INSTYTUT ROZWOJU MIAST INSTITUTE OF URBAN DEVELOPMENT LESZEK KAŁKOWSKI M O N I T O R I N G P O L S K I E G O R Y N K U N I E R U C H O M O Ś C I W LATACH 1990-2008 MONITORING OF POLISH REAL ESTATE MARKET IN THE PERIOD 1990 2008 KRAKÓW 2009 KRAKOW 2009 1
Praca wykonana w Zakładzie Analiz Rynku Nieruchomości w ramach działalności statutowej Instytutu Rozwoju Miast. This work has been realised in the Department of Real Estate Markets in the frame of the statutory activity of the Institute of Urban Development Tytuł projektu: Aktualizacja internetowej bazy danych o rynku nieruchomości w Polsce w 2009 r. Title of the project: Actualisation of the internet data base on real estate market in Poland in 2009 Numer projektu: 9691 Number of the project: 9691 Kierownik projektu: Leszek Kałkowski główny autor Project leader: Leszek Kałkowski main author Współpraca: Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik Maciej W. Wierzchowski Co-autors: Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik, Maciej W. Wierzchowski Opracowanie graficzne: Jacek Dudek Graphic: Jacek Dudek Tłumaczenie Aldo Vargas Tetmajer Translation: Aldo Vargas-Tetmajer Słowa kluczowe: nieruchomości; rynek nieruchomości, lokale, budynki, grunty, ilość transakcji, wielkość transakcji, powierzchnia transakcji, ceny nieruchomości, rynek krajowy oraz rynki regionalne (wojewódzkie). Key words: real estate; real estate market, properties, buildings, land, number of transactions, scale of transactions, square footage of transactions, price of transactions, national market and regional markets (Voivodships). IRM/Monitoring2008/09-09-30-2 -
SPIS TREŚCI STRONA: WPROWADZENIE...5 1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2008 ROKU ORAZ W I PÓŁROCZU 2009 ROKU...7 1.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OBROTÓW...7 1.2. STRUKTURA PRZESTRZENNA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...9 1.3. STRUKTURA RODZAJOWA TRANSAKCJI... 14 1.4. WARTOŚĆ TRANSAKCJI RYNKOWYCH... 19 1.5. OCENA DZIAŁALNOŚCI RYNKOWEJ W 2008 R.... 26 2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2008... 30 2.1. TRANSAKCJE I ICH SEZONOWOŚĆ... 30 2.2. SEGMENTOWA STRUKTURA RYNKU... 36 2.3. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIOWE POZARYNKOWE... 41 2.4. DYNAMIKA TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI... 43 3. CENY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 47 3.1. TRANSAKCJE W ZAKRESIE LOKALI... 49 3.2. TRANSAKCJE W ZAKRESIE BUDYNKÓW... 50 3.3. TRANSAKCJE GRUNTAMI... 51 3.4. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI... 55 4. PODMIOTY OBSŁUGI RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 57 4.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PODMIOTÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 57 4.2. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE (WSPOMAGAJĄCE) RYNEK NIERUCHOMOŚCI... 59 4.3. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG POLSKIEJ KLASYFIKACJI DZIAŁALNOŚCI I DANYCH GUS... 70 4.4. PODMIOTY INSTYTUCJONALNE (URZĘDOWE) RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 71 ZAŁĄCZNIKI IRM/Monitoring2008/09-09-30-3 -
TABLE OF CONTENTS INTRODUCTION 4 1. REAL ESTATE MARKET IN POLAND IN 2008 AND FIRST HALF OF 2009 5 1.1. general characteristic of turnovers 5 1.2. Spatial structure of the real estate market 7 1.3. Structure of types of transaction 12 1.4. Value of market transactions 17 1.5. Assessment of market activity in 2008 24 2. REAL ESTATE MARKET IN THE PERIOD OF POLISH ECONOMY TRANSFORMATION IN THE PERIOD OF 1990 2008 28 2.1. Transactions and their seasonality 28 2.2. Segmentary structure of the market 34 2.3. Extra market real estate transactions 39 2.4. Dynamics of real estate transactions 41 3. PRICES IN THE POLISH REAL ESTATE MARKET 45 3.1. Transactions on properties 47 3.2. Transactions on buildings 48 3.3. Transactions on land 49 3.4. Transactions on built real estate 53 4. OPERATING ENTITIES OF THE REAL ESTATE MARKET 55 4.1. General characteristic of entities of the real estate market 55 4.2. Entities operating (supporting) the real estate market 57 4.3. Entities operating the real estate market according to the Polish Classification of Activities and data of the Central Statistical Office 68 4.4. Real estate institutional entities (Offices) 69 ANNEXES IRM/Monitoring2008/09-09-30-4 -
WPROWADZENIE Instytut Rozwoju Miast oddaje w ręce zainteresowanych czytelników kolejny tom MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI za lata 1990-2008, zawierające także niektóre informacje za I półrocze 2009 roku. Studium to towarzyszy polskiej transformacji od samego jej początku, prezentując - dodawane co rok - informacje statystyczne o aktach notarialnych zawieranych dla transakcji nieruchomościowych począwszy od 1990 roku. To rzadka konsekwencja gromadzenia, zawsze w tym samym układzie, opisów zaszłości rynkowych.. Dla analizy zjawisk ekonomicznych jest to okoliczność bardzo korzystna, a stała się możliwa dzięki udanej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, które udostępnia Instytutowi do badań co półroczne sprawozdania notarialne z zawieranych transakcji nieruchomościowych. Sprawozdania notarialne - w założeniu mające dokumentować zdarzenia prawne - zostały do celów niniejszego monitoringu pogrupowane i przeliczone w taki sposób, aby mogły objaśnić także niektóre aspekty ekonomiczne obrotu nieruchomościami. Dotyczy to podziału na transakcje rynkowe i pozarynkowe, obroty mieszkaniami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami, układów wojewódzkich i według Sądów Okręgowych, pozwalające głębiej wniknąć w struktury przestrzenne rynku nieruchomości. W tym monitoringu - ponownie - zaprezentowano w skróconej formie informacje o rynkowych obrotach i cenach nieruchomości w latach 2003-2008. Udostępnił je Główny Urząd Statystyczny ze sprawozdania /M-04s/, składanego co pól roku przez starostów. Istotnie wzbogacają one naszą wiedzę o strukturze rynku nieruchomości. Do niniejszego monitoringu wykorzystano - poza aktami notarialnymi - także wyniki Spisu Powszechnego (ludność, powierzchnie, zasób mieszkaniowy), wewnętrzne dane GUS REGON o liczebności i strukturze przedstawicieli zawodów obsługi rynku: pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości. Izbom notarialnym i komorniczym zawdzięczamy informacje o liczebności i rozmieszczeniu notariuszy i komorników w Polsce. Adresatami monitoringu - obok władz Resortu Infrastruktury - są branżowe stowarzyszenia zawodowe rynku nieruchomości, placówki naukowo - badawcze oraz liczna rzesza dyplomantów wyższych uczelni w kraju, dla których prezentowane dane są praktycznie jedynym źródłem informacji o rozmiarach i strukturze polskiego rynku nieruchomości. Konstatacje niniejszego raportu wynikają z bardzo bogatego materiału źródłowego, częściowo tylko zaprezentowanego w załącznikach. Pozostała dokumentacja znajduje się w archiwum Zakładu Badań Rynku Instytutu Rozwoju Miast w Krakowie. Kraków, we wrześniu 2009 roku. IRM/Monitoring2008/09-09-30-5 -
