Analizy Sektorowe 3 grudnia 214 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 3Q 214 1 Ceny ofertowe mieszkań w 7 największych miastach w 3q 214 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie zmieniły się znacząco, obserwowano naturalne dla tego rynku wahania - występowały lekkie wzrosty, jak i niewielkie spadki (głównie na rynku wtórnym). Analiza cen z CBN PKO BP sygnalizuje tendencje wzrostowe cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i niewielkie zmiany na rynku wtórnym. Wyhamowanie spadku liczby mieszkań oddawanych do użytku - w 3q 214 oddano 33,7 tys. mieszkań (-2,9% r/r), w tym w 1 największych miastach 9,4 tys. mieszkań (taki sam wynik dla 1 miast w 3q 13). Utrzymuje się wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (w 3q 14 +9% r/r, w tym deweloperskich +24% r/r) i liczby wydawanych pozwoleń na budowę (+18% r/r w 3q 14, w tym dla deweloperów +2% r/r). Monitoring REAS sygnalizuje w 3q 214 wzrost puli niesprzedanych mieszkań do 47,6 tys., jest to drugi kwartał wzrostu oferty, przy nadal dobrych wynikach sprzedaży w 6 aglomeracjach i liczbie transakcji na poziomie z okresu boomu w 27 r. Wg danych ZBP w 3q 214 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,2 mld zł (-3,6% kw./kw.; -3,1% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 47,1% ogółu udzielonych w 3q 14. Od grudnia 213 r. udział kredytów walutowych stanowi poniżej połowy zadłużenia ogółem. Umiarkowane wsparcie popytu na mieszkania poprzez kredyt MdM przy konserwatywnym poziomie limitów w większości regionów; do 1 listopada 214 r. udzielone kredyty na kwotę 2,1 mld zł, średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu to 4,3 tys. zł; nowelizacja programu, zapowiadana przez resort na 21 r. jest na etapie prac legislacyjnych Rady Ministrów. W perspektywie 2-3 kwartałów oczekiwane niewielkie zmiany cen, możliwe jest utrzymanie tendencji wzrostowych, którym sprzyjają umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych i lekko rosnące dochody gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo mogą wzmacniać wzrost od 21 r. wymaganego udziału własnego do 1% przy zakupie mieszkania oraz wzrost limitów MdM w kilku miastach. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż mieszkań wraz z coraz większą liczbą rozpoczynanych projektów, przy jednocześnie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i słabszym, niż oczekiwany, impulsem z MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) pozostaje niewielkie i nie przekracza %. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia oraz gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych. Departament Analiz Ekonomicznych www.analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (22) 21 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 21 81 34 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 3q14 vs. poprzednie 2 kwartały *Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Zmiany r/r ceny m kw. w największych miastach (dane NBP) 6 3-3 -6 Gdańsk* * lista miast por. str. 3-6 -4-2 2 4 6 8 1 rw transakcyjne (CBN) %, r/r rw ofertowe (PONT) -9 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatnich 2. kwartałów i 2. lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. 1
Ceny nieruchomości 3Q 214 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Od połowy 213 r. utrzymuje się ożywienie polskiej gospodarki, mimo istotnych wahań koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Wzrost PKB w 3q 214 wyniósł 3,3% r/r przy silnym wzroście popytu krajowego (4,9% r/r): nieco szybciej niż w 2q rosła konsumpcja, wyraźnie umocnił się trend wzrostowy inwestycji. W kierunku dalszej poprawy popytu krajowego w kolejnych kwartałach działać będą: (1) dokonane w 213 r. i kontynuowane w 214 r. istotne poluzowanie polityki pieniężnej (działające na gospodarkę z opóźnieniem 4-6 kw.), (2) istotne poluzowanie polityki fiskalnej: obok rozpoczynających się inwestycji infrastrukturalnych z nowej perspektywy finansowej UE, najprawdopodobniej wzrosną wydatki bieżące (m.in. zmiana zasad rewaloryzacji świadczeń społecznych, ulgi prorodzinne), (3) wzrost realnych dochodów do dyspozycji ludności (efekt utrzymującej się deflacji oraz kontynuacji poprawy sytuacji na rynku pracy). Przewidujemy, że wzrost PKB w 214 r. wyniesie 3,2%, a w 21 r. przyspieszy do 3,6%. Największym ryzykiem dla dalszej poprawy wzrostu PKB pozostaje sytuacja w otoczeniu zewnętrznym, tj. problemy z ożywieniem gospodarczym w strefie euro oraz skutki konfliktu na Ukrainie (skalę negatywnego wpływu tego ostatniego czynnika oceniamy na,6-,8% PKB w 214 r.). W 3q 214 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) nieznacznie osłabło do 6,% r/r wobec 6,9% r/r w 2q 214 r. W 21 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 9,4% r/r vs. ok. 8,4% r/r w końcu 214 r. Przewidujemy, że roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 21 r. ok. 26 mld zł wobec 22 mld zł w 214 r. dzięki ożywieniu popytu w warunkach niskich stóp procentowych i poprawy sytuacji na rynku