commercial market Rynek komercyjny Knight Frank

Transkrypt

1 poland 213 commercial market Rynek komercyjny Knight Frank Summary Substantial new office supply and strengthening occupier demand in majority Polish office markets in 212. Sustained interest of international retailers in Poland and high volume of space under construction in the retail market. Record-breaking year in terms of annual warehouse demand in Poland in 212 and an increased interest in BTS projects. podsumowanie Znacząca podaż nowej powierzchni biurowej oraz umocnienie koniunktury na rynku najmu na większości rynków biurowych w Polsce w 212 roku. Utrzymujące się zainteresowanie Polską ze strony zagranicznych sieci handlowych oraz wysoki wolumen podaży w budowie na rynku handlowym. Rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce w 212 roku oraz zwiększone zainteresowanie budowami BTS.

2 212 commercial MARKET Volume of investment transactions closed in by sector million EUR Office Retail Warehouse Hotel Mixed-use Investment market The volume of transactions in 212 reached a 5-year high with investment reaching a total of approximately EUR 2.7m, an increase by.2% when compared to % of all transactions (EUR 1.6 bn) across all sectors took place in Warsaw, further strengthening its dominant position in the Polish market. This is especially evident in the office sector of 16 office transactions which took place in 212, 15 took place in Warsaw. The retail sector has been a favourite target for investors with a 45% share (over EUR 1.2 bn). The largest transaction was the acquisition of landmark shopping center, Złote Tarasy in Warsaw by AXA Group and CBRE Global Investors fund for EUR 475 m. Another landmark transaction in this sector was the EUR 39 m acquisition of Manufaktura Shopping Centre in Łódź by Union Investment. Prime yields for shopping centers located in Poland s major cities remained stable at around 6%, though secondary assets (i.e. retail parks) in smaller cities were traded at around 9%. This is due to concerns over purchasing power and therefore the performance of tenants in secondary locations. The office sector constituted a 34% market share with investment volume of over EUR.9 bn. The largest transaction in this sector was the acquisition of another landmark building, Warsaw Financial Center by a joint venture between Allianz Real Estate and Tristan Capital Partners for EUR 21 m. Prime yields for core office assets remained stable at around 6.25% as there is high competition for buildings within Warsaw s CBD leased long-term to reputable tenants. New funds entering the Polish market are also seeking such investments and are therefore intensifying competition in the core sector. Conversely only one office transaction took place in a regional city the 2nd phase of Arkońska Business Park in Gdańsk being acquired by PZU Asset Management. Prime yields in regional cities are at a level of 7.5% though demand for such assets continues to be limited. This is a common feature on European investment market scene - foreign funds are seeking office assets in the capital cities only. A widening gap in yields expectations between prime and secondary assets was observed, with the difference growing to 1-15 bps or sometimes much more. Plac Bankowy 1, Warsaw Top Polish Property Transactions in 212 Property Name Location Sector Date Price in M Buyer Złote Tarasy Warsaw Retail Q1 475 AXA Group JV CBRE Global Investors JV Unibail-Rodamco Manufaktura Łódź Retail Q4 39 Union Investment Warsaw Financial Center Warsaw Office Q4 21 Allianz JV Tristan Capital International Business Center Partners Warsaw Office Q4 148 Deka-ImmobilienEuropa Marynarska Business Park Warsaw Office Q4 12 Heitman Renoma Shopping Centre Wrocław Retail Q4 118 Griffin Real Estate InterContinental Warsaw Warsaw Hotel Q4 13 WestInvest InterSelect Green Corner & Nordea House Warsaw Office Q4 95 RREEF Funds Alfa Centrum Olsztyn Retail Q1 84 Rockspring Twarda Tower Warsaw Office Q3 7 Europa Capital Griffin House, Warsaw 2

3 The volume of transactions concluded in the industrial sector almost doubled in comparison to 211, and accounted for 17% of all investment. The largest transactions where concluded by Blackstone Real Estate, a new player in this segment who acquired two portfolios from Panattoni. Prime industrial yields are at the level of 8.% for built-to-suit (BTS) with long-term leases (15Y+). Despite the intense competition for prime assets, the market should not expect yields to drop significantly below current levels. The reluctance of investors to break these barriers will be influenced mainly by the necessity to maintain the differences in yield levels between Poland and Western Europe. Office market - Warsaw Warsaw remains the largest and fastest growing office market in Poland. At the end of 212, Warsaw s modern office stock reached 3.14 million sq m. Over the course of the year, 24 new office projects were completed. Invariably the most popular locations in Warsaw are the City Centre (Central Business District), Służewiec Przemysłowy and Wola. In 212, a total of 26, sq m of new office space was completed in Warsaw, a 121% increase compared with 211. Over recent years, a continuous decrease in the share of office space located in the Central Business District has been observed. In 27, the city centre contributed 44% of the capital s total stock, but this fell to 35% by the end of Q Analysis of recently commenced projects leads to the expectation that significant volumes of new space will be delivered to the Warsaw office market over the next 12 months. Since early 212, the construction of approximately 14, sq m of modern offices has commenced. At the end of 212 the total volume of office space under construction reached 52, sq m, with 59% of this due to be completed in 213. Total gross take-up in 212 reached a record-breaking 68, sq m. In comparison with 211, the amount of space rented increased by 6%. The largest share of leasing activity in 212 was taken by pre-let transactions, which constituted 35% of all agreements concluded. New contracts accounted for 34%, whilst another 23% was made up by renewals. As in recent years, the majority of space was leased in non-central locations. The sustained high level of tenant activity outside the Central Business District is a result of the lower asking rents in non-central areas and the large number of office schemes being developed in these locations. Compared with the end of 211, an increase in the vacancy rate was recorded in December 212. The percentage of available space in Warsaw reached 1.7% (an increase of 2.4 percentage points compared with Q4 211). The rise in the vacancy rate was a consequence of the high volume of newly completed office space. Due to the large amount of supply planned for delivery in 213, a continuation in the upward vacancy rate trend should be expected. The scale of the growth in the vacancy rate in 213 will depend upon how successful the new schemes are in finding tenants. At the end of Q4 212, the weighted average asking rent in Warsaw stood at approximately 17.5 EUR/sq m/month. Rents for office space in prime buildings in the Central Business District varied between EUR/sq m/month. In non-central locations, asking rents in good quality buildings ranged from EUR/sq m/month. Forecasts for the coming quarters suggest that asking rents may come under downward pressure as a consequence of the high volume of new supply expected to be released to the market. Office take-up in Warsaw (28-212) sq m CBD N CBD Warsaw Vacancy rate in Warsaw (28-212) % Warsaw CBD N CBD Asking rents of office space in Warsaw (Q4 212) EUR/sq m CBD Okęcie Aleje Jerozolimskie Wola Służewiec Przemysłowy Other 3

