on point Retail Intelligence Poznań Główne ulice i centra handlowe 2013
2 On Point Poznań - Główne ulice i centra handlowe 2013 Główne ulice handlowe w Poznaniu Duża koncentracja centrów handlowych w centrum Poznania wpływa na obraz handlu przy głównych ulicach. Długa tradycja poznańskiego handlu Poznań jest jednym z najstarszych oraz największych miast w Polsce; z liczbą ludności ok. 554 700 zajmuje obecnie piąte miejsce w kraju. Wraz z graniczącymi z miastem gminami tworzy aglomerację 1 o populacji ok. 808 400 mieszkańców. Długie tradycje handlowe miasta przyczyniają się do tego, że dziś jest to znaczący ośrodek handlu, przemysłu, nauki, technologii, sportu, turystyki i kultury. Dzięki ponad stuletniej tradycji Międzynarodowych Targów Poznańskich Poznań jest także najważniejszym miastem targowym w Polsce. Pod względem istniejących zasobów centrów handlowych, Poznań cechuje jedna z najwyższych koncentracji tego typu obiektów w centrum miasta. Obecnie ok. 24% nowoczesnej powierzchni handlowej znajduje się w bezpośredniej lub bliskiej odległości od tradycyjnych ulic handlowych. Aż cztery z siedemnastu centrów handlowych funkcjonują w ich pobliżu (Stary Browar, Kupiec Poznański, Galeria MM oraz niedawno otwarte Poznań City Center). Kolejny projekt, Połwiejska_2, jest obecnie w fazie realizacji; będzie to jednak obiekt o bardziej śródmiejskim charakterze, co powinno przyczynić się do ożywienia handlu przy głównych ulicach. Mimo dużego oddziaływania centrów handlowych na handel w rejonie śródmiejskim, sklepy z modą i obuwiem wciąż stanowią ok. 20% najemców lokali użytkowych przy głównych ulicach handlowych. Lokalizacja ulic handlowych Śródmiejski obszar handlu jest najczęściej utożsamiany z rejonem Starego Miasta. Ulica Półwiejska to najdłuższy ciąg handlowy w mieście, rozciągający się od skrzyżowania ulic Krakowskiej i Kościuszki na południu, poprzez ulicę Szkolną do Starego Rynku. Na obu końcach tego liczącego ok. 600 m długości deptaka znajdują się dwa centra handlowe: Stary Browar i Kupiec Poznański. Do kolejnego obiektu, Galerii MM, można dotrzeć pieszo w ciągu 3 minut. Dodatkowo, otwarte niedawno Poznań City Center zlokalizowane jest w odległości ok. 1 km od południowego krańca ulicy Półwiejskiej. Pieszy charakter ulicy w połączeniu z wysoką liczbą przechodniów oraz dużą liczbą sklepów sprawia, że jest to rejon o dużej atrakcyjności dla sieci handlowych. Ulica ta jest często odwiedzana przez studentów w trakcie roku akademickiego oraz przez turystów w sezonie letnim. Ponadto, centrum miasta 2 to także ważny obszar biurowy, odpowiadający za 47% całkowitych zasobów tego typu powierzchni w Poznaniu. Wg szacunków w budynkach tych zatrudnionych jest od 12 do 14 tys. 1 W skład aglomeracji wchodzi miasto Poznań oraz sąsiednie gminy: Swarzędz, Tarnowo Podgórne, Luboń, Komorniki, Suchy Las, Kórnik, Puszczykowo, Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Mosina i Rokietnica. 