RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY Q4 2014 / IV KW. 2014
Office market in Wrocław Wrocław is one of the most dynamically developing cities in Poland. In recent years it became one of the largest and the most important BPO/SSC and R&D hubs in the country, and second, after Kraków, regional office market in Poland. As of the end of 2014, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 584,900 sq m, of which 538,900 sq m was rentable. In the capital of Lower Silesia three areas of office stock concentration can be indicated: central areas of the city where some 33% of existing stock is situated, Western Business District (area between Legnicka St. and Strzegomska St.) where some 28% of stock is located, and the area along Southern Business Axis which focuses some 20% of Wrocław s office space. In 2014, office stock in Wrocław increased by 56,800 sq m, of which 27,000 sq m was completed in Q4 2014 in 4 schemes: building B4 in Wrocławski Park Biznesu 2 office complex by Devco (10,800 sq m), Silver Tower Center developed by Wisher Enterprise (7,300 sq m), building B of Promenady Wrocławskie Zita (5,400 sq m) by Vantage Development and small office scheme Sport&Business Center (3,500 sq m) developed by ASCO Waldemar Siemiński. Developers activity in the Wrocław office market hasn t weaken. As of the end of 2014, approximately 124,400 sq m of rentable office space was identified at the construction stage. Based on the developers schedules, it is estimated that in 2015 the modern office stock in Wrocław should increase by 81,800 sq m, and remaining 42,600 sq m is due to be delivered in 2016. The largest schemes which will be completed in 2015 are: Dominikański (35,000 sq m) by Skanska, West Gate (16,000 sq m) by Echo Investment and Nicolas Business Center (10,500 sq m) developed by Global Center. Demand in the Wrocław office market has remained strong. In Q4 2014, lease transactions amounting to 37,900 sq m were concluded, which accounted for 42% of total volume of lease agreements signed in the city in 2014, i.e. 91,100 sq m. At the same time transaction volume in previous year was 48% higher than in 2013 and slightly exceeded record-breaking result of 90,100 sq m noted in 2012. It is worth emphasizing that 3 of 5 largest transactions concluded in 2014 in regional markets were signed in Wrocław, of which two in Q4 2014: pre-let agreement signed by Nokia Systems in West Gate (14,000 sq m) and renewal of HP lease in DH Renoma (10,600 sq m). Approximately 43% of take-up volume were pre-let agreements, 31% accounted for new leases, renewals constituted 23%, while remaining 3% were a subject to expansions. Office demand in Wrocław is driven mainly by companies from the BPO/SSC, financial and IT sectors. According to Knight Frank s estimations, they currently occupy over 30% of office space in the city. In the previous quarter, the vacancy rate in Wrocław increased by 1.3 pp and reached the level of 10.8%. Increase of availability of space in Wrocław was a result of delivery to the market new, not fully-leased buildings and the fact that tenants activity, although high, was focused on schemes under construction and renewals. In the forthcoming months increase in the vacancy rate is expected as a result of delivering new schemes to the market. However, it should be indicated that currently 39% of space under construction has already been pre-leased, so the rise of vacancy rate should not be rapid. In Q4 2014, rents in most of schemes remained relatively stable compared with the previous quarter. Asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and 15.5/sq m/month while in B-class buildings varied between EUR 10-13/sq m/month. Effective rents in some projects can be 10-20% lower than asking rents. West Gate, Echo Investment 2
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH MAP 1 / MAPA 1 Office buildings completed in 2014 and projects under construction / Budynki biurowe ukończone w 2014 oraz projekty w budowie Project / Projekt Office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Właściciel Office buildings completed in 2014 / Budynki biurowe ukończone w 2014 roku 1 Green Day 15 900 Skanska 2 Wrocławski Park Biznesu 2 (bud. B4) 10 800 Devco 3 Silver Tower Center 7 300 Wisher Enterprise 4 West House 1B II faza 6 000 Archicom 5 Promenady Wrocławskie Zita B 5 400 Vantage Development 6 Sport&Business Center 3 500 ASCO Waldemar Siemiński 7 Business Center Save The World 3 000 Save the World Real Estates 8 Fabryczna Office Park 3 000 Ultranet 9 Rybacka 9 1 800 Rybacka 9 Schemes under construction / Projekty w budowie 10 Business Garden Wrocław 36 600 Vastint Poland 11 Dominikański 35 000 Skanska 12 West Gate 16 000 Echo Investment 13 Nicolas Business Center 10 500 Global Center 14 Dubois 41 7 000 Nacarat Polska 15 Promenady Wrocławskie Zita budynek C 6 000 Vantage Development 16 Hieronimus 4 900 Prywatny Inwestor 17 Wrocławski Park Biznesu 3 I etap 4 500 Devco 18 West Business Center (rozbudowa) 2 600 Ultranet 19 Pałac Ballestremów 1 400 LOOK Finansowanie Inwestycji 3