4 212 commercial MARKET Existing office stock and vacancy level in major regional cities in Poland (Q4 212) sq m Kraków Wrocław Tricity Łódź Poznań Katowice % Office market - Regions At the end of 212, the total volume of modern office space in the six major regional markets in Poland (Kraków, Wrocław, Tricity, Poznań, Łódź and Katowice) amounted to approximately 1.9 million sq m. Kraków and Wrocław remained the largest regional office markets with stocks of approximately 514,5 sq m and 395,1 sq m respectively. The office stocks of Tricity, Poznań and Łódź varied between 247, sq m and 268, sq m, while the total office space in the smallest regional market, Katowice, was estimated at approximately 193, sq m. The revival of development activity since early 211 resulted in a substantial increase in the amount of office space delivered to the regional markets in 212. The total volume of new supply completed over the past twelve months reached 199,2 sq m, compared with only 98, sq m in 211. Among regional cities, Wrocław witnessed the largest increase in office space with new space delivered exceeding 5, sq m. Existing office stock Vacancy rate Developers sentiment remained positive in 212 as the construction of over 16, sq m of office space was commenced, more than half of which was concentrated in the two largest regional markets Kraków and Wrocław. Consequently, at the year-end, the amount of space in schemes under construction reached 264, sq m. The completion schedules of developments currently under construction indicate a further significant increase of the total office stock in 213, but the scale of new supply is expected to be lower than in 212. Annual office supply and office gross take-up in major regional markets in 211 and sq m 6 4 GPP Business Park, Katowice 2 Kraków Wrocław Poznań Tricity Katowice Łódź Supply 211 Supply 212 Take-up 211 Take-up 212 Skalar Office Center, Poznań Occupier demand strengthened in the regional office markets in 212. Total gross take-up reached nearly 348, sq m in 212, an increase of 25% when compared with 211. Net take-up (excluding contract renewals) amounted to 288, sq m and was approximately 12% higher than in 211. Nevertheless, it should be noted that in some regional markets leasing activity continues to be driven mostly by lease expirations, not growth. In 212, tenants showed high levels of interest in newly constructed office space, which was reflected in a substantial number of pre-let agreements, accounting for a 35% share of total take-up. The highest level of occupier activity was observed in Kraków where approximately 17, sq m of office space were leased. Exceptionally high demand was also noted in Wrocław, with the local transaction volume exceeding 9, sq m a record-high level for the city. Among major regional cities, Poznań saw the weakest performance in terms of leased space. 4

5 Due to the considerable volume of new supply in 212, several regional markets noted an increase in the amount of vacant space. However, the scale of the growth in vacancies was strongly correlated to local demand dynamics. The most significant increase in vacancy rates was observed in Poznań (by 7.1 percentage points y-o-y), while the vacancy rates in Wrocław and Tricity increased by 3.3 p.p. and.5 p.p. respectively. Despite a large volume of new office space delivered to the market, the vacancy rate in Kraków decreased considerably to 4.9% (from 1.4% in Q4 211). Declines in vacancy rates were also registered in Katowice and Łódź. In light of the significant amount of office space under construction, it is expected that a slight upward trend in vacancy rates will continue into 213 in most regional cities. In December 212, monthly asking rents for prime office space in the major regional markets ranged from 12 EUR/sq m/month in Łódź to 17 EUR/sq m in Poznań. Monthly asking rents in Class B buildings were generally within the range of EUR/sq m/month, although in several office buildings in Łódź, Katowice and Tricity, asking rents started from as low as 9 EUR/sq m/month. It is expected that regional office rents may come under slight downward pressure in 213, due to an oversupply of space. Retail market Since 25, the rapid development of the retail market in Poland has been observed, with the average annual new supply estimated at nearly 8, sq m. Strong competition in the biggest Polish cities has led to developers increasing their attention on smaller conurbations. The expansion of retail markets in cities with fewer than 1, inhabitants, along with a noticeable diversification of retail formats in recent years, has increased the maturity of the Polish retail market. At the end of 212, the total retail stock in Poland reached approximately 11.5 million sq m, increasing by 7% in comparison with the end of 211. The majority of retail space is in shopping centres, while other formats constitute just 32% of the retail supply. During the last 12 months, 26 new shopping centres have been completed and 7 existing schemes have been extended, adding a total of 452, sq m to the market. The modernization and extension of existing shopping malls remained a noticeable trend in 212. There are 39 projects currently under construction, comprising some 855, sq m; of these, nine schemes with a total area of over 119, sq m are undergoing either renovation and/or extension. In 212, developers commenced 24 shopping centres with a total space of nearly 518, sq m. In comparison with 211, the number of newly started shopping centres doubled. A large proportion (77%) of the retail space in shopping malls under construction is planned for delivery in 213. Completion of the remaining 23% is due in 214. The number of shopping centres under construction ranks Poland highly amongst other retail markets in Europe. The modern retail market in Poland is evolving, with many new retail formats and expansions. In the large cities which suffer from limited availability of prime shopping centre space these new formats include concept and high street stores, whereas in smaller cities and non-central locations convenience shopping centres, retail warehouses and retail parks are becoming more prevalent. In 212, rents for retail space in shopping centres remained stable. Warsaw continued to be the most expensive retail market in Poland, where the best premises were leased for 8-1 EUR/sq m/month. Less attractive units were offered for 4-8 EUR/sq m/month. In the biggest regional cities such as Kraków, Wrocław, Poznań, Tricity, Łódź and Katowice average rents for retail space stood at 2-4 EUR/sq m/month, while prime rents reached 4-6 EUR/sq m/month. In medium-sized cities asking rents in shopping centres were Retail Market Structure (Q4 212) Shopping Centres DIY Retail Parks Retail Warehouses Cash & Carry Convenience Shopping Centres Factory Outlets Other Market saturation in biggest Polish agglomerations (Q4 212) sq m Warsaw Silesia Tricity Retail stock (including shopping centres, factory outlets and retail parks) Wrocław Kraków Poznań Łódź Szczecin Market density (for agglomerations) sq m/1 inhabitants 5

