Analiza rynku nieruchomości w POWIECIE WROCŁAWSKIM Zespół autorski: Dr inż. Tadeusz Lasota Dr inż. Leszek Stanek Wrocław 213-7-15-1-
Spis treści. Strona Wstęp. 3 Ilościowa analiza transakcji w powiecie w latach 21-212. 4 Analiza i ocena studiów uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin.. 1 Wektoryzacja studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin.. 12 I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości dla gmin Powiatu wrocławskiego oraz wybór nieruchomości reprezentatywnych.. Analiza cen nieruchomości niezabudowanych w latach 21-212 w latach 21-212. 1. Podział nieruchomości ze względu na przeznaczenie terenu... 2. Analiza zmienności cen gruntów w powiecie oraz poszczególnych gminach w zależności od przeznaczenia terenu w latach 21-212. 2.1. Grunty rolne... 2.1.1. Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne... 2.1.2. Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość).. 2.2. Grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe 2.3. Grunty przeznaczone na aktywność gospodarczą 3. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych z podziałem na strefy przeznaczenia terenu Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod rolnictwo. 1. Mapy rozkładu ce transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod uprawy rolne 2. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów rolnych przeznaczonych na cele nierolne.. 2 21 21 21 22 22 27 3 36 42 43 44 45 52 Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową... 59 Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą... 68 X. Mapy rozkładu cen gruntów w skali powiatu 79 XI. Podsumowanie... 83 IX. -2-
WSTĘP Opracowanie zawiera analizę rynku nieruchomości dla Powiatu Wrocławskiego. Przeprowadzono ją na bazie danych katastralnych udostępnionych, na potrzeby tego opracowania, w ramach współpracy Powiatu Wrocławskiego z Uniwersytetem Przyrodniczym we Wrocławiu. Postawą analizy były: 1. Transakcje rynkowe zgromadzone w rejestrze cen i wartości nieruchomości w Powiatowym Zakładzie Katastralnym we Wrocławiu. 2. Studium uwarunkować i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin opracowane w latach 24-212. 3. Udostępnione przez Starostę Wrocławskiego, dane katastralne, tj: a) mapa wektorową granic działek, b) mapa wektorową granic użytków i klas bonitacyjnych gruntów, c) mapa wektorową obrysów budynków, d) mapa wektorową granic obrębów oraz gmin. Ponieważ powiat wrocławski nie zgromadził jeszcze pełnych danych katastralnych o budynkach i lokalach, przedmiotem pracy była analiza obrotu gruntami niezabudowanymi. -3-
I. Ilościowa analiza transakcji w gminach, w latach 21-212 Do analizy wybrano wyłącznie nieruchomości rynkowe, czyli oznaczone w rejestrze cen i wartości nieruchomości jako wolny rynek lub przetarg. GMINA TRANSAKCJE OGÓŁEM GRUNTY NIEZABUDOWANE Ilości transakcji Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina 4525 66 Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina Razem 1228 1983 2869 616 574 637 3927 5837 824 1535 2731 951 1831 2232 35165 31427 576 166 4161 6253 853 1962 389 Razem Powierzchnie transakcji 4332 [ha] [ha] 1819,837 3385,8437 382,173 2689,925 2374,6729 173,57 3348,7981 946,1136 22,9342 3772,5872 576,1279 1778,8539 1268,1255 2113,8731 348,5242 257,784 2355,9974 26395,394 25531,2891 972,7116 275,7754 3811,9594 5231,711 237,8133 1281,2714 2132,189-4-
Średnia powierzchnia transakcji Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina Razem [m.kw] [m.kw] 42 513 3112 1425 8277 3995 5566 16675 3468 967 8696 21588 8261 774 3665 144 1556 756 8124 16887 2587 9159 8367 2389 653 692 Tabela 1. Zestawienie transakcji w poszczególnych gminach, w latach 21-212 Rozkład ilości, powierzchni oraz średniej powierzchni transakcji dla poszczególnych gmin przedstawiono na wykresach poniżej (rys 1). - pierwszy wykres przedstawia zmiany ilości transakcji w latach. - drugi wykres to wykres powierzchni wszystkich transakcji w latach. - trzeci wykres przestawia średnią powierzchnię gruntów będących przedmiotem transakcji. Gmina Czernica -5-
Ilość trans. w gminie Jordanów Śr.pow. trans. w gminie Jordanów Pow. trans. w gminie Jordanów 1 18 16 14 12 1 8 6 4 2 8 6 4 2 5 1 15-6- 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 5 1 15 5 1 15 Gmina Jordanów Śląski Powierzchnia wszyskich transakcji w latach Ilosci transakcji w Mieście Kąty 25 2 Średnia powierzchnia gruntów w transakcji 6.8 5.7.6 4 15.5 3.4 1 2.3 5 1 2 25 21 215.2.1 2 25 21 215 2 25 21 215 Miasto Kąty Wrocławskie Ilości transakcji w latach 21212 Łączna powierzchnia transakcji 9. 9 8 7 2.5 8. 2. 7. 6. 6 5 4 3 2 1 2 Średnia powierzchnia transakcji 1.5 5. 4. 1. 3. 2..5 1. 25 21 Gmina Kąty Wrocławskie 215. 2 25 21 215. 2 25 21 215
Ilość trans. w gminie Kobierzyce Pow. trans. w gminie Kobierzyce 1 Śr.pow. trans. w gminie Kobierzyce 2, 14, 8 12, 1,5 1, 6 8, 4 1, 6, 4, 2,5 2,,, 5 1 15 5 1 15 5 1 15 Gmina Kobierzyce Ilość trans. w gminie Mietków Pow. trans. w gminie Mietków 16 14 12 1 8 6 4 2 Śr.pow. trans. w gminie Mietków 5 6 4 5 4 3 3 2 2 1 1 5 1 15 5 1 15 5 1 15 Gmina Mietków Pow. transakcji w mieście Siechnice Ilość transakcji w mieście Siechnice Śr.pow. transakcji w mieście Siechnice 8 7 6 5 4 35 3 25 2 15 1 5 5 Miasto Siechnice 1 15 3 2 1-1 1 8 6 4 2 5 1 15-2 5 1 15-7-
Ilość transakcji w gminie Siechnice Pow. transakcji w gminie Siechnice Śr.pow. transakcji w gminie Siechnice 5 12 6 4 1 5 8 4 6 3 4 2 2 1 3 2 1 5 1 15 5 1 15 5 1 15 Gmina Siechnice Ilość trans. w mieście Sobótka Pow. trans. w mieście Sobótka 2 15 Śr.pow.trans. w mieście Sobótka 1 1 8 8 6 6 4 4 2 2 1 5 5 1 15 5 1 15-2 5 1 15 Miasto Sobótka Ilość trans. w gminie Sobótka Śr.pow. trans. w gminie Sobótka Pow. trans. w gminie Sobótka 35 5 7 3 6 25 4 5 2 15 4 3 3 2 1 2 5 1 1 5 Gmina Sobótka 1 15 5 1 15 5 1 15-8-