INTRODUCTION The Institute of Urban Development presents the next issue of the MONITORING OF POLISH REAL ESTATE MARKET for the period 1990 2008, containing also some information for the 1 st semester of the year 2009. This study accompanies the polish political transformation from its beginning, presenting added each year statistical information on authenticated deeds (notary acts) drawn for Real Estate transactions since 1990. It is a rare consistency in the matter of collecting detailed information on market occurrences, using always the same description pattern. It is a very favourable circumstance for the analysis of economic phenomena and it became so thanks to the successful cooperation with the Ministry of Justice, which transfers to the Institute, for scientific purposes, semestral notary reports from Real Estate transactions. Notary reports in principle describing legal occurrences have been grouped and counted in such a way that they can also explain some economical aspects of Real Estate transactions. It concerns specially the division into market and extra market transactions, housing, land and other real estate turnover, according to Voivodships as well as to district courts, enabling to look inside of the spatial structures of the real estate market. In this monitoring again have been presented in a shortened way the information on market turnovers and real estate prices in the years 2003 2008. It was provided by the Central Statistical Office based on the report /M-04s/, elaborated every half year by the county (poviat) foremen. It enriches significantly our knowledge on the structure of the real estate markets. For the purpose of elaborating this monitoring apart from authenticated deeds were also used the results of the census (population, surfaces, housing stock), internal data of the Central Statistical Office, National Official Business Register REGON concerning the size and structure of the representatives of professions related to market services: brokers, adjusters and real estate managers. We owe to notary and bailiff chambers the information on the number and location of notaries and bailiffs in Poland. The adressees of this monitoring are beside the Infrastructure Department hierarchy sectorial professional associations of the real estate market, scientific and research units as well as numerous final year students of universities across the country, for whom the presented data are the only source of information on the scale and structure of the polish real estate market. The conclusions of this report result from a very rich source material, only partially presented in the annexes. The remaining documentation is to be found in the archives of the Department of Real Estate Markets of the Institute of Urban Development in Krakow. Krakow, September 2009 IRM/Monitoring2008/09-09-30-6 -
1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2008 ROKU ORAZ W I PÓŁROCZU 2009 ROKU 1.1. Ogólna charakterystyka obrotów Sprawozdania notarialne podają, że w 2008 roku - XIX roku transformacji polskiej gospodarki dokonano 625 068 transakcji nieruchomościami rolnymi i budynkami. W tej liczbie mieści się 64,3% transakcji rynkowych, resztę - 35,7% - stanowią transakcje pozarynkowe (tablica 1). Oryginalne sprawozdania z czynności notarialnych zaprezentowane na tablicy 1 dostarczają bardziej szczegółowych danych o transakcjach nieruchomościowych. Konstrukcja tego zestawienia skupia się przede wszystkim na śledzeniu przenoszenia własności nieruchomości między różnymi podmiotami. To na podstawie tego sprawozdania w IRM zestawiono syntetyczną tablicę 2 reprezentującą bardziej ekonomiczne podejście do rynku nieruchomości. Strumień obrotów rynkowych (pieniężnych) w prawie 1/4 jest wynikiem decyzji sprzedaży oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy samorządowe licznych nieruchomości. Ponad 3/4 obrotów dokonano pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Ogólny volumen obrotów był w 2008 roku większy o 1,6% od poprzedniego roku, obroty rynkowe były jednak mniejsze o około 3,5%. Oznacza to wyhamowanie wzrostowego trendu ostatnich dwóch lat, szczególnie w odniesieniu do rynkowych transakcji kupna - sprzedaży. Zaangażowanie Skarbu Państwa i gmin zmniejszyło się o 5,0% w sprzedaży nieruchomości, zwiększyło o 5,6% w oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zaś liczba transakcji dokonywanych przez tzw. inne osoby fizyczne i prawne była w 2008 roku mniejsza od roku poprzedniego o około 3,8%. Znacząco zwiększyła się liczba transakcji pozarynkowych (o 12,2%), w tym nieruchomościami rolnymi (15,7%). W wyniku zawartych w 2008 roku transakcji nieruchomościami w 3,3% ksiąg wieczystych zmieniono wpisy dotyczące właściciela. Dane z I półrocza 2009 roku wskazują, iż na koniec 2009 roku należy spodziewać się znaczących spadków, w stosunku do roku poprzedniego, we wszystkich kategoriach obrotów na rynku nieruchomości. IRM/Monitoring2008/09-09-30-7 -