6 212 commercial MARKET 15-3 EUR/sq m/month, whereas in towns with fewer than 1, inhabitants they ranged from 1-2 EUR/sq m/month. According to initial forecasts for 213, the economic slowdown may negatively influence consumer demand and consequently slow the pace of retail space absorption. Deteriorating economic conditions may put occupiers in an advantageous position, leading to rent corrections in some locations in 213. However, rent decreases are not predicted in Warsaw and the biggest Polish cities, especially in projects in prime locations, where demand remains high. Stary Browar, Poznań Warehouse stock and vacancy rate (Q4 212) sq m % 1 A number of foreign retailers entered the Polish market in 212. Interest in Poland as a new, prospective retail location for international operators is growing. This trend was reflected in 212 by the entry of some of America s most recognizable retailers such as Victoria s Secret Beauty and Accessories, American Eagle Outfitters and Bath&Body Works. Among the newly opened stores there are also the Russian footwear stores Centro and Kari, and Collection of Style (an H&M brand). Other retailers have announced their plans to enter the Polish market, including Abercrombie & Fitch, Hollister, Banana Republic and Disney (American); All Saints, Superdry and Debenhams (British). Demand for retail space from both foreign and domestic retailers resulted in shopping centre vacancy rates remaining low, at below 5% in most Polish cities. The lowest vacancy rate was recorded in Warsaw, where the demand for retail space remains strongest. At the same time, the capital city of Poland was the least saturated retail market with stock density at a level of 416 sq m/1, inhabitants. Among the biggest regional cities, Poznań and Wrocław remained the most saturated retail markets with density indicators at 536 and 552 sq m/1, inhabitants respectively. Due to the high volume of projects in the construction pipeline, density indicators in medium and small sized cities are expected to increase in 213. Warehouse market 5 Warsaw Upper Silesia Central Poland Wielkopolska Lower Silesia Tricity Kraków Szczecin 5 The Polish warehouse market includes eight major areas of concentration: Warsaw and surroundings, Upper Silesia, Central Poland, Lower Silesia, Tricity, Kraków and Szczecin. The constantly developing road and rail infrastructure in Poland will positively affect smaller logistics regions situated in the east of the country, such as Rzeszów or Lublin, which are currently perceived as less attractive. At the end of 212, a total of 7.2 million sq m of modern warehouse space was located across all of the major Polish regions. Compared with the stock recorded at the end of the previous year, a 4% increase was noted in Q Developers interest in the Warsaw market remained strong in 212 and it continues to be the most dynamically growing market in Poland. At the end of 212, 39% of the total volume of warehouse space in Poland was located in Warsaw and its surroundings. In 212, several warehouse projects were awarded BREEAM certification, which reflects the growing environmental awareness of developers and contributes to the high quality of logistics projects. Complying with green solutions can have a beneficial impact by reducing operating costs and raising the value of certified schemes. Due to the expected economic slowdown over the coming year, banks maintained strict credit policies in 212 in relation to financing for new developments. Market uncertainty also led to extended decision-making processes and the postponement of the construction of some new warehouse projects until 213. It is expected that, for the foreseeable future, new logistics supply will be mostly realized as built-to-suit (BTS) schemes. Panattoni Park Święcice II, Święcice During 212, developers completed 416,2 sq m of modern warehouse space in Poland, reflecting a 24% growth year-on-year. Over half of the newly completed projects was in BTS 6

7 developments. The highest share (25%) of the space constructed in Poland in 212 was completed in the Upper Silesia region. Selected BTS projects completed in 212 Project / Location Developer Tenant Scheme area (sq m) Completion date Volume of warehouse lease transactions 6 5 Panattoni Park Radomsko, Radomsko Poznań Logistics Centre, Wielkopolska Panattoni Manuli 3, Q1 212 Goodman Amica 3, Q1 212 sq m Wrocław East Logistic Centre II, Lower Silesia Goodman TK Maxx 26, Q Segro Industrial Park Tychy, Upper Silesia Panattoni Park Błonie, Warsaw, Zone II Segro Żabka 18,9 Q1 212 Panattoni Delphi 22,1 Q2 212 Warsaw Upper Silesia Central Poland Lower Silesia Wielkopolska Tricity Kraków Szczecin Panattoni Park Tarnobrzeg, Tarnobrzeg Segro Business Park Gliwice,Upper Silesia Panattoni Pilkington 35, Q3 212 Segro Decathlon 31,7 Q At the end of Q4 212, over 242, sq m of warehouse space was under construction in Poland, of which the highest volume was located within the Warsaw s area. BTS projects constituted over 3% of the logistics space being built. The largest developers in the Polish warehouse market have stated that in the coming year they will primarily focus on schemes in the existing logistics concentration areas, exploiting their land portfolios. In 212, a total of 1.64 m sq m of warehouse space was leased in Poland, reflecting a similar level in comparison to 211. This performance results from stable demand and the use of short-term leases, extensions of which are signed on a month-to-month basis. The highest volume of contracts concluded in 212 was signed in Warsaw and surroundings, which accounted for 34% of the total logistics space leased in Poland. A significant share of transactions were renegotiations (33%), while agreements signed with new tenants or expansions of existing agreements amounted to 65% and 2%, respectively. 16% of new agreements were pre-leased. Prologis Park Błonie II, Błonie Selected warehouse lease transactions in 212 Project name Developer Tenant / Sector Leased space (sq m)/ Transaction type Panattoni Park Teresin Panattoni DSV / Logistic services 36,5 / renegotiation Transaction date Q1 212 Panattoni Park Tarnobrzeg Panattoni Pilkington / Production 35, / pre-let Q1 212 Panattoni Park Legnica Panattoni Lear Corporation / Production 32,3 / pre-let Q2 212 Panattoni Park Stryków Panattoni Leroy Merlin / Retail 56, / renegotiation Q3 212 Prologis Park Janki Prologis Rohlig Suus / Distribution 26, / new Q3 212 Diamond Business Park Piaseczno AIG Logwin Air + Ocean Poland / Logistic services 31, / renegotiation Q4 212 Prologis Park Teresin Prologis Żabka / Food sector 27, / new Q4 212 SEGRO Business Park Warsaw, Warsaw 7

