY WYCENY 11 3.1.WYBÓR PODEJŚCIA I METODY 11 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 11 3.2 WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY 12 3.3 OPIS PROCEDURY SZACOWANIA 13 4.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU GRUNTÓW BUDOWLANYCH 14 41. USTALENIE CECH RYNKOWYCH I ICH WAG 16 5.OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONEJ POD ZABUDOWĘ 17 5.1.OCENA RYNKU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH 17 5.2. OKREŚLENIE WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH 18 5.3. OKREŚLENIE SUMY WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH ORAZ WARTOŚCI JEDNOSTKOWEJ DZIAŁEK 18 6.WYNIK KOŃCOWY WYCENY 19 7. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ 20 8.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 20 3
1. Podstawy formalno-prawne 1.1. Zleceniodawca FIG Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie 1.2. Przedmiot wyceny Przedmiot wyceny stanowią niezabudowane działki gruntu położone pomiędzy miejscowościami Gniewomirowice i Lipce, w bezpośrednim sąsiedztwie drogi głównej Legnica Chojnów. Dostępność komunikacyjna oraz ekspozycja bardzo dobra. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Możliwość szybkiego dostępu do centrum Legnicy oraz dróg tranzytowych. Odległość od autostrady A-4 w granicach 8 km. Działki mają kształt regularny, teren uzbrojony w sieć wodociągową i energetyczną. Do 2013r ma powstać sieć kanalizacyjna. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się funkcjonujące osiedle domów jednorodzinnych oraz tereny przeznaczone pod budowę jednorodzinną Obręb Gniewomirowice, gmina Miłkowice, powiat Legnica, woj. dolnośląskie Przedmiotowe działki opisane w Księdze Wieczystej nr. LE1L/00091952/8 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Legnicy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. 1.3. Cel wyceny Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości opisanej w pkt. 1.2.w celu zabezpieczenia kredytu bankowego 1.4. Data wykonania wyceny 17 kwietnia 2013r. 1.5. Uwarunkowania prawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 15 poz. 93 ze zmianami), Księga IV, Tytuł I Ustawa z dnia 17.11. 1964r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr. 43 z 1965r. wraz z póżniejszymi zmianami) 4
Ustawa z dnia 08.11.1982r. o Księgach Wieczystych i Hipotece (Dz.U.Nr.19 wraz z póżniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18.03.1992r. w sprawie wykonywania przepisów o hipotece i księgach wieczystych (Dz.U.Nr.29) Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14.12.1994r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr.10 z 1995r. wraz z póżniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz 741 z późniejszymi zmianami) Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości. Polskie Krajowe Zasady Wyceny, PFSRM Ustawa z dnia 29.08.1997r. Prawo Bankowe, Dz.U. nr.140, poz.939 z póżn. zmianami. 1.6. Podstawy metodologiczne M. Prystupa, Wycena nieruchomości metodą cenowo - porównawczą. PFSRM Warszawa. R. Cymerman, System szacowania nieruchomości wyd.ii Zachodnie Centrum Organizacji, Olsztyn-Zielona Góra 1997r. W. Baranowski, Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych, WACETOB, Warszawa 1997 W. Kłopociński: Wycena nieruchomości miejskich, Wyd. SGP Warszawa 1995r. Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, t.1 Szacowanie nieruchomości, praca zbiorowa pod red. A.Hopfera, wyd. TWIGGER, Warszawa 1995r. 1.7. Źródła informacji Wizja lokalna z dnia 21 pażdziernika 2012r Informacje uzyskane od właściciela Informacje uzyskane w Starostwie Powiatowym w Legnicy Informacje o cenach nieruchomości Informacje z prasy oraz agencji nieruchomości Baza danych dotycząca nieruchomości 2. Opis nieruchomości 5