pracy. Po asymetrycznej redukcji stóp procentowych w październiku br., RPP może dokonać jeszcze jednej obniżki stóp na początku 21 r. (mniej prawdopodobny jest taki krok już na grudniowym posiedzeniu). Byłaby ona reakcją na przedłużającą się deflację, ale dobra kondycja gospodarki sugeruje, że skala dodatkowej obniżki stóp nie powinna przekroczyć 2 pb. Słaba koniunktura w strefie euro, stymulująca oczekiwania na zwiększenie skali ekspansji ilościowej przez EBC, będzie utrzymywać kurs EURCHF blisko dolnego ograniczenia wyznaczonego przez SNB na poziomie 1,2 (EURCHF=1,21 do końca 214 r.). Oczekujemy, że do końca br. kurs EURPLN powinien pozostawać pod silnym wpływem spowolnienia chińskiej gospodarki, oczekiwań na obniżki stóp w Polsce oraz podwyżek stóp w USA w perspektywie 21 r., co będzie stopniowo pogarszać nastroje inwestycyjne wobec złotego. Ekspansja ilościowa EBC do końca 214 r. będzie miała neutralny wpływ na notowania złotego. Ewentualny wzrost siły oddziaływania polityki EBC na złotego jest możliwy dopiero po zakończeniu cyklu obniżek stóp w Polsce oraz po rozszerzeniu działań EBC o skup obligacji skarbowych, co raczej nie nastąpi przed końcem 214 r. Kurs EURPLN powinien zakończyć 214 r. w okolicach 4,26, a kurs CHFPLN na 3,2. Na 21 r. można oczekiwać odpowiednio 4,12 i 3,3. Kontynuacja ożywienia gospodarki w 3q 214 dzięki silnemu wzrostowi popytu krajowego W 21 r. oczekiwane przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 9,4% r/r wobec ok. 8,4% r/r w 214 r. Stopy procentowe mogą jeszcze zostać obniżone o 2pb na początku 21 r. Łagodna deprecjacja złotego w perspektywie końca 214 r., umiarkowana aprecjacja w trakcie 21 r. 2
Ceny nieruchomości 3Q 214 2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w 2-3q 214 oraz w ostatnich dwóch latach Ceny ofertowe mieszkań w monitorowanych największych miastach na rynku pierwotnym i wtórnym na koniec 3q 214 r. w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie zmieniły znacząco, lekkie wzrosty występowały na rynku pierwotnym, niewielkie spadki obserwowano na rynku wtórnym; w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w większości największych miast poziom cen ofertowych wg PONT Info był nieznacznie niższy (por. Aneks statystyczny, tab.1). Na koniec 3q 214 ceny ofertowe na rynku pierwotnym lekko wzrosły wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach w Gdańsku, spadek wystąpił w Łodzi (-%); na rynku wtórnym wzrost notowano w Katowicach, niewielki spadek wystąpił w Warszawie, (por. wykresy 3-4). W stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe na rynku pierwotnym były znacząco niższe we iu i Łodzi, wzrosły w Gdańsku; na rynku wtórnym spadek w 4 miastach nie przekraczał 8%, w Warszawie i Krakowie wystąpiły niewielkie (3-4% wzrosty; por. Wykresy -1). Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 3q 214 zmalały wobec poprzednich dwóch kwartałów w Warszawie (-6%) i Krakowie (-3%), w pozostałych miastach nie zmieniły się znacząco. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen ofertowych m kw. domu, poza Warszawą i Katowicami, nie przekraczał 1%. Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych kwartałach. Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych miastach w okresie poprzednich dwóch kwartałów sygnalizuje, z wyjątkiem Łodzi, tendencje wzrostowe na rynku pierwotnym - najsilniejsze w Warszawie i iu; w przypadku rynku wtórnego niewielkie zmiany cen w większości miast (z jedynie bardziej znaczącym wzrostem o 9% w Gdańsku; por. Wykresy -6). W 3q 214 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 2 ) dla zbiorowości 7 największych miast (,,,,, Gdańsk, Gdynia) wskazuje na utrzymujące się niewielkie tendencje wzrostowe w okresie ostatnich dwóch kwartałów na rynku wtórnym (por. Wykres 1); tendencja ta wzmocniła się także w przypadku 1 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw) Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie. Niewielkie zmiany cen ofertowych (3q 14 vs. dwa poprzednie kwartały) Wygasające spadki cen ofertowych na obu rynkach w horyzoncie ostatnich dwóch lat Niewielkie spadki cen ofertowych domów Wg notowań CBN PKO BP - tendencje wzrostowe cen transakcyjnych na rynku pierwotnym, niewielkie zmiany na rynku wtórnym Niewielka tendencja wzrostowa cen transakcyjnych w 3q 14 na rynku wtórnym największych aglomeracji (indeks hedoniczny NBP) 2 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 3
Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk.1 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku pierwotnym Wyk.2 Ceny ofertowe (PONT) mieszkań (zł /m kw.) na rynku wtórnym 8 9 7 8 7 6 6 4 4 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 3 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 Gdańsk Gdańsk Wyk.3 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym 3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów Gdańsk* -6-4 -2 2 4 6 8 1 12 rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Wyk. Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 3q 12 na rynku pierwotnym Wyk.4 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów Gdańsk* -6-4 -2 2 4 6 8 1 rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) Wyk.6 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 3q 12 na rynku wtórnym 1 % 1 % - -1 - -1 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14-1 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 Gdańsk Gdańsk 4
