poland 29 residential market Rynek mieszkaniowy Knight Frank Executive Summary In 28, the residential supply in Poland grew substantially, however the number of unsold completed units also increased compared to previous years. Residential sales indicators declined significantly due to the tightening of mortgage policies by Polish banks including increased minimum equity requirements for buyers and general economic concerns of potential buyers. In order to stimulate demand developers have offered solutions including close cooperation with financing banks and the lease-back of completed units. Decreasing sales dynamics and an oversupply of apartments forced developers to lower asking prices. podsumowanie W roku 28 odnotowano dalszy intensywny wzrost podaży mieszkań w Polsce, przy czym w porównaniu do lat ubiegłych wzrósł udział lokali gotowych w zakończonych inwestycjach. Zacieśnianie polityki kredytowej banków, podniesienie minimalnej wysokości wkładu własnego oraz obawy potencjalnych nabywców związane z ogólną sytuacją ekonomiczną kraju wpłynęły na znaczące obniżenie tempa sprzedaży mieszkań. Współpraca z bankami oraz przygotowanie oferty najmu gotowych lokali to tylko niektóre z rozwiązań stosowanych przez deweloperów w celu stymulowania popytu. Niskie tempo sprzedaży oraz nadpodaż mieszkań skłoniły deweloperów do obniżania cen ofertowych.
29 Residential Market Key economic indicators / Podstawowe wskaźniki ekonomiczne Key economic indicators - Poland / Podstawowe wskaźniki ekonomiczne - Polska 25 26 27 28 29 f/p Population / Liczba ludności 38.2 mln 38.1 mln 38.1 mln 38.1 mln 38.1 mln GDP growth / Wzrost PKB 5.4% 6.2% 6.6% 4.8% 2% Unemployment rate / Stopa bezrobocia 17.6% 14.9% 11.4% 9.5% 11% Inflation rate (y/y) / Inflacja średnioroczna 2.1% 1.4% 2.5% 4.2% 2.5% Exchange rate / Kurs walutowy (średni) USD/PLN EUR/PLN 3.31 3.88 2.91 3.83 2.43 3.58 2.96 4.17 3.3 4.3 Reference rate of NBP / Stopa referencyjna NBP 4.5% 4.% 5.% 4.25% 3.% f-forecast / p-prognoza Source: The Central Statistical Office, The National Bank of Poland (NBP) / Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Narodowy Bank Polski Average gross monthly income in corporate sector in Poland and selected cities / Średnie wynagrodzenie w Polsce i wybranych miastach 5 Unemployment rate in Poland and selected cities / Stopa bezrobocia w Polsce i wybranych miastach 12 % 4 1 % 3 8 % 2 6 % 4% 1 2% Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Warsaw Wrocław Kraków Gdańsk Warsaw Poznań Average gross monthly income - major cities 27 / Średnie wynagrodzenie - główne miasta 27 Average gross monthly income - major cities 28 / Średnie wynagrodzenie - główne miasta 28 Average gross monthly income - Poland 27 / Średnie wynagrodzenie - Polska 27 Average gross monthly income - Poland 28 / Średnie wynagrodzenie - Polska 28 Unemployment rate - major cities 27 / Stopa bezrobocia - główne miasta 27 Unemployment rate - major cities 28 / Stopa bezrobocia - główne miasta 28 Unemployment rate - Poland 27 / Stopa bezrobocia - Polska 27 Unemployment rate - Poland 28 / Stopa bezrobocia - Polska 28 Source: The Central Statistical Office / Źródło: Główny Urząd Statystyczny Source: The Central Statistical Office / Źródło: Główny Urząd Statystyczny 2