Ilość trans. w gminie Żóraw ina Pow. trans. w gminie Żóraw ina 5 Śr.pow. trans. w gminie Żóraw ina 4 35 3 25 2 15 1 5 4 3 2 1 5 1 15 2 1,5 1,5 5 1 15 5 1 15 Gmina Żórawina Rys.1. Zmiany ilości, powierzchni ogólnej oraz średniej powierzchni transakcji w gminach powiatu wrocławskiego w latach 21-212 (w opisie lata oznaczono od do 15). Jak wynika w powyższych wykresów, w większości gmin, najwięcej transakcji oraz transakcje o największej powierzchni pojedynczej transakcji, przeprowadzane były w latach 24-28. W latach 21-212 zmalała zarówno ilość transakcji, powierzchnia ogólna transakcji oraz, co ciekawe, średnia wielkość powierzchni gruntów sprzedawanych w pojedynczej transakcji. Średnia wielkość powierzchni, jako przedmiotu pojedynczej transakcji w latach 21-212 wynosi: - w powiecie wrocławskim 756 m.kw. -9-
II. Analiza i ogólna ocena studiów uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin Studia uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin wykonywano w powiecie wrocławskim najczęściej w latach 25-27 oraz w roku 212. Najważniejsze spostrzeżenia: 1. Studia opracowano na niekartometrycznych podkładach mapowym. 2. Niska kartometryczność map powoduje problemy z interpretacją studiów przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w przypadkach uzyskiwania zgody na budowę dla działek, na których brak jest MPZP. 3. Granice działek ewidencyjnych są praktycznie niewidoczne i trudna jest identyfikacja szczegółów, według których można zidentyfikować granice poszczególnych obszarów funkcjonalnych. 3. Zeskanowany obraz studium jest często niemożliwy do bezbłędnego wpasowania w istniejącą mapę ewidencyjna gminy. 4. Granice poszczególnych jednostek funkcjonalnych są zaznaczone grubą kreska, która niejednoznacznie granice te definiuje. Sprawia to trudności przy dopasowania granic studium do granic własności. 5. Bardzo niejednoznacznie zaznaczone są granice istniejących i projektowanych dróg. Zaznaczone szerokości poszczególnych dróg nie zawsze zgadzają się z normami szerokości przewidzianymi dla poszczególnych klas dróg, a często też z sytuacją terenową. Granice dróg przecinają w wielu przypadkach granicę działek zabudowanych oraz przebiegają zbyt blisko znajdujących się na nich budynków. (Rys 9). Interpretacja granic studium wymaga szczególnej uwagi 6. Studia uwarunkowań dla poszczególnych gmin wykonywane są według różnych standardów. Te same funkcje terenu oznaczane są różnymi kolorami oraz różnymi symbolami. Różna też jest dokładność wskazywaniu na funkcję terenu. Niektóre funkcje są łączone. Daje to później możliwości różnej interpretacji tych wskazań, a nawet wypaczania założeń studium. 7. Wskazana byłaby koordynacja i ogólny nadzór Starosty nad wykonywanymi planami pod kątem ich przydatności dla Powiatu. 8. W studiach generalnie, za wyjątkiem Czernicy i Siechnicy, nie wydzielono terenów ekologicznych. Fragment studium Kąty Wrocławskie na tle mapy ewidencyjnej pokazano poniżej na rys.2. - 1 -
Rys. 2.Fragment studium Kąty Wrocławskie na tle mapy ewidencyjnej. - 11 -
II. Wektoryzacja studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin Wektoryzację studium przeprowadzono na bazie zeskanowanego w skali :1 podkładu mapowego. Granicę poszczególnych jednostek funkcjonalnych dopasowano do obecnych granic działek i obrębów. Mapy wpasowano na granice działek ewidencyjnych leżących na obrzeżach poszczególnych gmin. Wektoryzację konturów wykonano z dokładnością pozwalającą na określanie dominujących funkcji poszczególnych działek, stąd na styku granic mogą występować niespójności. Po wpasowaniu mapy studium, zwektoryzowano wszystkie jednostki funkcjonalne studium koncentrując się głównie na trzech funkcjach przeznaczenia terenu: 1. Teren, który powinien pozostać jako rolny, oznaczony jako R. 2. Teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, w zaznaczeniem terenów: - budownictwa mieszkaniowego M, 3. Teren przeznaczony pod aktywność gospodarczą i usługi oznaczony jako AG, U, US. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium dla poszczególnych gmin zamieszczono w tab.2 Obręb G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2.razem Ozn. kont AG-P AG-P+U AG-PG DR M R RZ TK T-NO T-W T-WH U UO UR US W WS+US ZC ZC+ZP ZD ZL ZLd ZLD ZP Pow.kont % 657.5174 1.821 18.3994 117.3671 2773.47 1311.94 762.42 44.9992 1.529 2.146 7.3332 15.3942 19.9516 3.389 239.8459 238.7631 16.5227 27.238 7.5948 42.4175 166.25 19.58.69 17.3553 8366.86 Tabela2. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Czernica 7.86 1.21.22 1.4 33.15 15.68 9.11.54.1.2.9 1.26.24.4 2.87 2.85.2.33.9.51 19.84 2.28.1.21 1-12 -
Nazwa obrębu G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2.razem Ozn_KONT W DR ZL MN R U NO AG DR-EX UR KS US RZ ZC NU MNU PG UK MW UT UMN ZP Pow_KONT % 94,389 94,4449 27,8834 731,8111 3822,3991 23,676 1,513 384,6134 123,3193,6858 4,7534 9,7613 7,33 3,818 4,1238 8,81 5,558,2659 2,1786 82,3665 3,331 3,2642 5681,2553 1,66 1,66 4,77 12,88 67,28,41,3 6,77 2,17,1,8,17,12,7,7,14,1,4 1,45,6,6 1 Tabela 3. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Jordanów Śląski Gmina G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4.razem Ozn.KONT AG DR E EE MM MM-EE MN R RZ Tk U UEE UO US W WS ZC ZD ZL ZP Pow,KONT % 38,1247 67,2216 1,2672 5,3662 195,526 1,4822,173 66,3748 12,5733 7,59 5,3647 42,8122 8,163 7,249 18,467 2,9 5,7184 17,3518 74,479 14,723 861,317 Tabela 4. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Kąty 35,77 7,8,15,62 22,7,17,2 7,71 1,46,81,62 4,97,95,84 2,14,23,66 2,1 8,64 1,71, 1, - 13 -
Gmina G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5.razem Ozn_KONT AG AG-EE AG-EEA AZP DR DR-EE EE G K KA KAp MM MM-EE MN MN-EE MNn MNR MOP ODP PG R R-EE RO RU RZ RZ-EE Tk TK U U-EE US W WS Z ZC ZD ZG ZL ZO ZP ZP_AZP Pow_KONT % 1511,5118 48,1679 1,648 241,8795 649,8634,8244 71,928 4,1573 5,5337 53,667 146,127 1683,7486 29,2524 1287,2941 1,7481 282,6244 9,6683 12,5923 1,7115 116,6836 8142,2646 8,31 45,96 41,3869 877,9721 3,4939 23,1176 25,6187 64,235 3,1657 11,2588 91,1216 34,7487,461 1,7261 4,2137 1,1529 1195,464,5272 177,8833 1,19 1794,813 Tabela 5. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Kąty 8,84,28,1 1,41 3,8,,42,2,3,31,85 9,85,17 7,53,1 1,65,6,7,6,68 47,63,47,26,24 5,14,2,14,15,38,2,59,53,2,,6,2,1 6,99, 1,4,1 1, - 14 -
