RYNEK KAMIENIC MIESZKALNO-USŁUGOWYCH NA TERENIE ŚRÓDMIEŚCIA I STAREGO MIASTA W LUBLINIE LUBLIN, 2005 r. 1 PODSTAWOWE WSKAŹNIKI ISTOTNE DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W LUBLINIE Stopa bezrobocia (wrzesień 2005): 12,20% Dane na podstawie publikacji GUS dla 2004 roku. Ludność (faktyczne miejsce zamieszkania 31.12.2004): Przyrost naturalny: Saldo migracji w ruchu wewnętrznym: 355.998 osób 23 osoby -1.206 osób Powierzchnia mieszkań oddanych do uŝytku: 85.744m 2 (w tym przeznaczone na sprzedaŝ lub wynajem): 17.296m 2 Mieszkania oddane do uŝytku: 1.081 (w tym przeznaczone na sprzedaŝ lub wynajem): 320 Liczba podmiotów zarejestrowanych w systemie REGON: 39.499 w tym w sektorze prywatnym: 38.541 osoby fizyczne 29.608 spółki prawa handlowego 3.249 spółki z udziałem kapitału zagranicznego 386 spółdzielnie 205 fundacje 182 stowarzyszenia i organizacje społeczne 838 Dane według Spisu Powszechnego w 2002 roku Powierzchnia uŝytkowa mieszkań zamieszkałych: 6.925.515 m 2 w tym stanowiących własność: osób fizycznych 2.537.706 m 2 gminy 506.765 m 2
pozostałych podmiotów 3.881.044 m 2 2 OGÓLNY CHARAKTER ZABUDOWY, NAJEMCÓW NA ANALIZOWANYM RYNKU Dane statystyczne dot. Starego Miasta i Śródmieścia (na podstawie Programu Rewitalizacji opracowanego przez Urząd Miasta Lublin). Stare Miasto Powierzchnia 12 ha, co stanowi 0,1% powierzchni miasta Liczba mieszkańców 2000, co stanowi 0,6% ludności miasta Gęstość zaludnienia 16.667 mieszkańców/km 2 Liczba obiektów wpisanych do rejestru zabytków 98 Liczba podmiotów prawnych i gospodarczych 222 (wg wizji lokalnej z 2001 roku) Liczba osób prowadzących działalność gospodarczą 219 Liczba innych przedsiębiorców (spółki cywilne, jawne, akcyjne, z o.o. i inne) 112 Łączna powierzchnia uŝytkowa 88 895 m 2 (dane z 1995 roku) W tym łączna powierzchnia mieszkalna 46 485 m 2 (dane z 1995 roku) Śródmieście Powierzchnia 244 ha, co stanowi 1,7 % powierzchni miasta Liczba mieszkańców 18.775, co stanowi 5,5% ludności miasta Gęstość zaludnienia 7.695 mieszkańców/km 2 Liczba obiektów wpisanych do rejestru zabytków 136 Liczba osób prowadzących działalność gospodarczą 2876 Liczba innych przedsiębiorców (spółki cywilne, jawne, akcyjne, z o.o. i inne) - 1006 Na terenie Śródmieścia i Starego Miasta Lublina dominującą formą zabudowy jest zwarta zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz wielorodzinna z funkcjami uŝytkowymi komercyjnymi (lokale handlowe, usługowe i biurowe zlokalizowane najczęściej w poziomie parteru). Na obszarze tym zgromadzone są równieŝ budynki uŝyteczności publicznej takie jak Urząd Miasta Lublin, Urząd Wojewódzki, Starostwo Powiatowe oraz wszystkie lubelskie sądy (poza wydziałem gospodarczym); jednostki kulturalne w tym Filharmonia, kina, teatry. Charakter zabudowy sprawia, Ŝe Stare Miasto jak i Śródmieście są najgęściej zaludnionymi terenami miasta, a jednocześnie miejscem koncentracji usług i handlu. Na terenie Starego Miasta przewaŝa zabudowa XVII i