2.1 Stan prawny nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości gruntowe niezabudowane położone w obrębie Gniewomirowice, gm. Miłkowice, składa się z: Nr. działki 328/441 1183 328/577 1123 328/578 1123 328/579 1091 328/580 1416 328/582 1221 328/583 1098 328/608 1316 328/610 1510 328/611 1428 328/613 1122 RAZEM: 13.631 Powierzchnia m 2 Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Legnicy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste Nr LE1 L/00091952/8, w której dział III i IV nie zawiera wpisów 2.2 Charakterystyka nieruchomości. Gmina Miłkowice położona jest na Równinie Legnickiej, w środkowej części województwa dolnośląskiego, w południowo zachodniej części Polski, miedzy Legnicą i Chojnowem. Gmina Miłkowice jest gminą wiejską, wchodząca w skład powiatu legnickiego. Powierzchnia gminy wynosi 86,4 km2, składa się na nią 16 miejscowości: Bobrów, Dobrzejów, Głuchowice, Goslinów, Gniewomirowice, Grzymalin, Jakuszów, Jezierzany, Kochlice, Lipce, Miłkowice, Patnówek, Rzeszotary, Siedliska, Studnica i Ulesie. Największą wsią gminie są Miłkowice, w których mieszka ponad dwa tysiące osób. 6
7
Miłkowice leżą w sąsiedztwie aglomeracji legnickiej (17 km od Legnicy). Połączenie drogowe ze stolicą subregionu jest niestety w bardzo złym stanie. Przez gminę przebiegają dwa odcinki dróg krajowych. Pierwszy w ciągu drogi nr 3 (E 85) Szczecin - Legnica -Jelenia Góra a drugi to trakt nr 94 Legnica - Chojnów - Bolesławiec wojewódzka nr 448(Milicz- Syców). Posiada ona również bezpośrednie połączenia kolejowe z Oleśnica i Ostrowem Wielkopolskim. Atutem gminy jest przebiegająca w odległości 3 km od granicy gminy międzynarodowa autostrada A-4. Ustalenia planistyczne z poprzednich lat przyjmowały założenie o rychłej perspektywie przebiegu przez obszar gminy autostrady A-3. Perspektywa realizacji tej inwestycji została w ostatnim czasie zmieniła się na drogę szybkiego ruchu S- 3.Gmina Miłkowice posiada sieć komunikacji autobusowej, obsługiwanej głównie przez PKS Legnica oraz przewoźników prywatnych. Dzięki niej można bezpośrednio dotrzeć do takich miejscowości jak: Lubin, Polkowice, Głogów, Chojnów i Legnica. Przez teren gminy przebiegają ważne szlaki kolejowe wykorzystywane przez PKP S.A. dla przewozów pasażerskich i towarowych. Miłkowice są położone w dorzeczu Odry i zlewni rzeki Kaczawy i Czarnej Wody. Mimo ograniczonych środków finansowych, Gmina Miłkowice dokonała w ostatnim dziesięcioleciu ogromnego postępu w dziedzinie inwestycji infrastrukturalnych. Do sukcesów można zaliczyć fakt, iż Gmina została zwodociągowana w 100%. Znaczne braki występują jednak w rozwoju sanitarnej sieci kanalizacyjnej. Wiele do życzenia pozostawia także stan infrastruktury drogowej. Braki w rozwoju lokalnej infrastruktury wymienia się jako jedne z głównych hamulców rozwoju gospodarczego Gminy. Wśród zadań inwestycyjnych wymagających pilnej realizacji, mieszkańcy gminy Miłkowice wymieniają budowę oraz modernizację sieci dróg, których stan techniczny nie odpowiada współczesnym standardom. Na obszarze gminy działają dwaj operatorzy telefonii stacjonarnej: Telekomunikacja Polska SA i Telefonia Lokalna - DIALOG SA. Prawie cały obszar gminy (80 %) znajduje się w zasięgu działania telefonii komórkowej sieci GSM, W miejscowości Lipce zlokalizowana jest jedna stacja przekaźnikowa sieci PTK CENTERTEL, natomiast dwie inne /w miejscowościach: Siedliska i Rzeszotary - sieci IDEA/ są w trakcie budowy. Gmina posiada 1 placówkę pocztowa w Miłkowicach. Gmina Miłkowice nie posiada własnego ujęcia wody. Mieszkańcy są zaopatrywani w wodę z systemu wodociągowego miasta Legnicy. Wszystkie miejscowości na terenie gminy są zwodociągowane. Na terenie gminy funkcjonuje mechaniczno-biologiczna oczyszczalnia 8