Nazwa Obrębu G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2.razem Ozn_KONT AG AG-P AG-PG DR IT K KS1 KW MN MR MW OG R T-E T-G TK T-K TKS T-KS T-MOP TO T-OG T-TZ TW T-W U UC UP UR US W ZC ZD ZI ZK ZL ZU Pow_KONT % 1992,6681 15,1499 2,9154 456,662 1,866 2,5557 2,8669,1927 191,9917 86,539 72,522,452 9699,566,565,5713 63,8886 4,728,6151 2,7445 4,7889 11,8292,1214 9,1875 2,6184 3,1682 157,8876 65,3364 99,3371 28,73 37,7485 56,89 15,62 14,2241 16,359,8145 583,4358 176,4686 14934,16 13,34 1,1,14 3,5,1,2,2 7,31,58,49 64,95,43,3,2,3,8,6,2,2 1,6,44,67,19,25,38,1,1,11,1 3,91 1,18 1 Tabela 6. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Kobierzyce Nazwa G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 Ozn_KONT AG1 AG1-PR AG1-UT AG2 AG2-KP AG2-KS AG2-P AG2-PE Pow_KONT % 26,8884,4934 22,8723 49,2363 5,5422 1,2258 13,1914 22,22,32,1,27,59,7,1,16,26-15 -
G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2.razem AG-PE AGpr AG-PU AG-UP DR IT KP K-PE MN MN1 MNm MNn MNn-U MNn-UT MN-U MP MS MUS NO NU PGE PG-żw R ROP RPO RPOP RZ SR-TU SR-UT TK TR U UP US UT W WAL W-PE WZ W-ŻW ZC ZD ZL ZP ZU 6,9225 1,131,458,346 13,624 2,525 9,4827 21,8141 176,614 35,1175,725 17,7495 5,256 5,1841 12,1466 9,175 5,3572 3,787 1,5794 1,3938 9,4546 2,9434 5295,59 2,1471 3,7356,5783 9,5954 29,5827 9,4245 71,7327 31,4749,497 21,6732 35,846 19,1949 952,715 15,7535 44,435,534 5,4813 7,4732 3,936 91,9911 52,335 64,5579 8341,8621 Tabela 7. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Mietków,8,1,1 1,56,3,11,26 2,12,42,1 2,5,6,6,15,11,6,5,2,2,11,4 63,48,3,4,1,12,35,11,86,38,1,26,43,23 11,42,19,53,1,7,9,4 1,92,63,77 1-16 -
Obręb G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4.razem Ozn_KONT AG AG-P CE DR IT MN MNI MNIU MNU MW R RO TK T-NO TRwal U UMN UMW-ce UO US W WZ ZC ZL ZN ZP ZU Pow_KONT % 256,9136 5,859 77,133 64,9291 1,38 97,3649 53,1236 33,256 47,4498 27,1437 322,6832,4483 19,76 1,7627 21,1989 27,5845 2,8784 8,6248 2,8815 15,6312 67,8974 115,8335 3,569 234,8142 22,7351 8,1691 9,181 1566,23 16,4,32 4,92 4,15,7 6,22 3,39 2,12 3,3 1,73 2,6,3 1,22,11 1,35 1,76 1,33,55,18 1 4,34 7,4,23 14,99 1,45,52,58 1 Tabela 8. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Siechnice Nazwa obrębu G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 Ozn_KONT AG AG-P AGR CE DR IT MN MNI MNIU MNU MNZ MR MU MW R RO RPO Pow_KONT % 46,6247 26,512 145,7363 123,5897 28,5122 7,151 1156,216 191,6671 149,433 391,6222 26,5224 63,8413 9,617,93 296,283 19,287 8,2388 5,54,32 1,75 1,49 3,37,9 13,9 2,3 1,8 4,71,32,77,12,1 35,59,23,1-17 -
G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5.razem RPZ TK T-KS T-NO TRwal U UMN UO US UZ W WZ ZC ZI ZL ZLr ZN ZP ZU 8,2765 74,479,962 7,615 5,8365 61,9143 111,7183 2,666 8,55 12,2293 175,314 576,2624 9,338 8,7113 983,3845 9,9752 53,785 34,2975 33,253 8317,143,1,9,1,9,61,74 1,34,3,97,15 2,11 6,93,11,1 11,82,12,65,41,4 1 Tabela 9. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Siechnice Nazwa obrębu G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4.razem Ozn_KONT AG-P DR IT MN MNL R TK U UK W ZK ZL Pow_KONT % 162,433 29,8162 15,3376 427,1354,3186 75,4138 11,911 12,5436 132,3327 4,7488 91,8431 2166,746 3219,372 5,4,93,48 13,28,1 2,34,34 3,19 4,11,15 2,85 67,35 1, Tabela 1. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Sobótka Nazwa obrębu G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 Ozn_KONT AG-P AG-PPC DR IT MN MNL R Rzal TK U UK Pow_KONT 548,55 64,4534 235,984 35,994 1491,82 171,6144 557,515 5,8346 1,599 8,46 147,1632 % 5,26,62 2,26,35 14,31 1,65 52,87,49,1,77 1,41-18 -
G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5.Miasto razem UKr W ZC ZK ZKr ZL 5,3396 58,3533 57,2726 95,1564 26,688 975,4262,48,56,55 8,69,26 9,36 1416,49 1 Tabela 11. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Sobótka Gmina G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2.razem Ozn_KONT AG-PU DR M MN MNU MU R RZ TK T-K T-O T-T U UK UK1 UKr UO UR US UZ W ZC ZL ZP Pow_KONT % 363,2756 342,3939 1135,3944 37,3992 3,8178 898,537 8187,1435 447,7841 31,2765 2,2221 5,2771 7,525 224,8758 2,3299 1,1316 2,648 6,38 53,65 31,9739 1,586 42,1994 6,15 157,7977 4,3995 1231,1536 Tabela 12. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Żórawina 3,2 2,85 9,44,31,3 7,47 68,5 3,72,26,2,4,6 1,87,2,1,2,5,44,27,1,35,5 1,31,34 1-19 -
IV. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości oraz wybór nieruchomości reprezentatywnych. Udostępniony przez Powiatowy zakład Katastralny we Wrocławiu rejestr cen i wartości nieruchomości dla powiatu zawierał ponad 35 różnych transakcji z okresu od roku 21 do marca 213. Pierwszym etapem analizy było przekształcenie wszystkich pozycji w nowy rejestr transakcji. W procesie tym scalono wszystkie elementy pojedynczych transakcji wyliczając, przypadającą na transakcje, powierzchnię gruntów rolnych, terenów zabudowanych, lasów i innych gruntów Scalenie wykonano według następującej procedury: 1. Wyszukano wszystkie elementy składające się na transakcję. Były to działki, udziały w działkach, budynki, udziały w budynkach oraz lokale. 2. Na podstawie zapisów w uwagach oraz analizie użytków w działkach, dla każdej transakcji ustalono takie elementy jak: - powierzchnia gruntu, - powierzchnia terenów mieszkaniowych, - powierzchnia rolnych terenów zabudowanych, - powierzchnia pod drogami, - powierzchnia gruntów rolnych, - powierzchnia gruntów pod usługi, - powierzchnia pozostała 3. Na podstawie wpisów w uwagach ustalono też przeznaczenie terenu wynikające z MPZP. Z wszystkich transakcji wybrano tylko transakcje rynkowe, do których zaliczono transakcje dokonane w trybie "wolny rynek" i "sprzedaż przetargowa". Do analizy obrotu ziemią, ze względu na brak danych o budynkach i lokalach, wybrano tylko transakcje nieruchomościami niezabudowanymi. - 2 -