2 Obszar ograniczony od wschodu rzeką Warta, od zachodu ulicami Głogowską (główny dworzec PKP), Pułaskiego i Roosevelta, od północy Al. Armii Poznań, od południa ulicami Królowej Jadwigi i Matyi. pracowników, którzy również generują ruch pieszy w obrębie ulic handlowych. Spośród ok. 100 lokali zlokalizowanych przy ul. Półwiejskiej, niemal 40% to sklepy oferujące odzież, obuwie i dodatki, ale tylko niektóre z nich reprezentują znane sieci handlowe. Ulica ta jest także popularna wśród sklepów jubilerskich i z akcesoriami, a także instytucji finansowych. Każda z tych kategorii stanowi 11% wszystkich lokali. Obecnie, tj. na koniec IV kw. 2013, 2% sklepów pozostaje bez najemcy. Dzięki zrewitalizowanej historycznej zabudowie ulicę Paderewskiego upodobały sobie marki z tzw. wyższego koszyka cenowego. To właśnie tam swoje sklepy ulokowały sieci takie jak Burberry, Escada / Escada Sport, Pinko czy Hexeline (przy Pl. Wolności). Większość tych sklepów otwarto w budynku Bazaru Poznańskiego, czyli domu handlowego o długich tradycjach, który jest przykładem udanej przebudowy i zaadaptowania parterów historycznych budynków na powierzchnie spełniające potrzeby marek z segmentu premium. W obiekcie działają sklepy znanych marek takie jak: Burberry, Apart, Pinko, Rosenthal, Douglas i Yes. Dodatkowo funkcjonują tu także firmy oferujące produkty wielu marek, w tym Tru Trussardi, Armani, DKNY, Airfield czy Michael Kors. Zestawienie najemców ulicy Paderewskiego kształtuje się następująco: odzież i obuwie (26%), gastronomia (21%), biżuteria i dodatki (13%) i artykuły wyposażenia domu (13%). Sklepy Burberry i Apart w Bazarze Poznańskim Stary Rynek, którego tradycje handlowe sięgają stuleci, to także trzeci największy rynek pod względem powierzchni w Polsce oraz jeden z większych w Europie. Jest on także jedną z głównych atrakcji turystycznych miasta oraz popularnym miejscem spotkań mieszkańców. Dlatego też oferta handlowa Starego Rynku zdominowana jest przez obiekty gastronomiczne (restauracje, kawiarnie, puby, bary i kluby muzyczne), które stanowią 70% wszystkich lokali. Pozostałe powierzchnie wynajmują kupcy handlujący pamiątkami, biżuterią i akcesoriami.
On Point Poznań Główne ulice i centra handlowe 2013 3 Ulica Wrocławska przebiegająca na południe od Starego Rynku w stronę ulicy Podgórnej, przy której zlokalizowany jest Kupiec Poznański, oferuje wiele barów, pubów, restauracji i kawiarni; 35% wszystkich lokali zajętych jest przez segment gastronomiczny. Pozostałe kategorie handlowe obecne przy tej ulicy to odzież, obuwie i dodatki (13%), oraz biżuteria i akcesoria (11%). Ulica Szkolna to najkrótsza ze wszystkich głównych ulic handlowych, zatem i jej oferta handlowa jest ograniczona. Stanowi naturalne połączenie pomiędzy ulicą Półwiejską i Starym Rynkiem / ulicą Paderewskiego. Działa przy niej ok. 20 lokali handlowych. Najnowszą marką, która pojawiła się w tej lokalizacji jest Rossmann. Najemcy przy głównych ulicach handlowych Krajobraz poznańskich ulic handlowych jest zdominowany przez sektor gastronomiczny (kawiarnie, restauracje, bistra, bary, puby, kluby i lokale typu fast food), który zajmuje obecnie 34% wszystkich istniejących lokali. Kolejną silnie reprezentowaną kategorią najemców są sklepy sprzedające odzież, obuwie i dodatki, które stanowią 19% wszystkich lokali przy poznańskich ulicach handlowych. Z udziałem na poziomie 9% podium zamykają sklepy z biżuterią i akcesoriami, czyli kategoria typowa dla popularnych obszarów turystycznych. Mimo, że liczba banków oraz innych