www.knightfrank.com.pl Demand vs. supply The high supply of new apartments and weakening demand have been the main features of the Polish residential market in 28. When compared with Q4 27 the number of residential units offered for sale in major regional cities increased from 14% in Kraków up to 44% in Warsaw. Moreover, all major residential markets in Poland have witnessed an increased share of completed residential units (exceeding even 3%) remaining on offer, while in 27 the latter constituted no more than 7%. The most significant number of completed units was offered by developers in Kraków, while the lowest supply of such apartments was observed in Warsaw. Annual supply in primary markets in selected Polish cities in Q4 27 and Q4 28 apartments for sale 2 15 1 5 Demand for residential units has weakened due to tightening mortgage policies in most Polish banks triggered by the credit crunch. H2 28 has seen a high increases in bank margins accompanied by progressive weakening of the Polish currency. In addition, many banks have raised equity requirements to at least 1%. These combined factors have negatively influenced the possibility of loan repayments, mortgage availability and the average loan amount. Warsaw Source: Knight Frank Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Q4 27 Q4 28 Completed apartments Despite the apparent absorption slowdown, when combined with the limited financing availability, the number of newly introduced residential schemes in 28 represents a relatively high level. Over the last year in each of the four regional residential markets some 25-5 new residential schemes were introduced to the market, and over 8 new projects in Warsaw. In total some 23 projects, accommodating over 19,6 residential units, with completion date no later than 21, were offered to potential buyers in all of these markets in 28. The volume of supply and absorption rate observed in 28 show postponed reaction of residential markets in Poland to the demand generated during the boom of 26/27. The number of units offered in new schemes does not reflect the deteriorating market conditions as it exceeded the number of units sold in 28. The most significant disproportion has been observed in Poznań where four large-scale projects (2-3 units) were introduced to the market in 28. Willa Księcia Witolda, Wrocław Due to the turmoil in the financial markets resulting in increasing interest rates, and a more conservative lending approach adopted by mortgage providers, a significant decline in demand has been observed, particularly in the popular standard schemes. Reduced credit capacity has prevented a large group of potential buyers from accessing mortgage finance. However, the Polish Government s Plan, Family s Own Home, aimed at subsidizing loans for first time home buyers (recently married and single parents) seems to give a fair promise of success. The programme encompasses residential units of up to 75 sq m with price per sq m not exceeding the parameters established by the Bank Gospodarstwa Krajowego for particular cities and regions in Poland. Supply vs. absorption in major markets in Poland in 28 1 8 6 4 Low sale indicators have forced developers to search for alternative methods to stimulate demand. Some vendors have cooperated with banking institutions in order to offer potential customers increased mortgage availability at preferential rates. These include lower margin levels and no lending fees regardless of the repayment period or loan amount. 2 Warsaw Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Units sold in 28 Some developers who were unable to sell stock are now considering a rental option addressed to customers with current insufficient credit capacity. The lessee will have an Source: Knight Frank Units introduced to the market in 28 3