XVIII wieczna, chociaŝ w późniejszych wiekach wielokrotnie przebudowywana i uzupełniana. Na terenie Śródmieścia występuje zabudowa XIX i XX wieczna, z tym Ŝe w historycznie ukształtowanych ciągach ulicy Krakowskie Przedmieście, Narutowicza, Lubartowskiej w ścisłym centrum dominuje zabudowa z czwartej ćwierci XIX wieku i początku XX wieku. ObrzeŜa centrum oraz Śródmieścia to zabudowa późniejsza z dwudziestolecia międzywojennego oraz z lat pięćdziesiątych XX wieku. Cechą charakterystyczną Lublina, odróŝniającą go od innych większych miast (np. Krakowa, Poznania czy Wrocławia) jest w większości zadawalający lub zły stan techniczny budynków mieszkalnych na analizowanym terenie (średni stan techniczny dotyczy nielicznych, gruntownie remontowanych budynków w ostatnich latach) oraz historycznie dominująca własność komunalna, co z kolei doprowadziło, iŝ w większości przypadków lokale mieszkalne mają bardzo niski standard, zamieszkiwane są przez najemców do których zastosowanie miały przepisy o czynszu regulowanym, a okolica jest ciągle postrzegana jako nieciekawa dla funkcji mieszkalnej (w szczególności dotyczy to Starego Miasta za Bramą Krakowską).
W ostatnich latach widoczne są pewne symptomy powolnej zmiany (rewitalizacji) tego obszaru. Wyremontowanych zostało między innymi kilkanaście kamienic przy ulicy Krakowskie Przedmieście oraz na Starym Mieście. Większość prowadzonych dotychczas prac remontowych w budynkach na terenie opisywanej strefy dotyczyła wyłącznie części uŝytkowanej na cele komercyjne (w szczególności uwaga ta dotyczy Starego Miasta); remonty części uŝytkowanych na cele mieszkalne odbywały się sporadycznie. W dłuŝszym czasie naleŝy spodziewać się, iŝ takŝe inne budynki w tym rejonie Śródmieścia i Starego Miasta będą zmieniały swoje oblicze, właśnie w celu przyciągnięcia najemców takich powierzchni (mieszkalnych o wyŝszym standardzie). Przeprowadzane remonty i renowacje kamienic, a takŝe pojedyncze rozbiórki starych budynków mieszkalnych i realizacja w ich miejscu nowych obiektów z funkcją mieszkalną, świadczą takŝe o tym, iŝ istnieje niezaspokojony popyt na powierzchnię mieszkalną wyŝszego standardu na terenie Śródmieścia i Starego Miasta. RównieŜ ceny osiągane za tego typu lokale w nielicznych nowych budynkach wielorodzinnych na terenie śródmiejskiej strefy miasta Lublina świadczą, iŝ niezaspokojony popyt tworzony jest przez osoby skłonne zapłacić za takie lokale zdecydowanie więcej niŝ średnia dla lokali typowego standardu na lubelskim rynku. Wydaje się takŝe, iŝ inwestorzy realizujący większe obiekty o funkcjach komercyjnych zaczynają się bardziej interesować obszarem Centrum Miasta (w ostatnich miesiącach ruszyła budowa centrum konferencyjnohandlowego Plaza Center przy ulicy Lipowej). Cechą charakterystyczną Śródmieścia i Starego Miasta jest bardzo mała podaŝ wolnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę, co z kolei skutkuje wysokimi cenami uzyskiwanymi w nielicznych transakcjach. 