V. Analiza cen nieruchomości niezabudowanych w latach 21-212. 1. Podział transakcji ze względu na przeznaczenie terenu. Transakcje gruntami niezabudowanymi podzielono na sześć grup: - grunty rolne traktowane przez nabywców jako rolne, - grunty rolne traktowane przez nabywców jako przejściowo-rolne, - gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, - grunty przeznaczone pod aktywność gospodarczą i usługi, W niektórych gminach wyodrębniono też: - grunty pod zabudowę zagrodową, - grunty pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, - grunty pod zabudowę letniskową, - grunty pod usługi krajobrazowe. Przy kwalifikowaniu transakcji do grupy kierowano się zarówno oznaczeniem jej przeznaczenia zapisanym w uwagach rejestru cen jak i przeznaczeniem gruntów zapisanym studium uwarunkowań. Przed przystąpieniem do klasyfikacji, posługując się zwektoryzowanym studium uwarunkowań oraz numeryczna mapą ewidencyjną, dokonano weryfikacji oznaczeń nieruchomości dokonanej przez operatora rejestru cen. W celu weryfikacji, wykonano specjalne oprogramowanie, które umożliwiło obliczenie części działki wchodzącej w skład każdego konturu studium i odpowiednie jej oznaczenie. Każdą działkę oznaczono podając nazwę konturu studium, w skład którego wchodzi oraz procent jej udziału w tym konturze. Np.: działka 2231_2.5.599 jest oznaczona RZ91 ZL9. Oznacza to, że wchodzi ona w 91% w skład konturu RZ (użytki rolne zielone) oraz w 9% stanowi kontur lasu. Oznaczenia studium przypisano dla wszystkich działek z obrębów gmin powiatu wrocławskiego. 2. Analiza zmienności cen gruntów w poszczególnych gminach w zależności od przeznaczenia terenu w gminie w latach 21-212. Analizę zmienności cen przeprowadzono w oparciu o podział na cztery grupy przeznaczenia gruntów: 1. Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne. 2. Grunty rolne z planowaną zmianą ich przeznaczenia lub szczególnie cenne. 3. Grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. 4. Grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą. - 21 -
2.1 Grunty rolne. W poszczególnych gminach mamy tu najczęściej dwie grupy transakcji. 1. Transakcje o gruntami o charakterze rolnym, przeznaczonym pod uprawy rolne. 2. Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość). Druga grupa transakcji wskazuję na, wyraźnie inny cel zakupu gruntów niż uprawy rolne. Być może nabywcy liczyli na zmianę przeznaczenia gruntów w studium uwarunkowań oraz MPZP. 2.1.1. Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne Wykres zmiany cen transakcyjnych dla grupy gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne dla poszczególnych gmin przedstawiono na rysunkach od 3 do 12. Na wykresie znalazły się transakcje, których cena transakcyjna nie przekraczała 1zł. za m.kw. Ceny gruntów rolnych w gminie Czernica (grunty na cele rolne) 6, y =,1849x - 369,56 Cena 1 m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, 2 22 24 26 28 21 212 Rok transakcji Rys.3. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Czernica 214-22 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczenie rolne) 7, y = -,88x 3 +,1892x2 -,9673x + 1,818 6, Cena 1m.kw 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 4. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych w gminie Jordanów Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (cele rolne) 6, y =,6244x -,987 Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 Rok transakcji Rys. 5. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Kąty Wrocławskie - 23 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (cele rolne) 8, y =,1965x +,313 7, Cena 1m.kw. 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys.6. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kąty, dla grupy gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne. Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (cele rolne) 12, y = -,148x3 +,3147x2-1,6181x + 3,748 Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 8 1 12 Rok transakcji Rys. 7. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Kobierzyce 14-24 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (cele rolne) 4,5 y = -,37x3 +,89x 2 -,4363x + 1,18 4, Cena 1m.kw. 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 14 Rys. 8. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych w gminie Mietków Ceny gruntów w mieście Siechnice (cele rolne) 7, y =,4827x -,9445 6, Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 Rok transakcji Rys. 9.. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Siechnice - 25 -
Ceny gruntów w gminie Siechnice (cele rolne) 1, 3 2 y = -,26x +,467x +,965x -,385 9, 8, Cena 1m.kw. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 14 Rys. 1. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla gminy Siechnice Cena 1m.kw. Ceny gruntów rolnych w mieście Sobótka (cele rolne) 1,,9,8,7,6,5,4,3,2,1, y =,1559x -,2175 1 2 3 4 5 Rok transakcji 6 7 8 Rys. 11. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Sobótka - 26 -
Rys. 12. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Żórawina 2.1.2. Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość). Druga grupa transakcji wskazuję na, wyraźnie inny cel zakupu gruntów niż uprawy rolne. Być może nabywcy liczyli na zmianę przeznaczenia gruntów w studium uwarunkowań oraz MPZP.. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone prawdopodobnie pod inne cele, zamieszczono na rysunkach od 13 do 18. Ceny gruntów rolnych w gminie Czernica (widoczne plowanie zmiany przeznaczenie) 3, y =,3529x - 696,25 25, Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, 2 22 24 26 28 21 212 214 Rok transakcji Rys. 13. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone pod inne cele. - 27 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (lokaty w grunty) 6. y = 4.1451x - 5.3157 5. Cena 1m.kw. 4. 3. 2. 1.. 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 14. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone w zamyśle przez nabywców pod inne cele w gminie Kąty Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (lokaty w grunty) 14, y = -,37x3 -,6974x2 + 14,211x - 24,439 12, Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 14 Rys. 15. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone pod inne cele w gminie Kobierzyce - 28 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (lokaty w grunty) 8, y =,6198x + 2,9548 7, Cena 1m.kw. 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 14 Rys. 16. Rozkład cen nieruchomości w gminie Mietków stanowiącymi lokatę pieniędzy Ceny gruntów w gminie Sobótka (cele rolne - lokaty) 6, y = -,5656x + 19,91 Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 17. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone w zamyśle przez nabywców pod inne cel w gminie Sobótka. - 29 -