instytucji finansowych działających przy ulicach handlowych nie przytłacza (5% wszystkich lokali) to jednak funkcjonują tu przedstawicielstwa kilku najsilniejszych graczy: PKO BP, Pekao SA, BZ WBK, Millenium Bank, Deutche Bank, Bank BPH. Bez najemców pozostaje ok. 8% wszystkich lokali. Najwięcej z nich znajduje się przy ulicy Wrocławskiej 15%, a najmniej przy ulicy Półwiejskiej jedynie 2%. Liczba sklepów według kategorii produktowych 4% 8% 3% 3% 5% 4% 4% 5% 9% 19% 34% Źródło: Jones Lang LaSalle, IV kw. 2013 r. Odzież, obuwie, akcesoria i dodatki Lokale gastronomiczne Biżuteria i dodatki Zdrowie i uroda Artykuły spożywcze Artykuły wyposażenia domu Banki i usługi finansowe Usługi Multimedia Inne Puste lokale
4 On Point Poznań - Główne ulice i centra handlowe 2013 Czynsze typu prime Stawki czynszowe typu prime za lokale ok. 100 m 2 z ofertą moda, obuwie i dodatki w najlepszych lokalizacjach przy poznańskich ulicach handlowych oscylują pomiędzy 28 EUR a 35 EUR za m 2 / m-c. Najdroższe ulice to Paderewskiego i Półwiejska. Wyzwania nadal istnieją... Pomimo dominacji dużych centrów w śródmieściu Poznania, niektóre marki, licząc na lepsze wyeksponowanie, inwestują w rozwój sieci sklepów także przy ulicach handlowych. Jednak dalszy rozwój tego sektora handlu w Poznaniu jest hamowany poprzez niedostateczną liczbę odpowiednich powierzchni. Lokale znajdujące się w parterach historycznych kamienic są na ogół niewielkie, a dostępność dużych i dobrze rozplanowanych powierzchni o dobrej widoczności jest niewystarczająca. W dodatku, podobnie jak w Warszawie czy Krakowie, potrzebna jest spójna wizja władz miasta co do polityki lokalowej, zwłaszcza w odniesieniu do pożądanego profilu najemców. Przebudowa kamienic wraz z zabudową wolnych posesji przekształcająca je w nowoczesne powierzchnie handlowe mogłaby przyciągnąć znane marki odzieżowe i wzmocnić handel przy głównych ulicach handlowych w Poznaniu. Przykładem tego typu inwestycji jest budowany obecnie projekt Półwiejska_2, który powstaje na rogu ul. Półwiejskiej i Krysiewicza. Obiekt zaoferuje 6 500 m 2 powierzchni handlowej oraz 2 500 m 2 biurowej. Jego ukończenie, planowane na grudzień 2014 r., wzbogaci ofertę odzieżową okolicy (większa część powierzchni została wynajęta grupie LPP) i bez wątpienia pozytywnie wpłynie na wizualny odbiór okolicy. Charakterystyka Opis: Stare Miasto historyczne serce miasta, duża liczba odwiedzających i popularne miejsce spotkań mieszkańców. Liczne restauracje i kawiarnie. Lokalizacja w pobliżu dworców kolejowego i autobusowego. Segment handlowy Różnorodna oferta gastronomiczna. Popularne sieci odzieżowe (lokalne, krajowe i międzynarodowe) oraz kilka marek z segmentu premium (np. Burberry, Escada/ Escada Sport, Hexeline, Pinko). Dostęp: Stary Rynek i ul. Półwiejska to strefa piesza. W pobliżu funkcjonują przystanki komunikacji miejskiej (autobusowe i tramwajowe). Największe budynki/ sklepy Stary Browar, Kupiec Poznański, Pasaż 17, Bazar Poznański, Pólwiejska_2 (w budowie). Ulica Półwiejska,Poznań
On Point Poznań Główne ulice i centra handlowe 2013 5 Lokalizacja Głównych Ulic Handlowych w Poznaniu Hexeline Apart 3. 2. 4. 1. Stary Browar 2. Kupiec Poznański 3. Galeria MM 4. Półwiejska_2 (w budowie) 1.