29 Residential Market acquisition option in a number of years on agreed terms. Moreover, in order to increase the credit capacity of their customers, developers are introducing a loan support programme aiming to subsidize instalments during the first years of loan repayment. Apartamenty Wielicka, Warsaw Further tightening of mortgage policies, the first signs of economic slowdown, job insecurity and weakening purchasing power are expected to negatively influence the number of new schemes commenced in 29. Key market players in the Polish residential market have already announced plans to suspend the planning process of selected residential developments. In 28 several residential schemes under construction were postponed, while it was announced that some were to be converted into commercial use. Only 5% of all residential units scheduled for commencement in 28 have actually been started. Residential units pipeline planned to be commenced in 28 vs. number of commenced apartments 25 2 15 Should rate of sale continue at the average level observed in 28, a reduction in the number of new schemes would positively influence the balance of supply and demand. As a consequence, the first signs of improvements in the Polish residential market may be observed from H2 21. Prices At the beginning of 28 unit prices saw insignificant fluctuations while towards the year end an apparent downward trend was evident. In addition, new schemes have been already offered at lower prices to attract first-time buyers, pushing down the prices in projects at the more advanced stage of construction. 1 5 Warsaw Source: Knight Frank Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Number of apartments commenced in 28 Residential units planned to be commenced in 28 The residential market in Poland has evolved into a buyer s market. Decreased selling pace, followed by an oversupply of residential units forced the vendors to adjust their expectations to market conditions, and to openly lower prices. Moreover, developers started to allow price negotiations in sales offices. The estimates confirm that asking and transaction prices differed by as much as double digit percentages. Amongst the regional markets, Gdańsk has observed the most significant price decreases over the last year, mostly in the popular and upper standard schemes by 1% and 9% respectively. In these sectors Gdańsk remains the least expensive regional market in Poland. In Warsaw, price adjustment occurred mainly within the popular and upper standard schemes, while high standard schemes showed an annual growth in a weighted average net price of 6%. The latter was partly a consequence of the larger volume and a higher average price than in the previous year. In Kraków an annual price decrease was observed in all segments of the residential market. Prices declined in Kraków, depending on the standard, by 5-1%. In 28 Wrocław and Poznań witnessed price decreases in popular and high standard residential schemes. Prices in the higher standard residential developments in Wrocław and Poznań remained stable in comparison to Q4 27. A reduction of construction costs by 1-2% has partially compensated developers for the decrease in apartments prices observed in 28. Tivoli, Warsaw 4
www.knightfrank.com.pl Net prices in the selected Polish cities by standard of schemes (Q4 28) City Segment share in market offer Net unit price (PLN/sq m) Price change since Q4 27 Popular standard schemes Warsaw 61% 7,15-4% Poznań 69% 6,15-1% Kraków 64% 6,1-5% Wrocław 81% 5,8-7% Gdańsk 77% 5,4-1% Upper standard schemes Warsaw 35% 9,7-4% Wrocław 1% 8,6 % Kraków 3% 8,5-1% Poznań 21% 8,45 % Gdańsk 13% 8,5-9% High standard schemes Warsaw 4% 19, + 6% Kraków 6% 14,55-7% Wrocław 9% 11,75-1% Gdańsk 1% 11,6-3% Poznań 1% 1,4-2% Source: Knight Frank Apartamenty Platinum, Wrocław Developers The decrease of speculative and investment purchases combined with weakening demand have limited developers revenues from units