8 212 commercial MARKET Prime Rents and Yields in CEE capitals (Q4 212) / Czynsze i stopy kapitalizacji w stolicach regionu CEE (IV kw. 212) Office / Biura Warehouse / Magazyny Retail / Handel City / Miasto Prime rents Prime yields (%) / Prime rents Prime yields (%) / Prime rents Prime yields (%) / (EUR/sq m/month) / Stopy kapitalizacji (%) (EUR/sq m/month) / Stopy kapitalizacji (%) (EUR/sq m/month) / Stopy kapitalizacji (%) Czynsze (EUR/m2/miesiąc) Czynsze (EUR/m2/miesiąc) Czynsze (EUR/m2/miesiąc) Warsaw / Warszawa Prague / Praga Kiev / Kijów Budapest / Budapeszt Bucharest / Bukareszt Source/ Key economic indicators - Poland/Podstawowe wskaźniki ekonomiczne - Polska Population (in m)/ Liczba ludności (mln) GDP growth/ Wzrost PKB 6.6% 4.8% 1.7% 3.8% 4.3% 2.% Unemployment rate/ Stopa bezrobocia 11.4% 9.5% 11.9% 12.3% 12.5% 13.4% Inflation rate (y/y)/ Inflacja średnioroczna 2.5% 4.2% 3.2% 2.5% 4.3% 3.7% Exchange rate/ Kurs walutowy (średni) USD/PLN EUR/PLN Reference rate of NBP/ Stopa referencyjna NBP 5.% 4.25% 3.5% 3.5% 4.5% 4.25% Source/ Prime yields in Poland by sector / Stopy kapitalizacji w Polsce według sektorów 9.% 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% Source/ Office / Biura Retail / Handel Warehouse / Magazyny 8

9 Rynek inwestycyjny W 212 roku wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce osiągnęła najwyższy poziom od 5 lat i wyniosła niemal 2,7 mld EUR, stanowiąc wzrost o,2% w porównaniu z 211 rokiem. 58% ogółu transakcji (1,6 mld EUR) zawartych we wszystkich sektorach miało miejsce w Warszawie, co dodatkowo wzmacnia pozycję stolicy na rynku inwestycyjnym. Aktywność graczy była zauważalna głównie w sektorze biurowym 15 z 16 transakcji biurowych w Polsce w 212 roku zostało zrealizowane w Warszawie. Sektor handlowy cieszył się wysokim zainteresowaniem wśród inwestorów, jego udział w 212 roku stanowił 45% (1,2 mld EUR). Największą transakcją handlową, jaka miała miejsce w 212 roku była sprzedaż warszawskiego centrum handlowego Złote Tarasy na rzecz AXA Group oraz funduszu CBRE Global Investors za kwotę 475 mln EUR. Kolejnym znaczącym zakupem na kwotę 39 mln EUR było nabycie przez Union Investment centrum handlowego Manufaktura w Łodzi. Minione transakcje potwierdzają, że stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych typu prime kształtują się na stabilnym poziomie około 6,%, jednakże obrót produktami inwestycyjnymi, takimi jak parki handlowe, zlokalizowanymi w mniejszych miastach dokonywany był w granicach 9,%. Wynika to przede wszystkim z niepewności o siłę nabywczą na danym rynku, jak również o aktywność najemców w drugorzędnych lokalizacjach. Wartość transakscji inwestycyjnych zakmniętych w latach wg sektorów mln EUR Biura Handel Magazyny Hotele Mieszane W 212 roku udział sektora biurowego stanowił 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce i wyniósł,9 mld EUR. Wspólne nabycie przez Allianz Real Estate oraz Tristan Capital Partners obiektu biurowego Warsaw Financial Center za niemal 21 mln EUR było największą odnotowaną transakcją w tym sektorze. Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe typu prime pozostawały stabilne i kształtowały się na poziomie 6,25%, głównie z uwagi na dużą konkurencję dla budynków zlokalizowanych w centrum Warszawy, wynajętych na długi okres renomowanym najemcom. Nowe fundusze wchodzące na rynek Polski poszukują również inwestycji, mogących wzmocnić konkurencję w tym sektorze. Największe transakcje inwestycyjne w Polsce w 212 roku Nazwa inwestycji Lokalizacja Sektor Data Cena w mln Nabywca Złote Tarasy Warszawa Handel 1 kw. 475 AXA Group JV CBRE Global Investors JV Unibail-Rodamco Manufaktura Łódź Handel 4 kw. 39 Union Investment Warsaw Financial Center Warszawa Biura 4 kw. 21 Allianz JV Tristan Capital International Business Center Partners Warszawa Biura 4 kw. 148 Deka-ImmobilienEuropa Marynarska Business Park Warszawa Biura 4 kw. 12 Heitman Renoma Shopping Centre Wrocław Handel 4 kw. 118 Griffin Real Estate InterContinental Warsaw Warszawa Hotel 4 kw. 13 WestInvest InterSelect Green Corner & Nordea House Warszawa Biura 4 kw. 95 RREEF Funds Alfa Centrum Olsztyn Handel 1 kw. 84 Rockspring Twarda Tower Warszawa Biura 3 kw. 7 Europa Capital Plac Bankowy 1, Warszawa W miastach regionalnych została zawarta tylko jedna transakcja biurowa. Był nią II etap Arkońska Business Park w Gdańsku, nabyty przez PZU Asset Management. Stopy kapitalizacji dla inwestycji typu prime w miastach regionalnych ukształtowały się na poziomie 7,5%, jednak popyt na tego rodzaju produkty inwestycyjne pozostaje ograniczony. Jest to sytuacja Griffin House, Warszawa 9