Akty notarialne zawarte w Polsce w 2008 roku oraz I półroczu 2009 roku w układzie sprawozdań notarialnych WYSZCZEGÓLNIENIE 2008 rok I półrocze 2009 roku liczba procent liczba procent Akty notarialne razem 2 034 787 100,0% 887 855 100,0% W tym akty notarialne dotyczące nieruchomości 625 068 30,7 100,0% 262 725 29,6 100,0% Sprzedaż nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa lub organ samorządu terytorialnego 15 003 6 772 inne osoby 75 444 29 577 przez lokalu w domu mieszkalnym 28 509 10 326 Sprzedaż Skarb budynku mieszkalnego 1 111 361 innych Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste 1 781 rynkowe 756 rynkowe nieruchomości lub organ działki niezabudowanej 9 491 64,3% 3 487 61,2% Oddanie w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego samorządu działek budowlanych 5 675 1 637 terytorialnego innych 6 567 2 806 przez inne osoby 226 214 93 338 niezabudowanej działki budowlanej 1 030 w tym 290 w tym innej nieruchomości 1 150 rolne 14,5% 565 rolne 13,8% wraz lokalu w domu mieszkalnym 18 715 7 094 ze budynku mieszkalnego 140 33 sprzedażą innego budynku 281 130 Sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego 10 730 3 670 Darowizny nieruchomości Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych 61 736 28 037 innych 133 877 poza 61 841 poza rolnych 5 661 rynkowe 2 734 rynkowe innych 8 865 35,7% 4 251 38,8% Umowy o dożywocie dotyczące nieruchomości rolnych 1 910 w tym 816 w tym Tablica 1 innych 2 602 rolne 12,5% 1 479 rolne 12,0% Umowy zbycia nieruchomości za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego 8 576 2 725 Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-8 -
Rynek nieruchomości w Polsce w 2008 oraz I półroczu 2009 roku - struktura aktów notarialnych Tablica 2 Lp. Wyszczególnienie 2008 rok I półrocze 2009 liczba procent liczba procent I Akty notarialne ogółem (II + III) 2 034 787 100,0 887 855 100,0 II Akty notarialne różne 1 409 719 69,3 625 130 70,4 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem 625 068 30,7 100 262 725 29,6 100 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 168 330 27,0 70 661 26,9 1. Transakcje rynkowe - razem 401 841 64,3 160 842 61,2 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 68 137 10,9 26 145 9,9 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 21 316 3,4 8 112 3,1 C Sprzedaż przez inne osoby 312 388 50,0 126 585 48,2 w tym nieruchomości rolne 90 447 14,5 36 349 13,8 2. Transakcje pozarynkowe - razem 223 227 35,7 101 883 38,8 w tym nieruchomości rolne 77 883 12,5 34 312 13,1 pozostałe 145 344 23,2 67 571 25,7 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 3,3% x x x Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 1.2. Struktura przestrzenna rynku nieruchomości Struktura przestrzenna rynku nieruchomości wywiera znaczący wpływ na kształtowanie się sieci podmiotów obsługujących ten rynek a także na działania władz regionalnych traktujących lokalny rynek jako istotny element koniunktury gospodarczej w regionie. Analiza przestrzenna polskiego rynku nieruchomości opiera się na półrocznych sprawozdaniach kancelarii notarialnych objętych nadzorem 10 Sądów Apelacyjnych. Dane tych sprawozdań przeliczono na poszczególne województwa przy pomocy klucza notarialnego. W ten jedyny, trochę zniekształcony, sposób stało się możliwe przygotowanie do dalszej analizy zbioru transakcji nieruchomościami, przedstawionego w tablicy 3. Zaprezentowano tu, w układzie 16 województw, tylko najważniejsze dane, jak: podział transakcji nieruchomościowych na rynkowe, pozarynkowe, obrót ziemią, sprzedaż przez osoby fizyczne i prawne, sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy. IRM/Monitoring2008/09-09-30-9 -
Polski rynek nieruchomości w 2008 roku oraz I półroczu 2009 roku według województw Tablica 3 Liczba transakcji nieruchomościami Transakcje rynkowe 2008 rok I półrocze 2009 2008 rok I półrocze 2009 Lp. Województwo w tym dot. w tym dot. w tym sprzedaż: w tym sprzedaż: OGÓŁEM nieruchomości rolnych OGÓŁEM nieruchomości rolnych Razem Skarb P. i gminy inne osoby Razem Skarb P. i gminy inne osoby Transakcje pozarynkowe 2008 rok I półr. 2009 1. Dolnośląskie 55 323 7 341 23 354 2 933 40 857 10 682 26 428 16 872 4 481 11 000 14 466 6 482 2. Kujawsko - Pomorskie 27 073 7 790 11 541 3 005 18 258 2 774 14 994 7 240 960 6 071 8 815 4 301 3. Lubelskie 39 336 21 779 16 456 9 440 22 519 3 646 18 330 9 033 1 435 7 483 16 817 7 423 4. Lubuskie 19 189 3 267 7 396 1 377 14 385 3 992 8 741 5 391 1 410 3 492 4 804 2 005 5. Łódzkie 37 568 12 031 15 489 4 876 23 930 3 923 18 194 9 265 1 515 7 110 13 638 6 224 6. Małopolskie 59 803 15 691 26 378 6 850 32 104 2 233 29 020 13 849 655 13 004 27 699 12 529 7. Mazowieckie 92 009 22 528 37 196 9 400 61 196 5 614 53 245 23 207 1 539 20 666 30 813 13 989 8. Opolskie 18 055 4 714 7 771 1 955 11 507 2 803 8 119 4 885 1 023 3 533 6 548 2 886 9. Podkarpackie 35 018 17 277 16 027 7 967 17 847 3 762 13 605 7 607 1 686 5 608 17 171 8 420 10. Podlaskie 16 986 8 084 7 785 3 662 9 474 1 834 7 243 4 308 762 3 402 7 512 3 477 11. Pomorskie 39 729 6 528 16 407 2 496 27 921 4 596 21 995 11 120 1 850 8 875 11 808 5 287 12. Śląskie 59 287 5 596 25 651 2 259 36 875 5 366 27 709 15 129 2 215 11 521 22 412 10 522 13. Świętokrzyskie 20 690 10 743 9 131 4 641 10 734 1 723 8 847 4 481 915 3 492 9 956 4 650 14. Warmińsko - Mazurskie 25 823 6 595 9 610 2 504 19 056 5 581 12 641 6 779 2 071 4 412 6 767 2 831 15. Wielkopolskie 49 789 11 176 20 465 4 610 33 050 3 997 28 291 12 989 1 601 10 818 16 739 7 476 16. Zachodniopomorskie 29 390 7 190 12 068 2 686 22 128 5 611 14 986 8 687 2 027 6 098 7 262 3 381 POLSKA OGÓŁEM 625 068 168 330 262 725 70 661 401 841 68 137 312 388 160 842 26 145 126 585 223 227 101 883 Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-10 -
Natężenie transakcji nieruchomościowych w kraju nie przebiegało jednakowo. Na tablicy 3 oraz (w kolejności rosnącej) na rysunku 1 zaprezentowano liczby transakcji notarialnych z dziedziny nieruchomości. Rysunek 1 Polski rynek nieruchomości w 2008 roku oraz I półroczu 2009 roku Mazow ieckie Małopolskie Śląskie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Lubelskie Łódzkie Podkarpackie Zachodniopomorskie Kujaw sko - Pomorskie Warmińsko - Mazurskie Św iętokrzyskie Lubuskie Opolskie Podlaskie 37,2 26,4 25,7 23,4 20,5 39,7 16,4 39,3 16,5 37,6 15,5 35,0 16,0 29,4 12,1 27,1 11,5 25,8 9,6 20,7 9,1 19,2 7,4 18,1 7,8 17,0 7,8 59,8 59,3 55,3 49,8 92,0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 tysiące transakcji nieruchomościow ych 2008 rok ogółem 625 068 transakcji I półr. 2009 roku ogółem 262 725 transakcji Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 Poza dominującym województwem mazowieckim, dalsze 4 wykazują obroty wyższe (lub bliskie) 50 tysięcy rocznie, następne 4 województwa powyżej 30 tysięcy transakcji. Nie osiągają nawet 20 tysięcy rocznie takie 3 województwa jak: lubuskie, opolskie i podlaskie. IRM/Monitoring2008/09-09-30-11 -