sale. As a consequence, keeping cash flows positive has been more difficult than in the boom period. Difficulties in securing debt finance have pushed developers to search for alternative methods of financing e.g. mezzanine, participation of equity investors which should allow commencement of at least some of the scheduled projects. Despite the declining market conditions, an increasing number of companies considered entering the stock exchange in 28. The Warsaw Stock Exchange welcomed two development companies, though neither of them managed to secure enough financing for new residential investments. The WIG-Deweloperzy index decreased by 72% compared to Q4 27. Based on the latest economic forecasts, the currently observed slowdown is expected to continue in 29. Cztery Pory Roku, Wrocław Due to the economic downturn expected throughout 29, some development companies may suffer from reduced financial liquidity. However this situation may be a big advantage to cash-rich companies, both existing players and new equity investors, to secure or take over interesting developments or create lower cost land banking. Trends 29 Restricted demand; Decreasing costs of mortgages in PLN; Falling construction costs of new schemes; Increase in sites availability; Verification of developers and their projects by potential purchasers. Zielona Wyspa, Wrocław 5
Unit net prices (PLN/sq m) / Ceny netto mieszkań (PLN/m 2 ) POZNAŃ JEŻYCE 5 4-7 45 6 5-9 4* STARE MIASTO 4 2-7 1* 11 5-15 5 GRUNWALD 4 5-7 35 6-1 8 8-13 85 WILDA 5 1-7 25 7 9-13 75 CENTRUM 7 1-1 6 8-14 2 NOWE MIASTO 4 2-7 WROCŁAW GDAŃSK FABRYCZNA 3 9-7 8-9 2* PSIE POLE 3 6-6 5 STARE MIASTO 5 65-9 5 8 9-19 ŚRÓDMIEŚCIE 5-7 25 6 2-12 8 4-19 5 OSOWA 4 1-6 1 OLIWA 6 1-6 9* PRZYMORZE 5 2-8 5 7 6-9 8 11-12 BRZEŹNO LETNICA 5 95-7 35 KRZYKI 4 15-7 9 6-11 15 7 45-16 matarnia KOKOSZKI 3 75-4 8 BRĘTOWO DWÓR PIECKI - MIGOWO 4 7-7 5 6 2-9 5* CHEŁM 3 4-6 8 WRZESZCZ 4 9-7 8 7-8 7 MŁYNISKA ANIOŁKI 4-7 9 7 5-8 3* ŚRÓDMIEŚCIE SIEDLCE 6 4-11 2 11 2-16 8* STOGI OLSZYNKA RUDNIKI KRAKOWIEC WYSPA SOBIESZEWSKA ORUNIA 4 3-5 5 LEGEND / LEGENDA: PRZYMORZE district / dzielnica 5 2-8 5 popular standard schemes / budownictwo popularne 7 6-9 8 upper standard schemes / budownictwo o podwyższonym standardzie 11-12 high standard schemes / budownictwo apartamentowe 6
KRAKÓW BRONOWICE 6 35-8 7 55-11 2 ZWIERZYNIEC 1 2-13 1 PRĄDNIK BIAŁY 5 2-7 75 6-9 ŁOBZÓW 6 5-12 PRĄDNIK CZERWONY 5 5-7 95 12 35-22 4 STARE GRZEGÓRZKI MIASTO 7 7-11 2 9 3-1 2* 11 2-12 15 11 5-23 4 MISTRZEJOWICE 4 7-5 7 CZYŻYNY 5 15-6 2 7 5-11 2 BIEŃCZYCE GRĘBAŁÓW 4 9-5 6* NOWA HUTA 4 7* DĘBNIKI 4 2-7 75 6-11 6 9 5-22 9 ŁAGIEWNIKI 4 7-7 5 7-9 * PODGÓRZE 4 85-7 3 7 4-11 2 WOLA DUCHACKA 4 9-6 9 PROKOCIM - BIEŻANÓW 4 4-6 5 SWOSZOWICE 4 5-5 8 WARSZAWA BIAŁOŁĘKA 5-7 URSUS 5 8-7 6 BIELANY 6 4-8 4 9 9-12 1 BEMOWO 6-8 7 7-9 8 WOLA 6 2-9 25 9 2-13 4 14 3-19 1 ŻOLIBORZ 7 3-9 2 9 2-12 15 OCHOTA 8 3-9 8 5-11 2 WŁOCHY 5 9-8 7 6-8 8 ŚRÓDMIEŚCIE 1 2-16 4 14-33 6 URSYNÓW 7-8 7 TARGÓWEK 5 8-8 2 PRAGA PŁN 6 1-8 MOKOTÓW 7 1-8 8 8-12 15 16 8-24 3 PRAGA PŁD 6 7-8 5 8-1 WILANÓW 6 8-1 3 REMBERTÓW WAWER 5 2-6 9 WESOŁA 6 2-6 5 7
29 Rynek mieszkaniowy Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w IV kwartale 27 i 28 roku lokale w sprzedaży 2 15 1 5 Podaż vs. popyt Najważniejszymi cechami rynku mieszkaniowego w Polsce w 28 roku były wysoki poziom podaży oraz malejące tempo sprzedaży mieszkań. W porównaniu z końcem 27 roku liczba mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym wzrosła od 14% (Kraków) do ponad 44% (Warszawa). Ponadto, w poszczególnych miastach w sprzedaży pozostaje znaczna część mieszkań oddanych do użytku (przekraczająca nawet 3%), podczas gdy w 27 