Rys.18. Wykres zmiany cen transakcyjnych gruntów w gminie Żórawina, traktowanych jako lokaty kapitału W gminie Żórawina mamy szczególnie dużo gruntów, których przeznaczenie odbiega od tego jakie zadeklarowano w czasie transakcji. Na rys. 18, można zauważyć też transakcje, w których ceny gruntów rolnych odbiegają znacznie od cen przeciętnych. 2.2. Grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe. Cena terenów mieszkaniowych w poszczególnych gminach Powiatu zmieniały się najczęściej w czasie według funkcji wielomianowej. Rysunki od 19 do 29. Jak widać w wykresów średnia cena 1m.kw. gruntów mieszkaniowych była najwyższa od roku 28 do roku 211. W roku 212 ceny zaczęły spadać Ostatni odcinek linii trendu sugeruje jednak, że ceny te się obecnie ustabilizowały. Obserwujemy jednak znaczny rozrzut cen, co sugeruje, że część potencjalnych sprzedawców niechętnie pozbywa się ziemi starając się osiągnąć jak najwięcej. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową, w poszczególnych gminach powiatu wrocławskiego są dość zróżnicowane. Najwyższe można zaobserwować w obrębach stykających się granicami z miastem Wrocław. W niektórych takich obrębach, terenów rolnych, praktycznie już nie ma. - 3 -
Ceny gruntów na cele mieszkaniowe w gminie Czernica 3, y =,284x5-1,283x4 + 13,281x3-73,195x2 + 17,57x - 19,48 25, 2, 15, 1, 5,, 2 4 6 8 1 12 14 Rys. 19. Wykres zmiany cen transakcyjnych gminy Czernica, dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Cena 1m.kw Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczone na cele mieszkaniowe) 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, y = -,748x2 + 14,356x - 23,462 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys.2. Wykres zmiany cen transakcyjnych gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe w Gminie Jordanów - 31 -
Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (cele mieszkaniowe) 3. y = -.4531x3 + 9.9418x2-45.956x + 96.799 25. Cena 1m.kw. 2. 15. 1. 5.. 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 21. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Kąty dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (cele mieszkaniowe) 35. y = -1.391x2 + 31.917x - 83.135 3. Cena 1m.kw. 25. 2. 15. 1. 5.. -5. 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 22. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kąty dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe - 32 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (cele mieszkaniowe) 9, y = -,4237x3 + 9,789x2-51,642x + 13,19 8, Cena 1m.kw. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 14 Rys. 23. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kobierzyce dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (cele mieszkaniowe) 14, y = 5,4975x - 9,6555 12, Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 8 Rok transakcji 1 12 Rys.24. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Mietków dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe 14-33 -
Ceny gruntów w mieście Siechnice (cele mieszkaniowe) 25, 3 2 y = -,5999x + 11,669x - 49,132x + 61,749 Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 25. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Siechnice dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne Ceny gruntów w gminie Siechnice (cele mieszkaniowe) 7, y = -,523x3 + 1,655x2-49,482x + 9,796 6, Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 26. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Siechnice dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne. - 34 -
Ceny gruntów w mieście Sobótka (cele mieszkaniowe) 3, y = -,1627x 3 + 3,5214x 2-15,868x + 53,674 25, Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, 2 4 6 transakcji 8 Rok 1 12 14 Rys. 27. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Sobótka dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów w gminie Sobótka (cele mieszkalne) 18, y =,132x5 -,4976x4 + 6,8341x3-41,499x2 + 113,15x - 98,643 16, 14, Cena 1m.kw. 12, 1, 8, 6, 4, 2,, -2, 2 4 6 8 1 12 Rok transakcji Rys. 28. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Sobótka dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe 14-35 -
Rys. 29. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe 2.3. Grunty przeznaczone na aktywność gospodarczą. Wykresy zmian cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w okresie od roku 21 do roku 212, zamieszczono na rysunkach od 3 do 4. Ceny tych gruntów, w poszczególnych gminach powiatu wrocławskiego nie odbiegają znacząco od cen terenów mieszkaniowych. Są one jednak dość zróżnicowane. Najwyższe ceny można znaleźć w obrębach przylegających bezpośrednio do granicy miasta Wrocław. Na rysunkach poniżęj, widać wysokości i zmiany cen terenów pod aktywność gospodarczą w okresie lat 21-212. Wykresy często nie oddają jednak niuansów cenowych w poszczególnych gminach i obrębach. Szczególnie wyraźnie jest to widoczne w gminie Kobierzyce, gdzie na granicy miasta, ceny gruntów osiągają poziom spotykany w centrum miasta Wrocławia. W poszczególnych gminach zmiany cen gruntów pod aktywność gospodarczą przedstawiono poniżej. - 36 -
Cena gruntów w gminie Czernica przeznaczonych pod aktywność gospodarczą 14. Cena 1m.kw. 12. 1. y = -.513x3 + 388.3x2-6E+6x + 4E+9 8. 6. 4. 2.. 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Rok transakcji Rys. 3. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Czernica Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczone pod aktywność gospodarczą) 8, y = 5,934x - 21,387 7, Cena 1m.kw 6, 5, 4, 3, 2, 1,,, 2, 4, 6, 8, 1, 12, Rok transakcji Rys. 31. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Jordanów. - 37 -
Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (aktywność gospodarcza) 25. y = 18.172x - 6.71 Cena 1m.kw. 2. 15. 1. 5.. 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 32. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w mieście Kąty. Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (aktywność gospodarcza) 45. y = 18.887x - 55.868 4. 35. Cena 1.m.kw. 3. 25. 2. 15. 1. 5.. -5. 2 4 6 8 1 12 Rok transakcji Rys.33. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Kąty. 14-38 -
Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (aktywność gospodarcza) 4, y = -,8552x3 + 18,69x2-16,12x + 196,11 35, Cena 1m.kw. 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys. 34. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kobierzyce dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (aktywność gospodarcza) 12, y = 6,9772x - 22,924 1, Cena 1m.kw. 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 8 1 12 14-2, Rok transakcji Rys.35. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Mietków dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług - 39 -
Ceny gruntów w mieście Siechnice (aktywność gospodarcza) 18, y = 6,5416x + 36,237 16, Cena 1m.kw. 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 8 1 12 14 Rok transakcji Rys.36. Ceny gruntów przeznaczone pod aktywność gospodarczą w mieście Siechnice. Ceny gruntów w gminie Siechnice (aktywność gospodarcza) 25, y = 6,1817x + 18,94 Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, 2 4 6 8 1 Rok transakcji Rys.37. Ceny gruntów przeznaczonych aktywność gospodarczą w gminie Siechnice 12 14-4 -
Ceny gruntów w mieście Sobótka (aktywność gospodarcza) 2, 18, y = 4,761x + 39,25 16, Cena 1m.kw. 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 2 4 6 transakcji 8 Rok 1 12 14 Rys. 38. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w mieście Sobótka. Ceny gruntów w gminie Sobótka (aktywność gospodarcza) 6, 3 2 y = -,314x +,755x - 2,7421x + 1,7792 5, Cena 1m.kw. 4, 3, 2, 1,, 2 4 6 8 1 12 14-1, Rok transakcji Rys. 39. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Sobótka. - 41 -
Rys.4. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Żórawina dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług 3. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych. Aktualizację cen transakcyjnych przeprowadzono na datę 31.12.212. Dla każdej gminy i dla każdego typu nieruchomości lub wyróżnionego przeznaczenia gruntów zastosowano inną funkcję aktualizacji cen. Funkcje aktualizacyjne widoczne są na wykresach zamieszczonych na rysunkach od 3 do 4. I tak na przykład, dla gminy Czernica zastosowano następujące funkcje aktualizacyjne: 1. Dla gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne Cena_sr =.1849x - 369.56 2. Dla terenów mieszkaniowych: Cena =,284x5-1,283x4 + 13,281x3-73,195x2 + 17,57x - 19,48 3. Dla terenów aktywności gospodarczej: Cena_sr = -.513x3 + 1.56x2-58.135x + 19.21-42 -
Gdzie x - oznacza dokładną datę transakcji wyrażoną w ułamku dziesiętnym (np.:data 3.11.26 będzie przedstawiona jako 26.915) Cenę na koniec grudnia roku 212 policzono według formuły: Cena_K = Cena_tr - Cena_sr + Cena_sr_K gdzie: Cena_K - zaktualizowana cena gruntu z dnia na dzień 31.12.212, Cena_tr - cena bieżąca gruntu na dzień transakcji, Cena_sr - średnia cena gruntu na dzień transakcji, Cena_sr_K - średnia cena gruntu z wszystkich transakcji obliczona na dzień 31.12.212 Zaktualizowane ceny transakcyjne wprowadzono do działek ewidencyjnych, dla wszystkich obrębów i dla wszystkich gminy Powiatu. VI. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych z podziałem na strefy przeznaczenia terenu. Zaktualizowane ceny transakcji, po wprowadzenie ich do bazy danych działek ewidencyjnych, były podstawą do wyliczenia średnich cen transakcyjnych dla poszczególnych typów przeznaczenia terenu, a w następnym etapie dla obrębów. W celu wyliczenia średnich cen dla poszczególnych stref przeznaczenia terenu w studium uwarunkowań dokonano następujących przeliczeń: 1. Analizowano każdą strefę przeznaczenia terenu i wyszukiwano transakcje leżące w granicach tej strefy. 2. Po wyszukaniu wszystkich działek (transakcji), policzono średnią cenę transakcyjną dla każdej strefy jako średnią ważoną ceny transakcyjnej każdej działki i powierzchni tej działki w stosunku do powierzchni wszystkich transakcji w strefie. 3. Otrzymane w ten sposób średnia ceny transakcyjne dla poszczególnych stref wprowadzono do bazy danych poszczególnych stref. 4. Po policzeni wartości gruntów w strefach, sporządzono mapy rozkładu cen transakcyjnych w obrębach. Mapy rozkładu cen gruntów w gminie, w podziale na poszczególne obręby, są sumą wszystkich analiz uogólnionych do poziomu obrębów. Ceny nieruchomości w obrębach wyliczone zostały w oparciu na ceny w poszczególnych obszarach funkcjonalnych. Średnia cena dla obrębu wyliczona była na podstawie średniej ceny wszystkich jednostek funkcjonalnych studium leżących na terenie obrębu z uwzględnieniem powierzchni danej jednostki. Średnia cena dla obrębu jest więc średnia ważoną policzoną z wszystkich stref podobnego przeznaczenia. - 43 -
VII. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod rolnictwo. W rozdziale przedstawiono rozkład poziomu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod uprawy rolne. Ceny, liczone na podstawie konturów przeznaczenia terenu, uogólniono do obrębów. Nie udało się policzyć wysokości cen dla wszystkich obrębów gdyż nie we wszystkich obrębach zanotowano transakcje rynkowe. Nie w każdym obrębie też tereny rolne istnieją. Część terenów rolnych stanowią też trwałe użytki zielone oraz lasy, które w studium uwarunkowań zostały pozostawione bez zmian. W zakresie gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne zaobserwowano dwa poziomy cen: 1. Poziom standardowy, w którym ceny gruntów wskazują na przeznaczenie gruntu pod typowe uprawy rolne. 