3 RYNEK SPRZEDAśY KAMIENIC NA TERENIE ŚRÓDMIEŚCIA I CENTRUM LUBLINA Analizy rynku w zakresie transakcji sprzedaŝy budynków zabudowanych kamienicami mieszkalnymi, mieszkalnousługowymi (uŝytkowymi) oraz o funkcjach usługowych (biurowe, handlowe) dokonano bazując na transakcjach zawartych na terenie Śródmieścia i Starego Miasta Lublina w latach 2000-2005. Transakcje dotyczące kamienic na analizowanym rynku moŝna podzielić na cztery grupy: sprzedaŝ kamienic w całości uŝytkowanych na cele biurowe czy usługowo-handlowe, z których część została gruntownie wyremontowana i adaptowana dla nowych funkcji, sprzedaŝ kamienic mieszkalno-usługowych, będących w większości wykorzystywanych na cele mieszkalne (część/większość lokali zajętych przez najemców z czynszem regulowanym), częściowo zaś głównie parter, ewentualnie I piętro wykorzystywane na cele uŝytkowe, kamienice zajęte wyłącznie na cele mieszkalne, kamienice wyłączone z uŝytkowania z uwagi na zły stan techniczny. Osiągane ceny transakcyjne Ceny transakcyjne dla nieruchomości zabudowanych kamienicami były bardzo zróŝnicowane i wahały się od 200.000 zł do 12.000.000 zł za całą nieruchomość, gdzie cena najniŝsza dotyczyła sprzedaŝy kamienicy wyłączonej z uŝytkowania, w awaryjnym stanie technicznym. Natomiast cena maksymalna dotyczyła kamienicy nabytej dla funkcji hotelowej (zdecydowanie największej na analizowanym rynku o powierzchni 5.684,40 m 2 ) Jednostkowe ceny transakcyjne (odniesione do 1m 2 powierzchni uŝytkowej/całkowitej często te dwa pojęcia bywają rozumiane i uŝywane przez sprzedających i kupujących zamiennie, co ma takŝe swoje odzwierciedlenie w aktach notarialnych i po części wynika ze zróŝnicowanej funkcji budynków i trudności z zaklasyfikowaniem poszczególnych powierzchni, jak i braku znajomości zasad zaliczania poszczególnych powierzchni) kształtowały się jak poniŝej: 2.866zł/m 2 5.308zł/m 2 dla kamienic uŝytkowanych jako budynki biurowe lub usługowe (w pełni wykończone, po remontach kapitalnych, o dobrym lub bardzo dobrym standardzie wykończenia)
1.203zł/m 2 2.419zł/m 2 dla budynków o funkcji biurowo-usługowej przeznaczonych do częściowego remontu i adaptacji bądź wykończenia 683zł/m 2 2.383zł/m 2 dla kamienic mieszkalno-usługowych częściowo uŝytkowanych (częściowo zajętych przez lokatorów z czynszem regulowanym), wymagających jednakŝe poniesienia nakładów na remonty kapitalne i adaptacje, 350zł/m 2 1.200zł/m 2 dla kamienic mieszkalnych oraz kamienic mieszkalno-usługowych częściowo uŝytkowanych (częściowo zajętych przez lokatorów z czynszem regulowanym) na terenie Śródmieścia i Starego Miasta w złym lub awaryjnym stanie technicznym wymagających remontów kapitalnych i adaptacji. Dominujący wpływ na ceny transakcyjne ma lokalizacja szczegółowa na terenie analizowanego rynku; najwyŝsze ceny transakcyjne osiągają nieruchomości zlokalizowane bezpośrednio przy Krakowskim Przedmieściu, Narutowicza (okolice Placu Wolności) oraz na Starym Mieście (ulica Grodzka, Rynek), czyli zlokalizowane przy głównych ulicach, o duŝym natęŝeniu ruchu pieszego, co warunkuje moŝliwości ich wykorzystania na cele komercyjne. Stan techniczny zbywanych kamienic Stan techniczny sprzedawanych kamienic był zróŝnicowany. Z jednej strony część z nich wymagała kapitalnych remontów (budynki wyłączone z uŝytkowania, w złym bądź awaryjnym stanie technicznym), z drugiej zaś w grupie sprzedanych były budynki po kapitalnych remontach i adaptacjach podnoszących ich standard, przy czym dotyczyło to głównie budynków o funkcji uŝytkowej (biurowych). Wszystkie sprzedawane budynki mieszkalnousługowe wymagały w zasadzie mniejszych lub większych prac remontowych i podniesienia standardu; stopień zuŝycia technicznego dla tych budynków moŝna oszacować jako mieszczący się w przedziale 40-55%. 4 RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH NA TERENIE ŚRÓDMIEŚCIA I CENTRUM LUBLINA Rynek lokali mieszkalnych na terenie Śródmieścia i Starego Miasta, jest zdecydowanie najlepiej rozwinięty ze wszystkich segmentów rynku nieruchomości rocznie notowanych jest pomiędzy 50 100 transakcji dla tego rodzaju nieruchomości. Sprzedawane lokale mieszkalne na tym rynku lokalnym były przedmiotem dwojakiego rodzaju praw: prawa odrębnej własności (nieruchomości lokalowe), lub teŝ lokale uŝytkowane i zarządzane samodzielnie w ramach nabywanych udziałów w nieruchomościach zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Ceny transakcyjne były bardzo zróŝnicowane i w odniesieniu do 1m 2 powierzchni lokalu wynosiły od 496 zł/m 2 do 4.651 zł/m 2. Ceny minimalne dotyczyły głównie lokali zlokalizowanych w budynkach w złym stanie technicznym, lokali będących w złym stanie technicznym i niskim standardzie wykończenia oraz lokali niekorzystnie zlokalizowanych w budynku (poddasze); ceny zaś maksymalne mniejszych lokali, lokali zlokalizowanych na parterze z moŝliwością adaptacji na lokale uŝytkowe oraz w budynkach w dobrym stanie technicznym na obszarze analizowanego rynku. Za typowe (najczęściej) występujące ceny transakcyjne dla lokali mieszkalnych na tak przyjętym rynku naleŝy uznać te mieszczące się w przedziale 1.800-2.800 zł/m 2. Obliczona średnia cena transakcyjna w odniesieniu do 1m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego (nieruchomości lokalowe i udziały z prawem do korzystania z lokalu) wyniosła 1.873,06 zł/m 2. NaleŜy zauwaŝyć, iŝ udziały w nieruchomościach z prawem do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego osiągały niŝsze ceny transakcyjne od nieruchomości lokalowych; średnie ceny transakcyjne wyniosły w obydwu przypadkach (dla ostatnich analizowanych 2 lat, to jest 2003-2005) odpowiednio 1.983 zł/m 2 oraz 1.435 zł/m 2, co wynika nie tyle ze zróŝnicowania rodzaju zbywanego prawa, lecz faktu, iŝ sprzedaŝ udziałów w nieruchomościach dotyczy generalnie starszych budynków, w gorszym stanie technicznym i to ta cecha ma dominujący wpływ na wspomniane zróŝnicowanie.