roku na rynku mieszkaniowym lokale gotowe stanowiły niewielki odsetek oferty (do 7%). Najwięcej ukończonych lokali w sprzedaży odnotowano w 28 roku w Krakowie, najmniej natomiast - w Warszawie. Warszawa Źródło: Knight Frank Kraków Wrocław Poznań Gdańsk IV kw. 27 IV kw. 28 Lokale ukończone Popyt został osłabiony przez zacieśnienie polityki kredytowej banków spowodowane zawirowaniami na rynkach finansowych. W II połowie 28 roku obserwowano znaczące wzrosty marż bankowych, ograniczenie dostępu do kredytów walutowych oraz osłabienie złotego. Duża część banków podniosła wysokość wkładu własnego wymaganego przy uzyskaniu kredytu do poziomu co najmniej 1%. Zjawiska te znacząco wpłynęły na możliwości spłaty zaciągniętych kredytów, ograniczenie zdolności kredytowej nabywców oraz spadek przeciętnej kwoty pożyczki. Pomimo wyraźnego spadku chłonności rynku oraz utrudnień związanych z finansowaniem inwestycji liczba projektów mieszkaniowych, które zostały wprowadzone na rynek pierwotny w 28 roku kształtuje się na dość wysokim poziomie. W każdym z czterech największych miast regionalnych oferta rynku pierwotnego wzrosła w 28 roku od 25 do 5 nowych inwestycji, natomiast w Warszawie wprowadzono na rynek ponad 8 nowych projektów. Łącznie we wspomnianych miastach oferta rynku pierwotnego wzrosła o blisko 23 nowych inwestycji zawierających ponad 19.6 mieszkań, których realizacja powinna zostać zakończona do 21 roku. Willa Księcia Witolda, Wrocław Sprzedaż vs. nowe lokale wprowadzone do oferty w Polsce w 28 roku 1 8 6 Porównanie wielkości nowej podaży oraz poziomu chłonności rynku odnotowanego w 28 roku wskazuje na przesuniętą w czasie odpowiedź rynku na popyt zgłoszony w okresie intensywnego rozwoju w latach 26-27. Liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto w 28 roku nie odzwierciedla pogarszających się warunków rynkowych i przekracza liczbę lokali sprzedanych w tym roku. Największą dysproporcję pomiędzy liczbą sprzedanych mieszkań a liczbą lokali wprowadzonych do oferty rynkowej odnotowano w Poznaniu, gdzie w 28 roku rozpoczęto sprzedaż czterech inwestycji o dużej skali (2-3 mieszkań). 4 W związku z zawirowaniami na rynkach finansowych, które wpłynęły na wzrost 2 kosztu pieniądza oraz zmianę podejścia banków do klientów indywidualnych, największy spadek popytu został odnotowany w segmencie budownictwa popularnego. Spadek zdolności kredytowej pozbawił grupę klientów Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk o najniższych zarobkach możliwości zaciągnięcia pożyczki. Źródło: Knight Frank Lokale sprzedane w 28 roku Lokale wprowadzone do sprzedaży w 28 roku Szansą na pobudzenie popytu w segmencie budownictwa popularnego jest rządowy program Rodzina na swoim, który polega na dofinansowaniu przez państwo odsetek od kredytów mieszkaniowych dla nabywców (małżeństwa lub 8
www.knightfrank.com.pl osoby samotnie wychowujące dzieci) pierwszego własnego mieszkania. Programem objęte są mieszkania o maksymalnej powierzchni 75 m 2, których cena za m 2 nie przekracza wartości określonych dla poszczególnych miast i regionów przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Niskie tempo sprzedaży mieszkań skłoniło deweloperów do poszukiwania nowych rozwiązań pozwalających na stymulowanie popytu. W celu zapewnienia nabywcom lepszego dostępu do kredytów hipotecznych niektórzy deweloperzy nawiązują z bankami współpracę, dzięki której klienci mają szansę na uzyskanie kredytu z marżami na poziomie sprzed kryzysu finansowego, bez względu na wielkość i termin spłaty pożyczki. Ponadto bank nie pobiera prowizji związanych z obsługą kredytów udzielanych na zakup nieruchomości danej firmy lub w konkretnym osiedlu. Tivoli, Warszawa Kilku