We wszystkich województwach w I półroczu 2009 roku zauważalne są symptomy spadku obrotów, szczególnie jest to zauważalne w województwie mazowieckim. Podobnie duże zróżnicowanie wojewódzkie wykazuje struktura rynkowo - pozarynkowa (rysunek 2). Rysunek 2 Struktura transakcji nieruchomościowych w Polsce w 2008 roku oraz I półroczu 2009 roku (w układzie 16 województw - struktura w I pólroczu 2009 r. w nawiasach) transakcje rynkow e transakcje pozarynkow e Zachodniopomorskie 75,3% (72,0%) 24,7% (28,0%) Lubuskie 75,0% (72,9%) 25,0% (27,1%) Dolnośląskie 73,9% (72,2%) 26,1% (27,8%) Warmińsko - Mazurskie 73,8% (70,5%) 26,2% (29,5%) Pomorskie 70,3% (67,8%) 29,7% (32,2%) Kujaw sko - Pomorskie 67,4% (62,7%) 32,6% (37,3%) Mazow ieckie 66,5% (62,4%) 33,5% (37,6%) Wielkopolskie 66,4% (63,5%) 33,6% (36,5%) Opolskie 63,7% (62,9%) 36,3% (37,1%) Łódzkie 63,7% (59,8%) 36,3% (40,2%) Śląskie 62,2% (59,0%) 37,8% (41,0%) Lubelskie 57,2% (54,9%) 42,8% (45,1%) Podlaskie 55,8% 55,3%) 44,2% (44,7%) Małopolskie 53,7% (52,5%) 46,3% (47,5%) Św iętokrzyskie 51,9% (49,1%) 48,1% (50,9%) Podkarpackie 51,0% (47,5%) 49,0% (52,5%) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-12 -
Zwraca uwagę stosunkowo niski udział transakcji pozarynkowych (poniżej 30%) w województwach północnych i zachodnich, pokrywających się w znacznej części z obszarem Ziem Odzyskanych. Natomiast reszta kraju wykazuje stale wysoki udział transakcji bezpieniężnych: darowizn, spadków, przekazywania gospodarstw za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, szczególnie województwa południowo - wschodnie i wschodnie (powyżej 40%). Aktywność rynkowa poszczególnych województw nie układa się w sposób skupiony (rysunek 3). Intensywność transakcji nieruchomościowych w 2008 roku (procent udziału w rynku krajowym) Rysunek 3 pomorskie zachodniopomorskie 6,4 warmińsko-mazurskie 4,1 4,7 kujawsko-pomorskie podlaskie 2,7 4,3 mazowieckie lubuskie 3,1 wielkopolskie 8,0 łódzkie 14,7 dolnośląskie 6,0 lubelskie TRANSAKCJI: 8,9 6,3 opolskie świętokrzyskie 2,9 śląskie 3,3 9,5 małopolskie podkarpackie 9,6 5,6 50,0 tys. i więcej 7,0-15,5% udziału 26,0-49,9 tys. 4,2-6,9% udziału 15,0-25,9 tys. 2,5-4,1% udziału Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-13 -
Z mapki na powyższym rysunku wyłania się dominacja województwa mazowieckiego i dwie charakterystyczne pary województw, wykazujące swoiste ciążenie ku sobie: woj. mazowieckie woj. śląskie i małopolskie woj. wielkopolskie i dolnośląskie 14,7% całego rynku krajowego łącznie 19,1% całego rynku krajowego łącznie 16,9% całego rynku krajowego. Łącznie tych 5 województw reprezentowało 50,7% całego polskiego rynku nieruchomości. W I półroczu 2009 roku w obrazie tym nie zaszły znaczące zmiany. 1.3. Struktura rodzajowa transakcji Wgląd w segmentową strukturę obrotów w wybranych regionach kraju umożliwia tablica 4. Szczegółowo przedstawiono w niej udział mieszkań, gruntów i pozostałych nieruchomości w pięciu województwach o największej ilości obrotów rynkowych (łącznie 50,7% obrotów rynkowych kraju). Obszary te charakteryzują się równocześnie stosunkowo wysokim udziałem obrotów w segmencie nieruchomości mieszkalnych (łącznie od 51% obrotów krajowych w latach 2003 i 2004 do 56% w roku 2007 i 57% w roku 2008), przy znacząco niższych obrotach w segmencie nieruchomości gruntowych (35 do 38% liczby transakcji gruntami w kraju). Druga połowa obrotów rynkowych realizowana była w pozostałych 11 województwach. Ponad dwie trzecie ogólnej liczby transakcji rynkowych w 2008 roku stanowiły mieszkania i domy mieszkalne. Proporcje takie utrzymują się od wielu lat. Interesujące spostrzeżenia wynikają się z konfrontacji liczby transakcji z rynku wtórnego z liczbą nowooddanych w danym roku mieszkań (developerskich, spółdzielczych, indywidualnych i innych). Przedstawiono je w tablicy 5, z których to danych wynika, że na jedno nowooddane mieszkanie w 2008 roku przypadało średnio w kraju 1,66 mieszkania z rynku wtórnego, zaś rozpiętość tej relacji w poszczególnych województwach wynosiła jak 0,97 (w podlaskim) czy 1,17 (w podkarpackim) do 2,59 (w dolnośląskim) i 4,06 w województwie opolskim. Wartość tego syntetycznego wskaźnika w ostatnich latach systematycznie spadała, zarówno średnio w kraju (2,09 w 2007 roku, 2,36 w roku 2006) jak i w przypadku poszczególnych województw. Konsekwentnie jednak utrzymywała się jego struktura regionalna, najniższy był w województwach podlaskim i podkarpackim, najwyższy w dolnośląskim i opolskim. IRM/Monitoring2008/09-09-30-14 -
Segmentowa struktura rynkowych transakcji nieruchomościami Tablica 4 Województwo Segment 2006 rok 2007 rok 2008 rok 2007/2006 2008/2007 rynku sztuk transakcji dynamika w % mieszkania 22 523 23 040 22 773 102,3 98,8 Małopolskie grunty 7 934 8 517 7 537 107,3 88,5 pozostałe 2 232 2 488 1 794 111,5 72,1 mieszkania 24 041 25 470 24 341 105,9 95,6 Wielkopolskie grunty 5 788 6 613 6 140 114,3 92,8 pozostałe 3 152 3 573 2 569 113,4 71,9 mieszkania 26 722 28 044 31 072 104,9 110,8 Śląskie grunty 2 397 2 723 2 753 113,6 101,1 pozostałe 4 511 4 772 3 050 105,8 63,9 mieszkania 29 663 30 753 32 333 103,7 105,1 Dolnośląskie grunty 4 817 4 930 4 757 102,3 96,5 pozostałe 3 916 4 139 3 767 105,7 91,0 mieszkania 47 424 49 568 45 818 104,5 92,4 Mazowieckie grunty 11 207 12 974 11 578 115,8 89,2 pozostałe 4 320 4 499 3 800 104,1 84,5 Razem 5 województw o najwyższych obrotach rynkowych Razem 11 pozostałych województw mieszkania 150 373 156 875 156 337 104,3 99,7 grunty 32 143 35 757 32 765 111,2 91,6 pozostałe 18 131 19 471 14 980 107,4 76,9 mieszkania 121 267 122 237 118 352 100,8 96,8 grunty 51 916 59 867 57 682 115,3 96,4 pozostałe 23 693 22 378 21 725 94,4 97,1 mieszkania 271 640 279 112 274 689 102,8 98,4 OGÓŁEM POLSKA grunty 84 059 95 624 90 447 113,8 94,6 pozostałe 41 824 41 849 36 705 100,1 87,7 RAZEM 397 523 416 585 401 841 104,8 96,5 Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-15 -
Wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy w 2008 r. Tablica 5 Lp. Województwo Liczba transakcji mieszkaniami (rynek wtórny) sztuk Liczba mieszkań oddanych do użytku (rynek pierwotny) sztuk Relacja: rynek wtórny / rynek pierwotny 1. Dolnośląskie 32 333 12 498 2,59 2. Kujawsko - Pomorskie 12 118 7 641 1,59 3. Lubelskie 9 199 7 400 1,24 4. Lubuskie 9 910 4 254 2,33 5. Łódzkie 14 808 7 372 2,01 6. Małopolskie 22 773 16 012 1,42 7. Mazowieckie 45 818 38 154 1,20 8. Opolskie 7 425 1 831 4,06 9. Podkarpackie 6 600 5 646 1,17 10. Podlaskie 4 832 4 973 0,97 11. Pomorskie 21 270 14 367 1,48 12. Śląskie 31 072 12 229 2,54 13. Świętokrzyskie 5 392 2 668 2,02 14. Warmińsko - Mazurskie 12 305 6 833 1,80 15. Wielkopolskie 24 341 16 345 1,49 16. Zachodniopomorskie 14 493 6 969 2,08 17. OGÓŁEM POLSKA 274 689 165 192 1,66 Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 Wśród nowości na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości. Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się w 2008 roku ogółem w 6,4% liczby transakcji (7,9% w roku poprzednim). W formie bezprzetargowej dokonano 15,8% ogółu ilości obrotów (17% w roku 2007), w tym gruntami w 6,1% a lokalami 33,9%. Ponad trzy czwarte obrotów to transakcje wolnorynkowe. To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji (grunty 4,0%, budynki 15,3% zaś nieruchomości zabudowane 17,0%). W 2008 roku (rysunek 4) dostępne były tylko informacje dotyczące tej formy użytkowania dla nieruchomości gruntowych (2,9% ilości transakcji) i nieruchomości zabudowanych (12,9%). IRM/Monitoring2008/09-09-30-16 -
Rysunek 4 Formy obrotu i prawa do działki - wg danych GUS o transakcjach rynkowych w 2008 r. transakcje lokalami 54 451 szt. 10 353 mln zł 76,8% 28 963 szt. 63,8% OGÓŁEM: 85 334 szt. 13 481 mln zł 2 954 mln zł 1 920 szt. 174 mln zł 33,9% 21,9% 2,2% 1,3% Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje budynkami 1 599 m ln zł 1 948 szt. 91,6% 75,7% 174 szt. 6,8% 65 m ln zł 450 szt. 81 m ln zł 3,7% 17,5% 4,6% OGÓŁEM: 2 572 szt. 1 745 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste 1) Własność 1) 15,3% 428 szt. 19,7% 168 mln zł 84,7% 2 373 szt. 80,3% 684 mln zł 1) dane za rok 2007 - w roku 2008 brak danych Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-17 -
transakcje nieruchomościami gruntowymi 13 630 m ln zł 116 299 szt. 83,8% 86,9% 13 980 szt. 1 324 mln zł 10,1% 8,4% 8 053 szt. 724 m ln zł 6,1% 4,6% OGÓŁEM: 138 782 szt. 15 678 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 2,9% 4 062 szt. 8,0% 1 258 mln zł 97,1% 134 720 szt. 92,0% 14 420 mln zł transakcje nieruchomościami zabudowanymi 42 706 szt. 84,9% 14 684 m ln zł 91,7% 1 836 szt. 634 m ln zł 3,6% 4,0% 5 783 szt. 11,5% 699 mln zł 4,4% OGÓŁEM: 50 325 szt. 16 017 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 12,9% 6 512 szt. 19,3% 3 089 mln zł Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s 87,1% 43 813 szt. 80,7% 12 928 mln zł IRM/Monitoring2008/09-09-30-18 -
Niezależnie od opisanych wyżej nowości, kontynuowana jest od kilku lat informacja GUS o tzw. polu powierzchni użytkowej nieruchomości, liczonym w tysiącach m 2. Okres 5- lecia 2003-2007 wyraził się łącznym areałem dokonanych obrotów rzędu 2,3 mln hektarów, dla około 1,4 mln łącznych transakcji. Areał ten stanowił 7,5% powierzchni kraju, to jest średnio 1,5% gruntów rocznie zmieniało swojego właściciela. Złożyły się na to obroty: 2,04 mln ha gruntami, tj. średnio 2,8 ha na 1 transakcję, 0,29 mln ha nieruchomościami zabudowanymi, średnio 1,17 ha na 1 transakcję, 0,13 mln ha powierzchni lokali i budynków, tj. około 74 m 2 na 1 transakcję. W wyrażeniu wartościowym 1 hektar areału w obrocie reprezentował średnią wartość około 60 tys. zł. 1.4. Wartość transakcji rynkowych Podane wyżej rozmiary rynku nieruchomości w Polsce związały znaczne kwoty kapitałowe. Wcześniejsze edycje MONITORINGU skazywały jego autorów na szacowanie wielkości obrotów, z braku szczegółowych informacji źródłowych o cenach transakcyjnych obowiązujących w rzeczywistości rynkowej. Od 2003 roku stało się możliwe bardziej dokładne określanie strumienia pieniądza przepływającego przez rodzimy rynek nieruchomości. Odpowiednie wartości za lata 2003-2008 prezentowane są w tablicy 6 oraz na rysunkach 5 i 6. Pochodzą one ze sprawozdań starostów, nadsyłanych do GUS co pół roku i dotyczą wyłącznie transakcji rynkowych. Rok 2008 wyróżnił się 277 tys. transakcji tego typu, które wygenerowały strumień pieniądza rzędu 46,9 mld zł. IRM/Monitoring2008/09-09-30-19 -
Ilość i wartość rynkowych transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 Tablica 6 Wyszczególnienie 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Liczba transakcji [sztuk] - razem, w tym: 271 274 285 586 265 077 278 049 306 056 277 013 lokale mieszkalne 76 383 81 541 70 757 67 936 65 792 77 526 lokale niemieszkalne 6 051 5 805 5 361 6 907 6 485 7 808 grunty ogółem 143 591 148 702 134 653 141 053 169 058 138 782 budynki ogółem 5 075 4 543 3 652 3 764 2 772 2 572 nieruchomości zabudowane 40 174 44 995 50 654 58 389 61 949 50 325 Wartość transakcji [mln zł] - razem, w tym: 20 745 21 227 23 328 29 473 43 994 46 933 lokale mieszkalne 5 145 5 082 5 268 5 309 7 329 12 682 lokale niemieszkalne 379 422 354 473 693 809 grunty ogółem 9 959 8 441 7 809 11 200 17 889 15 678 budynki ogółem 618 716 774 1 105 810 1 746 nieruchomości zabudowane 4 644 6 566 9 123 11 386 17 273 16 018 Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s Rysunek 5 Liczba transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 138 782 169 058 50 325 77 526 65 792 141 053 67 936 134 653 148 702 143 591 160 000 120 000 2008 2 572 2 772 61 949 58 389 70 757 81 541 80 000 2007 3 764 50 654 76 383 40 000 2006 3 652 44 995 2005 4 543 40 174 0 2004 2003 Grunty ogółem 5 075 Lokale mieszkalne Nieruchomości zabudowane Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-20 -
Rysunek 6 Wartość obrotów nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2008 [mln zł] 15 678 16 017 17 889 17 273 11 200 16 000 12 682 11 386 7 809 12 000 1 745 7 329 2008 810 1 105 2007 2006 5 309 774 5 268 9 123 5 082 6 566 8 441 4 644 9 959 8 000 4 000 2005 716 5 145 0 2004 2003 Grunty ogółem 618 Nieruchomości zabudowane Lokale mieszkalne Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s W 2008 roku dokonano w kraju około 625 tysięcy transakcji nieruchomościami, z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według wartości - było 277 tysięcy transakcji rynkowych (rysunek 7). Na razie sporo - bo ponad 124 tys. transakcji rynkowych, pominięto w analizie z powodu uchybień ewidencyjnych (nie wszystkie powiaty odpowiedziały na przedmiotowe badania, część danych okazała się niekompletna, bądź błędna, itd.). Zapewne stopniowo mankamenty te będą usuwane w następnych edycjach. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. IRM/Monitoring2008/09-09-30-21 -