ścieków w Miłkowicach. Miejscowości leżące na terenie gminy nie posiadają sieci gazowej doprowadzającej gaz do odbiorców. Gmina Miłkowice nie posiada centralnych urządzeń zaopatrujących mieszkańców w ciepło. W poszczególnych miejscowościach znajdują się lokalne kotłownie (zakłady, szkoły), głównie na opał stały. Wszystkie miejscowości na terenie gminy są zelektryfikowane. Zasadnicza cześć zainwestowania wsi gminy to substancja sięgająca swym rodowodem okresu przedwojennego. Jej stan techniczny jest oceniany jako zły i niestety w ostatnim okresie ulegał dalszej dekapitalizacji. Stosunkowo niewielka cześć zasobów pochodzi z ostatniego trzydziestolecia i jej jakość jest na zadawalającym poziomie. Istotnym defektem tej zabudowy jest brak harmonii z architektoniczną charakterystyka wsi, a ich estetyka pozostawia wiele do życzenia. Mimo wielu starań ze strony mieszkańców stan obiektów mieszkaniowych i gospodarczych należy postrzegać jako znacząco odbiegający od standardu technicznego i estetycznego uznawanego za dobry. Według ustaleń gmina dysponuje korzystnymi warunkami dla lokalizacji na jej terenie funkcji mieszkaniowej i usługowej. Bilans terenów mieszkaniowych brutto sprzyja działaniom na rzecz poprawy sytuacji mieszkaniowej samych mieszkańców jak i inwestorów zewnętrznych zainteresowanych lokowaniem na terenie gminy inwestycji w branży budowlanej. Szczegółowe warunki zabudowy powinny zostać określone w planach miejscowych poszczególnych jednostek uwzględniających zarówno możliwości uzbrojenia terenów jak i inne przesłanki lokalizacyjnej. Gmina Miłkowice przez wiele lat była ważnym węzłem kolejowym. To właśnie w tym miejscu krzyżowały się kolejowe szlaki komunikacyjne biegnące od zachodniej i południowej granicy Państwa i dalej w głąb kraju. Dominował transport towarowy, przewozy pasażerskie stanowiły jedynie niewielki procent przewozów. Przez wiele lat Polskie Koleje Państwowe były dominującym pracodawca w gminie Miłkowice. W szczytowym okresie Kolej zatrudniała około 2000 osób, 2.3. Opis gruntów Szacowane nieruchomości gruntowe położone są pomiędzy miejscowościami Gniewomirowice i Lipce, w sąsiedztwie drogi głównej Legnica - Chojnów. Dostępność komunikacyjna oraz ekspozycja nieruchomości dobra. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd możliwy drogą gruntową nieutwardzoną. Położenie nieruchomości cechuje możliwość szybkiego dostępu do centrum miasta Legnica oraz dróg tranzytowych. Odległość od autostrady A-4 w granicach 8km. 9
Działki mają kształt regularny. Teren niezagospodarowany, porośnięty drzewami i roślinnością dziko rosnącą. Teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest w trakcie uzbrajania (sieć wodna, energetyczna i kanalizacyjna). Według stanowiska Wójta Gminy Miłkowice, wieś Gniewomirowice ma zostać włączona do sieci kanalizacyjnej do 2013 roku. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się funkcjonujące osiedle domów jednorodzinnych oraz tereny przeznaczone pod budowę jednorodzinną inwestora prywatnego i Gminy Miłkowice. Atrakcyjność terenu zwiększa fakt, że teren znajduje się w strefie podmiejskiej. Niewielka odległość (ok.3 km) od granic miasta Legnicy, powoduje, że terenu te są atrakcyjne. Jednocześnie lokalizacja poza granicami administracyjnymi Legnicy, wpływa na wysokość podatków, które będzie płacił potencjalny inwestor. 2.4. Określenie przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określono na podstawie zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr 328/219-230 obręb Gniewomirowice Gminy Miłkowice z dnia 15.02.2008 roku. Zgodnie z ustaleniami zawartymi ww dokumencie, obszar w granicach wyżej wymienionych działek oznaczony jest symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. 10