2. Poziom podwyższony, w którym ceny są znaczenie wyższe od typowych. Ten podwyższony poziom może sugerować, że: a. sprzedający i kupujący mają wiedzę, że grunty w przyszłości zmienią swe przeznaczenie na inne niż rolne, najczęściej mieszkaniowe lub usługowe i będzie można je odsprzedać po znacznie wyższych cenach, b. kupujący zakłada, że w przyszłości grunt zmieni swe przeznaczenie i będzie mógł go korzystnie odsprzedać. W tym przypadku, można się spodziewać nacisków właścicieli na taka zmianę przeznaczenia ich gruntów która zapewni im uzyskanie dochodu ze sprzedaży. c. wydaje się, że lekarstwem na takie beztroskie wyłączanie gruntów z użytkowania rolniczego byłaby zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w której, tak jak kiedyś, podatki od nieruchomości naliczane byłyby od przeznaczenia gruntów w planie, a nie od faktycznego sposobu użytkowani W przypadku, gdy w czasie transakcji opracowywane jest nowe studium uwarunkowań, podwyższone ceny tych gruntów są zrozumiałe, natomiast gdy kupujący nie może przewidzieć terminu zmiany przeznaczenia, transakcje te są ryzykowne. Jeśli przyjrzymy się studiom uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, to stwierdzimy, że w Powiecie Wrocławskim mamy znaczne rezerwy terenów mieszkaniowych i usługowych. Wydaje się, że dalsze wyłączania gruntów spod upraw rolnych nie jest celowe. - 44 -
1. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod typowe uprawy rolne. Mapy rozkładu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych w studium pod uprawy rolne z uogólnieniem do obrębów pokazano natomiast na rys. od 41 do 47. Rys. 41. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów - 45 -
Rys.42. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do obrębów - 46 -
Rys. 43. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Kąty. - 47 -
Rys. 44. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów - 48 -
Rys. 45. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Siechnice. - 49 -
Rys. 46. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich do poszczególnych obrębów gminy Sobótka - 5 -
Rys. 47. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów - 51 -
2. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych na cele nierolne. Mapy rozkładu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych w studium pod rolne, ale o cenach odstających w górę, z uogólnieniem do obrębów pokazano natomiast na rys. od 48 do 54. Rys. 48. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych z planowanym innym przeznaczeniem w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów - 52 -
Rys. 49. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych z planowanym innym przeznaczeniem w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów - 53 -
Rys. 5. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych (specjalnego przeznaczenia), po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Kąty - 54 -
Rys. 51. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych specjalnych w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów. - 55 -
Rys. 52. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych specjalnego przeznaczenia w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów - 56 -
Rys. 53. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych specjalnego przeznaczenia dla poszczególnych obrębów gminy Sobótka - 57 -
Rys. 54. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Żórawina przeznaczonych pod lokaty kapitału, z uogólnieniem do obrębów - 58 -
VIII. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Mapy cen gruntów przeznaczonych pod przedstawiono na rysunkach od 55 do 63. Na mapach tych widać wyraźnie, że koncentracja budownictwa mieszkaniowego w gminie występuje w gminach Kąty Wrocławskie, Kobierzyce oraz Długołęka. Rys. 55. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Czernica z uogólnieniem do granic obrębów. - 59 -
Rys.56. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów. - 6 -
Rys. 57. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do brębów - 61 -
Rys. 58. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Kąty z uogólnieniem do obrębów. - 62 -
Rys. 59. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów. - 63 -
Rys. 6. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów. - 64 -
Rys. 61. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Siechnice z uogólnieniem do obrębów. - 65 -
Rys. 62. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Sobótka z uogólnieniem do obrębów. - 66 -
Rys. 63. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów. - 67 -
IX. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą. Pod aktywność gospodarczą przeznaczone są tereny głównie w Kobierzyce, Długołęka, Kąty Wrocławskie oraz Siechnice. Rozmieszczenie średnich cen dla terenów aktywności gospodarczej, z uogólnieniem do obrębów, pokazano na rys. od 64 do 72 Rys. 64. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów - 68 -
Rys. 65. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów - 69 -
Rys. 66. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do obrębów. - 7 -
Rys. 67. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Kąty z uogólnieniem do obrębów. - 71 -
Rys. 68. Rozmieszczenie cen gruntów (z pominięciem gruntów najcenniejszych) przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów. - 72 -
Rys. 69. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów - 73 -
Rys. 7. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Siechnice z uogólnieniem do obrębów. - 74 -
Rys. 71. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Sobótka z uogólnieniem do obrębów. - 75 -
Rys. 72. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów. - 76 -
Legenda Oznaczenie koloru, przedziału wartości w złotych i ilości przypadków w skali powiatu Mapy obrębowe Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów rolnych: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów rolnych specjalnych: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową letniskową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę rolniczą: - 77 -
Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkalnousługową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod aktywność gospodarczą: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod aktywność gospodarczą szczególnie cenne: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod usługi krajobrazowe: - 78 -