10 212 Rynek Komercyjny Wolumen transakcji biurowych zawartych w Warszawie (28-212) m 2 Poziom pustostanów w Warszawie w latach % Stawki czynszu w Warszawie (IV kw. 212) Warszawa 29 COB COB Poza centrum Warszawa Poza centrum 212 charakterystyczna dla całego europejskiego rynku inwestycyjnego - zagraniczne fundusze inwestycyjne koncentrują swoją uwagę głównie na aktywach w miastach stołecznych. Obserwuje się narastającą różnicę w stopach kapitalizacji pomiędzy pierwszo- a drugorzędnymi aktywami i lokalizacjami, sięgającą 1-15 bps, w niektórych przypadkach nawet większą. Wolumen transakcji zawartych w 212 roku na rynku magazynowym wyniósł 17% i był niemal dwukrotnie wyższy niż w 211 roku. Największe umowy zakupu zostały zrealizowane przez nowego inwestora w tym segmencie Blackstone Real Estate, który nabył dwa portfele inwestycyjne od Panattoni. Stopy kapitalizacji za najlepsze magazynowe produkty inwestycyjne osiągnęły poziom 8,% dla projektów typu built-to-suit (BTS) z długimi umowami najmu (powyżej 15 lat). Pomimo wysokiej konkurencji pomiędzy graczami na rynku nie należy oczekiwać znaczącego spadku stóp kapitalizacji poniżej aktualnego progu. Na niechęć inwestorów do przekroczenia tej bariery wpływać będzie konieczność utrzymania różnic w poziomach stóp kapitalizacji pomiędzy Polską a Europą Zachodnią. Rynek biurowy - Warszawa Warszawa pozostaje największym i najszybciej rozwijającym się rynkiem biurowym w Polsce. Na koniec 212 roku warszawski rynek biurowy dysponował 3,14 mln m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W ostatnim roku oddano do użytku 24 projekty biurowe. Niezmiennie najpopularniejszymi lokalizacjami w stolicy pozostają Centrum (Centralny Obszar Biznesu), Służewiec Przemysłowy i Wola. W 212 roku w Warszawie ukończono realizację około 26. m 2, co oznacza wzrost o 121% w porównaniu do roku 211. Na przestrzeni ostatnich lat można zauważyć spadkową tendencję udziału całkowitej powierzchni biurowej zlokalizowanej w Centralnym Obszarze Biznesu względem pozostałych dzielnic miasta. Wskaźnik ten jeszcze w 27 roku wynosił 44% całkowitych zasobów biurowych stolicy, na koniec IV kwartału 212 roku osiągnął 35%. Analiza liczby nowo rozpoczętych inwestycji biurowych pozwala przypuszczać, że w ciągu nadchodzących 12 miesięcy warszawski rynek zostanie powiększony o znaczną ilość nowej powierzchni. Od początku 212 roku rozpoczęto budowę około 14. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Na koniec IV kwartału 212 roku na etapie realizacji znajdowało się łącznie 52. m 2, z których 59% powinno zostać oddane do użytku w 213 roku. Całkowity wolumen transakcji zawartych w 212 roku osiągnął historycznie wysoki poziom m 2. W porównaniu do 211 roku wolumen wynajętej powierzchni był większy o 6%. W strukturze podpisanych w 212 roku umów najmu dominowały transakcje typu pre-let, które stanowiły około 35% wszystkich kontraktów, nowe umowy wyniosły 34% całkowitego wolumenu transakcji, natomiast udział renegocjacji kształtował się na poziomie 23%. Podobnie jak w poprzednich latach najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte poza Centralną Strefą Biznesu. Utrzymujące się zainteresowanie najemców poza centralnymi obszarami Warszawy wynika z notowanych tam niższych stawek czynszu oraz większej liczby realizowanych projektów. EUR/m CBD Okęcie Aleje Jerozolimskie Wola Służewiec Przemysłowy Pozostałe W porównaniu do końca roku 211 rok 212 przyniósł w Warszawie wzrost wskaźnika pustostanów. Według szacunków Knight Frank współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec grudnia 212 roku wyniósł 1,7% całkowitych zasobów stolicy (wzrost o 2,4 punkty procentowe w porównaniu do stanu z IV kwartału 211 roku). Obserwowany trend wzrostowy wskaźnika pustostanów jest konsekwencją oddania do użytku wysokiego wolumenu podaży powierzchni biurowej. Biorąc pod uwagę wielkość podaży, której realizacja powinna zakończyć się w 213 roku należy spodziewać się utrzymania trendu wzrostowego współczynnika powierzchni niewynajętej. Skala wzrostu poziomu pustostanów w kolejnych kwartałach 213 roku będzie uzależniona od tempa komercjalizacji budynków, które znajdują się obecnie na etapie realizacji. Pod koniec 212 roku średnia ważona stawka czynszu za dostępną powierzchnię biurową 1

11 kształtowała się w Warszawie na poziomie 17,5 EUR/m 2 /miesiąc. W najwyższej klasy biurowcach zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu powierzchnie oferowane były za EUR/m 2 /miesiąc, natomiast na obszarach poza centralnych stawka w budynkach o wysokim standardzie wahała się między 14 a 16 EUR/m 2 /miesiąc. Prognozy na kolejne miesiące wskazują możliwość wystąpienia presji zniżkowej na stawki czynszu, co jest konsekwencją wysokiego wolumenu realizowanej obecnie podaży biurowej w stolicy. Rynek biurowy - regiony Pod koniec 212 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) wyniosły około 1,9 miliona m 2. Kraków i Wrocław, gdzie zlokalizowane jest odpowiednio 514. m 2 i m 2 biur, pozostają liderami pod względem wielkości rynku biurowego. Zasoby w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wynoszą od 247. m 2 do 268. m 2, podczas gdy powierzchnia biurowa w Katowicach, najmniejszym rynku regionalnym, szacowana jest na poziomie 193. m 2. GPP Business Park, Katowice Wzmożona aktywność deweloperska obserwowana od początku 211 roku znalazła odzwierciedlenie w znaczącym wzroście powierzchni oddanej do użytkowania w 212 roku. Całkowity wolumen nowej podaży osiągnął wielkość m 2 (dla porównania w 211 nowa podaż wyniosła 98. m 2 ). Spośród rynków regionalnych, Wrocław odnotował największy przyrost powierzchni biurowej, przekraczający 5. m 2. Utrzymanie pozytywnych nastrojów wśród deweloperów w 212 roku przełożyło się na rozpoczęcie budowy projektów o łącznej powierzchni ponad 16. m 2, z czego ponad połowa była zlokalizowana w największych miastach regionalnych Krakowie i Wrocławiu. W rezultacie, w grudniu 212 całkowita powierzchnia biurowa pozostająca w budowie wyniosła 264. m 2. Planowane terminy zakończenia inwestycji na etapie budowy wskazują na dalszy znaczący wzrost wolumenu zasobów biurowych w 213, jednak o mniejszej skali niż w 212 roku. Roczna podaż i wolumen powierzchni wynajętej na największych rynkach regionalnych w 211 i 212 roku 12 Skalar Office Center, Poznań 1 8 m² Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Katowice Łódź Podaż 211 Podaż 212 Najem 211 Najem 212 Rok 212 okazał się być kolejnym okresem rosnącego popytu na powierzchnię biurową w miastach regionalnych. Całkowity wolumen transakcji brutto wyniósł niemal 348. m 2 i był o 25% wyższy niż w 211 roku. Skumulowany popyt netto (z wyłączeniem renegocjacji umów) ukształtował się na poziomie 288. m 2, odnotowując wzrost rok do roku o 12%. Warto zauważyć, iż na niektórych rynkach regionalnych popyt jest w dalszym ciągu determinowany przez wygasanie dotychczasowych umów, a nie przez napływ nowych najemców. W 212 roku duże zainteresowanie na powierzchnie w nowo powstających budynkach biurowych przełożyło Skalar Office Center, Poznań 11