Rysunek 7 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS - 277 013 szt. Lokale 30,8% w tym: miasta wojewódzkie 30,8% Budynki 0,9% Nieruchomości gruntowe 50,1% Nieruchomości zabudowane 18,2% 6,7% 29,4% 70,6% 3,3% 7,1% 7,7% Powiaty grodzkie 53,7% Powiaty ziemskie 46,3% Powiaty ziemskie 92,3% 25,0% Powiaty ziemskie 75,0% Transakcje pozarynkowe 223 227 szt. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości szczegółowo omówione w Monitoringu IRM za 2008 r. Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2008 r. ~ 124 828 szt. Transakcje rynkowe wg Min. Spraw. - 401 841 szt. Transakcje dot. nieruchomości ogółem wg Min. Spraw. - 625 068 szt. Źródło: L. Kałkowski z zespołem; Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM czerwiec 2008 r. W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów przedstawioną na rysunku 8. 306 tysięcy aktów notarialnych w 2007 roku i 277 tys. z 2008 roku reprezentowały odpowiednio wartość 44 mld zł i 47 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje gruntami (40-33%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (39-34%). Lokale mieszkalne i budynki w 2008 roku łącznie wynoszące prawie 32% liczby transakcji, wartościowo stanowiły także około 32% obrotów (w roku poprzednim odpowiednio 24,5% i 20,1%). IRM/Monitoring2008/09-09-30-22 -
Rysunek 8 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Σ = 100% Lokale 28,7% Budynki 3,7% Nieruchomości gruntowe 33,4% w tym: miasta wojewódzkie 52,8% Powiaty grodzkie 34,6% w tym: miasta 26,4% Powiaty grodzkie 69,1% Ogółem 46,9 mld zł 56,8% 64,7% 35,3% Powiaty ziemskie 65,4% Powiaty ziemskie 30,9% Nieruchomości zabudowane 34,2% w tym: miasta 33,9% Powiaty grodzkie 46,5% Powiaty ziemskie 53,5% Źródło: W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne wartości rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 7 i 8 najwięcej transakcji dokonuje się w powiatach ziemskich: w proporcjach 46-92% wg liczby i 31-65% według wartości. Wśród powiatów grodzkich dominują miasta wojewódzkie: w połowie wg liczby i ponad 3/4 wg wartości (rysunek 9). IRM/Monitoring2008/09-09-30-23 -
Struktura rynku nieruchomości w Polsce wg powiatów w latach 2007-2008 Rysunek 9 wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS 2007 2008 POWIATY: POWIATY: ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE 32,2% 18,9% 48,9% LOKALE 52,9% 16,2% 30,9% pozostałe miasta miasta pozostałe miejscowości wojewódzkie wojewódzkie miejscowości 57,1% 19,8 23,1% BUDYNKI 56,8% 7,9 35,3% 62,1% 8,8 1,7% NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE 26,4% 8,2 65,4% 47,9% 14,2 37,9% NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE 33,9% 12,7 53,4% 50,7% 13,1 36,2% OGÓŁEM RYNEK NIERUCHOMOŚCI 37,7% 12,0 50,3% ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE POWIATY: POWIATY: Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 10). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodząc znaczącego wzrostu cen nieruchomości już od roku 2004 roku. Dynamika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Jedynie znacząca grupa nieruchomości zabudowanych (głównie siedlisk) wykazuje w ostatnich latach stałą, znaczną dynamikę liczby i wartości transakcji. To nowa informacja z dziedziny morfologii naszego rynku. IRM/Monitoring2008/09-09-30-24 -
Rysunek 10 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2003-2008 wg danych GUS o transakcjach rynkowych % 200 175 Dynamika wartości transakcji 212,3% 226,2% 150 142,1% 125 100 100,0% 102,3% 105,3% 112,5% 97,7% 102,5% Dynamika liczby transakcji 112,8% 102,1% 75 50 25 26,6 48,0 22,4 25,9 Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku 39,8 39,1 40,6 38,038,6 39,2 30,9 33,5 24,1 19,6 18,2 28,7 34,1 33,4 0 3,0 3,4 3,3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Lokale Budynki 3,7 1,9 Nieruchomości gruntowe 3,7 Nieruchomości zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s Nowe sprawozdanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację przedstawiono na rysunku 11. Ceny tu ukazane stanowią średnią z wielkiego zbioru, blisko 300 tysięcy transakcji w 2008 roku. W skali całego rynku taka średnia cena wynosiła ok. 169 tysięcy złotych na jedną transakcję. Najwyższe średnie ceny notowano w miastach wojewódzkich (271 tys. zł - 5 734 tys. zł), najniższe w powiatach ziemskich (80 tys. zł - 339 tys. zł), pośrodku plasowały się ceny nieruchomości w powiatach grodzkich (204 tys. zł - 1 495 tys. zł). Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata (2003-2008), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne. IRM/Monitoring2008/09-09-30-25 -
Rysunek 11 Średnie wartości jednej transakcji w 2008 roku wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] 169 158 204 105 271 1 2 3 4 LOKALE 1 431 715 318 215 1 2 3 4 NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM 169 tys. zł GRUNTY 1 2 3 4 113 80 509 907 BUDYNKI 1 2 3 4 339 679 LEGENDA: 1. OGÓŁEM 2. w powiatach grodzkich 3. w powiatach ziemskich 1 495 4. w miastach wojewódzkich 5 734 Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-26 -
1.5. Ocena działalności rynkowej w 2008 r. Rok 2008 był 19-tym kolejnym rokiem transformacji polskiej gospodarki. Pod względem obrotów utrzymał poziom roku poprzedniego, który zmienił złą passę pięciu kolejnych lat zmniejszającej się systematycznie liczby transakcji. Stało się to jednak głównie dzięki wzrostowi transakcji pozarynkowych, tak w skali kraju jak i w układach wojewódzkich. Liczba transakcji rynkowych spadła w skali kraju o 3,5% w stosunku do roku poprzedniego i trend spadkowy dotyczył 10 województw, w tym: pomorskiego (o 12,5%), mazowieckiego (o 8,7%), wielkopolskiego (o 7,3%), kujawsko - pomorskiego (o 7,0%) i małopolskiego (o 5,7%). W tabl. 7 i na rys. 12 przedstawiono syntetyczny obraz makroproporcji na polskim rynku nieruchomości w 16 województwach. Rysunek 12 Liczba transakcji nieruchomościowych na 1000 mieszkańców w latach 1997; 2001; 2004; 2005; 2007; 2008 (średnio w kraju odpowiednio: 17,3; 14,5; 14,0; 13,0; 16,1; 16,4) zachodniopomorskie dolnośląskie 24,0 19,2 kujawsko-pomorskie 17,4 13,1 wielkopolskie 14,7 18,2 lubelskie warmińsko-mazurskie 18,1 19,0 lubuskie świętokrzyskie 16,3 0,0 14,7 łódzkie śląskie 12,8 18,2 małopolskie 1997 pomorskie 17,9 podlaskie 14,3 16,7 17,5 opolskie 17,7 mazowieckie 2001 2004 2005 2007 2008 podkarpackie Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-27 -
