RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY I KW. 2016

Transkrypt

1 RESEARCH WROCŁAW OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY I KW. 2016

2 The first three months of 2016 in Wrocław office market has brought stabilization of demand and constantly high developers activity. Although only one scheme was completed within the analysed period, the volume of supply under construction has remained at a record-breaking level. As a consequence, a decrease in vacancy rate was observed in the market and asking rents in most of the schemes have not changed. Total office stock: 725,000 sq m Supply under construction: 187,000 sq m Vacancy rate: 7.3% of total stock Stable demand and asking rents. As of the end of March 2016, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 725,000 sq m, of which 675,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (801,000 sq m of modern office stock, including 732,000 sq m of rentable stock). Vast majority of the office space in Wrocław is situated in three areas of concentration: central part of the city, where some 34% of existing stock is situated, Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), where some 31% of stock is located, the area along Southern Business Axis, which focuses some 17% of the Wrocław s office space. In Q1 2016, office stock in Wrocław increased by 1 scheme Kaufland HQ (16,000 sq m). Significantly higher volume of a new supply is expected in the forthcomings quarters. At the end of March 2016, approximately 187,000 sq m of office space in 26 schemes was identified at the construction stage, of which 168,000 sq m in 22 schemes is offered for rent. 33% of office space under construction is located in the city centre, 21% concentrates in Western Business District, 16% in the area of Southern Business Axis and remaining 30% is situated outside aforementioned areas of concentration. Based on the developers schedules it is estimated, that by the end of 2016 office stock in Wrocław may expand by 132,000 sq m. Remaining 55,000 sq m should be delivered to the market in Tenants interest in office space in Wrocław within the first three months of 2016 remained stable. In Q1, lease agreements amounting to 18,800 sq m were signed, slightly less when compared with the average quarterly lease volume in - (19,300 sq m). Renewals constituted the most significant share of transaction volume (69%), 16% of leased space was a subject to new agreements, while pre-let agreements accounted for 15% of the take-up. Office demand in Wrocław has been driven mainly by companies of the BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. According to Knight Frank s estimations, over 45% of space leased in Wrocław in was a subject to agreements signed by tenants representing IT sector. CHART 1 Annual and cumulative supply of rentable office space in Wrocław f New supply New supply Supply cumulative f - forecast based on supply under construction in Q sq m sq m f Source: Knight Frank, PORF 2

3 OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH At the end of March 2016, approximately 52,800 sq m of office space was available in Wrocław, which represents 7.3% of total stock (7.8% of rentable stock). Vacancy rate decreased by 0.7 pp. compared to the end of, which has resulted from relatively stable demand and the fact, that new supply in Q was only one owner-occupied building. However, an increase of vacancy rate is expected in the forthcoming months due to a significant volume of space under construction, which will be delivered to the market. In Q1 2016, rents in most of schemes remained relatively stable. At the end of March 2016, asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and 15 EUR/sq m/month while in B-class buildings varied between EUR or PLN 40-55/sq m/month. According to Knight Frank s estimations, effective rents can be 10-15% lower than the asking level. CHART 2 Office demand in major regional office market in Poland (sq m) Q Wrocław Kraków Remaining 4 major markets 600, , , , , ,000 sq m Małachowski Square, Kulczyk Silverstein Properties CHART 3 Vacancy rate in Wrocław - Q % 10 % 8 % 8.0% 8.5% 10.0% 8.0% 7.3% 6 % 4.6% 4 % 2 % 0 % Q Q NICOLAS BUSINESS CENTER, Global Center Source: Knight Frank, PORF Source: Knight Frank, PORF 3

4 SELECTED SCHEMES UNDER CONSTRUCTION / WYBRANE PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE (Q / I KW. 2016) KEY / LEGENDA Schemes under construction / Projekty w budowie WROCLAVIA, Unibal - Rodamco 4

5 OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH Project / Projekt Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) 1 Business Garden Wrocław Vastint Poland 2 Pegaz UBM Polska 3 Nobilis Business House Echo Investment Developer / Deweloper Owner / Właściciel 4 Green2Day Skanska Property Poland 5 Bielany Business Point Megapolis Development 6 Nicolas Business Center Global Center 7 Promenady Business Park - Zita (stage 3&4 / etap 3&4) Vantage Development 8 Wroclavia Offices Unibail-Rodamco 9 Biurowiec M Kernov Properties 10 Długosza Business Park III Triada Dom Wachowiak Śliwiak 11 Wrocław Crownway Investments 12 Perydot PB Budotex 13 Komandorska PZU Inwestycje 14 OMEX OMEX Sławomir Stepnowski 15 Rzeźnicza DreamRiver Development Source / Źródło: Knight Frank 5 PROMENADY BUSINESS PARK, Vantage Development 5