W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Działki o nr. 328/441, 328/577, 328/578, 328/579, 328/580, 328/582, 328/583, 328/608, 328/610, 328/611, i 328/613: Powierzchnia działek pod zabudowę mieszkaniową: 13.631 m 2 3. Zastosowane podejścia i metody wyceny 3.1.Wybór podejścia i metody Wskazanie rodzaju określonej wartości Oszacowano określoną w PKZW wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących warunków: a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się 11
szczególnymi motywami. b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. d) nie działają w sytuacji przymusowej. e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, przy pojęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 3.2 Wybór podejścia i metody wyceny Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami stanowi: Art. 154. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy wyborze podejścia i metody wyceny kierowano się w szczególności takimi czynnikami jak: Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, Stan techniczno-użytkowy przedmiotowej nieruchomości (poznany podczas wizji lokalnej). Dostępność danych oraz ilości informacji, Jak mówi Nota Interpretacyjna 1 do Polskich Krajowych Zasad Wyceny, pkt..3.1 podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. 12
W podejściu porównawczym stosuje się metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku. Zgodnie z NI1, pkt. 5.1 przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Zgodnie z NI1, pkt. 3.2 Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 3.3 Opis procedury szacowania Szczegółowe wytyczne związane ze stosowaniem metody korygowania ceny średniej zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Procedurę określono w następujący sposób: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7) Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 13
8) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9) Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n W = C śr u i i=1 gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 4.Analiza i charakterystyka rynku gruntów budowlanych Lp Obręb Data transakcji Powierzchnia m 2 Cena 1 m 2 1 Grzybiany 02.2011 1082 175 2 Przybków 12.2010 3857 193 3 Kunice 01.2011 1000 180 4 Bartoszów 02.2012 1200 190 5 Koskowice 01.2012 1200 189 6 Ziemnice 11.2010 1280 217 7 Grzybiany 09.2011 1846 173 8 Gierałtowice 08.2011 1939 200 14
9 Legnickie Pola 08.2011 1300 182 10 Karczowska 09.2011 1300 177 11 Legnica - peryferia 10.2011 2412 219 12 Kunice 12.2011 1419 200 Analiza lokalnego rynku nieruchomości wykazała 12 transakcji wolnorynkowych. Ceny jednostkowe w danym segmencie rynku kształtowały się na poziomie 173 do 219 zł/ w zależności od położenia, wielkości działki itp. Transakcja o cenie minimalnej charakteryzuje się gorszym położeniem oraz słabszym uzbrojeniem. Transakcja o cenie maksymalnej charakteryzuje się lepszym położeniem oraz lepszym uzbrojeniem Według specjalistów, w przypadku działek na pierwszy plan wysuwa się stan prawny działki. Poszukiwane są przede wszystkim działki z już wydanym pozwoleniem na budowę lub chociaż z perspektywą otrzymania takiego pozwolenia. Zarówno w przypadku kupna działki pod zabudowę jak i kupna domu klienci kierują się następującymi kryteriami: Lokalizacja rozumiana w wieloraki sposób: korzystna komunikacyjnie, z dojazdem (ulicą lub utwardzoną drogą), atrakcyjne położenie (las lub inne tereny zielone, spokojna