deweloperów rozważa również przygotowanie oferty najmu lokali dla nabywców, którzy posiadają niską zdolność kredytową, nie pozwalającą obecnie na zaciągnięcie kredytu. Po kliku latach najemcy mieliby prawo nabycia wynajmowanego lokalu na wcześniej uzgodnionych warunkach. Ponadto deweloperzy w celu podniesienia zdolności kredytowej swoich klientów uruchamiają programy wsparcia kredytowego, które polegają na dofinansowywaniu odsetek od kredytów przez okres kilku pierwszych lat spłaty. Ze względu na prognozowane utrzymanie obecnej polityki kredytowej, pierwsze oznaki spowolnienia gospodarki oraz obawy przed wzrostem bezrobocia i spadkiem siły nabywczej, w 29 roku można oczekiwać ograniczenia liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Główni gracze na rynku już zadeklarowali wstrzymanie prac nad wybranymi inwestycjami znajdującymi się obecnie na etapie planowania. Liczba mieszkań, których budowę planowano rozpocząć w 28 roku oraz liczba lokali, których budowę faktycznie rozpoczęto 25 2 15 1 5 W 28 roku odnotowywane były pojedyncze przypadki wstrzymywania realizacji rozpoczętych projektów oraz zamiany inwestycji mieszkaniowych na projekty komercyjne. Spośród mieszkań, których rozpoczęcie budowy w poszczególnych miastach pierwotnie planowano w 28 roku deweloperzy realizują jedynie około 5% lokali. Warszawa Źródło: Knight Frank Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Lokale, których budowę rozpoczęto w 28 roku Lokale, których budowę planowano rozpocząć w 28 roku Jeżeli tempo sprzedaży mieszkań utrzyma się na średnim poziomie odnotowanym w 28 roku, ograniczenie ilości projektów, którego można spodziewać się w 29 roku powinno pozytywnie wpłynąć na relacje podaży i popytu. W konsekwencji można oczekiwać poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce od drugiej połowy 21 roku. Ceny W pierwszej połowie 28 roku na polskim rynku mieszkaniowym obserwowano niewielkie wahania cen mieszkań, jednak w drugiej połowie roku średnie ceny lokali wykazywały wyraźną tendencję spadkową. Na obniżenie średnich cen w poszczególnych miastach wpłynęły również ceny projektów, których sprzedaż rozpoczęto w 28 roku i które, w celu zachęcenia potencjalnych nabywców, były niższe niż ceny lokali wprowadzonych na rynek wcześniej. Apartamenty Wielicka, Warszawa 9
29 Rynek mieszkaniowy Średnie ważone ceny netto mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym, w standardzie niewykończonym, w wybranych miastach Polski, w zależności od rodzaju budownictwa (IV kwartał 28) Miasto Udział lokali danego segmentu w ofercie rynkowej Średnie ceny netto (PLN/m 2 ) Zmiana średniej ceny w stosunku do IV kw. 27 Willa Księcia Witolda, Wrocław Budownictwo popularne Warszawa 61% 7.15-4% Poznań 69% 6.15-1% Kraków 64% 6.1-5% Wrocław 81% 5.8-7% Gdańsk 77% 5.4-1% Budownictwo o podwyższonym standardzie Warszawa 35% 9.7-4% Wrocław 1% 8.6 % Kraków 3% 8.5-1% Poznań 21% 8.45 % Gdańsk 13% 8.5-9% Budownictwo apartamentowe Warszawa 4% 19. + 6% Kraków 6% 14.55-7% Wrocław 9% 11.75-1% Gdańsk 1% 11.6-3% Poznań 1% 1.4-2% Źródło: Knight Frank Rynek mieszkaniowy w Polsce stał się rynkiem kupującego. Niskie tempo sprzedaży oraz nadpodaż mieszkań skłoniły deweloperów do jawnego obniżania cen ofertowych, przede wszystkim w segmencie budownictwa popularnego i o podwyższonym standardzie. Ponadto, inwestorzy oferowali klientom możliwość negocjacji cen w biurach sprzedaży. Szacuje się, że ceny wyjściowe mogą różnić się od cen transakcyjnych o kilka czy nawet kilkanaście procent. Tivoli, Warszawa Największą obniżkę średnich cen mieszkań w 28 roku odnotowano w Gdańsku w segmentach budownictwa popularnego oraz budownictwa o podwyższonym standardzie, w których