PoniŜej przedstawiono ceny transakcyjne dla lokali mieszkalnych na podstawie cen transakcyjnych dla ostatnich 2 lat: Ceny transakcyjne 5 000 zł 4 500 zł 4 000 zł 4 651 zł 4 651 zł 4 090 zł 3 500 zł 3 000 zł 2 500 zł Ogółem Udziały Nieruchomości lokalowe 2 000 zł 1 873 zł 1 983 zł 1 500 zł 1 435 zł 1 000 zł 500 zł 496 zł 591 zł 496 zł 0 zł Max Min Średnia Rys. 2. Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych /na podstawie 136 zanotowanych transakcji/ Historyczne ceny transakcyjne dla lokali mieszkalnych zajętych przez lokatorów do których miały zastosowanie przepisy o czynszu regulowanym, były wyraźnie niŝsze od cen dla lokali wolnych. NaleŜy jednak zauwaŝyć, iŝ transakcji lokalami mieszkalnymi (nieruchomościami lokalowymi lub udziałami z prawem do korzystania z lokali mieszkalnych) zajętych przez najemców z czynszem regulowanym zanotowano w latach 2003-2005 zaledwie kilkanaście. Ceny transakcyjne dla tego rodzaju lokali kształtowały się w przedziale od 672 zł/m 2 do 1.911 zł/m 2 (lokalizacja ogólna najlepsza, notowanie najwyŝsze odbiegające zdecydowanie od pozostałych), cena średnia dla tego rodzaju lokali zajętych przez lokatorów z czynszem regulowanym wyniosła dla zanotowanych transakcji 1.300 zł/m 2. Ceny transakcyjne były uzaleŝnione od wielkości lokali, ich szczegółowej lokalizacji w budynku (najwyŝsze dla kondygnacji parter do 2 piętra) oraz wieku lokatora uprawnionego do zamieszkiwania. Z uwagi na zbyt krótki upływ czasu od zmiany przepisów prawnych, umoŝliwiających podwyŝszanie czynszu przy złagodzonych przepisach wynikających z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (brak odpowiedniej liczby transakcji), nie jest moŝliwe określenie w chwili obecnej wpływu tych zmian na osiągane ceny transakcyjne. Bez wątpienia natomiast na lubelskim rynku miał miejsce wzrost cen transakcyjnych dla lokali mieszkalnych (tak jak zresztą w całym kraju), notowany wyraźnie w latach 2003-2005. RównieŜ na obszarze analizowanego rynku lokali mieszkalnych na terenie Śródmieścia i Starego Miasta trend wzrostu wyniósł dla tego okresu około 7% rocznie (dokładnie 7,4% rocznie). 5 RYNEK NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH Rynek najmu lokali mieszkalnych jest rynkiem ustabilizowanym pod względem relacji popyt-podaŝ, (za wyjątkiem lokali o lepszym standardzie gdzie jest niewielka nadwyŝka popytu) jednakŝe z wyraźną tendencją wzrostową w zakresie czynszów najmu w przeciągu ostatnich kilku lat. Typowe stawki czynszowe za wynajem lokali mieszkalnych na analizowanym rynku wahają się w granicy 6-8 zł za lokale niskiego standardu (w których nie były przeprowadzane w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat Ŝadne prace remontowe), w budynkach o duŝym stopniu zuŝycia technicznego do 20-25 zł/m 2 dla lokali o lepszym standardzie (lub z meblami) przy najlepszej lokalizacji ogólnej na analizowanym rynku. Najczęściej obserwowane stawki czynszowe kształtują się dla tego rodzaju lokali w przedziale 13-18zł/m 2 miesięcznie, i z reguły nie zawierają opłat licznikowych (aczkolwiek praktyka bywa w tym
zakresie zróŝnicowana np.: w niektórych lokalach w stawkę czynszową wliczona jest ryczałtowa opłata za wodę). WyŜsze stawki czynszowe dotyczą lokali zlokalizowanych w rejonie ulicy Chopina, Krakowskie Przedmieście, Narutowicza; niŝsze zaś w rejonie Staszica czy Niecałej. Na Starym Mieście lokale mieszkalne (poza tymi wynajmowanymi przez Gminę) sporadycznie są przedmiotem najmu na zasadach wolnorynkowych.
Rynek kamienic mieszkalno-usługowych na terenie Śródmieścia i Starego Miasta w Lublinie 6 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Przykłady kamienic będących przedmiotem obrotu ul. Krakowskie Przedmieście /budynek biurowy/ ul. Krakowskie Przedmieście 3-go Maja /budynek biurowy/ ul. Krakowskie Przedmieście /Deptak/ ul. Krakowskie Przedmieście /Deptak/ - budynek biurowy ul. Rynek ul. Rynek