RESEARCH WARSZAWA OFFICE MARKET Q / RYNEK BIUROWY I KW. 2016

Transkrypt

1 WARSZAWA OFFICE ARKET Q / RYNEK BIUROWY I KW. 2016

2 OFFICE ARKET IN WARSAW OFFICE ARKET IN WARSAW Q in the Warsaw office market resulted in: substantial new supply increase of developers activity and commencement of a few large-scale office projects increase of the vacancy rate downward pressure on rents CHART 2 Asking rents by location Q CBD Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie EUR /sq m/month Total stock: 4.7 m sq m New supply: 113,000 sq m in 6 schemes Offices under construction: 707,000 sq m Vacancy rate: 14.1% of total stock At the beginning of April 2016, the Warsaw office market amounted to 4.7m sq m of total stock. The rentable office stock reached a level of 4.1m sq m and 632,000 sq m was owneroccupied. In the first three months of 2016, the Warsaw office market expanded with 6 new projects offering a total area of 113,000 sq m. This is an exceptionally high result when compared with the same period from the previous year (57,000 sq m) or last quarter of 2015 (35,000 sq m). The vast majority of new supply was completed in the Central Business District: Atrium 2 (20,200 sq m), Prime Corporate Center (20,100 sq m), the Kró.LEW.ska building (5,400 sq m) and alongside Jerozolimskie Ave.: Eurocentrum Office Complex - Delta (25,000 sq m) and Astrum Business Park (22,600 sq m). At the beginning of 2016, the developers activity increased as they commenced construction works in several large-scale office projects: Sienna Towers (74,000 sq m) by Ghelamco, II phase of office complex developed by HB Reavis West Station II (37,000 sq m) or D48 (25,000 sq m) by Penta Investments. Consequently, at the end of the first quarter of 2016, approximately 707,000 sq m was under construction, of which the vast majority was located in the Central Business District (261,000 sq m) and in the Bliska Wola area (117,000 sq m). If the projects under construction are completed in line with the developers plans, 2016 may be exceptional in terms of annual new supply as at least an additional 300,000 sq m of office space is scheduled to be delivered to the market within the next three quarters. GRZYBOWSKA 43, Wisher Enterprise Between January and arch 2016, tenants in Warsaw leased over 138,000 sq m of office space. The agreements in existing buildings accounted for 42% of the take-up volume, pre-lease agreements represented 26%. The remaining share of transactions volume constituted renewals 26% and expansions 6%. In the first quarter of 2016, the volume of lease transactions was twice as low as the last quarter but was comparable to the volume recorded in Q Source: Knight Frank Wola East Other In the first quarter of 2016, the vacancy rate in Warsaw increased by 1.9 pp. and accounted for 14.1% (16.3% of rentable stock). The rentable vacant space amounted to 670,000 sq m, of which 32% was offered in Służewiec Przemysłowy and some 30% in the Central Business District. It is a result of a high volume of new supply of which barely 50% was pre-leased by the completion date, and numerous relocations of tenants to new buildings. Consequently, a slight decrease of asking rents was observed in the Warsaw office market over last months. In Q1 2016, the asking rents for office space in premises located in the CBD ranged between EUR 14 and EUR 24/sq m/month, while asking rents in buildings outside the city centre were quoted at EUR /sq m/month. Effective rents remained lower than the asking rents by 15-25%. CHART 1 Vacant space by location (sq m) Q vs. Q Q Q CHART 3 Net absorption annual supply and vacancy rate f Net absorption Annual supply Vacancy ANTARES, rate VISTULA HOLDING f-forecast CBD Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie Other % 20% 15% 10% 5% 0 - sq m f 0% ATRIU GARDEN, DEKA IOBILIEN Source: Knight Frank, PORF Source: Knight Frank, PORF 2 3

3 OFFICE ARKET IN WARSAW AJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (Q / I KWARTAŁ 2016) CBD / COB , Warsaw Spire A 67, ,000 Q22 50,000 Echo Investment Generation Park I 21,000 Skanska Property Poland Astoria 18,000 Strabag Real Estate Wronia 31 16,000 CEDET 14,000 Immobel Biura Koszyki 13,000 Griffin Real Estate The Tides 13,000 Ethos 11,000 Grzybowska 43 10,000 Sienna Towers 1.4m 255,000 WOLA EAST / BLISKA WOLA 74,000 Proximo I 26,000 Hines Polska RONDO DASZYŃSKIEGO 201, Wisher Enterprise 213,000 SŁUŻEWIEC PRZEYSŁOWY ALEJE JEROZOLISKIE 495, *up to 8-minute walking distance to metro station Rondo Daszyńskiego *do 8 minut pieszo od stacji metra Rondo Daszyńskiego The Tides Pro Property Investment Kulczyk Silverstein Properties , m ,000 4 West Station I 29,000 HB Reavis West Station II 37,000 HB Reavis Equator IV 19,000 Karimpol Property name / Nazwa projektu Office rentable space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2) D48 25,000 Penta Investments Wołoska 24 21,000 Neopark I 11,000 Yareal Polska Owner / Developer / Właściciel / Deweloper 5