Charakterystyka wojewódzkich rynków nieruchomości w 2008 r. w Polsce Tablica 7 Liczba transakcji Ludność Powierzchnia PKB Liczba aktów Liczba aktów Liczba aktów Liczba transak. Lp. Województwo nieruchom. % w w w na na na 1 Notariusze nieruchomośc. OGÓŁEM tys. osób* ) km 2 * ) mln zł ** ) 1000 osób 100 km 2 mln PKB *** ) na 1 notariusza 1. Dolnośląskie 55 323 8,9 2 877,3 19 947 85 774 19,2 277,3 0,64 127 436 2. Kujawsko - Pomorskie 27 073 4,3 2 067,6 17 972 50 217 13,1 150,6 0,54 87 311 3. Lubelskie 39 336 6,3 2 163,0 25 122 40 849 18,2 156,6 0,96 102 386 4. Lubuskie 19 189 3,1 1 009,3 13 988 24 942 19,0 137,2 0,77 36 533 5. Łódzkie 37 568 6,0 2 550,7 18 219 65 628 14,7 206,2 0,57 111 338 6. Małopolskie 59 803 9,6 3 286,4 15 183 78 789 18,2 393,9 0,76 172 348 7. Mazowieckie 92 009 14,7 5 201,8 35 558 229 212 17,7 258,8 0,40 396 232 8. Opolskie 18 055 2,9 1 033,9 9 412 23 338 17,5 191,8 0,77 37 488 9. Podkarpackie 35 018 5,6 2 098,7 17 846 39 894 16,7 196,2 0,88 79 443 10. Podlaskie 16 986 2,7 1 191,8 20 187 24 427 14,3 84,1 0,70 55 309 11. Pomorskie 39 729 6,4 2 218,1 18 310 60 250 17,9 217,0 0,66 118 337 12. Śląskie 59 287 9,5 4 648,6 12 334 137 959 12,8 480,7 0,43 161 368 13. Świętokrzyskie 20 690 3,3 1 273,0 11 710 27 084 16,3 176,7 0,76 51 406 14. Warmińsko - Mazurskie 25 823 4,1 1 426,7 24 173 29 977 18,1 106,8 0,86 68 380 15. Wielkopolskie 49 789 8,0 3 395,7 29 827 98 806 14,7 166,9 0,50 141 353 16. Zachodniopomorskie 29 390 4,7 1 692,9 22 892 42 887 17,4 128,4 0,69 87 338 POLSKA OGÓŁEM 625 068 100,0 38 135,5 312 680 1 060 033 16,4 199,9 0,59 1 828 342 Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 (liczba transakcji), danych GUS (ludność, powierzchnia kraju, PKB) oraz Krajowej Rady Notarialnej (liczba notariuszy). Uwaga: 1. stan na 31.12. 2008 r., GUS - dane wstępne. 2. PKB - stan na 31.12.2006 r. - ceny bieżące. 3. Liczba notariuszy - stan na 01.01. 2008 r. IRM/Monitoring2008/09-09-30-28 -
W roku 2008 wartość tego wskaźnika wynosiła 16,4 i wahała się od 12,8 w województwie śląskim do 19,2 w województwie dolnośląskim. Wskaźnik ten w województwie mazowieckim - naszym największym zagłębiu nieruchomościowym kształtował się powyżej średniej krajowej i wynosił 17,7 transakcji na 1000 mieszkańców. Gęstość obrotów można zmierzyć przy pomocy liczby transakcji przypadającej na 100 km 2. Wskaźnik taki, średni dla kraju - 200 transakcji - wykazuje spore wahania: od 84 transakcji w województwie podlaskim do 481 w województwie śląskim. Jeśli przyjąć PKB za ogólną miarę zamożności regionu i doszukiwać się zależności w liczbie zawartych transakcji nieruchomościowych, to wskaźnik taki - średni dla kraju 0,59 - wahał się od 0,40 w województwie mazowieckim do 0,96 w województwie lubelskim 1. Różnie kształtowała się sprawność obsługi i pomyślność poszczególnych kancelarii notarialnych, skoro - przy średnim obłożeniu notariusza 342 sprawami nieruchomościowymi w ciągu 2008 roku - wskaźnik ten wykazywał wahania od 232 spraw na notariusza w województwie mazowieckim do 533 spraw w województwie lubuskim. 1 Liczba aktów notarialnych zawartych w 2008 roku odniesiona została do PKB (w mln zł) odnotowanego w roku 2006 - dane dotyczące PKB w ujęciu regionalnym są publikowane ze znaczącym opóźnieniem, aktualnie są dostępne zweryfikowane dane za rok 2006. Według wstępnych szacunków PKB w skali kraju w roku 2008 (w cenach bieżących) wyniósł około 1 266 600 mln zł i był wyższy od roku 2006 o około 19,5%. Regionalna struktura PKB od szeregu lat utrzymuje zbliżone relacje. IRM/Monitoring2008/09-09-30-29 -
2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2008 Dzięki - wprawdzie skromnej lecz systematycznie prowadzonej - sprawozdawczości notarialnej, udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości do analizy wykonywanej przez Instytut Rozwoju Miast, możliwe jest obserwowanie zmian w strukturze i dynamice liczby dokonywanych transakcji na rynku nieruchomości od 1990 do 2008 roku 2. W transformowanym 19-leciu ogół notariuszy w kraju sporządził 22,2 miliona aktów, z czego 10,7 miliona, czyli prawie 50% stanowiły akty notarialne dotyczące nieruchomości. 2.1. Transakcje i ich sezonowość Wielkość i strukturę tej działalności ilustrują dane zawarte w tablicy 8 oraz na rysunkach 13 i 14. W ciągu minionego 19-lecia akty notarialne w ponad 2/3 dokumentowały transakcje rynkowe 3, wśród których z kolei prawie 2/3 to kupno - sprzedaż nieruchomości dokonywana przez osoby fizyczne i prawne. Prawie co czwarta nieruchomość (22%) weszła na rynek z inicjatywy urzędów lub agencji reprezentujących Skarb Państwa oraz z inicjatywy gmin. Występująca w Polsce forma oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dotyczyła 13% nieruchomości będących w obrocie rynkowym, z tendencją do zmniejszania się tego udziału. Blisko 1/3 ogólnej liczby transakcji nieruchomościowych miała charakter obrotu pozarynkowego 4 i dotyczyła w nieznacznej większości (51%) gruntów rolnych. 2 3 4 Szeregi czasowe w niniejszym opracowaniu, łącznie z Załącznikiem, zaprezentowano w wersji skróconej. Pełne dane dot. konkretnych lat można znaleźć w poprzednich (odpowiednich) wersjach monitoringu, w archiwum Instytutu Rozwoju Miast. Dane o aktach notarialnych za lata wcześniejsze (od 1967 do 1989 r.) w zbliżonym układzie, zaprezentowano w artykule L. Kałkowskiego i W. Rydzika Z historii polskiego rynku nieruchomości, Świat Nieruchomości nr 63/2008 str. 24. Do transakcji nieruchomościowych rynkowych zaliczamy umownie zarówno te, w których sprzedaż następuje przy wymianie ekwiwalentnej, jak również sprzedawane po cenach preferencyjnych, co odnosi się do mieszkań komunalnych i zakładowych oraz do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste za 15-25% wartości. Do transakcji nieruchomościowych pozarynkowych zaliczamy te, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego, jak przy darowiznach, spadkach, zniesieniu współwłasności, umowach o dożywocie czy zbyciu nieruchomości za ubezpieczenie społeczne. IRM/Monitoring2008/09-09-30-30 -