Ceny nieruchomości 3Q 214 6 Wyk.7 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 3q 12 na rynku pierwotnym 1 1 - -1-1 -2 % 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 Trójmiasto Wyk.9 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 3q 12 na rynku wtórnym - -1-1 -2 % 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 Gdańsk Wyk.11 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) %, r/r Wyk.8 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 3q 12 na rynku wtórnym 1 1 - -1-1 -2-4 -6 % 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 Trójmiasto Wyk.1 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra kw. mieszkania wobec poprzednich 2. kwartałów w największych miastach 4 2 3q 12 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 7 największych miast (,,,,, Gdańsk Gdynia) 6 największych miast (bez Warszawy) 1 miast (Białystok, Bydgoszcz,, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) Wyk.12 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP); 3q 27=1 11 3q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) 3 1 1 indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) -3 9-6 9-9 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 8 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 3q7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 *lista miast por. wykres 1
Ceny nieruchomości 3Q 214 Analiza zmian cen transakcyjnych w 3q 214 w oparciu o bazę cen NBP generalnie wykazuje stabilny poziom cen, z sygnałami lekkich tendencji wzrostowych. W 3q 214 r. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła wobec poprzednich dwóch kwartałów w przypadku 7 największych miast o 2,2% (przy pominięciu Warszawy o 2,9%); w przypadku rynku wtórnego ceny na rynku 7 miast praktycznie nie zmieniły się (+,9%), przy pominięciu Warszawy (-2,7% w 3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów), zmalały o,6%. O poziomie cen mieszkań w 3q 214 decydowała rosnąca podaż mieszkań (przy rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywienie popytu mieszkaniowego, które wspierały niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, program MdM i utrzymujące się zakupy gotówkowe mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp procentowych NBP w dalszym ciągu sprzyjało popytowi na kredyty mieszkaniowe, choć utrzymuje się słaba tendencja wzrostowa oprocentowania na skutek niewielkiego wzrostu marż (1,81% we wrześniu 214 r. wobec 1,76% w czerwcu 214 r. wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 2 lat o LTV 7%;). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q 214 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 9,2 mld zł, tj. o 3,6% mniej niż w poprzednim kwartale, jak i w 3q 213 (-3,1% r/r). Stabilny poziom cen transakcyjnych z sygnałami lekkich tendencji wzrostowych w 3q 214 (baza NBP) Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 3q1 3q14 16, 7 mld zł 14, 6 12, 1, 4 8, 3 6, 2 4, 2, 1 Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie wrzesień 212 wrzesień 214 7, 6,, 4, 3, 2, 6,63 4,14 1,7 1,1 średnie oprocentowanie średnia marża 4,46 4,43 1,76 1,81, 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) 1, wrz 12 gru 12 mar 13 cze 13 wrz 13 gru 13 mar 14 cze 14 wrz 14 źródło: AMRON na podstawie oferty banków; * kredyt 3 tys. zł na 2 lat przy LTV 7% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 9% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 6
Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk.1 Udział nowoudzielonych kredytów o LTV pow.8% Wyk.16 Kredyty w ramach MdM oraz RnS* w latach 211-214 6 % 6 4 4 3 3 2 2 1 1 3, 3, 47,6 47,1 211 212 213 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 3, mld zł 3, 2, 2, 1, 1,,, 14 3,4 3,2 2,1 RnS 11 (r.pierwotny) 1 RnS 12 (r.pierwotny) wartość (L) liczba kredytów (P) 11 MdM do 1.11.14 2 tys. 2 1 1 źródło: ZBP Na koniec 3q 214 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,88 mln umów (1,8 mln na koniec 2q 214). W nowoudzielanych kredytach w 3q 214 udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% nieznacznie zmalał (47,1% wobec 47,6% w 2q 14), był niższy niż rok temu (-,8 p.proc. r/r). Nadal dominują kredyty o zapadalności powyżej 2 lat (62,7%; 62,3% ogółu udzielonych w 2q 14). Udział kredytów złotowych w nowoudzielonych w dalszym ciągu przekraczał 99% (99,1% wobec 99,7% w 2q 214), udział kredytów denominowanych pozostaje śladowy (od 1.7.14 kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne jedynie dla zarabiających w danej walucie). Obecnie kredyty walutowe stanowią ok. 47% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia ogółem, od grudnia 213 r. ich