średnie ceny ofertowe spadły odpowiednio o 1% i 9%. W tych segmentach Gdańsk pozostaje najtańszym miastem spośród głównych rynków mieszkaniowych w Polsce. Korekta cen mieszkań w Warszawie objęła segment budownictwa popularnego oraz budownictwa o podwyższonym standardzie, natomiast w segmencie budownictwa apartamentowego odnotowano 6% wzrost średniej ceny. Na podwyżkę średniej ceny lokali apartamentowych w Warszawie wpłynęło pojawienie się w 28 roku nowych projektów na rynku o znaczącym wolumenie i wyższej niż w poprzednich latach średniej cenie. Spadek cen mieszkań w Krakowie odnotowany w 28 roku dotyczył wszystkich segmentów budownictwa mieszkaniowego. Korekta średniej ceny mieszkań w stolicy Małopolski wahała się w zależności od standardu budownictwa od 5% do 1%. Zielona Wyspa, Wrocław 1
www.knightfrank.com.pl We Wrocławiu i Poznaniu w ciągu 28 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym spadły w segmentach budownictwa popularnego oraz budownictwa apartamentowego. W segmencie budownictwa o podwyższonym standardzie średnia cena lokali utrzymała się na tym samym poziomie co w IV kwartale 27 roku. Spadek cen odnotowany w 28 roku częściowo rekompensowały deweloperom malejące o około 1-2% koszty budowy. Ogrody Hallera, Wrocław Deweloperzy Obserwowany w 28 roku spadek zakupów spekulacyjnych i inwestycyjnych oraz ogólne osłabienie popytu ograniczyły przychody deweloperów ze sprzedaży mieszkań. W konsekwencji utrzymanie płynności finansowej realizowanych inwestycji stało się znacznie trudniejsze niż w czasach hossy na rynku mieszkaniowym. Problemy z finansowaniem bankowym projektów skłoniły część deweloperów do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania np. mezzanine czy udział inwestorów kapitałowych, które pozwolą na uruchomienie części projektów. Pomimo trudnych warunków gospodarczych coraz większa liczba spółek rozważa możliwość wejścia na giełdę. W 28 roku na GPW pojawiły się dwie spółki z branży deweloperskiej, ale żadnej nie udało się pozyskać w ten sposób środków na dofinansowanie inwestycji. W porównaniu do IV kwartału 27 roku wartość WIG-Deweloperzy spadła o 72%. Prognozy wskazują, iż rok 29 będzie kontynuacją bessy dla giełdowych deweloperów. Na skutek stagnacji, której utrzymania należy spodziewać się na rynku mieszkaniowym w 29 roku część spółek deweloperskich może utracić płynność finansową. Sytuacja ta może zostać wykorzystana przez deweloperów o ugruntowanej pozycji na rynku i nowych inwestorów kapitałowych dysponujących gotówką do zakupu gruntów pod ciekawe projekty i tworzenia banków ziemi. Apartamenty Platinum, Wrocław Trendy 29 Ograniczenia po stronie popytu; Obniżenie kosztów finansowania zakupu mieszkań w PLN; Spadek kosztów realizacji nowych projektów; Wzrost dostępności działek; Weryfikacja deweloperów i przygotowanych przez nich projektów przez potencjalnych nabywców. Cztery Pory Roku, Wrocław 11
research Americas USA Bermuda Brazil Caribbean Chile Australasia Australia New Zealand Europe UK Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Russia Spain The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore Thailand Vietnam The Gulf Bahrain Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) 596 5 5 Research Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Corporate Finance & Advisory Piotr Górecki piotr.gorecki@pl.knightfrank.com Residential Agency Magdalena Zakrzewska magdalena.zakrzewska@pl.knightfrank.com Izabela Dąbrowska izabela.dabrowska@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: Residential Research, Nicholas Barnes, Partner + 44 () 2 7861 1674 nicholas.barnes@knightfrank.com Knight Frank 29 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.