Rynek nieruchomości w latach 1990-2008 w Polsce - struktura aktów notarialnych Lp. Wyszczególnienie 1990 1991 1994 1997 2000 2004 2005 2006 2007 2008 Tablica 8 Ogółem 1990-2008 aktów udział w % I Akty notarialne ogółem (II + III) 591 880 656 541 948 591 1 118 000 1 216 295 1 335 304 1 306 039 1 473 637 1 950 484 2 034 787 22 229 252 100,0 II Akty notarialne różne 145 837 252 769 335 618 447 934 630 014 802 637 811 439 933 578 1 334 978 1 409 719 11 574 973 52,1 III Akty notarialne dot. nieruchom. - razem (1+2) 446 043 403 772 612 973 670 066 586 281 533 667 494 600 540 059 615 506 625 068 10 654 279 47,9 = 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 230 021 197 720 191 704 200 212 172 248 163 956 155 511 154 174 162 959 168 330 3 348 841 31,4 1. Transakcje rynkowe - razem (A + B + C) 220 618 206 370 422 999 476 173 406 807 363 733 341 452 397 523 416 585 401 841 7 205 562 67,6 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 42 472 30 041 107 188 88 908 94 055 96 752 77 404 72 777 71 757 68 137 1 559 841 14,6 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 75 481 33 747 78 983 84 673 50 654 31 803 23 401 22 301 20 195 21 316 949 348 8,9 C Sprzedaż przez inne osoby 102 665 142 582 236 828 302 592 262 098 235 178 240 647 302 445 324 633 312 388 4 696 373 44,1 w tym nieruchomości rolne 66 455 69 411 78 479 99 641 85 138 80 271 76 450 84 059 95 624 90 447 1 579 579 14,8 2. Transakcje pozarynkowe - razem 225 425 197 402 189 974 193 893 179 474 169 934 153 148 142 536 198 921 223 227 3 448 717 32,4 w tym nieruchomości rolne 163 566 128 309 113 225 100 571 87 110 83 685 79 061 70 115 67 335 77 883 1 769 262 16,6 pozostałe 61 859 69 093 76 749 93 322 92 364 86 249 74 087 72 421 131 586 145 344 1 679 455 15,8 IV Relacja poz. III do ilości ksiąg wieczystych - 5,1% 6,0% 5,4% 4,2% 3,1% 2,9% 3,1% 3,4% 3,3% 56,0% X Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 oraz sprawozdań GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-31 -
Rysunek 13 Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach 1990-2008 Transakcje nieruchomościow e pozarynkow e rynkow e 9,5% 7,4% 7,5% 8,4% 13,6% 16,9% 35,3% 23,0% 39,6% 50,5% 48,9% 39,3% 15,6% 17,5% 15,6% 13,6% 13,3% 18,3% 17,1% 16,0% 17,6% 17,5% 18,1% 15,6% 13,5% 11,7% 10,9% 17,2% 11,7% 12,6% 5,9% 4,8% 12,9% 11,7% 10,3% 8,6% 7,5% 6,0% 12,9% 11,2% 38,3% 38,6% 42,5% 44,5% 45,2% 42,0% 43,3% 33,3% 44,7% 45,8% 47,5% 47,5% 44,1% 48,7% 4,7% 4,1% 31,0% 30,2% 30,2% 28,9% 28,5% 29,3% 30,6% 29,6% 29,0% 30,2% 31,8% 31,0% 26,4% 3,3% 56,0% 52,7% 32,3% 3,4% 50,0% 35,7% sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę użytkowanie wieczyste sprzedaż przez inne osoby 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 lata Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-32 -
Zbiorcza struktura aktów notarialnych w Polsce w okresie 19 lat (lata 1990-2008) OGÓŁEM 19 LAT: 22 229 252 aktów OGÓŁEM 18 LAT: 20 194 465 aktów Rysunek 14 INNE AKTY NOTARIALNE 11 574 973 (52,1%) Sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy 1 559 841 14,6% AKTY Oddanie w użytkowanie wieczyste TRANSAKCJE 949 348-8,9% RYNKOWE dotyczące 7 205 562 NIERUCHOMOŚCI (67,6%) Sprzedaż przez inne osoby 10 654 279 w tym: 100% ROLNE 4 696 373 1 579 579 44,1% (14,8%) INNE 1 679 455-15,8% TRANSAKCJE w tym: OGÓŁEM POZARYNKOWE NIERUCHOMOŚCI ROLNE 3 448 717 ROLNE 1 769 262-16,6% (32,4%) 3 348 841 (31,4%) Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 IRM/Monitoring2008/09-09-30-33 -
Dochodzące z rynku nieruchomości sygnały o nierównomierności zawieranych transakcji w pierwszym i drugim półroczu, skłoniły do zaprezentowania tego zjawiska w ostatnich latach na tablicy 9. Stwierdzono, że rzeczywiście w analizowanych latach liczba zawieranych w II półroczu była o kilka punktów procentowych wyższa niż w I półroczu. Zjawisko takiej sezonowości 5 miało miejsce w każdym rodzaju transakcji i w zdecydowanej liczbie województw. Źródła tego zjawiska należy dopatrywać się w zwiększeniu jesienią popytu na mieszkania dla studiującej młodzieży, szczególnie ze strony rolników, którzy już wtedy za sprzedane zbiory dysponują odpowiednimi środkami finansowymi. Podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości, zwłaszcza działki gruntu - stymulowane do niedawna ulgą podatkową - także powodowały wzrost liczby transakcji w II półroczu każdego roku. 5 Zjawisko sezonowości ma miejsce, gdy dokonuje się w ciągu roku co rok i w określonej regularności. Wahania rynku nieruchomości wydają się spełniać te warunki. IRM/Monitoring2008/09-09-30-34 -
Rynek nieruchomości w Polsce - struktura aktów notarialnych w okresach półrocznych w latach 1997-2008 Tablica 9 1997 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Lp. Wyszczególnienie II półrocze II półrocze II półrocze II półrocze II półrocze II półrocze II półrocze II półrocze liczba % liczba % liczba % liczba % liczba % liczba % liczba % liczba % I Akty notarialne ogółem (II + III) 581 294 52,0 646 167 53,1 720 283 56,6 635 292 47,5 700 140 53,6 802 872 54,4 1 114 101 57,1 964 012 47,4 II Akty notarialne różne 224 954 50,2 333 540 52,9 405 928 57,1 381 967 47,6 437 320 53,9 504 549 54,0 807 141 60,5 643 418 45,6 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem 356 340 53,2 312 627 53,3 314 355 56,0 253 325 47,5 262 820 53,1 298 323 55,2 306 960 49,9 320 594 51,3 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 99 847 49,9 90 924 52,8 88 738 54,2 78 336 47,8 76 621 49,3 80 600 52,3 80 776 49,6 83 119 49,4 2. Transakcje rynkowe - razem 262 014 55,0 218 964 53,8 219 492 56,0 175 740 48,3 187 138 54,8 228 333 57,4 205 741 49,4 205 542 51,2 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 49 224 55,4 53 081 56,4 54 875 55,8 48 364 50,0 41 649 53,8 40 730 56,0 35 848 50,0 34 347 50,4 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 47 461 56,1 23 810 47,0 16 738 62,2 15 170 47,7 12 521 53,5 12 522 56,1 10 282 50,9 11 427 53,6 C Sprzedaż przez inne osoby 165 329 54,6 142 073 54,2 147 879 55,4 112 206 47,7 132 968 55,3 175 081 57,9 159 611 49,2 159 768 51,1 w tym nieruchomości rolne 52 125 52,3 46 355 54,4 43 749 52,0 40 004 49,8 40 214 52,6 46 592 55,4 46 502 48,6 43 826 48,5 3. Transakcje pozarynkowe - razem 94 326 48,6 93 663 52,2 94 863 56,0 77 585 45,7 75 682 49,4 69 990 49,1 101 219 50,9 115 052 51,5 w tym nieruchomości rolne 47 722 47,5 44 569 51,2 44 989 56,5 38 332 45,8 36 407 46,0 34 008 48,5 34 274 50,9 39 293 50,5 pozostałe 46 604 49,9 49 094 53,2 49 874 55,5 39 253 45,5 39 275 53,0 35 982 49,7 66 945 50,9 75 759 52,1 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 2,9% x 2,2% x 1,9% x 1,5% x 1,5% x 1,6% x 1,7% x 1,7% x Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań notariuszy Not24 oraz sprawozdań GUS M-04s IRM/Monitoring2008/09-09-30-35 -