udział zaczął się kształtować poniżej %. Na koniec września 214 wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 347,6 mld zł. kredyty udzielane w ramach programu MdM (uruchomiony 1 stycznia 214), w umiarkowanym stopniu wspierają popyt na kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK do 1 listopada 214 r. w ramach MdM udzielono 11 477 kredytów na kwotę 2,1 mld zł. Większość umów (ok.98%) dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego; średnia pow. użytkowa kredytowanego lokalu to 3,3 m kw. o przeciętnej wartości 228,4 tys. zł (czyli ok. 4,3 tys. zł za m kw.). Średnia dopłata wynosiła ok. 22,7 tys. zł. Najwięcej umów zawarto w województwach pomorskim, mazowieckim i wielkopolskim, najmniej w opolskim i świętokrzyskim, na co istotny wpływ ma poziom limitów kwalifikujący mieszkanie do udziału w programie oraz skala regionalnego rynku i związana z tym aktywność deweloperów. Limity obowiązujące w 3q 214 były, z wyjątkiem województwa pomorskiego, podobne jak w 2q, niemniej generalnie ich konserwatywny poziom w większości województw ograniczał dostępność do programu. uwaga: * tylko rynek pierwotny; źródło: BGK W 3q 214 mniejsza wartość udzielonych kredytów (-3,6% kw./kw.); w porównaniu z 3q 213 ich wartość także mniejsza (-3,1% r/r) Kredyty walutowe poniżej połowy zadłużenia ogółem MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania, do 1 listopada 214 udzielone kredyty na kwotę 2,1 mld zł; średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu to 4,3 tys. zł Konserwatywny poziom limitów w większości regionów 7
Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk.17 Dofinansowanie wkładu własnego (mln zł) wg województw wg stanu na 1.11.214 Opolskie Świętokrzyskie Lubelskie Podkarpackie Podlaskie Lubuskie Zachodniopomorskie Śląskie Łódzkie Kujawsko pomorskie Warmińsko mazurskie Małopolskie Dolnośląskie Wielkopolskie Mazowieckie Pomorskie 1 2 3 4 mln zł źródło: Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, BGK Wyk.18 Maksymalna cena 1 m kw. dopuszczalna w MdM a wzrost ceny 1 m kw. mieszkania wybranych miastach Gdańsk 8 zł/ m kw. 1,9 2,3 4, 3,4-2, 4,, 7 6 4 3 2 1 2q maksymalna cena 1 m kw. MdM 3q 4q źródło: zestawienie własne na podstawie danych BGK i NBP zmiana (%) ceny transakcyjnej 1 m kw. na rynku pierwotnym w 3q 14 wobec średniej ceny 1 m kw. w 1 poł. 14 Wysokie (w porównaniu z cenami na lokalnym rynku) limity w województwie pomorskim i wielkopolskim (dla stolic województw jak i sąsiadujących z nimi gmin i pozostałych gmin województwa) sprzyjały popytowi z udziałem MdM; z kolei województwo małopolskie i dolnośląskie z uwagi na niskie limity w relatywnie małym zakresie korzystały z programu. Duży udział województwa mazowieckiego wiąże się ze skalą rynku limity należały do niskich, podobnie, jak w małopolskim i dolnośląskim. Relatywnie wysoko wśród korzystających z MdM sytuowało się województwo warmińsko-mazurskie. Obecnie umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków, są to: PKO Bank Polski SA, Pekao SA, Getin Noble Bank SA, Bank Polskiej Spółdzielczości SA, Alior Bank SA, Spółdzielcza Grupa Bankowa SA, Bank Gospodarki Żywnościowej SA, Bank Ochrony Środowiska SA, Bank Millennium SA, Euro Bank SA, Deutsche Bank Polska SA i Bank Zachodni WBK; w 21 r. przyjmowanie wniosków rozpocznie Raiffeisen Bank i Credit Agricole Bank. Łącznie do 1 listopada 214 r. za pośrednictwem banków kredytujących złożono do BGK 13 27 wniosków o dofinansowanie na kwotę 32,9 mln zł; 31 października 214 r. kwota wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 214 r. wynosiła 24,4 mln zł i stanowiła 34,1% limitu (6 mln zł) na realizację programu w 214 r. z ustawy budżetowej. Zestawienie (por. wykres 16) wolumenu i liczby kredytów z MdM z 214 r. z RnS (porównanie jedynie segmentu kredytów przeznaczonych na zakup na rynku pierwotnym) z ostatnich dwóch, pełnych lat wskazuje na mniejszy zakres MdM, przy zastrzeżeniu ograniczonej porównywalności z uwagi na czas (pierwsze kredyty z MdM zostały udzielone na początku lutego, czyli faktycznie porównywane dane z ok. 9 miesięcy działania programu). Umiarkowany rozwój MdM nie skutkował dotychczas dużą skalą wzrostu popytu, i następnie cen mieszkań; niemniej lokalnie wzrosty cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym w Gdańsku, Łodzi czy Katowicach (w 3q 14 wobec poprzednich dwóch kwartałów odpowiednio +4%, +4% i Beneficjenci programu MdM głównie z pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego Do 31 października 214 r. wykorzystane ok. 34% z 6 mln zł na realizację MdM w 214 r. (zapisanych w ustawie budżetowej) Dotychczas MdM nie skutkował znaczącym wzrostem popytu 8
Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk.19 Średni czas sprzedaży i średni upust przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w okresie wrzesień-październik w latach 21-214 2 16 12 8 dni % 3, 3 2, 2 1, Krótszy średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (IX-X.14 vs. IX-X.13) 4 średni czas sprzedaży (L.) średni upust (P.) IX-X.1 IX-X.11 IX-X.12 IX-X.13 IX-X.14 1, źrodło: Metrohouse SA,, listopad 214,%) można wiązać z relatywnie niskim poziomem ceny 1 m kw. mieszkania, pozwalającym na udział w programie MdM (por. Wykres 18). zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym, także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom inwestycyjnym sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także zamiar wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; w ostatnich kwartałach zakupy te może wzmacniać lekko rosnący trend cen w niektórych miastach. Wg szacunków NBP w 3q 214 zakupy gotówkowe stanowiły, podobnie jak w 2q 14, ok. % zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach; Agencja nieruchomości Metrohouse szacuje, że 1/3 mieszkań na rynku wtórnym była nabywana w 3q 214 za gotówkę. Nadal znaczący udział zakupów mieszkań za gotówkę zachowania konsumentów zbliżona pozycja klienta i sprzedawcy mieszkania; wg informacji Metrohouse 4 w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej w ostatnich miesiącach kształtował się na poziomie ok.2%, większe możliwości negocjacji dotyczyły lokali z okresu 197-9, a także długo wystawionych na rynku. Średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie obniżył się w okresie wrzesień październik do 112 dni (wobec 19 dni rok temu). Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały: wyhamowujący spadek liczby mieszkań oddanych do użytku: w 3q 214 r. oddano 33,7 tys. mieszkań (-2,9% r/r), w ostatnich kwartałach spadek liczby oddawanych mieszkań nie przekracza 3% r/r); w przypadku mieszkań deweloperskich drugi kwartał utrzymał się wzrost (+2,1% r/r w 3q 14; +1% r/r w 1q 14), po czterech kwartałach spadków. W stosunku do poprzedniego kwartału liczba oddawanych mieszkań była większa: 33,7 tys. oddanych w 3q 14 wobec 3,7 tys. w 2q 14 (w tym deweloperskie odpowiednio 13, tys. wobec 12, tys.), co wskazuje na Wyhamowuje spadek liczby nowych mieszkań ogółem, w ostatnich kwartałach nie przekracza 3% r/r; drugi kwartał wzrostu liczby mieszkań deweloperskich oddawanych do użytku 4 M.Jańczuk, Niezłe tempo sprzedaży, Metrohouse SA, 19.11.214 9
Ceny nieruchomości 3Q 214 3 2 Wyk.2 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z 29-214) tys. oddane bez deweloperów Wyk.21 Zmiana liczby mieszkań oddanych do użytku w największych miastach Gdańsk 2 1 1 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS oddane deweloperskie rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie 1 najw.miast 2q: +2%; 3q: % %; r/r -8-3 2 7 12 17 22 27 32 2q 14 3q 14 stopniowe rozszerzanie procesu inwestycyjnego. Mieszkania deweloperskie stanowiły 4% wybudowanych ogółem w 3q 214 r. W przypadku 1 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) liczba oddanych mieszkań w 3q 214 r. w porównaniu z 3q 213 r. wzrosła w 4 miastach, w tym znacznie w Bydgoszczy (+168%) i Szczecinie (+92%); istotnie zmalała w Gdańsku (-47% r/r) i iu (-46%); w 1 największych miastach w okresie trzech kwartałów 214 r. łącznie oddano do użytku 28,8 tys. mieszkań wobec 29,2 tys. w analogicznym okresie 213 r., spadek wyhamowuje (-1,3% r/r wobec -1,9% r/r w 1 poł. 214 r.); wyniki wyłącznie trzeciego kwartału (9,4 tys. mieszkań) w obu latach są podobne. utrzymujący się trend wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem (+9% r/r vs. +7% r/r w 2q 14), w tym deweloperskich (odpowiednio +24% r/r vs. +43% r/r); w 3q 213 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 19 tys. (16,6 tys. w 2q 14). wzmocnienie tendencji wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (po 7 kwartałach spadku); w 3q 214 liczba wydanych pozwoleń wzrosła o 18%, w tym dla deweloperów o 2% r/r (w 2q 14 odpowiednio +1% r/r i 28% r/r). wzrost liczby mieszkań w ofercie (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym), przy nadal dobrych wynikach sprzedaży w 3q 214 r. i od pięciu kwartałów wysokiej liczbie transakcji. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach w 3q 214 r. wprowadzono do sprzedaży 13, tys. mieszkań (o 4% mniej wobec poprzedniego kwartału). Liczba transakcji w 3q 14 wyniosła 1,4 tys. (1,4 tys. w 2q 14 i 11 tys. w 1q 14), ten wysoki poziom, (poprzednio notowany w okresie boomu w 1q 27), utrzymuje się od kwartałów. W 1 największych miastach w 3q 14 podobna liczba mieszkań oddanych do użytku jak w 3q 13 Nadal wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (+9% r/r, w tym deweloperskich +24% r/r) Wzmocnienie tendencji wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę (+ 18% r/r w 3q 14, w tym deweloperzy +2% r/r) Wzrost liczby mieszkań w ofercie przy nadal dobrych wynikach sprzedaży 3q 14 wg monitoringu REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 214, REAS, październik 214 1
Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk. 22 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty w kolejnych kwartałach lat 211-214 wg REAS Wyk. 23 Oferta mieszkań deweloperskich w 6 aglomeracjach monitorowanych przez REAS w kolejnych kwartałach lat 212-214 1 9 8 6 tys. 7 6 4 4 3 3 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 2 1 Trójmiasto 3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 Przewaga liczby mieszkań wprowadzonych na rynek nad liczbą sprzedanych spowodowała wzrost puli niesprzedanych mieszkań do 47,6 tys. na koniec 3q 14, drugi kwartał pod rząd oferta wzrosła. Wzrost oferty wobec poprzedniego kwartału wystąpił w aglomeracjach monitorowanych przez REAS - największy w Trójmieście (+16,1%), nieco mniejszy w pozostałych aglomeracjach: w Poznaniu (+9,1%), Warszawie (+8,7%), Krakowie (+8,1%) i iu (+6,1%); oferta zmalała jedynie w Łodzi (-3,1%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 2q 214 r. zmalała wobec poprzedniego kwartału (-7%) i wynosiła ok.1,9 tys. 2% oferty rynkowej stanowiły mieszkania w trakcie budowy z przewidywanym oddaniem w latach 213-14; w porównaniu z poprzednim kwartałem wzrosła oferta mieszkań planowanych do oddania po 214 r. (67% wobec % w 2q 14), z uwagi na wzrost udziału planowanych do oddania po 21 r. Ok. 4% lokali dostępnych w sprzedaży w 3q 214 było oferowane z rachunkami powierniczymi, sytuacja jest zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach najwięcej mieszkań z rachunkiem powierniczym jest w ofercie we iu (9%) i Poznaniu (6%), najmniej w Krakowie (31%) i Gdańsku (19%). Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów, 4 kwartały przyjmuje się jako poziom charakteryzujący zrównoważony rynek) w kilku miastach lekko wzrósł i wynosił: - we iu,3; - w Poznaniu,2; - w Warszawie i Krakowie 4,3; - w Trójmieście 3,6; zmalał jedynie w Łodzi, gdzie jednocześnie był najwyższy (6,1). W 3q 214 utrzymał się notowany od 3q 212 spadek cen produkcji budowlanomontażowej. Wg GUS w 3q 214 ceny produkcji budowlano-montażowej były o 1,% niższe r/r (w 2q 14 o 1,4% r/r, w 1q 14 o 1,6% r/r). Wzrost puli niesprzedanych mieszkań do 47,6 tys. na koniec 3q 14, oferta wzrosła drugi kwartał pod rząd W ofercie więcej mieszkań z przewidywanym terminem oddania do użytku po 21 r. Nadal lekki (wyhamowujący) trend spadkowy cen produkcji budowlano-montażowej 11
3q7 1q8 3q8 1q9 3q9 1q1 3q1 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 3Q 214 Wyk. 24 Zmiana wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach Gdańsk Wyk. 2 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4 %; r/r,, 1, 1, 2, 2, 3, 3, 4, 4,,, 2q 14 3q 14 źródło: dane WUS Gdańsk źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i NBP Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie Składy Budowlane 6 wykazuje, że w październiku 214 r., w porównaniu do września 214 r., ceny podstawowych grup asortymentowych materiałów budowlanych nie zmieniły się znacząco (zmiany w granicach -2% do +1,1%), istotniejsze zmiany wystąpiły jedynie w przypadku farb i tapet (-%). W okresie styczeń-sierpień 214 r ceny robót budowlanych 7 w przypadku budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe odpowiednio o,9 % r/r i o 1,2% r/r. Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w monitorowanych miastach w 3q 214 nie zmieniła się istotnie wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach 214 r., z wyjątkiem Katowic, gdzie wskaźnik zmalał, i Poznania, gdzie lekko wzrósł. Analiza wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch lat pokazuje, że wskaźnik od 3q 212 do 1q 14 wzrastał, stabilizując się w następnych dwóch kwartałach. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje (1,2) i Gdańsk (,91), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (,68) i Warszawie (,71). W okresie ostatnich siedmiu lat dostępność mieszkania w badanych miastach wzrosła o 49-82% zależnie od miasta, co oznacza wzrost o,3-,4 m kw. Niewielkie zmiany cen materiałów budowlanych W 3q 214 dostępność mieszkania nie zmieniła się; na przestrzeni ostatnich 7 lat wzrosła o 49-82% zależnie od miasta 6 Trendy zmian cen materiałów budowlanych w październiku 214, Grupa PSB, 13.11.214 7 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, sierpień 214, GUS,, 23.1.214 12
Ceny nieruchomości 3Q 214 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen mieszkań pozostaje niewielkie. Zmiany cen będą niewielkie, możliwe jest utrzymanie tendencji wzrostowych z 3q 214, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych oraz lekko rosnących dochodów gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo może pobudzać wzrost od 21 r. wymaganego udziału własnego do 1% przy zakupie mieszkania na kredyt oraz wzrost limitów MdM w kilku miastach (zwiększających pulę mieszkań spełniających kryteria cenowe). Nie można też wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż mieszkań wraz z coraz większą pulą rozpoczynanych projektów wystawianych na rynek, przy jednoczenie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i ograniczonym impulsem z MdM. Rosnąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie (oszacowana poprzez pomniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku) kontynuowana (por. Wyk. 26) w 3q 214, oznacza ożywienie na rynku mieszkaniowym. W perspektywie kilku kwartałów można oczekiwać stopniowego