6 Pierwsze trzy miesiące 2016 roku na rynku biurowym we Wrocławiu przyniosły stabilizację popytu i niezmiennie wysoką aktywności deweloperów. Choć w tym czasie został ukończony tylko jeden projekt, wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na rekordowym poziomie. W konsekwencji na rynku odnotowany został spadek współczynnika pustostanów a stawki czynszu w większości projektów się nie zmieniły. Całkowite zasoby powierzchni biurowej: m 2 Powierzchnia w budowie: m 2 Współczynnik pustostanów: 7,3% całkowitych zasobów Stabilny popyt i czynsze wywoławcze. Na koniec marca 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około m², z czego m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie ( m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym m 2 na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w trzech obszarach koncentracji: w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 34% istniejącej podaży, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 31% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 17% powierzchni biurowej w mieście. W I kwartale 2016 roku zasoby powierzchni biurowej w stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o 1 budynek siedzibę firmy Kaufland ( m 2 ). Znacznie większy wolumen nowej podaży oczekiwany jest w kolejnych kwartałach bieżącego roku. Na koniec marca 2016 roku w fazie realizacji znajdowało się m² powierzchni biurowej w 26 projektach, z czego m 2 w 22 projektach będzie przeznaczone na wynajem. 33% podaży w budowie zlokalizowane jest w centrum miasta, 21% w Zachodnim Obszarze Biznesu, 16% w obrębie Południowej Osi Biznesu, zaś pozostałe 30% usytuowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że w 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o około m², dzięki czemu całkowite zasoby mogą przekroczyć m 2. Oddanie do użytku pozostałych m 2 oczekiwane jest w 2017 roku. Zainteresowanie najemców powierzchnią biurową we Wrocławiu w pierwszych miesiącach 2016 roku utrzymało się na dotychczasowym poziomie. W I kwartale tego roku podpisano umowy obejmujące około WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem we Wrocławiu p Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana p - prognoza w oparciu o podaż w budowie na koniec I kw m p m 2 Źródło: Knight Frank, PORF 6

7 RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH WYKRES 2 Popyt na powierzchnię biurową na głównych regionalnych rynkach biurowych w Polsce (m 2 ) - Q Wrocław Kraków Pozostałe 4 główne rynki regionalne Małachowski Square, Kulczyk Silverstein Properties SILVER TOWER CENTER, Wisher Enterprise m 2, nieznacznie mniej w porównaniu ze średnim kwartalnym wolumenem notowanym w latach - ( m 2 ). Największy udział miały renegocjacje (69% wszystkich transakcji), nowe umowy objęły 16% wynajętej powierzchni, zaś umowy typu pre-let stanowiły 15% zawartych transakcji. Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D i informatycznej. Według szacunków Knight Frank, ponad 45% wynajętej w minionym roku powierzchni było przedmiotem umów podpisanych przez najemców z sektora IT. Na koniec marca 2016 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było m 2 nowoczesnych biur, co przekłada się na współczynnik pustostanów na poziomie 7,3% całkowitych zasobów (7,8% powierzchni przeznaczonej na wynajem). Oznacza to spadek współczynnika o 0,7 pp. w porównaniu z końcem roku, co wynika z relatywnie stabilnego poziomu popytu oraz z faktu, że nową podaż w I kwartale 2016 roku stanowił budynek przeznaczony na potrzeby własne inwestora. Niemniej jednak, w nadchodzących miesiącach oczekiwany jest wzrost poziomu współczynnika z uwagi na dużą podaż w budowie, która zostanie dostarczona na rynek. W I kwartale 2016 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec marca czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15 EUR/m 2 / miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR lub PLN/ m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych m Źródło: Knight Frank, PORF I kw WYKRES 3 Współczynnik pustostanów we Wrocławiu - I kw % 10 % 8 % 8,0% 8,5% 10,0% 8,0% 7,3% 6 % 4,6% 4 % 2 % 0 % Źródło: Knight Frank, PORF I kw. 2016

8 COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Market in Poland: Q Rynek Komercyjny w Polsce: I kw Office Market in Warsaw: Q Rynek Biurowy w Warszawie: I kw Office Market in Kraków: Q Rynek Biurowy w Krakowie: I kw Poland On Top: 2016 Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Knight Frank Sp. z o.o This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8