6 On Point Poznań - Główne ulice i centra handlowe 2013 Rynek Nowoczesnych Obiektów Handlowych w Poznaniu Rynek powierzchni handlowych w Poznaniu dojrzewa. Mimo to, w planach są nowe projekty handlowe. Podaż W aglomeracji Poznańskiej 3 funkcjonuje wiele obiektów handlowych, reprezentujących wszystkie obecne na polskim rynku formaty. Ich łączna powierzchnia handlowa wynosi 721 000 m 2 i składa się z siedemnastu centrów handlowych i handlowo-rozrywkowych (501 000 m 2 ), trzech parków handlowych (100 000 m 2 ), jednego centrum outletowego (15 000 m 2 ) oraz kilkunastu wolnostojących magazynów handlowych 4 (105 000 m 2 ). Poznań odznacza się wysokim wskaźnikiem nasycenia centrami handlowymi, które są także najpopularniejszym formatem handlowym w całej Polsce. Całkowita powierzchnia tego typu obiektów przekłada się na wskaźnik nasycenia na poziomie 620/ m 2 / 1 000 mieszkańców. Jest to zarazem najwyższy współczynnik spośród ośmiu największych polskich aglomeracji. Poznań charakteryzuje się relatywnie równomiernym rozmieszczeniem centrów handlowych na mapie miasta. Stopień dojrzałości rynku wskazuje natomiast na dużą podaż nowoczesnych powierzchni o dobrej jakości, co jest pozytywnym sygnałem dla sieci handlowych planujących ekspansję w mieście. Dodatkowo, miasto cechują stabilne podstawy gospodarcze takie jak: stosunkowo wysoka siła nabywcza mieszkańców (ponad 126% średniej krajowej), najniższa stopa bezrobocia w Polsce (4,2% wobec 13% w całym kraju wg stanu na październik 2013 r.), oraz drugi najwyższy po Warszawie wskaźnik PKB na osobę. Dojrzałość głównych rynków w Polsce Nasycenie (m 2 / 1 000 mieszkańców) 650 600 550 500 Łódź Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto L. ludności Warszawa 450 Szczecin 400 Aglomeracja Siła nabywcza 350 Śląska ( / mieszkańca/ rok) 300 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 Źródło: Jones Lang LaSalle, IV kw. 2013; SN: GfK Polonia, dane za 2012 r. 3 Aglomerację Poznania zamieszkuje 808 400 mieszkańców w gminach: Miasto Poznań, Swarzędz, Tarnowo Podgórne, Luboń, Komorniki, Suchy Las, Kórnik, Puszczykowo, Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Mosina i Rokietnica.. 4 Wielkopowierzchniowe magazyny handlowe: Wolnostojące markety budowlane, hipermarkety, sklepy meblowe i sportowe Poznań City Centre
On Point Poznań Główne ulice i centra handlowe 2013 7 Wiodące centra Obecnie do grona głównych destynacji handlowych i najmodniejszych punktów spotkań zaliczyć można dwa centra: Stary Browar i Galerię Malta. Ze względu na ich znaczną powierzchnię stwarzającą masę krytyczną oraz wyjątkowo wszechstronną ofertę są obiektami o znaczeniu regionalnym. Atutami Starego Browaru, jednego z symboli miasta, są z pewnością: doskonała śródmiejska lokalizacja, bogata oferta handlowo-rozrywkowa, unikalna architektura i atmosfera. Jest to ważne miejsce spotkań mieszkańców Poznania, które dodatkowo zapewnia unikalne wrażenia związane z zakupami. Ponad 200 sklepów na 47 500 m 2 oferuje szeroki wachlarz krajowych i międzynarodowych marek ze średniej i wyższej półki cenowej. Komponent rozrywkowy, czyli 8-salowe Multikino, liczne restauracje i kawiarnie, wewnętrzne patio oraz galerie sztuki dodatkowo wzbogacają ofertę centrum. Najnowsi najemcy w Starym Browarze to Samsung Brand Store, Home&You i pierwszy w Polsce sklep H.E. by Mango. Galeria Malta zlokalizowana jest na południowo-wschodnich obrzeżach centrum i posiada wyjątkową lokalizację naprzeciwko Jeziora Maltańskiego, popularnego miejsca rekreacji, przyciągającego mieszkańców od wiosny do jesieni. Oferta centrum to 170 sklepów zlokalizowanych na 53 800 m 2, w tym znane sklepy z odzieżą, wyposażeniem domu i punkty rozrywkowe (10-salowe Multikino, plac zabaw Jupi Park, Pure Fitness oraz liczne restauracje i kawiarnie). Wśród marek, które niedawno zadebiutowały w centrum są Sinsay, Tommy Hilfiger, Solar, Smyk i 4F. Do najemców centrum ma wkrótce dołączyć Reserved. Dodatkowo, właściciele obiektu ujawnili niedawno plany rozbudowy centrum w najbliższej przyszłości. Galeria Malta w Poznaniu Oferta handlowa