okolica, korzystne usytuowanie względem stron świata, charakter i gęstość zabudowy w okolicy, infrastruktura socjalna czyli sklepy, szkoły, przedszkola i punkty usługowe w okolicy), sąsiedztwo (czy nie jest uciążliwe, np.: ruchliwa droga, ferma hodowlana itp.) Wielkość działki. Najpopularniejsze pod zabudowę są działki pomiędzy 1000 a 2000 metrów kwadratowych. W niektórych gminach obowiązują przepisy dotyczące minimalnej wielkości działki przeznaczonej pod zabudowę. Dostęp do mediów czyli gaz, woda, kanalizacja, telefon a nawet internet. W przypadku ofert z www.szybko.pl widoczne jest, iż cena jest zdecydowanie wyższa w przypadku gdy dostępna jest kanalizacja (nie ma potrzeby instalowania szamba, własnej oczyszczalni ścieków, co obniża koszty inwestycji) Inne dodatkowe cechy działki, np. ogrodzenie 15
41. Ustalenie cech rynkowych i ich wag Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane wynikają ze specyfiki tego rynku. Cechy rynkowe są to takie kryteria, na podstawie których potencjalni nabywcy oceniają nieruchomość, którą zamierzają kupić Analiza rynku powiatu legnickiego oraz innych, podobnych rynków wskazuje, że istnieje kilka atrybutów (cech), które decydują o poziomie cen tego typu nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokalnego, rynków równoległych oraz badań własnych dotyczących preferencji nabywców, określono cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. Cechy rynkowe oraz ich wagi określono następująco: Cecha położenie uwzględnia atrakcyjność położenia nieruchomości dla przeznaczenia w Planie: bardzo dobre, dobre, słabe 30% Cecha powierzchnia działki uwzględnia wielkość działki: bardzo dobra do 2000m2, dobra 2000m2-5000m2, średnia powyżej 5000m2 20% Cecha sąsiedztwo uwzględnia najbliższe otoczenie, wpływ na funkcjonowanie i użyteczność- zabudowa zbliżona przeznaczeniem, centrum miasta- bardzo dobre, tereny o zbliżonym przeznaczeniu z dobrym dojazdem dobre, tereny rolne, siedliska słabe, 15% Cecha uzbrojenie uwzględnia możliwość bezpośredniego dostępu do mediów miejskich: pełny dostęp do uzbrojenie, uzbrojenie częściowe ( brak kanalizacji, wody lub gazu), brak dostępu do uzbrojenia 20% Cecha wielkość i kształt uwzględnia wielkość bardzo dobre umożliwiającą swobodną zabudowę bez ograniczeń, dobre: drobne ograniczenia słabsze: ograniczenia wynikające z Planu oraz kształtu i sąsiedztwa, -15% 16
5.Określenie wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę Analiza rynku lokalnego wykazała, że w badanym okresie ceny nieruchomości utrzymywały się na podobnym poziomie, nie trzeba więc aktualizować ich wartości na datę wyceny. 5.1.Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto następującą skalę ocen: L.p Rodzaj cechy Ocena Opis 1. Położenie Bardzo dobre Określa atrakcyjność położenia Dobre Słabe 2. Powierzchnia działki Bardzo Dobra uwzględnia wielkość działki: bardzo Dobra Średnia dobra do 2000m2, dobra 2000m2-5000m2, średnia powyżej 5000m2 3. Sąsiedztwo Bardzo Dobre Dobre Słabe uwzględnia najbliższe otoczenie, wpływ na funkcjonowanie i użyteczność- zabudowa zbliżona przeznaczeniem, centrum miastabardzo dobre, tereny o zbliżonym przeznaczeniu z dobrym dojazdem dobre, tereny rolne, siedliska słabe 4. Uzbrojenie Pełne Częściowe Brak uwzględnia możliwość bezpośredniego dostępu do mediów miejskich: pełny dostęp do uzbrojenie, uzbrojenie częściowe ( brak kanalizacji, wody lub gazu), brak dostępu do uzbrojenia 5. Rozmiar i kształt Bardzo dobre uwzględnia wielkość bardzo dobre Dobre Słabsze umożliwiającą swobodną zabudowę bez ograniczeń, dobre: drobne ograniczenia słabsze: ograniczenia wynikające z Planu oraz kształtu i sąsiedztwa Wśród analizowanych transakcji określono: cena maksymalna C max =219 zł/ m 2 cena minimalna C min =173 zł /m 2 C = C max - C min =219-173 = 46 zł/m 2 n cena średnia = ( Ci)/n i=1 gdzie: C i - jest ceną transakcyjną i-tej nieruchomości z listy przyjętych do analizy nieruchomości podobnych n - stanowi liczbę zaobserwowanych transakcji cena średnia = 191,25 zł/m 2 17