12 212 Rynek Komercyjny Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych oraz współczynnik pustostanów na największych regionalnych rynkach biurowych (IV kw. 212) 6 25 się na znaczący udział umów typu pre-let w całkowitym wolumenie transakcji. Najwyższa aktywność najemców została odnotowana w Krakowie, gdzie przedmiotem transakcji było około 17. m 2 biur. Ponadto, we Wrocławiu zarejestrowano rekordowo wysokie tempo najmu sięgające ponad 9. m 2 powierzchni biurowej. Spośród rynków regionalnych, najniższy wolumen wynajętej powierzchni odnotowano w Poznaniu. m Kraków Wrocław Istniejące zasoby Trójmiasto Łódź Poznań Katowice Współczynnik pustostanów 2 15 % 1 5 W 212 roku w na skutek znacznego wolumenu nowej podaży, kilka rynków regionalnych odnotowało wzrost wielkości dostępnej powierzchni biurowej. Niemniej jednak, skala tego wzrostu była ściśle skorelowana z tempem najmu. Największy wzrost wskaźnika pustostanów nastąpił w Poznaniu (o 7,1 pp. rok do roku), podczas gdy procentowy udział wolnej powierzchni we Wrocławiu i Trójmieście wzrósł odpowiednio o 3,3 pp. i,5 pp. Pomimo znaczącego wolumenu powierzchni oddanej do użytkowania w Krakowie, wskaźnik pustostanów spadł do 4,9% (z 1,4% w IV kwartale 211). Kolejnymi miastami, gdzie wystąpiło obniżenie odsetka wolnej powierzchni były Katowice i Łódź. Biorąc pod uwagę znaczącą powierzchnię pozostającą na etapie budowy można się spodziewać, iż w 213 roku wskaźniki pustostanów w większości miast regionalnych pozostaną w lekkim trendzie wzrostowym. W grudniu 212 miesięczne ofertowe stawki czynszu za powierzchnie biurowe w najwyższym standardzie wynosiły od 12 EUR/m 2 w Łodzi do 17 EUR/m 2 w Poznaniu. Cena najmu powierzchni w budynkach klasy B zawierała się w przedziale EUR/m 2, chociaż w kilku obiektach biurowych w Łodzi, Katowicach i Trójmieście stawki ofertowe za powierzchnię w tym standardzie zaczynały się już od 9 EUR/m 2. Oczekuje się, iż na skutek nadpodaży powierzchni biurowej, na niektórych rynkach regionalnych może wystąpić presja zniżkowa na stawki czynszu. Rynek handlowy Struktura rynku handlowego w Polsce (IV kwartał 212) Od 25 roku, wraz ze średnim, rocznym przyrostem podaży na poziomie blisko 8. m 2, obserwowany jest dynamiczny rozwój rynku powierzchni handlowych w Polsce. Konkurencja w największych polskich miastach spowodowała przesunięcie uwagi deweloperów w stronę średnich i małych miejscowości. Obserwowana w ostatnich latach ekspansja rynku handlowego w miastach poniżej 1. mieszkańców oraz wyraźna dywersyfikacja formatów obiektów handlowych, jest oznaką dojrzewania rynku handlowego w Polsce. Pod koniec grudnia 212 roku całkowite zasoby rynku powierzchni handlowych w Polsce osiągnęły wielkość około 11,5 mln m 2 i w porównaniu do końca 211 roku wzrosły o 7%. Największą część rynku handlowego w Polsce stanowią centra handlowe, udział pozostałych formatów w całkowitych zasobach rynku wynosi zaledwie 32%. W ciągu minionych 12 miesięcy zakończono budowę 26 nowych galerii handlowych oraz rozbudowę 7 istniejących obiektów, których łączna powierzchnia zasiliła całkowite zasoby rynku handlowego w Polsce o dodatkowe 452. m 2. W 212 roku widocznym trendem była modernizacja i rozbudowa galerii handlowych. Spośród 39 realizowanych obecnie inwestycji o łącznej powierzchni 855. m 2, 9 projektów o wielkości 119. m 2, to modernizacje i/lub rozbudowy istniejących centrów handlowych. Centra handlowe Sklepy budowlane Parki handlowe Magazyny handlowe Sklepy handlu hurtowego Centra wygodnych zakupów Centra wyprzedażowe Pozostałe W 212 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 24 galerii handlowych o całkowitej powierzchni blisko 518. m 2. W porównaniu do 211 roku liczba nowo rozpoczętych budów została podwojona. Ukończenie znacznej części (77%) powierzchni galerii handlowych jest planowane na rok 213. Oddanie do użytku pozostałych 23% powinno nastąpić w 214 roku. Polska jest jednym z krajów Europy o najwyższej liczbie galerii handlowych na etapie realizacji. Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce ewoluuje wraz z rozwojem nowych formatów obiektów handlowych. W dużych miastach, z ograniczoną dostępnością powierzchni w galeriach handlowych powstają kolejne sklepy typu koncept. Zauważalny 12