4 RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE Pierwszy kwartał 2016 roku przyniósł: znaczącą nową podaż wzrost aktywności deweloperów i rozpoczęcie realizacji kilku nowych inwestycji o dużej skali wzrost współczynnika pustostanów obniżki stawek czynszów WYKRES 2 Czynsze wywoławcze wg lokalizacji I kw COB Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie EUR /m 2 /miesiąc Na koniec I kwartału 2016 roku, całkowite zasoby biurowe w Warszawie kształtowały się na poziomie 4,7 mln m 2, z czego 4,1 mln m 2 stanowiła powierzchnia na wynajem, a m 2 przeznaczone było na własne potrzeby właścicieli. W pierwszych trzech miesiącach 2016 roku warszawski rynek biurowy wzbogacił się o 6 nowych projektów, o łącznej powierzchni m 2. To wyjątkowo wysoki wynik w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku ( m 2 ) oraz z ostatnim kwartałem 2015 roku ( m 2 ). Najwięcej nowej podaży zrealizowano w Centralnym Obszarze Biznesu: Atrium 2 ( m 2 ), Prime Corporate Center ( m 2 ), biurowiec Kró.LEW.ska (5.400 m 2 ), a także wzdłuż Alej Jerozolimskich: Eurocentrum Office Complex - Delta ( m 2 ) oraz Astrum Business Park ( m 2 ). Początek nowego roku, to także wzmożona aktywność deweloperów, którzy rozpoczęli realizację kilku inwestycji o dużej skali, m.in.: Sienna Towers ( m 2 ), budowanego przez Ghelamco; II etap kompleksu HB Reavis - West Station II ( m 2 ) czy biurowiec D48 ( m 2 ) realizowany przez Penta Investments. W konsekwencji, na koniec pierwszego kwartału 2016 roku w budowie znajdowało się m 2, z czego najwięcej zlokalizowano w Centralnym Obszarze Biznesu ( m 2 ) oraz na Bliskiej Woli ( m 2 ). Jeśli deweloperzy dotrzymają planowanych terminów zakończenia inwestycji, to 2016 rok może okazać się wyjątkowo obfity pod względem nowo oddanej powierzchni. Zgodnie z planem w kolejnych trzech kwartałach, na warszawski rynek biurowy ma zostać dostarczone ponad m 2 nowej powierzchni biurowej. Zasoby powierzchni biurowej: 4,7 mln m 2 Nowa podaż: m 2 w 6 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: m 2 Wskaźnik pustostanów: 14,1% całkowitych zasobów ANTARES, Vistula Holding Od stycznia do marca 2016 roku, w Warszawie podpisano umowy najmu ponad m 2 powierzchni. Transakcje zawarte w istniejących budynkach i tych w budowie, wynosiły odpowiednio 42% i 26%. Pozostałą powierzchnię stanowiły renegocjacje (26%) oraz ekspansje (6%). Wolumen transakcji najmu podpisanych w I kwartale 2016 roku jest o ponad połowę mniejszy niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku, ale porównywalny do analogicznego kwartału 2015 roku. Źródło: Knight Frank Bliska Wola Pozostałe W I kwartale 2016 roku zaobserwowano wzrost współczynnika pustostanów o 1,9 pp., który na koniec marca 2016 roku wyniósł 14,1% powierzchni całkowitej (16,3% zasobów na wynajem). Dostępne na wynajem pozostawało około m 2 powierzchni, z czego 32% oferowane jest na Służewcu Przemysłowym, a 30% w Centralnym Obszarze Biznesu. Jest to konsekwencja oddania do użytku dużej ilości nowej powierzchni, która w momencie przekazania była skomercjalizowana tylko w połowie i licznych relokacji najemców do nowych budynków, zwalniających biura w starszych zasobach. W rezultacie, zaobserwowano nieznaczny spadek czynszów wywoławczych, które w centrum miasta kształtują się na poziomie EUR/m 2 /miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum od EUR/m 2 /miesiąc. Stawki efektywne, pozostają na poziomie 15-25% niższym niż stawki wywoławcze. WYKRES 1 Wolna powierzchnia wg lokalizacji (m 2 ) I kw vs. I kw I kw I kw WYKRES 3 Absorpcja netto, roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów w Warszawie p Absorpcja netto Roczna podaż ANTARES, Współczynnik VISTULA pustostanów HOLDING p - prognoza % COB 4 Służewiec Przemysłowy % Aleje Jerozolimskie % 10% Pozostałe 5% 0 - m p 0% Źródło: Knight Frank, PORF RIVERSIDE, Savills Investment anagement Źródło: Knight Frank, PORF 6 7

5 COERCIAL ARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT onika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT - RETAIL ałgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL ARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł aterny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY ANAGEENT agdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: Commercial arket in Poland: 2015/2016 Rynek Komercyjny w Polsce: 2015/2016 Office market in Wrocław: 2015/2016 Rynek biurowy we Wrocławiu: 2015/2016 Office market in Kraków: 2015/2016 Rynek biurowy w Krakowie: 2015/2016 Poland On Top 2016 INTERNATIONAL atthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Knight Frank Sp. z o.o This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8