Opis nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej w aspekcie cech rynkowych przedstawia poniższa tabela: Lp Charakterystyka cech O cenie max O cenie min. 1 Data transakcji 10.2011 09.2011 2 Lokalizacja działki Legnica Grzybiany 3 Powierzchnia 2412 1846 4 Cena jednostkowa 219 zł 173 zł 5 Cecha - Położenie bdb Sł. 6 Cecha - Powierzchnia działki Bdb Bdb 7 Cecha - Sąsiedztwo Bdb Sł 8 Cecha - Uzbrojenie Pełne Brak 9 Cecha - Rozmiar i kształt Bdb Słabsze 5.2. Określenie współczynników korygujących Cmin / Cśr = 0,49 Współczynnik dolny Cmax / Cśr = 1,49Współczynnik górny 5.3. Określenie sumy współczynników korygujących oraz wartości jednostkowej działek Określenie wartosci jednostkowej działki pow. [m2]: połozenie powierzchnia dz. sąsiedztwo uzbrojenie rozmiar i kształt bdb db bdb pełne bdb Lp. Cechy rynkowe Waga cechy Zakres współczynników korygujących Wartość współczynnika Ui % Ud Ug 1 Położenie 30% 0,49 x 0,30 1,49 x 0,30 0,4470 0,1470 0,4470 2 Powierzchnia działki 20% 0,49 x 0,20 1,49 x 0,20 0,30 0,0980 0,2980 3 Sąsiedztwo 15% 0,49 x 0,15 1,49 x 0,15 0,2235 0,0735 0,2235 4 Uzbrojenie 20% 0,49 x 0,20 1,49 x 0,20 0,298 18
5 Rozmiar i kształt 0,0980 0,2980 15% 0,49 x 0,15 1,49 x 0,15 0,2235 0,0735 0,2235 Suma 100% 0,49 1,49 1,497 Wartość 1 m 2 wycenianej działki: W= Cśr x Ui W= 286,30 zł/m2 6.Wynik końcowy wyceny Aktualna wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w miejscowości Gniewomirowice: Nr. działki Powierzchnia Przeznaczenie Wartość zł m 2 328/441 1183 mieszk. 338.692 328/577 1123 mieszk. 321.514 328/578 1123 mieszk. 321.514 328/579 1091 mieszk. 312.353 328/580 1416 mieszk. 405.400 328/582 1221 mieszk. 349.572 328/583 1098 mieszk. 314.357 328/608 1316 mieszk. 376.770 328/610 1510 mieszk. 432.313 328/611 1428 mieszk. 408.836 328/613 1122 mieszk. 321.228 RAZEM: 13.361 3.902.550 6.0.Wartość rynkowa nieruchomości w jej stanie na dzień wyceny wynosi: 3.902.550 zł Słownie: trzy miliony dziewięćset dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych 19
7. Wnioski z dokonanych obliczeń Oszacowana wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowi prognozę ceny możliwej do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących założeń: Strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania umowy sprzedaży. Czas eksponowania oferty zanim dojdzie do sprzedaży może wynosić kilka miesięcy. Przy skróceniu okresu ekspozycji cena za jaką będzie można sprzedać nieruchomość będzie malała. 8.Klauzule i zastrzeżenia Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Operat szacunkowy nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie t.j. jak w pkt. 2 niniejszego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej ani też na podstawie dokumentacji technicznej lub prawnej. Oszacowane w operacie wartości nie zawierają podatku VAT Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla, którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość oszacowana w operacie nie posiada ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a w szczególności: Zajęcia nieruchomości w trybie egzekucji Zakaz zbywania lub obciążenia nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych w postępowaniu karnym Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego 20
Wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego. ZAŁĄCZNIK NR 1 DO OPERATU SZACUNKOWEGO OKREŚLAJĄCY OBSZARY RYZ Y K A ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ BĘDĄCĄ PRZEDMIOTEM WYCENY. Zgodnie ze standardem KSWS 3 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Ryzyko związane z nieuregulowanym stanem prawnym. Na podstawie dostępnej dokumentacji o stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomość posiada uregulowany stan prawny. Informacje zawarte w księdze wieczystej, ewidencji gruntów oraz innych dostępnych dokumentach są zgodne, co do zawartych w nich danych o nieruchomości. Prawo do nieruchomości jest bezsporne, nie występują niezgodności. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z prawami, roszczeniami i ograniczeniami do nieruchomości. Na podstawie zapisów w dziale III księgi wieczystej oraz udostępnionych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami, roszczeniami i ograniczeniami, które wpływałyby na wartość nieruchomości a tym samym 21
zwiększałyby ryzyko pełnego dysponowania nieruchomością na danym rynku nieruchomości i uniemożliwiałby jej sprzedaż. Ryzyko związane z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy. Planowany sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zdobytych informacji podczas procesu szacowania rzeczoznawca majątkowy nie posiada dodatkowej wiedzy, co do istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka zmiany planu zagospodarowania dotyczącego przedmiotowej nieruchomości i jej otoczenia mogących wpłynąć na jej wartość. Ryzyko związane ze złym stanem technicznym nieruchomości Na podstawie informacji uzyskanych podczas wizji lokalnej rzeczoznawca majątkowy nie wnosi zastrzeżeń, aby stan techniczny nieruchomości uniemożliwiał jej dalsze funkcjonowanie i miał negatywny wpływ na przydatność jako dobre zabezpieczenie wierzytelności banku. Ryzyko związane z brakiem dostępem do drogi publicznej Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W związku z powyższym nie występuje ryzyko w tym zakresie. Ryzyko związane z płynnością nieruchomości. W ostatnim roku sytuacja, w zakresie cen podobnych nieruchomości, ustabilizowała się, bez wyraźniejszego trendu spadkowego lub wzrostowego. Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względnie równowaga podaży i popytu. W sytuacji sprzedaży nieruchomości w przyszłości nie powinno pojawić się ryzyko dłuższej niż dotychczas ekspozycji na rynku. Elementy opisane powyżej wskazują, że wartość przedmiotowej nieruchomości powinna nadążać za ewentualnie rosnącymi cenami na rynku. Nie powinny też wystąpić w najbliższym czasie trudności w sprzedaży tej nieruchomości, w przypadku podjęcia decyzji o j ej zbyciu. 22
Rynek w ciągu najbliższych kilku lat prawdopodobnie będzie rynkiem rosnącym jeśli chodzi o ceny nieruchomości gruntowych. Tak może być w przypadku takich nieruchomości jak wyceniana. Największym atutem nieruchomości jest fakt, że znajduje się on w strefie podmiejskiej. Lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do miasta. Ryzyko wywłaszczenia nieruchomości Na podstawie dostępnych źródeł informacji rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził istnienia jakichkolwiek przesłanek związanych z istnieniem ryzyka wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości na podstawie przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami DOKŁADNA ALIAZA OBSZARÓW RYZYKA POZWOLIŁA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEMU STWIERDZIĆ, IŻ NIERUCHOMOŚĆ BĘDĄCA PRZEDMIOTEM WYCENY JEST PRZYDATNA W STOPNIU DOBRYM JAKO ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI BANKU. Operat wykonano w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z czego dwa przekazano Zleceniodawcy. 23