wzrostu podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy mieszkań w toku, rozpoczynanych w ostatnich kwartałach. Obserwowany jednocześnie od kwartałów wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań, a od 3 kwartałów wzrost liczby wydawanych pozwoleń, sygnalizują poprawę perspektyw budownictwa mieszkaniowego. Przy założeniu cyklu budowy ok. 2 lat ponowny wzrost podaży ofert mieszkań deweloperskich byłby wyraźniej odczuwalny w 21 r. Do końca 214 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM utrzyma się na dotychczasowym poziomie, niewielkiego wzrostu można lokalnie oczekiwać w miastach, w których podniesiono limity na 4q (zwiększając liczbę mieszkań W perspektywie 2-3 kwartałów ryzyko spadku cen pozostaje niewielkie Nadal umiarkowany popyt na kredyty z MdM Wyk.26 Tendencje na rynku deweloperskim mieszkania w budowie i pozwolenia na budowę w kolejnych kwartałach lat 29-214 3 2 2 1 1 - -1-1 tys. Ożywienie na rynku mieszkaniowym widoczne w rosnącej liczbie mieszkań w budowie i wydawanych pozwoleń na budowę deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 13
Ceny nieruchomości 3Q 214 kwalifikujących się do programu; nowelizacja ustawy może nieco wzmocnić program najwcześniej w połowie 21 r. Nowelizacja ustawy (planowany termin przyjęcia projektu przez RM: 4q 214), przewiduje m.in.: wzmocnienie prorodzinnego charakteru programu poprzez większe dofinansowanie potencjalnych kredytobiorców z dziećmi; małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dwójkę dzieci mogłyby otrzymać dofinansowanie w wysokości 2% wartości odtworzeniowej mieszkania, a w przypadku większej liczby dzieci wsparcie wyniosłoby 2%; rozszerzenie programu na członków spółdzielni podpisujących z nią umowę o budowę lokalu; rozszerzenie katalogu osób, które będą mogły przystąpić do kredytu, kiedy kupujący nie ma wystarczającej zdolności kredytowej; jednoznaczne przepisy zezwalające na dotowanie mieszkań powstałych po przebudowie lub adaptacji budynku. Drugi program rządowy Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas nie wpływa na ceny mieszkań, praktycznie nadal jest w fazie organizacji. sierpnia 214 r. KNF udzieliła zezwolenia TFI BGK SA na wykonywanie działalności polegającej na tworzeniu funduszy inwestycyjnych i zarządzaniu nimi. TFI BGK S.A. zostało utworzone w związku z realizacją inicjatywy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Portfel aktywów Funduszu będzie budowany, a następnie zarządzany przez BGK Nieruchomości S.A. BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy 34 projektów w Warszawie, Trójmieście, iu, Łodzi, Poznaniu i Katowicach, łącznie obejmują one 34 mieszkań na różnych etapach budowy. Lokale mają być udostępniane najemcom w latach 21-217. W końcu listopada 214 r. w Poznaniu został zakupiony dla FMnW pierwszy budynek (124 mieszkania o powierzchni od 23 m kw. do 72 m kw.), budynek jest w stanie deweloperskim, z przewidywanym wykończeniem do marca 21 r. Warunki najmu i szczegółowa oferta (w tym ceny lokali) mają być opublikowane 7 stycznia 21 r. na stronie FMnW. Rekomendacja S obowiązująca od 1 stycznia 214 r. m.in. wprowadziła zmianę w zakresie wskaźnika LTV. W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 8% lub 9% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 8% LTV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie); okresy przejściowe to w 214 r. minimalny wymagany wkład własny % wartości nieruchomości, 21 r. - 1%, 216 r. 1%, od 217 r. - 2%. Nowelizacja MdM na etapie prac legislacyjnych Rady Ministrów Wsparcie prorodzinnego charakteru programu Rozszerzenie programu na członków spółdzielni Nadal organizacyjny etap FMnW, pierwsza inwestycja w końcu listopada 214 r. w Poznaniu W 21 r. minimalny wkład własny to 1% wartości mieszkania Rekomendacja U z 24 czerwca 214 r. dotyczy dobrych praktyk w zakresie usług bancassurance. Zapisy rekomendacji wskazują m.in., że bank powinien zapewnić swobodę wyboru przez klienta zakładu ubezpieczeń. Jednym ze skutków rekomendacji może być spadek przychodów banków z tytułu sprzedaży ubezpieczeń dodawanych 14
Ceny nieruchomości 3Q 214 do kredytów (bank będzie musiał zaakceptować ubezpieczenie kupione bez jego pośrednictwa), co pośrednio przyczynia się do wzrostu marż kredytów hipotecznych. Regulacja ma zostać wprowadzona przez banki nie później niż do 31 marca 21 r. Rekomendacja U wprowadzona najpóźniej do 31 marca 21 r. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń), uwzględniając sytuację po stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, jest niewielkie z uwagi na wczesną fazę ożywienia w obecnym cyklu mieszkaniowym. Pozytywne jest zminimalizowanie udzielania nowych kredytów walutowych, choć ryzyka związane z faktem, że nadal prawie połowa istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych pozostają istotne. Utrzymuje się ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec września 214 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,2% kredytów mieszkaniowych ogółem (3,2% na koniec czerwca 214 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (13,9% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec września 214 r.); o ile wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała (-6,6% r/r), to wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe lekko wzrosła (+12,% r/r vs. 1,2% r/r w 2q 14), do 11,1 mld zł na koniec września 214 r. W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów zmiany cen będą niewielkie, możliwe jest utrzymanie tendencji wzrostowych z 3q 214, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych i lekko rosnące dochody gospodarstw domowych; w 4q 14 popyt dodatkowo mogą wzmacniać wzrost od 21 r. wymaganego udziału własnego do 1% przy zakupie mieszkania oraz wzrost limitów MdM w kilku miastach. Nie można wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż mieszkań wraz z coraz większą liczbą rozpoczynanych projektów, przy jednocześnie słabszym popycie hamowanym rosnącymi marżami i słabszym, niż oczekiwany, impulsem z MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat pozostaje niewielkie i nie przekracza %. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych oraz ograniczonej transakcyjności rynku. Niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem, przy lekkim wzroście wartości zagrożonych kredytów mieszkaniowych (12,% r/r vs. +1,2% r/r w 2q 14) W perspektywie 2-3 kwartałów możliwe utrzymanie tendencji wzrostowych cen, choć nie można wykluczyć stabilizacji cen W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań, prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań o więcej niż 3% nie przekracza % 1
Ceny nieruchomości 3Q 214 Zał. 1 Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 3q 214 w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Miasta Cena ofertowa 3q 14 do ceny ofertowej 3q 12 Cena ofertowa 3q 14 do ceny ofertowej 3q 13 Cena ofertowa 3q 14 do ceny ofertowej w poprzednich (3q 12=1) (3q 13=1) dwóch kwartałach Mieszkania na rynku pierwotnym 9 99 1 98 11 9 13 13 11 1 11 12 Gdańsk 17 112 13 1 12 99 11 1 12 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 1 12 11 Mieszkania na rynku wtórnym 9 94 1 94 93 97 1 14 13 12 98 96 Gdańsk 97 14 13 99 19 14 98 1 11 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 1 99 99 Domy na rynku wtórnym 9 96 12 97 99 98 9 9 97 88 9 94 Gdańsk 98 1 1 84 12 99 92 96 99 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 9 94 97 źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 3 tys. mieszkańców Ludność wg stanu na 3.6.214 Przyrost naturalny na 1 ludności wg stanu na 31.6.214 Saldo migracji na 1 ludności wg stanu na 31.6.214 Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) 1-3q 213 Nowe mieszkania 1-3q 213 =1 Miasto 3q 214 1-3q 214 =1 1-3q 214 1729,1,3,1 4, 128 14,1 1369 11,9 79,8, 1,7,3 41 14,6 244 1,9 78,6 -,4-2,4 11,1 3694 14,6 1167 92, 633,1, 3,3 4,8 42 1,1 386 64, 46,8 -,1-4,3 3,4 4393 13,6 2427 141,6 Gdańsk 461,9,1 1,7,8 494 13, 1891 67,3 Szczecin 48,1-1,6 1,3 9,7 439 14,3 973 98,9 Bydgoszcz 38,6-1,2-3,3 8, 341 13,6 836 12, Lublin 343,1, -2,7 9, 3749 1,7 96 6,9 33,3-3,3-3,6 4,9 163 11,9 1113 21,8 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28[w:], sytuacja społeczno-gospodarcza, I-III Q 214 US we iu, 214, 28 listopada 214; obliczenia własne 16
Ceny nieruchomości 3Q 214 Zał. 2 Aneks metodologiczny 2.1 Przedmiot i cel raportu Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach nieruchomości: - mieszkaniowych (domy, mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 2q 214 w 1 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 3 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i występowało 47,6 % nowego budownictwa w miastach. 2.2 Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów, lokali użytkowych oraz działek na rynku pierwotnym i wtórnym wg powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym. Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 6, tys. mieszkań oraz ok. 21,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (63% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 92% notowań. 2.3 Weryfikacja danych Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. W przypadku mieszkań średnia cena bez skrajnych decyli jest od kilku do kilkunastu % niższa od średniej ze wszystkich notowań. Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 24 r. Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen transakcyjnych), i tak są wykorzystywane. 2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane wykorzystane żródła) Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Rozwoju Regionalnego (dane liczbowe z realizacji programu MdM) Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich) Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP) GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa z wojewódzkich Urzędów Statystycznych) NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach) REAS raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: 2--77-38 REGON: 16298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 2 zł 17