13 jest również dynamiczny rozwój ulic handlowych. W mniejszych miejscowościach i pozacentralnych obszarach metropolii lokują się takie formaty jak: centra wygodnych zakupów oraz parki i magazyny handlowe. W 212 roku stawki czynszu w galeriach handlowych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją handlową w kraju. Czynsze za moduły typu prime sięgają od 8 do 1 EUR/m 2 /miesiąc. Mniej atrakcyjne powierzchnie oferowane są za 4-8 EUR/m 2 /miesiąc. W największych miastach regionalnych, takich jak: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź i Katowice średni poziom stawek czynszu w galeriach handlowych wynosi 2-4 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast koszty najatrakcyjniejszych lokali zawierają się w przedziale od 4 do 6 EUR/m 2 /miesiąc. W średniej wielkości miastach czynsze wywoławcze kształtują się na poziomie 15-3 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w miejscowościach liczących poniżej 1. mieszkańców osiągają poziom 1-2 EUR/m 2 /miesiąc. Biorąc pod uwagę wstępne prognozy ekonomiczne na rok 213, można oczekiwać, iż spowolnienie gospodarcze wpłynie negatywnie na nastroje konsumentów, co w konsekwencji może przełożyć się na niższe tempo absorpcji powierzchni handlowej. Pogarszające się warunki ekonomiczne mogą oznaczać dla najemców większe możliwości przy negocjowaniu umów, zwłaszcza w gorzej zlokalizowanych obiektach, w których może nastąpić korekta wywoławczych stawek najmu. Obniżki czynszu za powierzchnie handlowe nie są jednak przewidywane w Warszawie oraz na głównych rynkach regionalnych, a także w projektach typu prime. Nasycenie powierzchnią handlową największych aglomeracji w Polsce (IV kw. 212) m Warszawska Śląska podaż powierzchni handlowej (włączając centra wyprzedażowe, oraz centra i parki handlowe) Trójmiejska Wrocławska Krakowska Poznańska Łódzka Szczecińska średnie nasycenie powierzchnią handlową (dla aglomeracji) m 2 /1. mieszkańców W 212 roku kolejne zagraniczne marki wkroczyły na rynek handlowy w Polsce. Zainteresowanie Polską ze strony międzynarodowych sieci wzrasta. Trend ten potwierdzają nowo otwarte sklepy amerykańskich detalistów, takich jak: Victoria s Secret Beauty and Accessories, American Eagle Outfitters oraz Bath&Body Works. Wśród nowych marek na polskim rynku należy również wymienić rosyjskie sklepy obuwnicze: Centro i Kari oraz Collection of Style (sieć H&M). Kolejne zagraniczne marki zapowiadają plany ekspansji na polski rynek, należą do nich: Abercrombie & Fitch, Hollister, Banana Republic and Disney (sieci amerykańskie), All Saints, Superdry oraz Debenhams (sieć brytyjska). Zainteresowanie zagranicznych jak i krajowych marek powierzchniami w centrach handlowych przełożyło się na utrzymanie niskiego wskaźnika pustostanów w obiektach handlowych, który w większości Polskich miast kształtował się na poziomie poniżej 5%. Najniższy wskaźnik niewynajętej powierzchni został odnotowany w Warszawie, gdzie popyt na powierzchnie w galeriach handlowych utrzymuje się na wysokim poziomie. Jednocześnie stolica Polski pozostaje miastem o najniższym wskaźniku nasycenia powierzchnią handlową, kształtującym się na poziomie 416 m 2 /1. mieszkańców. Wśród największych rynków regionalnych najwyższym nasyceniem powierzchnią handlową odznaczają się Poznań oraz Wrocław, gdzie wskaźnik ten wynosi odpowiednio 536 oraz 552 m 2 /1. mieszkańców. Z uwagi na wysoki wolumen powierzchni na etapie realizacji w kolejnych kwartałach 213 roku, w średnich i małych miastach Polski, spodziewany jest zauważalny wzrost wskaźnika nasycenia powierzchnią handlową Stary Browar, Poznań Rynek magazynowy Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce obejmuje osiem głównych obszarów koncentracji: Warszawa i okolice, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Trójmiasto, Kraków oraz Szczecin. Szacuje się, że w miarę poprawy stanu infrastruktury drogowej i kolejowej w Polsce na znaczeniu zyskają tereny położone we wschodniej części kraju, które obecnie postrzegane są przez inwestorów jako mniej atrakcyjne pod lokalizację nowych projektów, m.in. Rzeszów czy Lublin. Panattoni Park Święcice II, Święcice 13

14 212 Rynek Komercyjny Według stanu na koniec 212 roku na ośmiu rynkach magazynowych w Polsce znajdowało się 7,2 mln m 2 powierzchni magazynowej. W odniesieniu do danych sprzed 12 miesięcy zasoby powierzchni logistycznej wzrosły o 4%. Zainteresowanie deweloperów rejonem Warszawy i okolic utrzymywało się na wysokim poziomie. Obszar ten pozostawał największym i najprężniej rozwijającym się w Polsce. Na koniec 212 roku na rynku stołecznym funkcjonowało niemal 39% całkowitych zasobów magazynowych kraju. Wybrane największe magazynowe obiekty BTS ukończone w 212 roku Prologis Park Błonie II, Błonie Projekt / Lokalizacja Deweloper Najemca Powierzchnia (m 2 ) Data ukończenia projektu SEGRO Business Park Warsaw, Warszawa Panattoni Park Radomsko, Radomsko Poznań Logistics Centre, Wielkopolska Wrocław East Logistic Centre II, Dolny Śląsk Segro Industrial Park Tychy, Górny Śląsk Panattoni Park Błonie, Warszawa, Strefa II Panattoni Park Tarnobrzeg, Tarnobrzeg Segro Business Park Gliwice, Górny Śląsk Panattoni Manuli 3. 1 kw. 212 Goodman Amica 3. 1 kw. 212 Goodman TK Maxx kw. 212 Segro Żabka kw. 212 Panattoni Delphi kw. 212 Panattoni Pilkington kw. 212 Segro Decathlon kw. 212 W 212 roku kilku obiektom magazynowym przyznano certyfikat BREEAM. Świadczy to o coraz większej świadomości środowiskowej deweloperów oraz o rosnącym standardzie powstających obiektów. Stosowanie tych rozwiązań może przełożyć się na obniżenie kosztów operacyjnych. Niższe stawki eksploatacyjne przyciągają uwagę potencjalnych najemców, co w rezultacie przekłada się na wzrost wartości certyfikowanej nieruchomości. Zasoby powierzchni magazynowej oraz wskaźnik pustostanów (IV kw. 212) Wybrane największe transakcje najmu zwarte w 212 roku Projekt Deweloper Najemca / Sektor Powierzchnia najmu (m 2 ) / Rodzaj umowy Data transakcji m % Panattoni Park Teresin Panattoni DSV / Usługi logistyczne Panattoni Park Tarnobrzeg 36.5 / renegocjacja I kw. 212 Panattoni Pilkington / Produkcja 35. / pre-let I kw. 212 Panattoni Park Legnica Panattoni Lear Corporation / Produkcja 32.3 / pre-let II kw Panattoni Park Stryków Panattoni Leroy Merlin / handel 56. / renegocjacja III kw Prologis Park Janki Prologis Rohlig Suus / Dystrybucja 26. / nowa III kw. 212 Warszawa Górny Śląsk Polska Centralna Wielkopolska Dolny Śląsk Trójmiasto Kraków Szczecin Diamond Business Park Piaseczno AIG Logwin Air+ Ocean Poland / Usługi logistyczne Prologis Park Teresin Prologis Żabka / Sektor spożywczy 31. / renegocjacja IV kw / nowa IV kw