X. Mapy rozkładu cen gruntów w skali powiatu W skali Powiatu, rozkłady cen gruntów o różnym przeznaczeniu pokazano na rysunkach od 73 do 76. Intensywność i rozkład przestrzenny kolorów wskazuje, że: 1. Najwyższy poziom cen gruntów rolnych mamy w gminach Kobierzyce, Żórawina, Siechnice i Kąty Wrocławskie. 2. Najniższe ceny gruntów rolnych są w gminach Jordanów Śląski, Czernica oraz Mietków 3. Najwięcej lokat w grunty rolne mamy w gminach Kobierzyce, Kąty Wrocławskie, Żórawina oraz Długołęka. 4. Najdroższe tereny mieszkaniowe mamy w gminach Kobierzyce, Siechnice i Długołęka. 5. Najwyższe ceny terenów pod aktywność gospodarczą mamy w gminach Kąty Wrocławskie i Kobierzyce Rys 73. Mapa rozkładu cen gruntów rolnych w powiecie wrocławskim na koniec roku 212-79 -
Rys 74. Mapa rozkładu cen gruntów rolnych (z planowaną zmianą przeznaczenia) w powiecie wrocławskim na koniec roku 212-8 -
Rys 75. Mapa rozkładu cen terenów mieszkaniowych w powiecie wrocławskim na koniec roku 212-81 -
Rys 76. Mapa rozkładu cen terenów pod aktywność gospodarczą w powiecie wrocławskim na koniec roku 212-82 -
XI. Podsumowanie 1. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości. Rejestry prowadzone są zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem o ewidencji gruntów i budynków. Duże znaczenie ma wprowadzanie informacji o częściach składowych nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Minusem jest fakt, że nie dla każdej transakcji zapisywane jest, obowiązujące w momencie transakcji, przeznaczenie terenu w MPZP lub studium uwarunkowań. Dla części transakcji nie podano przeznaczenia terenu, stąd konieczne było wykorzystanie obowiązującego, w czasie transakcji, studium uwarunkowań. 2. Studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy. Gminy posiadają aktualne, opracowane przeważnie w roku 212 lub w latach 25-26, studia uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania. Daty opracowania studium mogły spowodować, że dla części obrębów, transakcje rejestrowane w latach 21-212, były zawierane w oparciu o poprzednie przeznaczenie terenu. W niektórych obrębach widoczna jest grupa transakcji, w których ceny gruntów rolnych odbiegają znacznie od cen średnich. Można z tego wnioskować, że sprzedający i kupujący, którzy przeprowadzali transakcje w oparciu o nieobowiązujące jeszcze studium uwarunkowań, mieli wgląd w planowane ustalenia studium. Dla celów prawidłowej gospodarki ziemią oraz wiarygodnej wyceny ziemi, niezbędne jest posiadanie, przez Starostwo Powiatowe, zwektoryzowanych planów zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań. W wyniku opracowania, ustalono i wprowadzono informację ze studiów do katastru nieruchomości jako informacji dodatkowej do każdej działki ewidencyjnej. Powinno to usprawnić sam proces wprowadzania danych o transakcjach oraz dokonywanie późniejszych analiz przestrzennych. Gminy wyraźnie zmierzają do zwiększenia powierzchni zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W studiach uwarunkowań, znaczne powierzchnie przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową oraz pod aktywność gospodarczą. W celu udokumentowania stanu rzeczy przeprowadzono analizę terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, aktywność gospodarczą i usługi, ale jeszcze nie zabudowanego. Wyniki analiz przedstawiono w tabeli 13, 14 i 15 3. Automatyzacja procesu analiz. Proces przeprowadzania analiz obrotu gruntami dla gminy i powiatu można praktycznie zautomatyzować od momentu weryfikacji rejestru cen i wartości nieruchomości, czy wybrania nieruchomości reprezentatywnych. Po założeniu pełnej ewidencji budynków i lokali, proces analiz można poszerzyć o obrót lokalami oraz budynkami. W stanie obecnym analiza taka byłaby znacznie uproszczona i w małym stopniu przydatna władzom gminy oraz rzeczoznawcom majątkowym. 4. Ewidencyjna mapa numeryczna. W czasie analizy zauważono, że w dostarczonym materiale, granice działek i konturów użytków zawierają enklawy. Istnienie enklaw w granicach działek utrudnia analizy przestrzenne oraz ustalenie przeznaczenia gruntów. 5. Analizy przestrzenne. - 83 -
Analizy przestrzenne wykonano wykorzystując program MAPINFO w.1 W celu przygotowania danych opracowano system mikrokomputerowy do analiz numerycznych danych ewidencyjnych oraz rejestru cen i wartości nieruchomości. Analizy przestrzenne dla gminy (bez wektoryzacji studium uwarunkowań) można wykonać obecnie, nie licząc okresu potrzebnego na sporządzenie odpowiedniego sprawozdania, w czasie jednego tygodnia. Najwięcej czasu zajmuje wektoryzacja studiów uwarunkowań. Analizy wykonane bez kontroli przeznaczenia terenu w studium, można wykonać szybko, ale poprawność wyników będzie zależna od rzetelności oznaczania przeznaczenia terenu w danych transakcyjnych. Gmina Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Sobótka Gmina Sobótka Miasto Siechnice Gmina Siechnice Żórawina Powiat wrocławski Pow. budynków Pow. Pow. zabud. na gruntach przezn.pod MM Przezn. Pod MM przezn. Pod MM Wykorzystanie ha ha metry kw. % 2771,2749 714,7171 727934 26 2826,7787 1226,9995 1332418 43 654,5839 225,462 28935 34 191,356 98,9171 17783 52 3245,6536 958,186 962511 3 1183,6636 617,8614 835984 52 384,914 238,446 247527 62 421,962 139,7763 17812 33 1582,389 463,7624 432848 29 275,5796 93,994 133643 34 1939,8764 692,9577 68372 36 1949,4531 531,1955 571697 27 17426,4759 61,2832 6485859 34 Tabela 13. Wykorzystanie terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (MM). Gmina Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Sobótka Gmina Sobótka Miasto Siechnice Pow. zabud. Pow. przezn.pod Przezn. Pod AG AG ha ha 771,6289 57,9696 1473,7276 295,7648 351,332 59,1189 34,6299 87,3845 1772,8232 262,4614 221,8642 498,5 188,782 37,5644 16,2655 99,4477 586,2875 26,882 266,489 134,4463 Pow. budynków na gruntach przezn. Pod AG Wykorzystanie metry kw. % 4886 8 368584 2 35555 17 138962 29 223375 15 99187 23 2333 2 38834 62 32895 5 1188 5-84 -