CHART 1 / WYKRES 1 Vacancy rate in Wrocław / Współczynnik pustostanów we Wrocławiu 2008-2014 14% 12.6% 12% 10% 8% 6% 7.7% 9.8% 7.8% 10.8% 4% 2% 4.2% 4.5% Silver Tower Center, Wisher Enterprise 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 CHART 2 / WYKRES 2 Cumulative and annual office supply in Wrocław / Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu 2010-2015f/p sq m / m 2 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 CITY CENTRE / CENTRUM NON-CENTRAL LOCATIONS / POZA CENTRUM SUPPLY CUMULATIVE / SKUMULOWANA PODAŻ 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 sq m / m 2 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015f/p f/p - forecast based on supply under construction in the end of 2014 / prognoza na podstawie powierzchni w budowie na koniec 2014 0 CHART 3 / WYKRES 3 Volume of lease transactions in Wrocław vs. other regional office markets / Wolumen transakcji najmu we Wrocławiu na tle pozostałych rynków regionalnych 2011-2014 400 000 350 000 300 000 sq m / m 2 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011 2012 2013 2014 WROCŁAW KRAKÓW REMAINING 4 REGIONAL OFFICE MARKETS / POZOSTAŁE 4 GŁÓWNE RYNKI REGIONALNE 4
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH w 2013 roku i nieznacznie przekroczył rekordowy dotychczas poziom z 2012 roku (90.100 m 2 ). Warto podkreślić, że to właśnie we Wrocławiu zostały zawarte 3 z 5 największych transakcji na rynkach regionalnych w minionym roku, wśród nich dwie transakcje z IV kwartału: umowa typu pre-let zawarta przez Nokia Systems w West Gate (14.000 m 2 ) i renegocjacja umowy HP w DH Renoma (10.600 m 2 ). 43% powierzchni wynajętej w 2014 roku objęte było umowami typu pre-let, 31% to nowe umowy, 23% stanowiły renegocjacje, zaś 3% przypadało na ekspansje. West House 1B, Archicom Rynek biurowy we Wrocławiu Wrocław należy do najdynamiczniej rozwijających się polskich miast. W ostatnich latach stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO/SSC i R&D w kraju, a także drugim po Krakowie największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Na koniec 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 584.900 m 2, z czego 538.900 m 2 przeznaczone było na wynajem. W stolicy Dolnego Śląska można wyróżnić trzy wyraźnie zarysowane obszary koncentracji powierzchni biurowej: w ścisłym centrum miasta i jego okolicach, gdzie zlokalizowane jest około 33% istniejącej podaży, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB- obszar ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską), który skupia około 28% zasobów oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POBobszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej), gdzie znajduje się ok. 20% powierzchni biurowej w mieście. W 2014 roku zasoby biurowe Wrocławia wzrosły o 56.800 m 2, z czego 27.000 m 2 zostało oddane do użytkowania w IV kwartale w czterech projektach: budynek B4 w ramach kompleksu Wrocławski Park Biznesu 2 firmy Devco (10.800 m 2 ), Silver Tower Center (7.300 m 2 ) ukończony przez Wisher Enterprise, Budynek B kompleksu Promenady Wrocławskie Zita (5.400 m 2 ), realizowanego przez Vantage Development oraz niewielkich rozmiarów projekt Sport&Business Center (3.500 m 2 ), którego inwestorem jest ASCO Waldemar Siemiński. Aktywność deweloperów na wrocławskim rynku nie słabnie. Na koniec 2014 roku w budowie pozostawało 124.400 m 2 biur na wynajem. W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji, szacuje się, że w 2015 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o 81.800 m², natomiast pozostałe 42.600 m 2 ma zostać ukończone w 2016 roku. Wśród największych projektów, których zakończenie przewidziano na 2015 rok można wymienić Dominikański (35.000 m 2 ) firmy Skanska, West Gate (16.000 m 2 ) budowane przez Echo Investment czy Nicolas Business Center (10.500 m 2 ) realizowany przez Global Center. Zainteresowanie najemców wrocławskim rynkiem biurowym utrzymuje się na stabilnym poziomie. W okresie od początku października do końca grudnia 2014 w stolicy Dolnego Śląska podpisano umowy najmu na około 37.900 m 2, co stanowiło około 42% wszystkich transakcji zawartych w mieście w 2014 roku, tj. 91.100 m 2. Jednocześnie wolumen transakcji w minionym roku był aż o 48% wyższy niż Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank, obecnie zajmują one ponad 30% powierzchni biurowej miasta. W minionym kwartale we Wrocławiu zaobserwowano wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który pod koniec grudnia 2014 wyniósł 10,8% (wzrost o 1,3pp.). Zwiększenie dostępności powierzchni we Wrocławiu było konsekwencją dostarczenia na rynek nie w pełni wynajętych nowych budynków oraz tego, że aktywność najemców, choć wysoka, w większym stopniu dotyczyła projektów w budowie oraz renegocjacji dotychczasowych kontraktów. W nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku kolejnych nowych obiektów. Należy jednak zaznaczyć, że na obecnym etapie 39% powierzchni w budowie zostało już zabezpieczone umowami typu pre-let, zatem wzrost współczynnika nie powinien być bardzo gwałtowny. W IV kwartale 2014 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim okresem. W obiektach klasy A stawki kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m 2 / miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-20% niższe niż stawki ofertowe. 5
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS 2015: Warsaw on Top Office market in Kraków: 2014 Rynek biurowy w Krakowie: 2014 Office Market in Warsaw: Q4 2014 / Rynek Biurowy w Warszawie: IV kw. 2014 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Commercial Market in Poland: 2014 Rynek Komercyjny w Polsce: 2014 Knight Frank Sp. z o.o. 2015 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contacts in London: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.