15 Z uwagi na oczekiwane spowolnienie gospodarcze w nadchodzącym roku, polityka kredytowa banków w 212 roku była nadal rygorystyczna w kwestii uzyskania finansowania na budowę nowych obiektów. Niepewność na rynku znalazła odzwierciedlenie w wydłużonym procesie decyzyjnym, a tym samym przekładaniu decyzji o rozpoczęciu budowy nowych projektów magazynowych na 213 rok. Przewiduje się, że przyszła podaż w znacznej mierze będzie realizowana w systemie BTS. Wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowych W Polsce w ciągu czterech kwartałów 212 roku ukończono budowę m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 24% w stosunku do 211 roku. Ponad połowa ukończonych projektów logistycznych w 212 roku stanowiły obiekty dedykowane konkretnym klientom. Niemal 25% powierzchni ukończonej w Polsce wprowadzono na rynek Górnego Śląska. m Na koniec IV kwartału 212 roku na polskim rynku powierzchni magazynowych na etapie budowy pozostawało 242. m 2. Największy wolumen powierzchni będącej w trakcie realizacji znajdował się w rejonie Warszawy i okolic. Niemal 3% projektów realizowane było w systemie BTS. Najwięksi deweloperzy logistyczni deklarują, że w przyszłych kwartałach chcą skupić swoje działania głównie na rozbudowie już istniejących lokalizacji magazynowych, wykorzystując swoje portfele gruntów. Warszawa Górny Śląsk Polska Centralna 211 Dolny Śląsk Wielkopolska Trójmiasto 212 Kraków Szczecin W ciągu 12 miesięcy 212 roku wynajęto w Polsce 1,64 mln m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wartość ta pozostawała na podobnym poziomie w porównaniu z wolumenem osiągniętym w 211 roku. Sytuacja ta wynika ze stabilnego popytu, ale również z pojawiającego się nowego formatu transakcji - umów krótkoterminowych short term, przedłużanych nawet z miesiąca na miesiąc. Największy wolumen podpisanych w 212 roku umów zawarto w rejonie Warszawy, co stanowiło 34% całkowitej powierzchni logistycznej wynajętej w Polsce. Znaczna część transakcji (33%) została renegocjowana, natomiast udział umów podpisanych z nowymi najemcami bądź stanowiącymi rozszerzenia dotychczas wynajmowanych powierzchni stanowił odpowiednio 65% i 2%. 16% nowych umów stanowiły umowy typu pre-let. Najemcy, którzy poszukiwali powierzchni magazynowych w 212 roku, prowadzili działalność głównie w branżach logistycznych, dystrybucyjnych, produkcyjnych oraz spożywczych. Trendem zyskującym na znaczeniu na rynku nieruchomości magazynowych w 212 roku było pojawianie się branży e-commerce. BTS Pilkington Panattoni, Tarnobrzeg Na koniec grudnia 212 roku współczynnik dostępnej powierzchni magazynowej w Polsce ukształtował się na poziomie 1%. W ciągu 12 miesięcy nastąpił nieznaczny spadek wskaźnika pustostanów z 12% odnotowanych na koniec 211 roku. Przyczyn takiej sytuacji należy doszukiwać się w ograniczonej podaży projektów spekulacyjnych, na rzecz budowanych na potrzeby klienta (BTS), wynajętych w całości, bądź w znacznej części jeszcze przed rozpoczęciem budów. Współczynnik pustostanów w IV kwartale 212 roku kształtował się w przedziale od 4,6% w Krakowie i Wielkopolsce do niemal 2% w Szczecinie. Na wszystkich rynkach magazynowych w Polsce w 212 roku zaobserwowano stabilizację wywoławczych stawek czynszu. Na rynku Warszawy i okolic, w Strefie I, odnotowano najwyższą miesięczną stawkę czynszu, która kształtowała się w IV kwartale 212 roku na poziomie 3,4-5,5 EUR/m 2. Na rynkach regionalnych powierzchnia magazynowa oferowana była na niższych poziomach niż na rynku stołecznym, od 2,7 do 4,5 EUR/m 2 /miesiąc. W najbliższych kwartałach 213 roku nie należy spodziewać się wzrostu wywoławczych stawek czynszu, aczkolwiek z uwagi na ograniczoną podaż powierzchni budowanej spekulacyjnie w pojedynczych projektach wynajem może być droższy. Prologis Park Janki, Janki 15

16 research Americas USA Canada Caribbean Australasia Australia New Zealand Europe UK Austria Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Romania Russia Spain Switzerland The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore South Korea Thailand Vietnam Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) Research Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Capital Markets Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com Asset Management Monika Dębska monika.debska@pl.knightfrank.com Valuations Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Agency Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com Property Management Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: International Research Matthew Colbourne +44 () matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank 213 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. The Gulf Bahrain UAE Newmark Knight Frank Global This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.