centrum miasta została niedawno wzmocniona na skutek otwarcia przez firmę TriGranit Poznań City Center. Obiekt o powierzchni najmu 60 000 m 2 stał się zarazem największym centrum w regionie. Nowa galeria powstała w sąsiedztwie głównego dworca kolejowego w Poznaniu. Dodatkowo, w jej pobliże przeniesiono dworzec autobusowy. Centrum stało się zatem także wielkim punktem przesiadkowym w sercu miasta. Jesteśmy zdania, że Poznań City Center będzie stopniowo zdobywać uznanie i ugruntuje swoją pozycję na mapie handlowej miasta. Pozostałe centra handlowe zlokalizowane są w większej odległości od centrum miasta. Spośród nich, szeroką ofertę handlową mają Poznań Plaza, King Cross Marcelin i M1. Poza segmentem centrów handlowych, w Poznaniu funkcjonuje także kilkanaście wolnostojących magazynów i parków handlowych. Największe skupisko tego typu obiektów występuje w dzielnicy Franowo, w sąsiedztwie sklepu IKEA. W aglomeracji funkcjonuje także centrum wyprzedażowe Factory Outlet, wybudowane przez firmę Neinver w Luboniu. Ponieważ sektor parków i magazynów handlowych w Poznaniu należy do dobrze rozwiniętych, liczba zapowiedzianych kolejnych projektów w tym formacie jest raczej ograniczona. Aktywność budowlana Chociaż podaż nowoczesnych centrów handlowych w aglomeracji wydaje się być znacząca, kolejne projekty są w fazie przygotowania. Jednakże każdy nowy obiekt powinien zostać szczegółowo przeanalizowany pod kątem obecnej sytuacji na rynku najmu i lokalnych uwarunkowań. Jedynym obiektem znajdującym się w fazie realizacji jest obecnie Galeria Dębiec. Zapełni ona pewną lukę w południowej dzielnicy Poznań-Dębiec. Otwarcie planowane jest na koniec 2014 r., a projekt będzie oferował 10 000 m 2 powierzchni najmu. Pomimo znacznego nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią centrów handlowych, szczególnie w jego centralnej części, w planach są kolejne duże projekty handlowe. Na bardziej zaawansowanym etapie jest centrum Łacina firmy Apsys. Obiekt ten o imponującej wielkości 100 000 m 2 będzie się znajdować zaledwie 10- minut spacerem od Galerii Malta. Pozwolenie na budowę zostało wydane i zgodnie z informacjami otrzymanymi od inwestora stopień wynajęcia przekracza 65%. Kolejna inwestycja to multifunkcjonalny projekt firmy Echo Investment Metropolis. Poza częścią handlową (ok. 40 000 m 2 ) będzie oferować również 60 000 m 2 powierzchni biurowej. Czas realizacji inwestycji nie jest jeszcze znany. Stawki czynszowe prime i wskaźnik pustostanów Obecnie obowiązujące stawki czynszowe w poznańskich centrach handlowych wahają się między 40 EUR a 45 EUR/ m 2 / m-c. Należy jednak podkreślić, że stawki te odnoszą się do lokali o powierzchni 100 m 2 przeznaczonych dla marek z kategorii odzież, obuwie i dodatki zlokalizowanych w wiodących centrach handlowych w regionie. W IV kw. 2013r. wskaźnik pustostanów w centrach handlowych w Poznaniu był na poziomie 7%. Stawki czynszowe typu prime w centrach handlowych Czynsze "prime" (EUR/ m 2 / miesiąc) 100 80 60 40 20 0 Warszawa Wrocław Łódź Aglom. Katowicka Źródło: Jones Lang LaSalle, IV kw. 2013 r. Kraków Poznań Szczecin Trójmiasto
8 On Point Poznań - Główne ulice i centra handlowe 2013 Lokalizacja centrów handlowych w Poznaniu Floriańska Street Główne istniejące obiekty handlowe: Obiekty w budowie: Planowane: 3. Malta - rozbudowa Granica miasta
Kontakty biznesowe Beatrice Mouton Retail Regional Director CEE + 420 227 043 226 beatrice.mouton@eu.jll.com Anna Wysocka Head of Retail Agency Poland +48 22 318 0016 anna.wysocka@eu.jll.com Agata Sekuła Head of Retail Investment CEE +48 22 318 0026 agata.sekula@eu.jll.com Autorzy raportu Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research Poland +48 22 318 0007 anna.bartoszewicz-wnuk@eu.jll.com Patrycja Dzikowska Associate Director Research Poland +48 22 318 0003 patrycja.dzikowska@eu.jll.com Agnieszka Tarajko-Bąk Senior Researcher Research Poland +48 22 318 00 68 agnieszka.tarajko-bak@eu.jll.com Poznań High Street & Poznań - Główne ulice i centra handlowe 2013 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.